農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的四個(gè)原則

1、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的四個(gè)原則關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，我國(guó)土地管理法第四十七條規(guī)定”被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！币源藶橐罁?jù)省、自治區(qū)、直轄市政府根據(jù)工作需要制定了農(nóng)村征地房屋拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，如湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法第二十三條”征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府依據(jù)本辦法提出，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。用以規(guī)范征收農(nóng)村集體土地中的地上附著物拆遷補(bǔ)償工作。再由各設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府也據(jù)此制定了征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的具體

2、標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)縣市為了搞好農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償工作，又在此基礎(chǔ)上制定了實(shí)施辦法。因而在執(zhí)行過(guò)程中，各級(jí)政府制定的補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的不規(guī)范和不平衡，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛。我國(guó)沒(méi)有一部規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償行為的法律，要修定關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置法律又有困難。而土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，其中地上的房屋更是涉及農(nóng)民基本生活生產(chǎn)需要的重要財(cái)產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償款既具有生存利益性質(zhì)，又具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)僅有的國(guó)務(wù)院頒布的專門針對(duì)城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)一一國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（后簡(jiǎn)稱條例）。城市國(guó)有土

3、地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對(duì)象等方面均有差異，此條例并不具有直接適用，但有些原則還是可以參照的。我們要借鑒條例的原則精神，對(duì)涉及農(nóng)村征地房屋拆遷的一些具體政策和實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，把拆遷集體土地上的房屋的工作打造成為政府和被拆遷農(nóng)民的共贏工程。鑒于此，在處理地上農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)該借鑒以下原則：一、程序正當(dāng)?shù)脑瓌t農(nóng)村征地房屋拆遷地區(qū)一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，拆遷后普遍存在房源緊張的實(shí)際問(wèn)題，而農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)被拆遷農(nóng)民的工作、生活、營(yíng)業(yè)等都會(huì)帶來(lái)較大影響。因此，房屋安置問(wèn)題常常是拆遷人與被拆遷農(nóng)民爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。拆

4、遷人和被拆遷農(nóng)民就房屋安置達(dá)不成協(xié)議的原因，有的是對(duì)重新安置房屋的面積、樓層、朝向等不滿；有的是對(duì)重新安置的地點(diǎn)不滿，特別是涉及營(yíng)業(yè)房屋、安置地點(diǎn)尤為重要。被拆遷人原地段經(jīng)營(yíng)好、利潤(rùn)高，不易接受異地安置，拆遷又不能按商業(yè)性質(zhì)用房回遷或補(bǔ)償，難以達(dá)成協(xié)議。有的是因?yàn)榉课莅仓脜f(xié)議不夠明確，拆遷人和被拆遷農(nóng)民所訂立的房屋安置協(xié)議條款不齊全，內(nèi)容不明確，不載明安置房屋的面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、通風(fēng)、采光，更沒(méi)有具體的是還房時(shí)間、地點(diǎn)，最終安置房屋時(shí)，因雙方要求相背離而發(fā)生糾紛。還有的是周轉(zhuǎn)用房無(wú)法解決。對(duì)被拆遷農(nóng)民周轉(zhuǎn)用房的安置一般是付給一定數(shù)量的倒騰費(fèi)，“投親靠友”租房暫時(shí)居住。但在執(zhí)行過(guò)程中,會(huì)遇

5、到諸多問(wèn)題，例如有的農(nóng)民原有的牲畜無(wú)法及時(shí)處理，營(yíng)業(yè)用房無(wú)法解決等。有的地方一次動(dòng)遷幾十戶、上百戶，有的被拆遷農(nóng)民要到外組、外村租用房屋，給生產(chǎn)生活帶來(lái)不便。拆遷人也無(wú)力提供房源，周轉(zhuǎn)房也較難以解決。還有的是拆遷人違約。在動(dòng)遷過(guò)程中，拆遷人及其工作人員是為了被拆遷人順利拆遷，往往許諾許多優(yōu)惠條件，但事后又不兌現(xiàn)，甚至以權(quán)壓人，從而引起糾紛。拆遷人不按拆遷協(xié)議規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、面積、方位和使用性質(zhì)安排回遷引起糾紛。應(yīng)參照條例第三條規(guī)定的房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策程序正當(dāng)?shù)脑瓌t。按照的法律程序進(jìn)行，嚴(yán)格適用拆遷程序。應(yīng)注意做到以下幾點(diǎn)：1、財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序，參照條例第十九條規(guī)定2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果公示程

6、序，參照條例第十條、第二十九條。3、聽證程序，參照條例第十一條。4、被征收人選擇貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的程序，參照條例第二十一條5、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，參照條例第十二條。6、補(bǔ)償協(xié)商制度，參照條例第二十五條。二、充分保障農(nóng)民合法權(quán)益的原則我國(guó)沒(méi)有確立集體土地上房屋的房屋登記即產(chǎn)權(quán)制度，即農(nóng)民對(duì)其房屋多法律關(guān)系。如拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問(wèn)題，拆遷農(nóng)民租賃房屋時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋

7、所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國(guó)目前尚無(wú)明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，相當(dāng)一部分地區(qū)對(duì)上述問(wèn)題比較忽視，在實(shí)際拆遷時(shí)，很多地方只將房屋進(jìn)行一般補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民和第三人的合法權(quán)益。在農(nóng)村征地房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷農(nóng)民是利益對(duì)立的矛盾雙方，拆遷人拆除被拆遷農(nóng)民的房屋，補(bǔ)償被拆遷農(nóng)民。而無(wú)論是拆遷人或者被拆遷人，作為理性的市場(chǎng)主體，均尋求自身利益最大化。補(bǔ)償?shù)氖欠窈侠砗捅唤邮艹潭扰c補(bǔ)償是否及時(shí)常常成為糾紛的焦點(diǎn)。依法科學(xué)合理的確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。合理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價(jià)既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價(jià)格，同時(shí)，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有

8、權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋等附著物所有權(quán)等方面的損失補(bǔ)償，使被征用方既無(wú)法獲取暴利，也不致遭受損失。因此要細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)土地管理法第四十七條對(duì)土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額，強(qiáng)化對(duì)被拆遷農(nóng)民利益的保護(hù)。應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：第一、要參照條例第十七條的規(guī)定給予的農(nóng)民被拆遷房屋的補(bǔ)償包括：（1）、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（2）、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（3）、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。（4）、市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)

9、制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第二、拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應(yīng)得到補(bǔ)償。第三、通常房屋拆遷補(bǔ)償數(shù)額偏低，不能完全填補(bǔ)被拆遷農(nóng)民因拆遷而遭受的損失。當(dāng)然這其中也存在實(shí)際上補(bǔ)償補(bǔ)償數(shù)額過(guò)低和補(bǔ)償合理但與被拆遷人心理價(jià)位存在差距兩種情況.應(yīng)能保障被拆遷農(nóng)民選購(gòu)合理居住水平的房屋。第四、被拆遷房屋絕不僅僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，更是各種人情交往、便利生活（如就醫(yī)、購(gòu)物等）得以開展的依托，拆遷即意味著生活環(huán)境的變化，這會(huì)給被拆遷人原有的便利生活、社會(huì)交往等造成不

10、利影響，并且，對(duì)新環(huán)境的適應(yīng)也需要一個(gè)身心備受煎熬的磨合期。第五、符合住房保障條件的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予被拆遷農(nóng)民住房保障。參照條例第十八條。三、等價(jià)有償?shù)脑瓌t拆遷應(yīng)該是拆遷利益雙方的平等關(guān)系，占有一方應(yīng)該對(duì)被占有一方給予補(bǔ)償，而且拆遷補(bǔ)償價(jià)格和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定都應(yīng)該保證實(shí)現(xiàn)拆遷利益雙方在法律上以及在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上都是平等的主體，無(wú)論是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換都應(yīng)按等價(jià)有償?shù)姆绞竭M(jìn)行。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定必須站在公平、公正、客觀的立場(chǎng)上，標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格，以便于征地拆遷工作的開展，努力構(gòu)建和諧的社會(huì)關(guān)系。如果制定出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不客觀、不合理,則必然影響拆遷或被拆遷農(nóng)民的利益等價(jià)。農(nóng)村房屋

11、拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和制定必須充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，充分尊重被拆遷農(nóng)民房屋的價(jià)值，同時(shí)兼顧拆遷人實(shí)施拆遷的社會(huì)經(jīng)濟(jì)需要性，既節(jié)省拆遷人的拆遷補(bǔ)償成本，又確保被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益，最終達(dá)到和諧拆遷的目的。農(nóng)民作為被拆遷人是社會(huì)中的弱勢(shì)群體，其切身利益應(yīng)該被切實(shí)關(guān)注，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和制定要保障被拆遷農(nóng)民生活水平不降低。參照條例第十九條，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般是由地方政府以法規(guī)性文件的形式確定，這一標(biāo)準(zhǔn)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)具有一定的穩(wěn)定性，按照國(guó)土部的規(guī)定二年一調(diào)整。在考慮物價(jià)的上漲和房地產(chǎn)熱的不斷升溫，要考慮實(shí)際給付房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)滯后性，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)難以保正實(shí)際生活水平下降的

12、問(wèn)題。制定科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞?，由被拆遷農(nóng)民自行選購(gòu)房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)民所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和，應(yīng)能保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循平等合理、彌補(bǔ)實(shí)際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)主體地位及合理補(bǔ)償權(quán)。在等價(jià)有償與和諧公平的原則基礎(chǔ)上，農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算工作應(yīng)切實(shí)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，各地物價(jià)水平都會(huì)有不同程度的浮動(dòng)，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算工作中，要密切聯(lián)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，充分運(yùn)用各種經(jīng)濟(jì)計(jì)算方法把補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算工作做細(xì)做精。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。四、先補(bǔ)償后拆遷和及時(shí)補(bǔ)償?shù)脑瓌t補(bǔ)償不及時(shí)就是拆遷人不能按照承諾將補(bǔ)償款及時(shí)支付予被拆遷農(nóng)民。與補(bǔ)償不合理主要發(fā)生于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議過(guò)程中不同，補(bǔ)償不及時(shí)主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后或公布補(bǔ)償數(shù)額之后，是履行合同和行政補(bǔ)償決定的問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中，雖然要求“先安置，后拆遷”，但是由于客觀原因，很多拆遷單位在資金不充裕的情況下，為建設(shè)項(xiàng)目的盡快上馬，在未能妥善安置的情況下，就開始拆遷。因資金原因在安置房屋的建