2017年南京項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(1)

1、【最新資料,Wor出版）號(hào)自由編輯！】一、項(xiàng)目概況4（一）區(qū)位和現(xiàn)狀（二）市政配套設(shè)施情況二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、南京河西板塊在售樓盤概況6（一）河西板塊概況（二）龍江板塊（三）江東板塊（四）奧體板塊（五）重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況匯總四、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析18（一）供應(yīng)、銷售情況（二）供銷對(duì)比情況（三）價(jià)格走勢(shì)（四）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析（五）銷售排行榜五、河西板塊未來供應(yīng)量分析 25（一）待上市新項(xiàng)目（二）新出讓土地明細(xì)六、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 31（一）政府投入帶動(dòng)板塊升級(jí)（二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價(jià)值七、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排 32（一）規(guī)劃建議和說明（二）建設(shè)方式和進(jìn)

2、度安排八、項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)分析32（一）成本分析（二）敏感性分析前言 Talk Before本地塊項(xiàng)目基地位于江東北路，原金盛百貨西側(cè)，規(guī)劃占地面積為60畝（約40020平米），出讓價(jià)為每畝400萬，容積率本著謹(jǐn)慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，報(bào)告基于真實(shí)可靠的前期市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上， 對(duì)于該項(xiàng)目給出可行性分析。由于時(shí)間倉(cāng)促，本報(bào)告為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的簡(jiǎn)約版本，但針對(duì)重點(diǎn)問題闡述明確充分。希望能給XXXX董事長(zhǎng)在該項(xiàng)目的投資決策上，提供有力的數(shù)據(jù)支撐和決策參考。數(shù)據(jù)截止日期：2009年6月底區(qū)位（一）地塊區(qū)位該地塊屬于南京市河西商貿(mào)休閑生活區(qū)域，位于江東北路西側(cè)，交通便利、商萬達(dá)已競(jìng)拍地塊 （原金盛百貨大先圳E1文

3、黑大水祟 去續(xù)卜洞山苣品量寶勇新需雅博士 M0卯Iftjrlmfli演二廣場(chǎng)唔用用我，業(yè)環(huán)境優(yōu)越。（二）市政配套設(shè)施情況?主要道路：江東北路、草場(chǎng)門大街、漓江路公交：18路、32路、39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路?購(gòu)物：濱江廣場(chǎng)，新城市廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市?醫(yī)療：省婦幼保健醫(yī)院、省中醫(yī)院河西分院?教育：二十九中河西分校院?休閑：新城市廣場(chǎng)二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積： 60畝土地價(jià)格： 400萬/ 畝容積率：河西區(qū)域玄武湖三、南京河西板塊在售樓盤概況 （一）河西板塊概況一直以來，以?shī)W體板塊為核心的河西區(qū)域，都與江寧、江北

4、板塊，共同成為南京 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量最大的三大板 塊。2008年的河西板塊雖遭遇市場(chǎng) 低潮，但依然熱點(diǎn)不斷。從以匯錦 國(guó)際、金馬酈城、第七大道為代表 的小戶型熱賣，到萬科金域提香引 降價(jià)風(fēng)潮，再到兩大純新盤一一 金地名京和南京萬達(dá)廣場(chǎng)開盤熱 銷，都引發(fā)了南京全城關(guān)注。而以 金地名京、南京萬達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目 為代表的江東板塊，更是成為整個(gè) 河西房地產(chǎn)板塊發(fā)展的一匹黑馬。2009年的河西板塊，隨著市場(chǎng) 的逐步回暖，一方面目前在售樓盤 加緊了推盤速度，另一方面，奧體區(qū)域的多個(gè)品牌開發(fā)企業(yè)新上市的項(xiàng)目將全新集體 亮相，這將對(duì)2009年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)值得期待。目前的河西房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為龍江、江東、奧體

5、三大子版塊。1、江東子板塊成為河西板塊最大亮點(diǎn)在鳳凰和熙苑、棲霞月安街、匯錦國(guó)際、星雨華府、金地名京、南京萬達(dá)廣場(chǎng)、中北品閣、中北南湖地塊為主的江東板塊，在 2008年曾一度走紅，隨著周邊 配套的進(jìn)一步完善和地鐵二號(hào)線的預(yù)期，江東板塊依然是2009年河西板塊的熱點(diǎn)區(qū)域。除目前在售項(xiàng)目眾多外，新江東板塊 2009年已出讓和待出讓的土地量也不可小 覷。僅所街、河西南河區(qū)域，就有近 10幅地塊待字閨中。在建鄴區(qū)對(duì)應(yīng)大大街以北區(qū) 域的全新改造規(guī)劃之下，江東、所街、南湖等早期開發(fā)的老城區(qū)，將面臨新的發(fā)展機(jī) 遇。2、奧體子板塊已進(jìn)入奧體南部開發(fā)重頭經(jīng)過 7 年的滾動(dòng)開發(fā)，多個(gè)大盤支撐起的奧體板塊，無疑是河

6、西最閃亮的明星。但是，在新江東板塊快速崛起的勢(shì)頭之下，奧體板塊原先的“老大”地位，面臨挑戰(zhàn)。 2009 年，宋都美域、嘉業(yè)陽光城、奧體新城、金馬酈城、碧瑤花園、融僑中央花園、金域緹香的持續(xù)開發(fā)，將為奧體板塊提供不小的商品房住宅供應(yīng)量。3、龍江子板塊迎來10年后“第二波”開發(fā)熱潮龍江的“第一波”發(fā)展，是隨著1997年龍江高教公寓的開建而展開的，就此龍江地區(qū)大規(guī)模建設(shè)的序幕也徐徐拉開。 10 年后，龍江地區(qū)迎來“第二波”建設(shè)熱潮，中海鳳凰西街項(xiàng)目、乾和福邸、時(shí)代天地廣場(chǎng)、銀城東寶路項(xiàng)目、辰龍嫩江路項(xiàng)目、天馬榕園、匯杰長(zhǎng)江國(guó)際等新盤，將加入新龍江的行列，助力龍江“第二波”的發(fā)展。4、河西CBDC期“

7、新高”不斷在一期漸成規(guī)模的前提下， 2009 年集聚了眾多知名跨國(guó)公司，如美國(guó)富頓、香港新鴻基等的河西CBDC期，有望成為南京的新標(biāo)志性名片。河西CBDC期，北起河西大街，南至江山廣場(chǎng)，規(guī)劃 27 個(gè)地塊，規(guī)劃平均建筑高度大于 100 米，最高超過250米。江蘇保監(jiān)局辦公大樓、新鴻基大廈、南京世界貿(mào)易中心舉行了奠基儀式，十四所總部大廈已動(dòng)工，新華報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈項(xiàng)目在做設(shè)計(jì)方案，華泰證券、聯(lián)通江蘇分公司、移動(dòng)南京公司、南京報(bào)業(yè)集團(tuán)、國(guó)泰君安、省交通銀行、江蘇信用聯(lián)社項(xiàng)目土地已摘牌。蘇寧 2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。（二）龍江板塊1、蘇寧銀河天啟花園SOHO項(xiàng)目地址：樓區(qū)清涼門

8、大街與龍園中路交界處占地面積：平米建筑面積：平米容積率：綠化率：45%銷售均價(jià)：9500元/平米目前狀況：蘇寧銀河天啟花園SOHOat 60余席45-65褶左右的小公寓。2、星語華府項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)集慶門大街219號(hào)占地面積：150,000平米建筑面積：370,000平米建筑類別：高層，小高層容積率：銷售均價(jià)：11000元/平米目前狀況：目前在售戶型面積約92-98平米，134平米，毛坯均價(jià)11000元/平米。預(yù) 計(jì)6、7月加推一批新房源。3、長(zhǎng)安西街1號(hào)項(xiàng)目地址：漢中門外大街，典雅居西側(cè)占地面積：46269平米建筑面積：約100,000平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：10500元/平米

9、目前狀況：長(zhǎng)安西街1號(hào)將向市場(chǎng)上推出一批以69-91平米為主的小戶型。4、時(shí)代天地廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：江東北路與清涼門大街交匯處占地面積：平米建筑面積：平米建筑類別：酒店式公寓容積率：w銷售均價(jià)：12000米/ 平米目前狀況：220套酒店式公寓，挑高立方，單價(jià)萬元，面積40 60 平米。5、銀城聚錦園項(xiàng)目地址：江東北路與清涼門大街交匯處占地面積：平米建筑面積 ： 35000平米建筑類別：多層, 高層 , 小高層總 戶 數(shù)： 250戶容積率：0銷售均價(jià) ：待定這3幢住宅為南京萬達(dá)廣場(chǎng)東區(qū)的04、06和（三）江東板塊 1、萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：南京市建鄴區(qū)明園地塊， 水西門大街南側(cè)，福園路北側(cè)建筑面積：22

10、6000平米占地面積：平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：9500元/平米目前狀況：南京萬達(dá)廣場(chǎng)推出3幢住宅, 08幢，位處小區(qū)中央位置，戶型為 70-140平米的兩房、三房和四房，共 224 套。2、金地名京項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)集慶門大街以南、云錦路以東建筑面積：151888平米占地面積：平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：元/平米目前狀況：7月底公開二期樣板間，包含頂級(jí)最牛樣板間，面積為290多平米的復(fù)式豪宅，總價(jià)一千多萬（四）奧體板塊1、匯錦國(guó)際項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)月安街建筑面積：128000平米占地面積：平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：9000元/平米目前狀況：推出88套110140

11、平米平層房源。2、融僑中央花園項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體南門正對(duì)面 奧體大街與燕山路交匯處建筑面積：290000平米占地面積：平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：9300元/平米目前狀況：融僑中央花園三期“玫瑰街區(qū)”。首先公開的是 1、4、5三幢住宅，共200多套。戶型面積為94139平米。項(xiàng)目均價(jià)9300元/平米，一次性付款享受3個(gè)點(diǎn) 的優(yōu)惠，商業(yè)貸款優(yōu)惠個(gè)點(diǎn)，如果首付款超房款比例在 5成以上，另可享受總價(jià)2000 元的優(yōu)惠。3、嘉業(yè)陽光城建筑面積：約20萬 平米占地面積：約萬平米項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體大街與黃山路處 界 交一用售樓地址：黃山路和富春江東路交匯建筑類別：高層, 小高層容積率：銷售均

12、價(jià)： 9700元/ 平米目前狀況：在售二期最后兩幢多層第10 幢和第 12 幢，位于小區(qū)中心景觀位置，僅剩為數(shù)不多的尾房，主力戶型為 136和 139平米的三房，均價(jià)9700元/ 平米。一次性付款 98 折，按揭 99 折優(yōu)惠。目前狀況：在售酒店式公寓，主力戶型195平4、嘉業(yè)國(guó)際城項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體大街與廬山路的交匯處建筑面積：萬平米占地面積：萬平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：萬/平米 目前狀況：目前在售寫字樓200-400平米，價(jià)格萬元/平米之間。近期將推出高檔精 裝公寓，80-400平萬，萬/平米。5、仁恒國(guó)際公寓項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)廬山路116號(hào)建筑面積：135606平米占地面積：

13、28410平米建筑類別：高層容積率：銷售均價(jià)：20000元/平米米、243平米、290平米。6、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)河西大街87號(hào)（河西大街與廬山路交匯處）建筑面積：300000平米占地面積：160000平米建筑類別：小高層容積率：銷售均價(jià)：16000元/一 目前狀況：在售最后一期，6、9棟，價(jià)格16000元/褶，192、246 1tf精裝豪宅, 65-147褶多種精裝戶型7、宋都美域項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)河西大街南側(cè)建筑面積：143716平米占地面積：66573平米建筑類別：高層項(xiàng)目均價(jià)：9800元/平方米目前狀況：預(yù)計(jì)6月上旬將會(huì)加推“錦園”二 期9號(hào)和13號(hào)樓，主力戶型為85-129的

14、兩房 和三房，共153多套。目前接受預(yù)定，均價(jià)9800元/平方米左右(五)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況匯總項(xiàng)目名稱在售價(jià)格開盤信息萬達(dá)廣場(chǎng)均價(jià)9000元/平米04、06和08幢酒店式公寓，位處小區(qū)中央位置，戶型為 7( 房，共224套。金地名京元/平米二期樣板間，包含頂級(jí)最牛樣板間，面積為 290多平米的復(fù)天啟花園均價(jià)9500元/平米SOH公寓，毛坯交付，全部為40-50平米之間的小戶型，9宋都美域均價(jià)9000元/平米二期9幢、13幢，85平方兩房，119、123平方三房，戶戶酉匯錦國(guó)際均價(jià)12500元/平米1#、2#樓東單元房源，主力戶型110-140平米，均價(jià)8700:均價(jià)13000元/平米項(xiàng)目共規(guī)劃

15、四棟住宅，共255套房源20余種戶型，主力戶型 111褶及127 1tf的三房，和141 nf的躍層。均價(jià)預(yù)計(jì)在130(均價(jià)16000元/平米近期項(xiàng)目可能將推出08棟房源，為高層+多層組合建筑，共 平米，一梯兩戶，精裝交付，價(jià)格待定。物業(yè)費(fèi)元 /平米每/四、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了 1269套，繼4 月份攀上兩年以來的銷量新高后, 南京樓市銷售量顯現(xiàn)出階段性下滑的趨勢(shì) 。2009南京樓市銷售一覽表獨(dú)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)從各板塊的交易量來看， 上個(gè)月成交量最大的是江寧、 江北與城北三大片區(qū)，總共57 萬平方米的住宅成交面積，占 了全

16、市的60%價(jià)格低廉仍是 吸引購(gòu)房人入手的關(guān)鍵所在。河西板塊一季度呈現(xiàn)出 “一房難求”的住宅供應(yīng)局 面。而從4月份開始，就已經(jīng) 有部分樓盤紛紛加推房源“趕場(chǎng)小陽春”，5月份隨著新推住宅樓盤的增多，河西更是迎來了 2009年的第一次房源 上市高峰。供應(yīng)量放大的同時(shí)，河西板塊住宅銷售量也一路走高。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯 示，5月，河西板塊住宅共認(rèn)購(gòu)1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趨勢(shì)。 成交方面，835套的成績(jī)相比4月，下降了近200套，跌幅也在20流右，主要原因是 河西板塊樓盤集體性漲價(jià)過快抑制了目前的購(gòu)房需求。隨著剛性需求的逐步釋放，南京樓市自一季度以來的階段性回暖已經(jīng)漸漸“降 溫”，

17、開發(fā)商打算以漲價(jià)來刺激消費(fèi)，恐怕得不償失，此舉有可能進(jìn)一步抑制人們的 買房需求，進(jìn)而影響到下半年南京樓市的走勢(shì)。（一）供應(yīng)、銷售情況河西板塊09年5月商品住宅的上市量為萬平米，環(huán)比 09年4月份的萬平米的供 應(yīng)量，呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)；由于三月份購(gòu)房市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)暖，蓄擬已久的河西板塊多數(shù) 大盤項(xiàng)目都紛紛上市，且體量相對(duì)較大，市場(chǎng)剩余一定的存量，因此四月的上市量上 升明顯。從成交量方面分析，本月的成交量為萬平米，與09年4月份萬平米的成交量相比，環(huán)比增幅為17%增長(zhǎng)較穩(wěn)定，順應(yīng)了四月份的購(gòu)房市場(chǎng)回暖狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)（二）供銷對(duì)比情況09 年 5 月河西板塊的單月供銷比為，除了 3月份略大于1

18、 以外，自去年12月起已經(jīng)幾乎連續(xù)6 個(gè)月小于 1。由于龍江板塊和奧體板塊都已經(jīng)處于開發(fā)尾聲，河西板塊的上市量已經(jīng)接近暫時(shí)性斷檔，這在4、5 月份已經(jīng)表現(xiàn)的相當(dāng)明顯，當(dāng)月供求比連續(xù)2 個(gè)月小于。與此同時(shí)，河西板塊已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的板塊之一，需求旺盛，在供應(yīng)緊缺的大背景下，房?jī)r(jià)的新一輪上漲已經(jīng)水到渠成。數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)（三）價(jià)格走勢(shì)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)09 年 5 月份河西板塊的成交價(jià)格較4 月份有所增長(zhǎng)，由于市場(chǎng)逐漸開始呈現(xiàn)“小陽春”的銷售旺季，不少樓盤在增加推盤量的同時(shí)，悄悄小幅提高售價(jià)，所以一定程度上拉高了整體板塊的成交均價(jià)，本月銷售冠軍金地名京的熱銷，對(duì)成交均價(jià)的拉 升起到了關(guān)

19、鍵的作用。（四）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從面積段供銷來看， 5 月份的新增上市量主要集中在120-144 平米的面積段，這個(gè)面積段上市量占總上市量的33%，其次是180-200 平米的面積段，占比29%，主要來自金域緹香花園項(xiàng)目。本月成交量也主要集中于 120-144 平米這個(gè)面積段，成交量主要來自金地名京、萬達(dá)廣場(chǎng)、融僑中央花園、奧體新城海棠園等項(xiàng)目。據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)09 年 5 月份河西板塊成交量主要分布在 8000 9000、 9000-10000 和元 / 平米的三個(gè)價(jià)格區(qū)間；8000 9000 元/ 平米的成交量主要來自融僑中央花園、奧體新城海棠園和西堤國(guó)際城第陸區(qū)等項(xiàng)目；

20、9000-10000 元/ 平米的成交量主要來自嘉業(yè)陽光城二期、金基匯錦花園和萬達(dá)廣場(chǎng)東坊壹街區(qū)項(xiàng)目；元 / 平米的成交量主要來自金地名京、金域緹香花園、萬科光明城市花園和朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)南園等項(xiàng)目。（五）銷售排行榜09年5月份的銷售排行前五位分別為金地名京、萬達(dá)廣場(chǎng)、融僑中央花園、奧體 新城海棠園、匯錦國(guó)際這五個(gè)項(xiàng)目。5月10日，金地名京推出了二期住宅，因?yàn)樵趹粜?、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的諸多創(chuàng)新， 開盤當(dāng)日便熱銷120多套。近段時(shí)間主推商鋪的南京萬達(dá)廣場(chǎng)，商鋪銷售成績(jī)同樣不 俗，共成交114套。而5月16日推出三期的融僑中央花園，繼續(xù)受到客戶追捧，共成 交100套。奧體新城海棠園共成交96套，位列第4名。

21、宋都美域4月底推出二期房 源，雖然開出了 9300元/平米的不低均價(jià)，依然熱銷，本月共成交 62套。河西板塊5月銷售排行榜排名項(xiàng)目名稱本月銷售套數(shù)（套）1金地名京1382萬達(dá)廣場(chǎng)東坊壹街區(qū)1143融僑中央花園1004奧體新城海棠園965匯錦國(guó)際83數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)五、河西板塊未來供應(yīng)量分析（一）待上市新項(xiàng)目項(xiàng)目地址占地卸積（itf）總建間枳（itf）物業(yè)類型中海鳳凰 西街項(xiàng)目東臨秦淮河，南至 鳳凰西街，西至北 if路，北至清涼門 大街?jǐn)M建住宅20棟以及 商業(yè)、酒店公寓、 辦公等，其中配建 一座小學(xué)和一座幼 兒園目前 塊已 工階仁恒江灣城河西大街南、燕山 路西、濱江大道東約 687000擬建

22、32幢局層住宅 并設(shè)兩座幼兒園預(yù)計(jì) 樓處 開鳳凰和熙苑建鄴區(qū)興隆大街與 江東南路交叉口東 北角約 10000014幢18層住宅，2 幢寫字樓，部分商 業(yè)現(xiàn)場(chǎng)心已五方夢(mèng)都大街188號(hào)地塊北至南京上新河中 學(xué)地塊，南至夢(mèng)都 大街，東至規(guī)劃道 路，西至揚(yáng)子江大 道約 170000小高層目前 工仁恒富春 江東街項(xiàng)目建鄴區(qū)富春江東街 以南、楠溪江東街 以北、黃山路與嵩 山路之間4660093300計(jì)劃打造成青年公 寓，一半為100 120平米小三房, 一半為90平米以下 小戶型。主力戶型 是80行的小躍層， 精裝修目前Ma棲霞棲庭河西新城區(qū)203667800090-140平米的3 房、4房住宅，以 及5

23、0-70平米的酒店式公寓目前天馬榕園西至江東北路、南 至鳳凰西街23000一棟18層住宅、一 棟28層住宅、一棟 三層商業(yè)和配套用 房。目前 工備注：通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，累計(jì)未來新盤上市量預(yù)計(jì)將超過120萬平米，供應(yīng)量將呈現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)（二）新出讓土地明細(xì)地塊編號(hào)地塊位置實(shí)際出讓 （平方米）容積率用地性質(zhì)A北至河西大街，南至 白龍江四街，西至現(xiàn) 狀，東至江東南路。>商業(yè)、金融業(yè)用 地；酒店式公寓 用地B北至楠溪江四街，南 至河西大街，西至揚(yáng)子 江大道，東至江蘇省農(nóng) 業(yè)科技國(guó)際交流中心酒店、文化娛樂 設(shè)施、辦公、商 業(yè)和酒店式公寓 混合用地南至雨潤(rùn)大街東至廬山 路西至江東中路商業(yè)金融和辦 公、公

24、共管理和 服務(wù)、巾政配套 和綠地北至南京上新河中學(xué)， 南至夢(mèng)都大街，東至規(guī) 劃道路，西至揚(yáng)子江大 道二類居住用地雨潤(rùn)大街以南，江東中 路以東，河西中央商務(wù) 區(qū)（二期）0RK 6商業(yè)金融業(yè)用 地；商務(wù)辦公用 地白龍江東街以南，廬山 路以西，十四所東側(cè)，河 西中央商務(wù)區(qū)（二期）0RK 6金融保險(xiǎn)業(yè)用地； 商務(wù)辦公用地；河M大街以南，江山大 街以北，江東路匕燕山 路之間見公告展覽、會(huì)議、辦 公、酒店以及相 關(guān)的商業(yè)服務(wù)配 套設(shè)施東至燕山路、西至泊河 路、南至集慶門大街、 北至漢中門大街見公告見公告奧體大街與曷春江四街 之間，江東中路與巴山 路之間金融證券經(jīng)營(yíng)、 辦公用地東寶路與清江路交界處 西北角二

25、類居住、商業(yè) 混合用地神馬家具城地塊，江東 北路與鳳凰西街交界處 東北角彳寸Ah產(chǎn)權(quán)調(diào)換房河西大街南側(cè),江東路地塊封6,地塊：商業(yè)金融業(yè)用地東側(cè)，白龍江東街北 側(cè)；（河西中央商務(wù)區(qū)二期、號(hào)地塊）0RK 6鳳凰東街39號(hào)，東至好 又多超市，西至嫩江 路，南至清涼門大街， 北至住宅區(qū)平方米二類居住用地雨潤(rùn)大街以南，廬山路 以西平方米4< RK 6商業(yè)金融業(yè)用 地；商務(wù)辦公用 地雨潤(rùn)大街以南，江東中 路以東4< RK 6新聞出版用地； 商務(wù)辦公用地江東路與水西門大街交 匯處西南角，江東路西 側(cè)、水西門大街南側(cè)、 燕山路東側(cè)、福園街北側(cè)商業(yè)用地江東路與集慶門大街交 匯處西北角，集慶門大 街

26、北側(cè)、江東路西側(cè)、 燕山路東側(cè)、福園街南側(cè)商業(yè)、辦公、酒 店式公寓用地水西門大街南側(cè)，福園 路北側(cè)文化娛樂用地； 商業(yè)用地；（允許布置旅游、文 化、商業(yè)和酒店 式公寓及相關(guān)的 配套服務(wù)設(shè)施）嘉陵江東街以北，廬山 路以西0RK 5郵電辦公用地區(qū)廬山路以西地塊，白 龍江東街與嘉陵江東街 之間3< RK 6郵電設(shè)施用地集慶門大街以北，湖西 路以西，南湖二中西側(cè)二類居住用地嘉陵江東街以北，江東 中路以東<-5新聞出版辦公用 地東至云錦路；南至興隆 大街；西至江東中路； 北至怡康街二類居住、商業(yè) 混合用地六、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)（一）政府高投入帶動(dòng)板塊升級(jí)? 政府高強(qiáng)度的投入，充分保障了新

27、城基礎(chǔ)設(shè)施及配套的順利建設(shè)；? 地鐵一、二號(hào)均通達(dá)該地區(qū)，其中一號(hào)線已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，二號(hào)線將于明年通車；? 隨著CBDS設(shè)的推進(jìn)，地價(jià)與周邊的房?jī)r(jià)將得到顯著提升；（二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價(jià)值? 早期萬科、仁恒等全國(guó)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)已經(jīng)進(jìn)駐，而隨著金地、萬達(dá)的加入， 河西板塊是目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各版塊中品牌開發(fā)企業(yè)最多的區(qū)域，這對(duì)于整個(gè) 區(qū)域形象有著較為良好的提升，增加了區(qū)域的附加價(jià)值；? 中海鳳凰西街項(xiàng)目、仁恒江灣城、鳳凰和熙苑等都是業(yè)內(nèi)外關(guān)注度較高的項(xiàng)目，開發(fā)背景、項(xiàng)目體量、市場(chǎng)期望值、標(biāo)桿作用等因素，都注定了這些項(xiàng)目上 市后的市場(chǎng)關(guān)注度更高。七、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排（一）規(guī)劃建議和說

28、明本項(xiàng)目東邊萬達(dá)集團(tuán)地塊的規(guī)劃業(yè)態(tài)為： 商業(yè)、辦公、酒店式公寓。根據(jù)本地塊 現(xiàn)狀及周邊市場(chǎng)環(huán)境看,本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)建議以 商業(yè)、酒店式公寓（單身公寓）為主。（二）建設(shè)方式和進(jìn)度安排本項(xiàng)目暫定為2010年初啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2013年年底結(jié)束，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期歷時(shí) 3年, 工程周期為2年半，具體如下：1、土地取得后，前期籌備工作內(nèi)容繁多，主要包含立項(xiàng)、審批、勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、資金籌措等，暫預(yù)計(jì)耗時(shí)為 6個(gè)月；2、本項(xiàng)目產(chǎn)品與萬達(dá)地塊類型相似，銷售時(shí)容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，為盡快回收資金， 實(shí)現(xiàn)資金流的良性循環(huán)，我司建議銷售產(chǎn)品時(shí)可將產(chǎn)品錯(cuò)開推出，避免競(jìng) 爭(zhēng)，同時(shí)構(gòu)成產(chǎn)品類型的互補(bǔ)，但這對(duì)工程進(jìn)度提出較高的要求

29、；八、項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)分析（一）成本分析1、土地費(fèi)用土地價(jià)格土地轉(zhuǎn)讓方開出的土地價(jià)格為 400萬/畝。土地契稅土地總價(jià)的4%2、前期費(fèi)用各類規(guī)費(fèi)包括白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)、工程定額編制 費(fèi)、建筑市場(chǎng)管理費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)、市政公用基 礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)用包括勘測(cè)測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審核費(fèi)等。其他包括綜合服務(wù)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、三通一平等費(fèi)用。3、配套建設(shè)費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施、地下室、景觀綠化等。4、建安工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程等。5、其他費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。（二）項(xiàng)目投資成本估算投資測(cè)算表項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)工程量單價(jià)和費(fèi)率造價(jià)（力兀）成本土地 費(fèi)用土地價(jià)格400土地契稅土地費(fèi)用X