新市民租賃需求洞察報(bào)告系列之租金負(fù)擔(dān)調(diào)查

1、清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所和貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布新市民租賃需求洞察報(bào)告系列之租金負(fù)擔(dān)調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）在城鎮(zhèn)化化快速發(fā)展的背景下，我國(guó)新市民群體規(guī)模龐大且呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)。在人口凈流入的大城市中，新市民的住房租賃需求旺盛，租賃比例較高，因此租住什么樣的房，能不能負(fù)擔(dān)得起，住的是不是安穩(wěn)，租賃關(guān)系是否有保障等話題越發(fā)受到全社會(huì)的關(guān)注。2021 年 6 月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)，明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題的主要途徑。為深入了解大城市中的新市民租賃需求，清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所和貝殼研究院針對(duì)全國(guó)主要城市，聚焦北京

2、、上海、廣州、深圳等四個(gè)一線城市的新市民租賃群體，陸續(xù)展開(kāi)了大量的訪談和調(diào)研，本次調(diào)研有效樣本共計(jì)6240 份，主要覆蓋北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、南京、武漢、蘇州等 10 個(gè)城市，其中一對(duì)一深度訪談 58 位租客，走訪了 30 余家租賃機(jī)構(gòu)、門(mén)店，基于大量的調(diào)研最終形成了本報(bào)告。本報(bào)告將從新市民的人群特征、租金負(fù)擔(dān)、居住體驗(yàn)、租賃方式的變化以及城市間差異等方面來(lái)描繪大城市新市民租賃需求，為保障性租賃住房以及租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供參考。報(bào)告指出，從租金收入比而言，租客多在可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)選擇合適住房條件，不少租客會(huì)在住房條件上做出妥協(xié)。很多租客會(huì)選擇通過(guò)犧牲居住面積、私密性、通勤時(shí)間等條

3、件來(lái)?yè)Q取可負(fù)擔(dān)的租金水平。而當(dāng)收入提高時(shí)，租賃群體也愿意選擇通過(guò)提升租房支出而提高自己的住房條件。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有部分租客群體獲得了住房支持，能夠有效提升租客居住滿意度。建議針對(duì)低收入人群提供單位/政府住房政策支持，重點(diǎn)關(guān)注年收入 10 萬(wàn)以內(nèi)的租賃家庭，對(duì)提供宿舍/租賃補(bǔ)貼的的企業(yè)提供如稅收等方面的支持政策。調(diào)研城市租客的平均租金收入比為 19.9%，10 萬(wàn)以下群體負(fù)擔(dān)相對(duì)較重報(bào)告指出，在不考慮住房質(zhì)量與性能有差異的情況下，僅從消費(fèi)維度來(lái)看，租客平均付出收入的 2 成來(lái)租房，10 萬(wàn)以下群體負(fù)擔(dān)相對(duì)較重。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租賃群體平均租金收入比為 19.9%。 超 8 成租賃群體租金收入比在

4、30% 以下，近 2 成租賃群體租金收入比超過(guò) 30%，其中租金收入比在 30-50%之間的占 14.3%，租金收入比超過(guò) 50%的占 4.2%。調(diào)研顯示，租客收入越高，住的越好，租金負(fù)擔(dān)越低。租客收入影響著租金支出和居住條件，隨著收入增加，相應(yīng)的居住條件有較大改善，家庭年收入 10 萬(wàn)以下、10-20 萬(wàn)、20-30 萬(wàn)、30 萬(wàn)以上的租賃群體整租比例從 38%、47%、58% 提升到 64%，租賃面積也隨之提升，在租金負(fù)擔(dān)可行的情況下，租客傾會(huì)傾向于改善自己的居住條件，如選擇整租或更大的居住面積等。同時(shí)租金收入比在降低， 家庭年收入在 10 萬(wàn)以下、10-20 萬(wàn)、20-30 萬(wàn)、30 萬(wàn)

5、以上的租賃群體中租金收入比低于 30%的比例分別為 72%、89%、95%到 99%。家庭年收入10 萬(wàn)以下家庭租金負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，近3 成租金收入比超過(guò)30%。調(diào)研樣本中，家庭年收入10 萬(wàn)以內(nèi)的租賃群體租金收入比超過(guò)50%的占比為7%。對(duì)于家庭年收入 10-30 萬(wàn)的群體，部分租客存在為改善居住品質(zhì)而帶來(lái)的不可支付，如部分租客為了縮短通勤時(shí)間或改善居住體驗(yàn)，愿意承擔(dān)更高的租金。調(diào)研城市租客多在可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)選擇合適住房條件，部分租客會(huì)在住房條件上做出妥協(xié)從租賃類型看，本次調(diào)研中的租賃群體租金收入比平均值中，整租型為22.2%、按間合租 21.2%、按床位合租 8.7%。其中，一張床的租金收入比

6、為8.7%，這主要是由于該群體收入相對(duì)偏低，需要顧及其他生活支出或需要存更多錢(qián)，故選擇租金支出較低的租賃床位的居住方式。結(jié)合整租、按間合租、按床位合租租賃群體的收入（16.6 萬(wàn)元、13.2 萬(wàn)元、8.4 萬(wàn)元）、租金支出（3092 元/月、2198 元/月、566 元/月）來(lái)看，整租和按間合租群體雖然租金支出差異大，但是租金收入比卻差異不大。租賃群體一般會(huì)在自己可負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)選擇合適的租賃方式，而隨著收入的上升，租客會(huì)選擇相應(yīng)的提升自己的居住質(zhì) 量。部分群體通過(guò)妥協(xié)住房條件來(lái)減輕租金負(fù)擔(dān)。通過(guò)對(duì)租賃群體的訪談，結(jié)合租賃群體居住情況來(lái)看，部分租賃群體選擇通過(guò)增加租金支出，用超過(guò) 30%的收入的

7、租金，來(lái)保證一定的租賃品質(zhì)。而另一部分租賃群體則通過(guò)減少租賃面積、損失居住品質(zhì)、長(zhǎng)距離通勤、單位提供宿舍等方式來(lái)減輕租金，減輕租金負(fù)擔(dān)， 因此部分租客的租金可負(fù)擔(dān)源于對(duì)目前住房條件的妥協(xié)。一線城市租客平均租金收入比在 25%以下，廣州、深圳租金收入比相對(duì)較低一線城市租客平均租金收入比在 25%以下，其中廣州、深圳租金收入比較低。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：一線城市整租型、按間合租型、按床位合租租客平均租金收入比分別為 24.1%、23%、14.7%，其他城市分別為 20.2%、19.1%、8.9%，其中，北京、上海租客租金負(fù)擔(dān)更重。北京、上海租賃群體平均租金收入比分別為整租：26.3%、 26.2%，按間合

8、租：24.0%、23.2%。廣州、深圳的租金負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。政府和單位的住房支持能有效的提升調(diào)研城市租客的居住滿意度報(bào)告指出，調(diào)研樣本中，有超過(guò) 2 成的租客由單位提供宿舍、補(bǔ)貼或獲得政府補(bǔ)貼，獲得住房支持可以提升居住條件和滿意度，其中獲得單位&政府補(bǔ)貼的居住滿意度最高達(dá)到近 85%，獲得政府補(bǔ)貼的滿意度超過(guò) 70%，而沒(méi)有獲得任何支持的租賃群體租住滿意度不到 60%。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，22.7%的租客由單位提供宿舍、補(bǔ)貼或獲得了政府補(bǔ)貼。結(jié)合各類型租賃群體的居住面積中位數(shù)、租金收入比中位數(shù)以及居住滿意度進(jìn)行對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，提供住房支持能明顯提升租賃群體的居住水平和居住滿意度。數(shù)據(jù)顯示，沒(méi)有獲得任何支

9、持的租賃群體他們的居住面積相對(duì)較小，租金收入比最高， 居住滿意度最低為 56.7%；單位提供宿舍的群體雖然在居住面積上較低，不過(guò)他們?cè)谧饨鹬С錾虾艿?，他們的居住滿意度也還不錯(cuò)，達(dá)到 62.9%；獲得租房補(bǔ)貼的租賃群體居住面積更大，租金收入比降低在 20%以下，滿意度最高超過(guò) 80%。分行業(yè)來(lái)看，服務(wù)業(yè) HYPERLINK l _bookmark0 1人群中有 31.2%的人群依靠企業(yè)提供宿舍或者補(bǔ)貼的方式解決租住問(wèn)題，為各行業(yè)中最高比例。在有單位提供宿舍或床位的情況下， 租金負(fù)擔(dān)不超過(guò)工資的 10%或者完全免費(fèi)，這對(duì)城市運(yùn)行服務(wù)人員、藍(lán)領(lǐng)工人等群體十分重要。租金依然是調(diào)研城市租客的最大痛點(diǎn)，主

10、要原因是對(duì)租房的性價(jià)比不滿意報(bào)告指出，租金收入比超過(guò) 30%時(shí)，對(duì)于租金的不滿意比例大幅上升。此次針對(duì)租客滿意度的調(diào)研顯示，租客對(duì)租金滿意度最低，可以看到隨著租金收入比的提高，對(duì)于租金不滿意的比例也在提高，特別是超過(guò)租金收入比 30%時(shí)， 不滿意的比例大幅提升。在對(duì)租客訪談過(guò)程中，很多租客也反饋了租金負(fù)擔(dān)重。1 此處指：護(hù)理、美容、保健、酒店、餐飲、度假、旅游調(diào)研城市租客對(duì)租金不滿意主要源于對(duì)租賃的性價(jià)比的不滿。結(jié)合對(duì)租客的訪談來(lái)看，租金滿意度低也源自租客認(rèn)為付出的租金與居住水平不相符。部分租賃群體會(huì)通過(guò)妥協(xié)居住水平來(lái)減輕租金負(fù)擔(dān)，雖然這部分群體租金收入比在 30% 以內(nèi)，但是他們的居住需求并沒(méi)有被滿足，有較強(qiáng)烈的改善居住水平的意愿。依據(jù)調(diào)研結(jié)論，為提升租