房地產(chǎn)項目EVA值計算作業(yè)指引

1、房地產(chǎn)項目EVA值計算作業(yè)指引目的減少對集團資源的占用和依靠，促進經(jīng)營負責(zé)人積極拓展資源，培養(yǎng)企業(yè)家精神，合理分配集團資源，提高資源的使用效率。適用范圍適用于集團各房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營業(yè)績的評價、考核。術(shù)語和定義EVA ：經(jīng)濟增加值，指公司稅后凈利潤中減去投入資本的成本后的凈值，是衡量為股東創(chuàng)造財富能力的重要指標。資本成本：指集團投入資本所能獲得的最低報酬率，也是項目公司因占用資金而需付出的代價。項目EVA計算的基本要求計算對象EVA計算以項目為單位，同一個公司開發(fā)多個項目的，按單個項目進行EVA值計算；一個項目分多期開發(fā)的，按項目整體進行EVA值計算。EVA計算的起止時間自集團為項目提供資金金

2、額累計達到或超過500萬元的第一筆付款當月起，至項目竣工驗收交房當月且銷售率達到95%以上。EVA值的計算方式項目EVA值 = 項目稅后凈利潤 - 資本成本 + 資金利息收入當項目使用集團資金時，計算資本成本，為“-”當集團使用項目資金時，計算資金利息收入，為“+”資本成本率/利息率項目使用集團資金的年資本成本率統(tǒng)一設(shè)定為25%，按年計算復(fù)利。集團使用項目資金的年利息率為12%，按年計算復(fù)利。項目從集團外部取得資金的實際利率超過12%的，經(jīng)集團同意，其向集團提供的資金中不超過該筆融資余額的部分，可按取得資金的實際利率計算利息。資本投入方式集團向項目投入資本的方式包括注冊資本金和股東借款。集團投

3、入資本金額包括土地價款、契稅以及項目啟動資金，啟動資金視項目規(guī)模而定，一般在1000萬元-5000萬元之間。EVA計算的一般工作程序項目EVA值以會計年度為一個計算周期，即從每年1月1日起至12月31日止。項目啟動或竣工當年，實際經(jīng)營時間不足一年的，按實際經(jīng)營時間計算。項目整體EVA值為各計算周期EVA值累加之和。項目公司年度稅后凈利潤以經(jīng)過審計的會計報表數(shù)字為準。資本成本的計算和結(jié)算按照以下方式進行：集團與各項目公司往來的資金按日計算資本成本，每年按360天計算。每一筆資金往來均以付款方銀行資金轉(zhuǎn)出回單日期作為計算資金成本的時間。集團與項目公司在相互匯劃資金時，不單獨開據(jù)相關(guān)票據(jù)，僅作為內(nèi)部

4、結(jié)算。集團與項目公司在每季末進行資本成本結(jié)算，相互對賬確認。資本成本為虛擬成本，僅作為計算EVA指標考核使用，無須實際支付。資金往來以公司實際需要為基礎(chǔ)，由集團統(tǒng)一調(diào)配、劃撥，各項目公司之間不得互相劃轉(zhuǎn)。為方便計算，集團與各項目公司間的往來劃款以百萬元為單位。項目EVA值的清算時間項目竣工驗收交房時，已售面積達到項目可售面積95%以上的，于竣工當月停止計算資本成本，并對項目整體EVA值進行清算，集團收回投資款和項目利潤。項目竣工驗收交房時，已售面積未達到項目可售面積95%以上的，對已售部分進行結(jié)算，計算已售部分實現(xiàn)的凈利潤，集團收回相當于已實現(xiàn)利潤的資金，不計算資金利息收入。其余資金往來余額繼

5、續(xù)計算資金成本；當項目銷售率達到95%以上后，于達到當月停止計算資本成本，并對項目整體EVA值進行清算。整體EVA值清算時，未售部分應(yīng)做視同銷售處理，并區(qū)分可售物業(yè)和持有物業(yè)，分別按以下方式進行計算：可售物業(yè)的未售部分按已實現(xiàn)銷售均價預(yù)計銷售收入，模擬計算銷售利潤；持有物業(yè)按下述6.3款之規(guī)定測算銷售收入，模擬計算銷售利潤。EVA值的日常管理集團及各項目財務(wù)部門應(yīng)分別建立資金往來明細臺賬，逐筆登記往來金額，每月月底將相互核對一致，并計算當月資金成本（利息收入）。集團財務(wù)管理部應(yīng)結(jié)合各項目盈利預(yù)測情況，測算各項目的預(yù)計EVA值，并按季公布EVA值考核情況，對預(yù)計EVA為負值的項目提出警示。集團公

6、布的EVA值考核情況主要包括以下幾項：資金占用余額：指截至報告當月項目占用集團的資金本金（包括注冊資本和股東借款）；資金成本：指截至報告當月項目占用集團的累計資金成本（扣除應(yīng)收集團的利息）；已完成利潤：指截至報告當月項目累計實現(xiàn)的凈利潤；預(yù)計項目利潤：指整個項目的預(yù)計利潤，按最新版本的項目盈利預(yù)測金額填寫；項目分期開發(fā)的，預(yù)計項目利潤為各期盈利預(yù)測之和；現(xiàn)階段EVA值：即“資金成本+已完成利潤”；預(yù)計EVA值：即“資金成本+預(yù)計項目利潤”。對預(yù)計EVA值為負值的項目，財務(wù)部應(yīng)加以重點關(guān)注和分析，在季度會議上作出說明和警示，及時提醒相關(guān)公司負責(zé)人積極采取措施，改善項目EVA情況。特殊處理因特殊需要須經(jīng)第三方中轉(zhuǎn)的資金往來，以集團或項目公司銀行資金轉(zhuǎn)出回單日期作為計算資本成本的日期。同一事業(yè)部或城市公司同時運作的多個項目之間如因業(yè)務(wù)需要臨時發(fā)生小額資金往來，可按審批權(quán)限在項目公司之間直接劃撥，但單筆往來金額和累計往來余額均不得超過100萬元。項目公司之間小額資金往來不計算資本成本。對于公司持有的