全國著名房企產(chǎn)品系細(xì)化調(diào)研報(bào)告（圖文）

*******************-----*****************2014年7月20日前言言通過過第第一一次次提提案案后后與與保保利利策策劃劃部部的的溝溝通通，，本本次次提提案案的的主主要要調(diào)調(diào)整整如如下下商業(yè)業(yè)部部分分的的補(bǔ)補(bǔ)充充；；合富富能能為為項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供的的資資源源整整合合。。3全國國著著名名房房企企產(chǎn)品品系系細(xì)細(xì)化化調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告4序言言：：2012年全全國國百百強(qiáng)強(qiáng)房房企企排排行行榜榜2012年5月22日，，由由中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究會會、、中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會與與中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測評評中中心心主主辦辦的的2012中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上市市公公司司測測評評在在上上海海環(huán)環(huán)球球金金融融中中心心發(fā)發(fā)布布了了《2012中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上市市公公司司測測評評研研究究報(bào)報(bào)告告》及2012中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上市市公公司司綜綜合合實(shí)實(shí)力力榜榜100強(qiáng)測測評評榜榜單單。。萬萬科科、、恒恒大大、、中中海海、、保保利利再再度度位位居居前前四四，，““四四大大天天王王””位位置置企企穩(wěn)穩(wěn)，，華潤潤置置地地、龍湖、碧桂園、世茂、富力力、金地位列列十強(qiáng)?，F(xiàn)從從百強(qiáng)排行榜榜中抽取代表表性房企做產(chǎn)產(chǎn)品系細(xì)化調(diào)調(diào)研。名次企業(yè)簡稱企業(yè)代碼1萬科000002.SZ2恒大地產(chǎn)03333.HK3中國海外發(fā)展00688.HK4保利地產(chǎn)600048.SH5華潤置地01109.HK6龍湖地產(chǎn)00960.HK7碧桂園02007.HK8世茂房地產(chǎn)00813.HK9富力地產(chǎn)02777.HK10金地集團(tuán)600383.SH…...5調(diào)研對象67保利地產(chǎn)，從從自然和美的的理念出發(fā)，，尊重自然，，在住宅研發(fā)發(fā)中強(qiáng)調(diào)人與與建筑、人與與自然、人與與社會的和諧諧共生，重視視將原生態(tài)自自然資源運(yùn)用用在建筑規(guī)劃劃中，堅(jiān)持產(chǎn)產(chǎn)品的不斷創(chuàng)創(chuàng)新與升級，，保持著住宅宅高端精品線線的研發(fā)。保保利地產(chǎn)更一一直致力以住住宅體現(xiàn)和諧諧的人文關(guān)懷懷，結(jié)合文化化資源研發(fā)不不同產(chǎn)品滿足足不同人群對對人文雅居的的需求。將自自有文化資源源與地產(chǎn)優(yōu)勢勢有機(jī)結(jié)合,使保利地產(chǎn)找找到了尋求差差異化發(fā)展的的創(chuàng)新點(diǎn)，保利住宅產(chǎn)品品分類型品牌牌和項(xiàng)目品牌牌兩大類，形形成“山水、、尊享、珍品品、康居”四四大類型的品品牌產(chǎn)品。同同時(shí)，涵蓋了了花園系、心心語系、香檳檳系、公館系系、林語系、、康橋系、十十二橡樹系、、羅蘭香谷系系、海上五月月花系多元化優(yōu)質(zhì)住住宅物業(yè)的先先進(jìn)創(chuàng)新格局局也逐漸成型型，在全國打打造了70余個(gè)社區(qū)，為為超過20萬戶家庭提供供和美之家。。保利住宅品牌牌細(xì)分8產(chǎn)品定位產(chǎn)品類別產(chǎn)品內(nèi)涵保利住宅四大大類別品牌細(xì)細(xì)分9類別品牌保利舒居保利珍品保利山水保利尊享檔次中檔中高檔高檔高檔目標(biāo)人群城市中產(chǎn)階級希望住在城市中心區(qū)域、家庭收入較高的人群追求社會認(rèn)同和健康休閑生活、家庭收入較高的人群已獲得成功的峰層人士核心利益城郊結(jié)合處或舊城區(qū)的舒適公寓式住宅城市中心區(qū)域的珍品公寓住宅臨山或親水的高檔住宅擁有稀缺資源的高檔典藏住宅保利住宅四大大類別品牌細(xì)細(xì)分在商品住宅市市場，保利地地產(chǎn)對目標(biāo)客客戶定位為城城市中、高收收入消費(fèi)群體體，包括政府府部門公務(wù)員員、企業(yè)事業(yè)業(yè)單位管理人人員、私營企企業(yè)經(jīng)營者和和自由職業(yè)者者。保利地產(chǎn)產(chǎn)通過對目標(biāo)標(biāo)客戶群體的的價(jià)值訴求進(jìn)進(jìn)行了研究分分析，將客戶戶進(jìn)行進(jìn)一步步的細(xì)分，并并根據(jù)不同細(xì)細(xì)分客戶市場場設(shè)計(jì)了不同同的產(chǎn)品線，，充分滿足不不同層次客戶戶的多樣化需需求。10保利住宅項(xiàng)目目品牌細(xì)分11產(chǎn)品系鑒賞12花園系：讓和和諧之美盛放放這是在中心城城市主要生活活區(qū)域，本著著以人為本的的開發(fā)理念，，以“自然、、和諧、舒適適”為原則，，以尊重地域域特性和文脈脈為指導(dǎo)思想想，營造生態(tài)態(tài)人文社區(qū)，，創(chuàng)建花園式式的健康人居居，締造高品品質(zhì)的完美生生活。石家莊保利花花園代表案例樓盤名稱石家莊保利花園物業(yè)地址長安區(qū)體育北大街與豐收路交口東北角面積區(qū)間二居室87~90平米、三居室110-131平米、四居室161-163平米建筑類型板塔結(jié)合高層環(huán)線一環(huán)至二環(huán)物業(yè)類別住宅、綜合體占地面積540270㎡建筑面積1300000㎡綠化率35%容積率3.0項(xiàng)目簡介石家莊保利花園項(xiàng)目位于石家莊市長安區(qū)，體育大街以東，豐收路以北、北二環(huán)以南、規(guī)劃路以西，東側(cè)臨近建華大街，西側(cè)為體育大街。共規(guī)劃建設(shè)有9棟高層，戶型涵蓋了一居到四居，面積區(qū)間60㎡至155㎡，以兩居三居為主。本案涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)街、大型購物中心等產(chǎn)品類型，并配建兩所國際雙語幼兒園、一所小學(xué)、一家高檔體育會所，配套完善，是一個(gè)集居住、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、文化、教育為一體的大型綜合性多功能宜居社區(qū)。13心語系：時(shí)代代生活，心之之向往保利心語系列列，項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)賦予人人本思想，滿滿足人的物質(zhì)質(zhì)和精神雙重重需求，為住住宅提供自然然、舒適的居居住環(huán)境，以以唯美生態(tài)園園林與精致典典雅的建筑，，為渴望美好好的人們展開開一幅結(jié)廬在在人境而無車車馬喧囂的寫寫意生活畫卷卷。沈陽保利心語語花園代表案例樓盤名稱沈陽保利心語花園物業(yè)地址鐵西區(qū)重工街熊家崗路28號(鐵西體育場旁)面積區(qū)間一居室43~56㎡、兩居室63~96.06㎡、三居室91~135㎡、四居室164.16~170.72㎡、五居室187.92~193.05㎡建筑類型小高層、多層環(huán)線

二至三環(huán)間物業(yè)類別住宅、綜合體占地面積320000㎡（一、二期）總戶數(shù)6200戶建筑面積64萬㎡（一、二、三期）綠化率39%容積率2.2項(xiàng)目簡介保利心語花園位于鐵西區(qū)重工街熊家崗路，毗鄰“五館一場”與鐵西森林公園，素有“風(fēng)景主義美宅”、“鐵西品質(zhì)第一盤”之稱。2011年以逾10億元的佳績位居鐵西樓市“三冠王”。項(xiàng)目占地32萬㎡，建筑面積64萬㎡，住宅分為小高層與多層，面積區(qū)間為43-135㎡。人性化的設(shè)計(jì)、多樣的戶型戶型滿足不同群體的居住享受。自配的2200㎡的業(yè)主會所、3400㎡的小哈津幼兒園、近10萬平方米的商業(yè)配套，以及周邊發(fā)達(dá)的路網(wǎng)與公交系統(tǒng)，更是為業(yè)主的生活提供更多便利。14香檳系：法式式風(fēng)情，高貴貴典雅法式風(fēng)情，高高貴典雅，是是都市主流生生活中心的一一顆璀璨明珠珠，流淌著香香檳般的高貴貴典雅與動人人氣質(zhì)，專為為滿足享受高高端品位生活活而存在。這這系列設(shè)計(jì)大大氣、舒適，，貼合人的需需求，讓居家家生活更富生生活情趣。代表案例樓盤名稱南京保利香檳國際物業(yè)地址建鄴區(qū)金沙江東街與廬山路交界西南角面積區(qū)間兩居室115~120㎡、三居室120㎡、四居室150~200㎡、五居187.92~193.05㎡建筑類型高層環(huán)線

河西物業(yè)類別普通住宅占地面積95804.6㎡總戶數(shù)1353戶建筑面積264243㎡綠化率36%容積率2.2項(xiàng)目簡介

保利香檳國際位于南京市CBD河西核心區(qū)域——建鄴區(qū)金沙江東街與廬山路交匯口，毗鄰地鐵二號線雨潤大街站。項(xiàng)目總建筑面積約210000㎡，以21棟18層高層板樓，舒適寬敞三房四房為主。保利香檳國際與和河西CBD共享濱江自然環(huán)境，不僅如此，保利地產(chǎn)還斥重金打造近30000㎡濱河公園，引入濱河長廊，筑成保利香檳國際的獨(dú)特風(fēng)景。保利地產(chǎn)將純?nèi)惶斐傻膬?yōu)雅氣質(zhì)藉由“香檳”產(chǎn)品系從廣州帶到北京，沿襲至上海，現(xiàn)將其奉獻(xiàn)至南京河西，力求塑造一座優(yōu)雅與藝術(shù)相棲，繁華與自然共生的和諧之城。保利地產(chǎn)依勢造景、倚水成灣，以雕琢藝術(shù)的態(tài)度精心造景造就大于35%的整體綠化率。在優(yōu)雅生態(tài)的圍合內(nèi)，將源起巴黎的ARTDECO裝飾主義精神融入精工鑄造，充分體現(xiàn)了優(yōu)雅、經(jīng)典和國際化的建筑風(fēng)情。南京保利香檳檳國際15公館系：貴胄胄氣質(zhì)，領(lǐng)袖袖府邸這是城市最精精彩的部分，，匯聚稀缺的的自然和人文文居住資源，，尊貴非凡的的頂級圈層文文化，保值增增值性超強(qiáng)的的完美投資……居于保利公館館系列，榮耀耀與地位已然然不彰自顯。。代表案例樓盤名稱武漢保利中央公館物業(yè)地址洪山區(qū)丁字橋南路與武梁路交匯處面積區(qū)間兩居室88~90㎡、三居室95~126㎡、四居室125~155㎡、別墅240~270㎡建筑類型聯(lián)排,多層,高層環(huán)線

二三環(huán)間物業(yè)類別普通住宅,別墅占地面積19.8萬㎡總戶數(shù)6199戶建筑面積66萬㎡綠化率35%容積率3.025項(xiàng)目簡介保利中央公館位于武昌南湖核心區(qū)位，項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積約19.8萬平米，總建筑面積約66萬平米，容積率3.025，其中住宅部分總建筑面積約57萬㎡。作為保利地產(chǎn)布局南湖，打造高尚生活圈的又一品質(zhì)樓盤，保利中央公館將以ARTDECO俊朗挺拔的高層外立面，獨(dú)具風(fēng)情的英法洋房、別墅，尊貴的私家物管，樹立起南湖第一標(biāo)桿樓盤的高端品質(zhì)，并傳導(dǎo)出公館優(yōu)雅生活的方式和細(xì)節(jié)，彰顯榮耀生活，引領(lǐng)舒適追求。保利中央公館項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上，以40-130平米創(chuàng)新型高層公館為主，同時(shí)包括洋房(約130-170平米)及城核聯(lián)排別墅(約240-270平米)，滿足不同客戶對公館生活的奢求與向往。武漢保利中央央公館16林語系：一林林一世界，一一語一人生保利林語系列列，最大限度度的利用原有有山坡和山谷谷的地貌特色色，以北美維維多利亞式建建筑為藍(lán)本，，打造都市中中罕有的大型型山林庭院居居所，實(shí)現(xiàn)建建筑與人文、、建筑與生活活得完美結(jié)合合，為有識之之士打造親近近自然的生態(tài)態(tài)景觀社區(qū)，，開啟中國山山林人居之典典范。林語系系列讓業(yè)主可可以享受更加加親和自然的的健康休閑生生活，盡顯居居者好山樂水水的品味與內(nèi)內(nèi)涵。代表案例樓盤名稱上海保利林語溪物業(yè)地址浦東新區(qū)秀沿路68弄面積區(qū)間兩居室80~90㎡、三居室140~144㎡、四居室250~288㎡、別墅240~270㎡建筑類型聯(lián)排,多層,高層環(huán)線

二三環(huán)間物業(yè)類別普通住宅,別墅占地面積12萬㎡總戶數(shù)1430戶建筑面積17萬㎡綠化率35.62%容積率1.2項(xiàng)目簡介保利林語溪項(xiàng)目總占地12萬平方米，總建筑面積16.8萬平方米，其中地上建筑面積14.4萬平方米，容積率1.20，建筑密度0.28，是集低密度住宅與小高層住宅的高品質(zhì)居住項(xiàng)目。

林語溪是保利“林語系列”高端住宅區(qū)在上海的重要作品，獨(dú)特的類獨(dú)棟設(shè)計(jì)、放大建筑的空間設(shè)計(jì)讓產(chǎn)品更增居住價(jià)值。

項(xiàng)目力圖為居住者提供舒適宜人的環(huán)境和休閑自然的景觀空間。滿足居民的多方面，多層次的需求，綜合組織好居民的社區(qū)生活。上海保利林語語溪17康橋系：城央央生活主流名名片匯集城央多元元資源優(yōu)勢，，融入城市多多重美景，全全攬城市絕版版價(jià)值，鴻篇篇巨作打造世世界級城市地地標(biāo)，保利城城市資源系，，為都市精英英營造夢想生生活的一方樂樂土。代表案例樓盤名稱廣州保利康橋物業(yè)地址濱江東路海印公園東側(cè)面積區(qū)間四居室218-258平米、五居室310平米建筑類型高層洋房環(huán)線

二三環(huán)間物業(yè)類別普通住宅占地面積1萬㎡總戶數(shù)216戶建筑面積10萬㎡綠化率30%容積率7.98項(xiàng)目簡介保利康橋項(xiàng)目定位為江景高檔住宅，目標(biāo)消費(fèi)群是中國的高端客戶。他們知識專業(yè)，能力非凡，見解獨(dú)到，是社會的精英。因?yàn)樗麄兊某霰?，反而更加突出了他們的?nèi)斂。在他們的心中，“豪”已經(jīng)觸手可及，更多的需求是在精神上尋求靈魂的安頓。項(xiàng)目共216戶，有多種戶型選擇，面積從220㎡～300㎡不等，所有單位有近20平米的入戶花園。保利康橋的戶型設(shè)計(jì)幾乎接近完美，一梯一戶或一梯三戶，戶戶南北對流。北面采用側(cè)出陽臺的獨(dú)特設(shè)計(jì)，在保證通風(fēng)的同時(shí)，也將江景的優(yōu)勢發(fā)揮到極致。南面入戶花園的精致景觀，即使在書房、廚房都能盡情享用。置身保利康橋，放眼，坐擁江景的豪邁與氣度，回眸，享受悠閑雅致的心境。廣州保利康橋橋18羅蘭香谷系：：出自名門的的優(yōu)雅保利羅蘭香谷谷作為城市文文化別墅的至至臻典范，繁繁華芳菲，純純粹水岸風(fēng)情情低密洋房，，全生命周期期戶型設(shè)計(jì)，，雕琢優(yōu)雅生生活，打造成成熟人居典范范之作。代表案例樓盤名稱南京保利羅蘭香谷物業(yè)地址棲霞區(qū)仙林湖以北1號面積區(qū)間兩居室：87~127.12㎡（躍層）、三居室100-138平米、五居室310平米建筑類型高層環(huán)線

棲霞仙林物業(yè)類別普通住宅占地面積104000㎡總戶數(shù)1532戶建筑面積211022㎡綠化率40%容積率2.2項(xiàng)目簡介保利?羅蘭香谷位于棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中、仙林湖北側(cè)，毗鄰地鐵二號線經(jīng)天路站。項(xiàng)目總建筑面積211022平米，其中地上建筑面積166022平米，地下建筑面積45000平米，由13棟18F高層住宅和1棟會所組成，以80-100平米的兩房和可變?nèi)繛橹髁粜?，本?xiàng)目是目前仙林大學(xué)城唯一在售的中小戶型產(chǎn)品，與南京大學(xué)兩站之隔。本項(xiàng)目位于仙林板塊白象組團(tuán)規(guī)劃中心，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有11所學(xué)校(幼兒園5所，小學(xué)3所，初中2所，高中1所)，項(xiàng)目西側(cè)為規(guī)劃初中，東側(cè)為規(guī)劃商業(yè)中心，南側(cè)為西湖公園。建設(shè)內(nèi)容：包括14棟18層住宅樓，沿街商業(yè)用房和1棟一層會所。南京保利羅蘭蘭香谷19海上五月花系系：一次改變變生活的航行行保利海上五月月花延續(xù)了““五月花”號號追求理想、、勇于開拓的的精神，打造造英倫小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情社區(qū),為居住者營造造了豐富精彩彩的生活,駛向幸福夢想想的彼岸。代表案例樓盤名稱上海保利海上五月花物業(yè)地址上海市嘉定區(qū)永靖路899弄面積區(qū)間一居室：50~56㎡、兩居室80平米、三居室125㎡、四居室183~196平米建筑類型小高層;多層;聯(lián)體;環(huán)線

郊環(huán)外物業(yè)類別別墅占地面積230000㎡總戶數(shù)2639戶建筑面積300000㎡綠化率35%容積率1.31項(xiàng)目簡介保利海上五月花是西上海高尚英倫社區(qū)，屬于嘉定最高端樓盤，項(xiàng)目包括英倫聯(lián)排別墅，花園洋房和情景公寓，6萬平米大型商業(yè)配套和嘉定唯一高級運(yùn)動會所，泛公園景觀和多條保留河道。項(xiàng)目分2期開發(fā)，首期為約6萬平米英倫聯(lián)排別墅，共310套房源，主力房型為四房，約190平米左右，8米建筑面寬，6米客廳挑空，陽光地下室，精致入戶花園，多個(gè)大露臺。2期為花園洋房和情景公寓，大部分為中小戶型，房型經(jīng)濟(jì)適用，附加值高保利海上五月花能給居者帶來高品質(zhì)的生活，30萬平米的社區(qū)規(guī)模，6萬平米的大商業(yè)配套，3000平米的高尚主題運(yùn)動會所，泛公園景觀和附加值高的房型，便利的交通和完善的教育生活配套，這一切都將徹底改變居者的生活品質(zhì)，是居者在嘉定置業(yè)的首選。上海保利擺上上五月花20十二橡樹系：：重現(xiàn)經(jīng)典，，讓生活回歸歸自然十二橡樹莊園園來自于《亂世佳人》的靈感，雙拼拼、聯(lián)排、獨(dú)獨(dú)棟，經(jīng)典的的北美莊園范范本。對濱水水景區(qū)的水、、岸、建筑的的總體空間進(jìn)進(jìn)行層次豐富富的有機(jī)結(jié)合合，構(gòu)建逾10萬平方米的生生態(tài)住宅社區(qū)區(qū)，引領(lǐng)現(xiàn)代代別墅生活新新潮流。十二二橡樹莊園讓讓近郊山水資資源與建筑靈靈動結(jié)合，收收藏自然的清清新雅致，打打造唯美人居居圣地，保利利郊區(qū)資源系系，重現(xiàn)貴族族浪漫生活，，引領(lǐng)現(xiàn)代別別墅新潮流。。代表案例樓盤名稱上海保利十二橡樹莊園物業(yè)地址上海市松江區(qū)莘磚公路3118弄面積區(qū)間別墅184-206平米建筑類型低層;環(huán)線

外環(huán)以外物業(yè)類別別墅占地面積160000㎡總戶數(shù)332戶建筑面積80000㎡綠化率36.5%容積率0.5項(xiàng)目簡介十二橡樹莊園一期總占地面積16萬平方米，地上總建筑面積8萬平方米其中包括雙拼92戶，聯(lián)排93戶，獨(dú)幢147戶。項(xiàng)目一期配套有2000㎡的會所，功能設(shè)置包括西餐廳、便利店、健身房、閱覽室、棋牌室、美容美發(fā)室等，為業(yè)主的生活提供諸種便利。十二橡樹莊園一期的單體設(shè)計(jì)由加拿大ADS規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所與重慶中域建筑設(shè)計(jì)有限公司聯(lián)袂完成，在造型上采用古典風(fēng)格，用材上采用自然材質(zhì)，功能上講究舒適品味。住宅屋面采用北美別墅常有的大坡多層次坡頂，大氣而優(yōu)雅。建筑外墻采用文化石，天然木材和高級涂料，中間間以造型簡潔的大開窗，大露臺和白色線條，質(zhì)樸大方，又具鮮明的節(jié)奏感。建筑立面豐富生動，深色的屋頂，暗紅，深灰，淡灰色的主體墻面，本色的自然石材墻基和白色的檐溝，窗框和線腳，既穩(wěn)重又具明顯的節(jié)奏，賦予整個(gè)建筑以高雅，溫馨的風(fēng)格，創(chuàng)造了細(xì)膩具有人文氣息的典雅而豐富的視覺效果，充分體現(xiàn)了田園生活的浪漫閑適。上海保利十二二橡樹莊園2122中海的建筑產(chǎn)產(chǎn)品，在房地地產(chǎn)界也是有有口皆碑，““每15個(gè)香港人就有有一個(gè)住在中中海建的樓里里”，這句話話就是對中海海產(chǎn)品的最好好注腳。中海地產(chǎn)始終終堅(jiān)持“選擇主流城城市、鎖定主主流地段、關(guān)關(guān)注主流人群群、建設(shè)主流流產(chǎn)品、傳播播主流價(jià)值””的開發(fā)價(jià)值觀觀，并以精耕耕細(xì)作的方式式和精雕細(xì)琢琢的產(chǎn)品，默默默地推行著著這種價(jià)值觀觀。中海地產(chǎn)產(chǎn)，作為一個(gè)個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的的最新標(biāo)準(zhǔn)的的制定者、精精品住宅新時(shí)時(shí)代的引領(lǐng)者者，一直在嘗嘗試最新科技技發(fā)展成果在在產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)應(yīng)用，并探索索新住宅的發(fā)發(fā)展方向，不不斷為自己樹樹立新的評價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。中海產(chǎn)品解讀讀23精耕細(xì)作、逐逐級遞進(jìn)的五五代精品住宅宅第一代產(chǎn)品：：豐富住宅的的使用功能主要借鑒香港港經(jīng)驗(yàn)，如中中海采用的井井字型平面，，直接推動了了國內(nèi)高層住住宅戶型的發(fā)發(fā)展。在高容積率、、高密度以及及高層條件下下擴(kuò)大共享空空間，使城市市住宅拜托了了封閉單一的的平面形式，，豐富了住宅宅的使用功能能。向中國內(nèi)內(nèi)地房地產(chǎn)市市場引進(jìn)“標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修”、、“示范單位位”、“物業(yè)業(yè)管理”等概概念，推出了了深圳海富花花園、上海海海華花園、廣廣州錦城花園園等代表性項(xiàng)項(xiàng)目。深圳海富花園園上海海華花園園廣州錦城花園園24精耕細(xì)作、逐逐級遞進(jìn)的五五代精品住宅宅第二代產(chǎn)品：：引入環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)概念從單純的樓宇宇開發(fā)變成了了帶有環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)的居住區(qū)區(qū)，率先引入入環(huán)境設(shè)計(jì)概概念，注重戶戶外空間營造造，增加了戶戶外活動空間間，開始引入入園林設(shè)計(jì)，，增添了生活活趣味。在中中國內(nèi)地推出出深圳中海華華庭、中海怡怡翠山莊、廣廣州中海錦苑苑、北京中海海雅園等代表表項(xiàng)目，引領(lǐng)領(lǐng)國內(nèi)地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)向。深圳中海華庭庭廣州中海錦苑苑北京中海雅園園25精耕細(xì)作、逐逐級遞進(jìn)的五五代精品住宅宅第三代代產(chǎn)品品：在在戶內(nèi)內(nèi)融入入戶外外概念念注重概概念策策劃與與戶型型創(chuàng)新新，率率先在在戶內(nèi)內(nèi)融入入戶外外概念念，并并把以以景觀觀為主主的環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉橛形奈幕菲肺坏牡闹黝}題場景景，增增添了了物質(zhì)質(zhì)空間間的文文化含含義。。中海海結(jié)合合內(nèi)地地實(shí)際際市場場進(jìn)行行改革革創(chuàng)新新，以以“概概念策策劃””為核核心主主導(dǎo)開開發(fā)，，張揚(yáng)揚(yáng)項(xiàng)目目特殊殊優(yōu)勢勢與主主觀主主題，，體現(xiàn)現(xiàn)不同同的居居住文文化需需求，，產(chǎn)品品更加加本地地化。。推出出了深深圳中中海陽陽光棕棕櫚園園、成成都中中海名名城、、上海海中海海馨園園等代代表項(xiàng)項(xiàng)目。。深圳陽陽光棕棕櫚園園26精耕細(xì)細(xì)作、、逐級級遞進(jìn)進(jìn)的五五代精精品住住宅第四代代產(chǎn)品品：倡倡導(dǎo)生生態(tài)環(huán)環(huán)保、、技術(shù)術(shù)領(lǐng)先先與人人文歸歸屬的的基本本理念念第四代代精品品以““生態(tài)態(tài)環(huán)保?！?、、“””技術(shù)術(shù)領(lǐng)先先、““人文文歸屬屬”為為基本本理念念，不不僅要要滿足足顯性性功能能，還還要滿滿足人人的心心理需需求；；不僅僅滿足足于通通用技技術(shù)，，還要要通過過創(chuàng)新新實(shí)現(xiàn)現(xiàn)新的的全方方位超超越；；不僅僅關(guān)注注物質(zhì)質(zhì)層面面的需需求，，更加加重視視社區(qū)區(qū)文化化氛圍圍的營營造。。中海海以全全面創(chuàng)創(chuàng)新的的手法法使產(chǎn)產(chǎn)品處處于業(yè)業(yè)內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)先地地位，，很多多項(xiàng)目目成為為引領(lǐng)領(lǐng)當(dāng)?shù)氐爻绷髁鞯拿祈?xiàng)項(xiàng)目，，如香香蜜湖湖1號等。。深圳香香蜜湖湖一號號27精耕細(xì)細(xì)作、、逐級級遞進(jìn)進(jìn)的五五代精精品住住宅第五代代產(chǎn)品品：奢奢于外外、適適于內(nèi)內(nèi)的領(lǐng)領(lǐng)先性性產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)為了應(yīng)應(yīng)對過過度資資源消消耗與與人口口增長長、土土地集集約利利用的的矛盾盾的挑挑戰(zhàn)，，全球球化與與中國國傳統(tǒng)統(tǒng)居住住文化化的沖沖突的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，居居住的的物質(zhì)質(zhì)空間間追求求與精精神訴訴求的的矛盾盾的挑挑戰(zhàn)，，中海海地產(chǎn)產(chǎn)正在在科學(xué)學(xué)發(fā)展展觀的的指引引下，，以全全新的的視野野研發(fā)發(fā)并全全面推推廣第第五代代產(chǎn)品品。第第五代代產(chǎn)品品不僅僅可豐豐富中中海地地產(chǎn)品品牌內(nèi)內(nèi)涵，，建設(shè)設(shè)低耗耗、環(huán)環(huán)保、、健康康適用用的人人居環(huán)環(huán)境，，還將將引領(lǐng)領(lǐng)中國國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走走可持持續(xù)發(fā)發(fā)展之之路。。如中中海凱凱旋門門、南南京萬萬錦熙熙岸等等。南京萬萬錦熙熙岸28中海產(chǎn)產(chǎn)品線線細(xì)分分從項(xiàng)目目區(qū)位位、地地塊性性質(zhì)以以及戶戶型等等方面面考慮慮，中海的的在售售項(xiàng)目目大致致可以以分為為四類類：城城市改改善型型，城城郊改改善型型，郊郊區(qū)享享受型型以及及高端端系列列。其中郊郊區(qū)享享受房房占在在售項(xiàng)項(xiàng)目的的面積積最大大，百百分比比為46%，主要要分布布在中中西部部成都都以及及珠三三角地地區(qū)。。其次次為城城市改改善型型住宅宅和城城郊改改善型型住宅宅，分分別占占在售售項(xiàng)目目的27%和23%，主要要分布布在長長春還還有中中西部部、環(huán)環(huán)渤海海地區(qū)區(qū)。高高端系系列僅僅占在在售項(xiàng)項(xiàng)目總總面積積的4%。29中海產(chǎn)產(chǎn)品線線細(xì)分分郊區(qū)享享受型型郊區(qū)享享受房房位于于城市市遠(yuǎn)郊郊，但但周邊邊交通通便捷捷，可可以快快速到到達(dá)市市中心心繁華華區(qū)域域。周周邊生生活配配套設(shè)設(shè)施不不夠完完善，，但有有休閑閑配套套，且且周邊邊自然然資源源比較較豐富富。郊郊區(qū)享享受型型項(xiàng)目目建筑筑類型型多為為高層層、小小高層層，部部分項(xiàng)項(xiàng)目有有少量量別墅墅。在在戶型型方面面，以以75-100平方米米二房房和80-130平方米米三房房為主主，戶戶型相相對較較小。。項(xiàng)目目雖然然地理理位置置較偏偏，但但是自自然環(huán)環(huán)境較較好，，因此此價(jià)格格一般般不低低，往往往是是考慮慮休閑閑或父父母養(yǎng)養(yǎng)老的的第二二居所所，吸吸引的的是經(jīng)經(jīng)濟(jì)條條件好好、較較為成成熟的的三代代家庭庭。代表案案例：：成都都中海海蘭庭庭30中海產(chǎn)產(chǎn)品線線細(xì)分分成都中中海蘭蘭庭地理位位置：：成都都高新新南區(qū)區(qū)大源源生態(tài)態(tài)純居居住組組團(tuán)核核心腹腹地，，東距距新會會展中中心約約1公里占地面面積：：110畝容容積率率：4.2綠化率率：30%開發(fā)期期數(shù)：：2期2期開盤盤時(shí)間間：2008年3月152期總戶戶數(shù)：：3023建筑形形態(tài)：：高層層、小小高層層、少少量別別墅生活配配套：：網(wǎng)球球場、、特色色商務(wù)務(wù)會館館、度度假式式半島島景觀觀游泳泳池等等。規(guī)劃理理念：：采用用大圍圍合集集中式式景觀觀規(guī)劃劃理念念，打打造超超大間間距共共享生生活空空間，，其產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)獨(dú)有的的“奢奢尺雙雙層空空間””打破破傳統(tǒng)統(tǒng)高層層電梯梯住宅宅平面面化的的生活活方式式，將將高層層立體體生活活方式式全面面引入入產(chǎn)品品，暢暢想不不一樣樣的高高層生生活。。項(xiàng)目目一期期產(chǎn)品品為24+1“景致高高層”，，二期主主要為31+1“奢尺高高層”，，采用新新古典主主義風(fēng)格格演繹城城南高品品質(zhì)生活活建筑典典范，園園區(qū)內(nèi)移移步及景景的新古古典主義義園林設(shè)設(shè)計(jì)，使使寬大的的組團(tuán)中中庭豐富富且具有有層次。。31中海產(chǎn)品品線細(xì)分分城市改善善型城市改善善型項(xiàng)目目位于市市中心高高價(jià)值區(qū)區(qū)域，周周邊配套套、商業(yè)業(yè)設(shè)施完完善。交交通便利利，滿足足人們出出行便利利的需要要，此外外中海的的城市改改善型項(xiàng)項(xiàng)目力求求將健康康、生態(tài)態(tài)、舒適適融入其其中。城城市改善善型項(xiàng)目目建筑類類型往往往為小高高層和多多層，部部分項(xiàng)目目會配有有少量別別墅。而而在戶型型方面，，市中心心高檔社社區(qū)往往往以85-120平方米兩兩房、120-170平方米三三房和155-195平方米四四方為主主力房型型。戶型型舒適寬寬敞，再再加上位位于市中中心的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，這類類項(xiàng)目往往往價(jià)格格較高。。因此這這類項(xiàng)目目的客戶戶大多是是35-45之間經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力好好的中年年之家，，即追求求生活的的舒適、、又追求求工作的的交通便便利，同同時(shí)也喜喜歡享受受市中心心的繁華華。代表案例例：北京京中海城城Ⅲ香克林32中海產(chǎn)品品線細(xì)分分北京中海海城Ⅲ香克林地理位置置：朝陽陽成壽寺寺路136號院(距離京津津唐高速速公路800米)占地面積積：52000平方米容容積積率：2.36綠化率：：30%開發(fā)期數(shù)數(shù)：第3期（共3期）3期開盤時(shí)時(shí)間：2011年3期總戶數(shù)數(shù)：當(dāng)期期203（共566）建筑形態(tài)態(tài)：高層層、小高高層、少少量別墅墅生活配套套：中海海城香克克林，據(jù)據(jù)守成熟熟大社區(qū)區(qū)優(yōu)越位位置，交交通優(yōu)勢勢明顯，，無論是是自駕車車還是選選擇地鐵鐵或地面面公交，，皆順暢暢無比。。在商務(wù)務(wù)、消費(fèi)費(fèi)、居住住一體化化的世界界性成熟熟區(qū)域，，中海城城Ⅲ香克林集集粹CBD商務(wù)核心心圈、方方莊高端端生活配配套圈、、東四環(huán)環(huán)國際商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)圈、南南三環(huán)主主題購物物圈四大大商圈優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源，城市市配套功功能和質(zhì)質(zhì)量不斷斷提升，，主題配配套不斷斷增多。。在戶型型的細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)計(jì)上上，為了了充分滿滿足現(xiàn)代代家庭健健康生活活需求，，中海城城香克林林將“生生態(tài)、健健康、舒舒適”等等現(xiàn)代居居住理念念融入建建筑之中中，精心心設(shè)計(jì)自自然充溢溢的寬敞敞陽光客客廳、視視覺通透透流暢的的步入式式景觀陽陽臺、俯俯瞰窗外外四季風(fēng)風(fēng)情的270度八角陽陽光房……最大限度度將陽光光、新鮮鮮空氣等等自然元元素引入入室內(nèi)，，讓每個(gè)個(gè)角落都都可以沐沐浴陽光光，確保保每位業(yè)業(yè)主都能能擁有更更好的景景觀視線線并保證證居家生生活的私私密性33中海產(chǎn)品品線細(xì)分分城郊改善善型城郊改善善住房位位于城市市近郊，，周邊生生活設(shè)施施比較完完善，交交通便利利，居住住環(huán)境相相對較好好。項(xiàng)目目建筑類類型一般般為高層層、小高高層，部部分項(xiàng)目目有別墅墅。戶型型方面主主要是80-100平方米二二房和100-140平方米三三房，一一般吸引引45-50歲空巢的的中年之之家以及及30-40歲之間尋尋求居住住改善的的中年之之家。34中海產(chǎn)品品線細(xì)分分高端系列列中海的高高端系列列也位于于城市郊郊區(qū)，多多為別墅墅，擁有有城市稀稀缺的景景觀資源源，由于于享受稀稀缺的景景觀資源源，因此此高端系系列產(chǎn)品品價(jià)格很很高，往往往面向向較為富富裕的群群體，作作為休閑閑度假之之所。代表案例例：中海海獨(dú)墅島島35中海產(chǎn)品品線細(xì)分分中海獨(dú)墅墅島地理位置置：星港港街南延延伸段，，墅浦路路東占地面積積：34萬平方米米容容積積率：0.8綠化率：：40%開發(fā)期數(shù)數(shù)：共3期3期開盤時(shí)時(shí)間：2012年總戶數(shù)：：1500戶建筑形態(tài)態(tài)：高端端別墅、、高層公公寓生活配套套：中海海獨(dú)墅島島項(xiàng)目位位于獨(dú)墅墅湖南、、墅浦塘塘東側(cè)小小島之上上，盡享享園區(qū)、、古城區(qū)區(qū)雙CBD繁華與舒舒適。占占地34萬方，容容積率0.8，規(guī)劃建建設(shè)成為為一個(gè)高高檔別墅墅社區(qū)。。小區(qū)交交通便利利，近可可快速入入老城區(qū)區(qū)、園區(qū)區(qū)、高教教區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可經(jīng)由由蘇嘉杭杭高速直直抵上海海等區(qū)域域。小區(qū)區(qū)與外界界僅與兩兩座橋相相連，私私密感強(qiáng)強(qiáng)。島上上直面11.52萬平方米米的獨(dú)墅墅湖湖面面，湖景景怡人。。進(jìn)可得得城市繁繁華，退退可享宜宜人生態(tài)態(tài)，“獨(dú)獨(dú)特島形形態(tài)、稀稀缺湖資資源”更更為蘇州州高尚住住宅罕見見。36對應(yīng)著不不同的土土地價(jià)值值與客戶戶價(jià)值，，萬科產(chǎn)產(chǎn)品可分分為金色色、城花花、四季季、TOP四大產(chǎn)品品系列TOP系列高檔住宅金色系列城市住宅城花系列城郊住宅四季系列郊區(qū)住宅土地價(jià)值值：城市市邊緣，，快速發(fā)發(fā)展，交交通順暢暢；客戶價(jià)值值：舒適適的居住住環(huán)境；；土地價(jià)值值：郊區(qū)區(qū)，土地地成本低低；客戶價(jià)值值：房屋屋價(jià)格低低；土地價(jià)值值：城市市中心，，交通方方便，配套完善善；客戶價(jià)值值：便利利的城市市活；土地價(jià)值值：市區(qū)區(qū)或郊區(qū)區(qū)擁有稀稀缺景景觀觀資源，，周邊交交通便捷捷；客戶價(jià)值值：成功功人士選選擇萬科產(chǎn)品品解讀TOP系列金色系列列四季系列列城花系列列TOP1TOP2G1商務(wù)住宅宅G3城市棲居居G2城市改善善T1郊區(qū)棲居居T2郊區(qū)享受受C城郊改善善城市私享享城郊私享享萬科品類類細(xì)分產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目價(jià)值品類細(xì)分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時(shí)尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善便捷的城市生活G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY大城.豐盛生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN山水.悠然生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價(jià)格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅在四大品品類中，，前三類類以地理理位置（（距市中中心的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近）為為劃分依依據(jù)，交交通便捷捷度與配配套完善善度隨之之降低第四類TOP系列則以以對稀缺缺資源的的占有為為劃分，，與前三三類形成成差異，，兩者形形成互補(bǔ)補(bǔ)品類劃分分及對應(yīng)應(yīng)客戶價(jià)價(jià)值城市住宅宅（金色色系列））——都市.時(shí)尚生活活適合都市市人生活活的多元元化成熟熟居住模模式萬科GOLDEN系列精品品住宅，，打造適適合都市市人生活活的多元元化成熟熟居住模模式，鍛鍛造精細(xì)細(xì)生活細(xì)細(xì)節(jié)，營營造成熟熟人文氛氛圍與歸歸屬感，，以更為為先鋒和和現(xiàn)代的的中心區(qū)區(qū)域優(yōu)越越居住理理念，引引導(dǎo)著都都市人居居新時(shí)尚尚萬科GOLDEN，讓棲居居在繁華華中的都都市居住住更富細(xì)細(xì)膩，溫溫情，充充實(shí)的生生活質(zhì)感感，在核核心版塊塊引領(lǐng)主主流生活活萬科品類類細(xì)分共性：現(xiàn)在或未未來規(guī)劃劃中的市市中心區(qū)區(qū)，能享享受便捷捷的城市市生活，，交通便便利，配配套完善善，物業(yè)業(yè)組成主主要為高高層洋房房特性：周邊環(huán)境境及居住住氛圍的的差異，，容積率率要求也也有所不不同城市住宅宅類（GOLDEN系列）細(xì)細(xì)分品類項(xiàng)目價(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機(jī)G1商務(wù)住宅便捷的城市生活1.寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大2.享受市中心級別配套，周邊人群情況較復(fù)雜3.商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)------------商務(wù)人士----投資單房一房頂級商務(wù)人士投資二房三房G2城市改善1.交通便利，通常較為安靜2.周邊配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品質(zhì)約2.0110％孩子三代35-45歲改善四房240％后小太陽40-45歲改善三房340％小太陽35-39歲改善三房410%老年一代45-50歲空巢二房G3城市棲居1.公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2.周邊有較完善的生活配套3.居住價(jià)值一般低總價(jià)優(yōu)勢約3.0185％青年之家25-35歲棲居一房二房215%青年持家25-30歲棲居二房萬科品類類細(xì)分城郊住宅宅（CITY系列）——大城豐富富生活將城市邊邊緣轉(zhuǎn)化化為主流流人群聚聚集的高高水準(zhǔn)居居住群落落萬科打破破城市固固有居住住觀念和和城市格格局，打打造新移移民生活活范本，，將城市市邊緣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為主主流人群群聚集的的高水準(zhǔn)準(zhǔn)居住群群落，構(gòu)構(gòu)建全新新的城市市板塊體體系，大大城崛起起，都市市人居走走向更廣廣闊的方方向，包包容與豐豐盛成為為新生活活的表征征萬科CITY系列，時(shí)時(shí)尚元素素融合原原野的落落葉芳，，青草香香，既富富于城市市的先鋒鋒精神，，又表述述著來自自文明本本源的質(zhì)質(zhì)樸和親親切，繁繁華又靜靜謐，豐豐盛又平平和萬科品類類細(xì)分城郊住宅宅類（CITY系列）細(xì)細(xì)分品類項(xiàng)目價(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機(jī)C城郊改善舒適居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近2.項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備3.相對市中心居住密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）追求舒適居住約為1.0至1.5110％孩子三代35-45歲改善四房150-240220％后小太陽40-45歲改善三房130-200330％小太陽35-39歲改善三房130-20045％老年一代45-50歲空巢二房90-10055％青年持家30-35歲改善三房110-130630％小小太陽25-30歲改善三房110-130共性：位于城市市邊緣或或新城區(qū)區(qū)，可快快速到達(dá)達(dá)，基礎(chǔ)礎(chǔ)配套齊齊備，居居住密度度較低，，物業(yè)組組成以別別墅，類類別墅及及多層為為主，帶帶少量高高層洋房房萬科品類類細(xì)分44萬科品類類細(xì)分郊區(qū)住宅宅（TOWN系列）——山水.悠然生活活遠(yuǎn)離喧囂囂與浮華華的宜人人居所未來奢侈侈，將告告別非必必需品，，而追逐逐必需品品，緊俏俏的，稀稀有的，，受青睞睞和尊重重的，將將不再是是哪些昂昂貴卻隨隨處可見見的物品品，而是是寧靜的的時(shí)光，，干凈的的水和新新鮮空氣氣萬科TOWN系列，反反思城市市人居模模式，以以卓越的的遠(yuǎn)見與與深度的的人文關(guān)關(guān)懷，為為一顆顆顆山水田田園的新新，打造造遠(yuǎn)離喧喧囂與浮浮華的居居所，建建筑超凡凡脫俗的的自然人人居氛圍圍，尋覓覓關(guān)于海海的理想想，山的的文明，，還有整整座城市市對于悠悠閑生活活的向往往45萬科品類類細(xì)分郊區(qū)住宅宅類（TOWN系列）細(xì)細(xì)分品類項(xiàng)目價(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機(jī)T1郊區(qū)棲居低價(jià)格1.距離目標(biāo)客戶原有居所(工作)地較遠(yuǎn),交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有2.項(xiàng)目周邊無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決3.地塊條件通常只有三通(水電路)，居住價(jià)值不高價(jià)格務(wù)實(shí)--------50％青年之家25-35歲棲居二房75-8520％小小太陽25-30歲棲居二房75-8510％青年持家25-30歲棲居三房90-11010％孩子三代25-30歲棲居三房90-11010％老年一代45歲以上空巢二房75-85T2郊區(qū)享受舒適居住(第二居所)1.距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)2.沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)3.有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑1.0至2.0左右150％孩子三代35-45歲空巢三房200-240250％后小太陽35-45歲改善一房/二房50-90共性：位于郊區(qū)區(qū)或衛(wèi)星星城鎮(zhèn)，，離城區(qū)區(qū)中心較較遠(yuǎn)，且且周邊配配套設(shè)施施較少或或基本沒沒有特性：以交通路路網(wǎng)，配配套可塑塑性及環(huán)環(huán)境資源源為依據(jù)據(jù)，劃分分成棲居居和享受受居所兩兩類，棲棲居類以以120方以下的的多層或或小高層層為主，，享受類類則會出出現(xiàn)200方以上的的別墅物物業(yè)46萬科品類類細(xì)分高檔住宅宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活活獨(dú)占稀缺缺資源，，具有創(chuàng)創(chuàng)造力的的個(gè)性居居所未隨著城城市居住住空間的的不斷擴(kuò)擴(kuò)展，高高端人群群對居住住的追求求，已漸漸漸從空空間，環(huán)環(huán)境等物物理層面面剝離出出來，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而追求求精神的的高貴，，建立在在不可復(fù)復(fù)制的空空間，獨(dú)獨(dú)占型的的稀缺自自然資源源上的那那些獨(dú)具具創(chuàng)造力力的個(gè)性性居所，，成為新新時(shí)代頂頂級生活活方式的的象征萬科TOP系列，解讀稀稀缺景觀與城城市資源的真真正關(guān)系，以以智慧，意志志和知識，在在物質(zhì)與精神神之間找尋最最富詩意的建建筑語言，讓讓思想與心靈靈交融，品質(zhì)質(zhì)與品位結(jié)合合，打造滿足足頂層人士心心靈追求的居居住空間萬科品類細(xì)分分高檔住宅類（（TOP系列）細(xì)分品類項(xiàng)目價(jià)值土地屬性客戶需求價(jià)值

*容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機(jī)TOP1城市豪宅占有稀缺資源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上----------------------------TOP2郊區(qū)豪宅位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過獨(dú)棟等產(chǎn)品形式占有土地資源------------------------共性：占有稀缺資源源，有一定的的交通通達(dá)性性，密度低，，售價(jià)高，基基本以別墅物物業(yè)為主，居居住舒適特性：以項(xiàng)目所在地地理位置為依依據(jù)，劃分為為城市及郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目兩類萬科品類對比比產(chǎn)品系列項(xiàng)目價(jià)值土地價(jià)值物業(yè)組成*容積率居住評價(jià)位置交通配套資源城市住宅(金色系列)G1商務(wù)住宅便捷的城市生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套已經(jīng)完善商務(wù)發(fā)達(dá)高層/LOFT----一般G2城市改善自然資源良好高層約1.0宜居宜住G3城市棲居無特殊資源高層約2.0一般城郊住宅(城花系列)C城郊改善舒適居住(第一居所)新城區(qū)或城市邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套無景觀資源別墅/多層/高層1.0-1.5宜居宜住郊區(qū)住宅(四季系列)T1郊區(qū)棲居低價(jià)格郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善無特殊資源小高層/高層----較差可達(dá)T2郊區(qū)改善舒適居住(第二居所)自然或旅游休閑資源優(yōu)越別墅/高層/公寓1.0-2.0良好高檔住宅(高檔系列)TOP1城市豪宅占有稀缺資源市區(qū)便利對配套無具體要求景觀資源一般，土地占有別墅----優(yōu)秀郊區(qū)可達(dá)TOP2郊區(qū)豪宅自然資源優(yōu)越別墅優(yōu)秀49產(chǎn)品系鑒賞城市住宅案例例G1商務(wù)住宅G1品類特征金域華庭客戶需求價(jià)值注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)地處城市中心功能拓展區(qū)，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活土地屬性交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大交通：地處城市軸心北延段，多條干道及軌道通達(dá)配套：享受市中心級別配套，周邊人群情況較復(fù)雜配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完善居住價(jià)值：商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般居住價(jià)值：匯聚品味與潮流，商務(wù)氛圍濃厚，居住環(huán)境一般金域華庭金域華庭G1商務(wù)住宅——品位與商務(wù)俱俱享的都市居居所項(xiàng)目地處的龍龍華新城是““深圳城市中中心軸帶”的的北延段，未未來將形成被被稱為“副都都心”的以大大型交通樞紐紐為依托的城城市中心功能能拓展區(qū)基本信息位置置：深圳市龍華金金龍路與新區(qū)區(qū)大道交匯處處東北角項(xiàng)目占地：68300.63平米建筑面積：188934萬平米物業(yè)組成：一一期為84-88平米的精裝高高層，及少量量LOFT公寓和聯(lián)排別別墅設(shè)施及交通配配套西臨新區(qū)大道道，南臨金龍龍路、東臨軌軌道4號線商業(yè)、教育、、娛樂、醫(yī)療療、公園等配配套設(shè)施完備備項(xiàng)目定位以便捷交通、、時(shí)尚商業(yè)、、簡約建筑、、新城規(guī)劃，，令項(xiàng)目充滿滿積極進(jìn)取、、追求品位、、掌握潮流以以及國際視野野和前瞻性思思維的氣質(zhì)，，更將成為匯匯聚品味與潮潮流的都市居居所城市住宅案例例G1商務(wù)住宅東方尊峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價(jià)值追求居住改善和品質(zhì)半山之中，城市之上，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居土地屬性交通：便利，通常較為安靜交通：臨近地鐵8號線及交通干道，三面環(huán)山配套：周邊配套完善配套：規(guī)劃有中央會所，商業(yè)及基礎(chǔ)教育配套居住價(jià)值：宜居宜住居住價(jià)值：地處梧桐山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，空氣質(zhì)量好城市住宅案例例G2城市改善東方尊峪G2城市改善——城市型生態(tài)山山居項(xiàng)目東臨梧桐桐山隧道口，，西接仙桐體體育公園，南南靠羅沙路，，與香港隔岸岸相望，北面面的梧桐山是是一個(gè)以山體體和自然植被被為景觀主體體的城市郊野野型自然風(fēng)景景區(qū)，空氣質(zhì)質(zhì)量達(dá)國家一一級標(biāo)準(zhǔn)，可可俯瞰深圳市市區(qū)及大鵬灣灣海面基本信息位置：深圳市市羅湖區(qū)梧桐桐山半山風(fēng)景景區(qū)地塊描述：三三面環(huán)山,南望香港大霧霧山占地面積：11萬㎡建筑面積：33萬㎡容積率：2.12覆蓋建筑率：：16.7%綠化率：67.55%樓層狀況：11-26層車位比：1.1：1物管費(fèi)：3.5元/㎡開發(fā)節(jié)奏：整整體開發(fā)城市住宅案例例G2城市改善城市住宅案例例G2城市改善東方尊峪交通規(guī)劃深鹽第二快速速干道地鐵8號線及公交車車站項(xiàng)目定位上風(fēng)上水之地地，兼得寧靜靜與繁華，生生態(tài)與健康的的城市休閑山山居設(shè)計(jì)理念自然第一，建建筑第二整體規(guī)劃住宅：共21棟11-26層高層純住宅宅會所：6000平方米中央會會所，設(shè)有室室內(nèi)恒溫泳池池、紅酒雪茄茄吧、網(wǎng)球場場、SPA水療館、中西西餐廳、健身身房等泛會所：規(guī)劃劃有親子廣場場、生態(tài)游樂樂場等多個(gè)主主題泛會所，，并提供休閑閑器械園林：8萬㎡天然溪谷谷園林商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè)業(yè)學(xué)校：自身配配備幼兒園，，同時(shí)臨近項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃有公公立小學(xué)金域東郡G3品類特征金域東郡客戶需求價(jià)值低總價(jià)優(yōu)勢力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用土地屬性交通：公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)交通：位于市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)配套：周邊有較完善的生活配套配套：教育，購物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等配套齊全居住價(jià)值：居住價(jià)值一般居住價(jià)值：容積率較高，無自然環(huán)境優(yōu)勢城市住宅案例例G3城市棲居城市住宅案例例G3城市棲居金域東郡G3城市棲居——都市經(jīng)濟(jì)的舒舒適居所基本信息位置：深圳市市東部新城商商務(wù)行政區(qū)中中心占占地面積積：104801㎡容積率：一期期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：：≤25%建筑面積：316660㎡車位規(guī)劃：一一期797個(gè)開發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整整體共3年設(shè)計(jì)理念整體風(fēng)格上，，突出展現(xiàn)了了簡潔、大方方的整體項(xiàng)目目形象，營造造了具有城市市感的項(xiàng)目整整體界面，以以創(chuàng)造怡人、、舒適的住宅宅小區(qū)作為設(shè)設(shè)計(jì)的訴求規(guī)劃設(shè)計(jì)上，，采用半圍合合的思路，為為小區(qū)提供充充分的公共活活動空間，同同時(shí)在每棟住住宅的首層設(shè)設(shè)置面積不等等的架空層，，用以改善小小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，，并提供適應(yīng)應(yīng)深圳炎熱氣氣候的活動場場所建筑立面上，，極具現(xiàn)代感感，以面磚為為主，加以一一定量的質(zhì)感感涂料，以穩(wěn)穩(wěn)重大方的白白色、灰色為為主調(diào)，充分分展現(xiàn)了項(xiàng)目目整體典雅的的氣質(zhì)戶型設(shè)計(jì)上，，力求戶型的的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，，通風(fēng)采光良良好，并在入入戶處設(shè)置了了入戶花園，，增加空間層層次及實(shí)用性性城市住宅案例例G3城市棲居金域東郡整體規(guī)劃住宅：共7棟高層純住宅宅商業(yè)：1000余平方米社區(qū)區(qū)廣場及2100平方米棕櫚風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街生活配套教育：坪山中中心小學(xué)、飛飛東小學(xué)、龍龍山學(xué)校、坪坪山中學(xué)、坪坪山機(jī)關(guān)幼兒兒園等購物：三和購購物商場、萬萬福佳、民樂樂福、泰華商商場、國惠康康百貨醫(yī)院：坪山人人民醫(yī)院郵政：深圳郵郵政局坪山支支局銀行：中國工工商銀行，中中國農(nóng)業(yè)銀行行，深圳發(fā)展展銀行等休閑：大工業(yè)業(yè)區(qū)體育中心心、大工業(yè)區(qū)區(qū)中心公園、、聚龍高爾夫夫練習(xí)場等；；第五園C品類特征第五園客戶需求價(jià)值追求舒適居住綜合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生態(tài)園區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近交通：地處深圳城市發(fā)展中軸線上的中央地帶，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達(dá)配套：項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備配套：項(xiàng)目內(nèi)部配套十分完善居住價(jià)值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價(jià)值：容積率僅為1.48，園區(qū)環(huán)境注重自然與人的和諧城市住宅案例例C城郊改善城市住宅案例例C城郊改善第五園C城郊改善——倡導(dǎo)中式居住住理念的城郊郊舒適居所基本信息位置：布吉街街道坂田雅園園路占地面積：約約44萬平方米建筑面積：55萬平方米總建筑戶數(shù)為為5000戶左右容積率：1.48開發(fā)節(jié)奏：分分6期，由04年到08年設(shè)計(jì)定位大膽創(chuàng)新，糅糅合了中式傳傳統(tǒng)居住理念念的精華與現(xiàn)現(xiàn)代建筑的簡簡約，通過瓦瓦屋面、石材材墻面、村落落空間的運(yùn)用用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村村田園風(fēng)格，，人車分流更更徹底，極力力倡導(dǎo)對中式式居住生活方方式的理性回回歸設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格，原原創(chuàng)現(xiàn)代中式式建筑，主要要建筑形式有有庭院別墅、、合院洋房、、疊院HOUSE和高層園林設(shè)計(jì)，以以層次分明的的多重“庭院空間”為精髓，充分分利用中國傳傳統(tǒng)造園隔、、抑、曲等手手法，創(chuàng)造出出富有“起、承、轉(zhuǎn)、、合”完整變化的空空間序列，配配以灰色系基基調(diào)的硬質(zhì)鋪鋪裝，將中國國的人文精神神與現(xiàn)代人的的生活需求有有機(jī)結(jié)合，全全方位塑造社社區(qū)文化和人人居環(huán)境，達(dá)達(dá)到自然景觀觀與人文景觀觀的融合，體體現(xiàn)了人與自自然的和諧與與對話60城市住宅案例例C城郊改善第五園項(xiàng)目配套五園書院，寧寧靜致遠(yuǎn)占地1500平方米，文化化定位秉承中中國四大書院院，縱橫古典典與現(xiàn)代；打打造深圳及全全國第一家情情景式社區(qū)圖圖書館古色古香，徽徽州老屋“老房子”是萬科為發(fā)掘掘和保護(hù)中國國傳統(tǒng)民居的的一種嘗試，，將來的功能能可能為博物物館、餐廳、、茶館、培訓(xùn)訓(xùn)、文化活動動等中式特色，文文化商業(yè)街占地6000平方米，基本本功能完備，，匯聚了餐飲飲、華潤萬家家超市、中國國銀行、便利利店、一致藥藥店等商戶，，極大地滿足足社區(qū)日常生生活，形成現(xiàn)現(xiàn)代中式特色色文化的商業(yè)業(yè)街蔥蘢覆蓋，園園林泳池在社區(qū)中已建建成的大型游游泳池能給你你的夏天帶來來娛樂的好去去處便利為上，健健身娛樂在社區(qū)中各個(gè)個(gè)架空層錯(cuò)落落著各種健身身娛樂設(shè)施，，讓飯后的家家人擁有自由由休閑的空間間成長樂趣，幼幼兒中心高檔幼兒園，，幼齡教育機(jī)機(jī)構(gòu)，童年最最大的樂趣東海岸T2品類特征東海岸客戶需求價(jià)值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)；土地屬性交通：距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)交通：距羅湖商業(yè)中心約30公里，有鹽壩等多條高速路及大梅沙公交總站配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：區(qū)外有娛樂，醫(yī)療等機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)有公園，會所及商業(yè)街等配套居住價(jià)值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價(jià)值：背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳城市市住住宅宅案案例例T城郊郊改改善善東海海岸岸T2郊區(qū)區(qū)享享受受———背山山面面海海的的濱濱海海居居所所項(xiàng)目目位位于于鹽鹽壩壩高高速速公公路路與與周周圍圍的的坡坡地地間間，，距距羅羅湖湖商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)約約30公里里，，距距離離大大梅梅沙沙海海灘灘約約1.5公里里，，背背倚倚青青山山，，面面朝朝大大海海，，自自然然環(huán)環(huán)境境極極佳佳項(xiàng)目目用用地地屬屬于于山山地地類類型型，，地地形形由由東東南南向向西西北北逐逐漸漸走走高高，，東東南南側(cè)側(cè)地地形形比比較較平平緩緩，，西西北北部部地地形形陡陡峭峭，，沿沿鹽鹽壩壩高高速速公公路路呈呈弧弧形形東東西西向向帶帶狀狀分分布布基本本信信息息總占占地地面面積積：：約約34.3萬平平方方米米總建建筑筑面面積積：：27.5萬平平方方米米容積積率率：：0.8總戶戶數(shù)數(shù)：：1949戶開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏：：共共分分4期，，03-05年開開1-3期，，07年開開售售第第4期周遍遍配配套套：：娛樂樂：：7個(gè)高高級級大大梅梅沙沙酒酒店店，，2個(gè)游游艇艇會會，，2個(gè)高高爾爾夫夫球球場場，，2個(gè)直直升升機(jī)機(jī)停停機(jī)機(jī)坪坪，，5個(gè)大大梅梅沙沙高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目，，7大公公園園，，4大沙沙灘灘，，2所學(xué)學(xué)校校，，6大高高端端餐餐飲飲交通通：：深深鹽鹽第第二二通通道道、、鹽鹽壩壩高高速速、、鹽鹽排排高高速速、、大大梅梅沙沙公公交交總總站站醫(yī)療療：：梅梅沙沙醫(yī)醫(yī)院院、、社社區(qū)區(qū)健健康康服服務(wù)務(wù)中中心心城市市住住宅宅案案例例T城郊郊改改善善東海海岸岸規(guī)劃劃定定位位城市市之之中中的的天天然然山山海海資資源源，，成成熟熟的的大大型型濱濱海海社社區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念規(guī)劃劃上上，，采采用用熱熱帶帶簡簡約約（（TropicalModern）的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念，，選選擇擇自自由由生生長長形形的的“葉脈脈狀狀”布局局形形式式進(jìn)進(jìn)行行社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃景觀觀上上，，充充分分利利用用地地形形、、山山勢勢及及水水體體資資源源，，引引水水入入境境，，營營造造人人工工湖湖水水景景、、溪溪水水水水系系，，依依水水建建房房，，構(gòu)構(gòu)筑筑了了鄰鄰水水生生活活的的情情趣趣和和意意境境項(xiàng)目目配配套套生態(tài)態(tài)公公園園：：小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)外外有有山山脊脊公公園園、、珊珊瑚瑚公公園園、、郊郊野野公公園園、、運(yùn)運(yùn)動動公公園園，，還還毗毗鄰鄰大大梅梅沙沙海海濱濱公公園園和和華華僑僑城城生生態(tài)態(tài)公公園園康體體休休閑閑：：區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)建建有有泳泳池池、、網(wǎng)網(wǎng)球球場場、、沙沙灘灘排排球球、、足足球球場場、、室室內(nèi)內(nèi)籃籃球球館館、、乒乒乓乓球球館館、、棋棋牌牌室室、、會會議議室室等等休休閑閑設(shè)設(shè)施施商業(yè)業(yè)配配套套：：小小區(qū)區(qū)