房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動策略

1、論文寫作不是一朝一夕，更不能胡編亂造。需要切身研究、調(diào)查.分析與歸納，需要大量的數(shù)據(jù)處理與查閱資料。本論文不求帶給你多大的幫助，只愿做您腳下之石。該文檔為word格式，方便復(fù)制修改打印，寫論文就是這么簡單以下是正文房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動策略1房地產(chǎn)行業(yè)周期分析的必要性對于房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行周期性的分析研究，既是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、理性發(fā)展的實際需要研究周期 波動規(guī)律可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施，包括制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的目的是避免遭受因周期性波動而造成的損失 或衰退產(chǎn)業(yè)的危害2房地產(chǎn)業(yè)周期現(xiàn)狀及其主

2、要特征宏觀政策本身應(yīng)存在著周期由于房地產(chǎn)政策受整個宏觀經(jīng)濟政策的影響，同樣也會出現(xiàn)周期性波動根據(jù)美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙庫茲 涅茨的統(tǒng)計分析，宏觀經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在十分緊密的關(guān) 系我國房地產(chǎn)改革以來的實踐也表明，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展速 度呈正相關(guān)態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越快在經(jīng)濟 發(fā)展的不同階段和發(fā)展水平不同的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所 區(qū)別目前我國的房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟高速 成長期，需求極其旺盛除了受市場供求關(guān)系變化的影響之外，房地 產(chǎn)業(yè)投資過快擴張的，引起宏觀經(jīng)濟失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措 施等因素，都同樣對房地產(chǎn)周期波動有所影響對于經(jīng)濟周期的釋

3、義, 簡明的定義為，每一次國民經(jīng)濟的“衰榮更迭”形成一個經(jīng)濟周期:- 戰(zhàn)”以前的經(jīng)濟周期分為四個階段：經(jīng)濟衰退和危機階段、經(jīng)濟蕭條 階段、經(jīng)濟復(fù)蘇階段、經(jīng)濟繁榮階段也就是說，國民經(jīng)濟發(fā)展中完 整地出現(xiàn)以上四個階段，才叫一個經(jīng)濟周期：二戰(zhàn)”以后，由于科學(xué) 技術(shù)和生產(chǎn)力的迅猛發(fā)展，也由于政府的宏觀調(diào)控能力和企業(yè)適應(yīng)市 場變化的不斷提高，經(jīng)濟周期出現(xiàn)了許多變動，多數(shù)專家主張經(jīng)濟周 期分為蕭條和繁榮兩個階段也顯示出57年為一個周期在每一 個周期內(nèi)呈現(xiàn)萎縮與停滯、復(fù)蘇與穩(wěn)定發(fā)展、高速發(fā)展五個階段房 地產(chǎn)業(yè)周期的主要特征有以下幾點：21房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致般說來，經(jīng)濟發(fā)展水平的周期

4、性波動對房地產(chǎn)這類具有獨特 性質(zhì)的消費品和投資品的供求關(guān)系會產(chǎn)生較強的影響，結(jié)果使得宏觀 經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)波動呈同向變化趨勢，但在波動時序上略有區(qū) 別房地產(chǎn)周期起點略早于宏觀經(jīng)濟周期起點當(dāng)宏觀經(jīng)濟處于蕭條 期時，一旦政府通過擴張性政策刺激經(jīng)濟，在這一外部因素沖擊下， 同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和房地產(chǎn)收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的 產(chǎn)業(yè)擴張傳導(dǎo)機制作用下，社會資源向帶有國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性 等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)率先開始復(fù) 蘇，帶動宏觀經(jīng)濟步入擴張期當(dāng)宏觀經(jīng)濟進(jìn)入高漲期后，政府通過 提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分 別在宏觀緊縮政策影響下出現(xiàn)降低

5、同時又由于受房地產(chǎn)投資被抑 制、房地產(chǎn)泡沫因素等特有的產(chǎn)業(yè)收縮機制的影響，使得社會資源率 先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，結(jié)果使得房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟進(jìn)入 了收縮期.2.2我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性，與宏觀調(diào)控政策 的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾當(dāng)前我國各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各 地經(jīng)濟特點的側(cè)重性，特別是東、中、西部差異很大房地產(chǎn)業(yè)極其 明顯的區(qū)域特點和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度 不一.由此不難看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發(fā)展波動周期應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖胨讲攀且韵M為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的價格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市

6、 場的價格脫離于當(dāng)居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所 認(rèn)同如何使國家宏觀調(diào)控政策同各地實際情況結(jié)合起來實施，才能 有效地縮短市場周期的蕭條期、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展2.3房地產(chǎn)業(yè)周期波動具有明顯的波峰，易受內(nèi)外部條件影響自進(jìn)入2 1世紀(jì)以來，從2 0 0 0年到2 0 0 8年這九年間， 根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長率 達(dá)到2 4 . 1 %，而一階段內(nèi)的gdp平均增長率為9 . 6% ,比之高出了足有14.5個百分點，并且在全社會的定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個百分點左右在當(dāng)前全球經(jīng)濟一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟格局對于中國的經(jīng)濟

7、尤其是房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展起著很大的影響作用美國的金融危機，不但影響到美國的經(jīng) 濟發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟狀況，并且同樣對中國經(jīng)濟帶來負(fù)面影 響這些變化都不可避免地會對中國房地產(chǎn)起到一定的抑制作用特 別是人民幣受美國經(jīng)濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產(chǎn)市 場造成巨大的沖擊力盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個負(fù)面因素，但 從長遠(yuǎn)來看，卻利于房價整體水平的上升另一方面，大量外來資本 的涌入，也對中國房地產(chǎn)在價格方面形成了巨大沖擊和影響因為房 地產(chǎn)業(yè)的獨特性質(zhì)，國民經(jīng)濟發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)的供求 關(guān)系將會產(chǎn)生較強的影響，而同樣的，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動也會通過 對建筑的、建材、冶金等其他上下游產(chǎn)業(yè)的影

8、響，從而對整個國民經(jīng) 濟的周期波動產(chǎn)生作用.然而，提高利率、抑制通貨等緊縮性政策卻 會使社會性資源迅速從房地產(chǎn)領(lǐng)域中退出，使房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng) 濟調(diào)控作用的產(chǎn)生進(jìn)入到行業(yè)緊縮期3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性劇烈波動的原因3.1人口周期變化的影響房地產(chǎn)業(yè)的周期波動首先受到人口周期變化的影響，與人口周 期變化有著驚人的吻合度如2 0 0 5 2 0 0 7年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的高峰就與人口的周期變化密切相關(guān)，我國從上個世紀(jì)八十年代以 后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象，這段時間出生的人口到2 0 0 5年剛 好是結(jié)婚、建立家庭的時候，對房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求，直接導(dǎo)致房32國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響我國宏觀經(jīng)濟有明顯

9、的周期特征，房地產(chǎn)業(yè)周期波動與宏觀經(jīng) 濟波動密切相關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展水平的周期波動對房地產(chǎn)業(yè)的周期會產(chǎn)生較強影響，使宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)同向發(fā)展趨勢3.3城市化進(jìn)程的影響改革開放以來，我國不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，城市化的比重已由1 9 7 8年的1 8 . 6 %提升到2 0 11年的約5 1%,全國的城鎮(zhèn) 人口已有65億人城市化問題涉及國計民生、社會進(jìn)步和現(xiàn)代建 設(shè)的各個方面城市化進(jìn)程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求，促使房地 產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展34居民的收入水平的影響cd城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，從而會增加房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房 地產(chǎn)價格上漲根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料，改革開放以來，城鎮(zhèn)居 民人均可支配

10、收入年均上漲7.2%，特別是近幾年來，企業(yè)工人工 資水平不斷提高，行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇 進(jìn)一步改善，居民得到真正的實惠，這些是房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有 直接的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動的危害主要表現(xiàn):(1 )房地產(chǎn) 消費的持續(xù)低落會影響宏觀經(jīng)濟整體消費，使經(jīng)濟增長失去動力，進(jìn) 一步例宏觀經(jīng)濟增長減緩甚至衰退，但房地產(chǎn)過度擴張會耗盡財力、 物力、人力等資源，嚴(yán)重破壞經(jīng)濟正常運行的各種均衡關(guān)系另外房 地產(chǎn)消費增長過快，占用了過多的消費購買力，也會造成對其他消費 需求的抑制作用.(2 )房地產(chǎn)業(yè)的過度波動會加大處于調(diào)整期的我 國經(jīng)濟的不穩(wěn)定性或不確定性，使社會生產(chǎn)力嚴(yán)重受挫.(3

11、 )房地 產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)低迷狀態(tài)將會加劇我國內(nèi) 需的不足的癥狀，但如果大炒房地產(chǎn)業(yè)，泡沫越吹越大，一旦鏈條斷 裂，將會造成連鎖反應(yīng)，使剛剛有所恢復(fù)的投資者和消費者信心再次 受到重大沖擊.(4 )房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，離不開金融 系統(tǒng)的支持如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)低迷，必然導(dǎo)致金融行業(yè)的活力和效 益降低，并且房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟形成沖擊，這 對我國原本脆弱的金融體系會造成更大的壓力4避免我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期劇烈波動對策思考4.1加強和改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動有著極為重大的影 響宏觀調(diào)控的緊縮政策與寬松政策交替變動構(gòu)成中國房

12、地產(chǎn)業(yè)的 “特有周期”刺激經(jīng)濟出臺，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，出現(xiàn)過熱甚至形成泡 沫為抑制經(jīng)濟過熱，國家又實行宏觀經(jīng)濟緊縮的調(diào)控政策，由于調(diào) 控力度不當(dāng)又導(dǎo)致商品房因資金短缺而出現(xiàn)投資迅速減少，商品房大 量積壓，房地產(chǎn)業(yè)跌入低谷的惡性循環(huán)筆者認(rèn)為，國家對經(jīng)濟發(fā)展 實行調(diào)控是必要的，但應(yīng)當(dāng)將宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控有機結(jié)合起來應(yīng) 建立一套符合房地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)這一系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)包括：(1 ) 對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程和增長實際進(jìn)行全程監(jiān)控，包括房地產(chǎn)信息、 數(shù)據(jù)整合、土地供應(yīng)、開發(fā)投資、商品房買賣與二手房交易，進(jìn)行動 態(tài)監(jiān)測和分析研究.(2 )研究房地產(chǎn)市場的運行狀況、規(guī)律和特點， 及時進(jìn)行政策微調(diào)，減少波動的幅

13、度.(3 )推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要 與經(jīng)濟社會發(fā)展總體水平相一致土地和金融信貸政策應(yīng)相對來說持 續(xù)平穩(wěn)，防止忽松忽緊，大起大落.4 . 2加強房地產(chǎn)立法，建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運 行環(huán)境我國房地產(chǎn)業(yè)秩序混亂的狀況是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)波動和缺乏穩(wěn) 定重要原因從總體上看，我國房地產(chǎn)立法工作還不能滿足迅速發(fā)展 的需要，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律規(guī)章還不夠了周密、完善在司法實踐 中急需補充和加強有關(guān)房地產(chǎn)金融、市場交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理、 市場準(zhǔn)入等相關(guān)的公共性法律和專門性法規(guī)；房地產(chǎn)法律仲裁和法律 服務(wù)體系也尚待完善；要積極推進(jìn)依法行政、進(jìn)行嚴(yán)格的市場監(jiān)管健 全房地產(chǎn)信用體系，建立誠實守信的市場環(huán)境和公開

14、、平等、自主、 互利的契約制度4.3合理選擇調(diào)控手段，適時調(diào)整房地產(chǎn)投資政策一般來說，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟總量和結(jié)構(gòu)問題，可以采取以行政 手段和法律手段為主，輔以宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)的經(jīng)濟手段來進(jìn)行直接調(diào) 控；對于房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中和房地產(chǎn)企業(yè)的微觀經(jīng)濟行為，則主 要以經(jīng)濟手段為主進(jìn)行間接調(diào)控，同時加之必要的行政性管理房地 產(chǎn)投資政策的制定和出臺，應(yīng)特別注意以下情況：一是房地產(chǎn)投資規(guī) 模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的比重要合理, 防止比重過大或過小二是研究投資主體結(jié)構(gòu)的變化國有企業(yè)由于 產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明，很容易形成一種“擴張欲望”，自我約束機制相 對薄弱；相比之下股份制、民營企業(yè)風(fēng)險約束機

15、制較強，決策比較理 性，有助于平抑房地產(chǎn)周期的波動幅度4.4規(guī)范土地一級市場管理中國房地產(chǎn)市場的于土地一級市場數(shù)次房地產(chǎn)周期波動中，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)失控的直接原因就是土地一級市場的秩序混亂和供 給總量失控不少行政劃撥的土地通過隱性市場流入開發(fā)用途，擾亂 了正常的市場秩序應(yīng)實行總量控制，嚴(yán)格審批行政劃撥用地加大 中央政府對地方政府不規(guī)范行為的管控能力，使城市土地在市場機制 的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組對于土地增值效益，確定合理的 分配比例，資金投向應(yīng)以城市建設(shè)行改善民生為主加大經(jīng)濟適用住 房和危陋住房比重，提高城市低收入群體居住質(zhì)量進(jìn)一步深化土地 制度改革，設(shè)立專門進(jìn)行土地交換的固定場所，組建和

16、培育土地交易 市場土地交易范圍應(yīng)涵蓋土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃三個層次土 地交易方式按市場規(guī)劃運作，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式公開進(jìn) 行土地交易，杜絕協(xié)議批租方式適當(dāng)提高進(jìn)入土地市場的門檻，獲 取土地的開發(fā)商必須達(dá)到一定的實力從而使土地的后期開發(fā)有一定 的保證4.5加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整一定時期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點，決定著這一時期行業(yè)周期波動的基本狀態(tài)特征高檔商品房、中檔商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房等各 檔房中，中低檔的商品房的需求較為穩(wěn)定，其波動幅度要小，而高檔 商品房的需求彈性較大，其波動幅度要大的多由于受利益的驅(qū)動, 盲目大量開始高檔商品房，形成大量積壓和空置，從而形成產(chǎn)品比例 失調(diào)，結(jié)構(gòu)不合理的局面一方面，大量需求彈性較大的商品房缺乏 真實消費需求，當(dāng)投資和和投資需求隨著市場收縮而大幅萎縮時，其 市場失去支撐，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)劇烈波動另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 不能及時根據(jù)需求結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行轉(zhuǎn)移，也會產(chǎn)生供求結(jié)構(gòu)不對稱的 問題產(chǎn)品不對路，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)越多，空置越多，資金和資源浪 費也就越多，擬采取措施包括：(1 )盡快建立合理的住房供應(yīng)體系， 對不同收入家庭不同的住房供應(yīng)政策高收入家