中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究畢業(yè)論文

畢業(yè)論文中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，許多投資者為房地產(chǎn)行業(yè)高投資回報(bào)率所吸引，紛紛斥資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一行業(yè)具有周期性大、回收期長(zhǎng)、資金投入多、變現(xiàn)能力弱等特點(diǎn)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是投資、籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制與財(cái)務(wù)管理水平的高低，己經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的危機(jī)成因，對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用，本文概括了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)：償債風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。深入剖析引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性原因，并針對(duì)這些影響因素提出了幾點(diǎn)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)提供科學(xué)決策依據(jù)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制[Abstract]alongwithChina'ssustainedeconomicdevelopmentandsocialadjustmentofconsumptionstructure,thedemandforcommoditiesresidentialpublicgrowing,leadingtorealestatedevelopmentcontinuestoheatup,manyinvestorsareattractedbytherealestatedevelopmentinvestmentrepaymentrateishigherandtheprospectsfordevelopment,haveinvestedintherealestatemarket,inanattempttomaximizeinvestmentincome.Theindustryhasacyclicalhigh,longpaybackperiod,capitalinvestmentismuch,liquidityandweakcharacteristics,thesecharacteristicswillinevitablycausetherealestateenterprisesarefacingalotoffinancialriskmanagement,especiallytheriskofinvestmentandfinancingaspects.Therefore,therealestatedevelopmententerpriseinternalfinancialmanagementmechanismandfinancialmanagementlevel,hasbecomearealestatedevelopmententerprisecrisiscausesthemostimportant,playsadecisiveroleinthesurvivalanddevelopmentofenterprises,thispapersummarizesthreemajorrisksfacingthefinancialmanagementofrealestateenterprises:debtrisk,financingrisk,riskmanagement.Athoroughanalysisofsystematiccausesoffinancialrisk,accordingtothesefactorsandputsforwardseveralcorrespondingriskcontrolmeasures,providescientificbasisfordecisionmakingofrealestateenterprises.[keyword]realestatedevelopment,financialrisk,riskcontrol目錄摘要01Abstract02第一章緒論041.1研究背景及意義051.2中國(guó)房地產(chǎn)研究綜述06中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨的現(xiàn)狀072.1國(guó)外房地產(chǎn)現(xiàn)狀2.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第三章中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨的問(wèn)題073.1預(yù)算執(zhí)力行低073.2企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不夠完善073.3企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全問(wèn)題083.4企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制不良問(wèn)題083.5資金管理低效和成本控制不力083.6缺乏現(xiàn)金流量管理08加強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策094.1注重現(xiàn)金的管理094.2要加強(qiáng)建筑材料的管理094.3要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理104.4構(gòu)建符合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警方案104.5現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理控制對(duì)策114.6建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為12結(jié)論13參考文獻(xiàn)14致謝15緒論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是按照國(guó)家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)要求，遵循資本營(yíng)運(yùn)規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)有：資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利；財(cái)務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)為核心，因此，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過(guò)合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)在我國(guó)得到了迅猛發(fā)展，這個(gè)在我國(guó)起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機(jī)爆發(fā)后實(shí)體經(jīng)濟(jì)所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，其對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險(xiǎn)都逐漸暴露，如果這些風(fēng)險(xiǎn)得不到應(yīng)有的重視和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)策略，一旦整個(gè)市場(chǎng)受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來(lái)自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會(huì)在整個(gè)行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國(guó)家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)必須得到重視。

1．1研究背景及意義

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生活和一切社會(huì)活動(dòng)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類生活中占有的重要社會(huì)財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，在宏觀范圍內(nèi)已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展關(guān)系密切，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。

迄今為止，滬深股市中專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有90多家，而國(guó)內(nèi)非上的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)到5萬(wàn)多家。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資19422．92億元，比2005年15909．25億元增長(zhǎng)了22．09％。盡管房?jī)r(jià)上漲增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國(guó)內(nèi)有學(xué)者指出，未來(lái)五年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來(lái)某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿普遍偏大，企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五"期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問(wèn)題：資金來(lái)源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，價(jià)格和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高：城市開發(fā)過(guò)快，土地成本升高；粗放式經(jīng)營(yíng)，耗能過(guò)大。

深萬(wàn)科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來(lái)，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長(zhǎng)了55．69％。其中，存貨凈額由264億增長(zhǎng)到了442億，增長(zhǎng)了67．78％。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由141億增長(zhǎng)到274億，增長(zhǎng)了94．07％。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低為49．08％，2002最高為54．55％，并呈上升趨勢(shì)。反映營(yíng)運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低0．37次上升到2001年的最高O．48次，2002年有所下降為0．47次由上可知，如何有效控制和防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)變得尤為必要。

房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)事件(如歐美信貸危機(jī))以及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融政策的變更對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。2010年，在多輪宏觀調(diào)控政策下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，最終以觀望落幕，并且這種觀望的氣氛繼續(xù)延續(xù)至2011年的今天?？傮w看來(lái)，2010-2011年央行共進(jìn)行了五次加息，并推出所謂的‘新國(guó)八條’、‘限購(gòu)令’等新政，提高售房首付比例與貸款利率，導(dǎo)致了市場(chǎng)交易量的萎縮與房地產(chǎn)行業(yè)的冰期。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70％以上，有的高達(dá)90％，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并尋求在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。1.2中國(guó)房地產(chǎn)研究綜述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致企業(yè)的房地產(chǎn)投資，以及其報(bào)酬無(wú)法全部回收的可能。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，主要包括資金籌集風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。國(guó)外對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究是19世紀(jì)末隨著西方企業(yè)所面臨的理財(cái)情景與環(huán)境的變化而產(chǎn)生和發(fā)展的，風(fēng)險(xiǎn)管理的概念首先提出并興起于美國(guó)，20世紀(jì)80年代中期，美國(guó)創(chuàng)立了風(fēng)險(xiǎn)分析學(xué)會(huì)，開始了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究。同時(shí)，英國(guó)也建立了保險(xiǎn)協(xié)會(huì)、特許保險(xiǎn)學(xué)會(huì)和工商企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門。在歐洲的日內(nèi)瓦協(xié)會(huì)和由該協(xié)會(huì)贊助成立的“歐洲風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家團(tuán)體”促進(jìn)了全球風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)動(dòng)的不斷發(fā)展。房地產(chǎn)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)。起步于上世界80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。國(guó)內(nèi)有學(xué)者指出，未來(lái)5年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的需求態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來(lái)某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)乃全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引發(fā)了專家學(xué)者的關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，‘十五’期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變現(xiàn)出四方面的問(wèn)題：資金來(lái)源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，價(jià)格和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高：策劃你更是開發(fā)過(guò)快，土地成本升高：開放式經(jīng)營(yíng)，耗能過(guò)大。深萬(wàn)科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，發(fā)展迅速，期間愛你費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)收入百分比逐年下降，經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，存貨率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。第二章中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨的現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在追求投資回報(bào)的時(shí)候，因信息收集不完整、項(xiàng)目前期論證不充分、決策過(guò)程考慮不過(guò)周全、對(duì)項(xiàng)目所在地政策把握不準(zhǔn)等原因，存在投資回報(bào)本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。2.1國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)而是世界80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范，然而在進(jìn)入二十一世界后也開始了一個(gè)不太合理的告訴增長(zhǎng)期。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，是世界上二十一世紀(jì)最先解決居民住宅問(wèn)題的國(guó)家，美國(guó)絕大多數(shù)居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。雖然美國(guó)是最先進(jìn)入居民現(xiàn)代化的國(guó)家，但進(jìn)入21世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長(zhǎng)，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來(lái)較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。美國(guó)2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15%，這是該國(guó)自二十世紀(jì)80年代來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的一年。2006年初房市急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)迅速走低。全美地產(chǎn)業(yè)商聯(lián)合會(huì)當(dāng)年8月的一份報(bào)告稱，7月份房地產(chǎn)商信心指數(shù)跌至32點(diǎn)，創(chuàng)15年來(lái)的最低點(diǎn)。到2007年，美國(guó)房屋銷量和房?jī)r(jià)均繼續(xù)下滑，到年底，新房銷售量將比2005年的高峰期下降33%，待售房屋近420萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。美國(guó)次房危機(jī)的苗頭，其實(shí)在2006年底就開始了。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中房屋資產(chǎn)急劇縮水，有的人根本無(wú)法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產(chǎn)，由于發(fā)那個(gè)價(jià)走低，房產(chǎn)已資不抵債，進(jìn)而引發(fā)了次貸危機(jī)。只不過(guò)，從苗頭發(fā)生、問(wèn)題累計(jì)到危機(jī)確認(rèn)，特別是到貝爾斯登。美林證劵?；ㄆ煦y行和匯豐銀行等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機(jī)損失，花了半年多的時(shí)間?，F(xiàn)在看來(lái)，由于次貸危機(jī)的涉及面廣、原因復(fù)雜、作用機(jī)制特殊，持續(xù)時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，產(chǎn)生的影響會(huì)比較大。有研究報(bào)告認(rèn)為，由于次貸危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入增長(zhǎng)放緩期，而房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已處于衰退初期階段，短期難以復(fù)蘇。一方面，美國(guó)國(guó)內(nèi)累計(jì)的可供出售的房屋較多，需要一定時(shí)期釋放和消化才能恢復(fù)正常水平。另一方面，美國(guó)通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于發(fā)那個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。2.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的逐漸增多和市場(chǎng)區(qū)域跨度的增大，如果對(duì)各項(xiàng)目公司監(jiān)管制度不完善。重大事項(xiàng)決策制度不健全，都可能會(huì)給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和損失。受國(guó)家政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行變化的影響，國(guó)內(nèi)樓市變化復(fù)雜，如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確或者對(duì)市場(chǎng)行情把握不準(zhǔn)確，就會(huì)造成產(chǎn)品成交量下降、銷售緩慢、投資回收期變長(zhǎng)等問(wèn)題。如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，缺乏對(duì)成本的有效控制或者缺乏降低成本的方法，講可能導(dǎo)致開發(fā)成本超過(guò)同行業(yè)平均水平或者超過(guò)企業(yè)自身的概預(yù)算水平，使得企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀主要變現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而不斷壯大起來(lái)的，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，1986年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達(dá)到58710家2.房地產(chǎn)企業(yè)中以內(nèi)資企業(yè)為主我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢(shì)，但內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的國(guó)有。集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示：內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)由2001年所占比例86.32%上升到2006年所占比例90.73%。而國(guó)有企業(yè)個(gè)數(shù)卻由2001年所占比例19 .84%下降到2006年所占比例2.70%。3.空置率過(guò)高據(jù)國(guó)家電網(wǎng)公司調(diào)查顯示，中國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有6個(gè)月以上電表讀書為零的空置房有6540套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)，如果加上房地產(chǎn)已經(jīng)蓋好沒(méi)有交易出去的住房當(dāng)前國(guó)內(nèi)空置房率之高令人驚人。盡管房屋的空置只是一個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象，但是，過(guò)高的空置自然會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量資金被占?jí)?，在給企業(yè)帶來(lái)較大的資金壓力的同時(shí)也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進(jìn)一步的發(fā)展，其中的風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。4.房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快盡管我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于快速發(fā)展期，房?jī)r(jià)收入比也可以適當(dāng)高一些，但是，如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了居民的收入水平和購(gòu)買能力，就會(huì)造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴(yán)重哦能夠供求脫節(jié)現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有弊而無(wú)利。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風(fēng)險(xiǎn)的。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨的問(wèn)題3.1預(yù)算執(zhí)力行低缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒(méi)有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒(méi)有對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及SWOT分析；沒(méi)有從征地成本、資金成本和運(yùn)作以及資產(chǎn)報(bào)酬率等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析；沒(méi)有對(duì)企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評(píng)判。即使最后項(xiàng)目開始運(yùn)作，整個(gè)項(xiàng)目資金使用的全盤計(jì)劃沒(méi)有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個(gè)別項(xiàng)目和之前短缺資金項(xiàng)目的用款，拆東墻補(bǔ)西墻，影響了整個(gè)項(xiàng)目和所有項(xiàng)目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。3.2企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不夠完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不完善將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的儲(chǔ)備資金和外借資本的比例不協(xié)調(diào)而致使企業(yè)的收益受到嚴(yán)重影響。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)一定要有足夠數(shù)量的資金，以便做規(guī)劃、“拿地”、支出各項(xiàng)費(fèi)用、開發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)品等。企業(yè)是否能生存，是否能順利完成開發(fā)的項(xiàng)目，與企業(yè)是否能及時(shí)籌集足夠的資金有著密切的關(guān)系，是直接對(duì)企業(yè)產(chǎn)生影響的因素。房地產(chǎn)企業(yè)通常是用自己擁有的資金“拿地”，然后用土地做抵押向銀行借入大量資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，在這個(gè)過(guò)程中，借貸資本有時(shí)不能相互對(duì)應(yīng)，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠完善。3.3企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全問(wèn)題由于房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目的投資規(guī)模巨大，而其自由資本不能夠一下子承受如此之大的資本支付，所以大多數(shù)房地產(chǎn)公司傾向于向銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目投資，這就給公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了一個(gè)高負(fù)債、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理內(nèi)部都存在著紀(jì)律松弛、管理混亂、浪費(fèi)嚴(yán)重、無(wú)法可依、有法不依等等問(wèn)題。這是財(cái)務(wù)管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導(dǎo)致成本管理制度、財(cái)務(wù)管理制度的約束力極弱。3.4企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制不良問(wèn)題中國(guó)房地產(chǎn)上市公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題，如公司管理者不能最大限度的從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。管理機(jī)制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制、創(chuàng)新和監(jiān)督機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制和穩(wěn)妥運(yùn)行機(jī)制，造成企業(yè)管理的混亂和無(wú)序。3.5資金管理低效和成本控制不力大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問(wèn)題?；I集到資金后，在企業(yè)層面，財(cái)務(wù)部門對(duì)資金方面的投資、融資、利潤(rùn)分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財(cái)務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識(shí)，不能夠上升到宏觀層面去對(duì)整個(gè)企業(yè)資金運(yùn)作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對(duì)資金管理的低效，既無(wú)法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運(yùn)行的成本，同時(shí)成本控制不力使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)處于一個(gè)非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來(lái)了極大的管理風(fēng)險(xiǎn)。3.6缺乏現(xiàn)金流量管理房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題第四章加強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項(xiàng)目可能要求的大致財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動(dòng)，避免資產(chǎn)負(fù)債率的逐年走高，將資產(chǎn)負(fù)載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定地生存下去。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實(shí)際收益以及經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項(xiàng)目預(yù)算方面，先對(duì)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的預(yù)算。在實(shí)施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報(bào)至企業(yè)最高決策層進(jìn)行審批，并附加理由說(shuō)明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實(shí)保證資金的安全。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。4.1注重現(xiàn)金的管理制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。企業(yè)日常的現(xiàn)金流入主要是營(yíng)業(yè)收入，對(duì)現(xiàn)金流入影響較大的是分期付款形式，也即房地產(chǎn)企業(yè)分期收款的銷售形式。企業(yè)應(yīng)跟據(jù)實(shí)際情況盡量使消費(fèi)者財(cái)務(wù)一次全額付款或者銀行按揭貸款的購(gòu)房方式。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。4.2要加強(qiáng)建筑材料的管理一是把好建筑材料采購(gòu)關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購(gòu)到價(jià)廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗(yàn)收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫(kù)材料的驗(yàn)收和登記工作，杜絕不合格材料進(jìn)入工地；另一方面要加強(qiáng)對(duì)囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。4.3要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進(jìn)行短期目標(biāo)和長(zhǎng)期計(jì)劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長(zhǎng)期目標(biāo)的不同，合理地對(duì)資金進(jìn)行分配。盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。4.4構(gòu)建符合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警方案預(yù)警方案是指當(dāng)企業(yè)遇到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)而首先實(shí)行的制度。企業(yè)財(cái)務(wù)的相關(guān)通則里有強(qiáng)調(diào)：每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該建立一套實(shí)際有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，獨(dú)立確定符合企業(yè)財(cái)務(wù)的警戒標(biāo)準(zhǔn)，著重監(jiān)測(cè)具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的負(fù)債與資產(chǎn)、到期債務(wù)與現(xiàn)金流量的適配性，及時(shí)地把重要的財(cái)務(wù)預(yù)警信息傳達(dá)給各部門，并做出解決這一危機(jī)的有效方案和措施。危機(jī)預(yù)警是以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)方面的信息為依據(jù)而制定的一些方法和模型，找出企業(yè)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，并警示給經(jīng)營(yíng)者。一般來(lái)說(shuō)該預(yù)警系統(tǒng)大概有以下幾點(diǎn)功能：對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的征兆要有提前預(yù)測(cè)。當(dāng)遇到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)產(chǎn)生影響以及危害的致關(guān)性問(wèn)題時(shí)，財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)必須要第一時(shí)間給予反映，提醒企業(yè)財(cái)務(wù)管理者及時(shí)防范和控制，以免財(cái)務(wù)遭受損失；控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張。財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)要做到良好有效的預(yù)警功能，不但要求其能迅速判斷企業(yè)是否面臨了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且要準(zhǔn)確分析危機(jī)產(chǎn)生的原因，以便企業(yè)管理者能夠及時(shí)做出解決危機(jī)的關(guān)鍵決策，預(yù)防事態(tài)擴(kuò)張；避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重復(fù)發(fā)生。一個(gè)行之有效的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)是能夠詳細(xì)地把風(fēng)險(xiǎn)的起因、解決的策略和事情的結(jié)果記錄下來(lái)，并且能夠及時(shí)給予意見和建議，幫助企業(yè)的財(cái)務(wù)部門彌補(bǔ)在經(jīng)營(yíng)中的缺陷。所以，完善企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)，防止再有類似的危機(jī)出現(xiàn)。4.5現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理控制對(duì)策第一，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)都會(huì)在現(xiàn)金流上表現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題企業(yè)的資金鏈將產(chǎn)生斷裂，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法保證，將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)。我們首先要強(qiáng)化日?，F(xiàn)金流的監(jiān)控和管理，對(duì)于企業(yè)銷售費(fèi)用、營(yíng)運(yùn)成本、工資和企業(yè)貸款利息等支出性現(xiàn)金流和銷售等流入性現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密的統(tǒng)籌管理，緩急并存；同時(shí)我們要對(duì)重大現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)管理，嚴(yán)格控制支出，對(duì)支出項(xiàng)目合理性、金額、審批等進(jìn)行多次審核，防止出現(xiàn)現(xiàn)金支出安全性問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的各個(gè)方面，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，我們要用科學(xué)的態(tài)度予以應(yīng)對(duì)，除了在日常財(cái)務(wù)管理工作之中對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控之外，我們還需要采取各種措施把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消滅在最初的階段。房地產(chǎn)企業(yè)的償債、盈利、營(yíng)運(yùn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)各具特色，我們的財(cái)務(wù)工作人員也要有更加高超的職業(yè)能力，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理做好。第二，房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的償債風(fēng)險(xiǎn)，安排資金結(jié)構(gòu)以規(guī)避償債風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)控制，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和融資環(huán)境等確定權(quán)益和債務(wù)的比例，對(duì)于項(xiàng)目要充分考慮投資額度和營(yíng)銷過(guò)程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金比例各三分之一；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要合理搭配債務(wù)逾期，按照房地產(chǎn)開發(fā)的周期選擇搭配期權(quán)結(jié)構(gòu)，以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，利用擔(dān)保貸款按揭資金，增加預(yù)售的資金回籠。更好預(yù)測(cè)利息和息稅前資金利用率發(fā)展情況，調(diào)整籌資方案；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理安排償債資金，在預(yù)售和銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)控資金的回收，配合財(cái)務(wù)部門組合償債資金，做到按時(shí)還款。4.6建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理重在制度。為使企業(yè)財(cái)務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強(qiáng)化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索從

征地=>動(dòng)遷=>工程建設(shè)=>商品房營(yíng)銷=>物業(yè)管理，整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面，要求財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高，很重要的一個(gè)原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理的隨意性較大。無(wú)規(guī)矩不成方圓，如果沒(méi)有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流程就無(wú)章可循，如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來(lái)做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強(qiáng)便無(wú)從談起。同時(shí)，強(qiáng)化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財(cái)務(wù)人員對(duì)于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財(cái)會(huì)人員應(yīng)該加強(qiáng)