房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成與控制管理（ppt 共35頁）

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅第四部分 前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講 義 提 綱第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。地價(jià)可通過容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地成本)。簡(jiǎn)單的公式是1、土地成本舉例：地價(jià)

2、100萬/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)為500元/；地價(jià)60萬/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/。樓面地價(jià) = 地價(jià)（單位：萬元/畝）666.67容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差）小高層容積率約2.0-2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對(duì)夠。同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短,則容積率越

3、??；而東西越長(zhǎng)，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說磚混多層：700元/小高層（10-17層）：950元/(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/?？刂频煤?，小高層含電梯的建安成本在10001050元/左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為68/，目前洛陽的項(xiàng)目多在45-50/，不過有的最高的達(dá)80/。1/的成本約5元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合30元/，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是4050元/。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、

4、道路、景觀等，成本約120-150元/。創(chuàng)展的景觀設(shè)計(jì)費(fèi)在18萬元左右，單位成本僅合4元/（建筑面積）。合計(jì)一般不超過20元/3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等5、營(yíng)銷費(fèi)用 營(yíng)銷代理費(fèi)主要有營(yíng)銷代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%左右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元/。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總成本50%年貸款利率27、企業(yè)管理費(fèi)用 根據(jù)公司和開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-20元/8、行政事業(yè)收費(fèi) 公關(guān)后行情在160元/左右。舉例說明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：多層1200元/，高層1800元/（按人防面積攤）。如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：5

5、B級(jí)人防，單位成本=2000元/層數(shù)多層：6級(jí)人防，單位成本=1500元/層數(shù)但實(shí)際現(xiàn)狀高層為20-30元/9、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅+大修基金+所得稅=11.7%。成本約為150250元/。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制售價(jià)一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；在一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：開發(fā)成本控制的重要性1、土地成本控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價(jià)。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為 6萬 中泰新城 占地30畝，建筑面積為10萬因此在買地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建

6、多少房子，而且也要求將來小區(qū)的環(huán)境也不錯(cuò)。目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價(jià)為600元/，低檔住宅的樓面地價(jià)為400元2、建安成本控制個(gè)人認(rèn)為，建安成本的控制要“過五關(guān)”第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)材料設(shè)備采購第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價(jià)與決算要通過前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗(yàn)收時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡(jiǎn)主義”、“少就是多”“l(fā)ess is more”第一關(guān)

7、：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場(chǎng)管理層高也不是越高越好，要注意“高粗比”。抗震要求墻應(yīng)該全部是通的，不超過50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進(jìn)”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過50。方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)被說成呆板，設(shè)計(jì)和營(yíng)銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場(chǎng)管理這一點(diǎn)在實(shí)際操作過程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)：工程造價(jià)與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類取費(fèi)37% ，七層以下按4類取費(fèi)21.6% 。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，在實(shí)際操作過程中，有的開發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4類下浮5%。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)：工程招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場(chǎng)管理這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家”，但就是這樣也很難控制。在招標(biāo)過程中可以找三家以上，然后選兩家報(bào)價(jià)低的再往下砍價(jià)。第四關(guān)：材料設(shè)備采購規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理更難，比如一些圖紙上沒有的東西要進(jìn)行“簽單”，這個(gè)

9、過程也很難直接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理第三部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻：6層及以下，不裝電梯；6層以上，必須裝電梯；11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通12層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯電梯的成本：以18層為例，電梯成本約25萬，每增加一層電梯成本約提高5000元2.8米層高的來歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+樓板=40，窗高1.5米，窗臺(tái)高0.9米，合起來就是2.8米。外墻面積測(cè)算：外墻面積一般約為建筑面積的1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)）。玻璃幕墻的成本約300元以上，而普通鋁合金窗成本約180元/建

10、筑之間東西間距：多層不小于8米，而小高層和高層不小于13米。節(jié)能住宅與普通住宅的差別：外墻做保溫處理（節(jié)能比普通高80元/，墻面面積）北向不宜開飄窗窗戶盡量采用塑鋼雙層中空玻璃。節(jié)能住宅的成本比第四部分 前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談商務(wù)談判是所有工作中的重要一環(huán)，成功的談判是做成業(yè)務(wù)的前提。如果談判者能靈活掌握并動(dòng)用一些談判原則和實(shí)用技巧，就可能在談判桌上取得主動(dòng)，起到“兵不血刃”、“不戰(zhàn)而屈人之兵”的作用，為最終取得所期望之結(jié)果奠定基礎(chǔ)。概論：商務(wù)談判有技巧1、談判前準(zhǔn)備初次見開發(fā)商需配“三把刀”第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實(shí)地查看地塊及周邊特征，目的是確定樓盤區(qū)位特征、檔次熟悉一切項(xiàng)目相關(guān)資

11、料，以最快的速度形成項(xiàng)目整體輪廓，勾勒項(xiàng)目的靈魂調(diào)研當(dāng)?shù)刂饕獦潜P，找一個(gè)市場(chǎng)特質(zhì)與本項(xiàng)目類似的樓盤作為參照，以初步確定項(xiàng)目的規(guī)劃?rùn)n次、銷售價(jià)格2、談判原則與技巧個(gè)人體會(huì)總結(jié)，前期談判有這么實(shí)用“八招”第一招 將心比心第二招 突出優(yōu)勢(shì)第三招 模擬演習(xí)第四招 底線界清第五招 了解對(duì)手第六招 要有耐心第七招 隨機(jī)應(yīng)變第八招 埋下契機(jī)第一招 將心比心談判最忌以己方觀點(diǎn)，需索無度，應(yīng)從對(duì)方的角度出發(fā)，將心比心，合作的最后達(dá)成一定是兼顧雙方利益的，比如開封錦繡皇城項(xiàng)目合作洽淡。 第二招 突出優(yōu)勢(shì)對(duì)于對(duì)方立場(chǎng)、觀點(diǎn)都有初步的認(rèn)知后，再將自己在此次談判事項(xiàng)中所占有的優(yōu)、劣勢(shì)及對(duì)方的優(yōu)、劣勢(shì)，進(jìn)行嚴(yán)密周詳?shù)牧信e

12、，尤其要將己方優(yōu)勢(shì)，不管大小新舊，應(yīng)全盤列出，以作為談判籌碼。而己方劣勢(shì)，當(dāng)然也要注意，以免倉促迎敵，被對(duì)方攻得體無完膚，比如駐馬店項(xiàng)目洽談。 第三招 模擬演習(xí)就是將各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)先模擬，以免實(shí)際遭遇時(shí)人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。在了解優(yōu)、劣后，就要假想各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)作策劃行動(dòng)方案。小至談判座位的擺放都要詳加模擬，如彭總帶領(lǐng)洽談中泰二期項(xiàng)目，各有分工。 第四招 底線界清通常，談判時(shí)，雙方都帶攻擊性，磨刀霍霍，躍躍欲試。雙方只想到可以“獲得多少”，卻常常忽略要“付出多少”，忽略了談判過程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。所以，在談判前，務(wù)必要把己方的底線界清：可讓什么?要讓多少?如何讓

13、?何時(shí)讓?為何要讓?先行理清，心中有效。否則，若對(duì)方咄咄逼人，己方束手無策任由對(duì)方宰割，那就失去了談判的本意。比如正常的合同要點(diǎn)拉鋸砍價(jià)第五招 了解對(duì)手孫子兵法的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”眾所皆知。談判前，了解對(duì)方談判負(fù)責(zé)人的喜好，投其所好能盡快獲得對(duì)方的好感。有助談判達(dá)成。比如楊總帶領(lǐng)洽談的汝州項(xiàng)目，對(duì)方有留學(xué)經(jīng)歷；彭總帶領(lǐng)洽談的東方今典項(xiàng)目等等，每一次都應(yīng)盡可能的多了解對(duì)手資料 。 第六招 要有耐心古語有云：“病急亂投醫(yī)”。故在談判中要時(shí)刻暗誦默念“戒急戒躁”，尤其在劍拔弩張、激烈火爆之際，更要遵行。因?yàn)?，談判中常有耐久?zhàn)要打，據(jù)傳當(dāng)年李鵬當(dāng)選傳；中泰二期，。第七招 隨機(jī)應(yīng)變戰(zhàn)場(chǎng)狀況，瞬息萬變，談判桌上需隨機(jī)應(yīng)變。雖說諸葛亮神機(jī)妙算，但人算不如天算，總有考慮欠周、失算之處。談判時(shí)，出現(xiàn)對(duì)手突有神