2022年農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報告

1、農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報告 i農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。┺r(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報告 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 總論5項目背景5.項目概況7. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 9某某市地理與區(qū)位環(huán)境分析 9.某某市交通基礎(chǔ)設(shè)施分析 11某某市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 12項目建設(shè)的必要性17 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章

2、項目建設(shè)地點的選擇及建設(shè)條件 19項目選址19建設(shè)條件19 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章項目建設(shè)規(guī)劃方案 25 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章項目實施進(jìn)度安排 33項目進(jìn)度安排的依據(jù)33項目實施的進(jìn)度安排33第六章項目組織管理與運作 35項目組織管理35員工招聘和培訓(xùn)37項目的定位386.3項目的市場運作39 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第七章環(huán)境影響、節(jié)能、安全生產(chǎn)與消防 42環(huán)境影響分析 42節(jié)能、節(jié)水措施44勞動

3、安全衛(wèi)生消防45 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第八章項目總投資估算 47項目總投資估算的依據(jù) 47項目總投資估算的原則 47項目總投資估算47項目資金來源與籌措 51資金使用與管理51 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第九章項目財務(wù)評價 52項目財務(wù)評價的依據(jù) 52項目經(jīng)營成本與收入預(yù)測 52財務(wù)盈利利能力分析 54清償能力分析 54不確定性分析 54項目財務(wù)評價結(jié)論 57 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第十章物流園一期經(jīng)濟(jì)評價58項

4、目總投資估算 58項目資金來源與籌措 6010.3經(jīng)濟(jì)評價60項目財務(wù)評價的依據(jù) 60項目經(jīng)營成本與收入預(yù)測 61財務(wù)盈利能力分析 621034 清償能力分析62 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十一章可行性研究結(jié)論及建議63可行性研究結(jié)論 63建議63第一章總論項目背景項目名稱農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)項目可行性研究報告編制的依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 與參數(shù)（第三版）；（2）某某省及某某市“國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年 計劃綱要”；（3）國家有關(guān)法律、法規(guī)、方針及產(chǎn)業(yè)政策和投資政策；（4）某某現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（

5、5）某某省建筑工程綜合概預(yù)算定額（2001）；（6）某某城總體規(guī)劃方案；（7）某某物流園項目初步規(guī)劃設(shè)想；（8）委托方提供的項目建議書；（9）委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。1.1.3建設(shè)單位某某產(chǎn)業(yè)有限公司1.1.4 建設(shè)單位概況某某產(chǎn)業(yè)有限公司，簡稱“某某”，前身是某某匯川農(nóng)產(chǎn)品 產(chǎn)業(yè)有限公司，2005年6月設(shè)立。由MR.GORDONLX加拿大籍）、 嘉樂服裝、華迪鋼業(yè)集團(tuán)、聯(lián)眾發(fā)展等聯(lián)合出資，注冊資本金1億元。某某產(chǎn)業(yè)有限公司實力雄厚， 專注集成式產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)， 堅 持通過市場創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。同時致力于 慈善事業(yè)，追求和諧發(fā)展。2005年，某某因在慈善事業(yè)的突

6、出貢獻(xiàn)，獲浙江社會責(zé)任獎。公司設(shè)有總經(jīng)理一名，全權(quán)負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營發(fā)展。公司設(shè)有 行政人事部、工程技術(shù)部、策劃營銷部、財務(wù)部及某某文化研究 中心。行政人事部，負(fù)責(zé)公司人事管理、后勤服務(wù)、項目前期手 續(xù)辦理等工作；工程技術(shù)部，負(fù)責(zé)項目調(diào)查研究、開發(fā)現(xiàn)場管理、 工程招投標(biāo)、項目預(yù)決算等工作；策劃營銷部，負(fù)責(zé)項目開發(fā)、 銷售的策劃及對外銷售等工作；財務(wù)部，負(fù)責(zé)公司帳務(wù)核算、資 金融通、成本控制等工作；某某文化研究中心，負(fù)責(zé)公司的文化 建設(shè)，對外宣傳及報刊的編輯發(fā)行。 公司現(xiàn)有員工中具有高級職 稱的一人，中級職稱的15人，本科學(xué)歷以上的占公司總?cè)藬?shù)的 85% 90%以上的員工從事過房地產(chǎn)行業(yè)的工作。1.

7、1.5 項目提出的理由與過程某某市是某某省的省會城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金 融、科技和貿(mào)易中心。某某地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，北連京津都市圈， 南接以滬寧杭為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，西靠內(nèi)陸腹地，是連接華東諸省市與山西能源基地等廣大地區(qū)的重要節(jié)點，處于南北交流、東西交流、國內(nèi)外交流的三重樞紐地位，具有貫穿南北、 承接?xùn)|西的區(qū)域優(yōu)勢，其鐵路、公路、航空交通四通八達(dá)，環(huán)形 輻射，已成為人流、物流、資金流、信息流的集聚地和輻射中心。為充分發(fā)揮某某作為某某農(nóng)業(yè)大省省會城市的區(qū)域優(yōu)勢，推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，購建依托大城市，面向農(nóng)村資源的農(nóng)產(chǎn) 品流通格局，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提升農(nóng)產(chǎn)品市場檔次，增加 農(nóng)民

8、收入，某某市“十二五”規(guī)劃確定實施某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心 建設(shè)項目。某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易（加工）中心（某某城）一一物流園是依托 于某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易（加工）中心建立的，是某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易（加 工）中心的重要組成部分，依托于農(nóng)產(chǎn)品的物流、倉儲，并面向 其他行業(yè)的物流、倉儲、配送為一體的現(xiàn)代化物流園。1.2 項目概況1.2.1 擬建地點項目建設(shè)場址選于北太平河以南、鐵路以北、某某市二環(huán)西路以西、七支渠以東區(qū)域。后因高速鐵路選址的原因，項目重新 選址于二環(huán)西路以西、美里東路以東、繞城高速公路以南、美里 路以北。122 建設(shè)目標(biāo)與期限本項目建設(shè)期為5年，從2012年5月始到2017年5月結(jié)束。1.2.3 資金籌措（1

9、）項目擬向銀行貸款12000萬元；（2）資本金5000萬元，利用某某花城經(jīng)營收入再投入 4000萬元；（3）其余資金為花城及物流園經(jīng)營收入再投入。1.2.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目的財務(wù)評價結(jié)果如下：項目財務(wù)現(xiàn)金評價指標(biāo)：借款償還期：8.7年14958.44萬元（稅前）27.13% （稅前）投資回收期：10年（稅后）財務(wù)凈現(xiàn)值：5036.78萬元（稅后）內(nèi)部收益率：11.72% （稅后）項目的盈虧平衡點：59%第二章項目建設(shè)的必要性分析某某市地理與區(qū)位環(huán)境分析某某市地理環(huán)境某某位于某某省中部，地理位置介于北緯36 01 x至3732 /、東經(jīng)116 11 x至117 44 /之間，面積8177

10、平方公里。 南部為泰山山地，與列入世界自然文化遺產(chǎn)的泰山相鄰， 北部為 黃河平原，與中華民族母親河黃河相依，地勢南高北低，地 形復(fù)雜多樣。周邊與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等城 市相鄰。某某現(xiàn)轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清六區(qū)和平陰、 濟(jì)陽、商河三縣及章丘市。全市共設(shè)54個街道辦事處，65個鄉(xiāng)， 4657個行政村。某某市區(qū)位環(huán)境某某是某某省的省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和貿(mào)易中心，是半島城市群和某某的中心城市， 處于十分重 要的地位，它南北承接京津唐與滬寧杭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)， 東西連接河 海交通，是某某向內(nèi)拓展地和組織經(jīng)濟(jì)的主要基地。某某具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，以北京為中心

11、的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì) 區(qū)與以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)是當(dāng)今中國最具經(jīng)濟(jì)發(fā) 展活力的兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，某某地處兩地中間，具備十分便利的鐵 路、公路交通條件與其銜接了；同時，某某還是東部沿海與內(nèi)地聯(lián)系的橋梁；某某已基本形成了公路、鐵路、航空立體交通優(yōu)勢， 有全國首屈一指的高速公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，發(fā)達(dá)的通信信息網(wǎng)絡(luò)平 臺，有良好的社會與政策環(huán)境， 具備成為北方物流中心城市的基 本條件。以某某為中心，在 500公里半徑范圍內(nèi)，可以輻射到某 某省的全部以及北京、天津、河南、河北、安徽三省的大部分與 山西、江蘇兩省的部分地區(qū)，輻射地區(qū)人口超過兩億，從而為某 某建立與發(fā)展成為中國商貿(mào)流通的批發(fā)基地，提供了優(yōu)勢條件與龐大的

12、消費支持。（3）某某市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況改革開放以來，某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌顯著改觀， 各項社會事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)。人民生活水平明 顯提高，城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化， 第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度提高， 特色農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢， 第二產(chǎn) 業(yè)升級速度發(fā)展，新的產(chǎn)業(yè)迅速成長；所有制結(jié)構(gòu)有所改善，形 成了多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的新格局，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到35.3%;技術(shù)結(jié)構(gòu)得到提升，信息產(chǎn)業(yè)的 加速和倍增作用增強(qiáng)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè) 增加值的比重上升26%（4）某某市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況近年來，某某市商貿(mào)流通體系逐步完善， 服務(wù)

13、水平逐步提高， 輻射范圍逐步擴(kuò)大，形成了以中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)為支撐， 大型專業(yè)市場為骨干，特色商業(yè)街為亮點，大賣場、專業(yè)店、便 農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報告 農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報告ii利店、連鎖超市相結(jié)合的市場網(wǎng)絡(luò)體系。在市場建設(shè)中，鼓勵大 流通、大貿(mào)易，在增加市場數(shù)量的同時，把增加市場規(guī)模、提高 市場效益作為市場建設(shè)的主攻方向， 建設(shè)形成了多個大型商品交 易市場?？萍际袌觥⒉枞~市場、中國家居之都都是省內(nèi)外有較大 影響的大型專業(yè)市場，英雄山文化市場成為我國四大文化市場之 一，某某茶葉市場成為全國最大的茶葉批發(fā)基地之一。某某市交通基礎(chǔ)設(shè)施分析某某市具有優(yōu)勢的地理區(qū)位、 交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位

14、，城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，交通運輸狀況不斷發(fā)展和完善，以形成了以鐵路、公路、航空為主的綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)體系，交通運輸?shù)?樞紐優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。（1）交通網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施某某是我國華東與華北、 東部沿海與西部內(nèi)陸地區(qū)客、 貨流 中轉(zhuǎn)集散的重要交通運輸樞紐之一，也是規(guī)劃的全國45個公路主樞紐之一，以形成了聯(lián)結(jié)全省、全國和海外的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)， 是某某省鐵路、航空、公路重要的交通樞紐。（2）公路交通設(shè)施某某市公路網(wǎng)規(guī)模大、等級高，各項指標(biāo)均位于全國各大城 市的前列。某某繞城高速公路的全線貫通和濟(jì)青、濟(jì)德、濟(jì)聊、 濟(jì)泰高速公路實現(xiàn)了與周邊地區(qū)高速公路聯(lián)網(wǎng)；城市道路建設(shè)加速發(fā)展，二環(huán)路維修改造完工，市區(qū)

15、近百條主次干道的拓寬改造 或延長，逐步形成了某某公路交通網(wǎng)絡(luò)體系和城市加速交通體系 有機(jī)結(jié)合的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。（3）鐵路交通設(shè)施某某市域內(nèi)京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，與滬寧、京津連接，膠濟(jì)鐵路橫穿東西，和煙青、鄭蘭相通，北連北京、天津，南接南京、 上海、福州，東達(dá)青島、煙臺，西到鄭州、石家莊、西安等。同 時還有晏城之黨家莊、某某至某某東、水屯至某某等聯(lián)絡(luò)線。（4）航空交通設(shè)施某某機(jī)場是某某省境內(nèi)最大的民用機(jī)場，該機(jī)場于1992年7月26日建成通航，同年9月，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國際口岸機(jī)場。 截至目前，某某機(jī)場通往國內(nèi)外地區(qū)的航線有54條，通航城市38個，其中國際航線2條，地區(qū)航線1條，每周航班平均為280

16、 個。某某機(jī)場2003年旅客吞吐量達(dá)174萬人次，貨郵吞吐量達(dá) 3.2萬噸。（5）水運交通設(shè)施某某市域內(nèi)，黃河和小清河的通航里程共有261.1公里。黃河流經(jīng)某某市北部，長185.1公里，四級標(biāo)準(zhǔn)航道，為傳統(tǒng)的主 要水運航道；小清河在某某市境內(nèi)76公里。近年來由于黃河干枯、小清河污染嚴(yán)重，許多貨源已轉(zhuǎn)由公路運輸。某某市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是某某著力培育和發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)之一，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于某某實現(xiàn)“十二五”的規(guī)劃目標(biāo)、拓展新 的經(jīng)濟(jì)增長空間具有十分重要的意義。2.3.1某某市物流園區(qū)的現(xiàn)狀蓋家溝物流園區(qū)位于濟(jì)青高速公路零點立交周邊地區(qū)，分南 北兩區(qū)規(guī)劃建設(shè)。南區(qū)位于黃河以南，

17、以蓋家溝物流基地為中心， 規(guī)劃控制面積500公頃左右?！笆濉逼陂g，該物流園區(qū)將重 點建設(shè)北區(qū)，北區(qū)選址在大橋鎮(zhèn)附近，規(guī)劃控制面積300公頃左右。郭店物流園區(qū)選址在郭店鎮(zhèn)附近，位于東繞城高速路兩側(cè)， 膠濟(jì)鐵路以北，規(guī)劃控制面積 500公頃。該園區(qū)以鋼鐵、石化、 電子產(chǎn)業(yè)鏈的延伸發(fā)展為重點服務(wù)對象，服務(wù)于東部產(chǎn)業(yè)帶。園區(qū)是某某連接某某半島制造業(yè)基地和青島、煙臺、日照等港口城市的主要物流樞紐?！笆濉逼陂g，某某市還將打造 邢村、國際集裝箱、桑梓 店、空港等4個專業(yè)性物流中心。邢村物流中心選址在東繞城高 速公路以東、旅游路以北、出口加工區(qū)以南區(qū)域，規(guī)劃控制面積 140公頃左右。國際集裝箱物流中心

18、分東西兩區(qū)建設(shè)。西區(qū)位于某某國際集裝箱分流中心及周邊可用區(qū)域，規(guī)劃控制面積50公頃左右；東區(qū)位于濼口火車站（擬建）周邊地區(qū)，規(guī)劃控制面積 40公頃左右?？崭畚锪髦行倪x址在某某國際機(jī)場附近，規(guī)劃控 制面積30公頃左右。桑梓店物流中心選址在桑梓店鐵路貨運站周圍，規(guī)劃占地面積20公頃。232 某某物流業(yè)存在的問題目前，某某也存在一些制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的因素。（1 ）條塊分割，自成體系，傳統(tǒng)的行業(yè)管理制約著現(xiàn)代物 流業(yè)的發(fā)展受長期計劃經(jīng)濟(jì)的影響，物流被分割成多個部門管理， 物流 體系的內(nèi)在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困 難，物流設(shè)施社會服務(wù)水平不高。（2）觀念陳舊、自我封閉，造成物流專業(yè)

19、化水平較低部分企業(yè)固守傳統(tǒng)的思維定式，追求大而全、小而全，不愿 將物流業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性企業(yè)完成， 造成低水平的重復(fù)建設(shè)， 流 通成本居高不下，第三方大型龍頭物流專業(yè)企業(yè)難以形成，參與國際競爭的主體實力無法增強(qiáng)。（3 ）設(shè)備老化，技術(shù)落后，致使現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度緩慢 批發(fā)零售業(yè)、倉儲業(yè)和交通運輸業(yè)等物流主體行業(yè)現(xiàn)有倉庫 設(shè)施陳舊，設(shè)備老化，從事現(xiàn)代物流的技術(shù)含量不高，管理思想 和信息化管理手段落后，還不能有效地運用網(wǎng)絡(luò)信息和電子技術(shù) 進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)管理。（4 ）人才缺乏，難以保證現(xiàn)代化物流業(yè)高起點和高水平發(fā)展由于生產(chǎn)和流通企業(yè)中的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對現(xiàn)代物流業(yè)的作用認(rèn)識不到位，使物流知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作相

20、對滯后，造成某某物流業(yè)專業(yè)人才匱乏。233 某某現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展重點（1）構(gòu)筑現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展平臺建立政策引導(dǎo)和宏觀調(diào)控為主的政策平臺。成立物流產(chǎn)業(yè)專門協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，加大物流業(yè)的管理力度，研究制定扶持物 流產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策措施和法律法規(guī)，為物流業(yè)發(fā)展提供競爭公平、 運作規(guī)范、服務(wù)優(yōu)良的外部環(huán)境。本著“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、注重協(xié)調(diào)、做好服務(wù)”的工作思路，市商貿(mào)委協(xié)調(diào)規(guī)劃、計委、土地、財政、稅務(wù)、交通等政府職能部門研究制定推進(jìn)某某現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策， 清除地方保護(hù)主義，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各行業(yè)主管部門責(zé)任和義務(wù)， 落實 規(guī)劃任務(wù)。發(fā)布某某物流園區(qū)、物流配送中心建設(shè)指南，貫徹執(zhí)行國家物流產(chǎn)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立物流

21、設(shè)施開發(fā)運營招標(biāo)制度， 引導(dǎo) 社會各種所有制成份合理投資，允許外資投資物流產(chǎn)業(yè)。鼓勵物流企業(yè)擴(kuò)大物流經(jīng)營范圍和提升服務(wù)內(nèi)容，對入 駐物流園區(qū)企業(yè)、第三方物流企業(yè)和物流配送中心企業(yè)的建立和 發(fā)展給予積極支持；物流企業(yè)開展集裝箱運輸和自有鐵路專用線 裝卸業(yè)務(wù)，要依照市場經(jīng)濟(jì)原則，規(guī)范運作，合理分擔(dān)相關(guān)費用。利用國家經(jīng)貿(mào)委旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金、政府貼息、 物流園區(qū)土地出讓金返還等， 多方籌措物流業(yè)發(fā)展資金； 設(shè)立某 某“現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展基金”，加大對外開放力度，招商引資，優(yōu) 化、完善某某投資環(huán)境。（2）高水平、高起點的建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)現(xiàn)代化水平為主的要素平臺著眼于現(xiàn)代物流鏈?zhǔn)焦芾硐到y(tǒng)各個環(huán)

22、節(jié)服務(wù)功能的增強(qiáng) 和技術(shù)水平的提高，對倉儲、運輸、加工、配送、包裝、網(wǎng)絡(luò)服 務(wù)等物流要素運用現(xiàn)代化電子信息技術(shù)進(jìn)行更新改造，為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。適應(yīng)建設(shè)某某市發(fā)展的需要，進(jìn)一步加快城市運輸基礎(chǔ) 設(shè)施特別是公路建設(shè)速度，消除城市交通“瓶頸”，提高鐵路、公路、航空之間協(xié)調(diào)配合和服務(wù)社會功能。配合某某公用信息交互平臺建設(shè)，著手某某電子商務(wù)交 易平臺的建立，加快現(xiàn)代信息技術(shù)在物流企業(yè)中的應(yīng)用步伐。引導(dǎo)、鼓勵現(xiàn)代物流企業(yè)運用電子信息技術(shù)進(jìn)行改造，提升物流企業(yè)信息技術(shù)普及程度和應(yīng)用水平； 擴(kuò)展、延伸物流企業(yè)供應(yīng)鏈的 范圍和半徑，通過電子網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)信息流、商流、資金流的有效結(jié) 合。改造、盤活、挖潛

23、傳統(tǒng)物流企業(yè)閑置資產(chǎn)，優(yōu)化、整合 社會閑散物流資源。與此同時，要加強(qiáng)現(xiàn)代化物流技術(shù)的普及， 推廣運用現(xiàn)代物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高物流管理標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平。根據(jù)某某城市總體規(guī)劃布局要求，積極有序的建立布局合理、功能完備、運轉(zhuǎn)高效的現(xiàn)代物流配送系統(tǒng)，使物流園區(qū)物流中心配送中心等設(shè)施建設(shè)均衡，功能互補。建立具有較大規(guī)模、較強(qiáng)競爭能力的企業(yè)主體平臺某某物流業(yè)要以提高和完善物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)為目標(biāo)，在抓好現(xiàn)有物流資源整合的基礎(chǔ)上，重點引進(jìn)國內(nèi)外品牌企業(yè)， 實現(xiàn)物流資源的合理配置，積極引導(dǎo)原來屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯(lián)運、集裝箱運輸以及批發(fā)零售業(yè)依照市場化原則，運用 改組聯(lián)合、收購兼并、股份合作、租賃承包、

24、分塊搞活等多種形 式和辦法進(jìn)行資產(chǎn)重組，提升傳統(tǒng)物流企業(yè)服務(wù)功能，扶持產(chǎn)生一批現(xiàn)代物流專業(yè)公司和配送公司，并做強(qiáng)、做大3-5家具有較強(qiáng)競爭實力的第三方物流企業(yè)。重點引進(jìn)國內(nèi)外品牌連鎖、物流企業(yè)在某某市設(shè)立物流配送中心、入駐物流園區(qū)以及與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)手開展現(xiàn)代物流經(jīng) 營；采取積極的扶持政策，鼓勵國內(nèi)外品牌企業(yè)投資物流基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。積極扶持和培育第三方物流專業(yè)企業(yè)集團(tuán) ，引導(dǎo)其改造 現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)揮其信息網(wǎng)絡(luò)和倉儲優(yōu)勢， 運用市場經(jīng)濟(jì)的規(guī) 律和手段，實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。項目建設(shè)的必要性發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于增強(qiáng)某某綜合服務(wù)功能現(xiàn)代物流業(yè)作為新世紀(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點，其發(fā) 展水平已經(jīng)成為衡量一個城

25、市綜合服務(wù)功能強(qiáng)弱的重要標(biāo)志， 某 某亟需通過現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展來進(jìn)一步提高城市服務(wù)企業(yè)、 服務(wù) 群眾的社會功能，從而提升城市的綜合實力和競爭力。（2）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于整合某某市物流資源現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)集倉儲、運輸、配送、信息服務(wù)等多功能于一 體，打破行業(yè)限制，協(xié)調(diào)部門利益，對于優(yōu)化社會資源配置，整 合閑散物流資源具有積極的促進(jìn)作用。現(xiàn)代物流企業(yè)通過物流社 會資源的最佳配置，最大限度的降低流通成本， 實現(xiàn)物流運作的 高效體系，取得物流資源的最佳效益。（3）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高某某社會化信息水平網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心內(nèi)容和技術(shù) 保障，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與物流產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，可以有效

26、的提高現(xiàn)代物流企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息現(xiàn)代技術(shù)向傳統(tǒng)企業(yè)管 理的滲透，從而提高企業(yè)管理檔次和水平。（4）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益現(xiàn)代物流業(yè)的主要優(yōu)勢就是實現(xiàn)商流、物流、資金流的結(jié)合， 其現(xiàn)代化的倉儲、運輸、分揀、包裝技術(shù)有利于企業(yè)迅速提升管 理水平，降低經(jīng)營成本，在時間和空間上實現(xiàn)高效、低耗，加快 與國外先進(jìn)管理技術(shù)成果的嫁接。 同時，物流業(yè)的發(fā)展對于開拓 市民視野、改善市民消費觀念和購物習(xí)慣、 擴(kuò)大市民社會交往區(qū) 域也具有積極的引導(dǎo)作用。第三章 項目建設(shè)地點的選擇及建設(shè)條件項目選址項目建設(shè)場址選于北太平河以南、鐵路以北、某某市二環(huán)西 路以西、七支渠以東區(qū)域。后因高

27、速鐵路選址的原因，項目重新 選址于二環(huán)西路以西、美里東路以東、繞城高速公路以南、美里 路以北。項目用地位于某某民營科技產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)，分別屬于某某市槐蔭區(qū)西沙村、劉七溝村和天橋區(qū)大魏村等所有。某某民營科技產(chǎn)業(yè)園經(jīng)某某省人民政府批準(zhǔn)成立，其調(diào)整后的總體規(guī)劃已經(jīng)某某市政府批復(fù)。某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心用地已列入某某民營科技產(chǎn) 業(yè)園土地利用總體規(guī)劃， 規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，但現(xiàn)狀大部分為 農(nóng)用地及部分村辦企業(yè)用地。場地東部有某某一汽重聯(lián)汽車銷售公司、一汽某某中轉(zhuǎn)庫、 某某生產(chǎn)資料市場、大魏鋼材市場、某某創(chuàng)斯特玻璃機(jī)器有限公 司、某某巨力電工設(shè)備公司等 10家企業(yè)。建設(shè)條件某某位于某某省中部，地理位置介于北緯

28、36 01 x至37 32、東經(jīng)116 11 x至117 44 /之間，面積8177平方公里。 南部為泰山山地，與列入世界自然文化遺產(chǎn)的泰山相鄰， 北部為 黃河平原，與中華民族母親河黃河相依，地勢南高北低，地 形復(fù)雜多樣。周邊與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等城 市相鄰。某某現(xiàn)轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清六區(qū)和平陰、 濟(jì)陽、商河三縣及章丘市。全市共設(shè)54個街道辦事處，65個鄉(xiāng)， 4657個行政村。一、交通條件1、公路：場址東臨二環(huán)西路，北靠某某繞城高速公路北線， 與濟(jì)清、京福、京滬、濟(jì)泰、濟(jì)德、濟(jì)聊高速公路連接，通往省 內(nèi)外各地。2、鐵路：場址與規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路相鄰，某某鐵路

29、 貨場西編組站于場址西南部，鐵路運輸條件得天獨厚。3、機(jī)場：場址距某某國際機(jī)場約 30公里，空港運輸便利。4、城市交通：場址東側(cè)二環(huán)西路為城市主干路，南側(cè)美里路東段規(guī)劃為城市次干路。場址距市中心約8公里，附近有73、114路公交車通過，公共交通方便。二、工程地質(zhì)及水文、氣象條件1、工程地質(zhì)與水文條件場地尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探。2、地震烈度地震基本烈度為6度。3、當(dāng)?shù)貧庀髼l件某某市屬暖溫帶半濕潤大陸性季節(jié)氣候，其特征是季風(fēng)氣候明顯，四季分明，冬冷夏熱，雨量集中。冬季長近 5個月，夏季 近4個月，春秋兩季均不足2個月，全年降水的60%集中在夏季。 據(jù)1951-1990年氣象資料，該市具體氣象數(shù)據(jù)如下：1

30、.風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向:SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向:ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向:SSW2.風(fēng)速冬季平均風(fēng)速:3.2M/S夏季平均風(fēng)速:2.8 M/S3.氣溫年平均氣溫：14.3 C極端最咼氣溫:42.5 C極端最低氣溫:-19.7 C4.相對濕度最冷月平均：54%最熱月平均：73%全年平均：59%5.降水量年平均：6000mm年最大：723.7mm時最大：96mm最大積雪厚度：190mm最大凍土深度：440mm二、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀1、供電（1）供電電源場址東南部有某某供電局美里湖 22萬伏變電站。場址附近 有美河、美吳10KV高壓供電線路通過，項目用電可由此引入。（2）用電負(fù)荷項目用電主要為照明用地和動力用電，初

31、步估算，項目總用電負(fù)荷約為20000KVA在綜合功能區(qū)和加工配送區(qū)各建設(shè)一座 變配電室，并根據(jù)各功能區(qū)的需要分別設(shè)置 400-1250KVA的變壓 器，降壓后分別向各功能區(qū)供電，以縮短供電距離和減少供電損耗。（3）線路敷設(shè)供電電纜沿區(qū)內(nèi)道路埋地敷設(shè)，建筑物內(nèi)板、墻內(nèi)暗敷。各功能區(qū)分設(shè)配電箱，供電電壓為 220V/280V。2、供水（1）水源項目用水由場區(qū)東部供水管網(wǎng)接入。 水源來自某某自來水公 司黃河第二水廠供水管網(wǎng)。 沿區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)供水管道， 在綜合功 能區(qū)內(nèi)設(shè)調(diào)壓站和泵房，以供經(jīng)營、生活、綠化等用水。（2）用水量估算項目用水主要為經(jīng)營、生活用水和農(nóng)藝、綠化用水。經(jīng)營用水按120立方米/日計

32、入。生活用水：項目勞動定員為400人，用水定額按120升/人* 日測算，項目生活日用水量約為 48立方米。農(nóng)藝、綠化用水：日用水量約為 100立方米。未預(yù)見用水量按以上用水量的 10%+算，日用水量為 26立 方米。項目總用水量為294立方米/日。3、排水項目排水實行雨污分流制。場地內(nèi)根據(jù)地形和路網(wǎng)特點，沿道路敷設(shè)雨水管網(wǎng)，雨 水沿區(qū)內(nèi)道路和雨水系統(tǒng)匯集后排入雨水管網(wǎng)。項目運營中產(chǎn)生的污水經(jīng)沉淀處理后，納入場區(qū)污水管 網(wǎng)統(tǒng)一排入城市污水管網(wǎng)。場址東北部有某某興濟(jì)河污水處理 廠，項目污水可排入污水處理廠管網(wǎng)。4、通信該區(qū)域?qū)偈须娦啪只笔a分局管轄， 通訊可向分局申請辦理接 入。某某市具有優(yōu)勢的地理

33、區(qū)位、交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，交通運輸狀況不斷發(fā)展和完善，以形成了以鐵路、公路、航空為主的綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)體系，交通運輸?shù)?樞紐優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。項目各功能區(qū)建筑物內(nèi)根據(jù)管理及經(jīng)營 需要電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)接線插座，申請拉入外線電話及寬帶接入，以方便通訊聯(lián)絡(luò)和信息交流。5、空調(diào)采暖通風(fēng)綜合功能區(qū)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)， 解決 夏季降溫和冬季采暖需要。倉儲區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑內(nèi)要安裝排氣扇、 通風(fēng)窗等通風(fēng)設(shè)施，以保證室內(nèi)空氣的 流通。6、消防項目各區(qū)建筑物四周按規(guī)定設(shè)消防通道，以供消防車通過。 消防設(shè)獨立給水系統(tǒng)，供水水壓 PN 0.2Mpa。綜合功能

34、區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)安裝自動噴淋系統(tǒng)， 設(shè)置煙感報警器。倉儲區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑根據(jù) 需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和 DN100地下式消火栓，配備滅火箱 及滅火器具。第四章項目建設(shè)規(guī)劃方案規(guī)劃依據(jù)（1）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（2）中華人民共和國城市規(guī)劃法（3）中華人民共和國土地管理法（4） 工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）國土資發(fā)2004232 號（5）某某城市總體規(guī)劃（6）某某省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃指導(dǎo)思想及設(shè)計特點1、規(guī)劃指導(dǎo)思想（1）項目規(guī)劃嚴(yán)格按照某某市總體規(guī)劃要求，充分結(jié)合規(guī) 劃用地的地形地貌，合理布置空間組織，力求創(chuàng)新，體現(xiàn)現(xiàn)代廠 區(qū)的特色。（2）建筑群體的

35、平面布局，利用規(guī)劃用地原有的自然地形 地貌，著意于建筑環(huán)境的協(xié)調(diào)以及建筑和綠化環(huán)境的進(jìn)一步美化，構(gòu)筑場區(qū)內(nèi)不同的建筑功能組團(tuán)，為企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營提供良好的條件。（3）堅持“以人為本”的原則，考慮到場區(qū)建設(shè)的要求，利用本項目有力的地理位置等優(yōu)勢。（4）項目整體規(guī)劃采用功能分區(qū)優(yōu)化，既做到方案一次性 規(guī)劃，有力于項目的建設(shè)。（5 ）充分利用原有的自然環(huán)境和市政設(shè)施，突出整個場區(qū) 的科技、生態(tài)、環(huán)保等的特色。2、設(shè)計特點（1）充分利用現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行合理的規(guī)劃，實現(xiàn)整 個場區(qū)的總體布局。（2）充分利用周邊的自然環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)、科技、環(huán)保等 的特點。（3）在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上，完善場區(qū)的功用配套設(shè)施

36、。（4）在價格合理，保證質(zhì)量的前提下，推廣應(yīng)用國家鑒定 認(rèn)可的新技術(shù)、新工藝。4.3某某城總體規(guī)劃某某城是集某某省確定的省名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品綜合展示交易中心綜合項目，是某某市“十二五”期間確定規(guī)劃建設(shè)的大型農(nóng)業(yè)龍 頭企業(yè)項目，是經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)立項的國家農(nóng)業(yè)重點項目，項目總規(guī)劃用地1477畝，規(guī)劃建筑面積85.93萬平方米，總投資 額約18億元人民幣。項目分三塊建設(shè)，第一塊用地面積52.96公頃，第二塊用地面積 9.54公頃，第三塊用地面積為 35.97公 頃。某某城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):名稱單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積公頃98.47規(guī)劃道路面積公頃4.12可建設(shè)用地面積公頃85.93城市綠化帶公頃8.42總建

37、筑面積萬平方米93.02容積率1.08建筑密度%31.84綠地率%32.58(1)建筑物規(guī)劃布局“某某城”建設(shè)項目充分利用規(guī)劃用地的地形地貌特征，結(jié)合城市規(guī)劃和項目周邊環(huán)境，用簡捷寬敞的路網(wǎng)將整個某某城劃 分為某某農(nóng)貿(mào)城、某某物流園、某某農(nóng)博園、某某花城四大功能 板塊。本著靠近主要公路和城市規(guī)劃道路的原則，某某農(nóng)貿(mào)城和某 某物流園分別設(shè)置在地塊的南側(cè)和東北側(cè)， 某某花城和農(nóng)博園布 置在某某城的西側(cè)，清靜、自然、和諧。某某農(nóng)貿(mào)城定位為全國一流的名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品集散地，集冷藏、 展示展銷、加工配送與一體，未來成為某某省農(nóng)產(chǎn)品的價格指導(dǎo) 和形成中心、交易中心、加工配送于一體，未來成為某某省農(nóng)產(chǎn) 品的價格指

38、導(dǎo)和形成中心、 交易中心及信息中心；某某物流園目 標(biāo)是建成某某省信息化與現(xiàn)代化最高的第三方物流樞紐；某某農(nóng)博園集農(nóng)具博覽、農(nóng)藝觀光、農(nóng)業(yè)體驗與一體，擬建成全國第一 個以農(nóng)業(yè)生態(tài)和農(nóng)業(yè)文化博覽為主題的生態(tài)園區(qū)；某某花城定位為某某市西北部獨具特色的具有歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)格調(diào)的高品質(zhì)住 宅小區(qū)。（2）道路交通系統(tǒng)主干道采用人行道與車行道分開建設(shè)，做到人車分流，保證貿(mào)易中心內(nèi)部的道路安全，次干道以及建筑物前小路曲徑通幽， 盡顯人性化、田園化。（3）綠化場區(qū)綠化按集中和分散相結(jié)合的原則設(shè)置，農(nóng)藝景觀帶以農(nóng)作物園藝種植為主，其余區(qū)域以綠地和樹木為主。 場地道路兩側(cè) 種植特色喬木，隔離噪音和粉塵。草坪、花卉根據(jù)場

39、地地形和周 邊建筑物特色布置，形成疏密有致、層次分明、布局合理的綠色 空間體系。綜合功能區(qū)前布置入口廣場，建設(shè)公共綠地，種植優(yōu)質(zhì)草坪， 建造優(yōu)美的廣場雕塑和園藝小品，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化的相互滲透， 創(chuàng)造舒適宜人的入口空間。某某國際物流園規(guī)劃方案物流園是某某省信息化與現(xiàn)代化最高的第三方物流樞紐，規(guī)劃占地34.46公頃，總建面積28.5萬平方米。名稱主要產(chǎn)品類型面積(萬平方米)建筑結(jié)構(gòu)物流港物流信息交易中心2.6主體磚混、部分框架倉儲、加工配送用房22.6鋼結(jié)構(gòu)為主、部分磚混某某城商務(wù)酒店3.2磚混物流園綜合辦公樓磚混聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.1磚混28.54.5 信息網(wǎng)絡(luò)專項(1)電子結(jié)算系統(tǒng)電子結(jié)算系統(tǒng)

40、是物流園業(yè)務(wù)管理平臺的核心，它掌握物流園內(nèi)全部交易信息和供求信息，便于為入住商戶提供服務(wù)，建立科 學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)算和交易方式，滿足交易管理、資金結(jié)算及市場各 項費用的收繳。同時，電子結(jié)算系統(tǒng)的建立，為信息發(fā)布提供準(zhǔn) 確及時的交易信息和供求信息。電子結(jié)算系統(tǒng)以本地IC卡交易為主，異地網(wǎng)上交易為輔。同時系統(tǒng)還要提供快捷的交易結(jié)算， 最大限度地提高交易效率。專 孚 耳 烏 總 耳電子結(jié)算系統(tǒng)示意圖(2)內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)，主要包括辦公自動化系統(tǒng)、 人力資源管 理、物業(yè)管理、物流配送管理、停車場收費管理、門禁系統(tǒng)、客 戶服務(wù)中心、背景音樂/廣播系統(tǒng)和會議中心。內(nèi)部綜合管理系 統(tǒng)凌駕于市場內(nèi)

41、部的局域網(wǎng)系統(tǒng)之上，是一個綜合的軟件平臺系統(tǒng)。通過這個平臺可以實現(xiàn)市場內(nèi)部信息橫向和縱向的共享，依靠計算機(jī)系統(tǒng)的高性能的處理能力、 海量的存儲性大大節(jié)省了交 易中心內(nèi)部的管理成本，降低交易中心在人力資源管理方面的投 入，使交易中心的管理邁上一個新的臺階。jW占禪ft尸至糾呷務(wù)竝峠1 M JKjWE Si*衛(wèi)樂Hl:*.J_. d-J-J轉(zhuǎn)叩 WH Mill 1* 4 Tft ft*!* J j VL_?:跖円 h交易中心內(nèi)部綜合管理示意圖（3）電子商務(wù)系統(tǒng)電子商務(wù)是通過電子方式進(jìn)行的商務(wù)活動。 這里的電子方式 包括電子數(shù)據(jù)交換（EDI）、電子支付（EFT）、電子訂貨系統(tǒng)、電 子郵件、電子公告系

42、統(tǒng)等。雖然電子商務(wù)在我國處于起步階段， 但隨著我國物流軟硬件設(shè)施的不斷完善，以及電子支付手段在我 國的發(fā)展日益成熟，電子商務(wù)應(yīng)用環(huán)境將會很快得到提高。與傳統(tǒng)的商務(wù)形式相比，電子商務(wù)有以下幾個優(yōu)點： 一是市 場全球化。不論身處何處，只要通過互聯(lián)網(wǎng)的連接，就可成為上 網(wǎng)企業(yè)的客戶；二是交易快捷化，電子商務(wù)能在世界各地瞬間完 成傳遞與計算機(jī)自動處理，而且無需人員干預(yù)，加快了交易速度； 三是節(jié)約費用，電子商務(wù)是在商務(wù)活動的全過程中， 通過人與電 子通訊方式的結(jié)合，極大地提高商務(wù)活動的效率， 減少不必要的 中間環(huán)節(jié)，四是交易標(biāo)準(zhǔn)化，電子商務(wù)的操作要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行。對于物流園來說，市場規(guī)模大，日交易量

43、高，涉及到物流、 商流、資金流、信息流，采取傳統(tǒng)的交易方式，交易復(fù)雜。隨著 項目加工配送的建設(shè)和果品檢測力度的加大，綠色新鮮果品和加工品更易于被人們接受，入住企業(yè)的業(yè)務(wù)往來頻繁， 更易于采取 電子商務(wù)這種先進(jìn)的交易方式。交易中心電子商務(wù)系統(tǒng)示意圖安全監(jiān)控系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)是安全技術(shù)防范體系中的一個重要組成部分，是一種先進(jìn)的、防范能力極強(qiáng)的綜合系統(tǒng)。 它可以通過遙控攝像 機(jī)及其輔助設(shè)備(鏡頭、云臺等)直接觀看被監(jiān)視場所的一切情 況。具體儀器設(shè)備包括攝像機(jī)、線路、控制中心監(jiān)控臺。該系統(tǒng) 能夠?qū)灰字行牡母鱾€交易區(qū)、綜合辦公大樓、網(wǎng)絡(luò)中心、結(jié)算 中心等場所進(jìn)行監(jiān)控，隨時掌握監(jiān)控區(qū)域內(nèi)人員活動情況， 檢

44、查 各個重點部位的安全情況，提前發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理突發(fā)事件。第五章 項目實施進(jìn)度安排項目進(jìn)度安排的依據(jù)（1）建筑安裝工程工期定額（2）項目詳細(xì)規(guī)劃方案項目實施的進(jìn)度安排本項目本著早建設(shè)、早收益的原則，抓緊項目的實施?？尚?性研究報告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，在施工圖設(shè)計階段，同時進(jìn)行有關(guān)設(shè)備、 材料的考察采購工作。在土建施工的同時做好裝飾工程的準(zhǔn)備工 作。物流園建設(shè)期為5年，從2012年5月始到2017年5月結(jié)束。 分三期建設(shè)：第一期建設(shè)期為 2年；第二期建設(shè)期為2年；第三 期建設(shè)期為1年。具體進(jìn)度為：第六早項目組織管理與運作項目組織管理項目的組織結(jié)構(gòu)設(shè)

45、計組織設(shè)計的原則符合國家和地方政府有關(guān)文件規(guī)定，利于項目的正常運 行；發(fā)揮本項目技術(shù)優(yōu)勢，體現(xiàn)項目建設(shè)的科學(xué)性、整體性、高效性；精簡、效能、統(tǒng)一，有利于提高管理水平、工作效率和 經(jīng)濟(jì)效益。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計總經(jīng)理指導(dǎo)監(jiān)督委員會6.1.2 部門分工總經(jīng)理總經(jīng)理對項目的建設(shè)進(jìn)行決策和監(jiān)督。項目建設(shè)所有重大決策都由公司總經(jīng)理做出，工作進(jìn)度及工作安排都必須及時向總經(jīng) 理匯報。指導(dǎo)監(jiān)督委員會項目指導(dǎo)監(jiān)督委員會人員由總經(jīng)理任命， 向上直接對總經(jīng)理 負(fù)責(zé)，向下對項目的建設(shè)和運營行使指導(dǎo)監(jiān)督職能， 并管理調(diào)控 各職能部門，保證項目正常運行。各職能部門財務(wù)部統(tǒng)籌安排到位資金，做好資金預(yù)算；規(guī)劃各分部項目建設(shè)資 金流，

46、做好項目運營期間的財務(wù)工作；評價財務(wù)狀況，考核發(fā)放 建設(shè)工作人員的工資。人力資源部依照國家和某某省有關(guān)政策， 負(fù)責(zé)人員的招聘和培訓(xùn)，研究 制定各項勞動力資源的管理方法，制定具體可行的管理措施。對 項目建設(shè)工作人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和協(xié)調(diào)。工程部對工程建設(shè)涉及的各類基本建設(shè)項目進(jìn)行統(tǒng)一籌劃和規(guī)劃 布局，做好項目的招標(biāo)工作，配合設(shè)計單位和監(jiān)理單位以確保工 程質(zhì)量，并協(xié)調(diào)各項目部之間的關(guān)系， 保證項目建設(shè)的順利進(jìn)行。綜合部負(fù)責(zé)廠區(qū)的日常清潔維護(hù)、垃圾清理；物管修繕、維護(hù)，公 共機(jī)電設(shè)施等的日常維護(hù)及故障的及時處理；公共綠化的保養(yǎng)、 修整；在項目開工后，負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。保衛(wèi)處主要負(fù)責(zé)項目建設(shè)區(qū)

47、內(nèi)的財產(chǎn)安全、24小時安全巡邏和交通管理；消防監(jiān)控及工程安全監(jiān)控工作。員工招聘和培訓(xùn)621員工招聘項目員工主要是采用向社會公開招聘的方式，職工上崗前進(jìn)行專業(yè)技術(shù)、文化素質(zhì)和安全培訓(xùn)，考核合格后上崗。本項目正 常經(jīng)營年間預(yù)計招聘員工總數(shù)約為400人。員工培訓(xùn)針對決策層領(lǐng)導(dǎo)，要求懂管理、會經(jīng)營、有較全面的企 業(yè)管理經(jīng)營才能，觀念創(chuàng)新能力強(qiáng)。培訓(xùn)的目的是不斷地全面提 高政策理論水平和經(jīng)營管理水平，以進(jìn)修、自學(xué)為主。中層管理人員要求懂技術(shù)、懂管理、有一定的知識才能， 以組織業(yè)余進(jìn)修、帶職學(xué)習(xí)及自學(xué)為主。普通員工經(jīng)考試考核后競爭上崗，上崗后采取崗位培訓(xùn)、現(xiàn)場培訓(xùn)、業(yè)余培訓(xùn)、脫產(chǎn)學(xué)習(xí)等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)。對

48、一些技術(shù)性較強(qiáng)和關(guān)鍵性崗位的員工， 采取定期強(qiáng)化培訓(xùn)的辦法， 從中 選拔一些骨干和管理人員。6.3 項目的定位6.3.1項目市場定位（1）國際化、市場化、人文化、生態(tài)化及科技化的物流中 心；（2）以農(nóng)產(chǎn)品物流為依托，集加工倉儲、流通、加工、娛 樂于一體的物流科技園；（3）國內(nèi)外眾多知名第三方物流企業(yè)進(jìn)軍某某市物流市場 的平臺。6.2.2項目功能定位項目建成后將實現(xiàn)“一流三網(wǎng)，十大功能”的目標(biāo)。（1）“一流三網(wǎng)”一流是指以訂單信息流為中心， 三網(wǎng)分別是指全球供應(yīng)鏈資 源網(wǎng)絡(luò)、全球配送資源網(wǎng)絡(luò)和計算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)。（2）十大功能貨物集散功能：接收到達(dá)貨物，并進(jìn)行分揀集中，向外 發(fā)送；貨物倉儲功能：提供

49、果品專業(yè)化、高水平的倉儲服務(wù)；配送功能：建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，同時整合社會配送資源，提供物流配送業(yè)務(wù)；流通加工功能：建設(shè)以農(nóng)產(chǎn)品深加工為主的流通加工中心； 口岸功能：設(shè)置海關(guān)、衛(wèi)檢等機(jī)構(gòu)，為商家提供儲存、 保管、運輸、加工、貨代等服務(wù)；商品檢驗：農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)殘檢驗檢測、質(zhì)量檢驗、動植物檢 疫等；物流信息服務(wù)：建設(shè)物流公共信息平臺、完善物流信息 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，通過信息系統(tǒng)完成物流狀態(tài)查詢、物流過程跟蹤等內(nèi)容，提高工作準(zhǔn)確性以及工作效率，簡化手續(xù)；物流咨詢與培訓(xùn)：物流系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計、物流培訓(xùn)、物流項目咨詢等；商品展示的商流功能：建設(shè)展示大廳，為國內(nèi)外商家提 供良好的展銷場所；電子商務(wù)的輔助功能：借助發(fā)達(dá)

50、的 in ternet，實施網(wǎng)上交6.3項目的市場運作6.3.1項目的運作模式本項目工業(yè)、商業(yè)區(qū)域擬采用招商租賃的方式，居住生活區(qū)擬采用出售方式進(jìn)行市場運作。6.3.2項目宣傳和招商引資充分利用公告、報紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)、廣播等現(xiàn)代化媒體工具，加大宣傳力度。在項目建設(shè)階段，使政府充分認(rèn)識到項目的輻射和帶動作用，加大政策支持力度，營造大市場的氛圍。在市場培育階段，宣傳的同時加大信息功能建設(shè)，使商家充分認(rèn)識到項目的比較優(yōu)勢和項目的良好發(fā)展前景，吸引商家進(jìn)行投資和合作；開啟多元化的經(jīng)營模式，制定各種市場優(yōu)惠政策， 廣招客源。6.3.3項目招商引資(1 )目標(biāo)客戶的鎖定國內(nèi)從農(nóng)產(chǎn)品交易的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企

51、業(yè)；國內(nèi)外從事農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)；國內(nèi)外從其他產(chǎn)品交易的第三方物流企業(yè)。(2)招商區(qū)域根據(jù)地以某某為中心的某某半島地區(qū)；東進(jìn)以上海、南京為中心的華東地區(qū)；北上以北京為中心的華北地區(qū)、以沈陽為中心的東北地區(qū);南下以深1、廣州為中心的華南地區(qū)，以武漢為中心的華中地區(qū)，以重慶為中心的西南地區(qū);海外一一香港、臺灣、韓國、日本、美國、歐盟等國家和地區(qū)第七章環(huán)境影響、節(jié)能、安全生產(chǎn)與消防環(huán)境影響分析場址環(huán)境現(xiàn)狀項目場地位于某某市西北部，大部分為農(nóng)用地，場地內(nèi)有部分建筑物，一期工程用地范圍內(nèi)無建筑物，場址環(huán)境現(xiàn)狀較好。項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響該項目為商貿(mào)流通設(shè)施建設(shè)。在建設(shè)過程中，產(chǎn)生的粉塵、 噪聲及部分建

52、筑垃圾會對周圍環(huán)境造成一定的影響。建成投入運營后，項目主要排放物為生活及經(jīng)營產(chǎn)生的污水和固體廢棄物， 對環(huán)境影響較小，采取必要的防治措施，即可達(dá)到規(guī)定的環(huán)保要 求。環(huán)境保護(hù)措施一、環(huán)保依據(jù)及采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法2、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-963、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-934、 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB19297-965、 生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) GJ25.1-896、 糞便無害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) GB7957-877、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-96&某某市建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法二、主要污染源和污染物該項目建成投入運行后， 主要污染物為生活及經(jīng)營污水、固

53、體廢棄物及車輛設(shè)備產(chǎn)生的廢氣、噪聲等。三、主要環(huán)保治理措施1、廢水該項目排水主要為生活污水和經(jīng)營污水，不含有毒、有害物質(zhì)，經(jīng)沉淀處理后可排入污水管網(wǎng)。2、固體廢棄物項目各種生活垃圾等固體廢棄物，由衛(wèi)生保潔人員及時收 集、分類處理。區(qū)內(nèi)建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運站和公廁，設(shè)環(huán)衛(wèi)保潔部門專 門保持區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，廢棄物、垃圾等隨時清運。3、噪聲噪聲主要有車輛、機(jī)械及空調(diào)設(shè)備等產(chǎn)生。對車輛、機(jī)械規(guī) 范管理，合理操作，并在場地內(nèi)根據(jù)需要劃定禁鳴區(qū)，設(shè)置禁鳴 標(biāo)志。對噪聲設(shè)備米取消音、隔音處理。4、廢氣廢氣主要由運輸車輛和裝卸機(jī)械產(chǎn)生。為減少廢氣排放，降低廢氣污染，保持場地內(nèi)道路交通流不堵塞，進(jìn)出機(jī)械、車輛發(fā) 揚排放必

54、須達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。四、項目施工過程中的環(huán)境保護(hù)項目實施時應(yīng)根據(jù)環(huán)保有關(guān)規(guī)定要求，結(jié)合項目所處地理位置，制定相應(yīng)的環(huán)保措施，以防止或減輕粉塵、噪聲、振動、建 筑垃圾等對周圍環(huán)境的污染和危害。項目竣工后，應(yīng)立即修整和恢復(fù)在建設(shè)過程中受到破壞的環(huán)境。7.1.4 環(huán)境影響的評價該項目產(chǎn)生的污染物較少，經(jīng)環(huán)保治理后，可達(dá)到環(huán)保要求， 對周圍環(huán)境污染影響較小。7.2 節(jié)能、節(jié)水措施721節(jié)能措施按照建筑節(jié)能設(shè)計要求，該項目擬采取以下節(jié)能措施：一、在設(shè)計和建設(shè)中，按照建筑節(jié)能法規(guī)，采用節(jié)能型新技 術(shù)、新材料，在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)能材料避免浪 費。二、所有設(shè)備均選用符合國家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。三、選用

55、節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈 具，提高用電效率。四、加強(qiáng)管理，定期對各類設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，及時檢修出 現(xiàn)故障的設(shè)備。722節(jié)水措施項目用水主要是經(jīng)營生活用水和農(nóng)藝綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：項目建設(shè)期合理組織施工，避免對水資源的破壞。采用節(jié)水型設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源消耗。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。定期對設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏 現(xiàn)象，以減少浪費。7.3 勞動安全衛(wèi)生消防衛(wèi)生防護(hù)項目經(jīng)營過程中，應(yīng)按照中華人民共和國傳染病防治法、 中華人民共和國食品衛(wèi)生法 及其它相關(guān)條例的要求，制定嚴(yán) 格的衛(wèi)生管理

56、辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，以確保衛(wèi)生、潔凈 的良好環(huán)境。對難保訴場所和食品、藥品、化學(xué)品存儲區(qū)域及餐 飲住宿的地方要特別加強(qiáng)衛(wèi)生防護(hù)工作，專人衛(wèi)生保潔，定期進(jìn)行消毒。安全措施依據(jù)國家對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，注意對工作人員的安全保護(hù)，對經(jīng)營過程中可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、 機(jī)械、車輛傷害等事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施。所有電氣設(shè)備的安全性 能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)和要求，操作人員必須進(jìn)行安全 技術(shù)培訓(xùn)，建立健全安全操作規(guī)程。同時，加強(qiáng)對工作人員和入 區(qū)業(yè)戶的安全生產(chǎn)教育， 按規(guī)定發(fā)放勞保用品，按期檢查督促安 全設(shè)備和安全措施的落實情況，確保管理、經(jīng)營、倉儲安全。733 消防設(shè)施一、火災(zāi)隱

57、患分析項目火災(zāi)隱患主要是儲存物品的火災(zāi)危險性，物品運輸過程中的火災(zāi)危險性和項目用電過程中的火災(zāi)危險性。二、消防設(shè)施按照建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ16-87（ 1997年版）進(jìn)行消 防設(shè)計并配備相應(yīng)消防設(shè)施。1、在場區(qū)布置上，利用現(xiàn)有地形條件，兼顧按期使用要求 和無期發(fā)展規(guī)劃，充分考慮項目行業(yè)特點， 工程建筑物間距滿足 消防要求，建筑物內(nèi)部通道暢達(dá)，寬度及安全出口數(shù)量應(yīng)符合建 筑設(shè)計防火規(guī)范，保證消防道路暢通。2、綜合功能區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)安裝自動噴淋， 設(shè)置煙感報警器。倉儲區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑根據(jù) 需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和 DN100地下式消火栓，并配備滅 火箱和滅火器具。

58、3、根據(jù)規(guī)范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，兩個 消防栓之間間距不大于120米。室外同時設(shè)置必要的消防器具第八章 項目總投資估算項目總投資估算的依據(jù)（1） 某某省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（2001）;（2）某某省建設(shè)工程其他費用定額；（3）項目規(guī)劃方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)。項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目的總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項目在預(yù)備費 中考慮。項目總投資估算項目投資包括建設(shè)期土地費用、 工程前期費用、建安工程費、 建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費、建設(shè)期利息等。農(nóng)博園 作為某某城集農(nóng)具博覽

59、、農(nóng)藝觀光、農(nóng)業(yè)體驗為一體的農(nóng)業(yè)生態(tài) 和農(nóng)業(yè)文物博覽為主體的生態(tài)園區(qū)，主要是為了增加某某城的亮點，綜合服務(wù)和配套的功能。其投入分三部分納入某某花城、某 某農(nóng)貿(mào)城和某某物流園的總投資考慮。8.3.1 土地費用某某城項目總規(guī)劃用地為1477畝，已征地地價為 21萬元/畝。待征地地價為35萬元/畝。某某花城和農(nóng)博園全部在已征土 地上進(jìn)行建設(shè)。物流園總用地34.46公頃，即516.9畝，占已征土地159.45地畝，其余為待征地，地價為 35萬元/畝。農(nóng)博園規(guī) 劃用地面積11.2公頃，即168畝。計入某某物流園部分29.2畝。土地出讓金：159.45畝X 21萬/畝=3348.45萬元357.45 畝

60、X 35 萬/畝=12510.75 萬元農(nóng)博園土地：29.2畝X 21萬/畝=613.2萬元合計：3348.45+12510.75+613.2=16472.2 萬元。8.3.2建安工程費本項目總建筑面積28.5萬，農(nóng)博園部分建筑面積 1.39萬 川。根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合項目實際情況，該項目單 方造價確定如下：框架結(jié)構(gòu)：1600元/ m2；磚混結(jié)構(gòu)：850元/ m2；鋼結(jié)構(gòu)：900元/ m2o根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算項目的工程造價為：物流信息交易中心建筑面積2.6萬川，主體為磚混，部分框架結(jié)構(gòu)。900 元/ m2X 2.6 萬 m2 =2340 萬元倉儲、加工配送用房建筑面積22.6萬m,鋼