擎磐2013年鄭州祝福紅城廣告提案(中標(biāo)提案)103p

1、共一百零四頁擎磐傳播由擁有十年高端品牌推廣經(jīng)驗(jngyn)合作六年之久的五位核心團(tuán)隊成員及十位青年干將組成，成立于地產(chǎn)大調(diào)控期前沿，裝載一腔對于地產(chǎn)品牌、廣告、傳播的熱情，取常人所惶恐之非常勢，自愿另辟蹊徑空乏其身，以智趣及堅持助推客戶品牌及事業(yè)起飛。團(tuán)隊主要成員均為本科以上學(xué)歷專業(yè)科班出身，且為中原本行業(yè)各專業(yè)細(xì)分口的領(lǐng)銜人物，經(jīng)久歷練于低密度高端別墅類別墅、中央高密度高層豪宅綜合體兩類地產(chǎn)代表型項目，作品覆蓋中原省會78%高端品牌.中原地產(chǎn)品牌推廣行業(yè)唯一的“低密度&高端”推廣機(jī)構(gòu)。共一百零四頁 致力于提供什么：智慧(zhhu) 服務(wù)共一百零四頁對地產(chǎn)推廣的理念是什么：審美與創(chuàng)新(chu

2、ngxn)產(chǎn)生形象與利潤共一百零四頁擎磐核心人物介紹(jisho) 范合峰河南知名地產(chǎn)品牌策劃人,河南大學(xué)新聞傳播學(xué)院廣告系畢業(yè),清華大學(xué)地產(chǎn)總裁EMBA2002年進(jìn)入地產(chǎn)圈任新眾力公司策劃總監(jiān)2003年加盟河南大智文化傳播有限公司2006年-2011年8月任大智法人總經(jīng)理2011年9月創(chuàng)辦擎磐傳播主要(zhyo)項目經(jīng)歷共一百零四頁擎磐核心(hxn)團(tuán)隊介紹 許琳 常務(wù)副總 畢業(yè)于中國美院從業(yè)時間11年國內(nèi)一線品牌地產(chǎn)設(shè)計人孫振華 副總設(shè)計總監(jiān) 畢業(yè)于鄭州輕院從業(yè)10年省內(nèi)35個高端樓盤視覺顧問謝尭 副總策劃(chu)總監(jiān) 畢業(yè)于北京外國語從業(yè)10年圈內(nèi)著名文字教授羅虎 設(shè)計總監(jiān) 畢業(yè)于鄭州

3、輕院從業(yè)9年服務(wù)今典集團(tuán)、鑫苑集團(tuán)、綠都集團(tuán)林樂 設(shè)計總監(jiān) 從業(yè)9年服務(wù)康橋集團(tuán)、怡豐置業(yè)、思念、綠都集團(tuán)康彥斌 設(shè)計總監(jiān) 從業(yè)6年服務(wù)正弘集團(tuán)、錦藝集團(tuán)、熊修寬 策劃總監(jiān) 畢業(yè)于財經(jīng)政法大學(xué)從業(yè)6年服務(wù)建業(yè)集團(tuán)、順馳、綠地集團(tuán)王子謙 主任設(shè)計師 從業(yè)4年服務(wù)嘉聯(lián)集團(tuán)、世紀(jì)置業(yè)共一百零四頁主創(chuàng)(zh chun)團(tuán)隊曾經(jīng)做過/參與過什么：共一百零四頁2003-2004建業(yè)集團(tuán)建業(yè)桃花島（南陽）綠色家園（新鄉(xiāng)、濟(jì)源）中亨地產(chǎn)中亨文華苑鄭州順馳第一大街建筑榜樣中原2005 中義集團(tuán)中義阿卡迪亞中油置業(yè)運(yùn)河上郡思念集團(tuán)思念果嶺山水聯(lián)合(linh)置業(yè)聯(lián)合中心開封大宏房地產(chǎn)九鼎頌園順弛地產(chǎn)中央特區(qū)陽光控

4、股集團(tuán)英協(xié)集團(tuán)英協(xié)花園正弘置業(yè)正弘旗2006凱瑞置業(yè)洛陽國寶別墅宏光奧林匹克置業(yè)甲六院綠都置業(yè)九天城太極置業(yè)圣菲城益通置業(yè)九龍城陽光控股陽光新城天倫集團(tuán)琥珀名城2007綠都置業(yè)綠都城聚龍置業(yè)德國印象正弘置業(yè)正弘山遠(yuǎn)大置業(yè)遠(yuǎn)大理想城開祥置業(yè)開封天下城楓華置業(yè)溫哥華廣場，溫哥華山莊，溫哥華時代廣場銀基地產(chǎn)銀基王朝(wngcho)翡翠明珠俱樂部共一百零四頁2008正道花園百貨銀基集團(tuán)(jtun)太極集團(tuán)圣菲城、銀堤商業(yè)街世紀(jì)置業(yè)世紀(jì)村2009藍(lán)堡灣思念果嶺山水三期島嶼生活南北八十院鄭開森林半島鑫苑逸品香山鑫苑景園鑫苑現(xiàn)代城中豪匯景灣永威東棠永威翡翠城2010中豪匯景灣錦藝國際(guj)華都錦藝城錦藝

5、經(jīng)緯國際錦藝輕紡城林溪灣康橋金域上郡蘇荷公寓塞納春天上河城2011東方今典集團(tuán)太極集團(tuán) 圣菲城康橋地產(chǎn)集團(tuán)林溪灣嘉聯(lián)橄欖城2012東方今典洛陽開封綠都集團(tuán)鄭州公司溫莎城堡丹石街區(qū)皇家華韻建業(yè)集團(tuán)濮陽一號城邦康橋集團(tuán)溪山御府共一百零四頁共一百零四頁共一百零四頁共一百零四頁共一百零四頁共一百零四頁推廣(tugung)顧問視覺(shju)顧問品牌顧問營銷顧問共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百

6、零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百

7、零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度(nind)作品端盤獎優(yōu)秀作品共一百零四頁2012年擎磐年度作品端盤獎優(yōu)秀(yuxi)公關(guān)英倫風(fēng)尚溫莎城堡(chngbo)墅前體驗會共一百零四頁2013年祝福(zhf)紅城二期廣告提案共一百零四頁通過問題(wnt)找到答案共一百零四頁祝福紅城到底是個什么項目？市場和客戶已經(jīng)(y jing)走向哪里？競品正在上演瘋狂？祝福紅城應(yīng)該如何參與競爭？祝福紅城的目標(biāo)和必須統(tǒng)一的價值觀我們的大創(chuàng)意？如何紅遍鄭州祝福(zhf)紅城七問共一百零四頁第一(dy)問祝福紅

8、城到底是個什么項目？共一百零四頁置業(yè)群體的高新區(qū)印象國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 生活配套不太好大學(xué)城高校云集 節(jié)奏慢環(huán)境不錯 發(fā)展(fzhn)速度快 前期工業(yè)企業(yè)醫(yī)藥企業(yè)較多 路寬人稀創(chuàng)業(yè)型電子信息公司多 大部分是外來人口共一百零四頁競品眼中的祝福紅城：準(zhǔn)現(xiàn)房，低總價是祝福紅城唯一的砝碼在近期的銷售中土地證問題成為阻礙其銷售的關(guān)鍵因素所剩房源面積過大，難以熱銷。道路不通(b tn)，像是個鄉(xiāng)村大盤共一百零四頁我們是誰=我們自己認(rèn)為自己是誰+市場認(rèn)為我們是誰+我們自己實際(shj)是誰帶著課題我們開始進(jìn)行尋找自我之旅共一百零四頁市場和客戶已經(jīng)走向(zuxing)哪里？第二(d r)問共一百零四頁201

9、2，房地產(chǎn)大事記河南加快城中村改造，斥資1500億萬科、金地等一線大鱷強(qiáng)勢登陸，是帶動還是攪動鄭州猶抱琵琶半遮面，欲建“鄭西新城”鄭州8月份起新建臨街住宅底層不能作為商業(yè)銷售鄭州東站9月進(jìn)入運(yùn)營，高鐵物業(yè)迎來新商機(jī)存款準(zhǔn)備金率、公積金利率紛紛下調(diào)政府領(lǐng)導(dǎo)換屆，新政待出。2012年調(diào)控措施頻繁出臺，從歷次調(diào)控效果來看，樓市正在一輪新的變化與轉(zhuǎn)折，從當(dāng)前形勢來看，調(diào)控效果有所凸顯，樓市逐步轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看，13年調(diào)控政策或?qū)⑺删?sn hun)，未來政府可能出臺更多救市政策，特別是作為剛需城市的鄭州，房地產(chǎn)市場春天將會來臨。共一百零四頁市場角度調(diào)控(dio kn)政策持續(xù)執(zhí)行，就整體市場

10、情況而言未來銷售價格則會平穩(wěn)前行，房地產(chǎn)市場更加完善及有序。整體(zhngt)：量價齊升，穩(wěn)步前進(jìn)住宅：量增價跌，趨于平穩(wěn)共一百零四頁區(qū)域(qy)在售項目項目名稱目前階段在推房源主力戶型銷售均價（元/）交房日期優(yōu)惠措施效果評估利海托斯卡納四期前期商鋪和88三房88（全屋精裝三房）均價6700元/（包含精裝修）2014年底利海托斯卡納商鋪兩萬抵十萬，商鋪價位在16000元/平20000元/平之間，27-180平米商鋪會員招募中。三期住宅均價6700元/平，88平米小三房在售，送1200元/平全屋精裝，29號樓即將開盤。銷售狀況一般，88平精裝三房去化慢升龍又一城二期40-143公寓、住宅6500

11、元/2014年2013升級佳作，40143平米雙氣高層，70平米輛房、89平米三房住宅均價6500元/平米，商鋪均價30000元/平米即將加推78%本區(qū)域客戶和大量剛需客層選擇大綜合體定位的又一城，2013其將憑借客戶基層展開公寓住宅的大規(guī)模推廣。朋友介紹站主力地位益通九龍城強(qiáng)銷89-130三房78-89兩6500元/2012年底九龍城龍騰西城7號樓于11月25日開盤，戶型為78-89平純兩房，會員1萬抵2萬，首付5萬元起。剛需戶型充足，目前樓盤熱銷正商明鉆強(qiáng)銷126-131多層洋房1286600元/平米2012年底正商明鉆僅剩高層128平米三房，均價6600元/平米，每平米優(yōu)惠100元，預(yù)計

12、2012年年底交房。項目置業(yè)目的自住較多，多為老業(yè)主介紹。睿智禧園亮相-新核心睿智禧園三期禧園前期咨詢中，預(yù)計在2013年上半年推出計劃2012年下半年開盤，土地問題尚未解決，現(xiàn)在客戶積累階段 萬和城亮相A地塊房源80-130-謙和萬和城于12月12日臨時售樓部開放，預(yù)計2013年3月份開始排卡臨時售樓部開放當(dāng)天，萬和城準(zhǔn)備有樂隊節(jié)目、西餐糕點、抽獎等環(huán)節(jié)，人氣較旺；由于其戶型優(yōu)勢、省實驗幼兒園的簽訂，它將會是我們的一大競爭對手共一百零四頁區(qū)域(qy)潛在項目高新區(qū)2013年新開工項目（億元以上）制表單位：經(jīng)濟(jì)發(fā)展局序號項目名稱項目實施單位總投資(億元)項目擬占地面積(畝)建設(shè)起止年限2012

13、年計劃投資(億元)建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容（商?。喝f）項目目前進(jìn)展情況1付莊河南新合鑫置業(yè)有限公司102642010-2013639控規(guī)待批復(fù)、在拆遷2郭莊鄭州基正置業(yè)有限公司122502010-20132.545控規(guī)待批復(fù)、在拆遷3東史馬河南明瑞置業(yè)有限公司185502010-2015775控規(guī)待批復(fù)4祥營河南美景置業(yè)有限公司（目前萬科與美景共同制作）10018002011-201612325前期準(zhǔn)備5水牛張6五龍口河南建業(yè)集團(tuán)12013502011-201540300控規(guī)在編制7大里錦藝40605130前期準(zhǔn)備8北里252982011-639布袋李河南昌信置業(yè)公司1319845共一百零四頁第

14、三問競品正在(zhngzi)上演瘋狂？共一百零四頁美景之州 首創(chuàng)(shuchung)北歐人居項目名稱美景之州項目地址高新區(qū)科學(xué)大道和西四環(huán)向西1KM處總占地1800畝總開發(fā)量120萬周邊配套緊鄰鄭州輕工業(yè)大學(xué)、繞城高速、黎明重工主推廣語首創(chuàng)北歐人居項目觀點： 該項目距離本項目較近，物業(yè)形態(tài)又同樣有寫字樓、住宅。 該項目以北歐自然人居理念入市； 目前項目售樓部正在建設(shè)中，對外宣傳其體驗中心讓您享受簡約，現(xiàn)代，自然中的奢華；該項目所處位置將截取我們滎陽等西邊地級縣、市客群； 該項目預(yù)計2013年上半年售樓部開放，屆時將會是本項目的潛在競爭對手。體驗(tyn)中心效果圖：生命之樹，融入北歐崇尚自然生

15、活設(shè)計理念 共一百零四頁升龍又一城 128萬方(wnfng)人文新都市樣板項目名稱美景之州項目地址高新區(qū)科學(xué)大道長椿路南總占地613畝總開發(fā)量112萬周邊配套緊鄰鄭州大學(xué)、1、3號線，形成獨有的地鐵廣場、10萬方購物中心、寫字樓。主推廣語120萬平米鄭州人文城邦項目觀點： 該項目距離本項目較近，物業(yè)形態(tài)有集中性商業(yè)中心、寫字樓、住宅。 該項目以大品牌大綜合體理念入市； 從2012年一年的銷售及認(rèn)籌開盤活動中可以看出，89的通透三房、南向三房及南向兩房深受廣大客戶的追捧。不難看出，該項目客群以剛需客群為主，產(chǎn)品迎合市場需求，有助于住宅產(chǎn)品的快速去化。該項目所處位置將截取本案主要客群； 該項目預(yù)計

16、2013年住宅銷售計劃12億。推廣(tugung)形象：重點競品共一百零四頁一期5#8#11#首次推售項目名稱謙祥萬和城項目地址高新區(qū)開發(fā)區(qū)長椿路與蓮花街交匯處北100米總占地461畝總開發(fā)量128萬配套省實驗幼兒園、大型商業(yè)寫字樓、會所主推廣語128萬方人文新都市樣板項目賣點： 交通：地鐵1號線首站，緊鄰連霍高速。 教育：已簽約省實驗幼兒園，周邊重點學(xué)校環(huán)伺。 產(chǎn)品：兩梯四戶純板式戶型及N+1戶型大面積贈送。 景觀：坡地綠化+霧森系統(tǒng)。 商業(yè)：128萬城市綜合體大型商業(yè)配套。 細(xì)節(jié)：現(xiàn)代化LOW-E玻璃材質(zhì)，全覆蓋有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)。居室戶型面積套數(shù)套數(shù)占比兩房A70.056612%

17、B81.836612%三房C188.5312724%C288.65346%C488.5410219%四房D1139.446813%D2139.73346%D3118.06346%戶型(h xn)配比：謙祥萬和城 128萬方人文(rnwn)新都市樣板共一百零四頁據(jù)不完全統(tǒng)計： 高新區(qū)主要競品2013年推貨量將達(dá)60萬方以上，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，對剛性客層將展開白熱化的的爭奪。分別打出大綜合體商業(yè)配套、人文、省實驗幼兒園、高贈送戶型甚至低首付的概念進(jìn)入市場。對于惡劣的競爭環(huán)境祝福紅城面臨品牌支撐較弱、前期市場聲音小的現(xiàn)狀，如何抓準(zhǔn)推廣核心(hxn)價值打動目標(biāo)客層形成銷售勢能將成為年度任務(wù)完成的戰(zhàn)略

18、關(guān)鍵點。共一百零四頁第四問祝福紅城應(yīng)該如何參與(cny)競爭？共一百零四頁項目名稱升龍又一城地理位置緊鄰高新區(qū)形象大道科學(xué)大道，交通便利，周邊形象好項目概況占地613畝，總建筑面積112萬平方，容積率3.85，居住舒適度較高建筑形態(tài)18層高層、33層高層，多為兩梯六戶、兩梯4戶產(chǎn)品類型（23-56平方）一房二廳、（68-89平方）二房二廳、（85-143）三房二廳、（161平方）四房二廳，無贈送面積公共交通項目門口有多條公交線路、BRT通過，地鐵1、3號線交匯，形成獨有的地鐵廣場，必定帶來大量人流、財流，出行交通快捷，便利。開發(fā)經(jīng)驗升龍在鄭州已經(jīng)成功開發(fā)多個樓盤，部分已經(jīng)交付，有一定的客戶積累

19、和認(rèn)可度，并同時成功運(yùn)行著曼哈頓、升龍國際中心兩個大型商業(yè)中心，有一定的商業(yè)運(yùn)營積累交付時間2014年、2015年陸續(xù)交付，交付時間早，客戶購買信心足工程、展示形象項目全面開工，一期準(zhǔn)現(xiàn)房，工程形象好；園林示范區(qū)、樣板間，展示性強(qiáng)。生活配套1、項目本身10萬方一站式購物中心，2014年6月開業(yè)，先入為主(xin r wi zh)形成消費習(xí)慣，為業(yè)主及周邊居民提供生活配套；2、項目內(nèi)三所幼兒園、兩所小學(xué)，距離不遠(yuǎn)的鄭大實驗小學(xué)、長明中學(xué)，鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍測繪學(xué)院；項目名稱祝福紅城地理位置化工路未開通、前往項目道路暫時困難，周邊形象不佳項目概況總建筑面積180萬平方，容積率3，居住舒

20、適度較高建筑形態(tài)18、26、33層高層，多為兩梯四戶產(chǎn)品類型78-86兩房 88-120三房，無贈送面積公共交通項目門口有多條公交線路、地鐵1號線經(jīng)過近鄰3號線開發(fā)經(jīng)驗暫無交付時間2015年陸續(xù)交付工程、展示形象安置區(qū)開工、前期證件問題工程較慢、展示性弱生活配套自身商業(yè)街、小學(xué)、幼兒園距離不遠(yuǎn)的鄭大實驗小學(xué)、長明中學(xué)，鄭州大學(xué)、河南(h nn)工業(yè)大學(xué)、解放軍測繪學(xué)院；重點競品優(yōu)劣勢分析共一百零四頁競爭個案對比分析從本項目與又一城的對比來看，大多數(shù)指標(biāo)均無優(yōu)勢可言，但升龍(shn ln)又一城的大規(guī)模推廣和影響力勢必帶來大量市場關(guān)注，且剛性客戶對比心理較重，性價比優(yōu)勢將成為本案突圍的唯一途徑。

21、優(yōu)勢(yush)劣勢升龍又一城1、品牌：升龍所至，中心崛起2、地段：區(qū)域中心位置，兩大主干道交匯處3、配套：項目幼兒園、小學(xué)等教育資源及商業(yè)配套齊全4、交通：地鐵1、3號線交匯，多條公交線路，交通便利5、產(chǎn)品：產(chǎn)品種類豐富，居住品質(zhì)較高，綠化較好6、客層：前期熱銷積累客戶較多資源多7、交房時間：較之本案較早劣勢1、面積無贈送，一期多兩梯六戶2、價格區(qū)域內(nèi)相對較高1、位置：未臨主干道受干擾較少2、規(guī)劃：純居住區(qū)不受商業(yè)、寫字樓影響3、價格：入市價格較低1、品牌：無開發(fā)經(jīng)驗、項目影響力較小2、規(guī)劃：自身配套不足3、交通：目前道路不通、公共交通不足4、交房時間：較晚5、展示度：前期為安置部分無法支撐

22、體驗區(qū)6、戶型：面積較大總價控制帶來難度祝福紅城重點競品優(yōu)劣勢分析共一百零四頁項目名稱祝福紅城地理位置化工路未開通、前往項目道路暫時困難，周邊形象不佳項目概況總建筑面積180萬平方，容積率3，居住舒適度較高建筑形態(tài)18、26、33層高層(o cn)，多為兩梯四戶產(chǎn)品類型78-86兩房 88-120三房，無贈送面積公共交通項目門口有多條公交線路、地鐵1號線經(jīng)過近鄰3號線開發(fā)經(jīng)驗暫無交付時間2015年陸續(xù)交付工程、展示形象安置區(qū)開工、前期證件問題工程較慢、展示性弱生活配套自身商業(yè)街、小學(xué)、幼兒園距離不遠(yuǎn)的鄭大實驗小學(xué)、長明中學(xué)，鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍測繪學(xué)院；項目名稱萬和城地理位置高新區(qū)開

23、發(fā)區(qū)長椿路與蓮花街交匯處北100米項目概況128萬城市綜合體大型商業(yè)配套。建筑形態(tài)26、33層高層，多為兩梯四戶產(chǎn)品類型70-82兩房 88三房，118-139四房兩梯四戶純板式(bnsh)戶型及N+1戶型大面積贈送。公共交通地鐵1號線首站，緊鄰連霍高速。開發(fā)經(jīng)驗暫無交付時間2015工程、展示形象安置區(qū)開工、前期證件問題工程較慢、展示性弱生活配套省實驗幼兒園、距離不遠(yuǎn)的河南工業(yè)大學(xué)重點競品優(yōu)劣勢分析共一百零四頁1、品牌：128萬平城市生活(shnghu)樣板2、地段：大學(xué)城中間，臨近主干道3、配套：城市綜合體，后期配套較豐富，與省實驗幼兒園簽約4、交通：地鐵1號線始發(fā)站，交通較便利5、產(chǎn)品：以

24、剛需客戶為主，戶戶送面積，客戶關(guān)注度較高競爭個案對比分析從本項目與萬和城的對比來看，本項目位于高新區(qū)核心區(qū)位置，發(fā)展前景較好，略有規(guī)模優(yōu)勢，交通目前狀態(tài)不佳，且在產(chǎn)品上萬和城送面積以及簽約省實驗幼兒園為其提高了競爭砝碼(f m)。在今后的推廣工作和銷售說辭中可以有所側(cè)重，突出本項目在區(qū)域優(yōu)勢、板塊熱等的亮點。1、開發(fā)經(jīng)驗不足，開發(fā)商知名度不高2、位置相對較偏，交通相對不便3、售房部檔次較低，展示性較差4、交房時間較晚（預(yù)計2015年初）謙祥萬和城祝福紅城1、項目：180萬大盤2、地段：高新區(qū)核心區(qū)升值快3、配套：幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街4、交通：地鐵1號線、3號線5、產(chǎn)品：圍合式規(guī)劃1、開發(fā)經(jīng)驗不

25、足、品牌價值弱2、戶型偏大、無贈送3、周邊生活環(huán)境較差路不通4、前期市場聲音負(fù)面優(yōu)勢劣勢重點競品優(yōu)劣勢分析共一百零四頁目標(biāo)(mbio)客層分析競品項目(xingm)主要成交客戶區(qū)域競品項目主要來訪客戶置業(yè)目的競品項目主要成交客戶置業(yè)目的 競品項目主要來電客戶渠道分析從區(qū)域競品項目的成交來訪數(shù)據(jù)可見，目標(biāo)客層主要呈現(xiàn)如下特點：1、絕大多數(shù)自用、部分投資。2、絕大多數(shù)來源于區(qū)域內(nèi)客戶，金水區(qū)中原區(qū)其次。3、工薪階層、外地赴鄭打拼、小私營業(yè)主、青年白領(lǐng)為主要成交對象。4、周邊攔截性媒體、短信、網(wǎng)絡(luò)為主要媒體接觸習(xí)慣。5、典型剛需特點共一百零四頁核心客戶：高新區(qū)工業(yè)企業(yè)、軟件型企業(yè)工薪階層。西三環(huán)、西

26、四環(huán)、北環(huán)附近專業(yè)市場小私營業(yè)主、員工。北環(huán)沿線白領(lǐng)階層。重要客戶：主城區(qū)外溢客戶、西區(qū)周邊常住居民(jmn)。偶的客戶：鞏義、滎陽、上街鄭州西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)及地市目標(biāo)(mbio)客層分析高新區(qū)剛性置業(yè)來源 核心客戶圈重要客戶偶得客戶共一百零四頁目標(biāo)(mbio)客層分析剛性(n xn)需求首次置業(yè)資產(chǎn)置業(yè)傳承置業(yè)改善置業(yè)終極置業(yè)事業(yè)巔峰，家業(yè)旺季，家庭觀念濃厚。景觀、配套、大戶為置業(yè)首選因素大勢所趨，圈層所趨，輿論所趨多次置業(yè)、資產(chǎn)升值、地段前景為置業(yè)特征大品牌、大社區(qū)、大景觀、優(yōu)教育提升自我社會屬性和生活夢想。性價比、戶型功能、教育資源、城市公共交通、事業(yè)生活較近為首置特征剛性置業(yè)心理洞悉 共一百零

27、四頁目標(biāo)(mbio)客層分析剛性(n xn)置業(yè)心理洞悉 歸屬感他們中大部分是從地市遷居鄭州的，在鄭州中擁有多年生活經(jīng)驗，市中心高昂的房價將他們無情的拒之門外，他們期盼安定，他們對城市生活充滿向往，迫切需要融入這個城市。功能性他們對房子的需求很迫切，居住功能是第一要素，在這一要素下有景觀、交通、戶型、性價比等因素支撐。共一百零四頁2013年高新區(qū)住宅在售項目競爭加劇明顯，而周邊升龍項目品牌效應(yīng)較好，在區(qū)域內(nèi)搶占市場先機(jī)，2012年取得良好的銷售成績，萬和城以人文、宜居、戶型作為賣點吸引剛性客戶，分流預(yù)計較大，建議前期入市秉持區(qū)域跟隨者策略，強(qiáng)大市場聲音和區(qū)域攔截，從而提高項目來電來訪，促進(jìn)成交

28、；12年底13年初，萬科、美景、錦藝、正弘等多個知名開發(fā)商入駐高新區(qū)，多個超大體量項目預(yù)計將于13年年中陸續(xù)入市，后期區(qū)域內(nèi)市場競爭激烈；以12年競品項目成交客戶屬性來看，區(qū)域內(nèi)客戶占主體，金水區(qū)及中原區(qū)客戶其次；項目需要在區(qū)域內(nèi)攔截和目標(biāo)區(qū)域推廣渠道覆蓋，搶占區(qū)域客戶，同時兼顧周邊區(qū)域推廣，最大化釋放項目信息，挖掘周邊區(qū)域客戶，為項目銷售儲備(chbi)充足客戶；在項目自身產(chǎn)品同質(zhì)各項競爭因素不具備明顯優(yōu)勢的狀態(tài)下，需要在有限的費用下極大可能的利用推廣手段，賦予項目知名度和差異性，強(qiáng)化與目標(biāo)客戶的直銷溝通，提高消費群體中的傳播度，跟隨者價格策略搶占資源，贏得競爭。萬科、錦藝、正弘的強(qiáng)勢入駐，

29、使得區(qū)域住宅市場競爭加劇。建議項目上半年加快市場推廣步伐，差異化推廣形象，趕在競品項目入市前搶占客戶資源。競品及客層分析(fnx)小結(jié)共一百零四頁第五問祝福(zhf)紅城的目標(biāo)和必須統(tǒng)一的價值觀共一百零四頁市場在變從2012的旺盛需求到目前的需求逐漸被滿足競爭格局在變從個別競爭到區(qū)域飽和競爭及價格競爭產(chǎn)品線不變 從綜合產(chǎn)品線配合到剛性客戶(k h)的唯一追求。共一百零四頁2013年9億任務(wù)意味著銷售14萬平米近1500套住宅近4500組接待量近7000組來電對于祝福紅城目前的推廣、展示、銷售、工程各個體系與環(huán)節(jié)都必須是一次革命性的改變而營銷推廣的核心戰(zhàn)略一定要讓一個沒有性格的項目具備唯一性核心

30、價值從而突破競爭、贏得關(guān)注(gunzh)、抓住客層、帶來到訪、影響成交。共一百零四頁如何實現(xiàn)目標(biāo)客群和項目(xingm)對位？目標(biāo)人群確定，人群特征(tzhng)明顯如何突破競品封鎖，吸引目標(biāo)客群關(guān)注打宜居牌？打教育人文牌？打大盤牌？打風(fēng)格牌？打價格牌？產(chǎn)品線不匹配、非客層主需求、景觀資源不佳、大盤扎堆、體量優(yōu)勢并不明顯新古典是主流、差異性為零沒有價值支持、價格缺乏心理對比對主城區(qū)有優(yōu)勢但區(qū)域競爭性為零共一百零四頁祝福(zhf)紅城營銷定位方向的5大決不能目標(biāo)人群(rnqn)確定，人群(rnqn)特征明顯如何突破競品封鎖，吸引目標(biāo)客群關(guān)注1、決不能打造郊區(qū)項目，要給予高新區(qū)客戶和城市外溢客戶渴

31、望落戶鄭州的都市標(biāo)簽。2、決不能打造教育地產(chǎn)項目，我們的對象是青年剛需而非關(guān)注教育的二次置業(yè)。3、決不能打造風(fēng)格項目，建筑風(fēng)格不足以支撐一個180萬方的項目4、決不能打造綜合體項目，綜合體是競爭者的利器。5、決不能打造低價格項目，中后期價格策略實效則陷入被動。共一百零四頁如何實現(xiàn)目標(biāo)客群和項目(xingm)對位？目標(biāo)(mbio)人群確定，人群特征明顯如何突破競品封鎖，吸引目標(biāo)客群關(guān)注青年剛需落戶鄭州事業(yè)起飛成家生子片區(qū)未來經(jīng)濟(jì)戶型優(yōu)質(zhì)教育交通前景針對客層心理打未來牌！未來的載體是什么？如何落地？城郊大盤共一百零四頁未來(wili)的載體是什么？如何落地？目標(biāo)人群確定(qudng)，人群特征明顯

32、找到主要戰(zhàn)略問題賣前景賣未來！支撐本案的未來載體是什么？新地鐵都市 大住區(qū)地鐵世界城市 基因突變主因素主導(dǎo)生活方式的變革新都市青年的大住區(qū)競品都在打地鐵牌，我們的推廣核心是什么？共一百零四頁競品都在打地鐵牌，我們(w men)的推廣唯一性是什么？產(chǎn)品(chnpn)不具備唯一性地段不具備唯一性立面不具備唯一性規(guī)劃不具備唯一性我們的唯一性在哪？共一百零四頁都是可樂(k l)有什么區(qū)別？有一個著名的實驗(shyn)，十個被訪者實驗(shyn)者蒙上眼睛，然后捂著鼻子品嘗百事可樂、可口可樂。蒙上眼睛，10人中只有1人能分辨出，其他9人均表示差不多是一個味道。共一百零四頁認(rèn)為它特別，它就特別了。-功夫熊

33、貓 為我們講述了真正的傳播意義。被大家寄予厚望的蘊(yùn)藏?zé)o窮(wqing)力量的且唯一能擊敗惡豹太狼的 “龍之典”結(jié)果是白紙一張。熊貓老爸-老鴨先生經(jīng)營的面條湯秘方也只是空口忽悠。直至最后，它的一句話道出了所謂秘方的真諦：鴨子爸爸的面條其實沒有秘訣也沒有什么(shn me)不尋常認(rèn)為不尋常的只是我們的內(nèi)心共一百零四頁To make something special, you just have to believe it special.認(rèn)為(rnwi)它特別，它就特別了。 一切有為法，如夢幻泡影，如露亦如電，應(yīng)作如是觀?！毕嘤尚纳饎偨?jīng)共一百零四頁青年(qngnin)剛需從雙方(shungfn

34、g)找到一個共同點按鈕共一百零四頁青年(qngnin)剛需未來(wili)必紅1、販賣未來是客層對本案的共同心理認(rèn)知2、必紅，是祝福紅城從案名到項目正能量精神到企業(yè)哲學(xué)的最高體現(xiàn)3、未來必紅，是對青年客層落戶鄭州、拼搏向上的生活方式闡述4、未來必紅又是城市價值對本案的最大支持。5、潛意識傳遞價值洼地、未來熱土的性價比優(yōu)勢。共一百零四頁新地鐵(dti)都市必紅大住區(qū)項目(xingm)核心價值傳遞共一百零四頁人生，越來越成功。今天城市新人，打拼，突破，更上一層樓。置產(chǎn)，越來越豐厚。生活、生意、家庭、事業(yè)(shy)未來必紅。Slogan項目廣告價值(jizh)傳遞未來必紅共一百零四頁找到了核心價值我

35、們僅僅完成了戰(zhàn)略方向的確定我們還缺少一個撕破市場的傳播(chunb)利器一個載體或者是一個符號因為，面對大規(guī)模的競品推廣我們沒有退路唯一要走的路必須是集中優(yōu)勢兵力打擊市場的一個點只需要市場和客層記住這一個點就足夠了共一百零四頁第六問我們(w men)的大創(chuàng)意？共一百零四頁未來(wili)必紅廣告表現(xiàn)主元素8387年置業(yè)群體落戶(lu h)鄭州結(jié)婚地鐵誕生孵化未來共一百零四頁紅，顏色的一種，是以通過能量來激發(fā)觀察者的可見光譜中長波末端的顏色，波長大約(dyu)為630到750納米，類似于新鮮血液的顏色，是三原色和心理原色之一。 紅的代表紅色代表著吉祥、喜氣、熱烈、奔放、激情、斗志。代表未來。紅色

36、是一個廣義的中國詞匯代表的涵義(hn y)太過廣泛我們按照傳播學(xué)的三大原則震撼記憶點單一找到一個能代言紅色又能與客層溝通的元素那就是共一百零四頁在中國民間流傳著這樣一首民謠：“紅雞蛋，滿臉串，今年吃你的喜饃饃，明年吃你的紅雞蛋?！毕拆x饃是一種婚慶吉祥的風(fēng)俗食品，俗傳：喜饃饃帶回去，親人吃了得吉利。因此，這句歌謠屬于祝福的吉語，再從字面上理解，此句開頭和結(jié)尾的兩處紅雞蛋代表的含義并不相同，前一個“紅雞蛋”是作為一種圣物出現(xiàn)，有祈子賜福之功；而后一個“紅雞蛋”則成為了孩子降生的報喜標(biāo)志，也是一種起宣告作用的物體。向親友分發(fā)用顏料染紅的雞蛋，是通行于全國各地的一種表達(dá)喜慶的方式，常用于結(jié)婚、生育、做

37、“滿月(mn yu)”等各種喜慶場合，以示慶賀并圖吉祥。分食紅雞蛋的傳統(tǒng)在各地許多民族都存在，主要觀點有：卵生神話說、祥瑞之物說、圖騰崇拜說、生殖崇拜說辟邪禳災(zāi)說五種。 關(guān)鍵詞：新生、未來、祝福、生命(shngmng)、都市圈、婚姻、幸福、圓滿共一百零四頁一個蛋仍然不夠，因為其無法直銷和客戶溝通記憶點仍然滿足不了(blio)我們的需求，如果，我們創(chuàng)造一個代言人用他來與客戶共鳴傳遞項目價值形成一個記憶點帶動所有價值鏈我們將一勞永逸我們叫他蛋sir共一百零四頁蛋sir生活(shnghu)哲學(xué)心夠紅生在紅旗下的蛋，憑著一顆紅心的人來到了這個(zh ge)城市。未來必紅既有思想力，也有行動力，是真正有力量的人。生活必紅在這個城市，是向上的拼搏者、剛組成的二人世界。一顆紅心為了家人，為了朋友，付出時間，付出精力，付出所有。共一百零四頁第七問如何(rh)紅遍鄭州?共一百零四頁第一階段全鄭州，請接受祝福巨星蛋sir誕生為都市拼搏(pn b)的心代言！共一百零四頁共一百零四頁請接受(jishu)我的祝福，親愛的祝福你，未來必紅共一百零四頁大型公關(guān)：全鄭州，請接受祝福50萬個蛋sir，今晨紅動鄭州為50萬顆拼搏(pn b)的紅心代言活動形式：組織祝福小分隊，于2013年3月1日周一早上將50萬