公寓帶租約銷售新法解構(gòu)

1、舊瓶裝新酒的擴散公寓帶租約銷售新法解構(gòu)帶租約銷售將原用于商業(yè)銷售的 “售后包租”升級為公寓式銷售，帶租約出售把業(yè)主、商家和開發(fā)商三者的利益捆綁在一起，從而實現(xiàn)共贏。那么帶租約銷售如何操作？在運作過程中應(yīng)該注意哪些問題呢？一、帶租約銷售的內(nèi)涵1、帶租約銷售的背景當(dāng)售后包租被扣上 “消費欺詐”的帽子后，毫無保障的租約承諾變成開發(fā)商的魔術(shù)戲法。帶租約銷售的前身是售后包租，而當(dāng)售后包租被國家嚴(yán)令禁止后，帶租約銷售因其有透明性而被保留了下來。2、帶租約銷售的定義帶租約銷售是指客戶購房的同時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，由其專門組成的機構(gòu)運營打理（或委托第三方運營機構(gòu)），租期一般為25 年，

2、租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營。返租期內(nèi)，業(yè)主可從開發(fā)商處獲得的租金回報，一般年租金為樓價的7%8%。二、帶租約銷售的操作1、帶租約銷售的具體流程第一步：開發(fā)商先將房屋出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)商有權(quán)進行產(chǎn)權(quán)變更”；第二步：開發(fā)商再將房屋賣給投資型的客戶，同時在銷售合同里明確 “此房已由開發(fā)商代租，并明確租期、租金、租戶等”，承租方和購買方無需接洽，均由專業(yè)部門租務(wù)管理部全程操作。2、帶租約銷售的兩種方式第一種：即通常所講的現(xiàn)房帶租約銷售，對于投資者來說，風(fēng)險相對較低，收益僅限于后期運營；（通常適用此種）第二種：即是期房準(zhǔn)租約銷售，即開發(fā)商承諾期房變?yōu)楝F(xiàn)房時，可與購房者追加一份返 租協(xié)議，

3、投資風(fēng)險相對較高，但期房的低房價造成投資收益也相對較高。3、帶租約銷售適用條件適用方式帶租約銷售一般適用于現(xiàn)房帶租約銷售，期房帶租約是一件不現(xiàn)實的 事情，并且?guī)ё饧s銷售的公寓一般為精裝修并且?guī)в腥准揖呒译姡?需要相對“較長”的建設(shè)周期。適用前提米取這種銷售模式，開發(fā)商就需要提前聯(lián)系租戶是能做到“量身定做”， 付合頭豕和租戶網(wǎng)方卸的需要。適用客戶群主要是中產(chǎn)階層的投資型客戶。適用產(chǎn)品服務(wù)公寓作為投資型產(chǎn)品，戶型做得太大，控制面積、控制總價。三、帶租約銷售的利弊1、帶租約銷售的優(yōu)勢帶租約出售把業(yè)主、商家和開發(fā)商三者的利益捆綁在一起，從而實現(xiàn)共贏。對開發(fā)商：可以加快產(chǎn)品的銷售速度， 盡快回籠現(xiàn)金流

4、；對承租方：在好的地段可以用相對較低的價格資金安全和產(chǎn)品升值的基租到一個很好的項目，進行長久經(jīng)營；對業(yè)主：在保證投資收益、 礎(chǔ)上，解決了買房后出租難、難收租的問題。三方利益捆綁對開發(fā)商：可以 ，快產(chǎn)品的銷售 ，度，盡快回籠 同金流對業(yè)主：在保證投資 收益、資金安全和產(chǎn) 品升值的基礎(chǔ)上，解 決了買房后出租難、 難收租的問題鏈接：“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售模式目前全國各地很多酒店項目在銷售之前就去找一家酒店經(jīng)營公司進行整體經(jīng)營，然后再把各個單元銷售出去， 在銷售的時候一般是開發(fā)商向業(yè)主進行承諾，其承諾的回報一般是分期兌現(xiàn)，業(yè)主的利益很難得到保證。產(chǎn)權(quán)式酒店各方關(guān)系圖2、帶租約銷售的潛在風(fēng)險(1)帶租約銷售

5、將使項目價格有不同程度的提升因為開發(fā)商每年向消費者支付的租金，只不過相當(dāng)于把高出部分房價的一部分“返還” 給購房者而已，但房產(chǎn)本身的性價比將有所下降。(2)租約到期后無保證帶租約銷售一般只有三年或五年，而租約到期之后項目收益就將無人保證。公寓未來的 出租成為了最大的問題。(3)中間操作過程的貓膩某些開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險， 委托中介公司與業(yè)主簽訂帶租合約，貌似合理，實際上也有問題。有的開發(fā)商會同時跟很多中介簽委托合同，暗中補貼租賃差價給中介，將已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高額的投資回報率刺激著業(yè)主又購買了這家開發(fā)商的另一處樓盤。一旦租賃期滿，業(yè)主就會發(fā)現(xiàn)原來自己的那套房根本租不到那么高的租金

6、。小結(jié)：帶租約銷售優(yōu)勢在于開發(fā)商不再是單純賣房子，而是幫置業(yè)者找到租客， 等置業(yè)者把房子買下來后，直接租給這個租客，業(yè)主向承租的租客收房租，不是向開發(fā)商收房租。比起售后包租的“空頭支票”，其有一定的真實性。四、高端公寓價值解構(gòu)一一燕莎？ CLASS三-三一1、項目概況燕莎？ CLAS頻目位于燕莎商圈核心位置，自 2007年10月28日面市以來，共推出 100 多套精裝小戶型，截至 11月6日，已完成銷售超過 80套，短短幾天銷售率就超過60%。2007年9月，華盈置地集團公司和深圳航空有限責(zé)任公司（以下簡稱深航）簽訂了長期合作協(xié)議。深航將租賃華盈投資開發(fā)的燕莎CLASS乍為深航在北京的主要辦事

7、處和VIP接待中心，并引進深航在全國成功的酒店管理經(jīng)驗進行酒店管理。2、租賃協(xié)議關(guān)鍵點根據(jù)租約，燕莎 CLASS勺地下一層，地上一二三四層是作為深航的房間，而所有的房 間錢都是固定的。另外，五、六、七層要根據(jù)其需要再決定是否租賃。每年的房屋租金相當(dāng)于房屋總款的 6%,交房時由承租方把 5年的租金一次性支付給業(yè) 主，如果業(yè)主把這筆租金用于提前還貸，就可以降低按揭金額。對業(yè)主來講，房屋的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行目前的存款利息，而且也足夠支付每月的按揭貸款。3、投資價值以燕莎 CLAS劭例子算一筆賬：燕莎 CLASSI深航簽訂的合作協(xié)議第一階段的租賃 期為5年，假定一套房子的總價是 100萬元，7成20年貸

8、款。每個月銀行按揭大致是5000元左右，假如把一次性支付的5年房租30萬元用來提前還貸，每個月支付銀行的按揭只有不到3000元。另外，7成按揭的話，首付只需支付 30萬元，而5年的房租就是30萬元， 相當(dāng)于不用交首付款，每月只需支付按揭，就可以擁有一套燕莎商圈的高檔物業(yè)。燕莎 CLAS既借深航的“品牌租戶”，經(jīng)過三個月的推廣，到 8月份時，160個單元的精裝修小戶型，客戶儲備量已經(jīng)超過了1500個，購買意向較強的客戶應(yīng)該在200300個。鏈接：市場分析從租客市場來看，在高檔公寓最為集中的燕莎地區(qū)，客戶買下來就是要租給周邊大使館的工作人員以及周邊大型企業(yè)到中國來進行中短期技術(shù)支持的高端管理層。從公寓租賃市場來看，燕莎及周邊區(qū)域較好的公寓像棕桐泉國際公寓或者亮馬河公寓，平均租金都達(dá)到 23美元/平方米/月以上，而且租賃率均在90隊上。周邊三星級酒店的折后價平均水平在 30