都勻1號商業(yè)定位及推廣課件

都勻1號項目商業(yè)定位及營銷推廣報告謹呈：都勻大成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合富·貴陽都勻1號項目商業(yè)定位及營銷推廣報告謹呈：都勻大成房地產(chǎn)開發(fā)有本報告思路體系本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至限制條件分析項目屬性界定商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口屬性構(gòu)成區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析市場環(huán)境分析都勻商鋪市場環(huán)境特征都勻商鋪價格格局都勻商鋪競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位營銷推廣營銷戰(zhàn)略營銷策略本報告思路體系本體分析商業(yè)定位營銷推廣PartI｜本體分析PartII｜商業(yè)環(huán)境PartIII｜市場環(huán)境PartIV｜商業(yè)定位PartV｜營銷推廣PartⅥ

｜附件索引：INDEXPartI｜本體分析索引：INDEXPartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析項目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，無過道效益，城市配套相對成熟。項目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，臨近高速公路入口，是北向進入都勻市區(qū)的交通咽喉之地。項目距離主城區(qū)核心商圈6公里，距離未來開發(fā)區(qū)商業(yè)中心1公里路程。區(qū)域位置上游離于核心商圈之外。本案所處地塊較開發(fā)區(qū)中段整體周邊相對成熟。本案地段屬于開發(fā)區(qū)第二次擴規(guī)范圍，目前正處于建設(shè)階段，區(qū)域居住環(huán)境較差，人口不足。本案城市核心商圈未來區(qū)域商圈本案位置項目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，無過道效益，城市配套相對成熟。項目位PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析本案交通至高速路至市區(qū)至貴陽、斗篷山、楊柳街至市區(qū)至丹寨、三都本案本案處于城市交通樞紐——龍山大道旁。往北3分鐘車程，連接城際高速公路；往南三條路至城市核心，約10分鐘車程。交通分析：本案處于城市交通咽喉之地，可作為對外商貿(mào)節(jié)點。本案商鋪臨街一面為城市快車道，商業(yè)昭示性好，但是無聚集人氣功能。本案交通至高速路至市區(qū)至貴陽、斗篷山、楊柳街至市區(qū)至丹寨、三PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析本案城市交通樞紐——龍山大道市北農(nóng)貿(mào)綜合市場黔南汽車商貿(mào)城項目東側(cè)——市北農(nóng)貿(mào)綜合市場、小型百貨超市項目北側(cè)——零散街鋪，主要經(jīng)營餐飲、維修、零售店項目東南側(cè)——社區(qū)街鋪，通訊、超市、建材、餐飲項目南側(cè)——專業(yè)市場：黔南汽車商貿(mào)城本案周邊商業(yè)環(huán)境較差，現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂。由于周邊人氣不足，導(dǎo)致專業(yè)市場——市北農(nóng)貿(mào)綜合市場經(jīng)營不好。南側(cè)毗鄰在售專業(yè)市場：黔南汽車商貿(mào)城。項目四至本案城市交通樞紐——龍山大道市北農(nóng)貿(mào)綜合市場黔南汽車商貿(mào)城項PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析都勻1號各物業(yè)指標總建筑面積：15萬平方米商業(yè)建筑面積：9476.83平方米

其中會所中心面積：2202.37平方米1、26號裙樓商業(yè)：3684平方米臨街商鋪：3410.46平方米會所中心沿街商業(yè)126商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標本地塊呈長方形，地形平緩略低于路面，毗鄰城市快速干道，臨街面寬闊長達500m，利于項目商業(yè)街區(qū)的打造；商鋪屬性開間：3.9-4.6米進深：10.2米層高：3.5米共計21間，可分割。都勻1號各物業(yè)指標會所中心沿街商業(yè)126商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標本地PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析限制條件分析一、商鋪部分無專用煙道問題，將限制餐飲類業(yè)態(tài)經(jīng)營或有損項目外立面。優(yōu)化建議方向：準確商業(yè)定位、合理業(yè)態(tài)布局。二、商鋪分地上和地下部分，兩部分連帶銷售，將會使商鋪單位產(chǎn)權(quán)價格過高，失去競爭優(yōu)勢。

優(yōu)化建議方向：選擇適合業(yè)態(tài)，資源優(yōu)化組合。三、城市綠化帶，商鋪與道路之間的綠化帶，將一定程度的遮擋，降低商鋪沿街的昭示性。

優(yōu)化建議方向：選擇遮擋效果差的綠色植物，避免過大、過密。四、商鋪前走廊，影響商鋪的昭示性，不能一眼看透商鋪里的經(jīng)營產(chǎn)品。優(yōu)化建議方向：將走廊部分化入每個商鋪使用范圍內(nèi)，增加了使用面積的同時也增強了商鋪的昭示性。五、商業(yè)體量與住宅配比過大，社區(qū)消費群體無法支撐本案商業(yè)。

優(yōu)化建議方向：合理定位商業(yè)服務(wù)功能，合理發(fā)展外向型商業(yè)。商業(yè)部分限制條件及其優(yōu)化方向建議限制條件分析一、商鋪部分無專用煙道問題，將限制餐飲類業(yè)態(tài)經(jīng)營13PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析本體屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析區(qū)位屬性：區(qū)位缺乏成熟度區(qū)域現(xiàn)狀屬于半農(nóng)區(qū)域，項目周邊生活環(huán)境混雜，商業(yè)品質(zhì)較低；城市遠郊都勻開發(fā)區(qū)北部，遠離主城區(qū)；項目屬性：城市交通咽喉進入城市的橋頭堡，商業(yè)昭示面充足；昭示面充足臨街昭示面接近500m，利于商業(yè)街打造；高品質(zhì)住宅區(qū)項目作為都勻高品質(zhì)社區(qū)，面對過多的商業(yè)體量；本體屬性界定產(chǎn)品存在限制條件產(chǎn)品存在限制因素：煙道問題限制業(yè)態(tài)；建筑結(jié)構(gòu)高企單價；城市綠化帶及走廊降低商業(yè)面昭示性；項目地段商業(yè)比較成熟，但品質(zhì)較低項目周邊商業(yè)為北部開發(fā)區(qū)最成熟地段，但品質(zhì)較低；周邊有汽車商貿(mào)城，未來發(fā)展機遇良好。區(qū)位屬性：區(qū)位缺乏成熟度區(qū)域現(xiàn)狀屬于半農(nóng)區(qū)域，項目周邊生活環(huán)PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口屬性構(gòu)成區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成周邊業(yè)態(tài)分布周邊商業(yè)以汽車銷售為主，項目臨街三角花園處以鄰里商業(yè)為主，整體區(qū)域商業(yè)成熟度較整個北部開發(fā)區(qū)，具備一定的優(yōu)勢。在龍山大道一線，逐漸形成了以汽車銷售為主、建材為輔的商圈，但是經(jīng)營環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較雜，區(qū)域缺乏一個高品質(zhì)的汽車商貿(mào)環(huán)境促成區(qū)域汽車商貿(mào)商圈的形成。區(qū)域較高汽車商貿(mào)場地：成熟地帶——斗蓬山沿街商鋪汽車銷售帶；規(guī)劃中汽車商貿(mào)城——港灣麗都商業(yè)部分、黔南汽車商貿(mào)城（政府扶持）。政府商業(yè)布局規(guī)劃：以黔南汽車商貿(mào)城為中心的區(qū)域，規(guī)劃為黔南州汽車商貿(mào)中心，以規(guī)整沿線零散汽車商貿(mào)環(huán)境。斗蓬山路沿線汽車銷售汽車銷售集貿(mào)市場鄰里商業(yè)汽車銷售本案黔南汽車商貿(mào)城政府扶持背景商業(yè)周邊業(yè)態(tài)分布周邊商業(yè)以汽車銷售為主，項目臨街三角花園處以鄰里周邊業(yè)態(tài)（設(shè)施及配套）周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套基本齊全，本案處于兩個汽車銷售鏈中段。周邊業(yè)態(tài)（設(shè)施及配套）周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套基本齊全，本周邊業(yè)態(tài)（普通商鋪）周邊普通商鋪經(jīng)營建材、零售、餐飲、通訊及門診藥店等業(yè)態(tài)。環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較凌亂，以服務(wù)周邊鄰里為主。周邊業(yè)態(tài)（普通商鋪）周邊普通商鋪經(jīng)營建材、零售、餐飲、通訊及區(qū)域性業(yè)態(tài)：沿龍山大道分布，以汽車銷售為主的汽車商貿(mào)。餐飲業(yè)態(tài)：餐飲以低檔餐飲為主，經(jīng)營對象主要以服務(wù)于周邊居民為主醫(yī)療：除四一四醫(yī)院外，僅有兩家小型醫(yī)療診所生活購物類：集貿(mào)市場：基本內(nèi)滿足日常需求銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社通訊：移動、聯(lián)通、電信均有娛樂：無其他：建材五金定論：周邊業(yè)態(tài)檔次較低，難以對項目住宅品質(zhì)形象形成支撐。機遇：1、市場需求：區(qū)域汽車商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境較差，需高品質(zhì)專業(yè)市場整合商圈成型。2、政府規(guī)劃：于本案同路段南側(cè)扶持汽車商貿(mào)城。周邊業(yè)態(tài)總結(jié)區(qū)域性業(yè)態(tài)：沿龍山大道分布，以汽車銷售為主的汽車商貿(mào)。定論：PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口：目前周邊常住人口：2000戶(約0.7萬人）未來居住人口：6000戶（1.9萬人）本地居民消費力較弱，以中低端消費為主，居民構(gòu)成以本地企業(yè)事業(yè)單位、脫離土地農(nóng)民。區(qū)域人口構(gòu)成屬性銀湖星城(在建)4000戶區(qū)域人口：區(qū)域人口構(gòu)成屬性銀湖星城(在建)PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成本案至市中心核心商圈10分鐘左右車程。本案至火車站約15分鐘車程。本案至高速路口僅3分鐘車程。區(qū)域交通條件分析至高速公路入口僅5分鐘至市中心核心商圈10分鐘距離至火車站15分鐘本案至市中心核心商圈10分鐘左右車程。區(qū)域交通條件分析至高速PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域商業(yè)屬性界定業(yè)態(tài)屬性：汽車商貿(mào)商圈顯雛形區(qū)域內(nèi)龍山大道兩側(cè)，形成了汽車商貿(mào)商業(yè)鏈，初顯汽車商貿(mào)商圈雛形。生活服務(wù)業(yè)態(tài)較全區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、生活購物類、醫(yī)療服務(wù)、五金建材等。交通屬性：區(qū)域人口稀少，消費能力有限區(qū)域人口不足3萬，人口組成以農(nóng)轉(zhuǎn)非與企事單位職工構(gòu)成，消費能力有限。區(qū)域交通通達性良好區(qū)域內(nèi)交通良好，三條道路至市區(qū)；交通樞紐龍山大道連接主城區(qū)與開發(fā)區(qū)，承接城際高速公路；人口屬性：區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境差，檔次低區(qū)域處于開發(fā)建設(shè)中的半農(nóng)區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差，商業(yè)業(yè)態(tài)分布混亂，檔次低。區(qū)域商業(yè)屬性界定業(yè)態(tài)屬性：汽車商貿(mào)商圈顯雛形區(qū)域內(nèi)龍山大道兩PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成商業(yè)環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢項目地段商業(yè)成熟度較高；區(qū)域交通發(fā)達，通達性良好；項目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)，品質(zhì)起點高。項目商業(yè)臨街面達500m，商業(yè)昭示性良好。本案處于汽車專業(yè)市場商圈核心位置。

T威脅區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的市場分流、截流。O機遇市政府對區(qū)域發(fā)展的政策支持；區(qū)域內(nèi)汽車商貿(mào)專業(yè)市場發(fā)展機遇。

W劣勢區(qū)域成熟度不夠，處于開發(fā)建設(shè)半農(nóng)階段；區(qū)域商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)檔次低；區(qū)域內(nèi)人口稀少，消費能力有限，不足以支撐規(guī)模商業(yè)；區(qū)域交通屬城市樞紐快車道，很難聚集人氣。SWOT分析商業(yè)環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)市場環(huán)境特征城市核心區(qū)域商鋪供應(yīng)有限，主要供應(yīng)區(qū)集中在開發(fā)區(qū)南端（斗蓬山路段）。每個開發(fā)樓盤基本都有商業(yè)配套，底商形式，臨街面必有街鋪，市場競爭激烈；開發(fā)區(qū)成熟地段——斗蓬山路一帶，商鋪供過于求，空置率就較高。本案地段：商鋪以銷售為主，以租帶售，價格高企，去化速度緩慢。市場供應(yīng)特征產(chǎn)品特征早期商業(yè)產(chǎn)品定位不清，以自然形成為主，銷售緩慢，區(qū)域代表樓盤：沙麗宮；市中心區(qū)域商鋪開間、進深、面積均較小，開間2-3m、進深5-8m、層高3-3.5m、面積20-60㎡；開發(fā)區(qū)商鋪開間、進深、面積等均較大，開間：3m以上、進深6m以上、層高3.3m以上、面積40㎡以上。商業(yè)市場環(huán)境特征城市核心區(qū)域商鋪供應(yīng)有限，主要供應(yīng)區(qū)集中在開PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案城市核心商圈未來區(qū)域商圈租金：20-30元/平米·月售價：4200-7000元/平米租金：30-50元/平米·月售價：10000-15000元/平米租金：40-80元/平米·月售價：8000-15000元/平米商業(yè)價格格局：售價：南高北低，開發(fā)區(qū)南端售價堅挺。租金：南高北低，開發(fā)區(qū)商鋪租售價格不均衡，售價偏高。價格格局原因分析：售價：城市核心商圈新增供應(yīng)地段價值較差，因此售價不如開發(fā)區(qū)區(qū)域商圈商鋪價格，說明投資者認同開發(fā)區(qū)域商圈價值。開發(fā)區(qū)商鋪供過于求，因此出現(xiàn)租金與價格不均衡；相對于租金，價格高企，導(dǎo)致新區(qū)商鋪銷售速度緩慢。商業(yè)價格格局本案城市核心商圈未來區(qū)域商圈租金：20-30元/PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征競爭樓盤分析競爭樓盤界定原則

區(qū)域在售樓盤、臨街商鋪、市場影響范圍內(nèi)競爭樓盤選擇

黔南汽車商貿(mào)城、桃溪園、港灣麗都競爭樓盤分析競爭樓盤界定原則競爭樓盤分析黔南汽車商貿(mào)城項目簡介項目位于本案南側(cè)，有黔龍地產(chǎn)開發(fā)，占地37畝；主題定位：黔南最大的汽車商貿(mào)城；項目背景：政府扶持專業(yè)市場。龍山大道黔龍汽車商貿(mào)城經(jīng)濟數(shù)據(jù)總用地面積24798㎡本地下建筑面積20560㎡綜合樓16565㎡建筑占地面積10018㎡汽車商貿(mào)城16162㎡停車位400總建筑面積77455㎡住宅40329㎡商鋪面積區(qū)間200+㎡本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：臨街商鋪由地上部分及半地下部分組成，地上部分臨龍山大道，層高4.8m、地下部分層高5.4m，開間8-10m，進深20m以上；業(yè)態(tài)布局：地上臨街為小轎車銷售及汽車相關(guān)業(yè)態(tài)，半地下室商鋪以大型貨車銷售為主；北側(cè)和西側(cè)商鋪由2層組成，第一層為大型貨車銷售，第二層為小轎車汽車銷售及相關(guān)附屬產(chǎn)品。銷售情況售價：一層5800元/平米起，二層及臨街6000元/平米起；經(jīng)了解，項目商業(yè)銷售不好，購買主要障礙：價格抗性，單價過高；面積大，總價過高。已成交客戶多為汽車銷售及服務(wù)為主的客戶。競爭樓盤分析黔南汽車商貿(mào)城項目簡介項目位于本案南側(cè)，有黔龍地競爭樓盤分析桃溪園歡樂谷項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)桃溪園15號，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)主題定位：餐飲一條街。商鋪屬性商業(yè)體量：1.5萬方左右；臨街商鋪面積：60㎡/間，可打通；開間4-6m、層高3.5m、進深8-12m。每間商鋪皆有煙道，水電煤氣齊備。商鋪經(jīng)營方式以租帶售，現(xiàn)招商，形成餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍。目前招商率達80%。售價：臨街商鋪9800元/平方米，不臨街6800元/平方米。租價：25元/平方米·月。商鋪業(yè)態(tài)餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂類（酒吧、KTV、咖啡屋、時尚飲品店）租售情況銷售情況不好，銷售1年有余，目前銷售率23%，購買障礙：價格過高，與投資回報不成正比。出租情況：出租情況很好，目前出租率達80%，沿河岸及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)全部招商完成。競爭樓盤分析桃溪園歡樂谷項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)桃競爭樓盤分析港灣麗都項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大道邊，與桃溪園隔河相望；商業(yè)主題定位：汽車時代。商鋪屬性商業(yè)體量：5000㎡；臨街商鋪面積：30-50㎡/間，可打通；開間3.8m、層高4.5m、進深8m。無煙道、煤氣。商鋪經(jīng)營方式以租帶售，現(xiàn)招商，臨街形成汽車銷售服務(wù)業(yè)態(tài)，商業(yè)中心形成家電超市。目前臨街招商完成。售價：臨街商鋪12800元/平方米，不臨街6000元/平方米起。租價：臨街40元/平方米·月。商鋪業(yè)態(tài)汽車銷售服務(wù)+家電已入住商家：奇瑞汽車、獵豹汽車、一汽大眾、福田等經(jīng)營代理公司租售情況銷售情況不好，08年入市，目前銷售率27%，購買障礙：價格過高，與投資回報不成正比。出租情況：出租情況很好，臨街招商完畢。競爭樓盤分析港灣麗都項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征市場環(huán)境屬性界定市場供應(yīng)屬性：區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低城市向北發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)集中在開發(fā)區(qū)，供應(yīng)過剩，租金水平增長過慢，商鋪售價高企。市場供大于求都勻商鋪市場嚴重供大于求，商鋪空置率高升。租售屬性：業(yè)態(tài)定位清晰現(xiàn)售商鋪業(yè)態(tài)定位清晰，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理。區(qū)域商鋪銷售疲軟區(qū)域內(nèi)商鋪銷售疲軟，價格高企為主要購買障礙。業(yè)態(tài)定位屬性：商鋪產(chǎn)品競爭激烈都勻市場商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場商鋪競爭激烈。新商鋪出租良好商業(yè)定位準確的商鋪，出租良好，市場認可度高。市場環(huán)境屬性界定市場供應(yīng)屬性：區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低城市PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購買障礙業(yè)態(tài)定位是影響出租率的主要因素租金水平是影響價格的主要因素市場供求關(guān)系：供大于求市場供應(yīng)格局：集中于開發(fā)區(qū)市場競爭焦點：商鋪核心問題啟示解決方向：業(yè)態(tài)定位、價格定位、營銷定位市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征市場環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢品質(zhì)優(yōu)勢：項目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)；規(guī)模優(yōu)勢：臨街商鋪長達500米；建筑風格優(yōu)勢：西班牙風情社區(qū)；定價優(yōu)勢：本案商業(yè)未入市；

T威脅市場供應(yīng)大，商鋪為競爭焦點；區(qū)域內(nèi)其他項目不確定供應(yīng)；O機遇區(qū)域地段發(fā)展機遇：專業(yè)汽車商貿(mào)城帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展；本案規(guī)模，可以靈活占領(lǐng)市場補缺者的位置，達到利潤最大化。W劣勢項目地段租金水平較低；地段商業(yè)業(yè)態(tài)差、商業(yè)業(yè)態(tài)需培養(yǎng)；建筑結(jié)構(gòu)限制業(yè)態(tài)選擇，客戶范圍縮??；商業(yè)市場認知度為零，需從零開始；區(qū)域地段認可度低，區(qū)域商圈形象需重塑；SWOT分析分析出發(fā)點：本項目在市場中的SWOT市場環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢TPartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位類型商業(yè)規(guī)模入住商戶商圈輻射人口鄰里型7000平米以下10——20戶1.5萬人以下社區(qū)型1.3萬平米20——100戶1.5—5萬人區(qū)域型1.5萬—3萬40——150戶5-10萬人大區(qū)域型（地域型）3——7萬平米100——200戶10-30萬人中心型10萬平米以上250——700上百萬人，大型城市可達上千萬人不等本案為城市節(jié)點商業(yè)而非城市中心商業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)不符合本案案所處地段，必須尋求其他模式的商業(yè)形態(tài)作為本案商業(yè)操作方向，如集散式商業(yè)或借鑒其它城市更為成熟的商業(yè)模式。輻射人口為第一、第二層級，為鄰里、社區(qū)型商業(yè)城市功能定位思考項目地段鄰里商業(yè)基本飽和類型商業(yè)規(guī)模入住商戶商圈輻射人口鄰里型7000平米以下業(yè)態(tài)類型影響因素建議情景商業(yè)街區(qū)龍山大道不具備人氣聚集功能，地段人氣不足以支撐情景商業(yè)街區(qū)情景商業(yè)街區(qū)在都勻還處于市場空白期。項目本身血統(tǒng)，具備打造風情街區(qū)調(diào)性和基礎(chǔ)情景商業(yè)街對環(huán)境和氛圍要求高，在環(huán)境和氛圍的營造上需要著重考慮。由于情景街區(qū)在都勻還未被認知，需要大量的廣告支撐和概念導(dǎo)入。業(yè)態(tài)培養(yǎng)周期長、資金回籠速度慢，運營風險較高，不建議選擇；社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)需要周邊，有一定的居住人口，但要求相對較低；周邊的社區(qū)商業(yè)檔次較低，難以滿足本案業(yè)主的需求，因此需要相應(yīng)的解決商業(yè)與住宅檔次的不匹配；社區(qū)商業(yè)的形成都是自發(fā)的，如缺乏管理很容易影響整體的商業(yè)品質(zhì)；社區(qū)商業(yè)商鋪利于銷售，應(yīng)該著重考慮后續(xù)的招商統(tǒng)一問題，使其便于后期管理，即利于銷售同時又不損害社區(qū)形象；本案商鋪作為社區(qū)商業(yè)，建筑結(jié)構(gòu)影響業(yè)態(tài)選擇，將區(qū)隔部分客戶。區(qū)域人口數(shù)量及消費能力支撐不夠，營銷商鋪利潤最大化。建議選擇，但同時注意后續(xù)經(jīng)營管理；專業(yè)市場周邊以汽配、五金、機電市場為主運輸條件便利，具備先天優(yōu)勢；本案處于兩個汽車商貿(mào)商業(yè)鏈中間，南側(cè)汽車商貿(mào)專業(yè)市場——黔南汽車商貿(mào)城。政府規(guī)劃扶持汽車商貿(mào)專業(yè)市場。先天條件符合，后續(xù)發(fā)展?jié)摿妱?。能合理解決建筑結(jié)構(gòu)問題（無煙道、地下部分）。市場需求導(dǎo)向，合理疏導(dǎo)，商業(yè)業(yè)態(tài)形成周期短。建議選擇，但注意業(yè)態(tài)經(jīng)營與項目品質(zhì)之間的平衡、項目社區(qū)商業(yè)配套與專業(yè)市場之間的配比。符合條件：良符合條件：優(yōu)商業(yè)類型選擇業(yè)態(tài)類型影響因素建議情景商業(yè)街區(qū)龍山大道不具備人氣聚集功能，受區(qū)域位置和周邊人口等因素的影響，同時結(jié)合項目自身規(guī)劃要求，必須找出符合項目自身的商業(yè)定位；社區(qū)商業(yè)方向：本項目商業(yè)可能輻射的通過商業(yè)業(yè)態(tài)重組和集約化進行片區(qū)商業(yè)的徹底升級，吸納項目周邊就近消費人群；特殊專業(yè)市場方向：通過特色化帶來邊緣消費人群；彌補區(qū)域人口數(shù)量不足及消費能力不強等商業(yè)支撐。綜合商業(yè)方向：即滿足社區(qū)居民對相關(guān)商業(yè)配套的要求，同時又滿足周邊鄰里的配套需求；本案半徑2公里范圍符合符合本案主要輻射范圍——項目周邊受區(qū)域位置和周邊人口等因素的影響，同時結(jié)合項目自身規(guī)劃要求商業(yè)類型可考慮方向從低風險、利潤最大化原則出發(fā)，商業(yè)城市功能定位：項目配套+專業(yè)市場商業(yè)類型選擇：專業(yè)市場方向商業(yè)輻射范圍：項目本身業(yè)主+邊緣消費群體商業(yè)類型選擇商業(yè)類型可考慮方向從低風險、利潤最大化原則出發(fā)，商業(yè)城市功能PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位通過商業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合項目自身條件本案符合這樣的商業(yè)定位鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街鄰里商業(yè)——滿足項目配套，提升項目品質(zhì)。汽車配飾——外向型商業(yè)，占據(jù)市場空白，吸引邊緣消費群體。兩部分商業(yè)之間的配比：以汽車配飾為主，鄰里商業(yè)為輔。商業(yè)定位通過商業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合項目自身條件鄰里PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位業(yè)態(tài)定位◆所有業(yè)態(tài)度要符合我們的定位——鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街?！粼跇I(yè)態(tài)的布局上，要考慮各個業(yè)態(tài)之間、與同商業(yè)鏈之間、與項目住宅體之間的聯(lián)系與搭配。業(yè)態(tài)定位思考商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃◆商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)內(nèi)容：鄰里商業(yè)：健身中心、便利超市、藥店/門診所；專業(yè)市場：汽車坐墊系列、汽車燈具、汽車戶外旅行套裝、賽車服帽、汽車香水、清潔保養(yǎng)系列等等。業(yè)態(tài)定位◆所有業(yè)態(tài)度要符合我們的定位——鄰里商業(yè)+汽車配飾一鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街目標消費群定位消費者都勻市汽車一族黔南地區(qū)有車一族及分銷商本項目業(yè)主經(jīng)營者個體經(jīng)營戶產(chǎn)品代理商/企業(yè)分銷點企業(yè)連鎖經(jīng)營投資者本地投資客地州投資客大貴州投資客外地投資客業(yè)態(tài)定位鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街目標消費群定位消費者都勻市汽車一族經(jīng)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議1號標示處：社區(qū)入戶大堂及會所中心，建議經(jīng)營健身中心、SPA水療中心、娛樂（酒吧、游戲廳、網(wǎng)吧、KTV等）2號標示處：臨近汽車商貿(mào)城，起商業(yè)鏈承接作用，建議設(shè)置汽車品牌配飾中心。3號標示處：臨近高速入口，建議經(jīng)營汽車美容、護養(yǎng)系列專賣店，昭示本案汽車精品配飾專業(yè)街形象。4、5號標示處：小區(qū)入口門戶，建議經(jīng)營小區(qū)便利超市和藥店/門診/干洗店等于生活相關(guān)業(yè)態(tài)。6號標示處：建議經(jīng)營中高檔汽車精品配飾、品牌企業(yè)直銷/代理總店。7號標示處：中低端汽車精品配飾，靠近3號標示處經(jīng)營汽車護養(yǎng)產(chǎn)品類。1325467業(yè)態(tài)定位街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議1號標示處：社區(qū)入戶大堂及會所中心，建議PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位郊區(qū)零散商業(yè)市場租金一類商鋪30~35元/平米二類商鋪10~20元/平米根據(jù)租金反推法，本案可售價5110元/平方米500米范圍內(nèi)商業(yè)本案商業(yè)價值可達最大化取最高租金35元/平米·月售價=365*35/30*12=5110元/平米售價=（日租金×360天－物業(yè)費－相關(guān)稅收）×12年－維修基金－相關(guān)稅費

注：360天為國際通用的年營業(yè)收租時間；12年為國際通用投資回報年限注：物業(yè)管理費、相關(guān)稅收、維修基金、相關(guān)稅收等忽略不計計算公式1、租金反推法市區(qū)高檔商業(yè)街市場租金一類商鋪80元/平米二類商鋪40元/平米投資收益回報與價格定位地上商業(yè)部分價格定位郊區(qū)零散商業(yè)市場租金根據(jù)租金反推法，本案可售價5110元/平2、市場比較法因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競爭環(huán)境項目物業(yè)條件項目物業(yè)結(jié)構(gòu)總分比較權(quán)重類比均價類比值售價分數(shù)2620710730100100

對比項目桃溪源1916686247930434113027000黔南汽車商貿(mào)城1213465185850588029406000港灣麗都24187872894206255125112000本案121154413495493投資收益回報與價格定位地上商業(yè)部分價格定位2、市場比較法因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競項目3、結(jié)合以上兩個價格，充分考慮這兩種方法對本項目的適應(yīng)性定價方法本項目均價參考權(quán)重加權(quán)價租金反推法511060%3066市場對比法549340%2197加權(quán)均價————5263項目市場評估均價：建議本案商業(yè)類比價5263元/平方米，建議本案商業(yè)均價為5200元/平方米注：本案所屬區(qū)域商業(yè)投資屬性較大，因此租金法推法定價權(quán)重較大；考慮在售項目銷售情況不好，價格抗性較高、商鋪空置率等因素，市場比較法定價權(quán)重較低。投資收益回報與價格定位地上商業(yè)部分價格定位3、結(jié)合以上兩個價格，充分考慮這兩種方法對本項目的適應(yīng)性定投資收益回報與價格定位地下商業(yè)部分價格定位定價思考地下商業(yè)部分商業(yè)價值不大，無產(chǎn)權(quán)、只有使用權(quán)，建議以成本價計算。地下商業(yè)市場評估均價：2200元/平方米投資收益回報與價格定位地下商業(yè)部分價格定位定價思考地下商業(yè)部價格定位投資收益回報與價格定位

47㎡65㎡80㎡備注地下室面積22-252837層高2.8-3.5M,無產(chǎn)權(quán)層高商鋪層高3.35M-4.05M

開間4.1-4.6M7M6.8M

進深11.6

備注商業(yè)界面系數(shù)2.8-1.66，比較好，但是商業(yè)無煙道，65㎡商鋪為異型三種商鋪均價分析47㎡：地下商鋪+地上商鋪，總面積69-72㎡，總價29.6-30.2萬，單位產(chǎn)權(quán)價格6300-6400元/平方米，單位使用面積價格4200-4300元/平方米65㎡：地下商鋪+地上商鋪，總面積83㎡，總價40.35萬，單位產(chǎn)權(quán)價格6208元/平方米，單位使用面積價格4338元/平方米。80㎡：地下商鋪+地上商鋪，總面積117㎡，總價50.22萬，單位產(chǎn)權(quán)價格6228元/平方米，單位使用面積價格4292元/平方米。產(chǎn)權(quán)均價：6300元/平方米使用面積均價：4300元/平方米價格定位投資收益回報與價格定位47㎡65㎡80㎡備注地下室價格定位價格策略一、城市新核心商圈商鋪6300元/平方米，送22-37平米倉庫！二、城市新核心商圈商鋪4300元/平方米（按使用面積計算）！價格定位價格策略一、城市新核心商圈商鋪6300元/平方米，送PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位營銷定位通過本體研究、商業(yè)環(huán)境分析、市場環(huán)境分析營銷面臨以下核心問題區(qū)域價值提升——降低區(qū)域購買價格抗性，塑造區(qū)域商業(yè)形象。商業(yè)輻射范圍界定——區(qū)域人口基數(shù)及消費能力的商業(yè)支撐不足問題商業(yè)業(yè)態(tài)界定——準確定位商業(yè)業(yè)態(tài)，確保商鋪出租率問題。商業(yè)市場占位界定——商業(yè)市場供大于求、區(qū)域集中供應(yīng)、商鋪競爭焦點等問題產(chǎn)品概念組合——產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)問題。營銷定位通過本體研究、商業(yè)環(huán)境分析、市場環(huán)境分析營銷面臨以下黔南汽車精品配飾總部黔南——市場輻射范圍，有效地解決消費群體支撐不足問題。

汽車精品配飾——專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)，市場補缺，精確業(yè)態(tài)定位。總部——顧名思義，商家為前南地區(qū)總代理或者企業(yè)分銷點，儲藏倉庫的需求成為必然，為商業(yè)地下部分成為營銷賣點。黔南汽車精品配飾總部——與黔南汽車商貿(mào)城形成互補性商圈，借勢迅速建立項目形象，共同塑造區(qū)域商業(yè)形象?；诮鉀Q營銷核心問題，營銷定位如下營銷定位黔南汽車精品配飾總部黔南——市場輻射范圍，有效地解決消費群PartV｜營銷推廣營銷戰(zhàn)略營銷策略PartV｜營銷推廣營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略根據(jù)營銷定位制定營銷戰(zhàn)略第一階段：商業(yè)形象定位?？焖贀屨际袌隹瞻住淞㈨椖慨a(chǎn)品形象第二階段：區(qū)域商圈形象塑造。提升區(qū)域價值形象，提高地段價值認同第三階段：產(chǎn)品價值信息傳遞。通過營銷活動向客戶傳遞產(chǎn)品價值信息營銷戰(zhàn)略根據(jù)營銷定位制定營銷戰(zhàn)略第一階段：商業(yè)形象定位?？焖匐A段時間動作階段推廣要點第一階段3月16日-4月16日商鋪形象包裝商業(yè)形象定位傳播搶在黔南汽車商貿(mào)城前面，塑造項目形象定位——黔南汽車精品配飾總部形象，與之形成等同地位與差異化。第二階段4月16日-4月30日區(qū)域商圈形象塑造（區(qū)域價值重構(gòu)）最好能借勢黔南汽車商貿(mào)城的推廣；考慮與之合縱營銷，共同建立區(qū)域商圈形象；與政府聯(lián)動，合力建立區(qū)域商圈形象第三階段5月1日-5月5日產(chǎn)品價值信息傳遞通過活動營銷，向消費者傳遞項目價值信息（產(chǎn)品說明酒會/汽車配飾發(fā)燒友酒會、中國·都勻首屆汽車精品配飾展）營銷戰(zhàn)略階段時間動作階段推廣要點第一階段3月16日-4月16日商鋪形PartV｜營銷推廣營銷戰(zhàn)略營銷策略PartV｜營銷推廣營銷戰(zhàn)略營銷策略營銷策略渠道整合項目墻體，市區(qū)戶外、刀旗、燈箱，高速T牌，報紙、短信。銷售道具商鋪DM單、產(chǎn)品說明折頁現(xiàn)場情景營銷強化現(xiàn)場的主題氛圍和商業(yè)前景活動營銷產(chǎn)品說明酒會/汽車配飾發(fā)燒友酒會、中國·都勻首屆汽車配飾展、商鋪認籌活動、房交會亮相項目展示營銷西班牙風情體驗、社區(qū)高尚住宅品質(zhì)體驗、社區(qū)生活方式體驗，展現(xiàn)商業(yè)環(huán)境品質(zhì)營銷策略營銷策略渠道整合項目墻體，市區(qū)戶外、刀旗、燈箱，高速營銷策略銷售策略組合階段媒介媒體位置形式第一階段(3月16日-4月16日)商鋪包裝商鋪墻體形象包裝戶外、刀旗、燈箱市區(qū)及市區(qū)以外地方高速T牌、城區(qū)T牌、半落地式廣告牌、城區(qū)刀旗、燈箱DM單制作、產(chǎn)品說明書制作--第二階段（4月16日-4月30日）報紙貴陽都市報封底（打2版）訴求項目定位形象、招商信息傳遞巡展房交會市區(qū)及其他縣市項目展示、信息傳遞第三階段(4月28日-5月5日)產(chǎn)品說明酒會售樓處酒會短信短信平臺黔南州月消費150元以上短信將活動信息傳達營銷策略銷售策略組合階段媒介媒體位置形式第一階段(3月16日PartⅥ

｜附件PartⅥ｜附件汽車精品配飾一覽商品詳細分類汽車精品配飾一覽商品詳細分類汽車精品配飾示意汽車精品配飾示意汽車精品配飾示意汽車精品配飾示意報告完畢謝謝聆聽報告完畢演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！都勻1號項目商業(yè)定位及營銷推廣報告謹呈：都勻大成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合富·貴陽都勻1號項目商業(yè)定位及營銷推廣報告謹呈：都勻大成房地產(chǎn)開發(fā)有本報告思路體系本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至限制條件分析項目屬性界定商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口屬性構(gòu)成區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析市場環(huán)境分析都勻商鋪市場環(huán)境特征都勻商鋪價格格局都勻商鋪競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位營銷推廣營銷戰(zhàn)略營銷策略本報告思路體系本體分析商業(yè)定位營銷推廣PartI｜本體分析PartII｜商業(yè)環(huán)境PartIII｜市場環(huán)境PartIV｜商業(yè)定位PartV｜營銷推廣PartⅥ

｜附件索引：INDEXPartI｜本體分析索引：INDEXPartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析項目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，無過道效益，城市配套相對成熟。項目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，臨近高速公路入口，是北向進入都勻市區(qū)的交通咽喉之地。項目距離主城區(qū)核心商圈6公里，距離未來開發(fā)區(qū)商業(yè)中心1公里路程。區(qū)域位置上游離于核心商圈之外。本案所處地塊較開發(fā)區(qū)中段整體周邊相對成熟。本案地段屬于開發(fā)區(qū)第二次擴規(guī)范圍，目前正處于建設(shè)階段，區(qū)域居住環(huán)境較差，人口不足。本案城市核心商圈未來區(qū)域商圈本案位置項目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，無過道效益，城市配套相對成熟。項目位PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析本案交通至高速路至市區(qū)至貴陽、斗篷山、楊柳街至市區(qū)至丹寨、三都本案本案處于城市交通樞紐——龍山大道旁。往北3分鐘車程，連接城際高速公路；往南三條路至城市核心，約10分鐘車程。交通分析：本案處于城市交通咽喉之地，可作為對外商貿(mào)節(jié)點。本案商鋪臨街一面為城市快車道，商業(yè)昭示性好，但是無聚集人氣功能。本案交通至高速路至市區(qū)至貴陽、斗篷山、楊柳街至市區(qū)至丹寨、三PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析本案城市交通樞紐——龍山大道市北農(nóng)貿(mào)綜合市場黔南汽車商貿(mào)城項目東側(cè)——市北農(nóng)貿(mào)綜合市場、小型百貨超市項目北側(cè)——零散街鋪，主要經(jīng)營餐飲、維修、零售店項目東南側(cè)——社區(qū)街鋪，通訊、超市、建材、餐飲項目南側(cè)——專業(yè)市場：黔南汽車商貿(mào)城本案周邊商業(yè)環(huán)境較差，現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂。由于周邊人氣不足，導(dǎo)致專業(yè)市場——市北農(nóng)貿(mào)綜合市場經(jīng)營不好。南側(cè)毗鄰在售專業(yè)市場：黔南汽車商貿(mào)城。項目四至本案城市交通樞紐——龍山大道市北農(nóng)貿(mào)綜合市場黔南汽車商貿(mào)城項PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析都勻1號各物業(yè)指標總建筑面積：15萬平方米商業(yè)建筑面積：9476.83平方米

其中會所中心面積：2202.37平方米1、26號裙樓商業(yè)：3684平方米臨街商鋪：3410.46平方米會所中心沿街商業(yè)126商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標本地塊呈長方形，地形平緩略低于路面，毗鄰城市快速干道，臨街面寬闊長達500m，利于項目商業(yè)街區(qū)的打造；商鋪屬性開間：3.9-4.6米進深：10.2米層高：3.5米共計21間，可分割。都勻1號各物業(yè)指標會所中心沿街商業(yè)126商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標本地PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析項目屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析限制條件分析一、商鋪部分無專用煙道問題，將限制餐飲類業(yè)態(tài)經(jīng)營或有損項目外立面。優(yōu)化建議方向：準確商業(yè)定位、合理業(yè)態(tài)布局。二、商鋪分地上和地下部分，兩部分連帶銷售，將會使商鋪單位產(chǎn)權(quán)價格過高，失去競爭優(yōu)勢。

優(yōu)化建議方向：選擇適合業(yè)態(tài)，資源優(yōu)化組合。三、城市綠化帶，商鋪與道路之間的綠化帶，將一定程度的遮擋，降低商鋪沿街的昭示性。

優(yōu)化建議方向：選擇遮擋效果差的綠色植物，避免過大、過密。四、商鋪前走廊，影響商鋪的昭示性，不能一眼看透商鋪里的經(jīng)營產(chǎn)品。優(yōu)化建議方向：將走廊部分化入每個商鋪使用范圍內(nèi)，增加了使用面積的同時也增強了商鋪的昭示性。五、商業(yè)體量與住宅配比過大，社區(qū)消費群體無法支撐本案商業(yè)。

優(yōu)化建議方向：合理定位商業(yè)服務(wù)功能，合理發(fā)展外向型商業(yè)。商業(yè)部分限制條件及其優(yōu)化方向建議限制條件分析一、商鋪部分無專用煙道問題，將限制餐飲類業(yè)態(tài)經(jīng)營89PartI｜本體分析區(qū)位分析交通分析項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標限制條件分析本體屬性界定PartI｜本體分析區(qū)位分析區(qū)位屬性：區(qū)位缺乏成熟度區(qū)域現(xiàn)狀屬于半農(nóng)區(qū)域，項目周邊生活環(huán)境混雜，商業(yè)品質(zhì)較低；城市遠郊都勻開發(fā)區(qū)北部，遠離主城區(qū)；項目屬性：城市交通咽喉進入城市的橋頭堡，商業(yè)昭示面充足；昭示面充足臨街昭示面接近500m，利于商業(yè)街打造；高品質(zhì)住宅區(qū)項目作為都勻高品質(zhì)社區(qū)，面對過多的商業(yè)體量；本體屬性界定產(chǎn)品存在限制條件產(chǎn)品存在限制因素：煙道問題限制業(yè)態(tài)；建筑結(jié)構(gòu)高企單價；城市綠化帶及走廊降低商業(yè)面昭示性；項目地段商業(yè)比較成熟，但品質(zhì)較低項目周邊商業(yè)為北部開發(fā)區(qū)最成熟地段，但品質(zhì)較低；周邊有汽車商貿(mào)城，未來發(fā)展機遇良好。區(qū)位屬性：區(qū)位缺乏成熟度區(qū)域現(xiàn)狀屬于半農(nóng)區(qū)域，項目周邊生活環(huán)PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口屬性構(gòu)成區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成周邊業(yè)態(tài)分布周邊商業(yè)以汽車銷售為主，項目臨街三角花園處以鄰里商業(yè)為主，整體區(qū)域商業(yè)成熟度較整個北部開發(fā)區(qū)，具備一定的優(yōu)勢。在龍山大道一線，逐漸形成了以汽車銷售為主、建材為輔的商圈，但是經(jīng)營環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較雜，區(qū)域缺乏一個高品質(zhì)的汽車商貿(mào)環(huán)境促成區(qū)域汽車商貿(mào)商圈的形成。區(qū)域較高汽車商貿(mào)場地：成熟地帶——斗蓬山沿街商鋪汽車銷售帶；規(guī)劃中汽車商貿(mào)城——港灣麗都商業(yè)部分、黔南汽車商貿(mào)城（政府扶持）。政府商業(yè)布局規(guī)劃：以黔南汽車商貿(mào)城為中心的區(qū)域，規(guī)劃為黔南州汽車商貿(mào)中心，以規(guī)整沿線零散汽車商貿(mào)環(huán)境。斗蓬山路沿線汽車銷售汽車銷售集貿(mào)市場鄰里商業(yè)汽車銷售本案黔南汽車商貿(mào)城政府扶持背景商業(yè)周邊業(yè)態(tài)分布周邊商業(yè)以汽車銷售為主，項目臨街三角花園處以鄰里周邊業(yè)態(tài)（設(shè)施及配套）周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套基本齊全，本案處于兩個汽車銷售鏈中段。周邊業(yè)態(tài)（設(shè)施及配套）周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套基本齊全，本周邊業(yè)態(tài)（普通商鋪）周邊普通商鋪經(jīng)營建材、零售、餐飲、通訊及門診藥店等業(yè)態(tài)。環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較凌亂，以服務(wù)周邊鄰里為主。周邊業(yè)態(tài)（普通商鋪）周邊普通商鋪經(jīng)營建材、零售、餐飲、通訊及區(qū)域性業(yè)態(tài)：沿龍山大道分布，以汽車銷售為主的汽車商貿(mào)。餐飲業(yè)態(tài)：餐飲以低檔餐飲為主，經(jīng)營對象主要以服務(wù)于周邊居民為主醫(yī)療：除四一四醫(yī)院外，僅有兩家小型醫(yī)療診所生活購物類：集貿(mào)市場：基本內(nèi)滿足日常需求銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社通訊：移動、聯(lián)通、電信均有娛樂：無其他：建材五金定論：周邊業(yè)態(tài)檔次較低，難以對項目住宅品質(zhì)形象形成支撐。機遇：1、市場需求：區(qū)域汽車商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境較差，需高品質(zhì)專業(yè)市場整合商圈成型。2、政府規(guī)劃：于本案同路段南側(cè)扶持汽車商貿(mào)城。周邊業(yè)態(tài)總結(jié)區(qū)域性業(yè)態(tài)：沿龍山大道分布，以汽車銷售為主的汽車商貿(mào)。定論：PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口：目前周邊常住人口：2000戶(約0.7萬人）未來居住人口：6000戶（1.9萬人）本地居民消費力較弱，以中低端消費為主，居民構(gòu)成以本地企業(yè)事業(yè)單位、脫離土地農(nóng)民。區(qū)域人口構(gòu)成屬性銀湖星城(在建)4000戶區(qū)域人口：區(qū)域人口構(gòu)成屬性銀湖星城(在建)PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成本案至市中心核心商圈10分鐘左右車程。本案至火車站約15分鐘車程。本案至高速路口僅3分鐘車程。區(qū)域交通條件分析至高速公路入口僅5分鐘至市中心核心商圈10分鐘距離至火車站15分鐘本案至市中心核心商圈10分鐘左右車程。區(qū)域交通條件分析至高速PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域商業(yè)屬性界定業(yè)態(tài)屬性：汽車商貿(mào)商圈顯雛形區(qū)域內(nèi)龍山大道兩側(cè)，形成了汽車商貿(mào)商業(yè)鏈，初顯汽車商貿(mào)商圈雛形。生活服務(wù)業(yè)態(tài)較全區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、生活購物類、醫(yī)療服務(wù)、五金建材等。交通屬性：區(qū)域人口稀少，消費能力有限區(qū)域人口不足3萬，人口組成以農(nóng)轉(zhuǎn)非與企事單位職工構(gòu)成，消費能力有限。區(qū)域交通通達性良好區(qū)域內(nèi)交通良好，三條道路至市區(qū)；交通樞紐龍山大道連接主城區(qū)與開發(fā)區(qū)，承接城際高速公路；人口屬性：區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境差，檔次低區(qū)域處于開發(fā)建設(shè)中的半農(nóng)區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差，商業(yè)業(yè)態(tài)分布混亂，檔次低。區(qū)域商業(yè)屬性界定業(yè)態(tài)屬性：汽車商貿(mào)商圈顯雛形區(qū)域內(nèi)龍山大道兩PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成屬性區(qū)域交通條件分析項目商業(yè)屬性界定商業(yè)環(huán)境SWOT分析PartII｜商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成商業(yè)環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢項目地段商業(yè)成熟度較高；區(qū)域交通發(fā)達，通達性良好；項目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)，品質(zhì)起點高。項目商業(yè)臨街面達500m，商業(yè)昭示性良好。本案處于汽車專業(yè)市場商圈核心位置。

T威脅區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的市場分流、截流。O機遇市政府對區(qū)域發(fā)展的政策支持；區(qū)域內(nèi)汽車商貿(mào)專業(yè)市場發(fā)展機遇。

W劣勢區(qū)域成熟度不夠，處于開發(fā)建設(shè)半農(nóng)階段；區(qū)域商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)檔次低；區(qū)域內(nèi)人口稀少，消費能力有限，不足以支撐規(guī)模商業(yè)；區(qū)域交通屬城市樞紐快車道，很難聚集人氣。SWOT分析商業(yè)環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)市場環(huán)境特征城市核心區(qū)域商鋪供應(yīng)有限，主要供應(yīng)區(qū)集中在開發(fā)區(qū)南端（斗蓬山路段）。每個開發(fā)樓盤基本都有商業(yè)配套，底商形式，臨街面必有街鋪，市場競爭激烈；開發(fā)區(qū)成熟地段——斗蓬山路一帶，商鋪供過于求，空置率就較高。本案地段：商鋪以銷售為主，以租帶售，價格高企，去化速度緩慢。市場供應(yīng)特征產(chǎn)品特征早期商業(yè)產(chǎn)品定位不清，以自然形成為主，銷售緩慢，區(qū)域代表樓盤：沙麗宮；市中心區(qū)域商鋪開間、進深、面積均較小，開間2-3m、進深5-8m、層高3-3.5m、面積20-60㎡；開發(fā)區(qū)商鋪開間、進深、面積等均較大，開間：3m以上、進深6m以上、層高3.3m以上、面積40㎡以上。商業(yè)市場環(huán)境特征城市核心區(qū)域商鋪供應(yīng)有限，主要供應(yīng)區(qū)集中在開PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案城市核心商圈未來區(qū)域商圈租金：20-30元/平米·月售價：4200-7000元/平米租金：30-50元/平米·月售價：10000-15000元/平米租金：40-80元/平米·月售價：8000-15000元/平米商業(yè)價格格局：售價：南高北低，開發(fā)區(qū)南端售價堅挺。租金：南高北低，開發(fā)區(qū)商鋪租售價格不均衡，售價偏高。價格格局原因分析：售價：城市核心商圈新增供應(yīng)地段價值較差，因此售價不如開發(fā)區(qū)區(qū)域商圈商鋪價格，說明投資者認同開發(fā)區(qū)域商圈價值。開發(fā)區(qū)商鋪供過于求，因此出現(xiàn)租金與價格不均衡；相對于租金，價格高企，導(dǎo)致新區(qū)商鋪銷售速度緩慢。商業(yè)價格格局本案城市核心商圈未來區(qū)域商圈租金：20-30元/PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征競爭樓盤分析競爭樓盤界定原則

區(qū)域在售樓盤、臨街商鋪、市場影響范圍內(nèi)競爭樓盤選擇

黔南汽車商貿(mào)城、桃溪園、港灣麗都競爭樓盤分析競爭樓盤界定原則競爭樓盤分析黔南汽車商貿(mào)城項目簡介項目位于本案南側(cè)，有黔龍地產(chǎn)開發(fā)，占地37畝；主題定位：黔南最大的汽車商貿(mào)城；項目背景：政府扶持專業(yè)市場。龍山大道黔龍汽車商貿(mào)城經(jīng)濟數(shù)據(jù)總用地面積24798㎡本地下建筑面積20560㎡綜合樓16565㎡建筑占地面積10018㎡汽車商貿(mào)城16162㎡停車位400總建筑面積77455㎡住宅40329㎡商鋪面積區(qū)間200+㎡本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：臨街商鋪由地上部分及半地下部分組成，地上部分臨龍山大道，層高4.8m、地下部分層高5.4m，開間8-10m，進深20m以上；業(yè)態(tài)布局：地上臨街為小轎車銷售及汽車相關(guān)業(yè)態(tài)，半地下室商鋪以大型貨車銷售為主；北側(cè)和西側(cè)商鋪由2層組成，第一層為大型貨車銷售，第二層為小轎車汽車銷售及相關(guān)附屬產(chǎn)品。銷售情況售價：一層5800元/平米起，二層及臨街6000元/平米起；經(jīng)了解，項目商業(yè)銷售不好，購買主要障礙：價格抗性，單價過高；面積大，總價過高。已成交客戶多為汽車銷售及服務(wù)為主的客戶。競爭樓盤分析黔南汽車商貿(mào)城項目簡介項目位于本案南側(cè)，有黔龍地競爭樓盤分析桃溪園歡樂谷項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)桃溪園15號，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)主題定位：餐飲一條街。商鋪屬性商業(yè)體量：1.5萬方左右；臨街商鋪面積：60㎡/間，可打通；開間4-6m、層高3.5m、進深8-12m。每間商鋪皆有煙道，水電煤氣齊備。商鋪經(jīng)營方式以租帶售，現(xiàn)招商，形成餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍。目前招商率達80%。售價：臨街商鋪9800元/平方米，不臨街6800元/平方米。租價：25元/平方米·月。商鋪業(yè)態(tài)餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂類（酒吧、KTV、咖啡屋、時尚飲品店）租售情況銷售情況不好，銷售1年有余，目前銷售率23%，購買障礙：價格過高，與投資回報不成正比。出租情況：出租情況很好，目前出租率達80%，沿河岸及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)全部招商完成。競爭樓盤分析桃溪園歡樂谷項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)桃競爭樓盤分析港灣麗都項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大道邊，與桃溪園隔河相望；商業(yè)主題定位：汽車時代。商鋪屬性商業(yè)體量：5000㎡；臨街商鋪面積：30-50㎡/間，可打通；開間3.8m、層高4.5m、進深8m。無煙道、煤氣。商鋪經(jīng)營方式以租帶售，現(xiàn)招商，臨街形成汽車銷售服務(wù)業(yè)態(tài)，商業(yè)中心形成家電超市。目前臨街招商完成。售價：臨街商鋪12800元/平方米，不臨街6000元/平方米起。租價：臨街40元/平方米·月。商鋪業(yè)態(tài)汽車銷售服務(wù)+家電已入住商家：奇瑞汽車、獵豹汽車、一汽大眾、福田等經(jīng)營代理公司租售情況銷售情況不好，08年入市，目前銷售率27%，購買障礙：價格過高，與投資回報不成正比。出租情況：出租情況很好，臨街招商完畢。競爭樓盤分析港灣麗都項目簡介項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征市場環(huán)境屬性界定市場供應(yīng)屬性：區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低城市向北發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)集中在開發(fā)區(qū)，供應(yīng)過剩，租金水平增長過慢，商鋪售價高企。市場供大于求都勻商鋪市場嚴重供大于求，商鋪空置率高升。租售屬性：業(yè)態(tài)定位清晰現(xiàn)售商鋪業(yè)態(tài)定位清晰，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理。區(qū)域商鋪銷售疲軟區(qū)域內(nèi)商鋪銷售疲軟，價格高企為主要購買障礙。業(yè)態(tài)定位屬性：商鋪產(chǎn)品競爭激烈都勻市場商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場商鋪競爭激烈。新商鋪出租良好商業(yè)定位準確的商鋪，出租良好，市場認可度高。市場環(huán)境屬性界定市場供應(yīng)屬性：區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低城市PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購買障礙業(yè)態(tài)定位是影響出租率的主要因素租金水平是影響價格的主要因素市場供求關(guān)系：供大于求市場供應(yīng)格局：集中于開發(fā)區(qū)市場競爭焦點：商鋪核心問題啟示解決方向：業(yè)態(tài)定位、價格定位、營銷定位市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征商業(yè)價格格局本案商業(yè)競爭樓盤市場環(huán)境屬性界定市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示項目市場環(huán)境SWOT分析PartIII｜市場環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境特征市場環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢品質(zhì)優(yōu)勢：項目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)；規(guī)模優(yōu)勢：臨街商鋪長達500米；建筑風格優(yōu)勢：西班牙風情社區(qū)；定價優(yōu)勢：本案商業(yè)未入市；

T威脅市場供應(yīng)大，商鋪為競爭焦點；區(qū)域內(nèi)其他項目不確定供應(yīng)；O機遇區(qū)域地段發(fā)展機遇：專業(yè)汽車商貿(mào)城帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展；本案規(guī)模，可以靈活占領(lǐng)市場補缺者的位置，達到利潤最大化。W劣勢項目地段租金水平較低；地段商業(yè)業(yè)態(tài)差、商業(yè)業(yè)態(tài)需培養(yǎng)；建筑結(jié)構(gòu)限制業(yè)態(tài)選擇，客戶范圍縮?。簧虡I(yè)市場認知度為零，需從零開始；區(qū)域地段認可度低，區(qū)域商圈形象需重塑；SWOT分析分析出發(fā)點：本項目在市場中的SWOT市場環(huán)境SWOT分析S優(yōu)勢TPartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位類型商業(yè)規(guī)模入住商戶商圈輻射人口鄰里型7000平米以下10——20戶1.5萬人以下社區(qū)型1.3萬平米20——100戶1.5—5萬人區(qū)域型1.5萬—3萬40——150戶5-10萬人大區(qū)域型（地域型）3——7萬平米100——200戶10-30萬人中心型10萬平米以上250——700上百萬人，大型城市可達上千萬人不等本案為城市節(jié)點商業(yè)而非城市中心商業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)不符合本案案所處地段，必須尋求其他模式的商業(yè)形態(tài)作為本案商業(yè)操作方向，如集散式商業(yè)或借鑒其它城市更為成熟的商業(yè)模式。輻射人口為第一、第二層級，為鄰里、社區(qū)型商業(yè)城市功能定位思考項目地段鄰里商業(yè)基本飽和類型商業(yè)規(guī)模入住商戶商圈輻射人口鄰里型7000平米以下業(yè)態(tài)類型影響因素建議情景商業(yè)街區(qū)龍山大道不具備人氣聚集功能，地段人氣不足以支撐情景商業(yè)街區(qū)情景商業(yè)街區(qū)在都勻還處于市場空白期。項目本身血統(tǒng)，具備打造風情街區(qū)調(diào)性和基礎(chǔ)情景商業(yè)街對環(huán)境和氛圍要求高，在環(huán)境和氛圍的營造上需要著重考慮。由于情景街區(qū)在都勻還未被認知，需要大量的廣告支撐和概念導(dǎo)入。業(yè)態(tài)培養(yǎng)周期長、資金回籠速度慢，運營風險較高，不建議選擇；社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)需要周邊，有一定的居住人口，但要求相對較低；周邊的社區(qū)商業(yè)檔次較低，難以滿足本案業(yè)主的需求，因此需要相應(yīng)的解決商業(yè)與住宅檔次的不匹配；社區(qū)商業(yè)的形成都是自發(fā)的，如缺乏管理很容易影響整體的商業(yè)品質(zhì)；社區(qū)商業(yè)商鋪利于銷售，應(yīng)該著重考慮后續(xù)的招商統(tǒng)一問題，使其便于后期管理，即利于銷售同時又不損害社區(qū)形象；本案商鋪作為社區(qū)商業(yè)，建筑結(jié)構(gòu)影響業(yè)態(tài)選擇，將區(qū)隔部分客戶。區(qū)域人口數(shù)量及消費能力支撐不夠，營銷商鋪利潤最大化。建議選擇，但同時注意后續(xù)經(jīng)營管理；專業(yè)市場周邊以汽配、五金、機電市場為主運輸條件便利，具備先天優(yōu)勢；本案處于兩個汽車商貿(mào)商業(yè)鏈中間，南側(cè)汽車商貿(mào)專業(yè)市場——黔南汽車商貿(mào)城。政府規(guī)劃扶持汽車商貿(mào)專業(yè)市場。先天條件符合，后續(xù)發(fā)展?jié)摿妱?。能合理解決建筑結(jié)構(gòu)問題（無煙道、地下部分）。市場需求導(dǎo)向，合理疏導(dǎo)，商業(yè)業(yè)態(tài)形成周期短。建議選擇，但注意業(yè)態(tài)經(jīng)營與項目品質(zhì)之間的平衡、項目社區(qū)商業(yè)配套與專業(yè)市場之間的配比。符合條件：良符合條件：優(yōu)商業(yè)類型選擇業(yè)態(tài)類型影響因素建議情景商業(yè)街區(qū)龍山大道不具備人氣聚集功能，受區(qū)域位置和周邊人口等因素的影響，同時結(jié)合項目自身規(guī)劃要求，必須找出符合項目自身的商業(yè)定位；社區(qū)商業(yè)方向：本項目商業(yè)可能輻射的通過商業(yè)業(yè)態(tài)重組和集約化進行片區(qū)商業(yè)的徹底升級，吸納項目周邊就近消費人群；特殊專業(yè)市場方向：通過特色化帶來邊緣消費人群；彌補區(qū)域人口數(shù)量不足及消費能力不強等商業(yè)支撐。綜合商業(yè)方向：即滿足社區(qū)居民對相關(guān)商業(yè)配套的要求，同時又滿足周邊鄰里的配套需求；本案半徑2公里范圍符合符合本案主要輻射范圍——項目周邊受區(qū)域位置和周邊人口等因素的影響，同時結(jié)合項目自身規(guī)劃要求商業(yè)類型可考慮方向從低風險、利潤最大化原則出發(fā)，商業(yè)城市功能定位：項目配套+專業(yè)市場商業(yè)類型選擇：專業(yè)市場方向商業(yè)輻射范圍：項目本身業(yè)主+邊緣消費群體商業(yè)類型選擇商業(yè)類型可考慮方向從低風險、利潤最大化原則出發(fā)，商業(yè)城市功能PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位通過商業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合項目自身條件本案符合這樣的商業(yè)定位鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街鄰里商業(yè)——滿足項目配套，提升項目品質(zhì)。汽車配飾——外向型商業(yè)，占據(jù)市場空白，吸引邊緣消費群體。兩部分商業(yè)之間的配比：以汽車配飾為主，鄰里商業(yè)為輔。商業(yè)定位通過商業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合項目自身條件鄰里PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位業(yè)態(tài)定位◆所有業(yè)態(tài)度要符合我們的定位——鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街?！粼跇I(yè)態(tài)的布局上，要考慮各個業(yè)態(tài)之間、與同商業(yè)鏈之間、與項目住宅體之間的聯(lián)系與搭配。業(yè)態(tài)定位思考商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃◆商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)內(nèi)容：鄰里商業(yè)：健身中心、便利超市、藥店/門診所；專業(yè)市場：汽車坐墊系列、汽車燈具、汽車戶外旅行套裝、賽車服帽、汽車香水、清潔保養(yǎng)系列等等。業(yè)態(tài)定位◆所有業(yè)態(tài)度要符合我們的定位——鄰里商業(yè)+汽車配飾一鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街目標消費群定位消費者都勻市汽車一族黔南地區(qū)有車一族及分銷商本項目業(yè)主經(jīng)營者個體經(jīng)營戶產(chǎn)品代理商/企業(yè)分銷點企業(yè)連鎖經(jīng)營投資者本地投資客地州投資客大貴州投資客外地投資客業(yè)態(tài)定位鄰里商業(yè)+汽車配飾一條街目標消費群定位消費者都勻市汽車一族經(jīng)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議1號標示處：社區(qū)入戶大堂及會所中心，建議經(jīng)營健身中心、SPA水療中心、娛樂（酒吧、游戲廳、網(wǎng)吧、KTV等）2號標示處：臨近汽車商貿(mào)城，起商業(yè)鏈承接作用，建議設(shè)置汽車品牌配飾中心。3號標示處：臨近高速入口，建議經(jīng)營汽車美容、護養(yǎng)系列專賣店，昭示本案汽車精品配飾專業(yè)街形象。4、5號標示處：小區(qū)入口門戶，建議經(jīng)營小區(qū)便利超市和藥店/門診/干洗店等于生活相關(guān)業(yè)態(tài)。6號標示處：建議經(jīng)營中高檔汽車精品配飾、品牌企業(yè)直銷/代理總店。7號標示處：中低端汽車精品配飾，靠近3號標示處經(jīng)營汽車護養(yǎng)產(chǎn)品類。1325467業(yè)態(tài)定位街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議1號標示處：社區(qū)入戶大堂及會所中心，建議PartIV｜商業(yè)定位功能定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位價格定位營銷定位PartIV｜商業(yè)定位功能定位郊區(qū)零散商業(yè)市場租金一類商鋪30~35元/平米二類商鋪10~20元/平米根據(jù)租金反推法，本案可售價5110元/平方米500米范圍內(nèi)商業(yè)本案商業(yè)價值可達最大化取最高租金35元/平米·月售價=365*35/30*12=5110元/平米售價=（日租金×360天－物業(yè)費－相關(guān)稅收）×12年－維修基金－相關(guān)稅費

注：360天為國際通用的年營業(yè)收租時間；12年為國際通用投資回報年限注：物業(yè)管理費、相關(guān)稅收、維修基金、相關(guān)稅收等忽略不計計算公式1、租金反推法市區(qū)高檔商業(yè)街市場租金一類商鋪80元/平米二類商鋪40元/平米投資收益回報與價格定位地上商業(yè)部分價格定位郊區(qū)零散商業(yè)市場租金根據(jù)租金反推法，本案可售價5110元/平2、市場比較法因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競爭環(huán)境項目物業(yè)條件項目物業(yè)結(jié)構(gòu)總分比較權(quán)重類比均價類比值售價分數(shù)2620710730100100

對比項目桃溪源1916686247930434113027000黔南汽車商貿(mào)城1213465185850588029406000港灣麗都24187872894206255125112000本案121154