某地塊項(xiàng)目定位報(bào)告 課件

213.4

45302015年該區(qū)域內(nèi)剛需、改善型房源均取得了很好的銷(xiāo)售結(jié)果。面積過(guò)大的別墅和大平層產(chǎn)品在該區(qū)域銷(xiāo)售量較少。面積控制合理的高品質(zhì)產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的銷(xiāo)售結(jié)果。木瀆核心區(qū)精裝項(xiàng)目只有一個(gè)旭輝香格里。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆核心區(qū)主要競(jìng)品基本情況競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位獅山區(qū)域主要競(jìng)品基本情況2015年該區(qū)域內(nèi)改善型房源均取得了很好銷(xiāo)售成績(jī)。面積過(guò)大的別墅和大平層產(chǎn)品在該區(qū)域銷(xiāo)售非常不錯(cuò)。面積控制合理的高品質(zhì)產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的售結(jié)果。獅山區(qū)域精裝項(xiàng)目較少，毛坯房源為主。競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（方）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間是否精裝面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/㎡）2015年銷(xiāo)量（套數(shù)）獅山御園7層平層56902.982015-9毛705110892474層疊墅55086.812015-9毛坯168-39737000549-1572.911089256龍湖時(shí)代天街30層以上高層7500002014-5毛4094658870招商學(xué)府30層以上高層1333192015-9精裝62-16023000128-84210272250

6層以下疊墅859892015-10精裝134-28023000350-64010272100荷瀾廷12層小高層588392015-7毛坯104-12520000237-28892454657層以下洋房1142192015-7毛4509245447佳兆業(yè)廣場(chǎng)26層高層185332015-12毛坯88-12320000175-25079521009層小高層861292015-12毛坯184----79520路勁香港時(shí)光18層高層1043582014-10精裝125-16520500256-3389213215總計(jì)

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2950三、木瀆地塊項(xiàng)目定位獅山區(qū)域主要競(jìng)品基本情況2015年該區(qū)域三、木瀆地塊項(xiàng)目定位區(qū)域主要競(jìng)品庫(kù)存情況該區(qū)域庫(kù)存7803套房源，改善、剛需產(chǎn)品兼容。對(duì)比2015年7480套區(qū)域銷(xiāo)量，各區(qū)域房源嚴(yán)重的供不應(yīng)求。主要競(jìng)品庫(kù)存情況（包含未獲取銷(xiāo)許房源）板塊競(jìng)品項(xiàng)目90平米以下91-120平米121-144平米144平米-180平米180平米-250平米250平米以上小計(jì)木瀆正榮華府73101409263722668永新大成珺34014849418501104紅星國(guó)際生活廣場(chǎng)0300240270540尼盛濱江城24626340002529旭輝香格里02771500032459誠(chéng)河新旅城11820055000373獅山獅山御園001761155134龍湖時(shí)代天街051010016招商學(xué)府193121620103380荷瀾廷05141891890397佳兆業(yè)廣場(chǎng)303203882100723路勁香港時(shí)光0623912700480總計(jì)3782166133974295311127803三、木瀆地塊項(xiàng)目定位區(qū)域主要競(jìng)品庫(kù)存情況該區(qū)域庫(kù)存7803套項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖7源

開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率正榮地產(chǎn)1600004800003樓面價(jià)物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別物業(yè)管理公司元/㎡住宅高層、疊墅正榮物業(yè)車(chē)位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:0.8

項(xiàng)目定位：中高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，疊墅改善性社區(qū)客戶定位：改善型客戶為主，高層戶型面積88-134平，以兩房、三房為主。疊墅面積120-268平。近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目屬于中高端改善性社區(qū)，共分南北兩地塊。產(chǎn)品形式為高層和疊墅，2015年1月首次開(kāi)盤(pán)，以疊墅12000元，高層均價(jià)9000元入市，銷(xiāo)量不錯(cuò)，隨著15年的樓市升溫和土拍越演越烈，價(jià)格也不斷上漲，口碑也不斷在積累，至今高層均價(jià)15000，疊墅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到18000，持續(xù)熱銷(xiāo)中。在售均價(jià)：高層15000元/平米主要競(jìng)品項(xiàng)目-正榮華府面積樓幢總計(jì)90㎡以下100-120㎡120-135㎡143㎡160㎡以上小計(jì)房型

三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下疊墅160013635223672433層高層1457812301656003464總計(jì)30578123017923522364188占比13.8%29.3%42.9%8.4%5.6%

三、木瀆地塊項(xiàng)目定位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖7源開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖0源

開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率蘇州永新置地有限公司1113033298572.46樓面價(jià)物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別物業(yè)管理公司元/㎡住宅高層新港物業(yè)車(chē)位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:0.8

項(xiàng)目定位：中端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層86-180㎡中高端社區(qū)客戶定位：剛需客戶為主，高層面積86-245平，以兩房和三房為主。近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目剛需和改善兩相宜，2012年9月23日首次開(kāi)盤(pán)，高層均價(jià)8400元入市，銷(xiāo)量不錯(cuò)，隨著15年的樓市升溫和土拍越演越烈，價(jià)格也不斷上漲，至今高層價(jià)格已經(jīng)達(dá)到12000。在售均價(jià)：12000元/平米主要競(jìng)品項(xiàng)目-永新大成珺面積樓幢總計(jì)90㎡以下120-144㎡165㎡以上小計(jì)房型

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)小高層0000025-26層高層1870010764702246總計(jì)18占比31%47.9%21.1%

三、木瀆地塊項(xiàng)目定位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖0源開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖源

開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率凱潤(rùn)置業(yè)1060004000003.05樓面價(jià)物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別物業(yè)管理公司3644元/㎡住宅、商業(yè)多層、高層、別墅、商業(yè)紅星物業(yè)車(chē)位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:0.8

項(xiàng)目定位：城市綜合體產(chǎn)品定位：商業(yè)MALL、商業(yè)街、洋房、高層住宅、SOHO辦公客戶定位：剛需、改善客戶兼容，戶型面積95-217平，以三房、四房為主，部分五房、六房。近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目屬于城市綜合體，關(guān)注度較高的紅星生活廣場(chǎng)2014年5月范冰冰親臨現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，7月首次開(kāi)盤(pán)，高層9500元/平米均價(jià)上市，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，持續(xù)加推高層。洋房也開(kāi)始推出，首次推出價(jià)格在12500-13000元/平米。在售均價(jià)：13000元/平米主要競(jìng)品項(xiàng)目-紅星生活廣場(chǎng)面積樓幢總計(jì)95-143㎡136-213㎡213-217㎡小計(jì)房型

三房四房四房以上12層以下洋房13681273623130層以上高層957578601361總計(jì)43643913361592占比40%57%3%

三、木瀆地塊項(xiàng)目定位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖源開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖源

開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率蘇州尼盛地產(chǎn)193452平方米679230平方米2.5樓面價(jià)物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別物業(yè)管理公司/㎡住宅高層、小高層蘇州蘇房物業(yè)車(chē)位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：剛需社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，小高層，78-132㎡剛需社區(qū)客戶定位：剛需，戶型面積78-132平，以兩房三房為主。近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2013年12月28日首次開(kāi)盤(pán)，以單價(jià)7588元/平起，賣(mài)的還可以。隨著15年市場(chǎng)升溫，價(jià)格也稍有提升，至今高層均價(jià)10000/平，小高層均價(jià)10800元/平，持續(xù)熱銷(xiāo)。在售均價(jià)：高層10000元/平米，小高層10800元/平主要競(jìng)品項(xiàng)目-尼盛濱江城面積樓幢總計(jì)80㎡88-90㎡108㎡以上小計(jì)房型

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)9層小高層17029449078428層高層23570394604516總計(jì)4057042404905300占比10。7%80%9.3%100%三、木瀆地塊項(xiàng)目定位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖源開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖7源

開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率蘇州旭茂置業(yè)有限公司

67966平方米185968平方米2.2樓面價(jià)物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別物業(yè)管理公司

元/㎡住宅高層、多層永生物業(yè)車(chē)位配比景觀公司建筑公司裝修公司

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項(xiàng)目定位：中高端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，洋房，面積96-165平米中高端精裝社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積96-165平米，以三房四房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：精裝近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：旭輝香格里于15年6月21日首次開(kāi)盤(pán)，以單價(jià)10800元起，均價(jià)12000元/平面世，銷(xiāo)量不錯(cuò)。隨著蘇州市場(chǎng)的不斷升溫，房?jī)r(jià)也隨之上漲，目前價(jià)格已經(jīng)達(dá)到14500元/平米.在售均價(jià)：14500元/平米主要競(jìng)品項(xiàng)目-旭輝香格里面積樓幢總計(jì)96㎡120㎡140㎡165㎡以上小計(jì)房型

三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)五房?jī)蓮d兩衛(wèi)6-7層洋房7001743420818-26層高層10546546001092總計(jì)546546174341300占比42%42%13%3%100%三、木瀆地塊項(xiàng)目定位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖7源開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖源

開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率蘇州誠(chéng)河置業(yè)2700005000001.6樓面價(jià)物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別物業(yè)管理公司元/㎡住宅高層、多層、小高層蘇州悅?cè)A置合物業(yè)有限公司車(chē)位配比景觀公司建筑公司裝修公司

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項(xiàng)目定位：中端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，多層，小高層中端性社區(qū)客戶定位：剛需客戶為主，戶型面積76-134平，以兩房、三房為主。近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目屬于剛需社區(qū)，高層，小高層和多層，2008年7月以5288元入市，銷(xiāo)量還行，隨著15年的樓市升溫和土拍越演越烈，價(jià)格也不斷上漲，目前價(jià)格11500元-14000元。在售均價(jià)：11500-14000元/平米面積樓幢總計(jì)100㎡以下100-130㎡小計(jì)房型

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)9層以下小高層1642540082514-18層高層25292910373966總計(jì)41335414374791占比75%25%三、木瀆地塊項(xiàng)目定位可供借鑒競(jìng)品分析-誠(chéng)河新旅城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖源開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率可供借鑒競(jìng)品分析—正榮華府客戶分析三、木瀆地塊項(xiàng)目定位可供借鑒競(jìng)品分析—正榮華府客戶分析三、木瀆地塊項(xiàng)目定位可供借鑒競(jìng)品分析—正榮華府成交分析三、木瀆地塊項(xiàng)目定位可供借鑒競(jìng)品分析—正榮華府成交分析三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆項(xiàng)目定位——SWOT分析優(yōu)勢(shì)：木瀆核心區(qū)域：吳中區(qū)次級(jí)中心是項(xiàng)目發(fā)展契機(jī)。便利交通：地鐵一號(hào)線金楓路站出站口，相對(duì)完善的公交體系通往蘇州各區(qū)域。發(fā)展?jié)摿Υ螅赫w規(guī)劃先進(jìn)，相對(duì)臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，目前處于價(jià)格洼地，樓市處于上升通道，升值潛力巨大。樓盤(pán)集聚：項(xiàng)目臨近正榮華府，此項(xiàng)目可拉升木瀆整體區(qū)域品質(zhì)，高新區(qū)獅山區(qū)域高端項(xiàng)目聚集，我司項(xiàng)目路勁香港時(shí)光也可提升項(xiàng)目品質(zhì)。蘇州公司團(tuán)隊(duì)的成熟:我司已經(jīng)擁有近十年的操作經(jīng)驗(yàn)，從園區(qū)到新區(qū)，從剛需到改善都取得了很好的成交業(yè)績(jī)，特別高新區(qū)路勁香港時(shí)光項(xiàng)目為我司在高新區(qū)市場(chǎng)樹(shù)立了良好的形象。我司如在木瀆拿地，必將受到市場(chǎng)認(rèn)可。劣勢(shì)：配套不完善：項(xiàng)目周邊辦公、住宅、商業(yè)項(xiàng)目目前較多處于規(guī)劃階段，區(qū)域人氣在一段時(shí)間內(nèi)較難形成規(guī)模。整體形象：項(xiàng)目周邊有較多的工廠、民宅區(qū)域，影響區(qū)域形象，降低區(qū)域檔次。機(jī)會(huì)：需求：目前整體蘇州購(gòu)房需求旺盛，特別是高端改善市場(chǎng)，基本出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。而且高新區(qū)獅山區(qū)域精裝價(jià)格將近25000元/平米，獅山外溢客戶較多，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有真正高端的項(xiàng)目，對(duì)本案是一個(gè)契機(jī)。競(jìng)爭(zhēng)格局：隨著高新區(qū)獅山價(jià)格飆升，木瀆在售項(xiàng)目的逐步售罄，木瀆新房項(xiàng)目逐步減少，木瀆房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。競(jìng)爭(zhēng)格局：房地產(chǎn)是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家會(huì)促其健康穩(wěn)定發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)：競(jìng)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)激烈:地塊地段良好，規(guī)模較大，必將吸引不少開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，可能引發(fā)爭(zhēng)搶?xiě)B(tài)勢(shì)。高地價(jià)獲取土地，在市場(chǎng)下行情況下出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆項(xiàng)目定位——SWOT分析優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：機(jī)會(huì)：風(fēng)險(xiǎn)：三、木瀆A、木瀆經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)上班族以及政府、企事業(yè)單位工作人員35%B、木瀆鎮(zhèn)、胥口、光福拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有居民，占比

20%C、高新區(qū)獅山區(qū)域部分外溢客戶，占比

20%說(shuō)明：這部分人，他們大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛(ài)著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房?jī)r(jià)擠壓，無(wú)力在新區(qū)獅山購(gòu)房，木瀆便利交通及價(jià)格洼地是他們考慮的主要因素，他們對(duì)小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高。說(shuō)明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求。需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住，也有學(xué)區(qū)需求。說(shuō)明：他們?cè)谀緸^區(qū)域工作，有穩(wěn)定的收入，因?yàn)楣ぷ餍枰斜憷幼⌒枨?，?duì)該區(qū)域的認(rèn)可度高，認(rèn)可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。E、其他，占比10%說(shuō)明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。這類(lèi)客戶收到蘇州房地產(chǎn)價(jià)格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準(zhǔn)備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開(kāi)發(fā)商品牌度、交通等因素。木瀆地塊客戶定位參考正榮華府及周邊在售項(xiàng)目可得出本項(xiàng)目的客戶定位：D、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、園區(qū)部分外溢客戶，占比

15%說(shuō)明：他們雖然原居住區(qū)域離這里較遠(yuǎn)，但隨著中環(huán)、輕軌的貫通極大縮短了地域距離。他們接受木瀆高配置規(guī)劃，想要居住在這個(gè)區(qū)域。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位A、木瀆經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)上班族以及政府、企事業(yè)單位工作人員35%B木瀆客群分析類(lèi)別需求戶型需求面積特點(diǎn)敏感點(diǎn)家庭年收入情況功能改善大三房125㎡及以下1、年齡在30-40歲，受過(guò)高等教育，工作穩(wěn)定、收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2、子女已經(jīng)入學(xué)或即將入學(xué)，家庭重心向孩子偏移，和老人同住3、對(duì)房屋功能結(jié)構(gòu)有一定要求1、高質(zhì)量的教育資源，周邊建有小學(xué)、中學(xué)（教育）2、周邊有大型超市、菜場(chǎng)等生活配套（配套）3、周邊道路暢通，臨近區(qū)域主干道，出行不堵（交通）4、周邊建有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、市政公園等設(shè)施，適合老人、小孩運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)的場(chǎng)所（市政設(shè)施）15-20萬(wàn)品質(zhì)改善四房125-144㎡1、年齡在35-50歲，有一定社會(huì)地位，中產(chǎn)階級(jí)，積蓄頗豐2、子女已經(jīng)成年，組建小家庭（分開(kāi)居?。?，父母年齡較大3、目前住房周邊環(huán)境差，居民素質(zhì)一般1、區(qū)域環(huán)境良好，項(xiàng)目周邊有湖、河、山等景觀資源（區(qū)域環(huán)境）2、項(xiàng)目?jī)?nèi)部有較好綠化，建有會(huì)所或運(yùn)動(dòng)設(shè)施（項(xiàng)目品質(zhì)）3、物業(yè)較好，能夠提供一些特色服務(wù)（物業(yè)）4、良好的開(kāi)發(fā)商品牌口碑，最好是區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)過(guò)高端項(xiàng)目（品牌）20-30萬(wàn)高端改善大四房144-170㎡1、年齡在40-60歲，社會(huì)地位高，擁有不菲身家2、不同區(qū)域有多處住宅，對(duì)住房有自己的理解3、是否購(gòu)房不影響目前生活，只有非常認(rèn)可才會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)

1、項(xiàng)目具備良好的區(qū)域、內(nèi)部環(huán)境，能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力（項(xiàng)目定位）2、小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平、文化素質(zhì)較高（人文素質(zhì)）3、建筑密度小，容積率低，景觀良好，會(huì)所設(shè)施齊全，車(chē)位充足（品質(zhì)）4、成熟的物業(yè)、良好的企業(yè)口碑（品牌）5、差異化的項(xiàng)目塑造，具有自身特色（差異化）30-50萬(wàn)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊客戶定位木瀆客群分析類(lèi)別需求戶型需求面積特點(diǎn)敏感點(diǎn)家庭年收入情況功能木瀆地塊項(xiàng)目定位三、木瀆地塊項(xiàng)目定位通過(guò)上述分析可以得出結(jié)論，木瀆地塊建議定位高端品質(zhì)社區(qū)，利用18層小高層提升項(xiàng)目溢價(jià)，在保證利潤(rùn)的同時(shí)中速銷(xiāo)售。此地塊容積率為2.2，該區(qū)域客群已蘇州吳中區(qū)及高新區(qū)獅山區(qū)域中產(chǎn)階級(jí)為主，因此需對(duì)產(chǎn)品總價(jià)進(jìn)行控制，小高層建議設(shè)置125-170平米產(chǎn)品增加產(chǎn)品溢價(jià)能力，嚴(yán)格控制總價(jià)。隨著園區(qū)價(jià)格的不斷拔高，姑蘇區(qū)商品房的逐步減少，吳中區(qū)作為蘇州市城市副中心必將是繼園區(qū)以后的第二個(gè)核心區(qū)域，目前區(qū)位地塊價(jià)格正處于上升，現(xiàn)階段適合獲取土地。隨著蘇州的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的飛速提升，區(qū)域內(nèi)改善型客戶對(duì)于運(yùn)動(dòng)、健康的生活理念已經(jīng)越來(lái)越關(guān)注。因此綠色、怡人的小區(qū)景觀和高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)功能會(huì)所已經(jīng)成為高端品質(zhì)小區(qū)必備條件。該項(xiàng)目總量16.8萬(wàn)方，建議分兩期開(kāi)發(fā)，兩年售罄，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。宜居新城中高端品質(zhì)社區(qū)！木瀆地塊項(xiàng)目定位三、木瀆地塊項(xiàng)目定位通過(guò)上述分析可以得出結(jié)論項(xiàng)目整體注：1、由于項(xiàng)目體量尚可，將分兩期。2、項(xiàng)目整體仍以改善型需求為主。*根據(jù)本項(xiàng)目的客群定位和地段特性，本項(xiàng)目產(chǎn)品線定位為“2B”。根據(jù)對(duì)客戶群的分析和地段基本條件，本項(xiàng)目?jī)H以18層小高層進(jìn)行定位，主要產(chǎn)品段應(yīng)控制面積、控制總價(jià)，因此建議整體產(chǎn)品配比如下：

18層小高層面積區(qū)間125平米135平米142平米170平米戶型結(jié)構(gòu)

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)占比20.00%30.00%30.00%20.00%三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體注：1、由于項(xiàng)目體量尚可，將分兩期。*根據(jù)本項(xiàng)目的三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊規(guī)劃建議華潤(rùn)萬(wàn)家一期售樓處緊鄰商業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)家，匯聚人流。項(xiàng)目南向面寬較大，可設(shè)置四面寬朝南產(chǎn)品。售樓處設(shè)置高端會(huì)所，增強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)性，同時(shí)緊鄰商業(yè)區(qū)，方便未來(lái)經(jīng)營(yíng)。售樓處出入口二期出入口三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊規(guī)劃建議華潤(rùn)萬(wàn)家一期售樓處緊鄰商從區(qū)域供應(yīng)量看，該地塊上市后，木瀆片區(qū)處于供需不平衡,此地塊位于地鐵1號(hào)線金楓路站出口，位置優(yōu)越。從待拍土地角度看，我司地塊位置佳，周邊配套成熟且周邊有高新區(qū)獅山區(qū)域中高端住宅做價(jià)格標(biāo)桿。而未拍地塊屬于區(qū)域偏遠(yuǎn)地帶。容積率2.2及不限高，該地塊可以做18層小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品本身具備較強(qiáng)溢價(jià)屬性。項(xiàng)目臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，地理位置優(yōu)越，吳中區(qū)區(qū)域商品房去化量逐年升高，而供應(yīng)量不斷下降，市場(chǎng)上升推力明顯。價(jià)格定位思考建議參照臨近高新區(qū)獅山區(qū)域產(chǎn)品路勁香港時(shí)光（地塊位置、大小、容積率、客群、產(chǎn)品類(lèi)型都有較大共性），其18層小高層單價(jià)19500元/平米；參照正榮華府高層均價(jià)14000元/平米，疊墅單價(jià)18000元/平米。項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)、地理位置優(yōu)于正榮華府，戶型相同情況下，我司再壓縮面積10%，因此建議價(jià)格略高于正榮華府10%即可。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位從區(qū)域供應(yīng)量看，該地塊上市后，木瀆片區(qū)處于供需不平衡,此地塊現(xiàn)時(shí)價(jià)格建議：本項(xiàng)目的售價(jià)參考比較樓盤(pán)推算，因此，小高層125-170平米戶型價(jià)格為18000元/平米。價(jià)格增長(zhǎng)考慮考慮整體的市場(chǎng)推動(dòng)，年度增長(zhǎng)9%開(kāi)盤(pán)時(shí)各產(chǎn)品類(lèi)型售價(jià)產(chǎn)品類(lèi)型現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)格整盤(pán)均價(jià)小高層125-165平米160002016年10月18000車(chē)位價(jià)格6萬(wàn)/個(gè)2018年8萬(wàn)/個(gè)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位現(xiàn)時(shí)價(jià)格建議：價(jià)格增長(zhǎng)考慮開(kāi)盤(pán)時(shí)各產(chǎn)品類(lèi)型售價(jià)產(chǎn)品類(lèi)型現(xiàn)125平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議125平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議135平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議135平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議142平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議142平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議170平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議170平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位戶型建議謝謝三、木瀆地塊項(xiàng)目定位謝謝三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊項(xiàng)目定位報(bào)告木瀆地塊吳中區(qū)概況吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況木瀆地塊項(xiàng)目定位吳中區(qū)概況吳中區(qū)簡(jiǎn)介吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，東連昆山市，南接吳江區(qū)，西銜太湖，與無(wú)錫、浙江省湖州隔湖相望。區(qū)域人口112.84萬(wàn)，其中常住人口89.87萬(wàn)人，暫住人口22.57萬(wàn)人，外籍人口0.4萬(wàn)人。下轄蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、穹窿山風(fēng)景管理區(qū)和7個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)街道及6個(gè)國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。吳中區(qū)概況吳中區(qū)簡(jiǎn)介吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州吳中區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西南區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)若干年內(nèi)，把蘇州木瀆建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。吳中區(qū)概況吳中區(qū)吳中區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西南區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)用地布局與功能分區(qū)：蘇州吳中區(qū)分為六大板塊，從東往西分別是甪直板塊、新雙湖板塊、城區(qū)板塊、城南越溪板塊、木瀆板塊和環(huán)太湖板塊。甪直板塊打造自然生態(tài)環(huán)境良好的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。新雙湖湖板塊是蘇州市東南部以居住和休閑功能為主的濱水新區(qū)，吸引了不少園區(qū)的客群。城南越溪是吳中城區(qū)的城市副中心。木瀆板塊是蘇州西南片區(qū)繁華城鎮(zhèn)中心。環(huán)太湖板塊打造生態(tài)旅游度假區(qū)，太湖新城一帶比較熱。吳中區(qū)區(qū)域劃分甪直板塊、木瀆板塊---產(chǎn)業(yè)、旅游尹山湖板塊---休閑、居住環(huán)太湖板塊---科技、山水、創(chuàng)新、金融、旅游城南越溪板塊---教育、創(chuàng)新城區(qū)板塊---商貿(mào)、文體、科技、金融吳中區(qū)概況環(huán)太湖板塊甪直板塊新雙湖板塊城區(qū)板塊城南越溪板塊木瀆板塊用地布局與功能分區(qū)：蘇州吳中區(qū)分為六大板塊，從東往西分別是甪吳中區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局吳中區(qū)概況2014年吳中區(qū)完成了吳中開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)迅速騰飛，形成了以蘇州吳中太湖新城為龍頭，城南建成區(qū)和越溪城市副中心、尹山湖·獨(dú)墅湖雙湖新城區(qū)為支撐的“一體兩翼”城市板塊和以吳中綜合保稅區(qū)、東太湖科技金融城、吳淞江科技產(chǎn)業(yè)園、河?xùn)|高新工業(yè)園、東吳工業(yè)園、旺山高科技工業(yè)園、尹山國(guó)際汽車(chē)城“四園一區(qū)二城”的產(chǎn)業(yè)載體。吳中綜合保稅區(qū)吳淞江科技工業(yè)園尹山國(guó)際汽車(chē)城河?xùn)|高新工業(yè)旺山高科技工業(yè)園東太湖科技金融城東吳工業(yè)園吳中區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局吳中區(qū)概況2014年吳中區(qū)完成了吳中開(kāi)發(fā)區(qū)吳中區(qū)旅游服務(wù)業(yè)—環(huán)太湖山水文化大園林吳中區(qū)概況蘇州市吳中區(qū)旅游資源豐富，在蘇州市旅游的位置舉足輕重，擁有蘇州太湖國(guó)家休閑度假旅游區(qū)，占太湖2/3的面積，占據(jù)江南10大水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的3席（甪直、木瀆、光福），包攬?zhí)K州10大最美鄉(xiāng)村的7個(gè)。提出以“太湖、古鎮(zhèn)、都市”為著力點(diǎn)，驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)“國(guó)際濱湖休閑度假旅游名區(qū)”的總體目標(biāo)。發(fā)展九個(gè)特色小鎮(zhèn)，驅(qū)動(dòng)吳中旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。遠(yuǎn)程候機(jī)樓、各種類(lèi)型的旅游集散服務(wù)體系，完善吳中旅游綜合服務(wù)體系。石湖景區(qū)環(huán)太湖休閑度假帶太湖山水城旅游度假區(qū)西山景區(qū)東山景區(qū)甪直古鎮(zhèn)南太湖生態(tài)休閑區(qū)東太湖景區(qū)吳中區(qū)旅游服務(wù)業(yè)—環(huán)太湖山水文化大園林吳中區(qū)概況蘇州市吳中區(qū)吳中區(qū)交通-輕軌吳中區(qū)概況已建成輕軌一號(hào)線：從吳中區(qū)木瀆---新區(qū)獅山核心區(qū)---姑蘇區(qū)市中心----園區(qū)現(xiàn)代大道沿線---湖東鐘南街吳中區(qū)在建輕軌七號(hào)線一期：木里→蘇州灣北→天鵝蕩路→文溪路→越溪→石湖莫舍→蠡墅→紅莊規(guī)劃中輕軌五號(hào)線：太湖度假區(qū)集散中心→花墩村→石中路→育新路→茅蓬路→上供路→木瀆南→金山路→金楓路南→楓瑞路→長(zhǎng)浜橋→塔園路南→竹園路→港務(wù)路→勞動(dòng)路→盤(pán)胥路→南門(mén)→南園路→莫邪路→通園路→星港街→星波街→李公堤→石蓮街→星湖街→車(chē)斜路→園區(qū)體育中心→方洲公園→星塘街→沈滸路→榭雨街→葑亭大道→陽(yáng)澄湖（站點(diǎn)未最終確定）。輕軌一號(hào)線：已經(jīng)通車(chē)輕軌五號(hào)線：2020年通車(chē)輕軌七號(hào)線一期：2017年通車(chē)三條線路未來(lái)可通過(guò)換乘聯(lián)通蘇州各大區(qū)域。吳中區(qū)交通-輕軌吳中區(qū)概況已建成輕軌一號(hào)線：從吳中區(qū)木瀆--吳中區(qū)概況吳中區(qū)交通-主要管道路網(wǎng)隨著中環(huán)西線的貫通，吳中區(qū)路網(wǎng)得到進(jìn)一步完善，30分鐘內(nèi)可達(dá)到蘇州各大區(qū)域。吳中區(qū)概況吳中區(qū)交通-主要管道路網(wǎng)隨著中環(huán)西線的貫通，吳中區(qū)二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系2008-2015供應(yīng)：吳中區(qū)市場(chǎng)自10年開(kāi)始，供求基本穩(wěn)定，13、14年新區(qū)供應(yīng)大量土地，價(jià)格雖然穩(wěn)重上升，但銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大。需求：09年受政策利好影響出現(xiàn)一定的需求井噴，自11年開(kāi)始需求開(kāi)始出現(xiàn)階梯式上升，至2015年出現(xiàn)成交井噴效應(yīng)。價(jià)格：自11年以后價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小，自2013年開(kāi)始價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)上升通道，年漲幅在3-5%。以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系2008-2015二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系---2015年月度數(shù)據(jù)供應(yīng)：2015年供應(yīng)量主要集中上半年3-6月及下半年8、9月份。需求：全年成交呈現(xiàn)上升事態(tài)，房源供不應(yīng)求狀態(tài)。價(jià)格：6月后，房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上升期，成交均價(jià)在10月后維持在12000元以上，對(duì)比上半年價(jià)格增幅達(dá)到12%以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系---2015年月二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況吳中房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分情況甪直板塊城區(qū)板塊吳中區(qū)是蘇州市面積最大的區(qū)域，總共分為六個(gè)板塊：城區(qū)板塊、木瀆鎮(zhèn)板塊、甪直鎮(zhèn)板塊、位于園區(qū)邊緣尹山湖板塊、城南越溪板塊、環(huán)太湖太湖新城板塊。本案項(xiàng)目名稱：正榮華府產(chǎn)品類(lèi)型：高層、多層、小高層在售面積：88-268㎡均價(jià)14000元/㎡項(xiàng)目名稱：永新大成郡產(chǎn)品類(lèi)型：高層在售面積：86-180㎡均價(jià)12000元/㎡項(xiàng)目名稱：紅星國(guó)際生活廣場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型：高層、洋房、商業(yè)在售面積：97-137㎡均價(jià)12500-13500元/㎡項(xiàng)目名稱：誠(chéng)河新旅城產(chǎn)品類(lèi)型：高層、多層、小高層在售面積：95-133㎡均價(jià)11500元/㎡獅山區(qū)域項(xiàng)目名稱：尼盛濱江城產(chǎn)品類(lèi)型：高層、小高層在售面積：80-108㎡均價(jià)8500元/㎡項(xiàng)目名稱：旭輝香格里產(chǎn)品類(lèi)型：高層、多層、小高層在售面積：90-120㎡均價(jià)14000元/㎡木瀆板塊木瀆板塊二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況吳中房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分情況甪直板塊城三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆項(xiàng)目概況—木瀆規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃----蘇州木瀆鎮(zhèn)打造歷史文化名鎮(zhèn)，核心住宅區(qū)較為顯著，周邊商業(yè)環(huán)繞，出行便捷，教育用地分布也較為集中，工廠在木瀆北部的高新區(qū)。產(chǎn)業(yè)布局----木瀆古鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)不斷降低，耕地在逐步減少，第二產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，高新產(chǎn)業(yè)崛起，通訊設(shè)備，計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)有較大潛力。第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)發(fā)達(dá)居住用地----木瀆板塊居住用地供應(yīng)較為集中，現(xiàn)已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，未來(lái)土地供應(yīng)稀缺。意向地塊核心住宅區(qū)工業(yè)廠區(qū)商業(yè)用地教育用地商業(yè)用地三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆項(xiàng)目概況—木瀆規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃----蘇三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊項(xiàng)目概況—區(qū)位本案華潤(rùn)萬(wàn)家木瀆南行實(shí)驗(yàn)小學(xué)木瀆范仲淹實(shí)驗(yàn)小學(xué)新區(qū)一中外國(guó)語(yǔ)學(xué)校木瀆第五小學(xué)美羅泉屋蘇州樂(lè)園木瀆實(shí)驗(yàn)中學(xué)天虹百貨木瀆商城東門(mén)町大潤(rùn)發(fā)金楓時(shí)代廣場(chǎng)木瀆影視城木瀆人民醫(yī)院歐德福購(gòu)物中心中環(huán)西線中環(huán)西線本項(xiàng)目位于中環(huán)西線沿線，地鐵1號(hào)線旁，交通便利，商業(yè)繁華，周邊配套較為齊全蘇?？焖俾?.7公里2.0公里2.2公里

獅山區(qū)域三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊項(xiàng)目概況—區(qū)位本案華潤(rùn)萬(wàn)家木瀆南木瀆項(xiàng)目概況—規(guī)劃控制要點(diǎn)地塊未掛牌，地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：地塊面積：76405.86平米用地性質(zhì)：住宅容積率：≤2.2可建面積：約168092.892平方米建筑密度：≤35%綠地率：≥37%控高：不作要求公共設(shè)施：物業(yè)用房最小不得低于100平米建筑面積，社區(qū)居委會(huì)用房最小不得低于400平米建筑面積車(chē)位：滿足《蘇州市建筑物配建停車(chē)位指標(biāo)》要求項(xiàng)目民用建筑需滿足節(jié)能要求三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆項(xiàng)目概況—規(guī)劃控制要點(diǎn)地塊未掛牌，地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：地塊木瀆項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境情況地塊東側(cè)金楓路地塊北側(cè)河道地塊西側(cè)河道地塊南側(cè)竹園路三、木瀆地塊項(xiàng)目定位地塊東南角目前為大運(yùn)城售樓處，后期需要拆除，可做售樓處和示范區(qū)木瀆項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境情況地塊東側(cè)金楓路地塊北側(cè)河道地塊西側(cè)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊項(xiàng)目概況—交通本案中環(huán)西線中環(huán)西線本項(xiàng)目位于中環(huán)西線沿線，地鐵1號(hào)線旁金楓路地鐵站，南面有蘇?？焖俾?，與南環(huán)快速路對(duì)接，未來(lái)中環(huán)快速路全線貫通。蘇?？焖俾返罔F一號(hào)線

獅山區(qū)域三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆地塊項(xiàng)目概況—交通本案中中本項(xiàng)目位于三、木瀆地塊項(xiàng)目定位本案華潤(rùn)萬(wàn)家木瀆南行實(shí)驗(yàn)小學(xué)木瀆范仲淹實(shí)驗(yàn)小學(xué)新區(qū)一中外國(guó)語(yǔ)學(xué)校木瀆第五小學(xué)美羅泉屋蘇州樂(lè)園木瀆實(shí)驗(yàn)中學(xué)天虹百貨木瀆商城東門(mén)町大潤(rùn)發(fā)金楓時(shí)代廣場(chǎng)木瀆影視城木瀆人民醫(yī)院歐德福購(gòu)物中心中環(huán)西線中環(huán)西線本案位于吳中區(qū)木瀆板塊，居住區(qū)較為集中，商業(yè)配套非常豐富，學(xué)校資源較多，但位置較遠(yuǎn)。蘇福快速路項(xiàng)目概況—配套教育商業(yè)休閑醫(yī)療紅星國(guó)際生活廣場(chǎng)

獅山區(qū)域三、木瀆地塊項(xiàng)目定位本案華潤(rùn)萬(wàn)家木瀆南行實(shí)驗(yàn)小學(xué)木瀆范仲淹實(shí)木瀆項(xiàng)目概況—周邊規(guī)劃另：蘇州吳中區(qū)土地儲(chǔ)備中心出讓文件明確：地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（通路、通電、供水、排污、雨水、通訊、通有線電視），但“七通”不作為土地交付時(shí)的前置條件。對(duì)地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施情況中出讓人承諾的“通電、通訊、通有線電視”是指地塊具有的配套條件，具體接通工作由受讓人自行與相關(guān)部門(mén)簽訂合同，涉及的相關(guān)費(fèi)用由受讓人自行承擔(dān)。出讓人承諾的供水、排污、雨水，距地塊紅線200米范圍內(nèi)視作到位。項(xiàng)目東側(cè)：新區(qū)自來(lái)水供水服務(wù)廳；項(xiàng)目北側(cè)：吳中區(qū)科技金融服務(wù)中心；項(xiàng)目西側(cè)：金竹廣場(chǎng)；項(xiàng)目南側(cè)：合景領(lǐng)峰。另外，項(xiàng)目東南角側(cè)為大運(yùn)城售樓處，目前該項(xiàng)目在售，拆除售樓處需要一定時(shí)間。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆項(xiàng)目概況—周邊規(guī)劃另：蘇州吳中區(qū)土地儲(chǔ)備中心出讓文件明確項(xiàng)目位于吳中區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整體規(guī)劃非常完善，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目在地鐵1號(hào)線金楓路站出口處，距離高新區(qū)獅山區(qū)域一站路，交通非常便捷，出行方便。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成形，周邊項(xiàng)目已基本交付，其他項(xiàng)目也是即將交付，居住氛圍濃厚。就木瀆地塊自身來(lái)講，各項(xiàng)指標(biāo)合理，規(guī)模適中，北邊西邊沿河，南向面寬較大，有利于規(guī)劃布局。如該地塊能以合理價(jià)格獲得，將補(bǔ)充蘇州公司項(xiàng)目產(chǎn)品線，總建面有16.8萬(wàn)方，兩年內(nèi)快速銷(xiāo)售完畢，則能夠?qū)崿F(xiàn)資金高周轉(zhuǎn)。地塊小結(jié)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位項(xiàng)目位于吳中區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整體規(guī)劃非常完善，教育、商業(yè)三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆區(qū)域供求關(guān)系以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。供應(yīng)：13年之前房源供應(yīng)平穩(wěn)，自13年開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。該范圍內(nèi)所有已拍地塊未全部上市，未來(lái)有48.33萬(wàn)方供應(yīng)量，存在很大機(jī)會(huì)點(diǎn)。需求：13年之前整個(gè)區(qū)域成交快速上升，12、13年需求開(kāi)始增加，2015年成交量暴增。。價(jià)格：13年之前收成交量影響該區(qū)域價(jià)格波動(dòng)較大，但可參考性低，12、13年價(jià)格平穩(wěn)上升，2014年增幅達(dá)到6.4%。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆區(qū)域供求關(guān)系以上2015年數(shù)據(jù)僅截止三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆區(qū)域供求關(guān)系—2015年月度走勢(shì)以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。供應(yīng)：該區(qū)域房源供應(yīng)從6月開(kāi)始，在9月達(dá)到高峰。需求：6月開(kāi)始隨著供應(yīng)量的增大，成交量也開(kāi)始快速上升。價(jià)格：該區(qū)域上半年成交均價(jià)在10800元/㎡左右徘徊，下半年達(dá)到11800元/㎡，增幅在10%左右。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位木瀆區(qū)域供求關(guān)系—2015年月度走勢(shì)以上吳中區(qū)木瀆已出讓待開(kāi)發(fā)地塊基本情況編號(hào)地塊位置土地面積（平米）容積率總建（萬(wàn)平米）樓面地價(jià)（元/平米）1藍(lán)光地塊吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側(cè)、花苑東路北側(cè)70947.1≤2.014.197852工業(yè)園區(qū)嘉安投資地塊木瀆鎮(zhèn)向陽(yáng)河路南側(cè)、金山南路西側(cè)26974.561-1.23.282183中航2015-G-14號(hào)地塊木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、漁洋街南側(cè)109403.81-1.0511.492284中航2015-G-15號(hào)地塊木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、玉山路北側(cè)163511.11-1.117.992855天地源地塊木瀆鎮(zhèn)向陽(yáng)河南側(cè)、金長(zhǎng)路北側(cè)、珠江路西側(cè)69664.5≤2.517.446516中新置地地塊吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、長(zhǎng)江路東側(cè)41200≤3.012.34207三、木瀆地塊項(xiàng)目定位吳中區(qū)木瀆已出讓待開(kāi)發(fā)地塊基本情況編號(hào)地塊位置土地面積（平米吳中區(qū)木瀆已出讓待開(kāi)發(fā)地塊基本情況三、木瀆地塊項(xiàng)目定位意向地塊中航2015-G-15地塊中航2015-G-14地塊嘉安地塊藍(lán)光地塊天地源地塊中新置地地塊吳中區(qū)木瀆已出讓待開(kāi)發(fā)地塊基本情況三、木瀆地塊項(xiàng)目定位意向地吳中區(qū)木瀆待出讓地塊意向地塊地塊周邊未來(lái)仍有一定的居住用地供應(yīng)，其中地塊西側(cè)和北側(cè)地塊將有可能在未來(lái)2-3年進(jìn)行出讓，對(duì)本項(xiàng)目形成威脅。近期供地遠(yuǎn)期供地三、木瀆地塊項(xiàng)目定位吳中區(qū)木瀆待出讓地塊意向地塊地塊周邊未來(lái)仍有一定的居住用地供木瀆地塊上市后主主要競(jìng)品庫(kù)存分析結(jié)論：庫(kù)存102萬(wàn)方，2016年下半年本案上市后，競(jìng)品庫(kù)存體量并不是很大，因此建議我司重點(diǎn)跟進(jìn)此地塊。三、木瀆地塊項(xiàng)目定位地塊競(jìng)案推量預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)方）項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)方）已售面積（萬(wàn)方）未售面積16年推量17年推量正榮華府21.3147.37.3售罄永新大成珺32.911.721.211.210

紅星國(guó)際生活廣場(chǎng)3219.212.812.8售罄尼盛濱江城67.917.450.520.520旭輝香格里18.511.96.66.6售罄誠(chéng)河新旅城40.837.23.63.6售罄合計(jì)213.4111.41026230木瀆地塊上市后主主要競(jìng)品庫(kù)存分析結(jié)論：三、木瀆地塊項(xiàng)目定位地木瀆歷年成交單價(jià)、成交總價(jià)、戶型、面積段分析木瀆年去化量（單位：套）時(shí)間125平米以下125-144㎡144-165㎡165平米以上小計(jì)201230075931625338692013392689962194508120143514956612694800201548291039762616205合計(jì)15276348721597719955木瀆年去化量（單位：套）時(shí)間2房以下2房3房4房4房以上小計(jì)201258250310331621133869201320526501803145278508120