招商租金策略建議

1、10“歡樂海岸”招商租金建議一：招商方向?qū)嵤┰瓌t 1、維護(hù)業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容的平衡原則，入住商戶經(jīng)營內(nèi)容在商業(yè)范圍內(nèi)得到平衡發(fā)展。2、維護(hù)商業(yè)街的統(tǒng)一形象原則，杜絕招進(jìn)違于商場經(jīng)營主題的經(jīng)營商戶。3、注意功能和形式的同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)原則，禁止盲目招進(jìn)同業(yè)態(tài)相仿經(jīng)營戶，避免惡性競爭。4、招商順序主力店優(yōu)先，輔助店后進(jìn)的原則。5、放水養(yǎng)魚的招商價(jià)格原則。6、同類項(xiàng)目合作條件佳者優(yōu)先原則。7、特殊經(jīng)營招商優(yōu)惠原則。二：基礎(chǔ)租金確定：根據(jù)項(xiàng)目價(jià)值評價(jià)來確認(rèn)租金定位價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號因素分值價(jià)值體現(xiàn)度得分因素A周圍環(huán)境3018特殊地理位置B規(guī)劃及建筑2012體量較小C配套設(shè)施2012未完善D營銷管理3015主力

2、自持自營價(jià)值體現(xiàn)度100%57%周圍環(huán)境包括（商業(yè)位置，交通便利度，周圍小區(qū)質(zhì)量，周圍居民素質(zhì)，人流，車流，）規(guī)劃及建筑包括（整體規(guī)劃完成度，外觀風(fēng)格，建筑空間規(guī)劃，停車位，主題廣場，動(dòng)線組織）配套設(shè)施包括（公共配套設(shè)施，無障礙設(shè)計(jì)，導(dǎo)向設(shè)施，安全設(shè)施，燈光設(shè)計(jì)，其他設(shè)施）營銷管理（主題形象，營銷策略，主力店，店內(nèi)人流設(shè)計(jì)，經(jīng)營管理模式，管理公司，商業(yè)管理公司，促銷活動(dòng) 經(jīng)營管理 品牌控制，物業(yè)服務(wù)） 按上表計(jì)算我項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)度為57%。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度多在60-70%。我市租金統(tǒng)計(jì)及分析：物業(yè)名稱區(qū)域規(guī)模 （平米）租金 （元/平米/天） 新天地步步高 市中心：北湖商圈友啊廣場市中心

3、：北湖商圈按上表計(jì)算我市同類項(xiàng)目平均租金：（ ）元 平米 天根據(jù)以上數(shù)據(jù)推算出“歡樂海岸”項(xiàng)目平均租金：“歡樂海岸”項(xiàng)目平均基礎(chǔ)租金=平均租金*我公司價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（取中）=（）%÷（）%=（）此價(jià)格含物業(yè)管理費(fèi)。不含其它能源和政府收費(fèi)。三：嘗試分析我項(xiàng)目優(yōu)劣。優(yōu)勢：1）緊鄰?fù)跸蓭X森林生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)勢明顯2：項(xiàng)目周邊多個(gè)小區(qū)，并且更多小區(qū)面臨開盤，將形成旺盛人氣，升值及消費(fèi)潛力較大。3：項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)主要公路邊。交通較為便利4：項(xiàng)目總建3萬方，如選項(xiàng)合理，具有一定規(guī)模優(yōu)勢。劣勢： 1：項(xiàng)目距傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)，有一定距離，地段上相對較為偏僻。2：周邊待開，新開樓盤較多，

4、新樓盤入住率不高，缺乏足夠商業(yè)氣氛。 機(jī)會點(diǎn)：1：郴州市的經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平不斷增長，這些都為商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。2：項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏集約性消費(fèi)場所，因此需要一個(gè)綜合的，現(xiàn)代的專業(yè)的賣場，以發(fā)揮市場的集群效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。3：傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的競爭激烈，相對的各類專業(yè)賣場會慢慢出現(xiàn)，也會對我項(xiàng)目的招商起到推動(dòng)作用。威脅點(diǎn)： 1： 項(xiàng)目規(guī)模不大，且總體開發(fā)周期較長，如工程遲緩，必然對招商構(gòu)成較大影響。2：本區(qū)域內(nèi)無同類賣場，知名度不高，輻射能力不強(qiáng)，將會給本項(xiàng)目招商帶來一定困難。三：項(xiàng)目總體的價(jià)格策略。1 制定價(jià)格策略的依據(jù) 1）價(jià)格的制定按照本市相關(guān)業(yè)態(tài)平均租金

5、，根據(jù)我項(xiàng)目測算基礎(chǔ)租金，實(shí)際出租面積估算年收益制定。 第一年的年收益租金約（ ）萬。一二層總面積 （ ）平米，實(shí)際出租面積占總面積的80%計(jì)算（ ）平米，按平均租金 （ ）元天米計(jì)算?？偸找妫海?）元。取整（）萬2 基本的價(jià)格政策 1）項(xiàng)目以分南區(qū)跟北區(qū)。 2）項(xiàng)目南區(qū)以兒童業(yè)態(tài)為主，基本上公司自持自營，部分面積作為主力店的適用面積。以此帶動(dòng)招商以及整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營。約占0%,3）每層抽取部分面積實(shí)行租金優(yōu)惠政策，以，,位置為主。以進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的招商及經(jīng)營效果。約占總面積的0%4）除以上之外，其余部分均采取正常租金標(biāo)準(zhǔn)及出租模式進(jìn)行招商。5)項(xiàng)目整體租金制定標(biāo)準(zhǔn) a） 制定第一年的租金作為租

6、金基準(zhǔn)100% b） 第二年根據(jù)實(shí)際情況遞增6%-10%。6)商鋪?zhàn)饨鹬贫ㄔ瓌t a）面積小 b）接近入口，電梯， c）擁有面向廣場店面。 d）極其靠近中心區(qū)域。 e)符合以上條件的商鋪?zhàn)饨饐挝惠^高，相反較低。7) 但是因?yàn)闃菍?，地段，面積不同，還要細(xì)分不同區(qū)域的租金，我們可以按此為原則，計(jì)算。南區(qū)總面積 （）平米，實(shí)際出租面積占總面積的80%計(jì)算（）平米，按平均租金 （）元天米計(jì)算?？偸找妫海ǎ┰Ｈ≌ǎ┰?首先根據(jù)樓層劃分租金的范疇。1：一層，二層的層差范圍在25%-40%，我項(xiàng)目一層按照差價(jià)30%計(jì)算，一層的基礎(chǔ)租金（）元，二層差價(jià)按照35%計(jì)算，二層的基礎(chǔ)租金（）元，三層差價(jià)按照%計(jì)算

7、，2：臨街面即展示面的面寬比例越大則價(jià)格越高。3：鋪面在動(dòng)線的關(guān)鍵位置，價(jià)格越高，反之越低。4：價(jià)格同面積成反比按以上原則。每層劃分成A.B.C.D 四類。A類為臨街，臨電梯，臨近天井，面積較小。B類 面積小，臨近主力動(dòng)線附近。C類 為邊緣位置，遠(yuǎn)離電梯，遠(yuǎn)離天井等，C類為樓體最深處，并且遠(yuǎn)離電梯，天井等。A類最高，占平均租價(jià)的150%，面積占總面積的20%，B類持平，平均租價(jià)，面積占總面積的50%，C類較差，占平均租價(jià)的60%，面積占總面積的20%，D類最差，占平均租價(jià)的50%, 面積占總面積的10%二層：也按此原則劃分，不過在租金的價(jià)格上遞減25-40%,估算：A類 面積（）平米*80%=

8、（）平米面積占總面積的20% （）平米*20%*（）*150%*365天=（）元 B類 面積占總面積50% （）*50%*（）*365=（）C類 面積占總面積的20% （）*20%*（）*60%）*365=（）D 類 面積占總面積的10% （）*10%*（）*50%*365=（）一層合計(jì)：（）元A類 二層 （）平方*80%=（）平方占20% （）*20%*（）*150%）*365=（）B類 二層占50% （）*50%*（）*365=（）C類 二層占10% （）*10%*（）*60%*365=（）D類 二層占10% （）*10%*（）*50%*365=（）二層合計(jì)：（）元總合計(jì)：（）元與按平均租金總租金（）萬，相差（）萬余元。但按照放水養(yǎng)魚的原則，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)客戶，以期達(dá)到共同發(fā)展的原則，在后續(xù)的租金遞增過程中達(dá)到收益的增長。注：客戶要求面積較大，在500-1000平以上，可以適當(dāng)優(yōu)惠裝修期或者贈(zèng)送免費(fèi)使用期，在租金上不與優(yōu)惠。·招商政策建議方案一租賃合同3年-5年一簽。特殊客戶，如投入較大，面積較大，（500-1000平米）可適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)，比例控制在50-40%，減免范疇控制在第一年內(nèi)。協(xié)助業(yè)主辦理工商等相關(guān)批文。免費(fèi)提供全方位電子商務(wù)指