朝北大悅城建筑規(guī)劃建議ppt課件

1、朝北朝北大悅城大悅城建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議建議20192019年年9 9月月目錄一、項目解讀項目概況項目平面圖二、風險分析招商風險營運風險三、未來工作重點一 、 項 目 解 讀一 、 項 目 解 讀項 目 解 讀項 目 解 讀 項 目 概 況項 目 概 況朝北大悅城朝北大悅城所屬商圈：朝青商圈地理位置：朝陽北路與青年路交叉口東北角商業(yè)類型: 綜合體/購物中心商業(yè)面積：23萬平方米商業(yè)定位：現(xiàn)代超級家庭購物中心開業(yè)時間：2009年底 根據區(qū)域及其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性，推出“家庭購物理念來適應區(qū)域居民的消費特點，同時開拓“一站式體驗消費模式的綜合體，改變傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷

2、成型，是項目發(fā)展的歷史機遇。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷成型，是項目發(fā)展的歷史機遇。項目解讀項目解讀平面圖總結平面圖總結二、風險分析二、風險分析招商：招商：項目雙首層設計及項目雙首層設計及2-4F平平面布局，令面布局，令2-4F處在處在尷尬位置，缺乏主力尷尬位置，缺乏主力店招商的吸引力店招商的吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不動的空間及場地，不能給人震撼的感覺能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較主題不夠鮮明，可塑性較弱弱10-11F面臨較大的租賃及面臨

3、較大的租賃及租金風險租金風險項目風險項目風險營運：營運：每一層對應面積較每一層對應面積較大，人流如何有效大，人流如何有效帶動帶動大型活動場地如何大型活動場地如何在各個樓層不同分在各個樓層不同分布，與公共空間取布，與公共空間取得平衡得平衡未來商業(yè)競爭將會未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有更加激烈，如何有效地吸引消費者效地吸引消費者風險分析風險分析 朝北大悅城的建成將彌補區(qū)域內大型商業(yè)中心的缺乏，然而如此大的體量，加上朝青板塊目前商業(yè)的發(fā)展狀況，要實現(xiàn)順利招商和成功運營尚需要花費較多的精力。項目招商風險項目招商風險項目雙首層設計及項目雙首層設計及2-4F2-4F平面布局，令平面布局，令2-4F2-4

4、F處在尷尬處在尷尬位置，缺乏對主力店的招商吸引力位置，缺乏對主力店的招商吸引力5F5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F10-11F面臨很大的招商和租金壓力面臨很大的招商和租金壓力項目風險應對建議項目風險應對建議招商風險應對招商風險應對風險風險1 1：項目雙首層設計及：項目雙首層設計及2-4F2-4F平面布局，令平面布局，令2-4F2-4F處在尷尬位置，增

5、加了主力店處在尷尬位置，增加了主力店招商的難度招商的難度雙首層的使用，使人流直接輸入到五層，2-4F則成為受到忽視的樓層。而2-4F現(xiàn)有布局單一，無益于主力客戶招商。手段：打造亮點街區(qū)手段：打造亮點街區(qū)方法：打掉方法：打掉2-3F2-3F及及3-4F3-4F樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補面積樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補面積）目的：增加亮點街區(qū)可視性，帶動品牌招商目的：增加亮點街區(qū)可視性，帶動品牌招商3-4F街區(qū)街區(qū)L3-4L2-3表達方式：主題鋪裝歐式咖啡館與品牌結合主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光香榭大道香榭大道L3-4表達方式：主題鋪裝日式咖啡館結

6、合品牌零售主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光日韓街區(qū)日韓街區(qū)項目風險應對建議項目風險應對建議招商風險應對招商風險應對風險風險2 2：5F5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺人震撼的感覺因為飛天體梯的使用，5F為第二個中庭，但是在規(guī)劃中，中庭面積逐漸縮小，不利于人流的聚集。相應的也阻礙了租金的提升。手段：擴大手段：擴大5F5F中庭空間中庭空間方法：將方法：將5F5F中庭空間擴大，在中庭位置附近設置餐飲區(qū)，并安排戶外座中庭空間擴大，在中庭位置附近設置餐飲區(qū)，并安排戶外座椅。平時將部分空間租賃給商家使用

7、，當中庭有活動舉行時要求商家將椅。平時將部分空間租賃給商家使用，當中庭有活動舉行時要求商家將戶外座椅收回。戶外座椅收回。目的：將目的：將5F5F中庭營造成為一個歡樂生動的空間，帶動中庭營造成為一個歡樂生動的空間，帶動5F5F以上商鋪的招商以上商鋪的招商表達方式：戶外座椅挑空小中庭項目風險應對建議項目風險應對建議招商風險應對招商風險應對風險風險3：現(xiàn)有規(guī)劃為常見購物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂氣氛，主題特色不夠：現(xiàn)有規(guī)劃為常見購物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂氣氛，主題特色不夠布局規(guī)劃中除了有電影院之外，沒有其他的能夠體現(xiàn)出家庭娛樂特色的規(guī)劃7-87-8層挑空層挑空手段：打造家庭娛樂街區(qū)手段：打造

8、家庭娛樂街區(qū)方法：將方法：將7-8F7-8F樓板打通，營造家庭娛樂休閑街區(qū)。并安排人在其中進行戶外表演，如小樓板打通，營造家庭娛樂休閑街區(qū)。并安排人在其中進行戶外表演，如小丑、雜技等丑、雜技等目的：凸現(xiàn)家庭娛樂主題，帶動目的：凸現(xiàn)家庭娛樂主題，帶動7F7F商業(yè)商業(yè)L7-8表達方式：大量戶外表演時尚家裝飾品、個人護理節(jié)日活動體現(xiàn)主題的家居飾品店項目風險應對建議項目風險應對建議招商風險應對招商風險應對風險風險4 4：單層面積體量大，分層主題不夠鮮明：單層面積體量大，分層主題不夠鮮明樓層單體面積達到1萬平方米之多，不易形成鮮明的主題，且不利于商鋪之間的互動和人流的暢通手段：開發(fā)主題廣場手段：開發(fā)主題

9、廣場方法：在不同樓層位置安排不同的主題廣場，以裝飾品或者活動來營造主題氛圍方法：在不同樓層位置安排不同的主題廣場，以裝飾品或者活動來營造主題氛圍目的：通過主題廣場的規(guī)劃，便于廣場周邊有效吸引目標主力客戶目的：通過主題廣場的規(guī)劃，便于廣場周邊有效吸引目標主力客戶八大主題廣場八大主題廣場目標租戶：Rose Tea House、Cova、Angesb, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport“悅廣場悅廣場目標租戶：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,Wh

10、ite Collar,Swarnoski歐陸廣場歐陸廣場日韓廣場日韓廣場目標租戶：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo、Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久齡、Banana Republic、Watami、S K Collection節(jié)日廣場節(jié)日廣場目標租戶：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle目標租戶： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre目標租戶：Sport GBA ci

11、ty ,Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa運動廣場運動廣場家庭廣場家庭廣場L7音樂廣場音樂廣場科技廣場科技廣場項目風險應對建議項目風險應對建議招商風險應對招商風險應對風險風險5 5：項目樓層較高，：項目樓層較高，10-11F10-11F的出租及租金面臨較大挑戰(zhàn)的出租及租金面臨較大挑戰(zhàn)10-11F面臨很大的租賃及租金壓力項目風險應對建議項目風險應對建議招商風險應對招商風險應對手段：打造主題街區(qū)手段：打造主題街區(qū)方法：打通方法：打通10-11F10-11F樓板，營造出高品質餐飲主題街區(qū)樓板，營造出高品質餐飲主題街區(qū)目的：便于目的：便于10-11F10-11F客戶招商，并盡

12、可能創(chuàng)造高租金客戶招商，并盡可能創(chuàng)造高租金餐飲主題街區(qū)餐飲主題街區(qū)表達方式：大量主題正餐戶外座椅變幻景觀綠色植物項目營運風險項目營運風險樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引人流未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引人流項目風險應對建議項目風險應對建議營運風險應對營運風險應對風險風險1 1：樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱：樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱商業(yè)有11層之高，部分樓層單體面積過大，對人流的帶動性弱L

13、eisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走手段：科學規(guī)劃餐飲布局手段：科學規(guī)劃餐飲布局方法：餐飲規(guī)劃做到方法：餐飲規(guī)劃做到“相對分布，局部集中相對分布，局部集中”，設置休閑餐飲，延長逗留時間，設置休閑餐飲，延長逗留時間目的：帶動人流，相應的縮短培養(yǎng)周期目的：帶動人流，相應的縮短培養(yǎng)周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4L6FL/CL7L/CFL8F美食百老匯CL5LLTTC/JCLeisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走TTTTC/JFCFFLeisu

14、re 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走F項目風險應對建議項目風險應對建議營運風險應對營運風險應對風險風險2 2：活動場地較為分散，沒有大型活動場地，空間平衡感較差：活動場地較為分散，沒有大型活動場地，空間平衡感較差大型活動中庭缺乏、僅在首層存在，五層中庭略顯空間不足，相對項目體量來說配套不夠手段：運用科技手段，形成視覺焦點手段：運用科技手段，形成視覺焦點方法：在首層中庭空間安排活動的升降舞臺可以由首層上方法：在首層中庭空間安排活動的升降舞臺可以由首層上升到高層空間）升到高層空間）目的：打造獨特的活動空間，形成新的視覺焦點目的：打造獨

15、特的活動空間，形成新的視覺焦點多功能升降展示舞臺多功能升降展示舞臺L1項目風險應對建議項目風險應對建議營運風險應對營運風險應對風險風險3 3：未來商業(yè)競爭將會更加激烈，項目在景觀設計、細節(jié)表現(xiàn)上的吸引力不夠：未來商業(yè)競爭將會更加激烈，項目在景觀設計、細節(jié)表現(xiàn)上的吸引力不夠手段：手段：1 1、增加體驗性景觀、增加體驗性景觀 2 2、增加人性化設計、增加人性化設計方法：方法：1 1、能夠引起話題的活動的、多變的、可拍照的體驗性景觀、能夠引起話題的活動的、多變的、可拍照的體驗性景觀 2 2、體現(xiàn)人文關懷的戶外等候區(qū)等景觀、體現(xiàn)人文關懷的戶外等候區(qū)等景觀不同時段出現(xiàn)白天與黑夜的變幻不同時間水景會有不同

16、變化主題街區(qū)位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）L6L5-8多功能跳跳泉服務中心Concierge問訊中心Information CentreL1L5色彩多變音樂噴水池 Music FountainL5人性化設計細節(jié)兒童主題廁所朝北大悅城硬件考慮建議廣告牌的開發(fā)及條件預留花車位置要預留上下水活動場地要預留上下水、地插及吊件等，方便各種活動的舉行預留車展位置，并充分考慮預留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進出每層都要規(guī)劃出員工洗手間及吸煙位置每一個餐飲位置都要預留出洗手間，餐飲租戶若大于300平米要求員工不允許進入公共洗手間）餐飲位置需要前期規(guī)劃預留更大量的烽火水電等條件停車場汽

17、車美容位置要預留上下水在商場4F鋪設地磚、地燈等，將百貨公司人流引出朝北大悅城硬件考慮建議廣場空間要預留地插、電等以便日后場地的租賃廣場空間要預留地插、電等以便日后場地的租賃活動場地要預留上下水及吊件等，方便各種活動的舉行活動場地要預留上下水及吊件等，方便各種活動的舉行花車位置要預留上下水花車位置要預留上下水預留車展位置，并充分考慮預留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進出預留車展位置，并充分考慮預留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進出提供給餐飲及零售租戶地下空間及電力規(guī)劃提供給餐飲及零售租戶地下空間及電力規(guī)劃掛飾裝置預留管線掛飾裝置預留管線戶外廣告牌的開發(fā)及條件預留戶外廣告牌的開發(fā)及條件預留餐飲位置需要前期規(guī)劃預留更大量的烽火水電等條件餐飲位置