物業(yè)公司會計核算辦法1

1、物業(yè)公司會計核算辦法 第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定 1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。 1.1主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用

2、設施取得的收入、前期費收入等 1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 1.2其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如

3、開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。 2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理 3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他

4、業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款*場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款*場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款*場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進 行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比

5、原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗

6、，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。 2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。 3 成本核算及科目設置 3.1按

7、不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務成本。3.2主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。 3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由

8、業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。3.6其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)

9、尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照*集團財務管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章 物業(yè)工程的核算 1 物業(yè)工程的內容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營

10、方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2 物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項

11、目。 2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程物業(yè)工程*工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。 2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉賬結算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的簽證進行價款結算。2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入”科目；同時結轉已完物業(yè)工程成本，借記“主營

12、業(yè)務成本物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程物業(yè)工程*工程”科目。 第四章 維修基金的核算 1 科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。 2 維修基金的核算2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金本金”。2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金利息收入”。2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收

13、益，計入“專項應付款代管基金”的貸方。2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新、改造任務的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章2.3.1。由外單位承接大修任務的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉賬，借記“專項應付款代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。第五章 代收款項的核算    企業(yè)應在“其他應付款“科目下設置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人委托代為收取的房

14、租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算。第六章 現(xiàn)金流量分類根據(jù)*集規(guī)字2005第17號文件，結合物業(yè)行業(yè)特點，對現(xiàn)金流量的分類規(guī)定如下： 1 現(xiàn)金流量的具體分類：序號 小博科代碼 大博科代碼 項 目 名 稱 具 體 歸 集 范 圍 一、 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1、 111 201 銷售商品，提供勞務收到的現(xiàn)金銷售商品、提供勞務及其他業(yè)務收入實際收到的現(xiàn)金，如，物業(yè)管理及其經(jīng)營、材料銷售、出租收入、代理中介等業(yè)務所收到的現(xiàn)金 2、 112 202 收到的稅費返還收到返還的各種稅費，包括地方性財政返還收入 3、 113 203 收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金反映

15、企業(yè)除上述項目外收到的與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金流入，包括各種管理費收入、罰沒收入、個人賠償款、職工備用金及個人各種代墊還款、存款利息收入、質保金等 4、 121 204 購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金購買材料、商品、接受勞務實際支付的現(xiàn)金，主要包括主營業(yè)務和其他業(yè)務性支出所支付的現(xiàn)金，具體指物業(yè)管理成本支出（含物業(yè)非在編現(xiàn)場操作人員工資） 5、 122 205 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付給在職職工的工資、獎金、福利、各種社會保障性支出及個人所得稅等。固定資產(chǎn)等在建工程職工支出不在此項 6、 123 206 支付的各種稅費企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費，不包括固定資產(chǎn)等資本化稅費支出 7、 124

16、207 支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目以外的與經(jīng)營活動有關的支出，如罰款支出、個人備用金及各種代墊款現(xiàn)金支出、管理費用及營業(yè)費用現(xiàn)金支出等二、 投資活動現(xiàn)金流量 1、 211 301 收回投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)出售、轉讓或到期收回（除現(xiàn)金等價物以外）的短期投資、長期股權投資、長期債權投資本金所收到的現(xiàn)金 2、 212 302 取得投資收益所收到的現(xiàn)金企業(yè)因股權性和債權性投資而取得的股利、利息所收到的現(xiàn)金 3、 213 303 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額處置收入減處置費用后的凈額，包括保險賠償性收入。（支出數(shù)以負數(shù)反映） 4、 214 304 收到的其他

17、與投資活動有關的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目以外的與投資活動有關的現(xiàn)金收入5、 221 305 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金企業(yè)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，不包括資本化利息及融資租賃費6、 222 306 投資所支付的現(xiàn)金企業(yè)權益性和債權性投資所支付的現(xiàn)金（含投資支付的手續(xù)費），包括委托銀行貸款、暫列入往來科目的投資。7、 223 307 支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目外與投資活動有關的現(xiàn)金支出 三、 籌資活動現(xiàn)金流量 1、 311 401 吸收投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)收到的投資者投入的現(xiàn)金，包括發(fā)行股票、債券等方式籌集資金實際收到的款項凈額（

18、發(fā)行收入減支付的傭金等發(fā)行費用的凈額）2、 313 402 借款所收到的現(xiàn)金企業(yè)舉借各種長短期借款收到的現(xiàn)金，包括銀行貸款（含委托貸款）、向集團外單位借款所收到的現(xiàn)金 3、 314 403 收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金（集團內關聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)收到的除上述項目外與籌資活動有關的現(xiàn)金，包括接受現(xiàn)金捐贈、集團內撥款、押金、代收款項、代收維修資金等 4、 321 404 償還債務所支付的現(xiàn)金反映企業(yè)償還債務本金所支付的現(xiàn)金，包括銀行還貸（含委托貸款還貸）、償還向外單位所借款項等 5、 322 405 分配股利、利潤或償還利息所支付的現(xiàn)金企業(yè)支付的股利、利息等現(xiàn)金支出，包括計入固定資產(chǎn)價值

19、、財務費用和項目開發(fā)成本的各種借款利息、票據(jù)貼息及融資租賃費6、 324 406 支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金（集團內關聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)支付的除上述項目以外的與籌資活動有關的現(xiàn)金支出，包括捐贈支出、集團內撥款歸還代收款項、劃轉維修資金等現(xiàn)金支出四、匯率變動對現(xiàn)金的影響 1.現(xiàn)金流量發(fā)生時的記帳匯率與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額中外幣現(xiàn)金凈增加額期末匯率之間的折算差額 2 “將凈利潤調節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量”補充資料的填列序號 小博科代碼 大博科代碼項 目 名 稱 具 體 歸 集 范 圍 1 701 701 凈利潤 反映企業(yè)當期實現(xiàn)的凈利潤，按利潤表中“凈利潤”填列2 702 702 計提

20、的資產(chǎn)減值準備 反映企業(yè)計入當期損益的八大資產(chǎn)減值準備計提數(shù)，按八大資產(chǎn)減值準備科目分析填列 3 703 703 固定資產(chǎn)折舊 反映企業(yè)計提的計入當期損益的累計折舊，按“累計折舊”明細科目分析填列 4 704 704 無形資產(chǎn)攤銷 計入當期損益的無形資產(chǎn)攤銷數(shù)，按“無形資產(chǎn)”明細科目分析填列5 705 705 長期待攤費用攤銷 反映計入當期損益的長期待攤費用攤銷數(shù)。具體按“長期待攤費用”明細科目分析填列6 706 706 少數(shù)股東損益 編制合并報表的企業(yè)，在合并利潤表中反映少數(shù)股東的損益按合并利潤表“少數(shù)股東損益”數(shù)填列7 707 707 未確認的投資損失編制合并報表的企業(yè)，在合并資產(chǎn)負債表中反映的子公司超過母公司投資賬面價值的那部分虧損，按合并資產(chǎn)負債表“未確認投資損失”填列 8 708 708 待攤費用的減少（減：增加） 反映企業(yè)當期待攤費用的增減數(shù)，按“待攤費用”科目期初期末差額填列9 709 709 預提費用的增加（減：減少） 反映企業(yè)當期預提費用的增減數(shù)，按“預提費用”科目期初期末差額填列。項目開發(fā)預提成本不在此列10 710 710 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（減：收益）反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)發(fā)生的凈損益，按“營業(yè)