歷年房地產(chǎn)估價案例與分析試題解析

1、歷年房地產(chǎn)估價案例與分析試題解析房地產(chǎn)估價案例與分析試題     一問答題（40分） 1 有一宗待建商品住宅的用地需要進行地價評估，你認為可以優(yōu)先選用哪四種估價方法？并簡述理由。（10分） 2 就某私人的出租住宅進行交易價格評估時，你認為可以優(yōu)先選用哪三種估價方法？ 分別需要搜集哪些資料？（15分） 3 在某市舊城區(qū)改造中，需拆遷一批六十年代建造的私有住宅，請寫出你對這批住宅建筑進行作價補償評估時的技術(shù)思路及基本步驟。（15分） 二改錯題（60分） 分析下述評估報告，指出其中存在的問題，并加以說明。     

2、60;        ××市華興酒家評估報告 一、 評估單位：宇辰房地產(chǎn)估價公司 二、 委托單位：康達工貿(mào)公司 三、 評估日期：1995年8月1日1995年8月30日 四、 評估目的：為入股評估房地產(chǎn)價格 五、 評估人員：（略） 六、 評估原則與依據(jù)：（略） 七、 華興酒家概況： 華興酒家位于××市江南大道1號，所處地段優(yōu)越，交通便利。華興酒家共二層，磚混結(jié)構(gòu)，外墻為鋁合金玻璃幕墻。首層為大餐廳，建筑面積305，內(nèi)墻為不銹鋼架鏡玻璃屏風墻、大理石地板、輕鋼龍骨石膏板吊頂，主要

3、經(jīng)營自助火鍋，每位消費20元；二層為包廂，建筑面積450，每間樓面鋪地毯，內(nèi)墻掛彩色壁毯，每間設(shè)有29英寸彩電并配有卡拉OK單放機和旋轉(zhuǎn)彩燈，以川菜風味為主，平均每位消費40元。 華興酒家占地500，土地使用年限為40年，從1990年8月30日起至2030年8月30日止。 八、 評估過程： 1 選擇評估方法：考慮到華興酒家收益比較穩(wěn)定，其收益狀況在同類酒家中屬于等水平，故選用收益還原法。其計算公式為：評估價格V=(AC)/r11/(1+r)n （式中：A：年總收入，C：年總支出，r：土地還原利率，n：收益年期。） 2. 確定還原利率：根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料，列表如下： 該市1995年一年期貸款年

4、利率 該市1995年酒樓物業(yè)租售比 該市1995年同類酒樓物業(yè)平均收益率 該市1995年比1994年物價上漲率 該市1995年經(jīng)濟增長率 13% 15% 15% 15% 12% 對上表數(shù)據(jù)進行分析后，擬定以其平均值作為還原利率比較合適： r=（13%+15%+15%+15%+12%）÷5=14% 3. 計算年總收入 （1）首層大餐廳有200個座位，每天中午、晚上兩次營業(yè)，上座率均為65%，每人次自助火鍋消費20元，一年按350天計算，則一年總收入為：     200×2×65%×20×350=1820000（元）

5、（2）二層有20間包廂，每包廂平均6個座位，每天按中午、晚上兩次營業(yè)計算，平均上座率70%，每人次平均消費40元，一年按350天計算，則一年總收入為：     20×6×2×40×350=3360000（元） （3）年總收入為：1820000+3360000=5180000（元） 4. 計算年總支出 （1）營業(yè)稅及附加：按總收入的5.5%計算 5180000×5.5%=284900（元） （2）餐飲成本（原材料、能源、人工工資及福利費等）：按總收入的50%計算     5180000&

6、#215;50%=2590000（元） （3）管理人員工資：40人，每人每月400遠，則     400×40×12=192000（元） （4）綜合管理費：每年按總收入的5%計算     5180000×5%=259000（元） （5）保險費：按投保金額200萬元的0.3%計算     2000000×0.3%=6000（元） （6）固定資產(chǎn)折舊費：按注冊資金800萬元的9%計算     8000000×9%=720000（元

7、） （7）廣告宣傳費：按總收入的0.5%計算     5180000×0.5%=25900（元） （8）房屋及設(shè)備更新費：按注冊資金的1%計算     8000000×1%=80000（元） （9）人員培訓費：按總收入的0.5%計算     5180000×0.5%=25900（元） （10）其他費用：按總收入的5%計算     5180000×5%=259000（元） （11）年總支出為4442700元 5. 評估價格計算 根據(jù)公式：

8、V=(AC)/r11/(1+r)n      V=(51800004442700)/15%×11/(1+15%)40      =4896983（元）=489.7（萬元） 九、 評估結(jié)論： 經(jīng)采用收益還原法評估，華興酒家房地產(chǎn)在評估日期的市場價值為489.7萬元。                     &#

9、160; 宇辰房地產(chǎn)估價公司（公章） 一九九五年八月三十日 房地產(chǎn)估價案例與分析試題      一、 問答題 （一） 某工廠擬以1000的廠區(qū)土地與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)商品住宅，要求用假設(shè)開發(fā)法評估該土地熟地價格，估價人員主要應掌握那些相關(guān)資料？ （二） 黃某于1993年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，1994年改作餐飲營業(yè)用房，并辦理了有關(guān)一切手續(xù)。1996年，黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價格。因當?shù)責o類似餐飲營業(yè)用房的可比實例，故估價人員采用收益法估價（估價依據(jù)正確），估值為40萬元。然后，再將該估價結(jié)論=（40+

10、50）/2=45（萬元）。請問：這樣確定估價結(jié)論是對象視作住宅采用市場比較法估價，估值為50萬元。由此確定最終估價是否正確？為什么？ （三） 張某于1996年11月3日去世后遺下位于××市××路××號的臨街住宅一幢，該住宅占地面積100，共兩層，每層建筑面積80，是張某于1996年初以10萬元人民幣的價格購得。張某另遺有其他財產(chǎn)合計價值10萬元人民幣。張某留下遺囑：“全部財產(chǎn)由兩個兒子張甲和張乙繼承，張甲繼承住宅的一樓和價值3萬元人民幣的其它財產(chǎn)，張乙繼承二樓和價值7萬元人民幣的其它財產(chǎn)?！痹诮邮苓z產(chǎn)時，張甲決定以自己所繼承的一樓向張

11、乙換取價值相等的現(xiàn)金；張乙同意該交換，但認為當初該住宅以10萬元購入，一、二樓建筑面積相等，故一樓現(xiàn)值為5萬元；張甲則認為一樓現(xiàn)值為7萬元。為此雙方共同請房地產(chǎn)估價師對一樓價值提供咨詢意見，現(xiàn)請你作為房地產(chǎn)估價師提供咨詢意見。 二、 改錯題 （一） 分析下述評估報告，指明其中存在的錯誤內(nèi)容（不必提出修改意見）。 ××寫字樓房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（略） ××寫字樓房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、 委托估價方：新城房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱新城公司） 二、 估價對象：新城公司開發(fā)建設(shè)的××寫字樓全部房地產(chǎn) 三、 估價目的：新城公司整體轉(zhuǎn)讓×

12、15;寫字樓的客觀市場價格 四、 估價日期：1996年6月1日至15日 五、 估價時點：1996年8月1日 六、 估價人員：（略） 七、 估價依據(jù)：（略） 八、 估價對象概況 大華寫字樓座落于××市南方區(qū)大華路16號，東臨大華路。該用地原為危改小區(qū)，1994年5月1日新城公司獲立項 準，開始拆遷及其他前期工作，同年11月1日有償獲得土地使用權(quán)，一次性向政府交納了地價款，并開工。1996年8月1日，將全面竣工。根據(jù)批準的規(guī)劃及施工圖，估價對象為帶裙房的現(xiàn)澆框架13層波浪形板式中檔商務(wù)辦公樓，具體規(guī)劃要求如下： 1 紅線占地面積：3199。 2 總建筑面積：14300。 其中：

13、地下1層2240，車位5個，設(shè)備間240。 地上1層1280，其中餐飲娛樂等使用面積875。 地上2層12層10780，其中寫字樓出租單元使用面積7793。 3 總?cè)莘e率4.47，地上容積率3.77。 4 裝修及設(shè)備：（略） 九、 采用估價方法 根據(jù)估價對象情況、房地產(chǎn)市場狀況及對所掌握資料的分析，估價對象為信箋房地產(chǎn)，可用成本法估價，且當?shù)厥袌鐾悓懽謽浅鲎舛?、出售少，故還可采用收益法估價，然后確定最終估價值。 十、 估價過程： （一） 采用成本法估價 采用成本法是以各項現(xiàn)時社會水平的開發(fā)建造費用為基礎(chǔ)加上正常利潤，來確定估價對象房地產(chǎn)價格。計算如下： 1 向政府交納取得土地費用：723萬元

14、 2 拆遷安置補償費：委托方發(fā)生總費用1280萬元 3 建安工程費（含附屬室外工程）：2570×14300=3675（萬元） 4 勘察設(shè)計等專業(yè)費：3675×6.5%=239（萬元） 5 管理費及其他：3675×7.5%=276（萬元） 6 借款利息：根據(jù)近三年當?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)貸款平均年利率12.6%計算單利。取得土地的費用按開發(fā)全過程計算利息，其他按建設(shè)期平均投入計算利息。 （723×12.6%×1.667+（1280+3675+239+276）×12.6%×2.25/2 =151.8+775.4 =927（萬元） 7 開發(fā)商

15、利潤：取當?shù)胤康禺a(chǎn)投資平均利潤率25%。 （723+1280+3675+239+276）×25% =6193×25% =1548（萬元） 8 銷售費稅：按售價計銷售費2%、手續(xù)費1%、營業(yè)稅等5.5%。 （6193+927+1548）×（2%+1%+5.5%） =8668×8.5% =737（萬元） 9 成本法估價結(jié)果： 8668+737=9405（萬元） 采用成本法估價的結(jié)果為9405萬元。 （二） 采用收益法估價 1 估計年總收益 寫字樓出租價格為每建筑面積5元/日，餐飲娛樂用房出租價格為每建筑面積7元/日，地下車位月租為800元/個。寫字樓可出租的

16、使用面積與建筑面積比為70%，餐飲娛樂部分75%，空置及租金損失率寫字樓90%、餐飲娛樂95%、車位90%。則： （5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875）×365+800×5×90%×12          =(50097.9+7758.3)×365+280000          =2

17、117513+280000          =2140（萬元） 2 年總成本費用及稅金 （1） 營業(yè)稅及附加 2140×5%=107（萬元） （2） 成本及經(jīng)營管理費 水電熱氣使用費、管理費、維修費、保險費、房產(chǎn)稅、土地使用稅合計為租金收入的28%，則：   2140×38%=599（萬元） 3 估計年純收益 2140107599=1434（萬元） 4 確定資本化率 據(jù)當?shù)卣{(diào)查，銀行一年期固定資產(chǎn)貸款年利率12.24%，95年物價上漲率15%，95年房地產(chǎn)開發(fā)平均

18、投資收益率14.2%，平均13.8%。確定綜合資本化率為13.8%。 5 計算收益價格 V=a(1+r)n1/r(1+r)n =1434(1+13.8%)48.251/13.8%(1+13.8%)48.25 =10371(萬元) 采用收益法的估價結(jié)果為10371萬元。 （三） 最終估價值： 9405×0.4+10371×0.6=9985（萬元）      十一、估價結(jié)論：      經(jīng)過評估，新城公司所屬的大華寫字樓在1996年8月1日的客觀市場價格為9985萬元（大寫金額：人民幣玖仟玖佰捌拾伍

19、萬元整），折合每建筑面積6983元。      十二、說明事項：（略）      十三、有關(guān)附件：（略）                                   

20、60;       估價人員簽字：（略）                                         審核人員簽字：（略

21、） 1996年6月15日 （二） 指出并改正下面估價報告片段中的錯誤。（不得在試題上改，在答題處指明錯誤內(nèi)容并提出改正內(nèi)容。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分。本題10分） 可比實例甲的成交價格為2000元/，成交時間為1993年12月31日，估價時點為1995年12月31日。 由于賣方急于出手，可比實例甲的成交價格比正常價格低了15%； 當?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格水平的變動情況為：1994年底比1993年底上漲了5%，1995年底比1994年底上漲了8%； 可比實例單價區(qū)域因素好于估價對象，當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價格水平比估價對象所處區(qū)域要高10%； 可比實例甲

22、的用材比估價對象要差，由此導致可比實例的價格要比估價對象低5%。 根據(jù)以上資料得出： 比準價格甲      =2000×（10015）/100×(100+5)/100×100/(100+10)×100/(100+5)          （交易情況修正）      （以下略） 房地產(chǎn)估價案例與分析試題      一、 問答題（共3

23、題，每題10分。） （一） 市場比較法是房地產(chǎn)估價中最主要、最常用的方法之一。采用市場比較法估價在選取可比實例時需要考慮哪些因素？假如有一交易實例的成交日期與估價時點相差五年，可否將該交易實例選作可比實例？為什么？ （二） 張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問題： 1 如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響？ 2 如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)在租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響？ 3

24、 該該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定？為什么？ （三） 某人于1996年7月預購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價機構(gòu)進行估價，此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬，該人希望估值為1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元?，F(xiàn)估價人員掌握的資料有： 1 該人與開發(fā)

25、商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件； 2 該人的購房發(fā)票； 3 商品房預售許可證復印件； 4 其他市場資料。 問：1上述資料用于抵押估價是否齊全？   2估價人員可否承諾按170萬元進行估價？ 3可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值？為什么？ 二、 選擇題（共2題，每題10分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案填在各題相應的括號內(nèi)。） （一） 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢

26、房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 1應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價？（  ） A根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價 B根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價 C根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價 D根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價（  ） 2將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，應通過下列途徑（  ） A自行改變 B經(jīng)上級主管部門批準改變 C經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù) D經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù) 3該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房

27、屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為（  ） A該兩幢建筑物的抵押評估價格之和 B該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權(quán)出讓金 C該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格 D該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格 4該工廠若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則為保險目的評估的價值應為（  ） A該兩幢房屋的正常市場價格 B該兩幢建筑物的重新建造成本 C該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值 D該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值 （二） 甲方（開發(fā)公司）于1

28、993年7月委托乙方（建筑公司）建筑兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。 1確定評估結(jié)論的依據(jù)應是（  ） A以1500萬元作為評估值 B以（1400+1580）÷2=1490萬元作為評估值 C以1995

29、年7月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值 D以1993年7至12月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值 2如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則估價時點應為（  ） A1993年12月 B1995年7月 C項目轉(zhuǎn)讓日期 D項目建成日期 3該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應是（  ） A估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài) B估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的

30、狀態(tài) C估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài) D估價對象狀況1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài) 三、 下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應一個序號，末將錯誤內(nèi)容寫在序號后空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分。                  致委托估價方函（略） ××別墅房

31、地產(chǎn)估價結(jié)果報告（略） ××別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、 委托估價方 ××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司 二、 受理估價訪 ××市房地產(chǎn)估價事務(wù)所 三、 估價目的 為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進行估價 四、 估價時點 1998年4月15日 五、 估價對象概況 （一）××市概況（略） （二）××別墅項目概況 1 土地情況 A土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。 B土地總面積70000。 C用途：別墅及配套設(shè)施。 D108棟別墅，建筑

32、總面積35285。 其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378。 2 地上物情況 該別墅項目開發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830。建筑材料及設(shè)備（略）。 六、 估價采用的方法和步驟 （一） 采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法； （二） 分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。 七、 估價過程 （一） 方法一：房地分別估價 1 土地估價：采用成本法與市場比

33、較法兩種方法進行估價，綜合平均得出土地評估價格。 A利用成本法進行土地估價 計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發(fā)費用+土地使用權(quán)出讓金 根據(jù)估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某宗地實際取得土地費用為每平方米396元。土地開發(fā)費用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項合計為每平方米3324元。 B利用市場比較法進行土地估價                     

34、;      表1 A B C 估價對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標 協(xié)議 交易日期 92.5 96.5 96.5 98.4 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個別因素 一般 較好 較差 一般                 表2 A B C 土地單價（元/） 3100 4800 3700 交易情況修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 1

35、10/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100 個別因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的單價（元/） 3410 3474 3230 根據(jù)測算，上述三個交易實例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果： 比準價格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/） 成本法與市場比較法的結(jié)果接近，故取算術(shù)平均值得出： 土地單價=（3324+3371）÷2=3348（元/） C土地估價綜合結(jié)果 土地總價=土地單價×土地總面積=3348元×70000=2343

36、6（萬元） 2墅建筑物估價 別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本 A 據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/，包含建筑費（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費）、專業(yè)費8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費10%。 B 根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。 108棟別墅建筑物全部完工后的評估人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/×50%=1714（元/） C 現(xiàn)有別墅建筑物價格：  3428元/

37、×7548+1714元/×2830=3072.51（萬元） 3墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格       23436+3072.51=26508.51（萬元） （二） 方法二：別墅項目整體估價 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運用市場比較法求取本項目完工后的總樓價，再扣減銷售中發(fā)生的稅費及建筑物未完工部分的價格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格。 1 別墅總樓價 市場研究分析（略） 據(jù)掌握的時常資料，經(jīng)綜合分析，確定估價對象平均售價為11200元/，則本項目完工后的總樓價為11200元/×35285=39519.2（萬元） 2 銷售稅費（

38、含買賣手續(xù)費，代理及廣告費，營業(yè)稅及附加，所得稅等）為項目完工后總樓價的10%，是39519.2萬元×10%=3951.9（萬元） 3 建筑物未完工部分的價格=全部完工后別墅建筑物總價格現(xiàn)有別墅建筑物價格=12095.73072.51=9023.19（萬元） 4 別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=39519.23951.99023.19=26544.11（萬元） 八、 估價結(jié)論 以上兩種估價思路的估價結(jié)果如下表： 表3 估價方法 土地總價值 別墅建筑物總價值 房地產(chǎn)總價值 方法一 23436萬元 3072.51萬元 26508.51萬元 方法二 26544.11萬元 平均值 26526.31萬元

39、估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526.31萬元。 九、 附件、說明、其他資料（略） 四、 指出并改正下列估價報告片段中的錯誤（不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。）（本題10分）  在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280給該商場，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，新增加的建筑面積部分按建筑成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平

40、均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700鋼混結(jié)構(gòu)的商業(yè)用房給商場并要求結(jié)算。另據(jù)調(diào)查，該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建筑成本比率為 1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應付款項： 1 結(jié)構(gòu)差價 920×（1+1.4）×700=154.56（萬元） 2 新增建筑面積成本 920×1.4×700=90.16（萬元） 3 補交地價款 1800/60%×

41、700=210（萬元）      房地產(chǎn)估價案例與分析試題      一、問答題（共3小題，每題10分。） （一）張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)用地的基準地價為每建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價為總價140萬元，張某為摸清該售價的合理性，找估價師進行估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情

42、況？ （二）甲公司1993年通過有償出讓方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以每5200元售出，甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元/，遠低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結(jié)論合理

43、。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結(jié)論的理由有哪些？ （三）甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000，售價3000元/，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100的房屋送給朋友，向甲提出先掛帳，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬

44、元，自己應分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該怎樣分配？為什么？ 二、選擇題（共2小題，每題10分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各題相應的括號內(nèi)。） （一）某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250?？照{(diào)主機1990年購入，當時的購入價為500萬元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)主機（其他配套設(shè)備不需要改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積50，節(jié)約的200面積可以提供160的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理

45、委托估價師提供改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租的經(jīng)濟分析。估價師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)則要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問： 1若不考慮新舊空調(diào)主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機的凈支出為（  ）萬元。 A530  B472 C455 D450 2如年資本化率為5.25%，則至少需簽訂（  ）年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)機房回收改換空調(diào)主機的凈支出。 A7 B8 C9 D10 （二）甲公司以每建筑面積8000元的價格從乙公司購

46、得一棟建筑面積為5000的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標志。 1至此為止，正常情況下，若設(shè)甲公司的實際花費為C，則（  ）。 AC4000萬元 BC=4000萬元 CC=4010萬元 DC4010萬元 2之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓時常價格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常時常條件下，P最可能的取值為（  ）。 AP4000萬元 BP=4000萬元 C4000萬元P4010萬元 DP=4010萬元 EP4010萬元 三、下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答

47、題處的序號后面的空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不得分。每指明一處錯誤得3分，本題全對的得40分。                                         

48、   房地產(chǎn)估價報告    （封面及目錄略） 致委托估價方函（略）  估價師聲明（略） 估價的假設(shè)和限制條件（略）                 ××酒店房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方 ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號

49、。 二、 估價方 ××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。 三、 估價對象 1 地理位置及概況（略） 2 估價對象概況 估價對象：酒店第1、2、1013、20層 建筑面積：11275 土地使用權(quán)年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止） 竣工日期：1991年8月 估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂 建筑結(jié)構(gòu)：框架 土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓 建筑物裝修情況：（略） 四、 估價目的 為銀行抵押貸款提供依據(jù)。 五、

50、 估價時點 1999年8月20日 六、 估價依據(jù)（略） 七、 估價原則（略） 八、 估價方法 將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第1013層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價。 九、 估價結(jié)果 估價對象的總價值為人民幣208，521，050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整） 十、 估價人員（略） 十一、 估價報告應用的有效期（略） ××酒店房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一 、個別因素分析（略） 二、 域因素分析（略） 三、 市場背景分析

51、（略） 四、 最高最佳使用分析（略） 五、 估價方法選用 將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第1013層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價。 六、 估價測算過程 （一）酒店第一、二層估價 酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二曾建筑面積均為2830。在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價。 可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為： 一層45000元/m2，二層30000元/ m2 可比實例二，世貿(mào)大

52、廈商場1999年8月的市場售價為： 一層39000元/ m2，二層25000元/ m2 可比實例三，世紀廣場商場1999年8月的市場售價為： 一層：38000元/ m2，二層24000元/ m2 確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略） 修正計算： 可比實例 一 二 三 一層市場售價 45000 39000 38000 交易情況修正 90/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/110 100/105 100/106 個別因素修正 100/108 100/108 100/105 修正后的單價 34091 34392 3

53、4142 可比實例 一 二 三 二層市場售價 30000 25000 24000 交易情況修正 90/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/110 100/105 100/106 個別因素修正 100/117 100/110 100/105 修正后的單價 20979 21645 21563 一層比準價格為： （34091+34392+34142）÷334208（元/ m2） 二層的比準價格為： （209792164521563）÷321396（元/ m2） （二）酒店第1013層估價： 酒

54、店第1013層為客房，建筑面積為4500 m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。 選用收益法公式： V=a/r×11/(1+r)n 式中：V為房地產(chǎn)價格；a為年凈收益；r為資本化率；n為尚可使用年限。 尚可使用年限的確定  該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n42 年凈收益的確定  酒店第1013層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996至1998年的經(jīng)營情況分析表及財務(wù)報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：  年總收入104×400×36515，184，000 &#

55、160;酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45%  年凈收益a15，184，000×（145%）8，351，200 資本化率r的確定  以安全利率加風險調(diào)整值作為資本化率，安全利率選用一年期貸款年利率，再考慮風險調(diào)整值，選下r8% 酒店第1013層價值 V=8351200/8%×11/(1+8%)42 =100,270,342（元）   （三）酒店第20層估價      酒店第20層為卡拉OK室，酒吧，建筑面積為1125 m2，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑?/p>

56、地產(chǎn)，故采用收益法進行估價。 按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費站租金收入的20%。 計算年凈收益： 年凈收益a100/（18%）110/（18%）2 120/（118%）3130/ （118%）4 140/ （118%）5÷5×（120%）756，792（元） 酒店第20層價值 V=756792/8%×11/(1+8%)5=3,021,651(元) （四）估價對象的總價值 157，359，320100，270，3423，021，651260，651，3139 （五） 扣折舊額

57、的確定 經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)值為 260，651，313×80%208，521，050（元） 七 估價結(jié)果的確定 估價對象的總價值為人民幣208，521，050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。 四指出并改正下列估價報告片段中的錯誤（不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。）（本題10分） 某開發(fā)項目，規(guī)劃用途為單身公寓，土地使用權(quán)限為1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用權(quán)出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m2，預計售價3000

58、元。 該項目于1997年7月1日開工，愿定工期9個月，建筑費為1200元/ m2，管理費為建筑費的5%。建筑費和相應的管理費投入時間為：開工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入，年利率6.66%，銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%。開工后第一季度結(jié)束時，已有1000 m2建筑面積按3000元/ m2預售。開工后第二個季度結(jié)束時，項目的原開發(fā)商擬將項目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為：一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費，用于補償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費等投資，已預售的1000 m2的凈銷售收入在銷售結(jié)束時由原開發(fā)商返還給合作方?，F(xiàn)合作方委托估算該

59、項目在1998年1月1日的價格。 采用假設(shè)開發(fā)法估價。預計項目在完工時可全部售出，投資利潤率取20%，季度利率為1.665%。該項目在1998年1月1日的價格為V，估算如下： 計算開發(fā)完成后的價值  3000×5000÷（1+1.665%）=14，754，340（元） 計算建筑費  1200×5000×30%÷（1+1.665%）0.5=2，641，102（元） 計算管理費  2，641，102×5%÷（1+1.665%）0.5=130，969（元） 計算銷售稅和銷售費用  14，75

60、4，340×（6%+3%）÷（1+1.665%）=1，306，143（元） 計算利潤 （V+2，641，102+130，696+1，306，143）×20%=0.2V+815，643（元） 計算項目價格 V=開發(fā)完成后的價值建筑費管理費銷售稅和銷售費用利潤  =14，754，3402，641，102130，9691，306，1430.2V815，643    V=8，217，069（元） 房地產(chǎn)估價案例與分析 一、 問答題（共3題，每題10分。） （一） 某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時

61、正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因？ （二） 某公司欲將其位于商業(yè)取得一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月?，F(xiàn)委任某估價公司評估其轉(zhuǎn)讓價格，請問該估價公司該搜索那

62、些資料？ （三） 商業(yè)區(qū)某工廠共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240遠，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評估該商場帶租約出售的價格，應優(yōu)先選用哪兩種估價方法，并寫出估價技術(shù)路線。 二、 單項選擇題（共2大題，5小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內(nèi)。） （一） 1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地15000平方米，建筑面

63、積50000平方米。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3：7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，乙方也同意同時委托拍賣其在該項目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅須補交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包

64、含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)查，該項目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。問： 1該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為（ ）。 A 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土使用權(quán)出讓金1400萬元 B 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土使用權(quán)出讓金1400萬元+需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元 C 在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元 D 在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元 2該項目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價值為（ ）。 A 在建工程建筑物市場價值*30%+（土地市場價值7500萬元-

65、需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）*30% B 在建工程建筑物市場價值*30%+（土地市場價值7500萬元-其中的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）*30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值 C 在建工程建筑物市場價值*30%+（土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）*30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值 D 以上三種判斷都不對 （二） 某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認為建600平方米經(jīng)濟上合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。 1 建的最終批準權(quán)在（ ）。 A 政府房地產(chǎn)管理部門 B 政府規(guī)劃管理部門 C 政府土地