房地產(chǎn)測繪實(shí)習(xí)報告

1、房產(chǎn)測量實(shí)習(xí)報告學(xué)生姓名：何懿學(xué)號：2012092510專業(yè)：測繪工程班級：2012級測繪工程班起止時 間：2015.7 2016.4實(shí)習(xí)單位：龍巖經(jīng)緯測繪公司指導(dǎo)老師：林金堂目錄一、概述1.1實(shí)習(xí)目的1.2實(shí)習(xí)要求1.3實(shí)習(xí)內(nèi)容1.4實(shí)習(xí)時間、地點(diǎn)1.5實(shí)習(xí)的組織與實(shí)施二、實(shí)習(xí)地基本概況三、房地產(chǎn)調(diào)查四、房地產(chǎn)控制測量4.1平面控制施測技術(shù)依據(jù)4.2外業(yè)實(shí)測4.3內(nèi)業(yè)計算五、房地產(chǎn)要素測量六、房地產(chǎn)圖的繪制七、房地產(chǎn)面積測算八、實(shí)習(xí)總結(jié)及體會九、提交成果9.1平面控制測量成果表（或圖）房地產(chǎn)測繪實(shí)習(xí)報告1.1 實(shí)習(xí)目的1. 對房地產(chǎn)測量野外作業(yè)的基本技能進(jìn)行訓(xùn)練， 以提高動手能力 和獨(dú)立工作

2、能力；2. 對野外采集數(shù)據(jù)進(jìn)行內(nèi)業(yè)成圖， 掌握數(shù)字成圖軟件進(jìn)行內(nèi)業(yè)成 圖的基本技能；3. 通過完成地籍測量實(shí)際任務(wù)的鍛煉，提高學(xué)生獨(dú)立從事測 繪工作 的計劃、組織與管理管理；4. 將所學(xué)專業(yè)知識用于測量的某一生產(chǎn)領(lǐng)域， 進(jìn)一步驗(yàn)證、 鞏固 和加深理解以前所學(xué)的專業(yè)知識；5. 針對具體項(xiàng)目，運(yùn)用所學(xué)知識，結(jié)合本次實(shí)習(xí)，提高專業(yè)綜合 素質(zhì)和解決實(shí)際問題的能力。1.2 實(shí)習(xí)要求1. 了解當(dāng)前房產(chǎn)管理部門的工作程序和業(yè)務(wù)流程；2. 明確地籍調(diào)查與測量的程序；3. 熟悉并掌握房地產(chǎn)測量野外數(shù)據(jù)采集的作業(yè)程序及施測方法；4. 掌握地籍控制測量實(shí)測的方案設(shè)計與測量方法；5. 掌握界址點(diǎn)測量的外業(yè)實(shí)施方法和界

3、址點(diǎn)坐標(biāo)的計算；6. 掌握房地產(chǎn)面積測算的方法， 并能正確的計算各項(xiàng)房產(chǎn)面積；7. 成果整理及實(shí)習(xí)總結(jié)： 所有外業(yè)和內(nèi)業(yè)資料的整理， 并撰寫實(shí) 習(xí)報告。1.4 實(shí)習(xí)時間、地點(diǎn)時間： 3 月 4 日4 月 8 日地點(diǎn)：龍巖市經(jīng)緯測繪有限公司1.5實(shí)習(xí)的組織與實(shí)施序號任務(wù)時間（天）1平面控制測量12房產(chǎn)要素測量13房地產(chǎn)圖繪制14房地產(chǎn)面積測算15整理成果，編寫實(shí)習(xí)報告1二、實(shí)習(xí)地基本概況實(shí)習(xí)地區(qū)位于龍巖市新羅區(qū)鐵山附近安置小區(qū)地下車庫三、房地產(chǎn)調(diào)查房地產(chǎn)調(diào)查是土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、明析產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)性調(diào)查，其成果資料是保護(hù)房屋所有者和房屋使用者合法權(quán)益、解決房地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。同時，通過

4、房地產(chǎn)調(diào)查還可全面掌握一個地區(qū)的房屋及其房屋土地類型、數(shù)量、分布和利用狀況，從而為建立科學(xué)的土 地管理體系，為制定房地產(chǎn)利用規(guī)劃、計劃及有關(guān)政策、實(shí)現(xiàn)土地總量 動態(tài)平衡、調(diào)控房產(chǎn)供需、規(guī)范房地產(chǎn)市場等提供信息保障。確定房地產(chǎn)調(diào)查的程序和內(nèi)容，針對主要調(diào)查內(nèi)容和難點(diǎn)采取的策略方案，房地產(chǎn)調(diào)查表的填寫。房產(chǎn)調(diào)查的具體工作大致步驟如下：1. 需要事先按照戶口本登記好每個戶頭的詳細(xì)資料：家庭住址，戶 主資料，戶主親屬資料，房屋建造時間，房屋結(jié)構(gòu)，房屋層數(shù)，以及 戶口本復(fù)印件，戶主身份證復(fù)印件；2. 作為房產(chǎn)調(diào)查工作人員，需要在領(lǐng)導(dǎo)的指引下，進(jìn)行挨家挨戶的 調(diào)查，堅決不遺漏掉一個住戶，保障住戶的合法權(quán)益

5、；3. 每個調(diào)查小組成員3至4人，分別負(fù)責(zé)住戶資料登記情況，以便和提供的資料進(jìn)行核對，是否有不清楚和錯誤之處，一人負(fù)責(zé)房屋形狀草圖的繪制， 方便與內(nèi)業(yè)成圖，一人使用激光測距儀測量房屋周邊邊長，以便今后對房屋面積進(jìn)行計算，一人用數(shù)碼相機(jī)拍攝下當(dāng)前房屋的照片，以便對房屋層數(shù)，結(jié)構(gòu)的檢核提供依據(jù)。在進(jìn)行房屋周邊邊長測量的時候根據(jù)房產(chǎn)局下發(fā)的文件的規(guī)定進(jìn)行測量，具體如下：1 .全部建筑面積的范圍：a）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算b）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在 2.20米以上部位計算建筑面積c）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均

6、按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20米以上的，按其水平投影面積 計算d）樓梯間、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積e）房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20米以上的樓梯間、水 箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20米以上的部位，按其外圍水 平投影面積計算f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算i）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算j）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層咼在 2.20米以上的，

7、按其 外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算k）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水 平投影面積計算l）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算米）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算n）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其 高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算o）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積2. 計算一半建筑面積的范圍：a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平 投影面積的一半計算b）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其 上蓋水平投影面積的一半計

8、算c）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算d）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一 半計算3、不計算建筑面積的范圍：a）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等C）房屋之間無上蓋的架空通廊d）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池e）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺f）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋

9、h）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋i）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線j）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫4. 下列土地不計入用地面積：a）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地b）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地c）公共使用的河涌、水溝、排污溝d）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定 需要作市政建設(shè)的用地e）其他按規(guī)定不計入用地的面積四、房地產(chǎn)控制測量房地產(chǎn)控制測量的目的是建立一個高精度的、有一定密度的、能長期保存使用的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，為大比例尺的房地產(chǎn)平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測量、面積量算、撥地劃界等日常 工作提供測繪基礎(chǔ)。房地產(chǎn)測量是為滿足房地產(chǎn)

10、調(diào)查中對確定房屋及其房屋土地權(quán)屬界線、位置、形狀、數(shù)量等房產(chǎn)要素的水平投影的需要而進(jìn)行的測量工作，是服務(wù)于房地產(chǎn)管理的一種專業(yè)測量其主要任務(wù)是根據(jù)權(quán)屬調(diào)查依法認(rèn)定的權(quán)屬界址和使用性狀，實(shí)地測量每戶房屋的權(quán)屬界址點(diǎn)及其他房產(chǎn)要素的平面位置。在首級控制許可的情況下，盡可能采用附合導(dǎo)線和閉合導(dǎo)線，但如果控制點(diǎn)遭到破壞，不能滿足要求，可考慮無定向附合導(dǎo)線、支導(dǎo)線。 圖根導(dǎo)線技術(shù)指標(biāo)如表。由于測區(qū)范圍小，故采用圖根導(dǎo)線形式。4.1外業(yè)實(shí)測房地產(chǎn)測量和一般測量工作的施測一樣，也必須遵循“先整體后局部”、“先控制后細(xì)部”的原則，首先進(jìn)行房地產(chǎn)控制測量，然后進(jìn)行 細(xì)部測量。對房地產(chǎn)測量來說，通常只對測區(qū)建立平

11、面控制。圖根導(dǎo)線外業(yè)工作外業(yè)工作包括選擇導(dǎo)線點(diǎn)、測量導(dǎo)線各邊長度、測量各轉(zhuǎn)折角、 定向測量工作。在指導(dǎo)教師的帶領(lǐng)下到測區(qū)查看地形，了解測區(qū)的范圍， 測區(qū)的地形條件，地物的分布，已知控制點(diǎn)的位置等。特別注意房屋、道路的 分布情況，初步確定導(dǎo)線的走向和位置。1. 選擇導(dǎo)線點(diǎn)控制點(diǎn)的密度應(yīng)滿足表 3要求。表3平坦開闊地區(qū)的圖根控制點(diǎn)的密度測圖比例尺1 : 5001 : 10001: 20001 : 5000圖根點(diǎn)密度（點(diǎn)/km2）15050155每幅圖的控制9121520占數(shù)根據(jù)選點(diǎn)的原則， 在老師指導(dǎo)下實(shí)地確定導(dǎo)線點(diǎn)的地面位置，具體工作包括：a. 定點(diǎn)：確定導(dǎo)線點(diǎn)在地面上的位置b. 標(biāo)定點(diǎn)位：在混

12、凝土路面上打木樁不方便時可用短鋼筋打入路 面，在鋼筋頂鉆一小孔表示點(diǎn)位。臨時用點(diǎn)位也可用紅漆在路面上畫圓圈，在圈內(nèi)劃一“十”字或點(diǎn)一小紅點(diǎn)。土地上用木樁標(biāo)定導(dǎo)線點(diǎn)， 并在木樁頂上釘一小鐵釘標(biāo)定點(diǎn)位。c. 點(diǎn)編號：用紅漆對導(dǎo)線點(diǎn)進(jìn)行編號，編號可采用阿拉伯?dāng)?shù)字編號，也可采用英語字母加下標(biāo)阿拉伯?dāng)?shù)字編號，如A1、A2,或 B1、B2,.d. 繪制路線草圖：為方便后面的測量和計算要繪制導(dǎo)線路線草圖。 導(dǎo)線點(diǎn)用小圓圈表示，導(dǎo)線邊用直線表示。按上北下南，左西右東的位 置關(guān)系進(jìn)行繪制。導(dǎo)線點(diǎn)附近標(biāo)注點(diǎn)號。2. 測量導(dǎo)線轉(zhuǎn)折角由于導(dǎo)線轉(zhuǎn)折角都是單角，因此采用測回法測量（注意：瞄準(zhǔn)時要瞄準(zhǔn)目標(biāo)三腳架標(biāo)簽的底部）

13、。記錄清晰、齊全；字碼工整；計算準(zhǔn)確；絕不能有涂改現(xiàn)象。要求：每個學(xué)生獨(dú)立操作完成所有角度的觀測，獨(dú)立完成角度的記錄與計算。3, 。量邊導(dǎo)線各邊的測量，采用全站儀操作如下：a.在被測導(dǎo)線邊的一端安置全站儀（對中、整平），在另一端豎立棱鏡。c.開機(jī) 按power鍵，儀器（顯示屏）進(jìn)入測角功能狀態(tài)。d. 瞄準(zhǔn)棱鏡打開照準(zhǔn)部制動螺旋和望遠(yuǎn)鏡制動螺旋，瞄準(zhǔn)豎立在導(dǎo)線邊另一端點(diǎn)的棱鏡中心。要求望遠(yuǎn)鏡十字絲交點(diǎn)對在棱鏡中心。e. 按測距功能鍵，顯示屏顯示HD后面的數(shù)字即為要測的導(dǎo)線邊的水平距離f. 記錄。安置一次儀器可測量相鄰的兩條導(dǎo)線邊長度。要求測1個測回（即測 3次）。O 4定向?qū)τ讵?dú)立控制的導(dǎo)線，為

14、了確定導(dǎo)線的方位，需要測量導(dǎo)線起始邊的方位角。用羅盤儀來測量。4.3內(nèi)業(yè)計算應(yīng)全面檢查導(dǎo)線測量外業(yè)記錄、數(shù)據(jù)是否齊全，有無記錯、算錯，成果是否符合精度要求，起算數(shù)據(jù)是否正確，確定內(nèi)業(yè)計算中的取三級導(dǎo)線位要求，本導(dǎo)線采用三級導(dǎo)線，角度取位至秒，邊長和坐標(biāo)取 位至毫米。然后進(jìn)行導(dǎo)線內(nèi)業(yè)平差并評定精度，可以使用平差軟件（如南方平差易）進(jìn)行。平差計算時， 對計算略圖和計算機(jī)輸入數(shù)據(jù)應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)校對，對計算結(jié)果應(yīng)進(jìn)行檢查。應(yīng)列有起算數(shù)據(jù)、觀測數(shù)據(jù)以及必要的中間數(shù) 據(jù)。平差后的精度評定，應(yīng)包含有單位權(quán)中誤差、相對誤差橢圓參數(shù)、邊長相對中誤差或點(diǎn)位中誤差等。當(dāng)采用簡化平差時，平差后的精度評定，可作相應(yīng)簡化。最

15、后輸出控制點(diǎn)網(wǎng)圖和平差計算成果。五、房地產(chǎn)要素測量1. 先進(jìn)行界址點(diǎn)的測量界址點(diǎn)又稱地界點(diǎn)或拐點(diǎn)，亦即是房屋用地界線的轉(zhuǎn)折線處設(shè)置的界樁點(diǎn)。對于三級界址點(diǎn)，規(guī)范規(guī)定可以野外實(shí)測，也可用航測 內(nèi)業(yè)加密的方法求取坐標(biāo)。野外實(shí)測時界址點(diǎn)坐標(biāo)測量的起算點(diǎn)，應(yīng)是鄰近的基本控制點(diǎn)或高級界址點(diǎn)。無論采用什么方法測量，都要保證界址點(diǎn)的點(diǎn)位精度滿足規(guī)范要求。界址點(diǎn)坐標(biāo)可以單獨(dú)測量，通常采用極坐標(biāo)法、交會法、支導(dǎo)線、正交法等野外解析法測定，也可以在野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時判定，或使用 GPS的RTK技術(shù)測量。對于部分隱蔽的界址點(diǎn)，實(shí) 測坐標(biāo)有困難時，也可以采用圖解法獲取其坐標(biāo)。在圖上量取界址點(diǎn)坐標(biāo)時，必

16、須使用底圖或二底圖，且必須獨(dú)立量取兩次，兩次量取坐標(biāo) 的較差不得大于0.3mm，最后取兩次平均值作為界址點(diǎn)坐標(biāo)。在房地產(chǎn)測量和管理中，用它來確定房屋用地權(quán)界的位置。界址點(diǎn)的連線構(gòu)成房屋用地范圍的地界線。界址點(diǎn)測量，就是根據(jù)測區(qū)內(nèi)已布設(shè)的控制點(diǎn)，用圖根點(diǎn)測量的方法，根據(jù)不同等級界址點(diǎn)的不同精度要求，測定各個界址點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)值，并編制出坐標(biāo)成果表。2. 選擇碎部點(diǎn)碎部點(diǎn)即房屋及其用地的特征與房地產(chǎn)相關(guān)的地形要素的特征點(diǎn)。對于房屋用地及地形要素的特征點(diǎn)應(yīng)選在房屋、用地和地形要素的輪廓線的變化處。如房角點(diǎn)，道路轉(zhuǎn)折點(diǎn)、交叉點(diǎn)等，測定這些點(diǎn)位， 連接這些特征點(diǎn)，便得到與實(shí)地相似的房地產(chǎn)要素或地形要素的圖形。

17、3. 碎部測量：具體步驟有安置儀器、定向、觀測，記錄和繪圖。4. 房屋其他要素測量（1 ）房屋測量房屋應(yīng)逐幢測量，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨(dú)立成幢房屋，以房屋 4面墻體外側(cè)為界測量；毗鄰房屋4面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。（2）房屋附屬設(shè)施的測量有柱走廊，按柱的外圍為準(zhǔn)測量；無柱走廊，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪；架空通廊，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪，門廊以柱或圍護(hù)物外圍測繪；挑廊和陽臺以圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍為準(zhǔn)，輪廓結(jié)構(gòu)不規(guī)則或難以確定, 以底板投影為準(zhǔn)測繪；獨(dú)立柱和單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺以頂蓋投影為 準(zhǔn)，并

18、測繪柱的位置；門墩、臺階以外圍投影為準(zhǔn)；門頂以頂蓋投影為準(zhǔn); 室外樓梯以外圍投影為準(zhǔn)。（3）房角點(diǎn)測量房角點(diǎn)測量，可以在墻角設(shè)置標(biāo)志，也可以不設(shè)標(biāo)志，可以房角外墻勒腳以上（100 20）cm處的墻角為測點(diǎn)，測定其坐標(biāo)。正規(guī)的 矩形房屋，可直接測定房屋的 3個房角點(diǎn)的坐標(biāo)，另一個房角點(diǎn)的坐標(biāo)可以通過計算得到。六、房地產(chǎn)圖的繪制房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、產(chǎn)業(yè)管理的重要資料。按房產(chǎn)管理需要， 分為房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分丘圖、房產(chǎn)分戶圖。各圖的繪制都大致相同:1. 圖紙準(zhǔn)備；2. 繪制坐標(biāo)格網(wǎng);3 .展繪控制點(diǎn)。房地產(chǎn)圖測定后，必須對測圖質(zhì)量作前面檢查，包括圖面檢查；圖面檢查在室內(nèi)進(jìn)行，檢查圖面是否合理，線

19、劃的來龍去脈是否清楚，連線有無矛盾，名稱注記是否搞錯或遺漏；野外巡視：在現(xiàn)場將圖面與 實(shí)地全面進(jìn)行核對，檢查地物。地貌有無遺漏，符號、注記是否與實(shí)地相符，特別是接邊中產(chǎn)生的問題和圖面檢查中看出的矛盾 重點(diǎn)檢查；設(shè)站檢查。七、房地產(chǎn)面積測算計算通則1. 計算全部建筑面積的范圍1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在 2.20m以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20m以上的，按其水平投影面積 計算。4）室內(nèi)樓梯、樓梯間、

20、電梯 （含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管 道井、通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2 . 20m以上的樓梯間、水 箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m以上的部位， 按其外圍 水平投影面積計算。6）挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮

21、層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。11）與房屋相連屬永久性的且有非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、 門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的， 按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕 墻，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積。13）屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投 影面積計算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按 其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。15）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用 的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。16）斜面結(jié)構(gòu)房屋，其層高在 2.20

22、米以上（含2.20米，以下同） 的部分均計算建筑面積。17 ）立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算 建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20米以上結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算建筑面積。18）室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計算建筑面積。體育館 （場）看臺下方空 間加以利用的， 層高在2.20m以上的部位， 按其外圍水平投影面積計 算建筑面積（多層的按多層計）。3. 計算一半建筑面積的范圍1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其 上蓋水平投影面積的一半計算。3）未封閉的陽臺、挑廊等，不論其是否有柱，按其

23、圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。6）有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20米以上的,按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4. 不計算建筑面積的范圍1）層高低于2.20m的房屋、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、 走廊、檐廊、陽臺、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋的架空通廊，或無上蓋的陽臺、挑廊。陽臺、 挑廊與其上蓋相距超過一個自然層以上，視為無上蓋；架空通廊、

24、穿 過建筑物的通道與其上蓋超過二個自然層（含二層）以上，視為無上 蓋；陽臺、挑廊的上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積小于二分之一的， 視為無上蓋。4）房屋的天面、挑臺、露臺，天面上的花園、泳池。5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、 罐的平臺。6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分,不論其是否有柱、是否7）利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房 屋。8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9）獨(dú)立煙囪、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支線等。10）與房屋室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫。1

25、1）檢修、消防等用途的室外爬梯。12）與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。13）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用的部分。14）房屋的室外臺階、踏步，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分15）躍層式房屋上層挑空部位。計算細(xì)則1. 層高計算1）層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。2）一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形 成的局部高度不足2.20米的部分，其層高取所在樓層的層高 值。3）非普遍建筑空間的面積計算4）建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑 面積。5）屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋，外墻高度小于2.20m時不計算外墻面積。2. 陽臺、露臺的面積計

26、算1）全封閉陽臺按其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影計算全部建筑面積2）未封閉陽臺按其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影一半計算建筑面積3）主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建 筑面積。4）作為消防通道（連廊）的陽臺，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。5）無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋 為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽 臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽 臺，不計算建筑面積。6）陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按 上口外圍水平投影計算建筑面積。7）一幢房屋中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成陽臺的 上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于

27、兩個樓層的，不計算 建筑面積。8）半封閉陽臺頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投 影面積，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平 投影面積1/2時，按頂蓋投影面積1/2計算建筑面積。9）一棟房屋的上、下層半封閉陽臺水平投影線不完全重疊時（即左右錯開），按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積。10）位于房屋天面、或因退層設(shè)計形成的露臺，如露臺屬于一戶專用，當(dāng)其上方屋檐或蓋板寬度不大于0.6米時，露臺不計算建筑面積，否則露臺有蓋部分按上蓋水平投影面積的一半 計算建筑面積；如露臺屬于公共露臺，無論上方屋檐或蓋板 寬度為多少，均不計算建筑面積。公用建筑面積的確認(rèn)、及分?jǐn)偣媒ㄖ娣e分為被分?jǐn)偟墓?/p>

28、用建筑面積和不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e又稱為共有建筑面積。1.不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e1）相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓步ㄖ臻g。2）建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的建筑空間。3）獨(dú)立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨(dú)立的車位、車庫、雜物間等的建筑面積。4）建在棟內(nèi)，為他棟或多棟服務(wù)的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、附屬 配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、公用通道等的建筑面積。5）按規(guī)劃批建，層高在2.20m以上的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層，架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。6）消防陽臺、消防連廊的建筑面積。7）用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑

29、面積。8）規(guī)劃行政主管部門相關(guān)文件中指標(biāo)單列的如公廁等公共建筑 面積。2. 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e1）相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ臻g。2）棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井 （梯）、提物井、室 外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。3）棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過（走）道、門廊、門斗等水平通道的 建筑面積。4）棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積。5）僅為本棟服務(wù)的變（配）電室、消防控制空、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。6）套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影一半的建筑面積。3. 共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t1）共有建筑面積

30、的分?jǐn)?，?yīng)以棟為單位進(jìn)行。非本棟的共有建筑 面積不在本棟分?jǐn)偅緱澒灿薪ㄖ娣e不分?jǐn)偟狡渌鼦澣ァ?）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。3）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?）凡列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，一律不參與分?jǐn)偲渌墓媒ㄖ娣e。5）一棟建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 之和計算該棟的建筑面積，不需進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎恪?. 共有建筑面積的確認(rèn)在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進(jìn)入計算系統(tǒng)之前，可按如下步驟對公用建筑面積進(jìn)行分析確定：1）確定一棟房屋中所

31、有公用建筑面積的范圍和名稱。2）將公用建筑面積劃分成應(yīng)分?jǐn)偟暮筒环謹(jǐn)偟膬深悺?）分析每一部分的應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ姆?wù)范圍，并按共有建筑服務(wù)范圍確定其服務(wù)功能區(qū)。僅服務(wù)于某一功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面積；服務(wù)于多個功能區(qū)的共有建筑面積為 區(qū)間共有建筑面積。4）將區(qū)間共有建筑面積分?jǐn)偤蟾鲄^(qū)所得的分?jǐn)偯娣e，分別加到相應(yīng)的區(qū)內(nèi)共有建筑面積中，然后按本區(qū)內(nèi)的套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即，先將從高級別分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加到 低級別的共有建筑面積中，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)，逐級分?jǐn)?。委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書，經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)

32、現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。共有建筑面積分?jǐn)偤螅?不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界限。 共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅?任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使用 功能。5. 共有建筑面積的劃分1）整棟公用建筑面積。指為整棟服務(wù)（包括不同功能區(qū)）的公用建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進(jìn)行分?jǐn)偂?）功能區(qū)間公用建筑面積。指僅為一棟建筑的某幾個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?）功能區(qū)公用建筑面積。指專為一棟建筑的某一個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?）層間公用建筑面積。指僅

33、為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?）層內(nèi)公用建筑面積。指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在本層內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。由于功能設(shè)計不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，應(yīng)由相關(guān)多戶進(jìn)行分?jǐn)?。?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e優(yōu)先級按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減， 即整棟公共面積優(yōu)先級最高， 層內(nèi)多戶公共面積 優(yōu)先級最低。按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級高低， 優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分?jǐn)們?yōu)先級高的公用建筑面積。6. 分?jǐn)傁禂?shù)的計算方法整體分?jǐn)偸褂霉δ軉我弧⒏鲬魧灿薪ㄖ娣e共有共用情況基本一致的房 屋適用于整體分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

34、分戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)x套內(nèi)建筑 面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積*套內(nèi)建筑面積之和多級分?jǐn)偛贿m用于整體分?jǐn)偟姆课莶捎枚嗉壏謹(jǐn)?。多級分?jǐn)倯?yīng)遵循從整體到局部，從大到小逐級分?jǐn)偟脑瓌t。a）第一級分?jǐn)?。根?jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的 使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進(jìn)行劃分。各功能區(qū)間共有建筑面積，即棟共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)。功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=第一級分?jǐn)傁禂?shù)x該功能區(qū)自有 建筑面積第一級分?jǐn)傁禂?shù)=功能區(qū)間共有建筑面積各功能區(qū)自有建筑面積之和各功能區(qū)自

35、有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面積之和 減去作為第一級分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)間共有建筑面積部分。b）第二級分?jǐn)?。某一功能區(qū)通過第一級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積，即為該功能區(qū)的共有建筑面積，依照第一級分?jǐn)偟姆椒ǎ?按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊?各層。層分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=第二級分?jǐn)傁禂?shù)X該層套內(nèi)建筑面積第二級分?jǐn)傁禂?shù)=（第一級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e+層間共有建筑面積）*各層套內(nèi)建筑面積之和層套內(nèi)建筑面積為各層外圍水平投影 面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積和作為第一級分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)間共 有建筑面積部分。C）第三級分?jǐn)?。第二級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮魈?。分套分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=第三級分?jǐn)傁禂?shù)X該套內(nèi)建筑面積第三級分?jǐn)傁禂?shù)=（第二級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e+層內(nèi)共有建筑面積）*各套內(nèi)建筑面積之和d）其它分?jǐn)?）房屋需