重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查與分析70p

1、重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查與分析學(xué)生：學(xué)號：指導(dǎo)教師：專業(yè)：學(xué)院二 O 一一年六月Graduation Design ofThe research and analysis of commercial property market in Three Gorges Square Shapingba District of ChongqingUndergraduate:Supervisor:Major:Faculty ofJune 2011摘要本文通過對重慶市沙坪壩三峽廣場商業(yè)物業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研和綜合分析， 給炫地購物中心招商方提出商場商業(yè)組合建議。 首先根據(jù)重

2、慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對沙坪壩區(qū)未來發(fā)展趨勢作出判斷； 然后對三峽廣場商業(yè)環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研，包括居民消費(fèi)特征與消費(fèi)習(xí)慣、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、商圈經(jīng)營狀況等，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料查詢法、電話咨詢法、業(yè)主詢問法、問卷調(diào)查法等市場調(diào)研方法，分析得出其潛在和缺少的商業(yè)物業(yè)，并提出業(yè)態(tài)組合建議；最后對商圈各百貨大樓商業(yè)進(jìn)行綜合對比分析，給炫地招商決策者提出理性的建議，以期達(dá)到更大的收益。關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)，市場調(diào)查，市場分析，三峽廣場ABSTRACTThis article proposes business combination proposed mall to the investment deci

3、sion-makers of Xd-xuandi Shopping Center, which is based on the Three Gorges Square Shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. Firstly, the future trends of Shapingba District is judged according to the macroeconomic environment in Chongqing ; Then conduct a

4、 detailed market research to the business environment of the Three Gorges Square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operatingconditions, etc, use network literature inquiry method, telephone consultation method, the owner

5、s asked, questionnaire Survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; Finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational recommendations to investment decision makers

6、to achieve greater benefits.Key words: Commercial property, market research, market analysis, the Three Gorges Square目錄摘要.IABSTRACT.II目錄 .III1. 引言 .11.1調(diào)研背景 .11.2調(diào)研目的及意義 .11.3報告寫作思路 .12. 調(diào)查方案說明 .22.1調(diào)查內(nèi)容 .22.2調(diào)查方法 .22.3調(diào)查時間及工作安排 .32.4調(diào)查具體任務(wù)分工 .32.6調(diào)查費(fèi)用預(yù)算 .43. 商業(yè)宏觀背景研究 .63.1重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .63.2重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概

7、況 .73.3沙坪壩區(qū)概況 .103.4沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析 .113.5沙坪壩區(qū)商業(yè)規(guī)劃 .133.5.1 國家政策 .133.5.2 三峽廣場改造工程 .133.6商業(yè)未來發(fā)展預(yù)測 .154沙坪壩三峽廣場消費(fèi)群體研究 .164.1消費(fèi)規(guī)模 .164.2消費(fèi)層次構(gòu)成分析 .164.3消費(fèi)群特征及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查.174.3.1 消費(fèi)群特征 .174.3.2消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 .194.3.3炫地消費(fèi)滿意調(diào)查 .224.4主力消費(fèi)群體特征總結(jié) .255.三峽廣場商圈調(diào)查.265.1沙坪壩商圈概述 .265.2三峽廣場商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)查 .265.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) .265.2.2經(jīng)營商品結(jié)構(gòu) .275.

8、3商圈經(jīng)營狀況 .285.3.1人流量、車流量 .285.3.2聯(lián)營扣點 .285.3.3租售價格 .295.3.4租售率 .295.3.5單位面積銷售額 .295.3.6輻射范圍 .295.3.7主力消費(fèi)人群 .305.3.8商圈飽和度 .305.4商圈主要百貨商場現(xiàn)狀調(diào)查分析.305.4.1商圈主要百貨商場概述 .305.4.2商圈主要百貨商場簡介 .315.4.3商圈主要百貨商場經(jīng)營狀況.415.5小結(jié) .456. 招商分析和招商建議 .476.1炫地購物中心簡介 .476.1.1地理位置 .476.1.2炫地裝修情況 .476.1.3XD 炫地內(nèi)部交通及配套 .486.2 XD 炫地原

9、商業(yè)布局與現(xiàn)狀布局情況對比分析.486.2炫地的 SWOT 分析 .506.3XD 炫地招商建議 .526.3.1XD 炫地發(fā)展方向 .526.3.2XD炫地商業(yè)規(guī)劃 .536.3.3XD炫地招商建議 .53參考文獻(xiàn)： .55附錄 A ：沙坪壩商圈炫地購物中心滿意度調(diào)查問卷.56附錄 B ：三峽廣場各商場業(yè)態(tài)統(tǒng)計表 .581.引言1.1 調(diào)研背景炫地購物中心欲對商場進(jìn)行重新定位，對該商場商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新整合，并制定新的招商計劃，使炫地在沙坪壩三峽廣場擁有更高的知名度，占據(jù)更高的市場地位，贏得更多的市場份額。本人于2011 年 3 月 2 日接受其管理員委托，對重慶市宏觀商業(yè)環(huán)境，三峽廣場主

10、要百貨大樓商業(yè)物業(yè)進(jìn)行調(diào)研，并分析研究得出招商業(yè)態(tài)調(diào)整建議。本次調(diào)研及報告完成時間歷時3 個月。1.2 調(diào)研目的及意義本次調(diào)研目的是基于對重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)，重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況，沙坪壩區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)走向，沙坪壩商業(yè)發(fā)展趨勢的分析，結(jié)合實地調(diào)查得出的商圈主要百貨大樓商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀，挖掘出三峽廣場潛在的和缺少的商業(yè)物業(yè)，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查分析和炫地購物中心自身特性，最終給炫地購物中心提出招商建議，以提高其出租率，實現(xiàn)其更大的收益。本次調(diào)研的意義在于通過對調(diào)研得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析結(jié)合炫地購物中心本身特性，選定招商商鋪組合方案，調(diào)查方法為網(wǎng)絡(luò)收集資料法，實地考察法，調(diào)查問卷法，電話咨詢法等。得出的結(jié)論較為

11、科學(xué)，可以給招商決策者理性的建議，規(guī)避一定的盲目招商所帶來的收益風(fēng)險。1.3 報告寫作思路調(diào)查對象討論、確定調(diào)研方法討論、確定調(diào)調(diào)調(diào)調(diào)研工作實施，實地調(diào)研研研研背目過調(diào)研結(jié)景的程論資料整理歸納綜合對比分析2.調(diào)查方案說明2.1 調(diào)查內(nèi)容商業(yè)宏觀背景研究。包括重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析，重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況，沙坪壩區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析，沙坪壩區(qū)域規(guī)劃等。沙坪壩三峽廣場消費(fèi)群體情況。包括消費(fèi)者規(guī)模、消費(fèi)層次構(gòu)成、消費(fèi)群特征及消費(fèi)習(xí)慣。沙坪壩三峽廣場現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)。對三峽廣場步行街的現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)（百貨大樓商鋪為主）特性進(jìn)行現(xiàn)場深入調(diào)查，內(nèi)容包括：1）財務(wù)特性：每平米租金或售價；租金折扣方案及其他財務(wù)條件；可用于

12、出租的面積；租賃期限要求；物業(yè)管理費(fèi)；水電費(fèi)等。2）建筑特性：建筑結(jié)構(gòu)類型；建筑面積；可分割性；智能化水平；裝修水平；內(nèi)部交通設(shè)計；空調(diào)等設(shè)備情況等。3）地點特性：停車設(shè)施條件（地上地下車位數(shù)、收費(fèi)水平、智能化水平）；配套設(shè)施（銀行、商務(wù)中心、展覽廳等）；對外交通設(shè)計；景觀質(zhì)量。4）環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐和設(shè)施的接近程度；公交線路及站點距離；周邊配套設(shè)施類型和距離；日間行人密集程度等。5）現(xiàn)有租戶或業(yè)主情況：經(jīng)營戶數(shù)、面積、商業(yè)類別、所在樓層等。視時機(jī)進(jìn)行租戶、業(yè)主訪問。6）現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)的其他情況。2.2 調(diào)查方法網(wǎng)絡(luò)收集文獻(xiàn)資料法。通過在網(wǎng)絡(luò)上收集資料的方法，獲取關(guān)于重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況

13、，重慶市商業(yè)環(huán)境，沙坪壩交通狀況、人流量車流量、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、政府政策規(guī)劃、三峽廣場商業(yè)物業(yè)分布圖等基本信息。走訪和電話訪問法。通過走訪和電話訪問，從各商業(yè)百貨大樓物業(yè)管理公司處獲取三峽廣場商業(yè)物業(yè)具體數(shù)據(jù)（重點是獲取每一商鋪的租金或售價及物管費(fèi)）；從各商鋪經(jīng)營者或業(yè)主處獲取主力商家面積、租金、售價、聯(lián)營扣點、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、經(jīng)營狀況、租賃期限等信息。調(diào)查問卷法。通過調(diào)查問卷的方法從沙坪壩消費(fèi)者處獲取消費(fèi)者基本信息、消費(fèi)習(xí)慣、三峽廣場缺少的商品種類等信息。2.3 調(diào)查時間及工作安排表 2.1進(jìn)度安排序號課題工作內(nèi)容時間（起止周數(shù)）1理論知識準(zhǔn)備、制定調(diào)查計劃、準(zhǔn)備調(diào)查表格1 周至 3 周2

14、現(xiàn)場初步調(diào)查第 4周至 6 周3調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理第 7周4現(xiàn)場重點調(diào)查第 8周至 10 周5調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理、完善第 11周至 12 周6初稿完成第 13周7補(bǔ)充調(diào)查第 14周8調(diào)查報告完成、提交第 15周2.4 調(diào)查具體任務(wù)分工表 2.2序號課題工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人理論知識準(zhǔn)備、制定調(diào)查計劃共同完成1商業(yè)物業(yè)調(diào)查表共同完成準(zhǔn)備調(diào)查表格商場各樓層業(yè)態(tài)統(tǒng)計表張燕客流量、車流量統(tǒng)計表徐曉敏2現(xiàn)場初步調(diào)查共同完成重百大樓張燕新世紀(jì)大樓張燕3調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理王府井百貨張燕嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀(jì)元徐曉敏炫地大樓徐曉敏4現(xiàn)場重點調(diào)查共同完成5重百大樓張燕調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理、新世紀(jì)大樓張燕完善王府井百貨張燕嘉茂

15、購物中心徐曉敏煌華新紀(jì)元徐曉敏炫地大樓徐曉敏1引言共同完成2調(diào)查方案說明張燕3商業(yè)宏觀背景研究共同完成6初稿撰寫4沙坪壩三峽廣場消費(fèi)群體研張燕究5三峽廣場主要商場調(diào)查分析徐曉敏6招商分析及招商建議共同完成重百大樓張燕新世紀(jì)大樓張燕王府井百貨張燕7補(bǔ)充調(diào)查嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀(jì)元徐曉敏炫地大樓徐曉敏報告修改共同完成8調(diào)查報告完成共同完成2.6 調(diào)查費(fèi)用預(yù)算表 2.3費(fèi)用清單詳細(xì)內(nèi)容費(fèi)用預(yù)算（單位：元）調(diào)查問卷打印費(fèi)0.1元/ 頁*200 頁20調(diào)查表格打印費(fèi)0.1元/ 頁*10頁1報告打印費(fèi)0.1元/ 頁*70頁*5 本35通訊費(fèi)50 元 *2100其他費(fèi)用初稿打印費(fèi)等20費(fèi)用總計1763.

16、商業(yè)宏觀背景研究3.1 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市概況重慶市幅員面積 8.24 萬平方公里，下轄 19 區(qū)、 21 個縣，是中國目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。主城區(qū)包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)等 9 個行政區(qū)。重慶市發(fā)展： 2007 年，重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)；2008 年，內(nèi)陸唯一的保稅港區(qū) - 重慶兩路寸灘保稅港區(qū)成立； 2010 年，內(nèi)陸第一個，國內(nèi)最大的綜合保稅區(qū) - 重慶西永保稅區(qū)獲批成立； 2010 年，繼上海浦東新區(qū)，天津濱海新區(qū)之后，我國第三個副省級國家級新區(qū)重慶兩江新區(qū)正式成立；2011 年，

17、繼長三角、珠三角、環(huán)渤海之后，成渝經(jīng)濟(jì)圈獲得國務(wù)院批準(zhǔn)，中國經(jīng)濟(jì)增長的 第四極 正式形成。主要社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口及城鎮(zhèn)化率： 2010 年末重慶市常住人口為2884.62 萬人，與上年相比，增加 25.62 萬人，增長 0.90%，其中主城區(qū)常住人口749.31 萬人。重慶全市城鎮(zhèn)人口 1534.15 萬人，城鎮(zhèn)化率53.21%。財政收入： 2010 年重慶市地方財政收入完成1991 億元，較上年同期增幅達(dá)到70.8%。全年民生支出887 億元。GDP：2010 年 7894.24 億人民幣（中西部地區(qū)所有城市第一名），較上年增長17.1%, 排名全國第二。人均GDP4193.79美元。社會消費(fèi)

18、品零售總額： 2010 年全市社會消費(fèi)品零售總額完成2878.04 億元，同比增長19%。政府政策1）國家政策：十二五規(guī)劃中指出要堅持把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長效機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變。今后五年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7%，城鎮(zhèn)新增就業(yè) 4500 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)，價格總水平基本穩(wěn)定，國際收支趨向基本平衡，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益明顯提高。2） 重慶市政策：重慶市十二五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展把推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點。建設(shè)長江上游地區(qū)金融中心，建設(shè)國家級

19、物流樞紐城市，打造西部地區(qū)的國際物流中心。 建設(shè)西部消費(fèi)之都， 包括建設(shè) “會展之都”、“購物之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”，并實現(xiàn)消費(fèi)品零售總額年平均增長 16%左右，力爭突破 6000 億元。基礎(chǔ)設(shè)施整體功能提升上檔、服務(wù)業(yè)發(fā)展要上量提速。小結(jié)：1 ）從城市化率的高低來看，按照國際經(jīng)驗，當(dāng)一個國家的城市化率達(dá)到 30% 后，城市化就進(jìn)入快速或較快發(fā)展時期，而當(dāng)城市化率達(dá)到 70%以后，就進(jìn)入相對穩(wěn)定的時期。我市目前城市化率為53.21%，處于快速發(fā)展時期，故重慶市城市化進(jìn)程還有廣闊的空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不可估量。2）十二五規(guī)劃的方針、 重點內(nèi)容上可以看出國家、 重慶市將進(jìn)一

20、步擴(kuò)大區(qū)域、城鄉(xiāng)消費(fèi)。重慶市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以內(nèi)向型為主，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的整體提升和服務(wù)業(yè)的提速，重慶市經(jīng)濟(jì)將迎來新的快速發(fā)展。3.2 重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況城市布局結(jié)構(gòu)為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，規(guī)劃提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)。 “五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)?！岸嘀行摹睘橐粋€城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的茶園、西永中心區(qū)組成。都市區(qū)的城市交通公共交通：規(guī)劃建立以大運(yùn)量快速軌道交通為骨干，地面快速公交和普通公交為主體，其他

21、公交方式為輔助，多種方式并存，且有效銜接的公共交通系統(tǒng)。軌道交通：規(guī)劃以主城區(qū)綜合交通規(guī)劃中的“一環(huán)六線”軌道線網(wǎng)為基本線網(wǎng)，根據(jù)城市空間拓展的需要，增加了對軌道線網(wǎng)的遠(yuǎn)景控制，并形成了由輕軌、地鐵組成的“一環(huán)九線”的布局形態(tài)。鐵路規(guī)劃：重慶市政府在關(guān)于加快重慶鐵路大建設(shè)的意見中表明為打造和完善“西三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)部交通通道和外部交通大通道，新增規(guī)劃重慶至長沙、重慶至西安客運(yùn)專線 ( 高鐵 ) ，正爭取納入國家規(guī)劃，形成西部地區(qū)最大的客運(yùn)站和編組站。鐵路交通將實現(xiàn)“四小時周邊、八小時出海”的目標(biāo)，即：一小時成都，二小時貴陽、西安，三小時昆明、長沙，四小時武漢，五小時蘭州，六小時廣州，七小時北京，

22、八小時上海。城市商圈規(guī)劃重慶市商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃表明，主城區(qū)除原有的解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈之外，渝北、大渡口、巴南、北碚也將打造特色商圈，城市新區(qū)則主要建茶園、西永兩大商圈，另規(guī)劃了五個組團(tuán)商圈包括蔡家、西彭、唐家沱、魚嘴、大竹林禮嘉 5 個商業(yè)中心。根據(jù)商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 ，解放碑商圈為市級商業(yè)中心，以商務(wù)、高端商業(yè)和都市旅游為主，將更注重生態(tài)環(huán)境，提升消費(fèi)檔次，打造精品、專賣旗艦店、發(fā)展高檔時尚品牌店，打造“西部第一街” 。嚴(yán)格控制批發(fā)市場、物流設(shè)施建設(shè)，限制低檔零售業(yè)、無特色餐飲和其他低品味服務(wù)業(yè)發(fā)展。觀音橋商圈幅射主城北部及外來消費(fèi)者，以觀音橋步行街為中心，打造以知名

23、商業(yè)企業(yè)為載體，以休閑購物為主題，以都市景觀為標(biāo)志的特色突出消費(fèi)購物中心。沙坪壩商圈幅射主城中部、西部及周邊消費(fèi)者，以三峽廣場為中心，利用科教文化區(qū)位優(yōu)勢，集購物、娛樂、觀光、休閑為一體，建成極具文化藝術(shù)特色的商業(yè)文化中心。南坪商圈幅射主城南部及周邊消費(fèi)者，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，利用毗鄰經(jīng)開區(qū)、會展中心、南山等優(yōu)勢，建成以商貿(mào)、會展、旅游為重點的特色商業(yè)旅游會展中心。楊家坪商圈輻射主城中部及周邊消費(fèi)者，以楊家坪商業(yè)步行街為中心，加快發(fā)展現(xiàn)代流通和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建成有特色的購物、商務(wù)、文化、旅游景觀優(yōu)美的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。渝北兩路商圈，以兩路安家田為核心，依托產(chǎn)業(yè)和空港交通優(yōu)勢，重點發(fā)展汽車、儀器儀表、

24、新醫(yī)藥及生物醫(yī)藥的商貿(mào)交易市場和現(xiàn)代物流業(yè)；依托空港新城發(fā)展臨空商貿(mào)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技開發(fā)等。大渡口商圈將依托大渡口公園，建休閑、購物一體的都市生態(tài)公園。巴南魚洞商圈以龍洲灣片區(qū)為核心，發(fā)展家居、汽摩、服裝等專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，建干果、山貨集散中心等。北碚商圈則以天生、朝陽街道為核心，培育商業(yè)特色街。信息來源： /a/20090616/010950.htm商圈整體特點1）多中心、多組團(tuán)式發(fā)展，中心凝聚能力強(qiáng)。2）商業(yè)空置率： 9.5%，遠(yuǎn)低于全國20-25%的平均空置率。3）目前五大商圈幾乎都定位于綜合性商貿(mào)中心，同質(zhì)化將加劇零售業(yè)的競爭強(qiáng)度，消耗了各商圈間的

25、輻射力?？梢灶A(yù)見，在殘酷的商業(yè)競爭下， “前仆后繼”的商圈將被優(yōu)勝劣汰，出現(xiàn)大面積倒閉也是不無可能的。4）有穩(wěn)定的消費(fèi)群， 商圈輻射范圍擴(kuò)大， 各商圈積極打造各自特色購物中心。5）重慶市主要商圈具體特點：表 3.1商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級商業(yè)中區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中區(qū)域商業(yè)中心心心主要：江北、渝主要：沙坪壩輻射范全市乃至西 北、北部新區(qū)主要：九龍坡 主要：南岸次要：北碚、九圍南地區(qū)次要：渝中、沙次要：大渡口 次要：巴南龍坡、江北坪壩、近郊檔次中高檔、中中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中低檔、低檔檔現(xiàn)規(guī)模120 萬120 萬45 萬70 萬60 萬未來供60 萬8

26、0 萬65 萬40 萬80 萬應(yīng)規(guī)模增量匹配度平時：30 萬平時： 30 萬平時： 25 萬平時： 30 萬 平時： 20 萬周末：50 萬周末： 40 萬 周末： 30 萬人流量周末： 50 萬周末： 30 萬節(jié)假日：100節(jié)假日： 50節(jié)假日： 40節(jié)假日： 80 萬節(jié)假日： 50 萬萬萬萬年營業(yè)約 180 億約 60 億約 60 億約 90 億約 60 億額同比增16%26%18%15%13%幅商鋪租20030001001000 元/100 1500 元/1001000 元70800 元/金元/ 月月月/ 月月出租率90%80%95%85%75%商家認(rèn) 可度成長性數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)營銷策

27、劃顧問有限公司（2007 年）3.3 沙坪壩區(qū)概況自然地理環(huán)境情況沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，南鄰九龍坡區(qū)，北與北碚交界，幅員面積396.2 平方公里。區(qū)域特點沙坪壩區(qū)有 19 所高等院校、 87 所全市最好的中小學(xué)。 全區(qū) 90 萬常住人口中有 30 多萬學(xué)生， 8 萬多科技教育工作者，是西部的人才聚集區(qū)。人員結(jié)構(gòu)年輕化、商業(yè)發(fā)展迅速。域內(nèi)歷史文化積淀深厚，城市發(fā)展繁榮興旺。對外交通狀況沙坪壩三峽廣場商圈附近共 12 個公交站點（沙坪壩火車站、 113 車站、 276車站、沙區(qū)醫(yī)院站、404 車站、 402車站、漢渝路站、沙美麗都站、南開中學(xué)站、陳家灣站、站西路、26

28、6 車站），60條公交線路，連通重慶各個區(qū)域。沙區(qū)已規(guī)劃了一個可?？?1300輛車的停車場。中心區(qū)域也將在銘仁廣場、站西路、站東路增設(shè)約2000 個停車位，加上現(xiàn)在三峽廣場周圍的1400 個停車位，沙區(qū)中心區(qū)域的停車位將達(dá)到 3400多個。目前沙坪壩立海停車庫可停70 輛車，嘉多利車庫可停 25 輛，麗苑大酒店車庫可停30 輛，金城大廈車庫可停84 輛， 重慶大酒店車庫可停20 輛，恒鑫大廈車庫可停48 輛，華宇廣場車庫可停 750 輛，慶泰大廈車庫可停180 輛，王府井百貨車庫可停 150 輛，煌華新紀(jì)元車庫可停 600輛，融匯新時代大廈停車庫可停 255 輛，另外重師校園內(nèi)可停車 （車位數(shù)

29、量不定）。發(fā)改委和鐵道部門聯(lián)合規(guī)劃沙坪壩火車站下沉 加蓋 工程，預(yù)計 2013 年建成，屆時將打造 鐵道軌道公交 三位一體的立體交通換乘樞紐，并且三峽廣場沙區(qū)的停車場也將與下沉后的站東路和站西路打通，解決行車難、停車難的雙重難題。今年 7 月底地鐵 1 號線（朝天門璧山）將開通朝天門至沙坪壩，到時朝天門到沙坪壩只需20 分鐘，并且加蓋后的火車站區(qū)域負(fù)二層將有輕軌1 號線、輕軌9 號線、輕軌環(huán)線從下邊通過換乘。乘車將更加方便快捷，消費(fèi)人群也將進(jìn)一步增加。3.4 沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析 2000 年 2009 年沙坪壩常住人口情況圖 3.11000.25800.2600.15400.1200.05002000200120022003200420052006200720082009沙坪壩常住人口（萬人）66.4567.668.8582.9584.0986.2487.6889.0890.2191.42人口增長率1.73%1.85%20.481.37%2.56%1.67%1.60%0.59%1.34% 2000 年 2009 年沙坪壩 GDP情況圖 3.2400350300250200150100500200120022