商業(yè)用地招商策劃方案】

1、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案【商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文 商業(yè)用地招商策劃方案】一、策劃的總體思路1. 全而把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全 而把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍一一先求 不敗而后求全勝。2. 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與 研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu) 模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最 高水平，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項(xiàng)目背景1. 用地概述本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為“市物資再生公司地塊

2、用地”，規(guī)劃 用地位于XXXX西路北側(cè)，XXX路東側(cè)、XX中路西，北至金鳳凰廣常 木地塊總而積為11400 m2,其中出讓而積9327 m2,規(guī)劃區(qū)間道路面 積2073 m2,區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。2. 項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）2. 1商鋪部分：約15000 m22. 2商住部分：銷售住宅：約17000 m2返遷住宅而積：約10000 m22. 3綠化面積約3000 m2 （包括平臺(tái)綠化）2. 4地下建筑：約6000 m23. 相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)XX市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（略）4. 用地紅線圖

3、（見(jiàn)附件）三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定效益和品牌1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成1.1短期銷售必須成功，順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良 性運(yùn)作，確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。1.2總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。2.1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn) 行業(yè)的地位和影響力。2.2綜合提升XXXX房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。四、核心目標(biāo)一一樹(shù)立品牌原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則，需要有 品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則， 就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)

4、言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則”。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要 的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的 規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反 饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不 斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi) 者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓 盤潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與 激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū) 域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。

5、五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài) 組合。通過(guò)前期招商，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆 舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)事件營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。通過(guò)適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策, 盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。六、項(xiàng)目的SWOT分析1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.1地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺XXX廣場(chǎng)位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心向次級(jí) 商業(yè)中心過(guò)渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，

6、緊鄰震川路、柏廬 路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、 104路、106路等。是目前XX市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷1.3XX商鋪市場(chǎng)需求較大商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例2. 項(xiàng)目劣勢(shì)2.1周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。2. 2雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XX市人民路商 業(yè)區(qū)比較相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的 商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購(gòu)物中心的連動(dòng)，共同打 造震川路一-柏廬路路口商業(yè)區(qū)。3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)3. 1經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素柏廬路地位的提升，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說(shuō)

7、 是XX城市規(guī)模擴(kuò)大、核心商業(yè)圈對(duì)外延伸的必然。隨著XX經(jīng)濟(jì)的 飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前己形成南北以前進(jìn)路為軸，東 西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故, 商業(yè)地位迅速上升。3. 2地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)己日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然 會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度 研究“供給-一-需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3. 3項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化本項(xiàng)目對(duì)面的萊茵廣場(chǎng)己經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都 是臺(tái)灣人，如能完善和補(bǔ)充萊茵廣場(chǎng)的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)， 降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌 現(xiàn)效

8、益。3. 4中心城市的建設(shè)匯聚了人氣隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上 升，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)的安全性打下良好的基晶4. 風(fēng)險(xiǎn)4. 1市場(chǎng)因素從目前XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開(kāi)始，己引起許 多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰 地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是 具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。4.2自身因素本項(xiàng)目對(duì)而的萊茵廣場(chǎng)與XX的其他商鋪已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假 如木項(xiàng)目沒(méi)能創(chuàng)新超越萊茵廣場(chǎng)的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯 而易見(jiàn)的。5. 綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比

9、較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 唯一的辦法就是尊重市嘗適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng) 目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo) 性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè) 比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期 望值。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出 投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決 定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和?穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業(yè)模式 和經(jīng)營(yíng)理念，XX當(dāng)前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū) 轉(zhuǎn)化，綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站

10、式購(gòu)物”的大買場(chǎng)等新的 經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn) 品的設(shè)計(jì)和周邊能源狀況，包括而寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)的有效 引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因 素對(duì)商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。一. 項(xiàng)目介紹:溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重 點(diǎn)項(xiàng)目一一句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是 句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路 和104國(guó)道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī) 模最大的專業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)。該項(xiàng)目投資2億多元，建筑 面積近70000平方米，商

11、鋪而積達(dá)80000平米，倉(cāng)儲(chǔ)而積35000平 米。二. 產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)：溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場(chǎng)為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)， 來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng) 了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時(shí)尚集聚的趨勢(shì)，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力 發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的要求，它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念， 長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)思路，是本地區(qū)一個(gè)融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最 大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、 木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝 飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。 另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)

12、絡(luò)等服 務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、科技 服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。三. 交通概況：本處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1. 2公里 的路程。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達(dá)市 區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40 分鐘車程。四. SWOT分析：1、S優(yōu)勢(shì)(1) 地段一一離句容市城市中心只有1. 2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào) 區(qū)域，對(duì)于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。(2) 交通一一項(xiàng)目?jī)?nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班，10路 車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。(3) 口碑一一項(xiàng)目為句容市政

13、府招商引資項(xiàng)目，20xx年10強(qiáng)民 營(yíng)企業(yè)，20xx年消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè)。(4) 物業(yè)一一項(xiàng)目占地面積200畝，該項(xiàng)目投資2億多元，建筑面 積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉(cāng)儲(chǔ)而積35000平米。 是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。(5) 配套一一配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停車場(chǎng)，還有寬24 米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。(6) 品牌商家入駐一一一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍 陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷，世友地板句 容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大。2、W劣勢(shì)(1) 由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有成熟給投資者帶來(lái)了憂慮。(2)

14、 句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的 認(rèn)知度，目前新市場(chǎng)開(kāi)始需要一定周期的培育。(3) 項(xiàng)目臨104國(guó)道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集 和商氣的形成。(4) 項(xiàng)目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不 足。3、0機(jī)會(huì)(1) 經(jīng)濟(jì)因素一一股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低, 有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資 金找不到有較好回報(bào)的投資方式。(2) 政策因素一一國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房?jī)r(jià)一路高升， 給投資者帶來(lái)了商機(jī)。(3) 市場(chǎng)因素一一隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水 平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長(zhǎng)，商業(yè)行業(yè)日益

15、興旺，商業(yè) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景也越來(lái)越美好。(4) 區(qū)域發(fā)展一一本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項(xiàng)目正符 合木區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房，加大了本 區(qū)域的人流量。(5) 現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者 的投資欲望。4、T威脅(1) 國(guó)家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模 式必須向投資者承諾返租。(2) 1商局以及廣告法對(duì)返租、回報(bào)承諾等禁止宣傳，使木項(xiàng)目 在推廣中無(wú)法將信息傳達(dá)到位。(3) 國(guó)家對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)熱不斷的控制，銀行利息不段上 調(diào)。(4) 招商難度大，開(kāi)業(yè)時(shí)若無(wú)大量商戶進(jìn)入，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì)遭致失 敗，還有可能引發(fā)市場(chǎng)危機(jī)。(6) 商

16、業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)困難，若不能盈利或保本，將難以 擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無(wú)法徹底解套。五. 崗位職責(zé)：招商部職責(zé)一、部門本職：1、組織及負(fù)責(zé)整個(gè)商城的招商工作：市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng) 目定位、信息收集、反饋信息、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織各種促銷及展 銷活動(dòng)；2、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)行市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工 作。二、主要職能：1、計(jì)劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃；2、業(yè)務(wù)開(kāi)展：對(duì)部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開(kāi)展；3、規(guī)范制訂：對(duì)部門木職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制 度；4、檢查考勤：對(duì)木部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核；5、資料管理：對(duì)本部資料進(jìn)行管理；6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；7、市場(chǎng)拓展：開(kāi)展對(duì)外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?、工作報(bào)告：向總經(jīng)理提交部門工作報(bào)告；三、管理范圍：部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。四、工作要求：2、要經(jīng)常深入市場(chǎng)基層，了解市場(chǎng)形勢(shì)，搜集信息，提出計(jì)劃 方案及實(shí)施策略；3、將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則，高質(zhì)量完成好本職工作, 促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高；4、對(duì)于應(yīng)由木部解決的問(wèn)題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)；5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。招商部經(jīng)理：一