房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么

1、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4. 省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么，哪些

2、問題比較突出呢，企業(yè)應該注意什么？清算申請與受理第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內(nèi)向主管地方稅務機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫土地增值稅清算申請表（附件2），經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在土地增值稅清算申請表中注明并退回納稅人。第九條 凡主管地方稅務機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關(guān)應出具土地增值稅清算通知書（附件3）并送達納稅人。納稅人應在接到土地增值稅清算通知書之日起30日內(nèi)，填寫土地增值稅清算申請表報送主管地方稅務機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核

3、準后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫土地增值稅清算材料清單（附件4）。須提交的有關(guān)資料如下：（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（二）國有土地使用權(quán)證書。（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間

4、號、銷售面積、銷售收入、用途等。（七）清算項目的工程竣工驗收報告。（八）清算項目的銷售許可證。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。（十）土地增值稅清算鑒證報告。（十一）土地增值稅納稅申報表（一）。（十二）稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十一條 納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在鑒證報告中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。第十二條 主管地方稅務機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和鑒證報告時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照鑒證報告標準格式

5、進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關(guān)應予以受理，并向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書（附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、鑒證報告內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改鑒證報告或補充資料，并向納稅人開具土地增值稅清算補充材料通知書（附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題按照現(xiàn)行土地增值稅暫行條例，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項目繁多，核算起來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一

6、直是每年按照房地產(chǎn)項目的預計銷售收入預征，然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低，預征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。 而按照國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號 ）的要求，符合以下條件之一，才進行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 針對上述規(guī)定，一些房產(chǎn)項目常采取消極的手段來達到不繳或遲繳稅款的目的，比如在進行預售后，拖延項目工期，不實現(xiàn)竣工。或者在竣工后銷售的，保留一定比例的開發(fā)產(chǎn)品，故意不實現(xiàn)土地增值稅清算的條件。這些

7、手段可能確實能夠?qū)崿F(xiàn)延緩清算的目的，但是由此可能會影響企業(yè)的經(jīng)營，甚至可能產(chǎn)生法律和稅務上的風險。編輯本段拖延清算時間給企業(yè)帶來各種風險1、稅務風險一方面，回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發(fā)，因此，其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，回款的速度越快，開發(fā)的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。如果企業(yè)保留著相當部分的開發(fā)產(chǎn)品不進行銷售，首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢，開發(fā)的成本就越高。 另一方面，捂盤惜售的結(jié)果可能導致增值額越來越高，繳納的稅款越來越多。現(xiàn)今，除了房地產(chǎn)企業(yè)主動

8、清算外，大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關(guān)主動進行清算。土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)（2009）91號）中列舉了稅務機關(guān)主動清算的條件，包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目；已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關(guān)進一步提高主動清算的條件。 屆時樓盤的增值額可能會比現(xiàn)在更高，有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會達到200%以上，土地增值稅將達到利潤的60%，因此導致整個項目的適用比例提高。所以，延緩土地增值稅清算的時間不能過長，需要綜合考慮

9、市場的發(fā)展和政策變化的風險。2、法律風險首先，沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷。稅收征管法第十六條規(guī)定，且在向工商局辦理注銷前，需要進行稅務注銷。而且稅收征收管理法實施細則也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前，應當向稅務機關(guān)結(jié)清應納稅款、滯納金、罰款，繳銷發(fā)票、稅務登記證件和其他稅務證件。 因為房地產(chǎn)項目公司有大量土地增值 稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進行注 銷的項目公司不足三分之一。 據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一 個開發(fā)項目一個項目公司的經(jīng)營模式。一段時間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可 能積攢了數(shù)量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項目公司都具有開發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在 很大的不確定性，很難進行整體出售。 其