《土地市場管理》

1、 第七章 城市土地市場管理第一節(jié) 城市土地市場管理概述第二節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理第三節(jié) 城市土地市場價(jià)格管理第四節(jié) 城市土地市場微觀管理精選ppt第一節(jié) 城市土地市場管理概述 土地市場: 從狹義上講，土地市場是指以土地作為交易對象進(jìn)行交易的場所； 從廣義上講，土地市場是指這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。精選ppt城市土地市場結(jié)構(gòu): 城市土地市場類型結(jié)構(gòu) 城市土地市場層次結(jié)構(gòu) 城市土地市場組織結(jié)構(gòu)精選ppt1 城市土地市場類型結(jié)構(gòu)（1）城市各類用地市場 城市土地利用的數(shù)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)。 城市各類用地市場之間的關(guān)系是通過城市土地各用途之間的競爭來實(shí)現(xiàn)的。 城市各類用地市場包

2、括住宅用地市場、商業(yè)用地市場、工業(yè)用地市場等類型。精選ppt（2）城市土地產(chǎn)權(quán)市場 我國城市土地實(shí)行的是國有制，土地所有權(quán)不允許買賣，所以不存在城市土地所有權(quán)市場。我國城市土地市場實(shí)質(zhì)上就是土地使用權(quán)市場。精選ppt2 城市土地市場層次結(jié)構(gòu) （1）城市土地一級市場 城市土地一級市場是指土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場. 我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。 目前，我國城市土地一級市場存在三種交易方式：出讓、出租和入股，其中，出讓是一種較常用的交易方式，它又包括協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓三種方式；出租

3、仍處于試點(diǎn)階段；入股也只是股份公司土地資產(chǎn)交易的一種方式 精選ppt（2）城市土地二級市場 城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場。 與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。 目前，我國城市二級市場主要存在四種交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股 精選ppt（四）城市土地市場運(yùn)行機(jī)制城市土地市場運(yùn)行機(jī)制包括市場機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制 1 城市土地市場機(jī)制 包括:供需機(jī)制、競爭機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，其核心是競爭機(jī)制。 在市場秩序的形成過程中，市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場秩序能否形成，主

4、要取決于市場機(jī)制能否發(fā)揮作用及其作用程度。精選ppt2 城市土地市場宏觀調(diào)控機(jī)制 由于市場存在缺陷，市場機(jī)制存在失靈的一面，單純依靠市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用不能使市場運(yùn)行到達(dá)有序狀態(tài)。為了維護(hù)城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。精選ppt 市場機(jī)制與宏觀調(diào)控機(jī)制聯(lián)系： 一方面，從市場機(jī)制對宏觀調(diào)控的作用來看，政府宏觀調(diào)控措施的制定必須以市場為依據(jù)，并在市場運(yùn)行中進(jìn)行檢驗(yàn)和糾正，才能提高其科學(xué)性；政府宏觀調(diào)控意圖要通過市場機(jī)制來貫徹，調(diào)控目標(biāo)要在市場運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)。 另一方面，從宏觀調(diào)控對市場機(jī)制的作用來看，國有宏觀調(diào)控為市場運(yùn)行導(dǎo)航，規(guī)定市場的發(fā)展方向，克服市場機(jī)

5、制在利益關(guān)系上的局限性和調(diào)節(jié)活動中的短期性行為；宏觀調(diào)控還可以完善市場運(yùn)行條件，為市場機(jī)制發(fā)揮積極功能提供必要的前提。對企業(yè)而言，市場機(jī)制直接作用于企業(yè)活動，宏觀調(diào)控通過市場機(jī)制間接作用于企業(yè)活動。精選ppt二、城市土地市場管理概述（一）城市土地市場管理的必要性（二）城市土地市場管理的原則(教材)（三）城市土地市場管理的內(nèi)容(教材)精選ppt第二節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理（自學(xué)）一、城市土地市場供需平衡模型與調(diào)控機(jī)制（一）城市土地市場供需平衡的涵義（二）城市土地市場供需平衡模型（三）城市土地市場供需平衡調(diào)控機(jī)制二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”（一）城市土地市場供需調(diào)控的方向（二）

6、城市土地市場供需調(diào)控的時(shí)間（三）城市土地市場供需調(diào)控的力度精選ppt三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具 （一）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃 （二）財(cái)政政策 （三）金融政策四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新土地儲備制度（見教材）（一）土地儲備制度的作用（二）土地儲備制度的組織體制（三）土地儲備制度的內(nèi)容和動作程序精選ppt三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度（一）土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度（二）土地價(jià)格定期公布制度（三）政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償（四）政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)（五）政府對地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)（六）征收土地增值稅（七）

7、土地價(jià)格評估制度（八）土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度（九）土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評級制度精選ppt四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)地價(jià)指數(shù)（一）地價(jià)指數(shù)的定義 地價(jià)指數(shù)是反映土地價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)。它是反映一個城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)。（二）地價(jià)指數(shù)的分類（三）地價(jià)指數(shù)計(jì)算的工作程序精選ppt（四）城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制 城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制涉及到大量的實(shí)地調(diào)查和計(jì)算工作，其主要實(shí)施步驟如下：1 地價(jià)指數(shù)的資料調(diào)查 編制地價(jià)指數(shù)的資料主要有兩大類：一類是城鎮(zhèn)土地市場基本資料，如城鎮(zhèn)社會、經(jīng)濟(jì)和自然情況；當(dāng)?shù)卣芾硗恋厥袌龅挠?/p>

8、關(guān)政策規(guī)定；城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)資料；年度的土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓等市場交易量、成交金額及面積統(tǒng)計(jì)資料，特別是基期土地市場交易資料；城區(qū)各類土地利用現(xiàn)狀面積統(tǒng)計(jì)資料，以及房產(chǎn)市場狀況等資料。另一類是城鎮(zhèn)的地價(jià)水平資料。地價(jià)水平資料包括分土地級別分類型樣點(diǎn)地價(jià)資料以及與地價(jià)測算有關(guān)的參數(shù)等資料。精選ppt 樣點(diǎn)地價(jià)是計(jì)算地價(jià)指數(shù)的重要資料，樣點(diǎn)地價(jià)的準(zhǔn)確性直接影響地價(jià)指數(shù)的精度。樣點(diǎn)地價(jià)資料按照抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行收集，收集原則是：樣點(diǎn)具有地價(jià)水平的代表性；樣點(diǎn)的位置具有穩(wěn)定性，便于長期跟蹤調(diào)查；地價(jià)樣點(diǎn)應(yīng)具有分布均勻性，收集的樣點(diǎn)應(yīng)分布在各級土地區(qū)域；樣點(diǎn)具有替代性，如果某樣點(diǎn)退出，可以選用同一供需圈

9、內(nèi)同類的新樣點(diǎn)替代，并繼續(xù)參加追蹤調(diào)查。地價(jià)指數(shù)樣點(diǎn)調(diào)查是按土地級別、分用地類型分組，再從各組中按隨機(jī)原則和數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求抽選足夠數(shù)量的樣點(diǎn)。樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查的內(nèi)容與宗地地價(jià)評估調(diào)查內(nèi)容基本相同。但是，要注意分別調(diào)查收集報(bào)告期和基期地價(jià)樣點(diǎn)資料。精選ppt2 地價(jià)樣點(diǎn)資料的整理、修正和檢驗(yàn) 樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理是指對樣點(diǎn)地價(jià)以各土地級別為單位按用地類型進(jìn)行分組和修正，使計(jì)算地價(jià)指數(shù)的地價(jià)數(shù)據(jù)具有統(tǒng)一的內(nèi)涵，其內(nèi)涵應(yīng)與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致。樣點(diǎn)地價(jià)資料的修正是根據(jù)影響地價(jià)的因素對樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正，剔除異常數(shù)據(jù)，使樣點(diǎn)具有可比性和可靠性。樣點(diǎn)地價(jià)資料的檢驗(yàn)是指對樣點(diǎn)總體進(jìn)行同一性和方差檢驗(yàn)。精選ppt

10、3 平均地價(jià)的求取 平均地價(jià)是計(jì)算地價(jià)指數(shù)的基礎(chǔ)，由經(jīng)過整理、修正和檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算得到。平均地價(jià)計(jì)算步驟是，先計(jì)算各土地級別中的分類平均地價(jià)，再由各級別的分類平均地價(jià)計(jì)算城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)，最后通過城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)計(jì)算城鎮(zhèn)的平均地價(jià)。各級別的分類平均地價(jià)計(jì)算公式為： _式中：pij第i土地級別中的分類平均地價(jià)； Pij第i土地級別中的分類樣點(diǎn)地價(jià)；n樣點(diǎn)數(shù)；i土地級別（i=1，n）；j土地類型，分別為商業(yè)、工業(yè)、住宅用地類型。 精選ppt城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)應(yīng)用加權(quán)平均值計(jì)算公式： _式中：pj城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)（商業(yè)、工業(yè)、住宅用地） _ pij第i級土地的分類平均地價(jià)；qij第i級土地的分類

11、用地權(quán)重值；i土地級別；j土地類型。城鎮(zhèn)平均地價(jià)也是加權(quán)平均值計(jì)算公式： _ _ 式中：p城鎮(zhèn)平均地價(jià)；pj城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)；qj城分類用地權(quán)重值；j土地類型。精選ppt4 平均地價(jià)的權(quán)重值的確定 平均地價(jià)權(quán)重值是地價(jià)指數(shù)計(jì)算的重要參數(shù)，權(quán)重值確定合理與否直接影響計(jì)算結(jié)果。平均地價(jià)計(jì)算中的權(quán)重值有兩種類型；第一種是城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)計(jì)算中所需的各土地級別的分類用地權(quán)重值qij，即相同用地類型在不同土地級別之間的權(quán)重值；第二種是城鎮(zhèn)平均地價(jià)計(jì)算中所需的分類用地權(quán)重值qio。在實(shí)際計(jì)算中，一般是分別以土地級別和整個城鎮(zhèn)為單位，將各用地類型的交易面積量作為權(quán)重值。由于商業(yè)用地交易量大于工業(yè)用地和住宅用

12、地，而且商業(yè)用地在市場交易中最活躍、最敏感，所以商業(yè)用地的權(quán)重值相應(yīng)大些；一級土地區(qū)域土地交易量多于其他土地級別區(qū)，一級地的權(quán)重值也要大些。但是，客觀的權(quán)重值應(yīng)根據(jù)土地市場中不同級別和分類土地交易量，以整個城鎮(zhèn)分類土地交易量的統(tǒng)計(jì)資料測算后確定。精選ppt5 定期、環(huán)比、分類地價(jià)指數(shù)的計(jì)算 地價(jià)指數(shù)計(jì)算方法采用拉氏價(jià)格指數(shù)公式。城鎮(zhèn)定基地價(jià)指數(shù)的計(jì)算公式為： 或： 式中：In第n年的定基地價(jià)指數(shù)； 第n年的報(bào)告期城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)； 基期城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)；q0基地分類用地權(quán)重值（基期的城鎮(zhèn)土地交易面積量）； 城鎮(zhèn)報(bào)告期平均地價(jià)； 城鎮(zhèn)基期平均地價(jià)。環(huán)比地價(jià)指數(shù)的計(jì)算公式為：式中：In第n年的環(huán)比

13、地價(jià)指數(shù)；In第n年的定基地價(jià)指數(shù)；In-1第n-1年的定基地價(jià)指數(shù)。精選ppt城鎮(zhèn)分類地價(jià)指數(shù)的計(jì)算公式為： 式中：Ij城鎮(zhèn)分類地價(jià)指數(shù)； 報(bào)告期城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)； 基期城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)。 在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，一般應(yīng)該選擇地產(chǎn)市場發(fā)展相對穩(wěn)定、規(guī)范的年份作為基年。但是，由于我國土地市場發(fā)展較晚，交易案例相對較少，各城市發(fā)展也不平衡，因此基期的選擇可以根據(jù)各城市土地市場發(fā)展的具體情況而定，等到土地市場發(fā)展相對穩(wěn)定時(shí)，再根據(jù)指數(shù)編制的需要移動基期。精選ppt（五）地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用（1）地價(jià)指數(shù)是土地估價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)。（2）地價(jià)指數(shù)也是政府進(jìn)行土地市場管理和地價(jià)管理的重要依據(jù)。（3）通過