常州某大型商業(yè)項(xiàng)目整體定位體系報(bào)告

1、以城出世以城出世 萬(wàn)象新天萬(wàn)象新天武漢舵落口項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位報(bào)告年份年份GDP消費(fèi)品消費(fèi)品零售額零售額進(jìn)出口進(jìn)出口總額總額固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資投資20028.08.821.816.121.920039.19.137.126.729.720049.513.335.725.828.120059.912.928.425.719.8200610.713.723.824.021.806年值209407億元76410億元17607億美元109870億元19382億元年份年份GDP消費(fèi)品消費(fèi)品零售額零售額進(jìn)出口進(jìn)出口總額總額固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資投資200212.412

2、.120.314.427.5200314.512.834.078.628.7200415.515.531.531.832.6200515.116.220.730.835.8200615.216.225.323.649.706值1560億元515.8億元104.4億美元951.6億元336億元項(xiàng)項(xiàng) 目目2002200220032003200420042005200520062006可支配收入可支配收入1075911307128671458916649 消費(fèi)支出消費(fèi)支出-98781071812503消費(fèi)率消費(fèi)率77%73%75% 類類 別別 消費(fèi)水平（元）消費(fèi)水平（元） 消費(fèi)結(jié)構(gòu)（消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）

3、2000年年 2005 年年 年均增長(zhǎng)（年均增長(zhǎng)（%） 2000年年 2005 年年 食 品 2710 3873 42.9 40.1 36.0 衣 著 536 1011 88.7 7.9 9.4 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 708 707 -0.1 10.5 6.6 醫(yī)療保健 411 841 104.5 6.1 7.8 交通與通訊 396 1292 226.3 5.9 12.0 娛樂(lè)教育文化服務(wù) 826 1462 76.9 12.2 13.6 居 住 746 1081 44.9 11.0 10.1 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 425 479 12.7 6.3 4.5 中國(guó)的大型商業(yè)項(xiàng)目列舉中國(guó)的大型商業(yè)項(xiàng)目列舉北

4、京金源時(shí)代MALL 60萬(wàn)華南MALL 75萬(wàn)重慶西部建材城 100萬(wàn)常州萊蒙城 58萬(wàn)上海中環(huán)百聯(lián) 42萬(wàn)廣州正佳廣場(chǎng) 40萬(wàn) 【泰富城】【泰富城】 現(xiàn)代性、多業(yè)態(tài)、大型化的綜合商業(yè)中心。比較因素比較因素泰富城泰富城本項(xiàng)目本項(xiàng)目比較比較地理位置及地段價(jià)值位于武進(jìn)花園街和廣電路交匯處；地處常州南部商業(yè)中心位于武進(jìn)花園街和廣電路交匯處；與泰富城一路之隔基本一樣，稍有差別規(guī) 模總建38萬(wàn)，其中商業(yè)20萬(wàn)，酒店式公寓和住宅18萬(wàn)總建17萬(wàn)，其中商業(yè)11萬(wàn)，辦公及公寓6萬(wàn)泰富城總量規(guī)模和商業(yè)規(guī)模均約是本項(xiàng)目的兩倍發(fā)展商品牌常州知名商業(yè)百貨品牌，有較強(qiáng)的大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力江蘇及常州知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主

5、要以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)，本項(xiàng)目為第一個(gè)大型純商業(yè)項(xiàng)目泰富城擁有百貨品牌優(yōu)勢(shì)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，各有所長(zhǎng)，綜合比較，泰富城優(yōu)勢(shì)明顯一些項(xiàng)目進(jìn)度未動(dòng)先造勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，尚未有宣傳造勢(shì)泰富城有宣傳、招商和銷售的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)定位現(xiàn)代性、多業(yè)態(tài)、大型化的綜合商業(yè)中心未定本項(xiàng)目有后發(fā)優(yōu)勢(shì)自然景觀無(wú)天然湖泊、市政公園本項(xiàng)目擁有先天獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)人工景觀無(wú)電視塔業(yè) 態(tài)多業(yè)態(tài)多業(yè)態(tài)一樣物業(yè)類型商城、商業(yè)街、酒店式公寓、高檔住宅商場(chǎng)、商業(yè)街、公寓、寫字樓均以商用物業(yè)為主；泰富城住宅物業(yè)比本項(xiàng)目多；本項(xiàng)目有寫字樓，泰富城沒(méi)有。物業(yè)檔次高檔高檔一樣 【紐約第五大街店鋪】【紐約第五大街店鋪】【西湖名

6、店街】【西湖名店街】【上海新天地】【上海新天地】 酒店式公寓移至東北角，臨廣電中路為宜，退縮紅線20米以上。 保留4個(gè)地下車庫(kù)出入口，去掉2個(gè)。 各商業(yè)單體建筑，太多邊邊角角，形成太多死角位，不符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律和經(jīng)營(yíng)心理，應(yīng)盡量全部去掉。 做到完全的人車分流，項(xiàng)目體內(nèi)不允許機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車出入。消防通道全部變?yōu)椴叫械馈?將臨湖的一條人行（消防通道）改為人行廣場(chǎng)通道。 出入口廣場(chǎng)、景觀平臺(tái)等開(kāi)放空間，設(shè)置必要的主題雕塑、藝術(shù)雕塑。 物流通道和卸貨平臺(tái)應(yīng)全部移至地下停車場(chǎng)。共設(shè)置4個(gè)卸貨平臺(tái)。 LOFTLOFT商務(wù)公寓商務(wù)公寓【LOFT介紹】介紹】LOFT最早起源于20世紀(jì)50年代美國(guó)紐約曼哈頓

7、區(qū)，一批放蕩不羈極富創(chuàng)造力的年輕藝術(shù)家，把那些被遺棄的小型廠房和倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行一番布置，將其變成個(gè)性十足、充滿藝術(shù)魅力的特殊住宅。既居住又工作，過(guò)著一種藝術(shù)與生活、工作和居家沒(méi)有距離的生活。LOFT已進(jìn)入了更多人的生活視野，成為了一種追求個(gè)性、向往自由的生活方式。它已成為一種理想的工作居住方式。LOFT詮釋更加張揚(yáng)個(gè)性的家居概念。LOFT特有的高大靈活、可重組結(jié)構(gòu)的大型自由空間打破傳統(tǒng)住宅空間的格局，為居住者張揚(yáng)個(gè)性提供了可能。靈活的層高，多變的空間，自由的組合，兩層空間，只計(jì)一層面積，在同等的價(jià)格下，LOFT能擁有雙層空間的超過(guò)正常的使用率、創(chuàng)意的靈活空間發(fā)揮，更令產(chǎn)品的附加值大大提升，深受大中城

8、市的年輕人甚至是時(shí)尚中年人士的喜愛(ài)。“買一層送一層”，“告別一層不變的生活”，可以說(shuō)非常準(zhǔn)確地概括了LOFT產(chǎn)品備受歡迎的因素。【LOFT獨(dú)特價(jià)值】獨(dú)特價(jià)值】 它是非主流的生活方式。與人們熟知的居住概念既然不同，它不僅僅是公寓式的“單元格”，而是進(jìn)入了一種更為高大寬敞的立體空間。 它對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分離，而是發(fā)生在同一個(gè)大空間中。 它象征著先鋒和前衛(wèi)。在這里生活，藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的，通過(guò)豐富的想象創(chuàng)造出的生活，使人們的更加愜意，更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì)。 LOFT中是自我和個(gè)性爆炸的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈絆，使它成為你釋放獨(dú)立的空間

9、。 【主力消費(fèi)群】【主力消費(fèi)群】年輕、高收入、文化層次高、擁有個(gè)性居住理念的年輕群體。 本案已規(guī)劃有一棟純辦公樓，再定位為辦公樓，在功能配置雷同。此外，在常州，尤其在武進(jìn)區(qū)，辦公樓的銷售不受市場(chǎng)歡迎，難以回籠資金。而LOFT公寓，則是一種兼有小型公司及自由職業(yè)者辦公功能的功能建筑，同時(shí)，也能能較好地解決本項(xiàng)目及周邊商家辦公居住之需。 星級(jí)酒店，則存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，投入大，投資回收期長(zhǎng)、需要尋找適合的合作經(jīng)營(yíng)品牌等諸多問(wèn)題。 酒店式公寓，一般要求做到返租后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，才有成功的可能性。這一經(jīng)營(yíng)模式，即使在京滬穗等特大型中心城市里，也少有成功的案例，容易產(chǎn)生法律糾紛。而在常州這樣的二線中小型城市里，

10、成功的可能性更小。 而LOFT公寓，則是一種藝術(shù)氣息很濃的兼有辦公、商務(wù)功能的個(gè)性化居住建筑，十分適合本案項(xiàng)目。LOFT可住宅方式銷售，快速回籠資金，不必花精力長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。更重要的是，LOFT是一種新的居住空間形態(tài)，有引導(dǎo)常州新居住理念的作用，同時(shí)，又豐富了項(xiàng)目的功能組合，為項(xiàng)目主體功能商業(yè)起配套服務(wù)作用。采取后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面線條力求簡(jiǎn)潔，采取重金屬主色調(diào)。層高按4.8米設(shè)計(jì)，若規(guī)劃限高為現(xiàn)方案的72米，則按16層設(shè)計(jì)，若規(guī)劃限高不超過(guò)100米，則按21層設(shè)計(jì)。損失的建筑面積，完全可以通過(guò)提高單價(jià)彌補(bǔ)回來(lái)。建筑形體為長(zhǎng)寬=556030的長(zhǎng)方體，中間為一通道連廊，通道南北兩側(cè)安排小戶型，東

11、西兩端頭設(shè)中大戶型。以建筑面積4060為主力戶型。商業(yè)組團(tuán)商業(yè)組團(tuán)組團(tuán)面積組團(tuán)面積建筑序號(hào)建筑序號(hào)建筑面積建筑面積西南組團(tuán)45029SP17818SP28910SP38371SP42604SP53459SP68941SP74926東北組團(tuán)66367SP824902SP94725SP1010468SP1116272SP1210000地下商業(yè)20000合計(jì)131396備注SP11和SP12為調(diào)整后數(shù)據(jù)，調(diào)整前分別為12444和13828建筑面積統(tǒng)計(jì)表建筑面積統(tǒng)計(jì)表 購(gòu)物購(gòu)物 餐飲餐飲 娛樂(lè)娛樂(lè) 休閑休閑 觀光觀光 旅游旅游 消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)體驗(yàn) 配套服務(wù)配套服務(wù) 本項(xiàng)目商業(yè)功能由購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑

12、、觀光、旅游、消費(fèi)體驗(yàn)、配套服務(wù)等八種功能組合而成。 在有主有次基礎(chǔ)上的兼容綜合原則。即在八種功能組合中，要以購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為重點(diǎn)、主體性功能，其他為次重點(diǎn)功能或依附性功能。 原則上，觀光、旅游功能是對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)城市目的地和商業(yè)龍頭地位的總體發(fā)展目標(biāo)的一種必然的回報(bào)。觀光功能是一種依附性功能，不需要任何特別的業(yè)態(tài)來(lái)支持，但需要地段、交通、項(xiàng)目建筑和各種配套設(shè)施等物質(zhì)性硬件支撐，更需要項(xiàng)目聲譽(yù)等非物質(zhì)性因素支撐。雖然觀光功能不能實(shí)現(xiàn)直接的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，但是對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)的作用十分巨大，能間接提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)收益，我們應(yīng)十分重視，不能認(rèn)為觀光功能可有可無(wú)。不是所有的商業(yè)項(xiàng)目都具有具備觀光功

13、能的條件的，既然我們的項(xiàng)目有幸具備觀光功能的條件，我們應(yīng)十分珍惜。實(shí)際上，在任何城市，尤其在常州這樣的中型城市，具備很好的觀光功能的商業(yè)項(xiàng)目是少之又少的。與觀光功能相同，消費(fèi)體驗(yàn)功能也是一種依附性功能，不需要任何特別的業(yè)態(tài)來(lái)支持，也是通過(guò)項(xiàng)目軟、硬件綜合效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。與觀光功能相比，消費(fèi)功能的實(shí)現(xiàn)，更體現(xiàn)在購(gòu)物環(huán)境（硬環(huán)境和軟環(huán)境）、購(gòu)物方式、產(chǎn)品展示、信息交流、產(chǎn)品發(fā)布活動(dòng)等環(huán)節(jié)上。消費(fèi)體驗(yàn)功能也十分重要，比觀光功能作用更大更直接。與觀光功能不同，休閑功能既是一種依附性功能，同時(shí)又是一種主體性功能，可以也需要用一定的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)支撐。要把項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成為常州市民茶余飯后閑聊的對(duì)象、游樂(lè)的場(chǎng)所。

14、在業(yè)態(tài)方面，可以安排室內(nèi)外休閑性運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)業(yè)態(tài)。與上述三種功能相比，娛樂(lè)、旅宿、餐飲、購(gòu)物等功能，都是主體性功能，都應(yīng)由實(shí)實(shí)在在的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)支撐和體現(xiàn)的。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)總體發(fā)展目標(biāo)，娛樂(lè)功能、業(yè)態(tài)不可少，而且應(yīng)以中高端業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)組合適當(dāng)窄一些。在主體性功能當(dāng)中，應(yīng)把餐飲功能作為僅次于購(gòu)物功能的功能。應(yīng)以大型中式高檔餐飲業(yè)態(tài)為主，輔以中式和西式風(fēng)味特色餐飲、休閑類餐飲。購(gòu)物功能是本項(xiàng)目主要、核心、關(guān)鍵功能，是其他功能的主導(dǎo)功能。體現(xiàn)購(gòu)物功能的業(yè)態(tài)要占據(jù)項(xiàng)目最大份額的經(jīng)營(yíng)面積，要占據(jù)較好的經(jīng)營(yíng)位置。在充分體現(xiàn)項(xiàng)目的觀光、消費(fèi)體驗(yàn)、休閑等依附性功能上，要起主要作用。應(yīng)以中高端品牌零售業(yè)態(tài)為

15、主，輔以少量大眾化消費(fèi)業(yè)態(tài)，并與體現(xiàn)其他功能的其他業(yè)態(tài)相互配合，共同把本項(xiàng)目打造成常州地區(qū)乃至蘇南地區(qū)相關(guān)零售業(yè)態(tài)中高端品牌聚集中心。配套服務(wù)功能是一項(xiàng)十分重要的功能，是整個(gè)功能系統(tǒng)有機(jī)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的“潤(rùn)滑劑”，包括銀行、銀聯(lián)自動(dòng)存取款機(jī)、電信營(yíng)業(yè)廳、郵政營(yíng)業(yè)廳、沖印店、修鞋擦鞋店、停車場(chǎng)、洗車店等等眾多業(yè)態(tài)。功功 能能業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型觀光、旅游電視塔、公園消費(fèi)體驗(yàn)無(wú)休閑運(yùn)動(dòng)健身健美中心、市民廣場(chǎng)、市民公園、親水廣場(chǎng)購(gòu)物高檔精品百貨店、大型超市、各類零售品牌專賣店、便利店、各類專業(yè)店、品牌折扣店餐飲大型高檔中式餐飲酒樓、特色餐飲、西餐咖啡廳、冷飲店、糕點(diǎn)店、甜品店、風(fēng)味小吃店娛樂(lè)量販?zhǔn)終TV、酒吧

16、、夜總會(huì)、沐浴、美容美發(fā)美體、水療SPA、茶藝館、游藝中心、電影院配套服務(wù)銀行、銀聯(lián)自動(dòng)存取款機(jī)、電信營(yíng)業(yè)廳、郵政營(yíng)業(yè)廳、沖印店、修鞋擦鞋店、停車場(chǎng)、洗車店業(yè)態(tài)類型一覽業(yè)態(tài)類型一覽業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)組合比例功功 能能規(guī)劃布局規(guī)劃布局建筑面積建筑面積比比 重重購(gòu) 物主要安排在地下室及1、4、8、11號(hào)樓和3、6號(hào)樓首層7250055%休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)主要安排在2、3、5、6、7號(hào)樓2760721%餐 飲大型主題餐飲主要安排在9、10、12號(hào)樓，風(fēng)味特色小型餐飲零散安排在適當(dāng)?shù)奈恢?628920%配套服務(wù)零散安排在適當(dāng)?shù)奈恢?0004%合 計(jì)131396100% 購(gòu)購(gòu) 物物餐餐 飲飲 娛樂(lè)休閑娛樂(lè)休閑【

17、投資回報(bào)定價(jià)法】【投資回報(bào)定價(jià)法】 售價(jià) = 項(xiàng)目單位的月租金項(xiàng)目投資回報(bào)率12此方法主要依據(jù)市場(chǎng)上租金水平與投資回報(bào)率，較為客觀，廣泛應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。花園街花園街序號(hào)序號(hào)店名店名店鋪類型店鋪類型建筑面積建筑面積月租金月租金行業(yè)行業(yè)1精品屋上下樓聯(lián)體店25120女裝2 四季服裝超市上下樓聯(lián)體店20035服裝3依琴服飾上下樓聯(lián)體店3056服裝4時(shí)尚秀上下樓聯(lián)體店2085服裝5生活服飾上下樓聯(lián)體店3075服裝序號(hào)序號(hào)店名店名店鋪類型店鋪類型建筑面積建筑面積月租金月租金 行業(yè)行業(yè)1吉田商業(yè)街店8272糕點(diǎn)屋22月14店商業(yè)街店4556服裝3慧之眼平價(jià)眼鏡商業(yè)街店50116眼鏡店4RSC27商業(yè)街

18、店36175服裝5愛(ài)情氧吧商業(yè)街店26256飾品6銀園時(shí)尚男裝商業(yè)街店60138男裝7田園私房菜商業(yè)街店40052餐飲8百事可樂(lè)商業(yè)街店80208休閑運(yùn)動(dòng)裝9安奈爾商業(yè)街店4080童裝10歐碧倩商業(yè)街店4083女裝南大街南大街新北區(qū)新北區(qū)序號(hào)序號(hào)店名店名店鋪類型店鋪類型建筑面積建筑面積月租金月租金行業(yè)行業(yè)1亞琴王商業(yè)街店8066服裝2都市衣緣商業(yè)街店16045休閑服裝3唐獅超外店80190服裝4陽(yáng)光女孩商業(yè)街店7072鞋5365牛仔休閑商業(yè)街店5040服裝參考上述租金樣本，結(jié)合考慮本案項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、發(fā)展前景，我們將起始租金均價(jià)定為：75元元/月月通過(guò)對(duì)常州市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)商業(yè)投資回報(bào)率較低，購(gòu)鋪者不能短期內(nèi)回收成本，這表明常州市大部分購(gòu)買商鋪者只是把商鋪?zhàn)鳛楸Ｖ档囊环N手段，而并非通過(guò)高額的租金來(lái)回收成本。故我們將年投資回報(bào)率定為：6%756%12 = 15000元元/ 投資型客戶 自