上半年海口寫字樓市場深度研究報(bào)告56p課件

1、上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄?bào)告56p上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄?bào)告56p?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析海口市房地產(chǎn)市場分析?？谑袑懽謽鞘袌龇治?23提綱海口市寫字樓市場調(diào)研分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析?？谑袑懽謽鞘袌鯬art 1海口市房地產(chǎn)市場分析Part 1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析Part 1.1海口市城市概況Part 1.1?？谑谐鞘懈艣r?？谑形挥诤Ｄ鲜”倍?，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀，城市定位為熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市。城市概況?？谑校址Q“椰城”是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心；全市城市陸地規(guī)劃總面積1304.8平方公里，現(xiàn)有陸地面積236.44平方公里。海域面積53

2、0平方公里，海岸線131公里，設(shè)瓊山、秀英、龍華、美蘭四個(gè)區(qū)。人口約170多萬。 城市發(fā)展目標(biāo)：建成經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市；擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地；國際知名的綠色生態(tài)城市。 1海口市位于海南省北端，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特海城市價(jià)值的界定是寫字樓發(fā)展最基本的前提，海口作為海南省省會城市，其經(jīng)濟(jì)優(yōu)先也促使寫字樓發(fā)展優(yōu)先于其他市縣。城市價(jià)值1經(jīng)濟(jì)發(fā)展在省內(nèi)城市中處于領(lǐng)軍地位，2019年全市GDP總值占全省的28.78%；海南省的經(jīng)濟(jì)、文化中心，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省都占有較大比例； 海南省的交通、商貿(mào)中心，交通、商品物流輻射全島；海口以

3、省會城市生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)勢，將吸引更多企業(yè)聚焦?？?，促進(jìn)寫字樓市場。城市價(jià)值海口市2城市價(jià)值的界定是寫字樓發(fā)展最基本的前提，海口作為海南省1經(jīng)城市規(guī)劃戰(zhàn)略中的“中強(qiáng)”和“三帶、一軸、一中心”的規(guī)劃都能有效提升國貿(mào)片區(qū)原有的商務(wù)優(yōu)勢。中心區(qū)采取“中強(qiáng)”發(fā)展戰(zhàn)略：即強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境；國貿(mào)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公（公司總部）、商務(wù)酒店（國際品牌酒店）、商業(yè)零售、餐飲（高檔特色餐飲、名點(diǎn)食品店、酒吧、咖啡街等）、休閑娛樂文化產(chǎn)業(yè)。?？诼糜伟l(fā)展體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：三帶、一軸、一中心；三帶：西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城市外圍旅游帶；一軸：南渡江風(fēng)光游

4、覽帶為主的城市水系旅游軸；一中心：都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心。 海口發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)成為海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。城市規(guī)劃3城市規(guī)劃戰(zhàn)略中的“中強(qiáng)”和“三帶、一軸、一中心”的規(guī)劃都能有Part 1.2?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析Part 1.2海口市房地產(chǎn)市場分析上半年，海口商品住宅新增供應(yīng)量呈波動(dòng)趨勢，住宅市場受限購的影響較大，商務(wù)辦公市場存在一定的機(jī)會。 市場綜述1從供應(yīng)量上看，2019年海南國際旅游島獲批，海口年商品住宅新增供應(yīng)量一直呈上升趨勢，尤其到了下半年呈

5、井噴之勢，11年1月份到達(dá)頂峰，2月份公布限購令，3月份開始實(shí)施，海口的新增供應(yīng)量急速下滑，呈不穩(wěn)定趨勢；2019年下半年，預(yù)計(jì)海口新增商品房供應(yīng)量會一直呈波動(dòng)之勢，新增供應(yīng)量存在不穩(wěn)定因數(shù)。?？谑薪?3個(gè)月商品住宅新增供應(yīng)走勢圖同致行分析：上半年，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量呈波動(dòng)趨勢，住宅市場受限購的影上半年1、2月份海口商品房成交節(jié)節(jié)攀升，限購令實(shí)施后，成交急速下滑，住宅市場現(xiàn)有緩慢回暖之跡。 市場綜述2從成交量上看，?？谏唐纷≌山涣吭谝砸荒曜笥覟橐粋€(gè)周期；上半年1、2月成交節(jié)節(jié)攀升，限購令實(shí)施后3月份成交量急劇下降后，4、5、6月份呈緩慢回升之勢；從成交均價(jià)來看，海口上半年商品住宅成交均價(jià)

6、呈波動(dòng)趨勢，限購前成交均價(jià)呈上升趨勢，限購后，急速下滑，限購對住宅市場影響較大。?？谑薪?3個(gè)月商品住宅成交走勢圖同致行分析：上半年1、2月份?？谏唐贩砍山还?jié)節(jié)攀升，限購令實(shí)施后，成交急同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年海口成交最多的面積段是60-80，占了總成交的1/3，小戶型仍是海南的暢銷戶型。 市場綜述3在11年上半年各面積區(qū)間產(chǎn)品成交方面，60-80的產(chǎn)品是最熱銷，占了33.71%，其次為100-130的面積段，占了21.47%；由上半年的成交面積段來看，由于政策的實(shí)施，抑制了投資投機(jī)及為改善居住環(huán)境需求大戶型的購房者，小戶型產(chǎn)品成為暢銷戶型，中等戶型產(chǎn)品在5月份也開始受市場歡迎，由于購房門檻

7、相對較低，容易受度居住客戶的青睞。海口市各面積區(qū)間產(chǎn)品成交一覽表同致行分析：同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年?？诔山蛔疃嗟拿娣e段是60-80 2019年是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較為密集的一年，從上半年國務(wù)院的“4.17調(diào)控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2019年1月26日的“國八條”，調(diào)控內(nèi)容涵蓋土地、稅收、貸款等多方面的內(nèi)容。 政府出手調(diào)控住宅市場，大大地打擊了投機(jī)、投資需求，而“限購”政策未涉及到辦公市場，投資目光將轉(zhuǎn)向住宅以外的商業(yè)地產(chǎn)，這無疑給了辦公市場極大的發(fā)展機(jī)遇。小結(jié)： 2019年是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較為密集的一年，從上Part 2?？谑袑懽謽鞘袌龇治鯬art 2海口市寫字樓市

8、場分析Part 2.1?？谑袑懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀分析Part 2.1?？谑袑懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀分析宏觀環(huán)境政策環(huán)境2019年國際旅游島的獲批，掀起海口投資建設(shè)的熱潮，大量有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)入駐海口，從而帶動(dòng)海口寫字樓市場的火熱。近幾年，?？谑蠫DP增速加快，社會固定資產(chǎn)投資在海南國際旅游島建設(shè)的利好政策下，呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢，隨著固定資產(chǎn)投資的增速加快，城市化進(jìn)程將逐年提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了利好機(jī)遇。2019年樓市調(diào)控密集，2019年將繼續(xù)從嚴(yán)，但調(diào)控對象只是針對住宅市場，投資目光紛紛轉(zhuǎn)向未受調(diào)控限制的商業(yè)地產(chǎn)，從而為商業(yè)地產(chǎn)帶來重大發(fā)展機(jī)遇。樓市調(diào)控利好國際旅游島利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好宏觀環(huán)境政策環(huán)境20

9、19年國際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y寫字樓發(fā)展：海口寫字樓市場處于初級向中級發(fā)展階段，高端寫字樓空缺。 發(fā)展現(xiàn)狀1成長型企業(yè)主導(dǎo)寫字樓市場：成長型企業(yè)的大量涌現(xiàn)，使海口寫字樓市場擺脫了多年的低靡。1中檔寫字樓成為市場主力：自2019年來開盤的銷售的寫字樓主要以中高檔價(jià)位為主，其中有相當(dāng)部分寫字樓售價(jià)幾乎同住宅相當(dāng)，銷售效果較好 2國貿(mào)區(qū)寫字樓價(jià)格高居不下：國貿(mào)區(qū)域價(jià)格高居不下，主要是因?yàn)椴糠掷吓茖懽謽莾r(jià)格始終堅(jiān)挺的緣故，而新盤中價(jià)格適宜。 34舊型高端寫字樓多租少售：90年代以來，?？谂f型高檔寫字樓從以大戶型的高價(jià)出售時(shí)代走向低價(jià)租賃階段。代表性的有南洋大廈、珠江廣場等，銷售情況與90年代初有

10、天壤之別，由高價(jià)出售到現(xiàn)在低價(jià)租賃，而且租金呈下降趨勢。5高端寫字樓成為市場新寵：目前海口現(xiàn)有的寫字樓在檔次和功能配套已不能滿足市場需求的期許，市場呼喚適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新時(shí)代要求的高品質(zhì)純寫字樓。寫字樓發(fā)展：?？趯懽謽鞘袌鎏幱诔跫壪蛑屑壈l(fā)展階段，高端1成長寫字樓類型：目前海口寫字樓市場類型主要有新型純商務(wù)寫字樓、五星級商務(wù)套房、可住可商寫字樓、租比實(shí)際的舊型寫字樓。寫字樓現(xiàn)狀2類型新型純商務(wù)寫字樓 如：證大國際、天邑國際、海南時(shí)代廣場、海口財(cái)富廣場、財(cái)富中心、國貿(mào)中心、北京大廈、星華大廈等；“可住可商”的商住樓 如：半山花園海天商務(wù)閣、申鑫國際廣場、豪富大廈、中鹽大廈等；“租比買實(shí)際”的舊型寫字樓 如

11、：南洋大廈、珠江廣場、景瑞大廈、華能大廈等；星級酒店賓館的“五星級商務(wù)套房” 如：黃金海景大酒店、文華大酒店、海景灣大酒店、?？趪H商業(yè)大廈等。寫字樓類型：目前?？趯懽謽鞘袌鲱愋椭饕行滦图兩虅?wù)寫字樓2新?？趯懽謽鞘袌鎏幱谟傻投讼蚋叨税l(fā)展的過渡階段，類高端產(chǎn)品開始出現(xiàn)，純高端產(chǎn)品稀缺。 寫字樓 現(xiàn)狀3純高端產(chǎn)品類高端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品租金區(qū)間 (元/月/m2）150-200代表項(xiàng)目100-15030-100純辦公，無其他業(yè)態(tài)頂級配置，設(shè)備多采用知名品牌原 裝進(jìn)口多有大堂和室外廣場，注重科技和 生態(tài)辦公入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚物業(yè)檔次混合業(yè)態(tài)，商住兩用型設(shè)備多采用知名品牌和國內(nèi)組裝大堂昭示性一

12、般，無室外廣場落成較早，規(guī)劃功能 落后，形象較差入住企業(yè)規(guī)模較小天邑國際證大國際金融中心?？貒H廣場北京大廈南洋大廈海口寫字樓市場處于由低端向高端發(fā)展的過渡階段，類高端產(chǎn) 2010年海口寫字樓市場呈現(xiàn)供需基本持平的局面，市場上積壓的存量得到了一定的程度緩解 寫字樓 供求關(guān)系42019年-2010年寫字樓市場供求情況2010 年海口寫字樓總體供應(yīng)量為3.85 萬平方米，成交量為4.1萬平方米，供求比例為1：1.065，需求略大于供給，供求基本持平；2010 年海口寫字樓市場成交均價(jià)為5263 元/ ，與09年持平（09年成交均價(jià)5264元/ ），相比2019 年上漲15.58%；?？谵k公市場需求

13、較小，已經(jīng)逐漸飽和，后期辦公市場仍會維持不溫不火的銷售。同致行分析：2010年?？趯懽謽鞘袌龀尸F(xiàn)供需基本持平的局面，市場上積壓的 寫字樓 分布5?？谑袑懽謽乾F(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來的大英山片區(qū)的寫字樓供應(yīng)較多。大英山片區(qū)金貿(mào)片區(qū)長流片區(qū)長流片區(qū)：現(xiàn)狀：以市級行政辦 公、教育科研 為主的組團(tuán)中 心；大英山片區(qū)：現(xiàn)狀：與老中心區(qū)金貿(mào)區(qū)緊密相連，緊鄰兩大商業(yè)圈；規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級商業(yè)中心。金貿(mào)片區(qū)：現(xiàn)狀：老中心區(qū)是目 前商務(wù)辦公的 主要聚聚地， 但沒有形成真 正城市中心；規(guī)劃： 以發(fā)展商業(yè)金 融服務(wù)、居住 為主。 寫字樓5海口市寫字樓現(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來現(xiàn)階

14、段，高端的商務(wù)辦公集中在龍華區(qū)，其它3個(gè)區(qū)商業(yè)主要是中低端的商務(wù)辦公。 各區(qū)的 商業(yè)定位6 龍華區(qū)是?？诘慕鹑谥行模菣C(jī)關(guān)、媒體、大型企業(yè)和重大市政設(shè)施的聚集地，是寫字樓聚集發(fā)展的源地。 現(xiàn)階段，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)短時(shí)間內(nèi)不具備發(fā)展中心商務(wù)區(qū)的核心競爭力，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)所承擔(dān)的城市功能各不相同，對寫字樓產(chǎn)品有使用需求的客戶群體小。同致行分析：現(xiàn)階段，高端的商務(wù)辦公集中在龍華區(qū)，其它3個(gè)區(qū)商業(yè)主要是中低住宅市場遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場帶來極大的發(fā)展機(jī)遇，2019年辦公市場供應(yīng)量創(chuàng)自07年來新高。 供需 分析7大多數(shù)寫字樓都在2019年或者之前上市的，而2019年以來，由于住宅市場調(diào)

15、控政策不斷，“限購令” 等等措施的出臺，眾多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)帶動(dòng)起了辦公市場的發(fā)展，2019年?？谵k公市場新增供應(yīng)量3.85萬平方米，為自07 年以來的最高值。 2009和2019年是辦公市場成交情況較好，主要是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮退下，新的辦公需求漸增。09 年成交量為5.6萬平方米，比2019年2.17萬平方米的成交量上漲158%。2019-2019年?？趯懽謽枪┣箨P(guān)系走勢?？谑薪?周辦公市場成交變化?？谑薪?個(gè)月辦公市場供求變化從?？诮?個(gè)月的辦公市場供求上看，近六個(gè)月中只有1月出現(xiàn)極小供應(yīng)，其余每月均無供應(yīng)。從?？谑薪?周辦公市場成交上看，5月份共成交469.16平方米。住宅市

16、場遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場帶來極大的發(fā)展機(jī)遇， 近幾年，海口寫字樓價(jià)格也隨同住宅市場價(jià)格的攀升而水漲船高，目前?？谑修k公市場均價(jià)為21000元/以上。 價(jià)格 分析8?？谑?019-2019年海口辦公市場成交價(jià)格走勢圖從2019-2019年成交均價(jià)走勢上看，?？谑修k公市場均價(jià)呈穩(wěn)步上升趨勢，特別是住宅市場調(diào)控密集的2019年，成交均價(jià)漲幅較大；從近6個(gè)月的成交均價(jià)走勢上看，成交均價(jià)呈波浪式上漲，5月成交均價(jià)21000元/平方米成交均來自證大國際金融中心?？梢?，住宅市場遭遇調(diào)控的打擊，投資者目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而帶熱?？谑修k公市場，助推價(jià)格的提升。海口市近6個(gè)月?？谵k公市場成交價(jià)格走勢圖近幾年，

17、?？趯懽謽莾r(jià)格也隨同住宅市場價(jià)格的攀升而水漲船 Part 2.2龍華區(qū)寫字樓市場分析Part 2.2龍華區(qū)寫字樓市場分析龍華區(qū)是海口的金融中心，黨政機(jī)關(guān)，新聞媒體、大型實(shí)業(yè)公司和?？谥卮笫姓O(shè)施的集中地，是寫字樓集聚的必然場所 龍華區(qū) 寫字樓1龍華區(qū)目前聚集了深發(fā)展、中國人民銀行?？谥?、國家開發(fā)銀行、中國光大銀行、海南聯(lián)合資產(chǎn)管理、PICC、國泰君安證券等一大批金融、銀行、保險(xiǎn)公司在此落戶，已經(jīng)成為海口的金融中心區(qū)；項(xiàng)目位于濱海大道和國貿(mào)路的中間位置，與濱海大道和國貿(mào)片區(qū)的寫字樓形成一個(gè)寫字樓聚集區(qū)，未來會逐步發(fā)展成一個(gè)成熟的商務(wù)寫字樓辦公的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)積聚了證大國際、天邑國際、瓊泰大廈、南

18、洋大廈、財(cái)富廣場、寶發(fā)國際、玉沙國際等寫字樓。南洋大廈瓊泰大廈天邑國際玉沙國際寶發(fā)國際證大國際龍華區(qū)是海口的金融中心，黨政機(jī)關(guān)，新聞媒體、大型實(shí)業(yè)公司和海國貿(mào)板塊是海口寫字樓市場發(fā)展最早的板塊，也是龍華區(qū)寫字樓最密集的板塊； 交通：濱海大道是?？谑兄鞲傻乐?，穿越秀英區(qū)、龍華區(qū)、美蘭區(qū)，周邊交通便利。周邊配套：濱海大道板塊資源豐富，高層可看海周邊有萬綠園、會展中心、五星級酒店等；龍華區(qū)寫字樓主要集中在國貿(mào)板塊和濱海大道板塊。 寫字樓 板塊分布2龍華區(qū)寫字樓：?？谑袑懽謽侵饕袇^(qū)位為龍華區(qū)，包括在售、在租寫字樓共計(jì)26個(gè)。 國貿(mào)板塊是?？趯懽謽鞘袌霭l(fā)展最早的板塊，也是龍華區(qū)寫字樓最通過不同維度

19、對濱海大道、國貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進(jìn)行橫向比較，濱海大道片區(qū)是三個(gè)片區(qū)中高端寫字樓最為集中的區(qū)域 龍華區(qū) 板塊分析3高端中端低端通過不同維度對濱海大道、國貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進(jìn)行橫向比較，濱海大道龍華區(qū)寫字樓密布，有?？趯懽謽强偛恐Q。典型代表的寫字樓30個(gè)，在售的有3個(gè)，在建3個(gè)，在租13個(gè)。 龍華區(qū)寫字樓分布4天邑國際瓊泰大廈南洋大廈財(cái)富廣場半山花園帝豪、帝都大廈環(huán)海大廈鴻聯(lián)廣場誠田大廈世貿(mào)中心北京大廈玉沙國際國貿(mào)中心時(shí)代廣場龍珠大廈寶發(fā)國際海涯國際帝國大廈證大國際金融中心嘉陵大廈新達(dá)商務(wù)深發(fā)展大廈海航國際廣場出租完在租在售、在租在建萬利隆商務(wù)大廈棕櫚國際廣場安中玉沙國際龍華區(qū)寫字樓密布，有海口寫字樓總部

20、之稱。典型代表的寫字樓30金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史借助政府的規(guī)劃、成熟的商務(wù)配套、省市級別的公建優(yōu)勢，發(fā)展成頂級商圈 金貿(mào)區(qū) 發(fā)展歷史5區(qū)域現(xiàn)狀：1、金貿(mào)片區(qū)是目前?？陧敿墝懽謽亲罴械膮^(qū)域，許多國內(nèi)公司和機(jī)構(gòu)、本地精英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處；2、中低端寫字樓整體出租比例較高，目前缺乏純高端寫字樓；3、公共配套集中、綠化率較高，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓4、金貿(mào)片區(qū)目前已有大型專業(yè)餐飲業(yè)，星級賓館和飯店，形成商務(wù)、娛樂、休閑、居住、餐飲中心。 驅(qū)動(dòng)因素： 1、金貿(mào)片區(qū)氛圍營造，品牌店鋪、大型商業(yè)廣場等的加盟，提升了金貿(mào)片區(qū)檔次及聚集力； 2、寫字樓租金/售價(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本

21、增加； 3、土地供應(yīng)減少，資源稀缺。發(fā)展趨勢：1、中高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引更多的企業(yè)入駐；2、高漲的運(yùn)營成本導(dǎo)致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門；3、成為企業(yè)對外昭示實(shí)力的窗口。金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史借助政府的規(guī)劃、成熟的商務(wù)配套、省市級金貿(mào)區(qū)是海口目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托商業(yè)配套和政府規(guī)劃形成的，代表?？趯懽謽亲罡咚?金貿(mào)區(qū) 板塊分析6核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢租金/售價(jià)客戶特征租售狀況行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟商業(yè)氛圍聚集企業(yè)和高素質(zhì)人才省、市級的公建配套租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天；物業(yè)管理費(fèi)：2-16元/月）受歷史的影響，大部分物業(yè)以租賃為主；中低端物業(yè)招

22、租良好，出租率基本都在85以上；高端辦公物業(yè)客戶主要在星級酒店辦公未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險(xiǎn)、銀行、辦事處等；客戶：國內(nèi)知名企業(yè)駐海南機(jī)構(gòu)（辦事處）、外資企業(yè)、本地企業(yè)等選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度、商務(wù)配套的完善：金貿(mào)區(qū)是?？谀壳白罡邫n的商務(wù)圈，主要依托商業(yè)配套和政府規(guī)劃形?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級酒店辦公 金貿(mào)區(qū) 板塊分布7同致行分析： 1、高端寫字樓客戶行業(yè)主要以金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為 外資企

23、業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)。 2、?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，有較大的機(jī)會機(jī)遇海口高品質(zhì)純寫字樓市場空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級酒店龍華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶主要在中高端寫字樓中辦公 金貿(mào)區(qū) 板塊分布8同致行分析：1、 中高端寫字樓客戶行業(yè)主要以 金融、科技、投資、咨詢等行業(yè)為主，基本為 國內(nèi)、省內(nèi)及本地企業(yè)。2、?？谥懈叨藢懽謽禽^多，市場競爭較大，競爭激烈。龍華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶主要在中高端寫字樓中辦公 海口寫字樓主要集中于國貿(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫字樓密集，競爭激烈?？趯懽謽侵饕杏趪Q(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫字上半年海口寫字樓市場深度研究報(bào)告56pPa

24、rt 2.3大英山區(qū)寫字樓市場分析Part 2.3大英山區(qū)寫字樓市場分析大英山是海口城市新中心區(qū)的核心區(qū)域，是海口規(guī)劃中唯一的城市中心區(qū)。 大英山 片區(qū)1區(qū)位：未來核心區(qū)，省政府所在 地，西到龍昆南路、東到 海府路，北接藍(lán)天路及西 沙路，南連紅城湖，西北 與金貿(mào)片區(qū)相鄰規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級商業(yè)中心現(xiàn)狀：原為?？诶蠙C(jī)場，現(xiàn)為大片空地、土地平整、無隔斷原?？诶蠙C(jī)場，不存在任何拆遷 問題大英山是?？诔鞘行轮行膮^(qū)的核心區(qū)域，是?？谝?guī)劃中唯一的城市中大英山片區(qū)是海口未來寫字樓最主要的供應(yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多，現(xiàn)階段該片區(qū)正在建設(shè)。 大英山 片區(qū)分析2新海航大廈海南大廈國際金融中心國瑞大廈

25、同致行分析：省政府辦公大樓已投入使用，新海航大廈等幾個(gè)高端寫字樓在建，省政府周邊的道路正在修建中，打造商務(wù)、辦公、酒店、商業(yè)、餐飲、居住為一體的綜合區(qū)，大英山將承載海口“商務(wù)休閑之都”的未來大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多， 大英山 片區(qū)作為海南的支柱企業(yè)，海航集團(tuán)擁有多元化的業(yè)務(wù)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和廣泛的客戶渠道資源，是大英山片區(qū)主要的開發(fā)者3業(yè)務(wù)板塊以大新華航空有限公司為核心， 航空運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)自運(yùn)營以 來保持持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢以空運(yùn)、海運(yùn)為主業(yè)，同時(shí)開展港口、碼頭，并結(jié)合已有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建立地面物流整體網(wǎng) 絡(luò)擁有門店 53家，包括西安民生集團(tuán)、 寶商集團(tuán)、海 航中免 以

26、及陜西晶眾家樂超 市等，其中 2家上市公司是海航重要的產(chǎn)業(yè)板塊，下轄?？诿捞m國際機(jī)場、三亞鳳凰國際機(jī)場、宜昌三峽機(jī)場、甘肅 機(jī)場集團(tuán)等12家成員機(jī)場以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主已開發(fā)寫字樓、酒店、別墅、高爾夫球場和各類綜合性開發(fā)業(yè)務(wù)旗下海航酒店集團(tuán)擁有酒店40余家，總客房數(shù)約15000間，具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)以 資本運(yùn)營為核心，業(yè)務(wù)范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、資 產(chǎn)管理和管理 咨詢 等各方 面，下 轄6家成員 公司航空物流機(jī)場置業(yè)旅業(yè)商業(yè)實(shí)業(yè) 大英山作為海南的支柱企業(yè)，海航集團(tuán)擁有多元化的業(yè)Part 2.4未來?？趯懽謽鞘袌龇治鯬art 2.4未來?？趯懽謽鞘袌龇治鼋?jīng)濟(jì)總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷

27、優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務(wù)業(yè)“質(zhì)量并重”、持續(xù)增長的運(yùn)行基調(diào) 海口 產(chǎn)業(yè)12019?？贕DP、二產(chǎn)、三產(chǎn)增速對比量的保證：經(jīng)濟(jì)總量12 %以上的增幅2006-2010年7年間，?？贕DP總量持續(xù)增長，平均增幅為12.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年平均增長率達(dá)14%；?？谡骸笆逡?guī)劃”表示，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元以上；財(cái)政總收入達(dá)到300億元以上，人均GDP超過4.5萬元，跨入全國中上城市行列。質(zhì)的提升：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較大的發(fā)展空間十一五期間，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)增長加快，對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到72.3%，成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。2019-2019年海口三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對比在城市5年工作目標(biāo)導(dǎo)向和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)

28、劃的指引下，保守估計(jì)未來五年內(nèi)海口第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速將維持在13%-15%的范圍內(nèi)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對其他城市比，處于領(lǐng)先水平，第二產(chǎn)業(yè)占比較小，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板。 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)2各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較海口近4年三次產(chǎn)業(yè)情況?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴(kuò)大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮小，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；相比其它類似二線城市，海口市第三產(chǎn)業(yè)占比重最大，但第二產(chǎn)業(yè)相對比例較小，是其 海口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板；未來海口市政府在保證旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲 料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品

29、加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同致行分析：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對其他城市比，處于領(lǐng)先根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場發(fā)展規(guī)律，?？谖磥韺懽謽侨萘繉⒊霈F(xiàn)一定程度增幅 市場 現(xiàn)狀3寫字樓發(fā)展水平評估模型寫字樓的市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)總量反應(yīng)了城市寫字樓的整體容量水平，根據(jù)二者的對應(yīng)系總結(jié)出寫字樓發(fā)展水平模型按照年增幅14的增速預(yù)估未來十年?？诘娜a(chǎn)產(chǎn)值，根據(jù)寫字樓發(fā)展水平評估模型，推測海口寫字樓容量將在未來10年內(nèi)保持較低容量、進(jìn)入中等容量的發(fā)展階段海口未來五年三產(chǎn)產(chǎn)值保持在1000億元以下青島近年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對比根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與

30、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場發(fā)展規(guī)律，?？诨谑袌鰧?shí)現(xiàn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，海口未來五年內(nèi)預(yù)期可實(shí)現(xiàn)60萬平米的商務(wù)辦公體量 未來 需求量4未來十年寫字樓市場容量預(yù)期增長市場實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀20062010年?？谑修k公用房年平均成交量為3.85萬平米未來發(fā)展趨勢參考青島發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，保守估計(jì)：?？?0112016年九年寫字樓銷售量預(yù)估：9萬 2年8.4萬2年+14萬 2年=62.8萬基于市場實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，?？谖磥砦迥陜?nèi)預(yù)期可實(shí)現(xiàn)60海口未來寫字樓最主要供應(yīng)地在大英山和濱海大道，未來供應(yīng)體量遠(yuǎn)大于需求量，故以后推出的寫字樓多以混合業(yè)態(tài)為主 未來 供應(yīng)量5?？谑薪贽k公市場的供應(yīng)量同致行分析：1、海口未

31、來寫字樓的供應(yīng)量主要集中于大英山和濱海大道；2、未來海口寫字樓供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，故未來推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，高端純寫字樓市場空白仍將繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間；3、未來寫字樓將呈供大于求的局面，寫字樓后期市場競爭激烈；1、海口未來寫字樓的供應(yīng)量在38.5萬左右（未包括海航集團(tuán)自己用的?？貒H廣場和新海航大廈，還有安中玉沙廣場和棕櫚廣場的寫字樓）；2、?？谕晡聪拿娣e約有6萬；3、未來五年海口的寫字樓需求量只有60萬，?？谖磥韺懽謽亲钪饕?yīng)地在大英山和濱海大道，未來供應(yīng)體量遠(yuǎn)大英山片區(qū)是海口未來寫字樓最主要的供應(yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多，都是規(guī)模較大和知名品牌。 未來 供應(yīng)量6海口市目

32、前辦公市場存量情況同致行分析：1、現(xiàn)階段寫字樓的去化受到區(qū)域商業(yè)活躍性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，?？谵k公市場的成交緩慢受?？谏虅?wù)活動(dòng)的局限性限制；2、同時(shí)，較多的企業(yè)更傾向于租賃，相對于租賃市場，銷售市場顯得較為沉寂；3、海口寫字樓的未來供應(yīng)量主要集中在大英山和濱海大道，未來區(qū)域的競爭激烈；大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多，未來發(fā)展趨勢：住宅市場的萎靡，海口的寫字樓尤其是高檔的寫字樓有較大的發(fā)展空間。海口寫字樓的潛在市場容量較大，但目前面臨的潛在競爭比較激烈但是海口發(fā)展寫字樓缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，目前開發(fā)商務(wù)辦公要控制好。海南“國際旅游島”和?？凇?+1”的規(guī)劃將帶動(dòng)旅游業(yè)、旅游

33、地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加對寫字樓的需求?？谑晃瀹a(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展一部分第三產(chǎn)業(yè)?？谧鳛楹Ｄ鲜〉氖鞘校瑫氲胶Ｄ祥_發(fā)市場的公司在此落戶作為總部輻射其他城市?？谀壳爱a(chǎn)業(yè)大部分屬于非成長型企業(yè)，對寫字樓的支撐作用不夠?？诼糜魏偷禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較強(qiáng)勁，但是這兩個(gè)行業(yè)并不是寫字樓的剛性需求者?？诘谌a(chǎn)業(yè)一方面數(shù)量缺乏，另一方面實(shí)力有限，以中小企業(yè)居多未來發(fā)展趨勢：住宅市場的萎靡，?？诘膶懽謽怯绕涫歉邫n的寫字樓Part 3?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析Part 3海口市寫字樓市場調(diào)研分析?？趯懽謽亲馐矍闆r物業(yè)細(xì)分 目前，?？谑袌錾系膶懽謽侵饕獮?000年以前的項(xiàng)目，主要以商住

34、為主，占整個(gè)市場的34%。商務(wù)辦公與居家生活混為一體，是?？趯懽謽鞘袌龅膽T常現(xiàn)象，入駐企業(yè)主要以中小企業(yè)為主。不少的公司一直是居民區(qū)或電梯公寓與商務(wù)辦公場地混用。寫字樓租售情況 在海口寫字樓中，在售項(xiàng)目僅有三個(gè)，分別是天邑國際、證大國際金融中心和?？貒H廣場，占比為9%；在租項(xiàng)目占據(jù)市場主導(dǎo)，比例為57%，在建項(xiàng)目有5個(gè)，有2個(gè)位于國貿(mào)區(qū)，分別是安中玉沙廣場和海灣國際；3個(gè)位于未來的新國際金融區(qū)域大英山，分別是國瑞大廈，海南大廈國際金融中心。出租率：87%以上出售率（在售）：52.01%?？趯懽謽亲馐矍闆r物業(yè)細(xì)分寫字樓租售情況出租率：87%以上出面積分割 目前，海口市場上的寫字樓在面積分割方面

35、從80至500平米不等，其中，300-400平米的面積最多，占整體的24%，其次為120-200平米，占17%，整層出租的寫字樓僅有瓊泰大廈，80平米也下、500平米以上較少。寫字樓檔次 商務(wù)寫字樓整體品質(zhì)不高。目前海口辦公樓宇的發(fā)展?fàn)顩r仍落后于內(nèi)地發(fā)達(dá)城市的發(fā)展速度，尤其在硬件設(shè)施配置、軟性配套服務(wù)功能、智能化建設(shè)等方面均無法達(dá)到等級寫字樓的發(fā)展水平，這在一定程度上與本地區(qū)市場創(chuàng)業(yè)者對辦公場所環(huán)境品質(zhì)的追求，以及對智能化設(shè)施的認(rèn)知程度有很大關(guān)系。面積分割與檔次分析：300-400平米占市場主流，寫字樓整體檔次不高，鮮少有智能化配套面積分割寫字樓檔次面積分割與檔次分析：300-400平米占市寫

36、字樓售價(jià)/租金售價(jià)：?？谠谑蹖懽謽菫樘煲貒H與證大金融中心，均價(jià)分別為33000元/平方米和21000元/平方米。租金：市場上在租寫字樓租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米這個(gè)價(jià)格區(qū)間占據(jù)市場主導(dǎo)，比重為57%，主要是因?yàn)楹？诖蟛糠謱懽謽菫?000年以前建成的寫字樓。尤以2019年前后居多，該批寫字樓無論在物業(yè)折舊或是在辦公配套上均較差，因此，租賃價(jià)格相對較低；高租賃價(jià)格集中在2019年左右民間稱高端寫字樓，?？诟邫n寫字樓數(shù)目較少，因此所占比重較低。車位售價(jià)/租金售價(jià)：近幾年，車位也如同房價(jià)的攀升一樣水漲船高。據(jù)本次調(diào)查，?？趯懽謽且褯]有10萬以下的車位出售，最

37、低車位價(jià)為11.8萬/個(gè)，最高達(dá)到25元/個(gè)；租金：目前，市場上，在租寫字樓車位租金多在110-150元/月之間，占總體的65%；財(cái)富中心車位租金為全市最貴，為300元/月。售價(jià)/租金寫字樓售價(jià)/租金車位售價(jià)/租金售價(jià)/租金智能化 目前，?？趯懽謽侵校瑩碛兄悄芑膬H有3家，分別為天邑國際、證大金融國際金融中心和北京大廈，僅占總體的11%，其余寫字樓均未有智能化，為僅具備原始的辦公寫字樓功能。電梯品牌選擇 根據(jù)調(diào)查，海口市寫字樓在電梯的使用上主要選擇日立、三菱、OTIS等，其中，日立牌電梯使用率最高，占總的26%，其次為三菱，占22%，OTIS占19%，其余品牌使用率相對較低。軟硬件配套智能化電

38、梯品牌選擇軟硬件配套目前市場上，中端寫字樓的面積主要集中在300-400平方米；1早期和近期比較高端的寫字樓面積以300-400平方米為主，但這種產(chǎn)品在市場上的數(shù)量不多，基本上國貿(mào)和世貿(mào)大廈有這種產(chǎn)品，瓊泰大廈是整層出租，其他大平米的都比較少；2近年來商務(wù)公寓面積開始進(jìn)一步趨向合理化，而市場的認(rèn)可度進(jìn)一步增高，走向兩個(gè)方向，偏投資為主的商務(wù)公寓與偏辦公性能為主的商務(wù)公寓都有一定的市場支撐；34商務(wù)公寓的面積大多集中在80-150平方米之間；5商務(wù)公寓的市場占有率在不斷提高，純粹的高端寫字樓產(chǎn)品有，但上升勢頭不明顯，相反綜合性的辦公產(chǎn)品，例如與酒店公寓混合，與商務(wù)公寓混合，與酒店混合等的辦公樓有一定的發(fā)展趨勢。產(chǎn)品：產(chǎn)品集中在300-400平方米為主，300平方米以上大多屬于早期產(chǎn)品，商務(wù)公寓的面積大多集中在80-150平方米。目前市場上，中端寫字樓的面積主要