北京城鎮(zhèn)居民住房需求與滿意情況調(diào)查報告

11/11《居民住房需求心態(tài)透視——北京城鎮(zhèn)居民住房需求及中意情況調(diào)查報告》全文：

國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊于4-5月，在全市抽取800戶城鎮(zhèn)居民家庭開展了住房需求及中意情況調(diào)查，樣本全市覆蓋18區(qū)縣。調(diào)查采納入戶問卷調(diào)查方式，調(diào)查內(nèi)容要緊包括居民住房現(xiàn)狀、住房需求、居民對現(xiàn)居住房的中意情況；以及居民對2010年1月國務(wù)院辦公廳出臺的國辦發(fā)〔2010〕4號文《關(guān)于促進市場平穩(wěn)健康進展的通知》（簡稱“國十一條”）和2月21日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門聯(lián)合公布的《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進展的實施意見》（簡稱《實施意見》）的看法和意見。

一、住房現(xiàn)狀

（一）逾七成居民家庭擁有房產(chǎn)

調(diào)查顯示，擁有房產(chǎn)的居民家庭占72.8%，其中，政策性住房占35.1%，商品房占32.6%，舊有私房及自建房占5.1%；此外，和借住親朋好友住房的家庭分不占24.4%和2.8%。

（二）超六成居民家庭居住40-100平方米住房

調(diào)查顯示，本次被調(diào)查家庭中居住40-100平方米住房的家庭占64.6%，其中擁有房產(chǎn)的家庭占49.6%，租（借）房家庭占15.0%（見表1）。

比較這兩類家庭的住房面積，發(fā)覺租（借）房家庭住房面積多數(shù)在70平方米以下，有房產(chǎn)家庭住房面積明顯大于租（借）房家庭，要緊顯示如下特點：

1.近七成有房產(chǎn)家庭居住40-100平方米住房。擁有房產(chǎn)家庭中，居住建筑面積在40-100平方米的家庭占68.9%，其中70-100平方米的家庭占34.9%。

2.超八成租（借）房家庭居住在70平方米以下住房。租（借）房家庭中，租（借）70平方米以下住房的家庭共占80.8%，其中40-70平方米的家庭占41.5%，40平方米以下的家庭占39.3%。

二、住房需求

“民以居為安”，住房是人們賴以生存的必需品，面對高房價，居民的住房需求如何？調(diào)查結(jié)果顯示：

（一）超四成家庭有購房意向

調(diào)查顯示，調(diào)查樣本中，72.8%的家庭差不多擁有了住房，但仍有45.8%的家庭預備買房，其中22.0%的家庭打算在近五年內(nèi)購房，另3.8%家庭預備在五年以后購房，還有20.0%的家庭買房的具體時刻未定；54.2%的家庭不打算購房（詳見圖1）。

圖1居民家庭住房需求

1.有購房意向家庭中持觀望態(tài)度居多，期待房價下降再購房。從表2可見，在有購房意向家庭中，買房未確定具體時刻，目前仍持“未定”的家庭占多數(shù)，從平均水平看，占43.7%；從不同收入家庭看，年戶均收入8萬元以下的中低收入家庭（北京城鎮(zhèn)住戶資料顯示，2009年全市城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶總收入為8.6萬元）比重明顯高于年戶均總收入8萬元以上中高收入家庭；4萬元以下、4萬-6萬元、6萬-8萬元三組中低收入家庭購房“未定”的家庭比重均為各組的最高值，比重在39.5%-50.4%；而年戶均收入在8萬元以上的三組中高收入家庭買房持“未定”觀望的家庭比重則明顯低于各中低收入組，比重均在11.8%-38.1%。出現(xiàn)這種情況的緣故要緊有兩種：一是房價太高，超過人們的承受能力，使得居民對買房猶豫不定，持觀望態(tài)度；二是抑制房價過高增長的“國十一條”和我市“實施意見”的出臺，給百姓帶來了房價走低的希望，居民尤其是中低收入居民家庭期望房價下降后再購房。

2.10萬-15萬元家庭中超六成家庭打算3年內(nèi)買房。表2顯示，年戶均收入在10萬-15萬元家庭中打算1年后3年內(nèi)買房的家庭達到52.8%，打算1年內(nèi)買房的家庭占11.8%，三年內(nèi)買房的家庭共占64.6%，比重居各類家庭之首。另外，年收入8萬-10萬元、15萬元以上兩組家庭中，打算1年內(nèi)購房的家庭比重分不為23.8%、31.3%，僅次于本組觀望家庭所占比重。（三）70-100平方米的住房需求量最大

當問及“您家預備購買多大面積的房子”時，在有購房意向的家庭中，預備購買70-100平方米住房的家庭最多，占56.0%，表明70-100平方米的住房市場需求量最大；其次是預備購買40-70平方米住房的家庭，占比重27.3%，這類住房緊湊有用，其市場需求量次于70-100平方米住房位居第二；另外，受家庭經(jīng)濟條件約束，預備購買150平方米以上住房的家庭僅占2.2%（詳見圖2）。

三、高房價下居民心態(tài)錄面對高昂的房價，居民對現(xiàn)居住房、房價及保障性住房政策的效果持何種心態(tài)，中意情況如何？調(diào)查顯示如下特征：

（一）超四成居民對現(xiàn)居住房感到中意和比較中意

當問及“您對您家目前的住房（綜合考慮，包括居住面積、戶型結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境、物業(yè)治理、交通情況等）中意嗎”時，選擇中意和比較中意的居民分不占22.5%和21.7%，兩項共計44.2%；選擇一般的占26.6%，選擇不太中意和不中意的分不占11.7%和17.5%。

其中，擁有房產(chǎn)家庭對現(xiàn)居住房中意和比較中意的占46.2%，租（借）房戶中中意和比較中意的占39.2%，二者比重相差7個百分點，租（借）房戶的住房中意情況明顯低于有房戶。

（二）居民公認京城房價高和偏高近年來，高房價成為公眾熱議的焦點，調(diào)查中當問及“您認為目前本市的房價如何”時,認為高和偏高的受訪者共計98.1%。其中，87.1%選擇高，11.0%選擇偏高。因此，“京城房價高”已成公認的事實。

（三）28.2%的居民對近年來保障性住房政策感到中意和比較中意

面對“您對近幾年來我市保障性住房政策的效果中意嗎”問題，28.2%的受訪者選擇中意和比較中意，其中選擇中意的占13.0%，比較中意的占15.2%；選擇一般的占28.1%，選擇不太中意、不中意的分不占14.7%、29.0%，

由于保障性住房政策的覆蓋面要緊為中低收入群體，因此，將調(diào)查樣本劃分為中低和中高收入兩類家庭來觀看其對保障性住房政策的中意情況，呈現(xiàn)如下特征：

1.中低收入家庭對保障性住房政策中意和比較中意的為30.1%。中低收入家庭是保障性住房政策受益的要緊群體，他們對近年來保障性住房政策的實施效果有著切身的體會，從圖3可見，中意和比較中意的中低收入家庭分不為14.0%和16.1%，兩項合計達30.1%，高于全市平均水平1.9個百分點。

2.中高收入家庭對保障性住房政策中意和比較中意的為17.6%。圖3顯示，年收入8萬元以上的中高收入家庭對近幾年來保障性住房政策的效果中意和比較中意的家庭為17.6%，選擇不太中意和不中意的家庭比重達60.2%，另有22.2%的選擇一般。

中高收入家庭中中意和比較中意的比重低于中低收入家庭12.5個百分點，這其中也包括了保障性住房政策覆蓋不到，而收入水平又不如高收入階層的“夾心層”居民家庭，這部分家庭對保障性住房政策的覆蓋面不夠?qū)挼目捶ǎ欢ǔ潭壬献璧K其對保障性住房政策的中意情況。如，宣武區(qū)某商業(yè)人員講：“老百姓中有鈔票的和沒鈔票的都有房住，可怕的是中間夾心層，一般買不起房，望房興嘆！”。

居民對近年來保障性住房政策的總體中意和比較中意比重最高值僅為30.1%的情況表明，過去幾年我市保障性住房政策的實施效果與百姓期望存有較大的差距。

四、“國十一條”及我市《實施意見》出臺后的反響

為促進市場平穩(wěn)健康進展而出臺的“國十一條”和《實施意見》，引起了社會各界的強烈關(guān)注，居民對此的看法如何？調(diào)查顯示如下特征：

（一）調(diào)控措施贊成率高

調(diào)查問卷中列出了“國十一條”和《實施意見》中的4項條款--“增加保障性住房和一般商品住房有效供給”、“嚴格二套住房購房貸款治理”、“差不化住房稅收政策”、“限時公開房源”，了解百姓對此的看法，圖4顯示，居民對各項措施的贊成率均超過六成及以上，講明這些調(diào)控措施得到了公眾的高度認可。

1.七成居民欣賞“增加保障性住房和一般商品住房有效供給”條款。當被問及對“國十一條”中“增加保障性住房和一般商品住房有效供給”和《實施意見》中“2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上”的看法時，68.4%的居民表示贊成和比較贊成此項措施（詳見圖4）。有居民表示“這項條款體現(xiàn)政府落實了自己的責任”，但也有部分群眾對政策能否取得實效存有憂慮，表示“講不清這次‘國十一條’能不能起作用”。

2.六成居民贊成“嚴格二套住房購房貸款治理”。圖4可見，對“國十一條”和《實施意見》中“嚴格二套住房購房貸款治理”的有關(guān)措施，60%的被訪居民贊成和比較贊成，認為“該措施能有效抑制投資投機性購房需求，對操縱房價有專門好的作用”。但也有人認為“買第二套房的人差不多上有經(jīng)濟基礎(chǔ)的，提高首付款比例對他們來講無所謂”。

3.超六成居民贊成“差不化住房稅收政策”。對“國十一條”中“接著實施差不化的住房稅收政策”的條款和《實施意見》中依據(jù)住房性質(zhì)和購買年限確定的不同稅收政策，表示贊成和比較贊成的居民達到了65.0%。有居民認為“這項措施能有效操縱倒房者從中漁利”，但也有人認為“這也抑制了買房后想再換大房子的老百姓的住房需求”。

4.超八成居民贊成“限時公開房源”。《實施意見》中提出：取得商品房預售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。圖4顯示，居民對此項措施持明顯支持態(tài)度，有84.6%的被訪居民贊成和比較贊成，認為“此政策對消費者有好處，讓購房人內(nèi)心踏實”。但也有居民擔憂“就怕政府有政策，開發(fā)商有對策，老百姓依舊得不到實惠”。

（二）調(diào)控作用預期趨于理性

以上數(shù)據(jù)表明，調(diào)控措施普受百姓支持，但其作用如何？調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者對調(diào)控作用持慎重態(tài)度，預期趨于理性。

認為四項措施的實施作用大和作用較大的受訪者均不足半數(shù)，例如，認為“限時公開房源”對加強商品房銷售中囤房捂盤等現(xiàn)象的監(jiān)管作用大、作用較大的受訪者分不為21.4%、27.5%，共計48.9%，合計比重居各項首位；認為“嚴格二套住房購房貸款治理”對合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求作用大和較大的受訪者為30.4%，比重位居各項之末?？傮w來講，受訪者對調(diào)控作用預期趨于理性，對“調(diào)控政策能否給高房價退燒”拭目以待。

五、對策和建議

調(diào)查問卷中，圍繞如何促進房地產(chǎn)市場健康進展,設(shè)計了選擇題和開放題，分析調(diào)查結(jié)果，提出以下對策和建議。

1.加強政策實施過程的有效監(jiān)控，保障政策落實到位。調(diào)查中選擇此項建議的居民占79.9%，希望政府和有關(guān)部門加強對“國十一條”和《實施意見》實施效果的監(jiān)控，保障政策落實到位。朝陽區(qū)一退休老人講：“政府政策制定的千好萬好，不落實，確實是一百個不行，重點在執(zhí)行”。因此，抓好落實，保證政策執(zhí)行過程不走樣，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，才是提振居民信心，有效促進房地產(chǎn)市場健康進展的前提。

2.增加經(jīng)濟適用房等保障性住房房源，擴大供應(yīng)范圍。71.3%的居民選擇此項建議。有關(guān)專家分析，目前，有購房需求的群體中，有一部分屬于享受不到保障房，又買不起商品房的“夾心層”，應(yīng)納入到保障范圍內(nèi)。因此，適度放寬保障性住房申請條件，降低準入門檻，逐步將“夾心層”納入保障范圍應(yīng)是順應(yīng)民心之舉。是否可借鑒新加坡、日本、香港等國家和地區(qū)的經(jīng)驗，加強保障性住房體系建設(shè)，操作過程盡量公開、透明，并建立相應(yīng)退出機制。

3.區(qū)分二套房購房用途，加大限制投資投機性購房力度。應(yīng)采取有效措施，嚴格區(qū)分二套房購房者中改善性購房需求與投資投機性購房需求，并區(qū)不對待，對投資投機性購房者，應(yīng)提高“二套房”購