涉稅疑點解析與風險防范--房地產(chǎn)企業(yè)

1、3/7/2022中國注冊稅務(wù)師、會計中國注冊稅務(wù)師、會計師師 3/7/2022主要內(nèi)容主要內(nèi)容 2011年1月26日新國八條指出，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。國家繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)高壓調(diào)控！在2011年全國稅務(wù)稽查工作要點中，國家稅務(wù)總局再次把“房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)”列為稅收專項檢查項目。銷量下滑、融資難、稽查嚴，房地產(chǎn)企業(yè)如履薄冰。房地產(chǎn)企業(yè)再次要經(jīng)歷稅務(wù)機關(guān)暴風雨式的檢查。 為幫助房地產(chǎn)企業(yè)真正做到依法納稅、合理籌劃、有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)的稽查，而不是通過“外表籌劃，實質(zhì)偷稅”來應(yīng)對過重的房地產(chǎn)稅負，我們特舉辦房地產(chǎn)企業(yè)

2、涉稅疑點解析與風險防范講座。本講座分4大模塊，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的8大稅種進行全面解讀和分析，整個課程系統(tǒng)性強，全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程的涉稅問題。3/7/2022 一、涉稅政策提示一、涉稅政策提示 1 1、20112011年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理稅收調(diào)控政策要點整理 2 2、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 3 3、合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉稅政策、合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉稅政策3/7/2022 二、涉稅疑點解析二、涉稅疑點解析 1 1、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解( (上）上） 2 2、房地產(chǎn)企業(yè)的

3、重點涉稅疑難問題處理技巧及例解、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解( (下）下） 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地以房換地”涉稅問題解析涉稅問題解析 4 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（出租）地下（人防工程）車位的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題稅務(wù)難題 5 5、同一項目分次開發(fā)，土增稅是否分別清算、同一項目分次開發(fā)，土增稅是否分別清算 6 6、正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤、正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤3/7/2022 7 7、土地增值稅的、土地增值稅的4747個涉稅疑難問題處理技巧個涉稅疑難問題處理技巧 8 8、人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅

4、前扣除？、人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅前扣除？ 9 9、土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出？、土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出？ 1010、股東以公司名義，開發(fā)房產(chǎn)如何納稅？、股東以公司名義，開發(fā)房產(chǎn)如何納稅？ 1111、土地作價投資、土地作價投資 ，如何確定成本？，如何確定成本？ 1212、首付一成促銷，購房人白撿、首付一成促銷，購房人白撿“餡餅餡餅”？ 1313、不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的“樓花樓花”買賣的稅務(wù)處理及案例分買賣的稅務(wù)處理及案例分析析3/7/2022 三、涉稅賬務(wù)處理三、涉稅賬務(wù)處理 1 1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧、房地產(chǎn)企業(yè)土地增

5、值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧 2 2、建筑企業(yè)總分包工程的三種會計處理技巧、建筑企業(yè)總分包工程的三種會計處理技巧 3 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析 4 4、房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補償款的稅務(wù)處理、房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補償款的稅務(wù)處理 5 5、售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析、售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析 6 6、集體土地集資建房的稅務(wù)處理、集體土地集資建房的稅務(wù)處理 7 7、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理3/7/2022 8 8、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務(wù)處理及

6、案例分析、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務(wù)處理及案例分析 9、清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定 1010、土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理、土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理 1111、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的涉稅處理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的涉稅處理 1212、建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財稅處理及案例分析、建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財稅處理及案例分析 1313、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算 1414、以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理、以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 1515、房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析、

7、房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析 1616、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈送的涉稅問題、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈送的涉稅問題 1717、代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理、代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理 1818、土地增值稅政策深度解析及清算技巧、土地增值稅政策深度解析及清算技巧3/7/2022 四、風險防范四、風險防范 1 1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務(wù)梳理、房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務(wù)梳理 2 2、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風險提示、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風險提示 3 3、房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財稅處理風險探視、房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財稅處理風險探視 4 4、解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表并進行相關(guān)稅收風險分

8、析解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表并進行相關(guān)稅收風險分析 、房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風險分析、房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風險分析 6 6、 代建房屋納稅風險不可忽視代建房屋納稅風險不可忽視 7 7、建筑安裝行業(yè)的涉稅風險控制策略、建筑安裝行業(yè)的涉稅風險控制策略 8 8、房企未按時進行土地增值稅清算存隱患房企未按時進行土地增值稅清算存隱患 9 9、賣賣“樓花樓花”不轉(zhuǎn)權(quán)屬納稅風險多不轉(zhuǎn)權(quán)屬納稅風險多 1010、非違法避稅的違法風險非違法避稅的違法風險 1111、控制稅金成本控制稅金成本 防范稅務(wù)風險防范稅務(wù)風險 3/7/20223/7/2022 一、涉稅政策提示一、涉稅政策提示案例案例1 1：20112011年

9、房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理 用用“劃然長嘯，草木震動，山鳴谷應(yīng)，風起水涌劃然長嘯，草木震動，山鳴谷應(yīng)，風起水涌”形形容容20112011年對于房地產(chǎn)業(yè)接二連三的調(diào)控政策并不為過，其年對于房地產(chǎn)業(yè)接二連三的調(diào)控政策并不為過，其針對性之強，力度之大是近年來罕見的。從針對性之強，力度之大是近年來罕見的。從20102010年年4 4月月1717日出臺的日出臺的“國十條國十條” ” 到到20112011年年1 1月月2626日新國八條，還包括日新國八條，還包括各部委密集出臺的一系列政策文件以及各城市陸續(xù)出臺的各部委密集出臺的一系列政策文件以及各城市陸續(xù)出臺的落實國家二次調(diào)控的

10、實施細則，分別就限購、執(zhí)行差別化落實國家二次調(diào)控的實施細則，分別就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面做出規(guī)定。房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面做出規(guī)定。盡管調(diào)控中全國的商品房價依舊在上漲，但是從調(diào)控手段盡管調(diào)控中全國的商品房價依舊在上漲，但是從調(diào)控手段中我們依然可以把握政策的方向，特別是房地產(chǎn)市場的稅中我們依然可以把握政策的方向，特別是房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控手段可見一斑。收調(diào)控手段可見一斑。 案例案例1 1：20112011年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理.rtf.rtf 3/7/2022案例案例2 2：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集：房地產(chǎn)開

11、發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年年5月月26日與國日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為萬元，合同約定土地交付時間為2010年年10月月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿槿?。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元元/平平米。那么米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅年應(yīng)繳納多少土地使用稅?案例案例2 2：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集.rtf.rtf3/7/2022案例案例3 3：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉

12、稅政策 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)銷售不動

13、產(chǎn)”征稅。征稅。 案例3：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉稅政策.rtf3/7/2022二、涉稅疑點解析二、涉稅疑點解析案例案例4 4：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解( (上）上） 江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關(guān)的

14、稅務(wù)處理分析。案例4：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解(上）.rtf3/7/2022 案例案例5 5：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解( (下）下） A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項目，2007年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率為20%，期間費用及可扣除稅金為150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；2008年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費用及可扣除稅金為200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元； 2009年B項目竣工交付業(yè)主使用，當年實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本為

15、4200萬元。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項目竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業(yè)所得稅？案例5：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解(下）.rtf3/7/2022 案例案例6 6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地以房換地”涉稅問題解析涉稅問題解析 某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)( (甲企業(yè)甲企業(yè))2010)2010年年8 8月份與乙企月份與乙企業(yè)簽訂一份經(jīng)濟適用房開發(fā)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲企業(yè)業(yè)簽訂一份經(jīng)濟適用房開發(fā)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲企業(yè)出資金，乙企業(yè)出地，甲企業(yè)在乙企業(yè)擁有的土地出資金，乙企業(yè)出地，甲企業(yè)在乙企業(yè)擁有的土地上建造居民住宅樓上建造居民住宅樓9 9

16、棟，建成后四棟住宅樓，其建筑棟，建成后四棟住宅樓，其建筑面積總計面積總計2000020000平方米，建筑成本平方米，建筑成本27002700萬元，歸乙企萬元，歸乙企業(yè)所有，其余業(yè)所有，其余5 5棟樓的房屋所有權(quán)歸甲企業(yè)所有。甲棟樓的房屋所有權(quán)歸甲企業(yè)所有。甲企業(yè)與乙企業(yè)發(fā)生了企業(yè)與乙企業(yè)發(fā)生了“以房換地以房換地”行為，甲企業(yè)行為，甲企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）換出房屋營業(yè)額的確定分析如（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）換出房屋營業(yè)額的確定分析如下：下：案例案例6 6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地以房換地”涉稅問題解析涉稅問題解析.rtf.rtf3/7/20223/7/2022案例案例7 7：房地產(chǎn)開發(fā)企

17、業(yè)銷售（出租）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題 人防工程：對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果開發(fā)面積達人防工程：對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果開發(fā)面積達不到規(guī)模，要繳納不到規(guī)模，要繳納“人防費人防費”，達到規(guī)定的，必須建，達到規(guī)定的，必須建造（人防工程）。實質(zhì)開發(fā)權(quán)是房地產(chǎn)，費用成本屬造（人防工程）。實質(zhì)開發(fā)權(quán)是房地產(chǎn)，費用成本屬于全體業(yè)主（成本由全體業(yè)主分分攤了）。所有權(quán)屬于全體業(yè)主（成本由全體業(yè)主分分攤了）。所有權(quán)屬于于“人防辦人防辦”。開發(fā)商無權(quán)買。所以。開發(fā)商無權(quán)買。所以不能辦理產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)：權(quán)： 買時買時是否開發(fā)票？開什么發(fā)票？是否開發(fā)票？開什么發(fā)

18、票？ 案例案例7 7：地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題：地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題.rtf.rtf 3/7/2022案例案例8 8：同一項目分次開發(fā)同一項目分次開發(fā) 土增稅是否分別清算土增稅是否分別清算 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有一塊土地某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有一塊土地, ,分三期進行房分三期進行房地產(chǎn)開發(fā)。主管稅務(wù)機關(guān)要求按三次進行清算。但地產(chǎn)開發(fā)。主管稅務(wù)機關(guān)要求按三次進行清算。但是此次開發(fā)區(qū)發(fā)改委的批文是按一個項目立項是此次開發(fā)區(qū)發(fā)改委的批文是按一個項目立項, ,只是只是人為分為三部分開發(fā)人為分為三部分開發(fā)( (分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)) )。請問分三次清算是否合理請問分

19、三次清算是否合理? ?假設(shè)按稅務(wù)機關(guān)要求清算假設(shè)按稅務(wù)機關(guān)要求清算后后, ,能否合并繳納土地增值稅能否合并繳納土地增值稅? ? . . 案例案例8 8：同一項目分次開發(fā)：同一項目分次開發(fā) 土增稅是否分別清算土增稅是否分別清算.rtf.rtf3/7/2022案例案例9 9：正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤 仔細對比兩種計算方法不難發(fā)現(xiàn)，爭議的焦點仔細對比兩種計算方法不難發(fā)現(xiàn)，爭議的焦點主要在于清算時企業(yè)繳納的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅主要在于清算時企業(yè)繳納的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金的扣除方式。金的扣除方式。 第一種意見認為在計算土地增值稅時，繳納的第一種意見認為在計算

20、土地增值稅時，繳納的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金應(yīng)當全部計入已售部分的土與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金應(yīng)當全部計入已售部分的土地增值稅扣除，因為該部分稅金是已售部分形成的，地增值稅扣除，因為該部分稅金是已售部分形成的，和清算收入存在配比比例，這種配比關(guān)系本身就是和清算收入存在配比比例，這種配比關(guān)系本身就是一種分攤方式。一種分攤方式。 . .案例9：正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤.rtf3/7/2022 案例案例1010：土地增值稅的土地增值稅的4747個涉稅疑難問題處理技巧個涉稅疑難問題處理技巧 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受

21、讓方承擔，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)房產(chǎn)受讓方承擔，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入讓收入= =合同約定轉(zhuǎn)讓價格合同約定轉(zhuǎn)讓價格（1-1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓承擔應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合理的，由收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評

22、估價值確定。格或評估價值確定。案例案例1010：土地增值稅的：土地增值稅的4747個涉稅疑難問題處理技巧個涉稅疑難問題處理技巧.rtf.rtf3/7/20223/7/2022案例案例1111：人防設(shè)施清算時能否人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅前扣除？作為配套設(shè)施稅前扣除？ 1 1、無產(chǎn)權(quán)的地下室如何判斷是否為人防設(shè)施？、無產(chǎn)權(quán)的地下室如何判斷是否為人防設(shè)施？ 2 2、如果是人防設(shè)施的地下室（無產(chǎn)權(quán)）是否可以作為配、如果是人防設(shè)施的地下室（無產(chǎn)權(quán)）是否可以作為配套設(shè)施在土地增值稅前扣除，取得的地下室銷售收入是否并套設(shè)施在土地增值稅前扣除，取得的地下室銷售收入是否并入土地增值稅收入？入土地增值稅收

23、入？ 3 3、如果是非人防性質(zhì)的地下室（無產(chǎn)權(quán)），部分由開發(fā)、如果是非人防性質(zhì)的地下室（無產(chǎn)權(quán)），部分由開發(fā)商將其隨住宅銷售，部分由物業(yè)公司收取租金，土地增值稅商將其隨住宅銷售，部分由物業(yè)公司收取租金，土地增值稅清算時如何處理？人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅前扣清算時如何處理？人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅前扣除？除？ . .案例案例1111：人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅前扣除？：人防設(shè)施清算時能否作為配套設(shè)施稅前扣除？.rtf.rtf3/7/2022案例案例1212：土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出？土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出？ A A企業(yè)采取通過銀行委托貸款方

24、式，貸款給房地企業(yè)采取通過銀行委托貸款方式，貸款給房地產(chǎn)公司產(chǎn)公司B B公司人民幣公司人民幣10001000萬元，涉及貸款利息萬元，涉及貸款利息5050萬元，萬元，銀行手續(xù)費銀行手續(xù)費3 3萬元，請問房地產(chǎn)公司萬元，請問房地產(chǎn)公司B B公司在進行土公司在進行土地增值稅清算時，其發(fā)生的利息及銀行手續(xù)費支出地增值稅清算時，其發(fā)生的利息及銀行手續(xù)費支出可否作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除項目？委托貸款是可否作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除項目？委托貸款是否屬于銀行貸款？否屬于銀行貸款？ . . 案例12：土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出？.rtf3/7/2022案例案例13:13:股東以公司名義開發(fā)房產(chǎn)如何

25、納稅股東以公司名義開發(fā)房產(chǎn)如何納稅 唐氏房地產(chǎn)開發(fā)公司有兩個自然人股東，股東唐氏房地產(chǎn)開發(fā)公司有兩個自然人股東，股東A A占公司占公司55%55%的股份，股東的股份，股東B B占占45%45%的股份，法定代表人為的股份，法定代表人為A A。公司開發(fā)項目。公司開發(fā)項目累計賬面實現(xiàn)未分配利潤累計賬面實現(xiàn)未分配利潤55005500萬元。萬元。20102010年年A A、B B兩個股東分別兩個股東分別以唐氏房地產(chǎn)公司的名義對外獨自開發(fā)項目，以唐氏房地產(chǎn)公司的名義對外獨自開發(fā)項目，A A股東開發(fā)乙項股東開發(fā)乙項目，目，B B股東開發(fā)丙項目。乙項目、丙項目分別獨立核算，且股東開發(fā)丙項目。乙項目、丙項目分別

26、獨立核算，且A A股股東以公司名義開發(fā)的乙項目，東以公司名義開發(fā)的乙項目， .案例13：股東以公司名義 開發(fā)房產(chǎn)如何納稅.rtf3/7/2022案例案例1414：土地作價投資土地作價投資 如何確定成本如何確定成本 藍晶房地產(chǎn)公司藍晶房地產(chǎn)公司20052005年通過招拍掛取得土地一宗，并取年通過招拍掛取得土地一宗，并取得土地出讓金票據(jù)，金額得土地出讓金票據(jù)，金額50005000萬元。受資金限制，藍晶公司決萬元。受資金限制，藍晶公司決定與他人合作開發(fā)。藍晶公司以該宗土地作價定與他人合作開發(fā)。藍晶公司以該宗土地作價60006000萬元，與萬元，與A A公公司成立天晶房地產(chǎn)合資公司，共同開發(fā)該宗土地。

27、截至目前，司成立天晶房地產(chǎn)合資公司，共同開發(fā)該宗土地。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項目銷售完畢，天晶公司面臨土地增值稅該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項目銷售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。在確定土地增值稅扣除項目時，稅務(wù)人員認為該宗土地清算。在確定土地增值稅扣除項目時，稅務(wù)人員認為該宗土地應(yīng)以原始價值應(yīng)以原始價值50005000萬元作為土地清算成本，天晶公司認為該宗萬元作為土地清算成本，天晶公司認為該宗土地是由投資方作價投資來的，應(yīng)以土地是由投資方作價投資來的，應(yīng)以60006000萬元計入土地使用權(quán)萬元計入土地使用權(quán)成本。很顯然，土地成本相差成本。很顯然，土地成本相差10001000萬元將直接影響清算稅

28、額的萬元將直接影響清算稅額的多少，天晶公司到底該如何處理？多少，天晶公司到底該如何處理？案例案例1414：土地作價投資：土地作價投資 如何確定成本如何確定成本.rtf.rtf3/7/2022案例案例1515：首付一成促銷首付一成促銷 購房人白撿購房人白撿“餡餅餡餅”？ 按照現(xiàn)行政策規(guī)定，個人貸款購買商品住房，首付款比例按照現(xiàn)行政策規(guī)定，個人貸款購買商品住房，首付款比例為為30%30%及以上，貸款購買第二套住房，首付款比例更是高達及以上，貸款購買第二套住房，首付款比例更是高達60%60%。然而，為了能多賣房子，部分開發(fā)商采用了然而，為了能多賣房子，部分開發(fā)商采用了“低首付低首付”來吸引來吸引顧客

29、，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷方法，對于一顧客，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷方法，對于一次拿不出首付款的購房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一次拿不出首付款的購房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風險。另外，在實際操作中，開發(fā)商往往會在價格上做文章，定風險。另外，在實際操作中，開發(fā)商往往會在價格上做文章，比如先調(diào)價再打折，這種刻意的安排往往就會造成買賣雙方的比如先調(diào)價再打折，這種刻意的安排往往就會造成買賣雙方的稅負增加。稅負增加。案例案例1515：首付一成促銷：首付一成促銷 購房人白撿購房人白撿“餡餅餡餅”？(.rtf(.rtf3/7/2022案例案例16:16:不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的

30、不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的“樓花樓花”買賣的稅務(wù)處理及案例分析買賣的稅務(wù)處理及案例分析 “樓花樓花”一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段（完工施工階段（完工25% 25% 以上）就推向市場銷售。預(yù)售商品房也以上）就推向市場銷售。預(yù)售商品房也稱樓花、期樓。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成稱樓花、期樓。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看后的果實，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買做這一果實的花。由此進一步引申出買“樓花樓花”、賣、賣“樓樓花花”、炒、炒“樓花

31、樓花”等。一般稱賣等。一般稱賣“樓花樓花”為預(yù)售房屋，買為預(yù)售房屋，買“樓花樓花”為預(yù)購房屋。對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不轉(zhuǎn)權(quán)屬的為預(yù)購房屋。對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不轉(zhuǎn)權(quán)屬的“樓樓花花”買賣行為買賣行為, ,應(yīng)該如何進行稅務(wù)處理呢應(yīng)該如何進行稅務(wù)處理呢? ?是否應(yīng)該繳納營業(yè)是否應(yīng)該繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅呢稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅呢? ? . .案例案例1616：不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的：不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的“樓花樓花”買賣的稅務(wù)處理及案例分析買賣的稅務(wù)處理及案例分析.rtf.rtf3/7/2022 三、涉稅賬務(wù)處理三、涉稅賬務(wù)處理案例17:房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧 某開發(fā)項目取得土地使

32、用權(quán)成本為某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為2000020000萬元，開發(fā)成本萬元，開發(fā)成本1000010000萬元，其中，萬元，其中，開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費用中列支利息開發(fā)間接費用中列支利息支出支出200200萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用用利息支出為利息支出為100100萬元，其中向關(guān)聯(lián)萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為企業(yè)借入資金的利息支出為6060萬元，借萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為計算扣除比例分別兩種情況為5%5%

33、或或10%10%。請分析該利息費用在土地增值稅清算中請分析該利息費用在土地增值稅清算中的稅務(wù)處理。的稅務(wù)處理。案例案例1717：土地增值稅清算涉及利息費用的四：土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧種處理技巧.rtf.rtf3/7/2022案例案例1818：建筑企業(yè)總分包工程的三種會計處理技巧建筑企業(yè)總分包工程的三種會計處理技巧 例：乙建筑公司承包一項工程，工期例：乙建筑公司承包一項工程，工期1010個月，總承包收入個月，總承包收入80008000萬元，萬元，其中裝修工程其中裝修工程20002000萬元，分包給丁公司承建。乙公司完成工程累計發(fā)生合萬元，分包給丁公司承建。乙公司完成工程累計發(fā)生

34、合同成本同成本55005500萬元，項目在當年萬元，項目在當年1212月份如期完工。其賬務(wù)處理如下：月份如期完工。其賬務(wù)處理如下： 乙公司完成項目發(fā)生成本費用時，乙公司完成項目發(fā)生成本費用時， 借：工程施工借：工程施工合同成本合同成本 5500000055000000貸：原材料等貸：原材料等 5500000055000000收到甲方一次性結(jié)算的總承包款時，收到甲方一次性結(jié)算的總承包款時， 借：銀行存款借：銀行存款8000000080000000貸：工程結(jié)算貸：工程結(jié)算8000000080000000計提營業(yè)稅金及代扣營業(yè)稅時，計提營業(yè)稅金及代扣營業(yè)稅時，計提營業(yè)稅金（計提營業(yè)稅金（800080

35、0020002000）x3x3180180（萬元）（萬元）案例案例1818：建筑企業(yè)總分包工程的三種會計處理技巧：建筑企業(yè)總分包工程的三種會計處理技巧.rtf.rtf3/7/2022案例案例1919：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析 所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時設(shè)施是指房地產(chǎn)企所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時建造的各種工棚、材業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和臨時性房屋，以

36、及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設(shè)施。這些臨時性設(shè)施應(yīng)怎樣進行財樣板間等營銷設(shè)施。這些臨時性設(shè)施應(yīng)怎樣進行財務(wù)和稅務(wù)處理？務(wù)和稅務(wù)處理？ 案例19：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析.rtf3/7/2022案例案例2 2：房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補償款的稅務(wù)處理給予的拆遷補償款的稅務(wù)處理例如，某房地產(chǎn)企業(yè)例如，某房地產(chǎn)企業(yè)20112011年年9 9月份，除政府給予的拆遷補月份，除政府給予的拆遷補償款償款200200萬元收入外，第三季度應(yīng)納稅所得額為萬元收入外，第三季度應(yīng)納稅所得額為10001000萬元。如萬元。如200200萬元為不征稅收入（該項收入當年

37、用于管理部門的管理費萬元為不征稅收入（該項收入當年用于管理部門的管理費用為用為100100萬元），則萬元），則20112011年第三季度應(yīng)納稅所得額仍為年第三季度應(yīng)納稅所得額仍為11001100萬萬元（元（1000+1001000+100）。如）。如100100萬元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將萬元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將100100萬元納入第三季度應(yīng)納稅所得額，其費用支出萬元納入第三季度應(yīng)納稅所得額，其費用支出100100萬元也允許萬元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè)20112011年第三季度應(yīng)納稅所得額為年第三季度應(yīng)納稅所得額為12001200萬元（萬元（1000+2001

38、000+200）。）。案例案例2020：房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補償款的稅務(wù)處理：房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補償款的稅務(wù)處理.rtf.rtf3/7/2022案例案例2 2：售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析 A A公司是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售公司是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商品房。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，商品房。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商品房按優(yōu)惠價約定商品房按優(yōu)惠價8585萬元（即總價萬元（即總價100100萬元的萬元的85%85%）出售，在）出售，在未來未來5 5年內(nèi)

39、，該商品房歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商年內(nèi)，該商品房歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當年房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當年A A公司將商品房轉(zhuǎn)租公司將商品房轉(zhuǎn)租取得租金取得租金5 5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。請問請問A A公司售后返租行為涉及到哪些稅收問題？公司售后返租行為

40、涉及到哪些稅收問題？案例案例2121：售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析：售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析.rtf.rtf3/7/2022各位要買房的同志趁早下手！3/7/2022案例案例2222：集體土地集資建房的稅務(wù)處理集體土地集資建房的稅務(wù)處理 也就是說，目前的法律法規(guī)不允許在集體土也就是說，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許集體土地上建設(shè)地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。從實的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。從實質(zhì)來分析，村民在集資建房過程中成立了質(zhì)來分析，村民在集資建房過程中成立了“某某某某村集資建房辦村集資建房辦

41、”，實際上是成立了一個經(jīng)濟組織，實際上是成立了一個經(jīng)濟組織，代表各購房戶的經(jīng)濟利益。有關(guān)代表各購房戶的經(jīng)濟利益。有關(guān)“集資辦集資辦”的涉的涉稅問題分析如下：稅問題分析如下：案例案例22：集體土地集資建房的稅務(wù)處理：集體土地集資建房的稅務(wù)處理.rtf？3/7/2022案例案例2 2：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中, ,往往會發(fā)生往往會發(fā)生“拆一拆一還一還一”即拆遷還房的行為。所謂的即拆遷還房的行為。所謂的“拆一還一拆一還一”是是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆

42、除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)的一種實物補償形式。本文主要就拆遷還房所有權(quán)的一種實物補償形式。本文主要就拆遷還房行為的會計和稅務(wù)處理進行詳細的介紹，并給予案行為的會計和稅務(wù)處理進行詳細的介紹，并給予案例分析。例分析。案例案例2323：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理.rtf.rtf3/7/2022 面對涉稅官司，納稅人首先缺乏的是勇氣。納稅人面對糾紛，往往本著息事寧人的態(tài)度，不愿、不敢通過打官司來解決問題。他們最大的顧慮是，企業(yè)還要繼續(xù)經(jīng)營，稅收還是這個稅務(wù)局管，即使這次打官司贏了，難免將來會

43、招來更多的麻煩。也不排除一些企業(yè)因為稅收處理不規(guī)范，存在太多的問題，害怕一個官司引來更嚴厲的稽查，查出更多的問題。打涉稅官司，納稅人缺的不僅僅是勇氣打涉稅官司，納稅人缺的不僅僅是勇氣.doc.doc3/7/2022案例案例4 4：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務(wù)處理及案例分析稅務(wù)處理及案例分析棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政

44、府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。根據(jù)國務(wù)院辦公廳議中明確用于安置被拆遷人的住房。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)（國辦發(fā)2010420104號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見（建保

45、（建保20092952009295號）、號）、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知優(yōu)惠政策的通知（財稅（財稅201042201042號）的規(guī)定，自號）的規(guī)定，自20102010年年1 1月月1 1日開始，城市日開始，城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）涉及印花稅、城和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）涉及印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅的稅務(wù)處理，具體如下：鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅的稅務(wù)處理，具體如下：案例案例2424：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅

46、務(wù)處理及案例分析：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務(wù)處理及案例分析.rtf.rtf3/7/2022案例：案例：清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定不少房地產(chǎn)企業(yè)遇到這樣的問題，開發(fā)項目清不少房地產(chǎn)企業(yè)遇到這樣的問題，開發(fā)項目清算后剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是單獨計算土地增值稅，還算后剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是單獨計算土地增值稅，還是與以前清算的收入合并重新計算。例如，原清算是與以前清算的收入合并重新計算。例如，原清算項目增值率項目增值率20%20%，未全部出售，未全部出售，20102010年出售剩余兩套年出售剩余兩套住房，收入住房，收入200200萬元，對應(yīng)成本萬

47、元，對應(yīng)成本5050萬元，企業(yè)是僅計萬元，企業(yè)是僅計算這兩套住宅的增值率（約算這兩套住宅的增值率（約300%300%），還是并入原清），還是并入原清算數(shù)據(jù)進行二次清算？算數(shù)據(jù)進行二次清算？ 案例案例2525：清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定：清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定.rtf.rtf 3/7/2022案例：案例：土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司20072007年土地增值稅清算時，年土地增值稅清算時，提供的可售項目總面積與實際不符。比如實際可售提供的可售項目總面積與實際不符。比如實際可售面積為面

48、積為11001100平米，只申報了平米，只申報了10001000平米，相關(guān)收入均平米，相關(guān)收入均未確認，未確認，100100平米的差額企業(yè)在平米的差額企業(yè)在20102010年度向業(yè)主收取。年度向業(yè)主收取。由于企業(yè)由于企業(yè)20072007年已進行土地增值稅清算，年已進行土地增值稅清算，20102010年收年收到的補退房款應(yīng)如何確認土地增值稅、營業(yè)稅和所到的補退房款應(yīng)如何確認土地增值稅、營業(yè)稅和所得稅？得稅？ 案例26：土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理.rtf3/7/2022案例：案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的涉稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的涉稅處理某市稅務(wù)稽查局檢查某房地產(chǎn)開發(fā)公司，此公司

49、xx年營業(yè)收入30000萬元，其他應(yīng)付款賬戶4500萬元，經(jīng)查其他應(yīng)付款賬戶發(fā)現(xiàn)該公司xx年至xx年在銷售商品房時向客戶收取的住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等代收費用共計4500萬元（其中專項維修基金800萬元），對于4500萬元的代收費用此公司未做任何稅務(wù)處理。那么這些代收的費用是否該征稅，征稅時征何種稅以及如何征？案例27：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的涉稅處理.rtf 3/7/2022案例：案例：建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財稅處理及案例分析建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財稅處理及案例分析 預(yù)收賬款是企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨方或勞務(wù)預(yù)收賬款是企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨方或勞務(wù)接受方預(yù)先收取的款項，要用以

50、后的商品或勞務(wù)接受方預(yù)先收取的款項，要用以后的商品或勞務(wù)償付。建筑企業(yè)的預(yù)收賬款是指工程項目尚未開償付。建筑企業(yè)的預(yù)收賬款是指工程項目尚未開工時收到的款項。預(yù)收賬款作為一項流動負債，工時收到的款項。預(yù)收賬款作為一項流動負債，應(yīng)在一個營業(yè)周期或一年內(nèi)轉(zhuǎn)為收入，不允許長應(yīng)在一個營業(yè)周期或一年內(nèi)轉(zhuǎn)為收入，不允許長期掛賬，否則將面臨稅法的懲罰。建筑業(yè)的預(yù)收期掛賬，否則將面臨稅法的懲罰。建筑業(yè)的預(yù)收賬款在轉(zhuǎn)為收入時會涉及營業(yè)稅、城建稅、教育賬款在轉(zhuǎn)為收入時會涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。費附加、印花稅。案例案例2828：建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財稅處理及案例分析：建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財稅處理及案例分析

51、.rtf.rtf3/7/2022案例：案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算A A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B B項目，項目，20092009年實現(xiàn)預(yù)售收入年實現(xiàn)預(yù)售收入10001000萬元，萬元，預(yù)計計稅毛利率為預(yù)計計稅毛利率為20%20%，期間費用及可扣除稅金為，期間費用及可扣除稅金為150150萬元，當萬元，當年繳納企業(yè)所得稅年繳納企業(yè)所得稅16.516.5萬元；萬元；20102010年實現(xiàn)預(yù)售收入年實現(xiàn)預(yù)售收入20002000萬元，萬元，預(yù)計計稅毛利率為預(yù)計計稅毛利率為15%15%，期間費用及可扣除稅金為，期間費用及可扣除稅金為200200萬元

52、，當萬元，當年繳納企業(yè)所得稅年繳納企業(yè)所得稅2525萬元；萬元；20112011年年B B項目竣工交付業(yè)主使用，項目竣工交付業(yè)主使用，當年實現(xiàn)銷售收入當年實現(xiàn)銷售收入30003000萬元，期間費用及可扣除稅金為萬元，期間費用及可扣除稅金為250250萬萬元，項目計稅成本為元，項目計稅成本為42004200萬元。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項目，萬元。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項目，A A房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)在B B項目竣工清算年度，即項目竣工清算年度，即20112011年需要繳納多少企年需要繳納多少企業(yè)所得稅？業(yè)所得稅？案例案例2929：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清

53、算.doc.doc3/7/2022案例：案例：以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 A A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20102010年年1 1月以一棟月以一棟寫字樓向?qū)懽謽窍駼 B企業(yè)投資入股。該寫字樓評估價值為企業(yè)投資入股。該寫字樓評估價值為30003000萬萬元，實際占地面積為元，實際占地面積為20002000平方米。雙方約定平方米。雙方約定A A企業(yè)參與企業(yè)參與B B企業(yè)利潤分配，共同承擔投資風險。企業(yè)利潤分配，共同承擔投資風險。 近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，以房地產(chǎn)近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，以房地產(chǎn)為標的物的投資人越來越多，形式也

54、多種多樣。以房地為標的物的投資人越來越多，形式也多種多樣。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當事雙方各自的稅務(wù)處理分別進行依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當事雙方各自的稅務(wù)處理分別進行說明。說明。案例30：以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理.rtf3/7/2022案例：房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析在實際操作中，對于一次性收取地下車位租在實際操作中，對于一次性收取地下車位租金，納稅人應(yīng)當具體問題具體分析，靈活運用稅收金，納稅人應(yīng)當具體問題具體分析，靈活運用稅收政策。其前提應(yīng)是在合理和不違法

55、的情況下，合理政策。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負擔，在維護貴公司正當、合法的節(jié)稅，減輕稅收負擔，在維護貴公司正當、合法的經(jīng)濟權(quán)益的同時，注意規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)企業(yè)稅經(jīng)濟權(quán)益的同時，注意規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。后利潤最大化。案例案例3131：房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析：房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析.rtf.rtf3/7/2022案例：代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅，如不同時符合下述條件，應(yīng)按照國稅函1998554號的規(guī)定，受托方按“銷售不動產(chǎn)”征收

56、營業(yè)稅。1、由委托方自行立項；2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；案例32：代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理.doc3/7/2022案例：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈送的涉稅問題房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈送的涉稅問題財政部和國家稅務(wù)總局就企業(yè)在營銷活動中以折扣折讓、贈品、抽獎等方式，向個人贈送現(xiàn)金、消費券、物品、服務(wù)等涉及的個人所得稅問題專門下文進行了明確。在關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知（財稅201150號）中，企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個人贈送禮品被分為兩種類型，第一類不征收個人所得稅，第二類則需要征收個人所得稅。案例案例3333：業(yè)務(wù)促銷中禮品贈送的涉稅問題：業(yè)務(wù)促銷中禮

57、品贈送的涉稅問題.rtf.rtf3/7/2022案例：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為為1000010000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用價款及各種費用10001000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本30003000萬萬元；財務(wù)費用中的利息支出為元；財務(wù)費用中的利息支出為500500萬元（可按轉(zhuǎn)讓萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有505

58、0萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為為555555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為開發(fā)費用計算扣除比例為5%5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。公司應(yīng)納的土地增值稅。案例案例3434：土地增值稅政策深度解析及清算技巧：土地增值稅政策深度解析及清算技巧.rtf.rtf3/7/20223/7/2022四、風險防范四、風險防范20122012年，稅務(wù)籌劃不妨從風險管理開始年，稅務(wù)籌劃不妨從風險管理開始 不積跬步，何以至千里？朝正確的方向堅實地邁出每一

59、步，就是向成功邁近的一大步！新的一年，企業(yè)要進行稅務(wù)籌劃，就首先從稅務(wù)風險管理開始吧！2012年，稅務(wù)籌劃不妨從風險管理開始.doc3/7/2022案例：案例：房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務(wù)梳理房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務(wù)梳理房地產(chǎn)企業(yè)土地取得模式和房地產(chǎn)開發(fā)方式多房地產(chǎn)企業(yè)土地取得模式和房地產(chǎn)開發(fā)方式多種多樣，是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過計委、種多樣，是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過計委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等多個相關(guān)部門的建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等多個相關(guān)部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門的政策又層出不審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門的政策又層出不窮，紛繁復雜，導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅

60、收問題、合同窮，紛繁復雜，導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅收問題、合同管理及經(jīng)營中極易產(chǎn)生法律糾紛，另外在會計核算管理及經(jīng)營中極易產(chǎn)生法律糾紛，另外在會計核算方面又趕上近幾年財務(wù)會計制度的改革，導致房地方面又趕上近幾年財務(wù)會計制度的改革，導致房地產(chǎn)企業(yè)涉稅隱患異常嚴重。產(chǎn)企業(yè)涉稅隱患異常嚴重。案例35：房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務(wù)梳理.rtf 3/7/2022案例：房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風險提示房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風險提示由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)