綜合體租金測算方案

1、購物公園租金測算方案、租金體系設(shè)計：（一）租金定價方法：租金水平類比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎(chǔ)，推測本商圈與本項目的租金水 平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。（二）基準(zhǔn)價格設(shè)定：1基準(zhǔn)價格：為科學(xué)設(shè)計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準(zhǔn)，來厘定各 樓層的均價和價格體系。2、標(biāo)的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的 租金根據(jù)樓層租金和項目實際情況作出相應(yīng)調(diào)整。二、本項目租金水平分析:租金水平類比法：1、某市區(qū)一層街鋪的租金水平:地點1層平均租金（元/平米/月）1層街鋪租金水平（元/ m2 /月）1層內(nèi)鋪租金水平（元

2、/ m2 /月）8060-15012080-2001601202803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租金價格1002、影響租金水平的關(guān)鍵因素包括:1、供求關(guān)系一一價格的決定因素2、銷售業(yè)績一一價格的支撐因素3、綜合成本價格的成本因素可將上述3大關(guān)鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權(quán)分析：商圈類比租賃項目類比項次要素分值評估標(biāo)準(zhǔn)1.商圈地位201）城市核心商圈：202）城市主要商圈：153）正待形成商圈：5- 1010152055205152.交通狀況51）交通便捷，停車便利：52）交通停車

3、條件一般：33）交通擁擠，停車不便：1311551513.客流數(shù)量101）客流較大：102）客流量一般：63）客流量小：266102210264.消費層次51）消費能力強：52）消費能力一般：33）消費能力較低：1355135335.鋪位供求201）供不應(yīng)求：202）表現(xiàn)一般：153）需求較弱：52020201552015156.硬件設(shè)施51）硬件完備，動線舒適：52）硬件一般，動線一般：33）硬件較差，動線較差：1333353537.品牌實力51）實力品牌商參與運營：52）實力、影響力一般：33）實力、影響力較弱：1335155538.定位規(guī)劃101）定位清晰、規(guī)劃特色鮮明：102）定位規(guī)劃

4、特色比較清晰：63）缺乏統(tǒng)一定位規(guī)劃：2661021010669.招商推廣101）品牌商家紛紛進駐：102）品牌商家部分進駐：63）品牌商家意向進駐：21061026106610.管理服務(wù)101）統(tǒng)一專業(yè)管理和服務(wù)：102）統(tǒng)一管理：63）無統(tǒng)一管理或管理較差：2222210662總計：1006667863856905860修正率本項目得分/其余項目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一層街鋪平均租金（元/月/就）8012016030修正價格（元/月/就）修正率*各商圈一層街鋪平均租金77100104581503050本項目-租金（元/月/就）修正價格合計/484.

5、8租賃項目類比價格:凱達（修正率62%）金旺旺（修正率97%新天地（修正率93%）本項目樓層平均價格（元/月/ m2）修正價格（元/月/ m）平均價格（元/月/ m）修正價格（元/月/ m）平均價格（元/月/ m）修正價格（元/月/ m）租金（元/月/ m）一層租金（內(nèi)鋪）150933029504756.3結(jié)論：采用租金水平類比法，本項目1層室內(nèi)的套內(nèi)面積租金水平為：樓層租金（兀/月/ m，套內(nèi)面積）一層室內(nèi)56.3、本項目租金價格：（一） 多層綜合商業(yè)項目各樓層租金價格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的 65%三樓為一樓的50%四樓為三樓的75%負一樓為一樓的 40%根據(jù)以上綜合分析，并

6、依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價建議為：（以實際面積計、單位：元 / m2 / 月）樓層純租金均價（兀/月/ m，套內(nèi)面積）地下1層22.51層街鋪84.81層室內(nèi)56.32層街鋪55.12層室內(nèi)36.63層街鋪42.43層室內(nèi)28.24層室內(nèi)21.2平均43.4（二） 考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達到平均租金的情況下，根據(jù)位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動10元/月/怦左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價格帶。（三）根據(jù)以上考量，本項目的租金價格體系如下:（以實際面積計、單位：元/ m2 /月）樓層租金均價（兀/ m/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）租金均價+ 10元

7、租金均價+20元租金均價-10元租金均價-20元地下1層22.5超 市1層街鋪84.894.8104.874.81層室內(nèi)56.366.346.32層街鋪55.165.145.12層室內(nèi)36.646.628.63層街鋪42.452.432.43層室內(nèi)28.238.218.24層室內(nèi)21.2平均43.4在上述樓層租金價格表的基礎(chǔ)上，制定各鋪位的租金價格（詳見附表）。根據(jù)商家品牌、規(guī)模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪在實際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎(chǔ)上會作出適當(dāng)調(diào)整（提高或降低）（四）落實到項目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70 %。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價的70%厘定價格；（五）由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價格執(zhí)行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價格，在實際執(zhí)行過程中將 有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。（六）對于一個傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進駐，實現(xiàn) 既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，與商家一