助理物業(yè)管理師1_第六章課件

1、第六章 房屋建筑維護(hù)管理能夠閱讀簡單的建筑工程圖，進(jìn)行房屋安全管理，能夠進(jìn)行房屋養(yǎng)護(hù)維修管理以及施工管理，能夠擬訂房屋養(yǎng)護(hù)維修、裝飾、裝修管理制度，能夠組織、檢查、驗(yàn)收房屋裝飾、裝修工程，并按規(guī)定處理相關(guān)事宜。第六章 房屋建筑維護(hù)管理第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀一、結(jié)構(gòu)施工圖的識(shí)讀房屋建筑是供人們生活居住、生產(chǎn)及其他活動(dòng)的場(chǎng)所，房屋在使用的過程中除了要承受自身的荷載之外，還要承受外來荷載的作用。建筑結(jié)構(gòu)按其主要承重構(gòu)件所采用的材料不同，一般可分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等不同的結(jié)構(gòu)類型，其結(jié)構(gòu)施工圖的具體內(nèi)容及編排方式也各有不同，包括：1.結(jié)構(gòu)施工圖的含義2.結(jié)構(gòu)施工圖的主要內(nèi)容(1

2、)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明主要說明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所遵循的規(guī)范、主要設(shè)計(jì)依據(jù)(如地質(zhì)條件、風(fēng)、雪荷載、抗震設(shè)防要求等)、統(tǒng)一的技術(shù)措施、對(duì)材料和施工的要求等。(2)結(jié)構(gòu)布置平面圖結(jié)構(gòu)布置平面圖與建筑平面圖一樣，屬于全局性圖樣，包括：基礎(chǔ)平面圖、樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖和屋面結(jié)構(gòu)平面圖。(3)構(gòu)件詳圖屬于局部性圖樣，表示構(gòu)件的大小、形狀、選材的等級(jí)以及制作安裝方法等。第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀()常用構(gòu)件代號(hào)由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件的種類繁多，為了便于繪圖和讀圖，在結(jié)構(gòu)施工圖中常用圖例以及代號(hào)來表示構(gòu)件，見表-。3.結(jié)構(gòu)施工圖常用圖例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-1常用構(gòu)件代號(hào)第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-2鋼 筋 符 號(hào)(2)鋼筋符號(hào)(表-)

3、第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-3鋼 筋 圖 例(3)鋼筋圖例(表-)第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-3鋼 筋 圖 例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀(1)基礎(chǔ)平面圖基礎(chǔ)平面圖是將建筑物底層地面以下，在回填土之前的狀態(tài)進(jìn)行水平投射所得到的圖樣，如圖6-1所示。整棟房屋的基礎(chǔ)有條形基礎(chǔ)，如TJ1、TJ2、TJ3；也有薄壁柱下的獨(dú)立基礎(chǔ)，如DJ1。(2)樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖樓層(屋面)結(jié)構(gòu)布置圖是反映每層樓面(或屋面)上板、梁及樓面(或屋面)下層的門窗過梁布置以及現(xiàn)澆樓面(或屋面)板的構(gòu)造及配筋情況的圖樣，如圖6-2和圖6-3所示。.結(jié)構(gòu)施工圖識(shí)讀舉例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-1基礎(chǔ)平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-2

4、梁的布置及配筋圖62所示為二層梁的布置及配筋圖，圖63所示為板的結(jié)構(gòu)布置平面圖。第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀(3)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)詳圖基礎(chǔ)斷面詳圖主要表示基礎(chǔ)的斷面圖6-3板的結(jié)構(gòu)布置平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀形狀、尺寸、材料及做法?；A(chǔ)斷面詳圖中應(yīng)標(biāo)注軸線編號(hào)、基礎(chǔ)墻的寬度尺寸大放腳的放階尺寸、墊層的寬度和高度尺寸、防潮層的位置尺寸、基礎(chǔ)底面的標(biāo)高以及室內(nèi)外地坪標(biāo)高。二、設(shè)備施工圖的識(shí)讀建筑物內(nèi)的給水、排水管道，與電氣線路、燃?xì)夤艿?、采暖通風(fēng)中調(diào)等管道，以及相應(yīng)的設(shè)施、裝置都是建筑物不可缺少的組成部分，它們都是服務(wù)于建筑物，屬于建筑設(shè)備工程。1.設(shè)備施工圖的含義第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀設(shè)備施工圖按照設(shè)備的

5、不同分為：1)建筑給、排水施工圖，簡稱“水施圖”。2)供暖施工圖，簡稱“暖施圖”。3)電氣施工圖，簡稱“電施圖”。建筑設(shè)備施工圖，無論是水、電、氣中的任意一種專業(yè)圖，一般都是由平面圖、系統(tǒng)圖、詳圖及統(tǒng)計(jì)表、文字說明組成。1)給排水施工圖常用圖例。2.設(shè)備施工圖的主要內(nèi)容3.設(shè)備施工圖常用圖例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-4給排水施工圖常用的圖例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-4給排水施工圖常用的圖例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀2)供暖施工圖常用圖例。表-5供暖施工圖常用圖例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)

6、建筑工程圖的識(shí)讀3)電氣施工圖常用圖例。第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-6電氣施工圖常用圖例第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀表-電氣線路圖常用圖例(1)建筑給、排水系統(tǒng)組成4.室內(nèi)給、排水施工圖識(shí)讀第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀1)建筑給水。圖6-4建筑給水系統(tǒng)的組成第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀 引入管。引入管又稱進(jìn)戶管，是將水從室外供水管網(wǎng)引入建筑物內(nèi)部的給水連接管，因此通常要穿過建筑的基礎(chǔ)或外墻。引入管上應(yīng)安裝閘閥、水表以及泄水裝置等。 配水管網(wǎng)。配水管網(wǎng)是將引入管送來的給水輸送給建筑物內(nèi)

7、各個(gè)用水點(diǎn)的管道，包括給水立管、水平干管和支管。 配水器具。配水器具包括與配水管網(wǎng)相接的各種閥門、給水配件、放水龍頭及消防設(shè)施(室內(nèi)消火栓及各種自動(dòng)噴灑頭)等。第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀 水池、水箱及壓力裝置。市政供水管網(wǎng)的水壓、流量往往不能滿足建筑對(duì)給水的水壓、水量上要求，因此通常需要設(shè)置貯水池或高位水箱及水泵等加壓裝置。 水表節(jié)點(diǎn)。水表用來記錄用水量。根據(jù)具體情況可在每個(gè)用戶、每個(gè)單元、每幢建筑物或一個(gè)居住區(qū)內(nèi)設(shè)置水表。需單獨(dú)計(jì)算用水量的建筑物，水表應(yīng)安裝在引入管上，并裝設(shè)檢修閥門。2)建筑排水。第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀由圖65所示的建筑排水系統(tǒng)組成圖中可以看出，生活污水是經(jīng)衛(wèi)生器具以及地漏等排

8、水口排入排水系統(tǒng)，通過各層的排水橫管匯集到排水立管，經(jīng)排水立管自上而下流入水平的排除管排出室外。(2)建筑給水排水平面圖同一建筑的給水平面圖和排水平面圖在同一張圖樣上顯示，表明系統(tǒng)的平面布置，稱其為建筑給、排水平面圖，如圖6-6與圖6-7。圖6-5建筑排水系統(tǒng)的組成圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-6一層給、排水平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-7二層給排水平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-8排出管或排出口編號(hào)表示方法第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-9平面圖上立管編號(hào)表示方法(3)建筑給、排水系統(tǒng)圖建筑給、排水系統(tǒng)圖是按正面斜等軸側(cè)投影法繪制的，與建筑給、排水平面圖一起表達(dá)給、排水管道的上下層之間、前

9、、后、左、右間的空間關(guān)系，各管段的管徑、坡度標(biāo)高以及管道附件位置等內(nèi)容的圖樣，立體感強(qiáng)，易于識(shí)別。第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-10給水系統(tǒng)圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀5.供暖施工圖的識(shí)讀圖6-11排水系統(tǒng)圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀供暖施工圖由系統(tǒng)平面圖、剖面圖、大樣圖（詳圖）、系統(tǒng)原理圖、軸測(cè)圖組成。(1)供暖平面圖平面圖要求表達(dá)出房屋內(nèi)部各房間的分布和過道、門窗、樓梯位置等情況，以及供暖系統(tǒng)在水平方向的布置情況。圖6-12一層采暖平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-13二層采暖平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀(2)供暖軸測(cè)圖供暖系統(tǒng)軸測(cè)圖可充分表達(dá)采暖管道圖6-14三層采暖平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀在

10、水平方向和高度方向的布置和轉(zhuǎn)折情況、以及附在管道上的閥門、放氣閥的位置等，圖中還可注明各干管的標(biāo)高、坡向、坡度、各管段的直徑、散熱器片數(shù)、立管編號(hào)等。6.電氣施工圖的識(shí)讀圖6-15采暖軸測(cè)系統(tǒng)圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-16某住宅樓低壓配電系統(tǒng)圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-17某住宅樓低壓配電系統(tǒng)圖一層照明平面圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-18冷卻水供應(yīng)系統(tǒng)中某一泵的電路圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀圖6-19冷卻水供應(yīng)系統(tǒng)中某一泵控制屏單元接線圖第一節(jié)建筑工程圖的識(shí)讀第二節(jié)房屋安全管理一、房屋的安全管理安全性是房屋所必須具備的基本特性之一，對(duì)房屋進(jìn)行安全管理是實(shí)現(xiàn)房屋安全性的重要保證措施，而房屋

11、的安全檢查又是房屋使用管理以及養(yǎng)護(hù)維修的重要依據(jù)。 (1)準(zhǔn)備階段房屋管理部門要成立檢查小組，明確檢查范圍。(2)勘踏現(xiàn)場(chǎng)勘踏現(xiàn)場(chǎng)的主要工作是檢查房屋的現(xiàn)狀與圖樣資料的內(nèi)容是否相符，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符。1.房屋安全管理的意義2.房屋安全檢查的程序(3)檢查周邊環(huán)境及房屋的使用狀況檢查房屋周邊環(huán)境是否有對(duì)房屋的安全造成影響的因素，如高壓線、積水、高大的枯木、高大的危房等。(4)檢查房屋結(jié)構(gòu)1)檢查地基基礎(chǔ)是否有足夠的承載能力，檢查是否有不均勻沉降的發(fā)生及發(fā)展?fàn)顩r。2)檢查承重構(gòu)件的梁、柱、墻、板、屋架是否平直牢固，檢查是否有變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕的發(fā)生及發(fā)展?fàn)顩r。3)檢查屋面是否損壞，有無滲

12、漏、排水是否通暢，是否有瓦件塌陷等。第二節(jié)房屋安全管理4)檢查裝修工程，如對(duì)吊頂、地板、裝飾、水泥飾面的損壞情況。5)檢查設(shè)備設(shè)施的損壞情況。6)檢查時(shí)要認(rèn)真記錄，由檢查人、復(fù)核人、負(fù)責(zé)人簽字。 (1)直觀法由房屋檢查人對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)狀況進(jìn)行直接全面的檢查。3.房屋結(jié)構(gòu)安全檢查的方法第二節(jié)房屋安全管理(2)儀器檢查用取芯機(jī)、回彈儀、超聲儀等檢查構(gòu)件的受損程度，使用水準(zhǔn)儀檢查房屋沉降量；用經(jīng)緯儀檢查房屋垂直度；用尺子、小線檢查木構(gòu)件的變形程度。(3)刺探、敲擊聽聲法敲擊墻體、木構(gòu)件，判斷空鼓或蟲蛀的情況。(4)結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算通過結(jié)構(gòu)計(jì)算，驗(yàn)算結(jié)構(gòu)構(gòu)件截面尺寸是否符合強(qiáng)度、剛度要求。二、房屋完損等

13、級(jí)的評(píng)定1.房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)房屋安全管理為使房地產(chǎn)管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排以及城市規(guī)劃、改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年1月1日發(fā)布實(shí)施了房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）。(1)完好評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1)結(jié)構(gòu)部分。2)裝修部分。3)設(shè)備部分。(2)基本完好評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1)結(jié)構(gòu)部分。第二節(jié)房屋安全管理2)裝修部分。3)設(shè)備部分。(3)一般損壞標(biāo)準(zhǔn)1)結(jié)構(gòu)部分。2)裝修部分。3)設(shè)備部分。(4)嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)1)結(jié)構(gòu)部分。2)裝修部分。3)設(shè)備部分。2.房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法第二節(jié)房屋安全管理()鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)

14、定方法1)凡符合下列條件之一者可評(píng)為完好房。 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)。 在裝修、設(shè)備部分中有一兩項(xiàng)完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。2)凡符合下列條件之一者可評(píng)為基本完好房。 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)房屋安全管理 在裝修、設(shè)備部分中有一兩項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。3)凡符合下列條件之一者可評(píng)為一般損壞房。 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)。 在裝修、設(shè)備部分中有一兩項(xiàng)完

15、損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)房屋安全管理 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。4)凡符合下列條件之一者可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。 在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。()其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法1)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)定為完好房。第二節(jié)房屋安全管理2)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)定為基本完好房

16、。3)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)定為一般損壞房。4)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，或者少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)定為嚴(yán)重?fù)p壞房。3.房屋完好率、危房率的計(jì)算第二節(jié)房屋安全管理計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（m2）為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。一般分為定期和不定期兩種。(1)定期評(píng)定房屋完損等級(jí)每隔一定時(shí)期(13年，或根據(jù)各地規(guī)定)對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)定，這種評(píng)定可以全面、詳細(xì)掌握房屋完損情況。(2)不定期評(píng)定房屋完損等級(jí)1)根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)雪等，主

17、要對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋等進(jìn)行檢查，評(píng)定完損等級(jí)。4.評(píng)定房屋等級(jí)的做法第二節(jié)房屋安全管理2)房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。3)接管驗(yàn)收新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定房屋完損的等級(jí)。三、危險(xiǎn)房屋的管理城市危險(xiǎn)房屋管理工作的根據(jù)城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定開展，該規(guī)定是1989年11月21日建設(shè)部令第4號(hào)發(fā)布，并于2004年7月20日根據(jù)建設(shè)部關(guān)于修改的決定進(jìn)行了修正，主要包括以下內(nèi)容。1.總則第二節(jié)房屋安全管理1)本規(guī)定適用于城市(指直轄市、市、建制鎮(zhèn)，下同)內(nèi)各種所有制的房屋。2)房屋所有人、使用人均應(yīng)遵守本規(guī)定。3)房屋所有人和使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)和正確使用房屋。4)建

18、設(shè)部負(fù)責(zé)全國的城市危險(xiǎn)房屋管理工作。1)市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)(以下簡稱鑒定機(jī)構(gòu))，負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定，并統(tǒng)一啟用“房屋安全鑒定專用章”。2)房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機(jī)構(gòu)提供鑒定申請(qǐng)時(shí)，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。2.鑒定第二節(jié)房屋安全管理3)對(duì)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，一般可分為以下四類進(jìn)行處理： 觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。 處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋。 停止使用。適用于已無修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。 整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，

19、需立即拆除的房屋。3.治理第二節(jié)房屋安全管理1)房屋所有人應(yīng)定期對(duì)其房屋進(jìn)行安全檢查。2)房屋所有人對(duì)危險(xiǎn)房屋能解危的，要及時(shí)解危；解危暫時(shí)有困難的，應(yīng)采取安全措施。3)房屋所有人對(duì)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)加固或修繕治理；如房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理，或使用人有阻礙行為的，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或采取其他強(qiáng)制措施，發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。4)房屋所有人進(jìn)行搶險(xiǎn)解危需要辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)，各有關(guān)部門應(yīng)給予支持，及時(shí)辦理，以免延誤時(shí)間發(fā)生事故。第二節(jié)房屋安全管理5)治理私有危險(xiǎn)房屋，房屋所有人確有經(jīng)濟(jì)困難無力治理時(shí)，其所在單位可給予借貸；如系出租房屋

20、，可以和承租人合資治理，承租人付出的修繕費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還。6)經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋，并需要拆除重建時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)酌情給予政策優(yōu)惠。7)異產(chǎn)毗連危險(xiǎn)房屋的各所有人，應(yīng)按照國家對(duì)異產(chǎn)毗連房屋的有關(guān)規(guī)定，共同履行治理責(zé)任。1)因下列原因造成事故的，房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任：4.法律責(zé)任第二節(jié)房屋安全管理有險(xiǎn)不查或損壞不修。 經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解危措施。2)因下列原因造成事故的，使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任： 使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)。 使用人阻礙房屋所有人對(duì)危險(xiǎn)房屋采取解危措施。 行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。3)有下列

21、情況的，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任： 因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成損失。 因過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故。 因拖延鑒定時(shí)間而發(fā)生事故。第二節(jié)房屋安全管理第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容按照規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行定期的或不定期的安全檢查，能隨時(shí)掌握房屋的狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的危損情況，并進(jìn)行維修，排除潛在的危險(xiǎn)，保證房屋使用的安全性以及功能的正常發(fā)揮，延長房屋使用的壽命。依據(jù)房屋現(xiàn)有的完損情況，編制年度維修計(jì)劃以及年度維修資金使用計(jì)劃，設(shè)計(jì)并審核維修方案。1.房屋的安全檢查2.房屋維修的施工管理3.房屋維修的行政管理根據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定，房屋修繕的

22、責(zé)任應(yīng)由房屋所者履行，但因使用不當(dāng)或人為造成的房屋損壞，則應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償；對(duì)于房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)遭到責(zé)任人的借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取“排除解?！钡膹?qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)，并依照城市異毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。二、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的要求第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理為了適應(yīng)當(dāng)前改革的需要，加強(qiáng)企、事業(yè)管理工作，提高房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，年月日建設(shè)部審定試行房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，該規(guī)定是考核房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。)房屋完好率：。)年房屋完好增長率：，年房屋完好下降率：不超過。)房屋維修工程量：人年

23、。)維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：元人年。第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理)大、中修工程質(zhì)量合格品率：，其中：優(yōu)良品率。)維修工程成本降低率：。)安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故。)小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：。)房屋租金收繳率：。)租金用于房屋維修率：不低于。)流動(dòng)資金占用率：小。)機(jī)械設(shè)備完好率：三、房屋維修責(zé)任的劃分第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理房屋的維修責(zé)任按房屋的不同部位、設(shè)備、結(jié)構(gòu)的不同進(jìn)行劃分，具體的劃分方法如下：(1)自用設(shè)備、自用部位自用設(shè)備、自用部位的修繕、更新責(zé)任，由單元房屋住戶承擔(dān)，費(fèi)用由單元房屋住戶自理。(2)房屋共用部位、承重結(jié)構(gòu)及共用設(shè)備房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備的修繕、更新責(zé)任，由整幢房屋住戶按各單元

24、房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，費(fèi)用在住宅修繕基金中列支。第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理(3)社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施修繕、更新、改造責(zé)任，由該設(shè)施的所有人承擔(dān)，費(fèi)用在經(jīng)營管理收入中列支。(4)公共設(shè)施公共設(shè)施修繕、更新費(fèi)用在住宅基金中列支。四、房屋維修工程的分類按照房屋的完損狀況以及維修工程的性質(zhì)，其維修工程分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修5個(gè)類別。1.翻修工程第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理凡需將原有建筑全部拆除，另行設(shè)計(jì)，在原地或移地重新建造的工程稱為翻修工程。大修工程是指需要牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程。中修工程是指房屋少量部位已經(jīng)損壞，維修需牽動(dòng)或拆除少量主體構(gòu)件，但保持原房屋

25、的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。2.大修工程3.中修工程4.小修工程第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理小修工程是指以及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程，亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程。綜合維修工程是指多幢（大面積的單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。五、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1985年1月1日原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布實(shí)施了房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行），按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋分成一、二兩個(gè)等級(jí)。5.綜合維修工程1.房屋維修等級(jí)劃分第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理(1)結(jié)構(gòu)包括磚木(含高級(jí)純木)、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中凡承重的墻和柱不得用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑。(2)樓地面樓地面不得有用普通水泥或

26、三合土面層。(3)門窗正規(guī)門窗，有紗門窗或雙層窗。(4)墻面中級(jí)或中級(jí)以上粉飾。(5)設(shè)備獨(dú)立廚房，有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣。凡低于以上所列條件者為二等房屋。2.房屋維修相關(guān)規(guī)定第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定，如一、二等房屋的修繕要求不同，在有關(guān)條文中單獨(dú)規(guī)定。(1)主體工程是指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)、檁條、樓楞等主要承重構(gòu)部件的維修。(2)木門窗及裝修工程木裝修維修后應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密；木門窗維修今后應(yīng)開關(guān)靈活

27、，不松動(dòng)，不透風(fēng)。第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理(3)樓地面工程樓地工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。(4)屋面工程屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固，必須確保安全，不滲漏，排水暢通。(5)抹灰工程外墻抹灰起殼、剝落，應(yīng)修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹；重抹時(shí)，如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理(6)油漆粉飾工程門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)進(jìn)行周期性的保養(yǎng)，木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆，達(dá)到延長房屋使用年限的目的。(7)水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程房屋的附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全

28、，正常使用。(8)金屬構(gòu)件金屬構(gòu)件銹爛損壞的應(yīng)修換加固，保持牢固、安全、不銹蝕。(9)其他對(duì)屬物業(yè)管理范圍的庭院原有院墻、小區(qū)大門、小區(qū)內(nèi)道路、溝渠等，損壞或堵塞的應(yīng)修復(fù)或疏通。第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理六、房屋維修管理的原則(1)確保房屋完好確保房屋完好是房屋維修管理最基本的原則，是保障住用安全和正常使用的基礎(chǔ)。(2)改善使用功能對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行改建或改造，以提高使用功能，適應(yīng)居住需要。(3)提高使用效益維護(hù)保養(yǎng)房屋，減緩損耗速度，延長房屋使用年限，減少對(duì)房屋建設(shè)的投資。七、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定.定期檢查維修制度的制定第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理通常定期檢查制度包括定期普查制度、冬雨檢查制度以及大

29、雨雪、大風(fēng)、有感地震以后的臨時(shí)檢查制度等。為了保證房屋的完好率，延長房屋的有效使用壽命，取得較大的經(jīng)濟(jì)效益，在房屋的管理維修方面，就不能只修不養(yǎng)。經(jīng)常性的檢修是確保房屋安全所必不可少的。2.定期保養(yǎng)、修繕制度的擬定3.巡回檢修及搶修制度的擬定4.確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理房屋維修管理是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，只有明確維修責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的利益才能得以保證。八、房屋維修的施工管理物業(yè)管理企業(yè)可以自己組建房屋維修施工隊(duì)伍進(jìn)行維修工程的施工，也可以對(duì)房屋的維修工程實(shí)行招標(biāo)，或以承包方式把房屋的維修養(yǎng)護(hù)承包給專業(yè)的維修隊(duì)伍。1.房屋維修施工隊(duì)伍的成立2.維修任務(wù)的落實(shí)第三

30、節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)自己組建房屋維修施工隊(duì)伍的，應(yīng)進(jìn)行明確的分工，將房屋各項(xiàng)維修責(zé)任落實(shí)到人、材料、資金。在施工準(zhǔn)備階段，要根據(jù)工程量的大小編制施工計(jì)劃，設(shè)計(jì)施工方案。3.施工過程管理第三節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理第四節(jié)房屋裝修管理一、房屋裝修管理的相關(guān)規(guī)定(1)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益，2002年2月26日經(jīng)第53次建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，該辦法自2002年5月1日起施行。該辦法從總則、一般規(guī)定、開工申報(bào)與監(jiān)督、委托與承接、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、竣工驗(yàn)收與保修以及法律責(zé)任等方面，對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理和住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)做出了明確的規(guī)定，并明確了物業(yè)管理企業(yè)的具體管理責(zé)任。(2)房屋裝飾裝修工程的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)國家標(biāo)準(zhǔn)建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB 5022295)規(guī)定了除古建筑和木結(jié)構(gòu)建筑以外的民用建筑和工業(yè)廠房內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)的防火規(guī)范。二、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主房屋裝修的管理責(zé)任1)裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物