房地產(chǎn)經(jīng)濟學第10講_房地產(chǎn)調(diào)控2012

1、廣東工業(yè)大學管理學院主主 講講 人人: : 蘭澤英蘭澤英郵箱: lanying_授課時間和地點：周三、周五1-2節(jié)，教512學分：3.0，共56學時講授內(nèi)容：講授內(nèi)容：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控總論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控總論 1 市場失靈與政府宏觀調(diào)控市場失靈與政府宏觀調(diào)控 2 房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系 3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段1 、房地產(chǎn)市場失靈與政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場失靈與政府宏觀調(diào)控為什么要調(diào)控？為什么要調(diào)控？（1）市場失靈：市場失靈：就宏觀經(jīng)濟而言，失業(yè)威脅、導致投資失誤的不就宏觀經(jīng)濟而言，失業(yè)威脅、導致投資失誤的不確定性、過度的收入差距、周期性的經(jīng)濟波動和危機，

2、都是市場確定性、過度的收入差距、周期性的經(jīng)濟波動和危機，都是市場不能維持資源高效率配置的結(jié)果，即市場失靈，它是針對市場機不能維持資源高效率配置的結(jié)果，即市場失靈，它是針對市場機制自身所不能解決的問題而言的。制自身所不能解決的問題而言的。 導致市場失靈的原因：導致市場失靈的原因： 外部不經(jīng)濟性外部不經(jīng)濟性過度積聚過度積聚 準公共品準公共品公共福利性質(zhì)和私人物品性質(zhì)公共福利性質(zhì)和私人物品性質(zhì) 不完全或過度競爭不完全或過度競爭價格歧視，財富轉(zhuǎn)移不公平價格歧視，財富轉(zhuǎn)移不公平（2）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控 定義：定義：指以政府為主體，通過經(jīng)濟、法律并輔之于計劃與行政手段和機制，對整個房地

3、產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行所進行的宏觀調(diào)節(jié)和控制，以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中應有的作用，保證其健康發(fā)展。 必要性：必要性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與虛擬經(jīng)濟、泡沫經(jīng)濟有直接關(guān)系，還可能導致金融危機，為了國家的經(jīng)濟安全，各國政府非常重視對房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控。2 、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系概述房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系概述 內(nèi)容：內(nèi)容：調(diào)控機構(gòu)設置、調(diào)控目標、手段配置、操作方法（政策措施：預防與決策系統(tǒng)、控制與調(diào)節(jié)系統(tǒng)、信息與咨詢系統(tǒng)、監(jiān)督保證系統(tǒng)）等構(gòu)成的一個有機的相互作用的體系。 宏觀調(diào)控的兩種形式：宏觀調(diào)控的兩種形式：直接調(diào)控（行政手段直接調(diào)控（行政手段協(xié)調(diào)、控制協(xié)調(diào)、控制）間接調(diào)控（經(jīng)濟手段間接調(diào)控（經(jīng)濟

4、手段影響和引導影響和引導）。）。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場調(diào)控政策調(diào)控政策前瞻性前瞻性區(qū)域性區(qū)域性穩(wěn)定性穩(wěn)定性靈活性靈活性l房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的特點房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的特點l房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標u總量供求均衡：總量供求均衡：p區(qū)域內(nèi)供求總量均衡；p房地產(chǎn)市場供應與其他商品的相對均衡；p房地產(chǎn)商品供給總量與居民的有效需求總量均衡；p房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟特別是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展比例均衡。u優(yōu)化結(jié)構(gòu)：優(yōu)化結(jié)構(gòu)：p房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)；p房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。u投機抑制投機抑制u福利保障福利保障3、 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段 房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控手段：房地產(chǎn)經(jīng)濟

5、宏觀調(diào)控手段：經(jīng)濟金融手段（財政政策、貨幣政經(jīng)濟金融手段（財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策）、法律手段、行政手段（計劃、規(guī)劃）等。策、產(chǎn)業(yè)政策）、法律手段、行政手段（計劃、規(guī)劃）等。 外部不經(jīng)濟性外部不經(jīng)濟性法律手段（明晰產(chǎn)權(quán)、課征庇古稅）；法律手段（明晰產(chǎn)權(quán)、課征庇古稅）； 準公共品屬性準公共品屬性行政法律（住房保障體系）；行政法律（住房保障體系）； 不完全競爭性不完全競爭性綜合管理計劃、規(guī)劃等行政手段和經(jīng)濟手段綜合管理計劃、規(guī)劃等行政手段和經(jīng)濟手段3、 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段土地供應機制土地供應機制資產(chǎn)價格機制資產(chǎn)價格機制約束引導機制約束引導機制3、 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段房地

6、產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段圖10-4 土地政策的調(diào)控機制（1）土地政策）土地政策的調(diào)控機制的調(diào)控機制我國土地政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在四個方面。土地政策參土地政策參與宏觀調(diào)控與宏觀調(diào)控開展土地儲備收購（1996年開始）各類土地清理整頓（2003開發(fā)區(qū)清理；2011小產(chǎn)權(quán)房清理）實施土地出讓“招拍掛”政策（1990年起，）收緊土地審批權(quán)限，整治土地市場，遏制過度投資（2004，2006，2011年）PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1土地收購儲備的供求曲線及地價的變動 土地收購儲備的供求曲線及房價的變動 PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0u收購儲備政策及經(jīng)濟分析收購儲備政策及經(jīng)濟分析 u“招

7、拍掛招拍掛”政策及經(jīng)濟分析政策及經(jīng)濟分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO圖10-8 土地“招拍掛”政策調(diào)控效果 （2 2）住房政策住房政策u定義：定義： 狹義上的住房政策，狹義上的住房政策，是政府在一定的社會、經(jīng)濟和政治形勢下，為了改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及所有權(quán)和使用權(quán)狀況，為適應不同時期的住房需求和住房供應模式而設計的調(diào)節(jié)和干預措施。u分類：分類： 根據(jù)住房主體根據(jù)住房主體：p 針對中等收入以上的居民的住房政策商品房政策；p 針對中低收入居民的住房政策公共住房政策。 根據(jù)政策作用對象：根據(jù)政策作用對象：住房需求政策和住房供給政策。 根據(jù)政策調(diào)控范圍：根據(jù)政策調(diào)控范圍：一般性政

8、策和具體政策。 根據(jù)調(diào)控主導內(nèi)容：根據(jù)調(diào)控主導內(nèi)容：住房供給數(shù)量，結(jié)構(gòu)，分配，保障政策u住房需求政策及其經(jīng)濟分析住房需求政策及其經(jīng)濟分析 政府為了滿足社會各階層的住房消費，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房貨幣補貼，提高其購房能力的舉措，如我國的住房公積金制度。住房貨幣補貼政策的經(jīng)濟分析住房數(shù)量非住房商品數(shù)量BDOCAEE1U3U2U1住房貨幣補貼歸宿住房數(shù)量住房價格PAOEFDDES補貼后價格P補貼前價格P0u住房供給政策及其經(jīng)濟分析住房供給政策及其經(jīng)濟分析 直接介入供給直接介入供給：一是政府通過直接自建提供公共住房給中低收入家庭居住；二是政府通過向開發(fā)商提供補貼來增加公共住房的供給。政

9、府直接介入住房供給POEQ0DQESP1P0SQ1圖10-12 政府間接介入住房供給間接介入供給間接介入供給：是通過提供優(yōu)惠貸款、減免稅收、降低土地成本、簡化管理程序等形式減少投資成本，間接增加住房供給。POQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1Mc1l產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局（差別化利率等）產(chǎn)業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局（差別化利率等）l財政政策手段：財政政策手段：財政政策主要包括財政收入政策（稅收）和財政財政政策主要包括財政收入政策（稅收）和財政支出政策。支出政策。l投資政策手段：投資政策手段： 對房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制；對房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制； 對房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)投資結(jié)

10、構(gòu)的控制結(jié)構(gòu)的控制l貨幣政策：貨幣政策：是央行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣的供給和需求。分類：是央行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣的供給和需求。分類：一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策；擴張性、緊縮性和中性貨一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策；擴張性、緊縮性和中性貨幣政策。調(diào)節(jié)主要目標：控制貨幣發(fā)行量、控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。幣政策。調(diào)節(jié)主要目標：控制貨幣發(fā)行量、控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。其中，控制市場中的貨幣量是貨幣政策的核心。其中，控制市場中的貨幣量是貨幣政策的核心。利率利率存款準備金率存款準備金率貨幣供應量貨幣供應量不動產(chǎn)信用控制不動產(chǎn)信用控制優(yōu)惠利率優(yōu)惠利率 貨幣政策的主要工具貨幣政策的主要工具房地產(chǎn)貨幣政策的調(diào)控機

11、制房地產(chǎn)貨幣政策的調(diào)控機制 利率政策利率政策 利率利率是貨幣信貸政策最重要的杠桿，當信貸規(guī)模過大，是貨幣信貸政策最重要的杠桿，當信貸規(guī)模過大，資金供應緊張時，可以提高貸款利率，緊縮貸款，同時提高資金供應緊張時，可以提高貸款利率，緊縮貸款，同時提高存款利率，增加儲蓄，即采取緊縮的貨幣政策。存款利率，增加儲蓄，即采取緊縮的貨幣政策。 存款準備金率存款準備金率中央銀行可以通過降低法定存款準備金率，以減少商業(yè)銀行向中央銀行可以通過降低法定存款準備金率，以減少商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準備金，使商業(yè)銀行可貸資金增加，從中央銀行交存的法定準備金，使商業(yè)銀行可貸資金增加，從而使市場中的貨幣供應量增加，以此

12、鼓勵投資，刺激消費；而使市場中的貨幣供應量增加，以此鼓勵投資，刺激消費；反之亦然。反之亦然。 貨幣供應總量貨幣供應總量盡管凱恩斯認為，貨幣供應總量變動最終要通過影響利率來影響其盡管凱恩斯認為，貨幣供應總量變動最終要通過影響利率來影響其他變量（依賴于主體行為選擇），但我國利率尚未完全市場化。他變量（依賴于主體行為選擇），但我國利率尚未完全市場化。所以可直接通過貨幣余額的支出造成物價上漲。所以可直接通過貨幣余額的支出造成物價上漲。 不動產(chǎn)信用控制不動產(chǎn)信用控制主要是對不動產(chǎn)抵押貸款的管理措施。包括：主體限制、規(guī)定貸款主要是對不動產(chǎn)抵押貸款的管理措施。包括：主體限制、規(guī)定貸款最高限額、信貸資金與自有

13、資金比例、最長期限、首付最低金額最高限額、信貸資金與自有資金比例、最長期限、首付最低金額（比例控制）。（比例控制）。 優(yōu)惠利率優(yōu)惠利率對某些部門、行業(yè)、產(chǎn)品、主體規(guī)定較低利率，鼓勵發(fā)展。對某些部門、行業(yè)、產(chǎn)品、主體規(guī)定較低利率，鼓勵發(fā)展。 公開市場業(yè)務公開市場業(yè)務中央銀行可以通過在公開市場上買進或賣出有價證券，改變市場中中央銀行可以通過在公開市場上買進或賣出有價證券，改變市場中貨幣的供應量，從而調(diào)整經(jīng)濟運行質(zhì)量。貨幣的供應量，從而調(diào)整經(jīng)濟運行質(zhì)量。 貼現(xiàn)率政策貼現(xiàn)率政策當中央銀行降低貼現(xiàn)率時，商業(yè)銀行就會增加向中央銀行貸款的數(shù)當中央銀行降低貼現(xiàn)率時，商業(yè)銀行就會增加向中央銀行貸款的數(shù)量用于擴大

14、信貸規(guī)模，以增加自身的盈利。反之，貼現(xiàn)率提高，量用于擴大信貸規(guī)模，以增加自身的盈利。反之，貼現(xiàn)率提高，會使商業(yè)銀行提高自身放貸條件，進而縮小貸款規(guī)模，使得市場會使商業(yè)銀行提高自身放貸條件，進而縮小貸款規(guī)模，使得市場中資金的利用效率降低，從而抑制經(jīng)濟的過度膨脹。中資金的利用效率降低，從而抑制經(jīng)濟的過度膨脹。此外，中央銀行還可以通過貸款計劃和貸款條件等措施對整個國民此外，中央銀行還可以通過貸款計劃和貸款條件等措施對整個國民經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)和控制。經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)和控制。u房地產(chǎn)貨幣政策的效力評述房地產(chǎn)貨幣政策的效力評述IS（平緩）LMYOi政策效力弱IS（陡峭）LMYOi政策效力強LM（平緩）ISYOi政

15、策效力強LM（陡峭）ISYOi政策效力弱（4 4）房地產(chǎn)稅收政策房地產(chǎn)稅收政策A A、房地產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵和特點房地產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵和特點稅源分布的稅源分布的零散性零散性調(diào)節(jié)范圍的調(diào)節(jié)范圍的廣泛性廣泛性征收對象的征收對象的特定性特定性稅收體系的稅收體系的復雜性復雜性B B、稅收政策的傳導機制稅收政策的傳導機制稅收政策稅率稅基土地開發(fā)和房屋建設成本房地產(chǎn)購買成本、轉(zhuǎn)讓成本房地產(chǎn)投資規(guī)模房地產(chǎn)保有成本供給需求市場供求關(guān)系圖10-16 稅收政策傳導機制C C、房地產(chǎn)稅收政策的經(jīng)濟分析房地產(chǎn)稅收政策的經(jīng)濟分析P1P0P2Q1Q0S1S0QACBDP圖10-17 房地產(chǎn)開發(fā)稅收的局部均衡分析圖10-18

16、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的局部均衡分析P1P0P2Q1Q2E1E0QSDPE2D1圖10-19 不同類型房屋稅收影響的經(jīng)濟分析P1P0P2A1A0SLA0A的資本量PP3A1單位價格OP0P2P單位價格B的資本量B1B0OB0SL深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施海南泡沫破滅規(guī)范市場開始進一步深化住房制度改革加快住房建設。貸款按揭登陸內(nèi)地停止住房實物分配適度從緊的財政政策和貨幣政策住房公積金租金改革安居工程政策性貸款對住房公積金貨款免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少消化積壓房開始實行土地招投標制度。明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)存款準備金率上調(diào)、地方政府出臺法規(guī)調(diào)控土地市場新舊八條出臺國家控價行動保障性住房登堂緊縮貸款、

17、稅收大規(guī)模整頓措施進一步加強監(jiān)控打擊囤地控市救市上調(diào)存款準備金率全面推進保障住房建設促進市場健康穩(wěn)定發(fā)展國十一條出臺史上最嚴厲政策名義四龍制水，實際一龍在扛 國土資源嚴格土地供給；國土資源嚴格土地供給； 人民銀行嚴格信貸供給；人民銀行嚴格信貸供給； 財政部加強房地產(chǎn)稅收征管；財政部加強房地產(chǎn)稅收征管； 建設部獨力打壓房價。建設部獨力打壓房價。三龍看熱鬧，一龍累半死三龍看熱鬧，一龍累半死開放商向購房人轉(zhuǎn)嫁成本。開放商向購房人轉(zhuǎn)嫁成本。結(jié)論u1、過度調(diào)控可能導致金融危機提前爆發(fā)；、過度調(diào)控可能導致金融危機提前爆發(fā)；u2、中央與地方分權(quán)制下不同發(fā)展目標導致調(diào)控失靈；、中央與地方分權(quán)制下不同發(fā)展目標導

18、致調(diào)控失靈；u3、金融體制缺陷不克服，會影響調(diào)控成效、金融體制缺陷不克服，會影響調(diào)控成效房地產(chǎn)調(diào)控的可能方向正確方向：產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向 增長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變；增長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變； 產(chǎn)業(yè)職能由生產(chǎn)型向服務型轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)職能由生產(chǎn)型向服務型轉(zhuǎn)變； 生產(chǎn)模式由全能化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)模式由全能化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變； 產(chǎn)業(yè)組織由過度分散向相對集中轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)組織由過度分散向相對集中轉(zhuǎn)變； 融資方式由單一化向多元化轉(zhuǎn)變。融資方式由單一化向多元化轉(zhuǎn)變。正確方向：不能暴漲暴跌 調(diào)整分稅制：朝三暮四 增加土地供給 抑制需求：提高首付比例 征收物業(yè)稅。 最佳范圍： 在與在與GDP增長速度加升值幅度之間加權(quán)：

19、增長速度加升值幅度之間加權(quán)：當前應該在左右當前應該在左右調(diào)控的系統(tǒng)性 首先，從市場和政府兩方面入手。市場調(diào)控，增加住房有效供給：調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，強調(diào)中低價位房、中小戶型房，利用限價商品房、限價地的雙限政策實施此政策；封死別墅用地的審批，限制大戶型房的開發(fā)量。政府調(diào)控主要通過行政手段強化監(jiān)督和政策的落實，強化土地督察制度，強調(diào)政令暢通，加強執(zhí)行力度。 其次，從供給和需求兩方面下手。供給調(diào)控：土地供給方面，嚴格土地獲取和開發(fā)等手續(xù)和程序；資金供給調(diào)控方面，在調(diào)高內(nèi)部各項投資進入門檻的情況下，限制外資、規(guī)避外資對國內(nèi)地產(chǎn)市場的沖擊；銷售調(diào)控，打擊開發(fā)商囤房、利用銷控手段哄抬房價，構(gòu)建網(wǎng)上簽約等信息披露

20、機制等。需求調(diào)控：二套住房抬高按揭成數(shù)，抬高炒房門檻、打擊炒房；控制大拆大建等人為造成的住房需求；加大新股上市力度，吸引投資資金進入股市，分流社會閑散資本。 最后，根據(jù)實際情況，繼續(xù)出臺相應的政策和不斷細化條文。調(diào)控的可操作性 不能光有原則，具體要求需要細化到具體數(shù)不能光有原則，具體要求需要細化到具體數(shù)字層面；字層面； 地方相關(guān)配套細則要與中央的總則相協(xié)調(diào)，地方相關(guān)配套細則要與中央的總則相協(xié)調(diào)，如此才可以加強政策的可執(zhí)行性。如此才可以加強政策的可執(zhí)行性。調(diào)控的靈活性 出臺正式的政策條文出臺正式的政策條文 媒體、輿論的力量媒體、輿論的力量 政策執(zhí)行不搞一刀切，給地方制定因地制宜的細則政策執(zhí)行不搞一刀切，給地方制定因地制宜的細則留下一定的彈性空間。例如，留下