住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案(征求意見稿)

1、 WORD PAGE- 10 - / NUMPAGES10住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案（征求意見稿）一、調(diào)查目的全面了解和掌握大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格與其變動情況，為滿足國民經(jīng)濟核算、國家實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和社會公眾需要提供基礎(chǔ)統(tǒng)計信息。二、調(diào)查任務(wù)按月調(diào)查和收集大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料用于計算價格指數(shù)。三、調(diào)查城市與圍（一）調(diào)查城市調(diào)查城市包括直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含市）、計劃單列市等35個大中城市，以與其他35個選中城市。（二）調(diào)查圍調(diào)查圍為70個城市的市轄區(qū)，不包括縣。調(diào)查城市與其區(qū)劃編碼見附件2。四、調(diào)查方法與調(diào)查容（一）新建

2、住宅銷售價格的調(diào)查方法與容 = 1 * GB1 直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含市）、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不單獨進行調(diào)查。新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)容，主要包括：住宅所在項目名稱、項目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價（合同金額）、建筑面積、簽約時間等。 = 2 * GB1 暫時不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計算，也不另作調(diào)查。（二）二手住宅銷售價格的調(diào)查方法與容 = 1 * GB1 二手住宅銷售價格的調(diào)查方法二手住宅

3、銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為保證二手住宅價格調(diào)查的科學(xué)性和可靠性，在選擇房屋中介公司和住宅樣本時遵循以下原則：代表性強的房屋中介公司。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇那些規(guī)模大、實力強，營業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I業(yè)額比重較大、經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定的房屋中介。選擇房屋中介盡量兼顧不同注冊登記類型，包含國有、集體、合資、外資等。選中房屋中介的營業(yè)總額一般應(yīng)占本地區(qū)總額的75%以上。各選中房屋中介按規(guī)定容和要求填報調(diào)查表。住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類

4、型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質(zhì)可比。由于存在著級差地租，不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。在選取住宅樣本時，必須按照住宅類型分區(qū)域（轄區(qū)）、分類型從上月與本月銷售的住宅當(dāng)中分別選取銷售量（套數(shù)）所占比重最（較）大、同質(zhì)可比性強、代表性強且最接近15日交易的一套住宅。距15日時間一樣的前、后兩日均有同質(zhì)可比住宅時，用15日后的住宅作為樣本。 = 2 * GB1 二手住宅銷售價格的調(diào)查容成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱、位置、住宅類型、住宅所在區(qū)域、住宅所在地段、本月銷售面積、本月銷售金額、樣本住宅上月銷售單價、樣本住宅本月銷售單價。五、指標(biāo)設(shè)置（一）新建住宅設(shè)置保

5、障性住房和商品住宅兩個類別。保障性住房，是指享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住房，包括經(jīng)濟適用住房、城市棚戶區(qū)改造房、林（墾、煤）區(qū)改造房以與國有工礦棚戶區(qū)改造房等保障性住房以與兩限房等政策性住房。商品住宅類下設(shè)90平方米與以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。（二）二手住宅設(shè)置90平方米與以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。六、價格指數(shù)的計算方法（一）新建住宅銷售價格指數(shù)的計算方法 = 1 * GB1 各城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)計算步驟與方法：第一，計算某一新建住宅樓盤90平方米與以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本

6、分類的環(huán)比指數(shù)；第二，采用雙加權(quán)計算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均；第三，計算保障性住房環(huán)比價格指數(shù)，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。具體計算過程為： = 1 * GB2 計算各樓盤各基本分類（90平方米與以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房）本月與上月平均價格本月與上月平均價格計算公式為： 和 （1-1）其中：、為第i個樓盤第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售金額，、第i個樓盤第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售面積。 = 2 * GB2 計算各樓盤各基本分類（含保障性住

7、房）月環(huán)比價格指數(shù) = 1 * GB3 連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤環(huán)比價格指數(shù)的計算連續(xù)性銷售樓盤是指，該樓盤本月和上月對應(yīng)分類都有成交；新開樓盤是指，該樓盤本月第一次進入市場銷售（本方案中連續(xù)四個月沒有成交記錄的在售樓盤也視為新開樓盤）。對于新開樓盤，需對上月該樓盤各分類平均價格進行評估，具體評估方法如下：如果新開樓盤附近區(qū)域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應(yīng)分類成交價格評估上月價格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價格同質(zhì)可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區(qū)域的相似樓盤對應(yīng)分類成交價格進行上月價格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據(jù)該樓盤附近區(qū)域本月二手住宅交易價格變動幅度或有關(guān)價格數(shù)據(jù)的變動

8、幅度進行評估。連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤基本分類環(huán)比指數(shù)計算公式為：計算公式為： （1-2）其中：為第i個樓盤第j基本分類t-1期（上月）平均價格（對于新開樓盤則為評估的平均價格），為t期（本月）平均價格。 = 2 * GB3 間斷性銷售樓盤環(huán)比價格指數(shù)的計算間斷性銷售樓盤是指，由于市場供求變化等原因?qū)е略摌潜P當(dāng)月有交易，對應(yīng)分類上月沒有交易，而在本月之前的三個月曾經(jīng)有交易的樓盤。對于該類樓盤，依據(jù)該樓盤本月之前三個月離本月最近的各分類成交數(shù)據(jù)計算各分類平均價格，再利用下列計算公式計算基本分類環(huán)比價格指數(shù)： （1-3）其中：表示第i個樓盤第j基本分類t期（本月）平均價格，表示距離本月最近的對應(yīng)基

9、本分類平均價格，n為距離本月的月份個數(shù)。 = 3 * GB2 計算全市基本分類（含保障性住房）月環(huán)比價格指數(shù)計算公式為： （1-4）其中：為第i個項目第j基本分類環(huán)比價格指數(shù)，為第i個項目第j基本分類t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含樓盤的個數(shù)。將分別利用銷售面積和金額加權(quán)計算得到的兩個指數(shù)再簡單平均計算。 = 2 * GB1 計算各城市基本分類以上類別價格指數(shù) = 1 * GB2 定基價格指數(shù)的計算公式 （1-5）其中：P表示價格，Q表示數(shù)量，t表示月份，、分別為本月和上月定基價格指數(shù)，為環(huán)比指數(shù)。 = 2 * GB2 月環(huán)比價格指數(shù)的計算公式 （1-6） = 3 * GB2

10、 月同比價格指數(shù)的計算公式 （1-7） = 3 * GB1 70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)的匯總方法 = 1 * GB2 基本分類月環(huán)比價格指數(shù)根據(jù)70個大中城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)分別利用各城市本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)簡單平均。計算公式為： （1-8）其中：為第i個城市第j基本分類環(huán)比價格指數(shù)，為第i個城市第j基本分類t期（本月）銷售面積（或金額）。 = 2 * GB2 70個大中城市基本分類以上類別價格指數(shù)的計算方法同各城市基本分類以上類別價格指數(shù)。（二）二手住宅銷售價格指數(shù)的計算方法 = 1 * GB1 各城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù) = 1 * G

11、B2 計算各基本分類中選中的二手住宅的環(huán)比指數(shù) 計算公式為： （2-1）其中：為第j基本分類中第i個樣本住宅t期（本月）價格，為t-1期（上月）價格。(2)計算全市基本分類環(huán)比價格指數(shù)采用雙加權(quán)計算全市各基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均。計算公式為： （2-2）其中：為第j基本分類中第i個樣本住宅環(huán)比價格指數(shù)，為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含樣本住宅的個數(shù)。 = 2 * GB1 各城市二手住宅銷售價格指數(shù)的計算方法同各城市新建住宅價格指數(shù)。 = 3 * GB1 70

12、個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)的匯總方法 = 1 * GB2 基本分類環(huán)比價格指數(shù)根據(jù)70個大中城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)分別利用各城市本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均計算。計算公式為： （2-3）其中：為第i個城市第j基本分類環(huán)比價格指數(shù)，為第i個城市第j基本分類t期（本月）銷售面積（或銷售金額）。 = 2 * GB2 70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)的計算方法同70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)。七、數(shù)據(jù)資料的報送規(guī)定（一）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含市）、計劃單列市等35個大中城市房地產(chǎn)管理部門按國統(tǒng)字201093號文件要求的容與時間向當(dāng)?shù)貒医y(tǒng)計局調(diào)查總隊或調(diào)查隊提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相關(guān)調(diào)查總隊、調(diào)查隊將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門經(jīng)過過濾的、上個自然月的新建住宅交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)用專用存儲設(shè)備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進行標(biāo)識。（二）二手住宅報表數(shù)據(jù)。各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理局、房屋中介公司等按照國統(tǒng)字2010 號文件要求的容與時間向當(dāng)?shù)貒医y(tǒng)計局調(diào)