裝飾裝修管理協(xié)議課件

1、第四節(jié) 裝修管理主講人：李成鑫裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。裝飾裝修管理的重點和難點 一、業(yè)主在裝飾裝修中更多的考慮物業(yè)的實用、美觀和舒適，而較少的顧及建筑安全和公共權(quán)益； 二、物業(yè)裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。容易造成的后果 一、有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)正常使用造成安全隱患。 二、可能引發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。 因此要求在管理中細致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴格把

2、關(guān)，溝通上人情在理，而且要求高度敬業(yè)、檢查頻密，消滅隱患及時整改。第 一 裝飾裝修管理流程（一）流程示意圖一般懸掛與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。同時在業(yè)主手冊中也應(yīng)當(dāng)有一致內(nèi)容。常用的裝修流程：備齊資料 填寫申報登記表 登 記 簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù) 施 工 驗 收（二）流程分述1、備齊資料：資料的準備由業(yè)主或物業(yè)使用人和施工隊分別準備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明、申請人身份證原件復(fù)印件、裝飾裝修設(shè)計方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其它法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意；2、申報：物業(yè)使用人在入住過程中，應(yīng)

3、收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成后，物業(yè)使用人才能動工裝修；3、物業(yè)裝飾裝修登記：在登記時可以以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里；應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成登記工作，超出物業(yè)管理范圍的應(yīng)報主管部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的不予登記：（1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除

4、連接陽臺的磚、混凝土墻體（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；（6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構(gòu)筑物；（7）未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設(shè)施；（8）未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設(shè)施；（9）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。4、簽訂裝飾裝修管理協(xié)議在物業(yè)裝飾裝修之前簽訂，應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實施期限；（3）允許施工的時間；（4）廢棄物的清運與處置；（5）外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項；（7）管理服務(wù)費用；（8）違約責(zé)任；（9）

5、其它需要約定的事項。5、辦理開工的一般手續(xù)：（1）業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝飾裝修管理服務(wù)費；（2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開工證、出入證等；（3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6、施工：物業(yè)裝飾裝修期間裝修人應(yīng)按申報登記的內(nèi)容組織施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照裝飾裝管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻和制止，已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理。違反裝修協(xié)議的應(yīng)追究違約責(zé)任。7、驗收：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進行驗收

6、，驗收合格簽署書面意見。對違反法律、法規(guī)和協(xié)議驗收不合格的提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。對于出現(xiàn)歧義、無法同意意見或業(yè)主拒不接收情況的，報請城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。裝飾裝修管理內(nèi)容第 二（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理物業(yè)裝飾裝修應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求，統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修，只限于房屋本單元內(nèi)的自用部位。封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式材料要求統(tǒng)一；同時在時間上應(yīng)根據(jù)各地不同作息時間，季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。包括一般裝修時間，特殊裝修時間和裝飾裝修期；1、一般裝修時間是指除節(jié)假日外的正常時間。

7、時間通常如下安排：作業(yè)時間：8：00-12：00 14：00-18：00拆打時間：8：30-11：30 14：30-17：302、特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。一般節(jié)假日原則上不允許裝修，特殊情況需裝修，時間上應(yīng)視具體情況縮短裝修時間；3、裝修期是指裝飾裝修過程完結(jié)的時間，一般情況下不超過3個月。（二）裝飾裝修管理的要求重點檢查：1、有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2、有無將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；3、有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，超出連接陽臺的磚、混凝土墻體；4、有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5、有無其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為；6、有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的下列

8、行為：（1）搭建建筑物、構(gòu)筑物（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（3）拆改供暖管道和設(shè)施（4）拆改燃氣管道和設(shè)施（5）超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載（6）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層同時還要注意檢查以下方面：（1）施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接工作等；（2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；（3）樓地面鋪設(shè)材料是否超過10毫米，新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料；（4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調(diào)室外機的安裝和排水的統(tǒng)一要求，陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等）；（5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保節(jié)能的要求。（三）裝飾裝修管理費用和垃圾清運管理物業(yè)裝

9、飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也設(shè)計業(yè)主個人權(quán)益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費項目和任意確定收費標準，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設(shè)置收取的，也應(yīng)經(jīng)科學(xué)測算并報請相關(guān)部門批準。比較合理的是由裝修人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為；通常費用包括：裝飾裝修管理押金和垃圾清運費1、押金：屬于臨時性收費項目，具體標準無相關(guān)規(guī)定，由裝修人和服務(wù)企業(yè)雙方約定，該費用可向業(yè)主收取也可向裝修單位收??；2、垃圾清運費：產(chǎn)生垃圾管理和清運費用，如裝修垃圾業(yè)主按照管理要求自行清運可免于繳納；物業(yè)管理裝修垃圾管

10、理的基本要求1、裝修垃圾袋裝分類2、按指定位置、時間、方式進行堆放和清運（四）裝飾裝修現(xiàn)場管理1、嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)因裝修工人來源控制有極大的不確定性，施工過程中的自我約束不足，施工單位管理不力，裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格物業(yè)區(qū)域的出入口（包含電梯）人員和材料管理。凡未佩戴出入證的施工人員和其它閑雜人員一律禁止入內(nèi)，使裝修人員管理有序化、規(guī)范化材料和設(shè)備是裝修違章的一個重要因素，應(yīng)注意三個方面（1）核對是否審批同意的材料（2）核對是否符合相關(guān)規(guī)定（3）對于有特別要求的材料或設(shè)備按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)，施工隊動火作業(yè)必須辦理申報審批手續(xù)。進入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修

11、規(guī)定的要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理杜絕不安全因素2、加強巡視防患于未然抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量加大巡視力度，對有違章苗頭的裝修戶要重點盯防，頻繁溝通做到防患于未然。對于違章行為要曉之以理，動之以情。必要時向相關(guān)部門報告。同時檢查施工人員是否如實申報和辦理施工證，強化施工人員管理。3、控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益需特別注意拆打作業(yè)時間，避免影響其它業(yè)主的生活工作秩序。不同類型物業(yè)項目區(qū)別對待4、強化管理，反復(fù)核查（1）檢查裝飾裝修項目是否為已登記項目；其中：一是要檢查裝飾裝修項目是否申報；二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加。（2）檢查施工人員

12、的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求。如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管；施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料是否安全；垃圾是否及時清運，有無堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。第 三 常見違章裝修情況（一）結(jié)構(gòu)改動1、在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，在承重梁、柱上打孔、削薄2、鑿開樓板層3、鋪裝過重地板材料4、在天花板上吊掛超重物品5、在外墻上開孔、開窗6、在室內(nèi)砌墻7、改變室內(nèi)樓梯位置8、在外墻上開門窗對此類問題應(yīng)堅決制止，必要時采取一些非常手段（二）改變房屋用途1、擴大衛(wèi)生間門窗尺寸2、更改衛(wèi)生間干濕墻位置3、將臥室改為衛(wèi)生間4、將衛(wèi)生間改為臥室或廚房5、將陽臺改為衛(wèi)

13、生間6、改變空調(diào)安裝位置7、改變?nèi)細馀瘹夤艿泪槍Υ祟愡`章應(yīng)盡量組織其改動，告知這樣改動應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，可能對其以后的生活帶來麻煩和隱患。同時將改動情況記錄在案并讓業(yè)主簽字。（三）線路改動及房屋外觀改變1、破壞衛(wèi)生間防水層2、上下水管鋪在地板內(nèi)3、用水泥和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的上下水管，并未預(yù)留檢查口4、改動主上下水管5、改變煙道開口位置6、將污水管接到雨水管7、可視對講機移位8、隨意安裝防盜窗針對此類違章與改變房屋用途同樣處理（四）破壞環(huán)境衛(wèi)生1、裝修垃圾未按規(guī)定運放2、污染公共設(shè)備設(shè)施3、噪音污染4、空氣污染5、高空拋物6、將垃圾倒入下水道此類違章一般是施工人員造成的，要求物業(yè)管理人員密切關(guān)注

14、發(fā)現(xiàn)一起，處理一起。必要時要求先關(guān)人員離開小區(qū)但一定要及時聯(lián)系裝修單位和業(yè)主講明原因避免誤會裝飾裝修中各方主體的責(zé)任第 四（一）裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任1、因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等。裝修人應(yīng)負責(zé)修復(fù)和賠償。屬裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可向裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責(zé)賠償；2、裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任；3、裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；4、裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾

15、裝修工程委托給五資質(zhì)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；5、裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。6、裝修活動有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正并處罰款：（1）將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；（2）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款；（3）擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的，對裝修人處以罰款；（4）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)

16、計方案，擅自超過設(shè)計標準或者規(guī)范擅自增加樓面荷載的，對裝修人和裝修企業(yè)分別處以罰款；7、未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照城市規(guī)劃法及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰；8、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定進行處罰；9、裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防火和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停

17、業(yè)整頓，并處更高額度罰款；造成重大安全事故的降低資質(zhì)登記或者吊銷資質(zhì)證書。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門責(zé)任1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門予以警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2-3倍的罰款；2、物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法的報告后，未及時處理，玩忽職守的依法給予行政處分；裝飾裝修應(yīng)注意的問題第 五（一）服務(wù)與控制是裝修管理過程中的一對矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理師服務(wù)活動，而裝修管理工作核心是對裝修人各項裝飾裝修行為

18、的一種控制甚至是約束。做好控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，需要物業(yè)管理各級人員真正做到堅持原則，熟悉裝修管理裝飾規(guī)定，也要換位思考為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為；（二）裝修人在準備資料的階段，往往不知道如何表達需做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達不同使得物業(yè)企業(yè)和裝修人出現(xiàn)理解歧義。此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進行現(xiàn)場核對，避免出現(xiàn)漏項或錯報項；（三）裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或大的拆動項目漏報。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修。內(nèi)部布局是否已有改變，尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體，如在此之前進行過拆打則對其新申報的拆打項需謹慎核查，以確保其結(jié)構(gòu)的安全。（四）在辦理開工手續(xù)之前，物業(yè)管理方需確認裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已完備；（五）在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未