2019年成都東客站項目定位報告ppt課件

1、1紅海拼細紅海拼細藍海求異藍海求異東客站項目定位報告東客站項目定位報告2【前言】【前言】作為一個純商業(yè)項目，作為一個純商業(yè)項目，本階段項目的重點及難點在于物業(yè)組合及配比的確定。本階段項目的重點及難點在于物業(yè)組合及配比的確定。本報告意在準確梳理項目的目標，本報告意在準確梳理項目的目標，確立清晰合理的定位邏輯，確立清晰合理的定位邏輯，綜合分析市場狀況，綜合分析市場狀況，研判物業(yè)選擇及體量配比。研判物業(yè)選擇及體量配比。3【項目目標】【項目目標】【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【物業(yè)體量】【物業(yè)體量】【價值增值】【價值增值】4【項目目標】【項目目標】資金壓力：資金壓力：本項目拿地成本較低，資金壓力較小本項目拿

2、地成本較低，資金壓力較小速度與利潤的博弈速度與利潤的博弈企業(yè)戰(zhàn)略理解：企業(yè)戰(zhàn)略理解：穩(wěn)健開發(fā)路線，土地儲備量小，非規(guī)?；焖僮吡繎?zhàn)略，單個項目利潤穩(wěn)健開發(fā)路線，土地儲備量小，非規(guī)模化快速走量戰(zhàn)略，單個項目利潤要求較高要求較高在適當控制風險的前提下追求利潤最大化在適當控制風險的前提下追求利潤最大化5【項目目標】【項目目標】【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【物業(yè)體量】【物業(yè)體量】風險可控下的利潤最大化風險可控下的利潤最大化區(qū)域可存活物業(yè)研判區(qū)域可存活物業(yè)研判【價值增值】【價值增值】6【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】集中商業(yè)：自持為主，對開發(fā)商資金、商家資源及后期

3、運營能力要求集中商業(yè)：自持為主，對開發(fā)商資金、商家資源及后期運營能力要求較高。銷售型以返租模式為主，對后期運營能力要求較高，且散售難較高。銷售型以返租模式為主，對后期運營能力要求較高，且散售難度較大。度較大。棄選棄選項目名稱項目名稱在售體量在售體量去化周期去化周期均價（元均價（元/ /）月均走量月均走量去化率去化率銷售模式銷售模式花生唐花生唐3.63.6萬方萬方1111個月個月14209142092101210163%63%返租銷售返租銷售香江香江CBDCBD37.637.6萬方萬方3737個月個月783078306368636866%66%返租銷售返租銷售新南中心新南中心9.29.2萬方萬方

4、4 4個月個月45677456771315131532%32%返租銷售返租銷售潤馳國際廣場潤馳國際廣場2.42.4萬方萬方1010個月個月174641746455555544%44%返租銷售返租銷售潤馳國際廣場商鋪返祖銷售模式盈利表備注：花生唐2019年5月新推一批，香江CBD2019年5月底新開盤一批，成交價不到7000元/，導致6月成交量巨大。集中商業(yè)部分項目月均銷量走勢圖（/月）7獨棟：區(qū)域內(nèi)獨棟商業(yè)一樓均價約獨棟：區(qū)域內(nèi)獨棟商業(yè)一樓均價約4.5-64.5-6萬萬/ /，為底商的，為底商的1.21.2倍，倍，屬高價值物業(yè)。屬高價值物業(yè)?！疚飿I(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【

5、寫字樓】【公寓】【公寓】優(yōu)選優(yōu)選項目名稱項目名稱獨棟樓層獨棟樓層獨棟均價（元獨棟均價（元/ /）底商樓層底商樓層底商均價（元底商均價（元/ /）獨棟、底商價格比獨棟、底商價格比招商雍華府招商雍華府1F4.51F3.71.2:12F2.8摩瑪新城摩瑪新城1F61F51.2:12F43F34F22F22:15F2協(xié)信中心協(xié)信中心 -1F21F452:11F92F452F31.5:13F3.5榮盛香榭蘭庭榮盛香榭蘭庭未售152332.541.8備注：榮盛香榭蘭庭獨棟商鋪目前尚未推出，無銷售數(shù)據(jù)。8底商：以底商：以1-31-3層為主，一樓均價在層為主，一樓均價在4646萬元萬元/ /，3 3層以上商鋪

6、去化難度較大。層以上商鋪去化難度較大。價格、銷售情況價格、銷售情況【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】項目名稱項目名稱價格（萬元）價格（萬元）去化率去化率摩瑪新城摩瑪新城1F:5.01F:5.037%37%2F:2.02F:2.00%0%3F:1.53F:1.50%0%4F:1.24F:1.20%0%5F:1.05F:1.00%0%榮盛榮盛香榭蘭庭香榭蘭庭1F:6.01F:6.00%0%2F:4.02F:4.00%0%3F:2.83F:2.80%0%4F:1.94F:1.90%0%陽光米婭陽光米婭1001001F:4.51F:4.564%64%隆鑫九熙隆

7、鑫九熙1F:3.91F:3.9100%100%藍光錦繡城藍光錦繡城1F:5.81F:5.890%90%2F:2.52F:2.5100%100%3F:1.83F:1.8100%100%COCOCOCO金沙金沙1F:561F:5645%45%2F:232F:2331%31%備注：榮盛香榭蘭庭底商尚未推出，無銷售數(shù)據(jù)。優(yōu)選優(yōu)選（三層以下）（三層以下）觀城明信鷺灣沙河灣信和御龍山朗詩綠色街區(qū)塔子山壹號隆鑫九熙優(yōu)品道上東區(qū)陽光100米婭中心龍之夢首創(chuàng)國際城摩瑪新城藍光錦繡城萬科金庫海上海榮盛紫提東郡榮盛香榭蘭庭綠地新里柏仕公館10整體寫字樓市場供需整體寫字樓市場供需2019.1-2019.102019.

8、1-2019.10）：）：今年主城區(qū)寫字樓供應(yīng)較往年有所下降，銷售保持平穩(wěn)，今年主城區(qū)寫字樓供應(yīng)較往年有所下降，銷售保持平穩(wěn)，1-101-10月，主城區(qū)月，主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)寫字樓新增供應(yīng)66.866.8萬，銷售萬，銷售131.8131.8萬，供小于求。萬，供小于求?！疚飿I(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】11整體寫字樓市場存量整體寫字樓市場存量2019.1-2019.102019.1-2019.10）：）：今年主城區(qū)寫字樓市場存量逐漸減少，目前存量今年主城區(qū)寫字樓市場存量逐漸減少，目前存量143.6143.6萬方，以市場平萬方，以市場平均消化速度均消化

9、速度11.511.5萬萬/ /月計算，存量消化需月計算，存量消化需1212個月。個月?！疚飿I(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】12【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】整體寫字樓市場銷售價格整體寫字樓市場銷售價格2019.1-2019.102019.1-2019.10）：）：主城區(qū)寫字樓銷售價格保持平穩(wěn)，在主城區(qū)寫字樓銷售價格保持平穩(wěn)，在10000-1200010000-12000元元/ /。13成都市五方位寫字樓市場供銷比成都市五方位寫字樓市場供銷比2019.01-2019.102019.01-2019.10）：）

10、：城東寫字樓供銷比相對較小，銷售量大于供應(yīng)量，供小于求，寫字樓城東寫字樓供銷比相對較小，銷售量大于供應(yīng)量，供小于求，寫字樓存在一定的市場空白點。存在一定的市場空白點。方位方位城中城中城東城東城南城南城西城西城北城北新增供應(yīng)新增供應(yīng)（）（）279186279186847108471017187901718790171515171515308265308265銷售銷售（）（）38109538109510323110323116076441607644180091180091267717267717供銷比供銷比0.730.730.820.821.071.070.950.951.151.15【物業(yè)組合

11、】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】14【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】城東寫字樓市場存量截止城東寫字樓市場存量截止2019.102019.10）：）：城東寫字樓市場目前存量約城東寫字樓市場目前存量約6.046.04萬，約占主城區(qū)寫字樓總存量萬，約占主城區(qū)寫字樓總存量143.6143.6萬萬的的4.1%4.1%，相較于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。，相較于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。15【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】城東寫字樓市場銷售價格城東寫字樓市場

12、銷售價格2019.1-2019.102019.1-2019.10）：）：主城區(qū)寫字樓銷售價格變化幅度不大，基本維持在主城區(qū)寫字樓銷售價格變化幅度不大，基本維持在9000-110009000-11000元元/ /。16城東片區(qū)超甲級和甲級寫字樓空缺，高端寫字樓物業(yè)存在空白點。城東片區(qū)超甲級和甲級寫字樓空缺，高端寫字樓物業(yè)存在空白點。寫字樓檔次寫字樓檔次總供應(yīng)量（萬）總供應(yīng)量（萬）銷售面積（萬）銷售面積（萬）存量（萬）存量（萬）銷售均價（元銷售均價（元/ /）月均走量月均走量超甲級超甲級甲級甲級類類甲甲級級萬科鉆石廣場萬科鉆石廣場4.54.53.93.90.60.612300 12300 1885

13、 1885 萬科匯智中心萬科匯智中心5.65.61.51.54.14.18600860012611261華潤廣場華潤廣場6.56.56.06.00.50.5130001300029162916協(xié)信中心協(xié)信中心4.04.02.02.02.32.310327 10327 15801580乙級乙級隆鑫九熙隆鑫九熙（sohosoho）8.48.47.77.70.70.77150715035003500【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】17【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】專題：區(qū)域高端寫字樓需求研判專題：區(qū)域高端寫

14、字樓需求研判18區(qū)域?qū)傩裕阂?guī)劃中的城東區(qū)域?qū)傩裕阂?guī)劃中的城東CBDCBD區(qū)域，以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，非城區(qū)域，以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，非城市核心市核心CBDCBD區(qū)域。區(qū)域。目前成都主要的目前成都主要的CBDCBD分布在市中心、分布在市中心、人民南路、東大街、天府新城四大人民南路、東大街、天府新城四大板塊板塊市中心市中心CBDCBD：金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)：金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)為主導的傳統(tǒng)的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)為主導的傳統(tǒng)的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)人南路人南路CBDCBD：科技商務(wù)區(qū)：科技商務(wù)區(qū)東大街東大街CBDCBD：西部金融中心、華爾：西部金融中心、華爾街街天府新城天府新城CBDCBD：成都金融中心、

15、后：成都金融中心、后臺服務(wù)中心臺服務(wù)中心【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】城東城東CBDCBD本案本案19【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】區(qū)域?qū)傩裕鹤≌詣傂璁a(chǎn)品為主，區(qū)域整體價格相比其它區(qū)域弱區(qū)域?qū)傩裕鹤≌詣傂璁a(chǎn)品為主，區(qū)域整體價格相比其它區(qū)域弱觀城觀城明信鷺灣明信鷺灣沙河灣沙河灣信和御龍山信和御龍山朗詩綠色街區(qū)朗詩綠色街區(qū)塔子山塔子山壹號壹號隆鑫九熙隆鑫九熙優(yōu)品道上東區(qū)優(yōu)品道上東區(qū)陽光陽光100100米婭米婭中心中心成都新城成都新城綠地新里柏仕公館綠地新里柏仕公館首創(chuàng)國際城首創(chuàng)國際城摩瑪新城摩瑪新城

16、藍光錦繡城藍光錦繡城萬科金庫萬科金庫海上海海上海榮盛紫提東郡榮盛紫提東郡榮盛香榭蘭庭榮盛香榭蘭庭城東城東CBDCBD東大街東大街CBDCBD南延線南延線CBDCBD20【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】區(qū)域發(fā)展目前處于初期，物業(yè)需求以經(jīng)濟實用型居多區(qū)域發(fā)展目前處于初期，物業(yè)需求以經(jīng)濟實用型居多【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】區(qū)域區(qū)域發(fā)展階段發(fā)展階段物業(yè)需求物業(yè)需求城中心城中心CBDCBD成熟期成熟期國際甲級寫字樓、頂級豪國際甲級寫字樓、頂級豪宅和公寓、五星和超五星宅和公寓、五星和超五星酒店、高檔購物中心酒店、高檔購物中心南延線南延線CBDCBD快速發(fā)展快速發(fā)展期期甲級寫字樓、高端住

17、宅和甲級寫字樓、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星級公寓、甚至豪宅、五星級酒店、大行商業(yè)項目酒店、大行商業(yè)項目東大街東大街CBDCBD快速發(fā)展快速發(fā)展期期甲級寫字樓、高端住宅和甲級寫字樓、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星級公寓、甚至豪宅、五星級酒店、大行商業(yè)項目酒店、大行商業(yè)項目城東城東CBDCBD起步期起步期中低檔寫字樓、中高檔住中低檔寫字樓、中高檔住宅、低星級酒店、社區(qū)商宅、低星級酒店、社區(qū)商業(yè)業(yè)新商務(wù)中心的發(fā)展過程新商務(wù)中心的發(fā)展過程21【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】商務(wù)氛圍暫未形成，物業(yè)需求以中端商務(wù)為主，超甲、甲級寫字樓需求商務(wù)氛圍暫未形成，物業(yè)需求以中端商務(wù)為主，超甲、甲級寫字樓需求有限有限城

18、東城東CBDCBD規(guī)劃意境圖規(guī)劃意境圖擬入住項目擬入住項目占地占地面積面積建筑建筑面積面積項目業(yè)態(tài)項目業(yè)態(tài)鑫福鑫福錦東智谷錦東智谷167167畝畝5858萬萬星級酒店星級酒店、住宅、寫字樓、住宅、寫字樓、會展中心會展中心世茂世茂海峽城海峽城647647畝畝211211萬萬五星級酒店、甲級寫字樓、高端商業(yè)五星級酒店、甲級寫字樓、高端商業(yè)、大型體驗中心、影劇院、大型體驗中心、影劇院、sohosoho辦公孵化辦公孵化區(qū)區(qū)花樣年花樣年花港花港9090畝畝3535萬萬集集高端精裝公寓、商業(yè)、高端精裝公寓、商業(yè)、SOHOSOHO三位一三位一體的高品質(zhì)生活、自由工作、時尚休閑體的高品質(zhì)生活、自由工作、時尚休

19、閑全精裝復合型社區(qū)全精裝復合型社區(qū)劍恒劍恒國際廣場國際廣場3838畝畝甲級寫字樓、藝術(shù)酒店及精品商業(yè)甲級寫字樓、藝術(shù)酒店及精品商業(yè)于一于一體的高層綜合體體的高層綜合體佳州佳州國際中心國際中心4040萬萬包括一條打造包括一條打造文化體驗旅游的古典商街文化體驗旅游的古典商街；一座構(gòu)建空中藝術(shù)走廊的空中街區(qū)；一座構(gòu)建空中藝術(shù)走廊的空中街區(qū)；極具現(xiàn)代感的兩大標志建筑；購物、娛極具現(xiàn)代感的兩大標志建筑；購物、娛樂、辦公、居住的四大功能組團樂、辦公、居住的四大功能組團荷福荷福米其林米其林國際商業(yè)中心國際商業(yè)中心2323畝畝8.88.8萬萬大型商業(yè)、國際精品產(chǎn)權(quán)式酒店、高端大型商業(yè)、國際精品產(chǎn)權(quán)式酒店、高端

20、品牌博覽、米其林美食廣場品牌博覽、米其林美食廣場呈祥呈祥東方廣場東方廣場2424畝畝1010萬萬經(jīng)濟寫字樓、套房酒店、餐飲經(jīng)濟寫字樓、套房酒店、餐飲區(qū)域內(nèi)擬入駐項目，集中打造高端商務(wù)物業(yè)，而區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)客群有限，超甲、甲級寫字樓需求優(yōu)先，未來商務(wù)市場競爭大?！旧虡I(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】22區(qū)域中高端寫字樓需求有限，不建議打造超甲、甲級區(qū)域中高端寫字樓需求有限，不建議打造超甲、甲級【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】棄選棄選市場市場區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃整體市場中寫字樓存量過大，市場趨于飽和，需求有限；城東市場中寫字樓供應(yīng)不大，類甲

21、級和乙級寫字樓存量較小，低價走量。區(qū)域現(xiàn)階段物業(yè)需求以中高檔住宅、中低檔商務(wù)為主，超甲、甲級寫字樓需求很小；區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍還需3-5年，才能形成。競品競品城東CBD規(guī)劃中，未來將集中打造大量高端商務(wù)物業(yè)，本項目地塊規(guī)模局限，打造高端商務(wù)物業(yè)無市場優(yōu)勢。23萬元/城東區(qū)域內(nèi)，類甲級寫字樓中萬科鉆石廣場和華潤廣場高價走量，乙級寫字樓中隆鑫九熙低價走量。寫字樓檔次寫字樓檔次總供應(yīng)量（萬）總供應(yīng)量（萬）銷售面積（萬）銷售面積（萬）存量（萬）存量（萬）銷售均價（元銷售均價（元/ /）月均走量月均走量類類甲甲級級萬科鉆石廣場萬科鉆石廣場4.54.53.93.90.60.612300 12300 1885

22、1885 萬科匯智中心萬科匯智中心5.65.61.51.54.14.18600860012611261華潤廣場華潤廣場6.56.56.06.00.50.5130001300029162916協(xié)信中心協(xié)信中心4.04.02.02.02.32.310327 10327 15801580乙級乙級隆鑫九熙隆鑫九熙（sohosoho）8.48.47.77.70.70.77150715035003500城東片區(qū)寫字樓以中低檔的類甲和乙級為主，價格城東片區(qū)寫字樓以中低檔的類甲和乙級為主，價格900013000900013000元元/ /，月，月均走量一均走量一1000200010002000為主。為主?！疚?/p>

23、業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】24項目項目協(xié)信中心協(xié)信中心 華潤廣場華潤廣場萬科鉆石廣場萬科鉆石廣場萬科匯智中心萬科匯智中心隆鑫九熙隆鑫九熙級別級別甲級類甲類甲類甲乙級寫字樓體量寫字樓體量 400006500045000560008.4配套物業(yè)配套物業(yè) 希爾頓+主題商業(yè)街+住宅 商業(yè)+寫字樓商業(yè)+LOFT+寫字樓商業(yè)+寫字樓商業(yè)+寫字樓+住宅總層數(shù)總層數(shù)23F 26F31F29F28F標準層面積標準層面積180015001500 19651200平面布局平面布局核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式面積劃分面積劃分135-220100-50076-

24、270 50-196540-100外立面外立面LOWE玻璃LOWE玻璃LOWE玻璃LOW-E玻璃石材+面磚電梯品牌電梯品牌日立迅達日立電梯服務(wù)面積比電梯服務(wù)面積比5000:13800:15111:16200:15600:1電梯載重電梯載重 1600kg1800Kg1350kg1350Kg1200kg電梯速度電梯速度 2.5m/s3m/s（低區(qū)）4m/s（高區(qū)）2.5m/s（低區(qū)）4m/s（高區(qū)）2.5m/s（低區(qū)）4m/s（高區(qū)）1.75m/s空調(diào)配置空調(diào)配置中央空調(diào)+新風系統(tǒng)中央空調(diào)+新風系統(tǒng)VRV中央空調(diào)VRV中央空調(diào)中央空調(diào)標準層層高標準層層高4m3.8m3.8m3.7m3.3m大堂面積

25、大堂面積 約500約500約500約350約300大堂層高大堂層高 10.8m15m10m10m9m附加配置附加配置酒店VIP通道,資料儲藏室,商務(wù)服務(wù)中心資料儲藏室、商務(wù)服務(wù)中心總裁衛(wèi)生間土地價格土地價格35003500元元/ /30603060元元/ /30603060元元/ /3155.173155.17元元/ /成交均價成交均價1030010300元元/ /1300013000元元/ /1230012300元元/ /86008600元元/ /71507150元元/ /【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】區(qū)域中高端寫字樓項目產(chǎn)品對比：以類甲品質(zhì)為

26、主。區(qū)域中高端寫字樓項目產(chǎn)品對比：以類甲品質(zhì)為主。25【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】項目名稱項目名稱項目地址項目地址寫字樓體量寫字樓體量（萬）（萬）銷售均價銷售均價（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）客群分類客群分類協(xié)信中心協(xié)信中心成華區(qū)二環(huán)內(nèi)成華區(qū)二環(huán)內(nèi)府青路板塊府青路板塊4.04.010327 10327 1580158080%80%自用客戶（城北荷花池周邊個自用客戶（城北荷花池周邊個體商戶），體商戶），20%20%投資客戶。投資客戶。華潤廣場華潤廣場錦江區(qū)二環(huán)路錦江區(qū)二環(huán)路東湖板塊東湖板塊6.56.513000130003350335070%70%自用客戶，自用客戶，30%30%投

27、資客戶投資客戶80%80%地緣性客戶，地緣性客戶，40%40%為品牌追隨者為品牌追隨者。萬科鉆石廣場萬科鉆石廣場成華區(qū)二成華區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊4.54.512300 12300 2294229480%80%投資客戶，投資客戶，20%20%自用客戶；自用客戶；50%50%地緣性客戶，地緣性客戶，50%50%外地客戶；外地客戶；50%50%為品牌追隨者為品牌追隨者。萬科匯智中心萬科匯智中心武侯區(qū)二武侯區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)高攀路板塊高攀路板塊5.65.6860086001261126150%50%投資客戶，投資客戶，50%50%自用客戶自用客戶50%50%地緣性客戶，地緣性

28、客戶，50%50%外地客戶，外地客戶，50%50%為品牌追隨者為品牌追隨者。隆鑫九熙隆鑫九熙成華區(qū)二成華區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)建材路板塊建材路板塊8.48.4715071503500350080%80%自用客戶，自用客戶，20%20%70%70%外地客戶外地客戶【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】區(qū)域?qū)懽謽强熹N模式分析：區(qū)域?qū)懽謽强熹N模式分析：品牌開發(fā)商、類甲級別項目品牌開發(fā)商、類甲級別項目高價高量。（有眾多的品牌追隨者）高價高量。（有眾多的品牌追隨者）SOHOSOHO寫字樓寫字樓低價高量。低價高量。26寫字樓類型寫字樓類型特征特征關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞本項目匹配度本項目匹配度協(xié)信中心

29、協(xié)信中心位于府青路板塊，地段一般，但借助城北改位于府青路板塊，地段一般，但借助城北改造，大量荷花池個體商戶購買，去化平穩(wěn)造，大量荷花池個體商戶購買，去化平穩(wěn)高品質(zhì)、荷花池商戶高品質(zhì)、荷花池商戶華潤廣場華潤廣場品牌開發(fā)商，位于錦江區(qū)二環(huán)東湖板塊的中品牌開發(fā)商，位于錦江區(qū)二環(huán)東湖板塊的中高檔商圈，多為自用客戶，去化理想高檔商圈，多為自用客戶，去化理想高品質(zhì)、品牌、中高檔成熟商圈高品質(zhì)、品牌、中高檔成熟商圈萬科鉆石廣場萬科鉆石廣場品牌開發(fā)商位于三環(huán)內(nèi)建設(shè)路板塊，投資客品牌開發(fā)商位于三環(huán)內(nèi)建設(shè)路板塊，投資客居多，去化較好居多，去化較好高品質(zhì)、品牌、中高檔成熟商圈高品質(zhì)、品牌、中高檔成熟商圈萬科匯智中心

30、萬科匯智中心品牌開發(fā)商、位于三環(huán)內(nèi)高攀路板塊，去化品牌開發(fā)商、位于三環(huán)內(nèi)高攀路板塊，去化平穩(wěn)平穩(wěn)中高品質(zhì)、品牌，中低檔商圈中高品質(zhì)、品牌，中低檔商圈隆鑫九熙隆鑫九熙位于三環(huán)內(nèi)建材路板塊，發(fā)展中商圈，低價位于三環(huán)內(nèi)建材路板塊，發(fā)展中商圈，低價走量走量中低品質(zhì)、非品牌、發(fā)展中商圈中低品質(zhì)、非品牌、發(fā)展中商圈【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】品質(zhì)優(yōu)，但地段一般，地緣性客戶多，平價走量品質(zhì)優(yōu)，但地段一般，地緣性客戶多，平價走量品牌開發(fā)商，品質(zhì)優(yōu)，地段佳，地緣性客戶多，高價走量品牌開發(fā)商，品質(zhì)優(yōu)，地段佳，地緣性客戶多，高價走量品牌開發(fā)商，品質(zhì)優(yōu)，地段佳，高價走

31、量品牌開發(fā)商，品質(zhì)優(yōu)，地段佳，高價走量品牌開發(fā)商，品質(zhì)一般，地段一般低價走量品牌開發(fā)商，品質(zhì)一般，地段一般低價走量品質(zhì)一般，地段一般，低價走量品質(zhì)一般，地段一般，低價走量在品牌無明顯優(yōu)勢的情況下，建議項目通過性價比路線，以在品牌無明顯優(yōu)勢的情況下，建議項目通過性價比路線，以SOHOSOHO寫字樓控制成本，以有競爭力的價格鎖住客戶。寫字樓控制成本，以有競爭力的價格鎖住客戶。優(yōu)選優(yōu)選27【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】LOFTLOFT的價格為住宅的的價格為住宅的1.051.05倍，屬高價物業(yè)。倍，屬高價物業(yè)。項目名稱項目名稱LOFTLOFT、住宅、住宅單價比單價比 SOHOSOHO、住宅單、住宅單價比價比

32、藍光東方天地藍光東方天地0.930.93萬科金庫萬科金庫1.091.090.850.85隆鑫九熙隆鑫九熙1.051.050.950.95龍湖時代天街龍湖時代天街1.151.150.930.93龍湖北城天街龍湖北城天街1.041.040.960.96合計合計1.051.050.920.92通過各種物業(yè)價格對比，loft和住宅價格差在300-900元/左右，loft和soho的價格差在900-1200元/左右。LOFT為高價值物業(yè)?！旧虡I(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】28【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】LOFTLOFT月均去化為月均去化為15301530/ /月，高于月，高于SOHOSO

33、HO，屬高走量物業(yè)，屬高走量物業(yè)【商業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】項目名稱項目名稱LOFtLOFt體量體量月均月均去化去化均價均價藍光東方天地藍光東方天地5.95.9萬萬8508501100011000元元/ /萬科金庫萬科金庫2.02.0萬萬1828182885008500元元/ /隆鑫九熙隆鑫九熙2.72.7萬萬92392379007900元元/ /龍湖時代天街龍湖時代天街7.27.2萬萬848468006800元元/ /龍湖北城天街龍湖北城天街5.35.3萬萬235023501100011000元元/ /保利心語花園保利心語花園5.45.4萬萬1900190011000

34、11000元元/ /保利香檳國際保利香檳國際10.510.5萬萬2180218078007800元元/ /智地哥譚智地哥譚3.03.0萬萬213021301000010000元元/ /合計合計4242萬萬1530153092509250元元/ /統(tǒng)計項目LOFT月均去化約為1530/月，高于公寓市場其他物業(yè)，屬于高價高量物業(yè)產(chǎn)品。隆鑫九熙公寓產(chǎn)品SOHOLOFT均做辦公打造，SOHO成交價格僅7000元/，低于市場平均價。SOHO產(chǎn)品為項目二期，目前基本售罄，LOFT產(chǎn)品2019年4月才開盤，故月均走量低于SOHO。29【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】75%75%的項目的項目LOFTLOFT去化量都在

35、去化量都在2 2萬以下，單個項目萬以下，單個項目LOFTLOFT消化有天花板。消化有天花板?！旧虡I(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【寫字樓】【公寓】【公寓】項目名稱項目名稱LOFtLOFt體量體量總?cè)セ靠側(cè)セ總渥渥⑺{光東方天地藍光東方天地5.95.9萬萬17001700剩余的整層出售，招租酒店剩余的整層出售，招租酒店萬科金庫萬科金庫2.02.0萬萬12800128005.2m5.2m層高，做辦公類產(chǎn)品層高，做辦公類產(chǎn)品隆鑫九熙隆鑫九熙2.72.7萬萬646064604.9m4.9m層高，做辦公類產(chǎn)品層高，做辦公類產(chǎn)品龍湖時代天街龍湖時代天街7.27.2萬萬160216024.9m4.9m層高，少部分

36、地緣性客層高，少部分地緣性客戶及品牌追隨者戶及品牌追隨者龍湖北城天街龍湖北城天街5.35.3萬萬4942049420荷花池投資客、自用客較多荷花池投資客、自用客較多保利心語花園保利心語花園5.45.4萬萬1342013420大源片區(qū)去的逐漸成熟，區(qū)大源片區(qū)去的逐漸成熟，區(qū)域帶動域帶動保利香檳國際保利香檳國際10.510.5萬萬4795047950品牌支撐品牌支撐智地哥譚智地哥譚3.03.0萬萬12788127885.8m5.8m層高，水電氣三通層高，水電氣三通在LOFT層高無法突破4.9m的情況下，產(chǎn)品的局限性將影響其銷售，單個項目消化體量更是有限；統(tǒng)計的LOFT項目中，無法去化的部分開發(fā)商已

37、經(jīng)在尋求其他去化方式。LOFT去化體量分析圖優(yōu)選優(yōu)選30【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】城東返租公寓月均走量城東返租公寓月均走量18001800/ /月，均價在月，均價在7400-75007400-7500元元/ /，堪比同項目住宅，堪比同項目住宅均價，月均去化屬于高價高量物業(yè)均價，月均去化屬于高價高量物業(yè)優(yōu)選優(yōu)選區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱項目地址項目地址包租包租SOHOSOHO銷售均價銷售均價（元（元/ /）住宅住宅銷售均價銷售均價（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）城東城東萬科金庫萬科金庫成華區(qū)三環(huán)外成華區(qū)三環(huán)外東方新城板塊東方新城

38、板塊740074007880788018281828摩瑪新城摩瑪新城成華區(qū)三環(huán)外成華區(qū)三環(huán)外萬科魅力街區(qū)板塊萬科魅力街區(qū)板塊750075007800780018181818大成都大成都陽光新業(yè)中心陽光新業(yè)中心錦江區(qū)一環(huán)路錦江區(qū)一環(huán)路九眼橋板塊九眼橋板塊1400014000（精裝）（精裝）14000140001050010500魏瑪圈子魏瑪圈子武侯區(qū)二武侯區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)高攀路板塊高攀路板塊985098508500850034003400利通時代晶座利通時代晶座高新區(qū)三環(huán)外高新區(qū)三環(huán)外劍南大道與天府四街交匯處劍南大道與天府四街交匯處10000100007980798040734073返租公

39、寓多以酒店式公寓呈現(xiàn)；城東包租SOHO價格僅比住宅均價低300-500元/，走量較好，保持在2000/月左右的水平。31區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱包租包租SOHOSOHO體量體量（萬）（萬）城東城東萬科金庫萬科金庫1.41.4萬萬摩瑪新城摩瑪新城1.01.0萬萬大成都大成都陽光新業(yè)中心陽光新業(yè)中心6.66.6萬萬魏瑪圈子魏瑪圈子1.21.2萬萬利通時代晶座利通時代晶座1.91.9萬萬【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】返租公寓高價高量，但酒店能消化的體量有限，維持在返租公寓高價高量，但酒店能消化的體量有限，維持在1 1萬左右。萬左右。32【物業(yè)組合】【

40、物業(yè)組合】【商業(yè)】【商業(yè)】 【寫字樓】【寫字樓】 【公寓】【公寓】普通公寓月均去化僅普通公寓月均去化僅12001200/ /月，均價僅月，均價僅77307730元元/ /，低價低量，低價低量棄選棄選項目名稱項目名稱項目地址項目地址不包租不包租SOHOSOHO體量體量（萬）（萬）銷售均價銷售均價（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）萬科金庫萬科金庫成華區(qū)三環(huán)外成華區(qū)三環(huán)外東方新城板塊東方新城板塊1.41.4萬萬66006600950950隆鑫九熙隆鑫九熙成華區(qū)二成華區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)建材路板塊建材路板塊8.48.4萬萬7150715035003500摩瑪新城摩瑪新城成華區(qū)三環(huán)外成華

41、區(qū)三環(huán)外萬科魅力街區(qū)板萬科魅力街區(qū)板塊塊2.02.0萬萬6500650011001100沙河灣沙河灣成華區(qū)二成華區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)五桂橋板塊五桂橋板塊0.40.4萬萬94009400405405觀城觀城成華區(qū)二成華區(qū)二- -三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)萬年場板塊萬年場板塊2.32.3萬萬90009000( (不含精裝標不含精裝標準準3500)3500)324324合計合計- - -7730773012551255區(qū)域市場內(nèi)，除開隆鑫九熙，SOHO產(chǎn)品月均走量為655/月，去化困難；隆鑫九熙層高5.3m，以“打造成交均價7150元/平方米的辦公產(chǎn)品為噱頭，成為區(qū)域去化最好的產(chǎn)品。觀城明信鷺灣沙河灣信和御龍山

42、朗詩綠色街區(qū)塔子山壹號隆鑫九熙優(yōu)品道上東區(qū)陽光100米婭中心龍之夢首創(chuàng)國際城摩瑪新城藍光錦繡城萬科金庫海上海榮盛紫提東郡榮盛香榭蘭庭綠地新里柏仕公館33【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】 【底商】【底商】【SOHOSOHO寫字樓】寫字樓】【LOFTLOFT】【返租公寓】【返租公寓】通過市場分析，本項目可存活的物業(yè)類型有34【項目目標】【項目目標】【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【物業(yè)體量】【物業(yè)體量】風險可控下的利潤最大化風險可控下的利潤最大化獨棟商業(yè)、底商、獨棟商業(yè)、底商、LOFT、返租公寓、高性價比寫字樓、返租公寓、高性價比寫字樓【價值增值】【價值增值】項目地塊項目地塊35【獨棟商業(yè)

43、】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】【返租公寓】【返租公寓】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】臨街打造獨棟及底商各臨街打造獨棟及底商各3 3層，總體量層，總體量2 2萬方，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化萬方，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化沿街獨棟商業(yè)最沿街獨棟商業(yè)最大化大化【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】利潤排序【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】【返租公寓】【返租公寓】獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)占地面積*建筑密度*層數(shù)=獨棟商業(yè)及底商體量15034 *45%*3=20295.936【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】利潤排序LOFTLOFT高

44、價高量，但單體項目銷售體量較難突破高價高量，但單體項目銷售體量較難突破2 2萬的天花板，建議項萬的天花板，建議項目目LOFTLOFT產(chǎn)品控制在產(chǎn)品控制在2 2萬的體量。萬的體量?！綥OFT】【返租公寓】【返租公寓】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】【返租公寓】【返租公寓】項目地塊項目地塊獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)LOFTLOFT辦公辦公37【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】【返租公寓】【返租公寓】【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】利潤排序返租式返租式SOHOSOHO高價高量，但酒店消化量有限，建議打造精

45、品返租酒店體高價高量，但酒店消化量有限，建議打造精品返租酒店體量控制在量控制在1 1萬萬【返租公寓】【返租公寓】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】項目地塊項目地塊獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)LOFTLOFT辦公辦公返租式公寓返租式公寓38【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】【乙級寫字樓】【乙級寫字樓】【返租公寓】【返租公寓】【獨棟商業(yè)】【獨棟商業(yè)】【底商】【底商】【LOFT】【SOHO寫字樓】寫字樓】【返租公寓】【返租公寓】利潤排序獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)+ +底商最大化底商最大化LOFTLOFT最大化最大化返租公寓最大化返租公寓最大化2 2萬方萬方2 2萬方萬方1 1萬方萬方SOHOS

46、OHO寫字樓寫字樓4 4萬方萬方剩余4萬方，根據(jù)利潤排序，建議打造高性價比寫字樓39【方案一體量匯總】【方案一體量匯總】物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)層高層高體量體量合計合計商業(yè)部分臨街獨棟6m8000200004.2m4.2m底商6m120004.2m4.2m塔樓部分LOFT4.9m2000070000SOHO寫字樓3.3m40000返租酒店3.3m10000建筑面積構(gòu)成預估建筑面積構(gòu)成預估凈用地面積：15034.22總建筑面積：90205.32基底面積： 6765.40（塔樓基底面積：3307.53）底商底商SohoSoho寫字寫字樓樓方案一方案一返祖返祖酒店酒店+Loft+Loft獨獨棟棟商商業(yè)業(yè)40

47、物業(yè)類型物業(yè)類型體量體量（萬）（萬）本區(qū)域住宅均價本區(qū)域住宅均價（元（元/ /）銷售均價銷售均價與住宅比與住宅比銷售均價預估銷售均價預估（元（元/ /）產(chǎn)值合計產(chǎn)值合計（萬元）（萬元）商業(yè)商業(yè)2 2850085003.73.732000320006400064000LOFTLOFT辦公辦公2 21.11.1935093501870018700SOHOSOHO辦公辦公4 41.01.0850085003400034000酒店式公寓酒店式公寓1 10.90.97650765076507650合計合計項目總產(chǎn)值預估約項目總產(chǎn)值預估約12.43512.435億億方案一預估總產(chǎn)值約12.435億?！痉桨?/p>

48、一產(chǎn)值預估】【方案一產(chǎn)值預估】備注：以區(qū)域住宅均價為8500元/的標準，按照市場常規(guī)比例，預估各物業(yè)銷售均價。41方案一評價：優(yōu)勢方案一評價：優(yōu)勢各物業(yè)體量設(shè)置控制在市場正常消化量以各物業(yè)體量設(shè)置控制在市場正常消化量以內(nèi)，盡可能減小了項目風險內(nèi)，盡可能減小了項目風險各物業(yè)按價值由高到低組合，保證項目利各物業(yè)按價值由高到低組合，保證項目利潤最大化潤最大化物業(yè)組合包括商業(yè)物業(yè)組合包括商業(yè)+LOFT+LOFT+包租包租SOHO+SOHOSOHO+SOHO寫字樓，擴大客戶選擇面寫字樓，擴大客戶選擇面控制風險控制風險產(chǎn)品多樣化產(chǎn)品多樣化42方案一評價：優(yōu)勢方案一評價：優(yōu)勢同質(zhì)競爭激烈同質(zhì)競爭激烈同一時間

49、項目地塊周邊拍同一時間項目地塊周邊拍出六塊土地，均為商業(yè)用地，地價相近。出六塊土地，均為商業(yè)用地，地價相近。呈現(xiàn)項目呈現(xiàn)項目宗地編號宗地編號交易時間交易時間用地面積用地面積( (平米平米) )用地面積用地面積( (畝畝) )成交樓面地價成交樓面地價元元/ /土地用途土地用途用地性質(zhì)用地性質(zhì)競得者競得者1CH28（211）：2019-1552019-08-2322729.7834.091248商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地四川金福地投資有限公司2CH29（211）：2019-1562019-08-2321158.8631.741248商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地成都港惠投資有限公司3CH30（211）：201

50、9-1572019-08-2343723.3465.591248商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地成都圓中投資有限公司4CH31（211/252）：2019-1582019-08-2334382.2251.571820商業(yè)兼容住宅商業(yè)兼容住宅用地成都佳成時代投資有限公司5CH32（211）：2019-1592019-08-2361400.2992.1901商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地成都鑫福能源開發(fā)有限公司6CH33（211）：2019-1602019-08-2315034.2222.551063商業(yè)商務(wù)用地成都低碳城投資有限公司（通威）7CH34（211）：2019-1612019-08-2324754.66

51、37.131099商業(yè)商業(yè)用地四川圣銘置業(yè)有限公司（劍恒投資）43方案二衍生方案二衍生原則：避開同質(zhì)競原則：避開同質(zhì)競爭爭思路：差異化思路：差異化轉(zhuǎn)化商業(yè)功能為轉(zhuǎn)化商業(yè)功能為住宅功能住宅功能區(qū)域住宅門檻為區(qū)域住宅門檻為5555萬套二戶型，萬套二戶型，5555萬以下住宅存在市場空白點。萬以下住宅存在市場空白點。44項目名稱主力戶型（）熱銷戶型主力兩房的的總價兩房的去化率萬科魅力之城79-18080-90兩房90小三房56萬起100%首創(chuàng)國際城60-12096小三房55萬起94%藍光錦繡城86-11086-109小三房-摩瑪新城60-12096小三房55萬起99%新里柏仕公館70-12090套三5

52、6萬起100%塔子山壹號89-14089套二68萬起92%比華利國際城79-10479兩房89三房63萬100%隆鑫九熙53-7563、7552萬起93%陽光100米婭中心44-16675-77兩房86三房53萬起93%時機：55萬區(qū)域內(nèi)僅能買到60-70左右的套二，實用面積小，產(chǎn)品舒適度低。方案二衍生方案二衍生45方案二衍生方案二衍生4848LoftLoft產(chǎn)品，通過一層變二層，以單價產(chǎn)品，通過一層變二層，以單價1000010000元元/ /計算，可計算，可實現(xiàn)實現(xiàn)5050萬以下的套二產(chǎn)品，占據(jù)市場空白點。萬以下的套二產(chǎn)品，占據(jù)市場空白點。46方案二方案二以突破、創(chuàng)新LOFT產(chǎn)品，來實現(xiàn)功能

53、的轉(zhuǎn)化。但Loft產(chǎn)品存在采光、通風上的劣勢，需改進物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)層高層高體量體量合計合計商業(yè)部分臨街獨棟6m8000200004.2m4.2m底商6m120004.2m4.2m塔樓部分LOFT住宅4.9m4000070000辦公20000返租酒店3.3m100000差異化差異化低總價低總價LOFTLOFT住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品由于方案二的LOFT住宅目前區(qū)域內(nèi)無參考依據(jù)，故方案二不做產(chǎn)值預算。底商底商LoftLoft住宅住宅返祖返祖酒店酒店+Loft+Loft辦公辦公獨獨棟棟商商業(yè)業(yè)47【方案二產(chǎn)值預估】【方案二產(chǎn)值預估】47物業(yè)類型物業(yè)類型體量體量（萬）（萬）本區(qū)域住宅均價本區(qū)域住宅均價（元（

54、元/ /）銷售均價銷售均價與住宅比與住宅比銷售均價預估銷售均價預估（元（元/ /）產(chǎn)值合計產(chǎn)值合計（萬元）（萬元）商業(yè)商業(yè)2 2850085003.73.732000320006400064000LOFTLOFT辦公辦公2 21.11.1935093501870018700LOFTLOFT住宅住宅4 410000100004000040000酒店式公寓酒店式公寓1 10.90.97650765076507650合計合計項目總產(chǎn)值預估約項目總產(chǎn)值預估約13.03513.035億億方案二預估總產(chǎn)值約13.035億。備注：LOFT住宅產(chǎn)品建筑成本比SOHO辦公低，但銷售單價高于SOHO辦公，故項目總

55、利潤更大。目前市場中尚無大體量LOFT住宅推出，銷售周期無法把控。48方案二評價：方案二評價：規(guī)避市場同質(zhì)化競爭，轉(zhuǎn)化產(chǎn)品功能規(guī)避市場同質(zhì)化競爭，轉(zhuǎn)化產(chǎn)品功能LOFTLOFT屬高價物業(yè)，提升項目總產(chǎn)值屬高價物業(yè)，提升項目總產(chǎn)值客戶對客戶對4.9m4.9m層高和層高和4040年商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅年商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅的抗性的抗性差異化差異化利潤最大化利潤最大化風險較大風險較大49方案一與方案二對比方案一與方案二對比方案方案利潤最大化利潤最大化銷售速度銷售速度風險控制風險控制差異化差異化方案一方案一 方案二方案二 方案二較方案一利潤更大，規(guī)避同質(zhì)化競爭，但銷售方案二較方案一利潤更大，規(guī)避同質(zhì)化競爭，但銷售速度無

56、法把控，風險也相對較大。速度無法把控，風險也相對較大。備注：由于目前市場中LOFT住宅產(chǎn)品尚未大量推出，對此產(chǎn)品的銷售速度暫無精確的把控。50【項目目標】【項目目標】【物業(yè)組合】【物業(yè)組合】【物業(yè)體量】【物業(yè)體量】風險可控下的利潤最大化風險可控下的利潤最大化獨棟商業(yè)、底商、獨棟商業(yè)、底商、LOFT、返租公寓、高性價比寫字樓、返租公寓、高性價比寫字樓【價值亮點】【價值亮點】52規(guī)避市場同質(zhì)化競爭規(guī)避市場同質(zhì)化競爭細節(jié)制勝細節(jié)制勝方案一：方案一：注重產(chǎn)品細節(jié)打造，提升產(chǎn)品力，增強產(chǎn)品性價比注重產(chǎn)品細節(jié)打造，提升產(chǎn)品力，增強產(chǎn)品性價比53【辦公產(chǎn)品】創(chuàng)智型寫字樓，提升辦公銷售價值創(chuàng)智型寫字樓，提升辦公銷售價值價值體系價值體系高綠化率體系高綠化率體系高使用率體系高使用率體系高端形象體系高端形象體系空中花園空中花園第五立面第五立面園林廣場園林廣場園林廣場園林廣場園林廣場園林廣場獨特立面獨特立面內(nèi)部空間設(shè)計風格內(nèi)部空間設(shè)計風格獨特獨特基于該地塊自身地段優(yōu)勢和技術(shù)指標等條件，打造高綠化、高使用率和高端形象三大體系，構(gòu)建生態(tài)型、創(chuàng)意型、花園式辦公，放大地塊優(yōu)勢，增加項目競爭力?！痉桨敢划a(chǎn)品力提升】【方案一產(chǎn)品力提升】54【空中花園】【空中花園】提升公共空間的通透性，實現(xiàn)辦公單位均好性提升公共空間的通透性，實現(xiàn)辦公單位均好性技術(shù)實現(xiàn)要點：建議在L型拐角處，辦公單位價值低的地方