專題案例-地產2011年房地產形勢與產業(yè)發(fā)展途徑報告

1、2022/8/111房地產形勢與養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展途徑全國工商聯房地產商會聶梅生 2011年6月當前房地產形勢市場進入糾結調控進入深水行業(yè)重新定位企業(yè)面臨重整2022/8/112市場進入糾結資本層面：應對通脹走高，繼續(xù)收緊貨幣供應。5月當月人民幣貸款增加5516億元，同比少增1005億元。央行再提準備金率達21.5%的歷史高點。1-5月份房地產開發(fā)投資繼續(xù)處于高位，全國房地產開發(fā)投資18737億元，同比增長34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長37.8%。（同期固定資產投資增幅25.8%）國內貸款，國內貸款5803億元增長4.6%利用外資大幅上升，利用外資266億元，增長57.3%自籌資金1

2、2486億元，增長30.9%（占比67%）個人按揭貸款3443億元，下降8%。房企資金鏈全面趨緊房企融資成本急速上升， 從8%上升到15%左右平均資產負債率達到71.36%2022/8/113市場進入糾結土地層面數據顯示，15月全國128個城市土地出讓金同比下滑5%，其中住宅土地出讓金下滑14%。據統(tǒng)計，13月128個城市土地出讓金總額均保持在千億元以上，1月甚至高達2143億元，4月份，迅速下降至786億元。5月土地市場延續(xù)4月較弱水平。北京今年15月住宅土地出讓金同比下滑84%，上海則同比下滑44%海口和大連分別下滑了81%和27%。開發(fā)商謹慎拿地使土地市場陷入低迷地方政府財政收入減少保障

3、房計劃的實施受阻住房需求矛盾進一步加劇。42022/8/115市場進入糾結5月全國房地產市場處于量、價的膠著狀況：中國指數研究院發(fā)布2011年5月全國重點城市新房價格指數報告，內容顯示，2011年5月半數城市住宅價格停止上漲，大多數監(jiān)測城市的成交量出現增長。 部分一線城市交易量持續(xù)下降，2、3線城市量價上升開發(fā)商放慢開發(fā)進度，供需雙方繼續(xù)觀望調控重點城市房價出現松動6月北京新房、二手房成交量較5月下旬分別下跌12%、21%促銷、降價樓盤增多，以價保量態(tài)勢呈現。調控進入深水區(qū)土地制度年度土地出讓收入（億元）土地出讓收入占地方本級收入比重（%）2004589449.562005 5505.1536

4、.452006 7676.8941.9420071300055.172008960033.5120091590048.8320102939771土地財政比重持續(xù)上升數據來源：國家統(tǒng)計局。地價領跑房價，越跑越快調控進入深水區(qū)土地制度調控進入深水區(qū)土地制度房地產鐵三角形成地根吸住了銀根之一開發(fā)商：2010年，房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積4.1億平方米之二政府：2010年全國土地出讓總價款達2.9萬億元之三金融機構：以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元 2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需要經歷2年左右的

5、開發(fā)周期才能成為產品進入市場交易進而參與經濟社會發(fā)展。如果這期間市場形勢發(fā)生大的變化，這部分巨額資金將直接關聯到地方政府和金融層面。土地出讓制度不改變，調控局限于表層操作，難免又一次輪回反復。調控進入深水區(qū)房產稅據中國指數研究院專題報告指出：如果只針對高端物業(yè)征稅，預計全國針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億；如果對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但是在近期這種征收方式是不現實的。房產稅并非能直接降低房價，但是對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。 房地產調控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的分工責任等體制性問題

6、，這是房地產長治久安的根本。92022/8/1110行業(yè)重新定位靠投資拉動GDP階段，房地產是國民經濟重要產業(yè)1998-2009年房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點。在最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。2022/8/1111行業(yè)重新定位國民經濟三駕馬車作用調整，經濟發(fā)展轉向內需拉動，投資拉動力逐步下降。產業(yè)結構調整力度加大城鎮(zhèn)化內涵注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展避免落入中等發(fā)達陷阱，減少貧富差距必須堅持產業(yè)結構和城市化進程的調整房地產角色變化:由投資拉動

7、轉向對經濟和社會發(fā)展的承載作用,與其它新興產業(yè)融合共生。2022/8/1112行業(yè)重新定位商品住宅單一模式還能走多遠？城鎮(zhèn)居民住房自有率達86%，保障房1000萬套（約占當年銷售量的50%），商品房空置率不容忽視，人口結構未來變化后的住房趨勢等，提前考慮商品住宅類開發(fā)商的轉型。公租房基金上路城市發(fā)展的承載：城鎮(zhèn)布局隨著基礎設施格局變化而極大地影響未來城市化模式。東西部地區(qū)的均衡發(fā)展將形成新的經濟板塊。城市運營、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化等；新型經濟產業(yè)區(qū)的承載：開發(fā)區(qū)、產業(yè)園、產業(yè)轉型基地等；內需型、消費性產業(yè)的承載：旅游、服務業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)等2022/8/1113企業(yè)面臨重整商品房市場將面臨與保障

8、性住房平分秋色，積極參與建設保障性住房是必然選擇。從單一的商品房開發(fā)轉向復合業(yè)態(tài)；從開發(fā)銷售物業(yè)轉向銷售與持有型并舉大型企業(yè)整合能力提升，中小企業(yè)困難加大，企業(yè)集中度提高；企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張型發(fā)展轉向整合集成式發(fā)展2022/8/1114養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展途徑2022/8/1115老年產業(yè)屬性和價值內涵如下：地產屬性住宅、普通商業(yè)地產、醫(yī)療保健等特種商業(yè)地產；金融屬性證券、保險、儲蓄型產品等；服務屬性服務于核心需求、增值需求、價值提升需求等；人文屬性原居住地的社會文化因素及聯合國人居養(yǎng)老五大原則。老年產業(yè)的屬性2022/8/1116養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)的房地產開發(fā),也不是房地產的華麗轉身，它是房地產

9、業(yè)、醫(yī)療業(yè)、餐飲業(yè)、服務業(yè)、旅游業(yè)等既獨立運作又無縫整合的全新產業(yè)。從產品屬性看，老年住區(qū)屬于內需型消費產品。在我國拉動經濟的三駕馬車中，促進消費是中央政府最支持的增長方式。養(yǎng)老住區(qū)的其它增值服務空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)具有政策性支持、收益穩(wěn)定、抗風險性強、可持續(xù)性發(fā)展等優(yōu)勢。老年產業(yè)的屬性2022/8/1117老年住區(qū)的目標定位據民政部預測，到2020年，60 歲以上老年人口預計將達2.43 億，占總人口比重將達到18%。本階段，我國經濟發(fā)展到一個新的水平，社會保障體系的逐步完善，人均福利水平不斷提升，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；目前年齡在4050歲的

10、一批中年人在這一階段也逐步步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；本階段，獨立居住的養(yǎng)老觀念已經形成，養(yǎng)老住區(qū)的需求將會出現井噴現象，養(yǎng)老住區(qū)的增長將會保持在一個較高水準，約在10%左右。2022/8/1118據中科院研究結果表明，目前全國養(yǎng)老金缺口高達1.3萬億元?，F有我國養(yǎng)老機構的床位至少缺300萬張，未來20年以每年新增60歲以上老人為600萬人，其中有3-5%需進入養(yǎng)老住區(qū)，按每年遞增10%測算：到2020年共需新增養(yǎng)老床位480萬張，加上目前缺口300萬張，總計780萬張床位約折合為520萬套需求。以建設費用4500元/ ，每套平均面積70 計算，10年年需要投入資

11、金16380億元；以月租金4200元計（每套年租金5萬元），10年租金收入約為2600億元。約占未來房地產市場3-5%，整合上下游產業(yè)鏈能力高于房地產業(yè)，投資回報率穩(wěn)定12-16%。養(yǎng)老住區(qū)需求分析2022/8/1119國家老齡主管部門直接指導美國老年住宅協會參加主編國內各有關行業(yè)組織、院校、企業(yè)聯合編制開發(fā)運營管理指導文件，聯合開展養(yǎng)老住區(qū)全流程運作；國內外企業(yè)積極加盟“中國綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項目”。已建成、在建、待建的養(yǎng)老住區(qū)本次加入示范項目的已達15家。養(yǎng)老住區(qū)聯合工作局勢形成2022/8/1120指導單位：全國老齡委辦公室主編單位：中國老齡產業(yè)協會 全國工商聯房地產商會 美國老年住宅協會

12、 中國醫(yī)院協會 國壽投資控股有限公司支持單位：住房與城鄉(xiāng)建設部住宅產業(yè)化促進中心 美國駐華使館商務處2022/8/1121經中外各方攜手，國內外調研考察，歷時一年形成以下成果：中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯合評估認定體系養(yǎng)老住區(qū)商業(yè)模式與價值工程 養(yǎng)老住區(qū)商業(yè)模式與價值工程編寫單位：全國工商聯房地產商會國壽投資控股有限公司中信證券股份有限公司民生銀行房地產金融部喜神資產管理有限公司金齡聯合國際企業(yè)管理有限公司北京新景祥房地產經紀有限公司 2022/8/1123第一篇 綜合分析第二篇 成本分析第三篇 產品定價第四篇 投資策劃與整合第五篇 用戶資產管理第六篇 案例分析養(yǎng)老住區(qū)商業(yè)模式與價值工程2022/8/1

13、124第一篇綜合分析一、養(yǎng)老住區(qū)總體商業(yè)模式（一）土地獲取方式與商業(yè)模式的關系（二）商業(yè)模式的主要類型二、養(yǎng)老住區(qū)服務對象（一）服務對象分析（二）服務對象定位三、養(yǎng)老住區(qū)市場定位（一）政府管理層面（二）市場層面2022/8/1125開發(fā)運營模式優(yōu)勢劣勢適用時期及適用對象收益模式產品出售投資回收期相對較短，資金壓力小存在銷售風險，缺乏長期穩(wěn)定收益，政策風險較大適用于產業(yè)發(fā)展初期，面對較大的投資風險采用此模式快速回收資金銷售溢價收益+售后菜單式養(yǎng)老服務收益產品出租可以獲取長期穩(wěn)定收益，利于在經營中經營企業(yè)品牌，提高品牌影響力投資回收期相對較長，資金壓力大，政策風險小適于自有資金有實力與融資能力強的

14、開發(fā)商在產業(yè)發(fā)展成熟期采用入門費+租金+養(yǎng)老服務費產品出售+出租經營方式靈活，既可保證部分投資的迅速回收，又可取得長期穩(wěn)定收益經營方式不統(tǒng)一，經營管理難度大，有一定政策風險適用于成長期過渡到成熟期的雙軌期間銷售溢價收益/入門費+租金+養(yǎng)老服務費2022/8/1126融資形式投資主體描述全資型開發(fā)商項目資金全部由開發(fā)商自有資金投入信貸型開發(fā)商+銀行或信托機構項目部分資金向銀行或信托機構抵押貸款基金型開發(fā)商+基金管理機構通過股權合作或股權投資的形式引入基金保險型開發(fā)商+保險公司通過股權合作或股權投資的形式引入險資混合型開發(fā)商+銀行/信托機構/基金管理機構/保險公司運用多種投融資模式2022/8/1

15、127政府管理層面定位2022/8/1128按服務對象進行的產品分類2022/8/1129第二篇成本分析一、開發(fā)投資（一）土地開發(fā)成本（二）開發(fā)建設成本（三）開發(fā)建設階段成本構成二、運營成本（一）合同管理（二）運營費基準值（三）規(guī)模效應及入住率2022/8/1130運營成本基準值的確定2022/8/1131第三篇產品定價一、房屋出售與持有的平衡（一）影響房屋出售與持有比例因素（二）房屋出售的定價（三）持有型養(yǎng)老住區(qū)的定價要素二、定價特點與策略（一）定價特點（二）定價策略三、基本收費模式與定價（一）入門費（二）月服務費（三）附加服務費（四）DMF收費模式四、合同類型（一）A型合同-廣范版（二）B

16、型合同-修正版（三）C型合同-收費服務類（四）D型合同-計程服務類五、定價因素的關聯與實例（一）定價影響因素（二）實例2022/8/1132入門費定價（1）入門費定價涵蓋開發(fā)建設成本。 市場導向定價法：往往根據養(yǎng)老住區(qū)所在區(qū)域商品房市場價格的70%-80%定價。 競爭導向定價法：根據地塊稀缺情況、周邊配套、區(qū)域競爭情況、運營管理服務體系吸引力和滿足目標人群的剛性需求程度等影響因素，實行差異化的策略，根據市場情況溢價。 成本導向定價法：入門費需足以支付開發(fā)建設成本，并考慮利潤。（2）入門費定價可考慮生活護理費的一部分，按照成本和利潤要求順推：根據國際經驗值，假設消費者在養(yǎng)老住區(qū)的平均入住時長，以

17、及在獨立、介助、介護三階段的入住時長，測算出平均服務成本，作為入門費定價的基礎數據。2022/8/1133第四篇投資策劃與整合一、投資開發(fā)與運營管理的接續(xù)性分析（一）投資開發(fā)與運營管理流程（二）盈虧平衡測算二、養(yǎng)老住區(qū)的敏感性分析（一）土地成本敏感性分析（二）支出敏感性分析（三）收入敏感性分析三、投融資鏈設計（一）信貸型融資（二）基金型融資（三）保險型融資（四）混合型融資2022/8/1134項目投資和運營管理內部關系2022/8/1135某項目的盈虧平衡曲線2022/8/1136保險資金對于不動產的投資模式信貸型融資基金型融資養(yǎng)老住區(qū)投融資鏈設計2022/8/1137第五篇用戶資產管理一、用

18、戶收入水平和可支付性（一）用戶收入群體分析（二）用戶可支付性分析二、用戶可調動資產的價值分析（一）用戶可調動資產分析（二）宏觀經濟走向對資產價值的影響（三）不同資產間的價值轉化三、用戶養(yǎng)老模式的成本分析（一）居家養(yǎng)老模式的成本分析（二）機構養(yǎng)老成本分析（三）居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老成本對比四、用戶資產的保值與增值模式設計（一）用戶傳統(tǒng)資產保值類型及收益分析（二）養(yǎng)老住區(qū)產品保值與增值性分析（三）養(yǎng)老住區(qū)產品的風險分析（四）針對不同群體的合理模式設計2022/8/1138針對不同群體的客戶理財模式設計1、需求型客戶合同設計此類型客戶只注重養(yǎng)老需求，可以針對性設計免費升班類型的入住合同。2、需求+資產保值類客戶合同設計此類型的客戶既有養(yǎng)老服務需要，也注重資產保值，較為關注會籍的可繼承性，偏好具備穩(wěn)定收益的金融產品。3、需求+資產增值類客戶合同設計此類型客戶除了養(yǎng)老服務需求，更注重資產的增值性，在合同中關注會籍的可轉讓性，同時喜好稍微激進類型的金融產品，注重回報收益率。4、消費類客戶合同設計此類型客戶多為短期租賃客戶或者候鳥類遷徙客戶，適合月租類合同，無入門費或較低入門費。5、投資類客戶合同設計此類型客戶單純以投資為目的，并不關注社區(qū)服務內容，但注重會籍的可轉讓性和增值性。2022/8/1139入住養(yǎng)老住區(qū)居家養(yǎng)老對比支出（萬元）收入（萬元）凈值（萬元）支出（萬元）養(yǎng)老社區(qū)-居家養(yǎng)老第一