某新城項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

深圳華蘭德市場(chǎng)策略2006.4.7.煙臺(tái)玉森新城項(xiàng)目定位策劃報(bào)告目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位項(xiàng)目所處地塊規(guī)劃分析

項(xiàng)目位于同三高速南側(cè)地段，位于煙臺(tái)市福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，同三高速與城市主干道福海路在此交匯。與煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)隔路相望，是進(jìn)出煙臺(tái)的西大門。用地南面為連福路，東臨福海路，北側(cè)同三高速，西為聚福路，規(guī)劃用地面積10.92公頃。北側(cè)為同三高速的百米綠化帶，南為已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。隨著開發(fā)區(qū)和福山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，形成以福海路為中軸線的房地產(chǎn)開發(fā)帶，并逐步向周邊地區(qū)輻射。項(xiàng)目四至

區(qū)位價(jià)值解析

“雙口岸”價(jià)值：煙臺(tái)門戶

新城市中心的商業(yè)價(jià)值

地域輻射價(jià)值

風(fēng)向、日照分析

暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，空氣濕潤(rùn)，氣候溫和的特點(diǎn)；冬半年偏北風(fēng)多，夏半年偏南風(fēng)頻；平均風(fēng)速內(nèi)陸地區(qū)3～4米/秒，沿海地區(qū)4～6米/秒；景觀、視線分析

噪音影響分析

項(xiàng)目所在區(qū)域缺憾分析

道路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，但是公交配套不足居住配套不夠完善

高壓線帶來對(duì)居住的恐懼心理項(xiàng)目SWOT分析

S—優(yōu)勢(shì)（Strength）規(guī)模大交通便利發(fā)展商品牌景觀資源豐富昭示性強(qiáng)【應(yīng)對(duì)策略】手段一：充分利用項(xiàng)目昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，加大宣傳力度，形成項(xiàng)目市場(chǎng)影響力；手段二：突出項(xiàng)目綜合性的特點(diǎn)，可以輻射區(qū)域市場(chǎng)，未來的投資價(jià)值和空間巨大；手段三：突出交通便利的特點(diǎn)，吸引周邊地區(qū)消費(fèi)群體到此置業(yè)；項(xiàng)目SWOT分析W—劣勢(shì)（Weakness）交通噪音高壓線環(huán)境較差配套不完善【應(yīng)對(duì)策略】】手段一：炒熱福山，突突出本項(xiàng)目；；手段二：利用商業(yè)提升升項(xiàng)目的形象象和檔次；手段三：以產(chǎn)品高性價(jià)價(jià)比贏得市場(chǎng)場(chǎng)提高單位實(shí)用用率；培養(yǎng)高層置業(yè)業(yè)的尊貴感和和自豪感。手段四：精心設(shè)計(jì)小區(qū)區(qū)內(nèi)景和人文文環(huán)境手段五：通過新技術(shù)、、新材料、新新工藝解決環(huán)境及城市市干道帶來噪噪音污染問題題；項(xiàng)目SWOT分析O—機(jī)會(huì)（Opportunity）市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域配套不完完善區(qū)域內(nèi)形象優(yōu)優(yōu)勢(shì)【應(yīng)對(duì)策略】】手段一：突出項(xiàng)目形象象手段二：提高項(xiàng)目配置置，重視人性性化設(shè)計(jì)；手段三：根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者特點(diǎn)，定定制產(chǎn)品及服務(wù)；項(xiàng)目SWOT分析T—威脅（Threat）消費(fèi)習(xí)慣開發(fā)量大周邊環(huán)境宏觀調(diào)控【應(yīng)對(duì)策略】】手段一：打造精品樓盤盤，通過產(chǎn)品品創(chuàng)新和商業(yè)業(yè)環(huán)境氛圍營(yíng)造造來引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)；手段二：高舉高打，搶搶占先機(jī)，利利用爆發(fā)式的的銷售形成市場(chǎng)場(chǎng)沖擊力，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷售售，樹立項(xiàng)目及開開發(fā)商的品牌牌項(xiàng)目SWOT分析利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)SO戰(zhàn)略利用福山房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合配套不完善的空白點(diǎn)，依托于項(xiàng)目規(guī)模大、綜合配套齊全的優(yōu)勢(shì)，形成本項(xiàng)目獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在高端形成市場(chǎng)影響力，搶占市場(chǎng)。利用機(jī)會(huì)避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn)OT戰(zhàn)略精心打造項(xiàng)目人文居住環(huán)境，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)避弱勢(shì)，用擠壓式的推廣、爆發(fā)式的銷售達(dá)到“一鳴驚人”，樹立項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌。弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來的威脅和挑戰(zhàn)WT戰(zhàn)略通過展示福山區(qū)未來發(fā)展前景，提升整個(gè)區(qū)域的形象，依托本項(xiàng)目綜合配套的優(yōu)勢(shì)，與其他項(xiàng)目形成差異化定位，突出本項(xiàng)目的高尚社區(qū)、人文環(huán)境及新城市中心的居住理念。目錄錄項(xiàng)目分析篇物業(yè)定位商業(yè)定位項(xiàng)目開發(fā)建議議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)提示公寓定位我們對(duì)項(xiàng)目的的評(píng)價(jià)項(xiàng)目所處福山山區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)開始啟動(dòng)動(dòng)，為項(xiàng)目的的開發(fā)提供了了市場(chǎng)環(huán)境和和機(jī)會(huì)；福山區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)形象不佳，，生活配套設(shè)設(shè)施不完善，，尚未形成成成熟的居住氛氛圍；項(xiàng)目為一純高高層項(xiàng)目，存存在著交通噪噪音、周邊環(huán)環(huán)境差、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)難度大大等不利因素；；項(xiàng)目規(guī)模大，，開發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，受未來市市場(chǎng)供求變化化及市場(chǎng)不確確定因素影響響；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要具有一一定的靈活度度和前瞻性；；項(xiàng)目發(fā)展策略略本地塊交通便便利，適于開開發(fā)新城市中心高高尚人文社區(qū)區(qū)（含居住、、商業(yè)、綜合合配套等功能能）定位背景綜述述煙臺(tái)市房地產(chǎn)產(chǎn)正處于良性性發(fā)展時(shí)期，，未來房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格仍將保保持一定的增增幅；煙臺(tái)市高層住住宅市場(chǎng)目前前尚處于成長(zhǎng)長(zhǎng)階段，有較較大的提升空空間；目前消費(fèi)者已已逐漸接受小小高層，小區(qū)區(qū)環(huán)境好的項(xiàng)項(xiàng)目較受歡迎迎；總價(jià)在30萬－40萬元左右的中高檔產(chǎn)品較較易為市場(chǎng)所所接受；福山和開發(fā)區(qū)區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為為住宅建筑面面積一房60平方方米左右，二房80－100平方米米，三房110－130平方米，是是比較合適的的；地段、價(jià)格、、內(nèi)部景觀環(huán)環(huán)境、物業(yè)管管理服務(wù)等是是消費(fèi)者購房房主要考慮因因素；煙臺(tái)市中高端端產(chǎn)品的客戶戶群主要由私私營(yíng)企業(yè)主、、公務(wù)員、企企業(yè)白領(lǐng)構(gòu)成成；本項(xiàng)目主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為開開發(fā)區(qū)、中心心城區(qū)中檔樓樓盤；中心城區(qū)的房房?jī)r(jià)在3300-4500元/平方方米之間，個(gè)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)達(dá)9000元/平方米米；定位時(shí)的考量量要素建立相對(duì)差異異化、個(gè)性化化的市場(chǎng)形象象與特征保障實(shí)現(xiàn)“降降低風(fēng)險(xiǎn)，快快速開發(fā)、銷銷售”與“獲獲取相對(duì)最高高開發(fā)收益””的雙重目標(biāo)；差異化的市場(chǎng)場(chǎng)定位；強(qiáng)化開發(fā)商品品牌，為今后后在煙臺(tái)其他他項(xiàng)目開發(fā)奠奠定基礎(chǔ)；創(chuàng)新取勝：通通過產(chǎn)品創(chuàng)新新、形象創(chuàng)新新、服務(wù)創(chuàng)新新、理念創(chuàng)新新，引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)；主力客戶群定定位該片區(qū)經(jīng)濟(jì)收收入相對(duì)穩(wěn)定定（25—50歲）的居居民；周邊企業(yè)中、、高級(jí)管理人人員；中、高高級(jí)技術(shù)人員員；金融、保保險(xiǎn)、教師、律師、、會(huì)計(jì)師等高高收入人群；；政府公務(wù)員員等；個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、、經(jīng)商人士及及投資客；家庭構(gòu)成特點(diǎn)點(diǎn)：以四、五五口之家（三三代同堂）為為主，輔以三三口之家；區(qū)域范圍：主主要集中在開開發(fā)區(qū)、福山山，市內(nèi)及外外地投資客戶戶占一定的比比例；購房目的：購購房改善居住住條件，或者者購買住宅作作為投資性居居所；目標(biāo)客戶來源源分析目標(biāo)客戶描述述福山原住民：：他們生在福山山，長(zhǎng)在福山山；福山有他們的的事業(yè)，他們們的親戚朋友友；他們熟悉福山山的每一個(gè)地地方；他們對(duì)福山的的發(fā)展有著堅(jiān)堅(jiān)定的信心；；他們有消費(fèi)能能力，有一處處或者多處房房產(chǎn)；他們總是很小小心謹(jǐn)慎的投投資，輕易不不會(huì)心動(dòng)，看看準(zhǔn)了才會(huì)出出手；他們對(duì)煙臺(tái)（（芝罘區(qū)）有有著較高的敬敬意；他們對(duì)福山的的現(xiàn)狀不滿又又無可奈何；；目標(biāo)客戶描述述市區(qū)客戶/投投資客戶：他們來自芝罘罘區(qū)，工作在在開發(fā)區(qū)或高高新區(qū)；每天往返市內(nèi)內(nèi)，時(shí)間和精精力消耗較大大，累不堪言言；也想就近解決決居住問題，，又猶豫再三三；這幾年煙臺(tái)的的房?jī)r(jià)漲了又又漲，象霧里里看花般看不不清楚；為買到的房子子漲價(jià)而開心心，希望購買買的房產(chǎn)有較較大的升值空空間；為當(dāng)初沒有買買某個(gè)房產(chǎn)后后悔不已；芝罘區(qū)房?jī)r(jià)的的上漲已經(jīng)超超出了他們的的承受能力和和心理預(yù)期；；目光轉(zhuǎn)向具備備自住兼投資資條件的房產(chǎn)產(chǎn)；喜歡價(jià)格適中中的小區(qū)，也也會(huì)為了面子子而放棄價(jià)格格太低的項(xiàng)目目；目標(biāo)客戶描述述開發(fā)區(qū)/高新新區(qū)客戶：大企業(yè)客戶，，如上海通用用東岳汽車及及其配套廠、、大宇、富士士康、氨綸等等企業(yè)；他們來自煙臺(tái)臺(tái)本地，其他他城市，或者者周邊郊縣，，或韓國(guó)、日日本、臺(tái)灣；；來煙臺(tái)打拼多多年，收入穩(wěn)穩(wěn)定，準(zhǔn)備扎扎根在煙臺(tái)；；經(jīng)過幾年的奮奮斗，已經(jīng)有有了一定的成成就，小有積積蓄，仍然要要繼續(xù)努力；；結(jié)婚、生子、、子女教育、、老人贍養(yǎng)問問題都在日程程上；住在公司宿舍舍或租房，總總是沒有家的的歸宿感；芝罘區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)高出預(yù)期，，轉(zhuǎn)向其他地地方就近購買買住宅；不愿意將時(shí)間間浪費(fèi)在交通通上；有文化、有素素質(zhì)、有品位位、有個(gè)性，，對(duì)居住條件件及生活質(zhì)量量有一定要求求；喜歡便利的生生活；目標(biāo)客戶描述述外地投資客戶戶：他們來自四面面八方；具備消費(fèi)能力力，實(shí)力雄厚厚；購買商鋪尤其其是底商、住住宅時(shí)迅速出出手，毫不猶猶豫；以往有投資物物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；；消費(fèi)群體需求求分析常住型消費(fèi)群群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)非常注重周邊邊環(huán)境要求所選購的的商品房能滿滿足家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)的需要注重戶型的精精細(xì)化消費(fèi)群體需求求分析投資型消費(fèi)群群體此類客戶購房房目的不是用用來居住，而而是作為一個(gè)個(gè)投資工具；；他主要看重項(xiàng)項(xiàng)目地段的升升值性，投資資的小額性，，項(xiàng)目周邊的的租賃需求。。這類客戶在本本項(xiàng)目所占比比例較小，約約10%左右右。目標(biāo)客戶戶中的投資者者就是這類客戶。。這類客戶要要求的戶型型面積偏小小，一般是是一房或二二房。消費(fèi)群體需需求分析居住+投資資型消費(fèi)群群體居住的過渡渡性投資的無計(jì)計(jì)劃性形象要求更更高需求中等戶戶型項(xiàng)目定位思思考第一點(diǎn)：如如何利用福福山區(qū)和開開發(fā)區(qū)的環(huán)環(huán)境和發(fā)展展前景優(yōu)勢(shì)勢(shì)，提升區(qū)區(qū)域形象福山區(qū)及開開發(fā)區(qū)未來來的發(fā)展前前景和市場(chǎng)場(chǎng)潛力已經(jīng)經(jīng)為眾多煙煙臺(tái)居民所所認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目所處處煙臺(tái)西城中中心的位置第二點(diǎn)：如如何利用項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃和和產(chǎn)品特色色提升項(xiàng)目目市場(chǎng)形象象品質(zhì)生活價(jià)值第三點(diǎn)：如如何減弱福福山片區(qū)作作為煙臺(tái)低低檔樓盤片片區(qū)的區(qū)域域形象的影影響受到以往城城市定位和和規(guī)劃的影影響，福山山區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形象象不好煙臺(tái)以往開開發(fā)的中高高檔項(xiàng)目中中一直沒有有福山區(qū)物物業(yè)。必須重視創(chuàng)創(chuàng)新，營(yíng)造造有別于煙煙臺(tái)傳統(tǒng)印印象中的福福山產(chǎn)品形形象。如何引起市市場(chǎng)的關(guān)注注福山項(xiàng)目““高端形象象、有品位位”的代言言“高品質(zhì)、、有品位””的體現(xiàn)“人性化、、時(shí)尚、便便利”的戶戶型設(shè)計(jì)演繹“有品品位的精英英社區(qū)生活活”營(yíng)造“有品品位的社區(qū)區(qū)文化”生活商業(yè)配配套全齊備備高品質(zhì)的物物業(yè)管理主力客戶項(xiàng)目定位項(xiàng)目開發(fā)主主題定位煙臺(tái)首席高高尚人文社社區(qū)物業(yè)類型：：純高層建筑筑——主體為為純高層住住宅；——其他物物業(yè)類型包包括與社區(qū)區(qū)配套的商商業(yè)建筑、、公共配套套；物業(yè)檔次：：中高檔檔精精品品住宅宅項(xiàng)目市場(chǎng)形形象定位推廣名建議議：西城尚筑主廣告語：：西城尚筑，，精英府邸??；釋義：西城，既指指向項(xiàng)目方方位，煙臺(tái)臺(tái)的西大門門，又理解解為一個(gè)新新興的城市市中心；尚筑：高尚尚建筑、上上層建筑，，尚，是一一種姿態(tài)，，代表一種種歷程，是現(xiàn)代、時(shí)時(shí)尚、品位位、地位、、身份的象象征；精英：不管管來自芝罘罘區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)還是福福山區(qū)，不不管客戶來來自各行各各業(yè)，不管他們什什么時(shí)候來來到煙臺(tái)，，都是“精精英”；府?。壕铀?，尊貴高高尚之意。。項(xiàng)目市場(chǎng)形形象定位備選名：玉森鑫城玉玉森康康城上城世家城城西一一號(hào)世紀(jì)新城現(xiàn)現(xiàn)代城城金色領(lǐng)地戶型定位依據(jù)目前煙臺(tái)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目戶型型面積范圍圍在：一房：35～60平平方米；二房：70～100平方米；；三房：100～140平方米米；四房：140～170平方米米；現(xiàn)階段煙臺(tái)臺(tái)市場(chǎng)需求求旺盛的戶戶型面積為為：一房：60平方米左左右；二房：80－100平方米；；三房：110－130平方米米四房：140－150平方米米戶型定位依據(jù)目前福山片片區(qū)戶型需需求特征分分析目前福山片片區(qū)的主力力客戶第一一層次是公公務(wù)員、私私營(yíng)企業(yè)主主，第二層次是是開發(fā)區(qū)或或福山區(qū)中中高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)；第一個(gè)層次次的客戶來來說，他們們希望購買買的戶型偏偏大：1、3房：：130——150平平方米2、4房：：較少第二個(gè)層次次的客戶來來說，希望望購買的戶戶型結(jié)構(gòu)及及面積為：：1房2廳1衛(wèi)，55－70平平方米2房2廳1衛(wèi)，80—100平方米3房2廳2衛(wèi)，120—150平方米米新推出項(xiàng)目目如福天下下、萬泰海海公館等項(xiàng)項(xiàng)目戶型面面積趨小；；目前，片區(qū)區(qū)樓盤小戶戶型比較熱熱銷，市場(chǎng)場(chǎng)潛力有待待進(jìn)一步挖挖掘，項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位細(xì)分分化越發(fā)重重要。戶型定位原原則以棟為單位位，進(jìn)行差差異化配置置；方案一：主力戶型為為一房與兩兩房搭配，，兼?zhèn)渖倭苛啃∪浚?；方案二：主力戶型為為中兩房與與中三房搭搭配；方案二：主力戶型為為三房和四四房的搭配配；戶型配比以下為本項(xiàng)項(xiàng)目2#～～16#戶戶型配比表表：戶型1房2廳2房2廳小三房3房2廳4房2廳面積（㎡）50－6080－9090～100110－130140比例15%35%15％30%5%2#～16#戶型配配比表各類戶型的的目標(biāo)客戶戶戶型主要針對(duì)目標(biāo)客戶一房投資客、企業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)商人士、單身人士二房“土著居民”新生代、企業(yè)中高級(jí)管理人員、教師、公務(wù)員（中層）、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、“土著居民”新生代、公司高層管理人員及政府公務(wù)員等四房大企業(yè)管理層、私人企業(yè)主、政府公務(wù)員（高層）、外資企業(yè)管理層等戶型功能定定位戶型主要功能一房二廳一衛(wèi)滿足單身人士、二人世界無子女者過渡性居住需求，他們對(duì)廚房的要求或使用較小二房二廳一衛(wèi)滿足三口之家（小孩年紀(jì)較?。┻^渡性居住需求，至少有一個(gè)房間作兒童房三房二廳一衛(wèi)自住加投資客戶暫居性住宅，對(duì)臥室面積要求大，實(shí)用性強(qiáng)，滿足最簡(jiǎn)單的居住需求三房二廳二衛(wèi)滿足最普遍的家庭結(jié)構(gòu)居住需求，包括主臥、客臥、兒童房（書房）四房二廳二衛(wèi)社會(huì)中高收入階層人士的居住需求，除主臥、客臥、兒童房外，還需要一個(gè)房間可作書房或臨時(shí)辦公房?jī)r(jià)格預(yù)估開發(fā)成本方方面按照目前預(yù)預(yù)估的開發(fā)發(fā)成本約2731元元/㎡（本本數(shù)據(jù)由玉玉森公司提提供）按照“市場(chǎng)場(chǎng)比較法””進(jìn)行價(jià)格格預(yù)估定價(jià)影響因因素權(quán)重表表價(jià)格加權(quán)平平均計(jì)算表表項(xiàng)目名稱權(quán)重本項(xiàng)目（X）東方明珠·福天下富豪青年城天創(chuàng)國(guó)際城萬泰·海公館按揭均價(jià)（元/M2）PxPA=2600PB=2600PC=2400PD=3500位置交通1598776周邊環(huán)境127101066商服生活配套10109987教育配套10106755規(guī)模555543景觀543334戶型結(jié)構(gòu)544434園林765554會(huì)所110.80.30.30.5智能化設(shè)施554344節(jié)能544344建筑形象663344發(fā)展商品牌321222交樓標(biāo)準(zhǔn)544444物業(yè)管理643345合計(jì)(Qi)100Qx:81Qa:69.8Qb:68.3Qc:63.3Qd:62.5參考均價(jià)修正后各相相關(guān)樓盤價(jià)價(jià)格Pi’’Pi’=(QX/Qi)×Pi注注：Pi為為按揭均價(jià)價(jià)PA’=(QX/QA)××PA=(81/69.8)××2600=3017PB’=(QX/QB)××PB=(81/68.3)×2600=3083PC’=(QX/QC)××PC=(81/63.3)×2400=3071PD’=(QX/QD)××PD=(81/62.5)×3500=4536各相關(guān)樓盤盤權(quán)重取值值為Wi’’WA=40%WB=15%WC=30%WD=15%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=3017×40%+3083×15%+3071×30%+4536×15%=3270元/㎡㎡本項(xiàng)目毛坯坯房折前按按揭參考均均價(jià)為：￥3270元/㎡項(xiàng)目住宅定定位總結(jié)1、主力客客戶：居住在芝罘罘區(qū)、工作作在開發(fā)區(qū)區(qū)或者高新新區(qū)，金融融機(jī)構(gòu)、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院等事業(yè)單位的的中、高層層管理階層層及專業(yè)人人員；政府府公務(wù)員；；附近企業(yè)業(yè)中、高級(jí)管理人人員，中、、高級(jí)技術(shù)術(shù)人員；個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者者、經(jīng)商商人士及投投資客等。。2、項(xiàng)目開開發(fā)主題：：新城市中心心高尚人文文社區(qū)3、物業(yè)類類型：高層住宅建建筑4、物業(yè)檔檔次：中高檔5、市場(chǎng)形形象：西城尚筑，，精英府邸邸6、主力戶戶型：以80－90平方米二房房和110－130平方米的三三房為主7、價(jià)格定定位：均價(jià)3270元/平方米米左右商業(yè)定位原原則外因——市場(chǎng)背景消費(fèi)者宏觀市場(chǎng)——發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者片區(qū)市場(chǎng)供求滿足消費(fèi)者需求內(nèi)因——項(xiàng)目條件項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)地塊開發(fā)條件建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目物業(yè)定位目錄錄項(xiàng)目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項(xiàng)目開發(fā)建建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示公寓定位商業(yè)定位市市場(chǎng)背景綜綜述1、市場(chǎng)背背景煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)較快，，消費(fèi)需求求強(qiáng)勁；項(xiàng)目周邊企企業(yè)眾多，，存在商業(yè)業(yè)需求；福山區(qū)缺乏乏商業(yè)配套套，不利于于居??；本片區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)單一一，主要以以生產(chǎn)資料料型商業(yè)為為主，生活活配套不完完善；福山區(qū)商業(yè)業(yè)主要以街街鋪形勢(shì)居居多，缺少少集中式商商業(yè)；2、項(xiàng)目條條件因素本項(xiàng)目交通通便利，地地段優(yōu)勢(shì)明明顯；本項(xiàng)目的商商業(yè)必須推推向市場(chǎng)；；項(xiàng)目面臨市市場(chǎng)機(jī)遇和和激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，，機(jī)會(huì)與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并存；；目標(biāo)客戶定定位商業(yè)開發(fā)考考量因素項(xiàng)目的規(guī)劃劃條件地塊面積和和覆蓋率決決定我們的的商業(yè)單層層面積及樓樓層；發(fā)展商對(duì)資資金回收速速度的要求求決定項(xiàng)目必必須以出售售為主，不不以長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)來獲取取增值的收收益；市場(chǎng)的需求求開發(fā)區(qū)/福山老商圈圈缺乏復(fù)合合型臨街商商鋪；投資者的需需求中小投資者者購買商鋪鋪的力量應(yīng)應(yīng)被充分挖挖掘商業(yè)的整體體定位城市商業(yè)的的延伸―――新城市中心心商業(yè)綜合合體商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)定定位原則商業(yè)業(yè)態(tài)定定位思路按商圈業(yè)態(tài)態(tài)現(xiàn)狀，本本項(xiàng)目商圈圈多為為專專業(yè)店、專專賣店、便便利店、超市等，按按業(yè)態(tài)統(tǒng)一一性與互補(bǔ)補(bǔ)性原則，，上述業(yè)態(tài)態(tài)應(yīng)是本項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成內(nèi)容；；根據(jù)項(xiàng)目周周邊的市場(chǎng)場(chǎng)情況，有有著眾多的的工廠和眾眾多的打工工者，項(xiàng)目地塊可可以形成特特色購物、、休閑、商商業(yè)街；因因此建議為為以運(yùn)動(dòng)休閑、、文化娛樂樂、餐飲及及社區(qū)配套套服務(wù)的集集中式商業(yè)業(yè)。按潛在客戶戶需求，應(yīng)應(yīng)該以集中中式商業(yè)為為主、滿足足自營(yíng)需要要的業(yè)態(tài)。。商業(yè)業(yè)態(tài)定定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)定位于：：綜合性集中中式商業(yè)主要包括綜綜合超市、、專賣店、、專業(yè)店、、餐飲、娛娛樂等業(yè)態(tài)建議主要部分：：大賣場(chǎng)、、專賣店、、專業(yè)店、、西餐廳、、休閑、銀銀行、高檔娛樂場(chǎng)場(chǎng)所；次要部分：：洗衣店、、沖曬店、、面包房、、社區(qū)醫(yī)療療中心等；；商鋪核心要要素分析選址在居民民區(qū)、城市市干道，并并且交通便便利；服務(wù)對(duì)象主主要為社區(qū)區(qū)居民、來來自周邊購購物的客戶戶，有足夠夠的消費(fèi)力力支撐；營(yíng)業(yè)面積根根據(jù)經(jīng)營(yíng)品品種而定，，可以靈活活拼接；經(jīng)營(yíng)的商品品、品牌具具有自己的的特色；營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)方方式根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)不同而而定；需要停車場(chǎng)場(chǎng)地；盡量使臨街街的價(jià)值最最大化；確定商業(yè)規(guī)規(guī)模的分析析模型在煙臺(tái)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在許多多不確定因因素的前提提下（供遠(yuǎn)遠(yuǎn)過于求）），按照零售業(yè)業(yè)確定商業(yè)業(yè)規(guī)模的模模型來進(jìn)行行分析，先先假設(shè)在本本項(xiàng)目地段段設(shè)定一集中中商業(yè)，其其最低要求求是服務(wù)于于本社區(qū)，，最高要求求是服務(wù)于于商圈，據(jù)此此來確定其其商業(yè)規(guī)模模的區(qū)間商圈內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料商圈內(nèi)常駐駐人口統(tǒng)計(jì)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，初步步估算項(xiàng)目目商圈范圍圍內(nèi)常駐人人口約30萬人。商圈內(nèi)主要要商店?duì)I業(yè)業(yè)業(yè)面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)商業(yè)名稱開發(fā)區(qū)振華商廈德勝商城彩云城膠東福萊商城營(yíng)業(yè)面積（㎡）200008000067000120000主營(yíng)品類百貨和超市，化妝品，鐘表，珠寶，休閑咖啡廳，日用百貨，女裝，家居服飾，男裝，家電小商品、服裝、鞋襪、羽絨服、家電、電腦等副食品、服裝鞋帽、日用百貨、五金家電、文化、建材、家具、綜合服務(wù)及餐飲娛樂食品、調(diào)料、日用品批發(fā)檔次定位中高低中低低端商業(yè)規(guī)模區(qū)區(qū)間確定商業(yè)規(guī)模：：3.52萬萬平方米商業(yè)經(jīng)營(yíng)主主題定位以都市運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑文化化為導(dǎo)向的的商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)主主題定位思思路：商業(yè)經(jīng)營(yíng)主主題定位結(jié)結(jié)論：商業(yè)功能定定位顯性功能：：休閑、娛樂樂、文化、、購物、健健身、餐飲飲等；隱性功能：：人際交往、、社區(qū)生活活服務(wù)等。。商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔檔次定位根據(jù)消費(fèi)者者調(diào)查及周周邊商業(yè)訪訪談，均認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目目商業(yè)應(yīng)為為中檔；如果從提升升住宅品質(zhì)質(zhì)的角度出出發(fā)，應(yīng)定定位于中高高檔；因此出于上上述兩方面面的理由，，本項(xiàng)目商商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔檔次應(yīng)定位位為：中高高檔檔其中以專賣賣店、餐飲飲店為中高高檔，超市市、專業(yè)店店、便利店店為中檔；；通過不同業(yè)業(yè)態(tài)不同檔檔次的組合合來提升整整個(gè)項(xiàng)目的的品質(zhì)。商業(yè)形象定定位煙臺(tái)綜合商商業(yè)新坐標(biāo)標(biāo)，都市休休閑體驗(yàn)··購物之旅旅集合多種文文化及商業(yè)業(yè)服務(wù)功能能于一體的的都市購物物、休閑文文化商業(yè)，，真正“體驗(yàn)驗(yàn)式特色消消費(fèi)”。適合現(xiàn)代生生活消費(fèi)，，具備持續(xù)續(xù)性發(fā)展能能力的休閑閑商業(yè)；客源疊加、、全新觀念念運(yùn)用全新新經(jīng)營(yíng)手法法和集客能能力的現(xiàn)代代休閑商業(yè)業(yè)；泛文化商業(yè)業(yè)地產(chǎn)概念念：利用片片區(qū)周邊配配套完善、、共同發(fā)展展之便利，，創(chuàng)造片區(qū)的的商業(yè)街區(qū)區(qū)新貴；全新復(fù)合型型、舒適性性休閑商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)；形成商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目差異性性的經(jīng)營(yíng)定定位和發(fā)展展前景；整合政府、、本企業(yè)、、其他企業(yè)業(yè)（周邊項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)商等）的的資源，提升片區(qū)整整體形象，，創(chuàng)造項(xiàng)目目品牌價(jià)值值。目錄錄項(xiàng)目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項(xiàng)目開發(fā)建建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示公寓定位規(guī)劃設(shè)計(jì)原原則總平面布局局原則以人為本原原則成本效益原原則市場(chǎng)導(dǎo)向原原則均好性原則則園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)原則：：社區(qū)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)在本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃，景觀環(huán)環(huán)境集中于于街區(qū)和架架空層園林林，起著分隔商商鋪與住宅宅視線及噪噪聲的作用用。小區(qū)環(huán)境景景觀規(guī)劃以以實(shí)用性為為原則，考考慮住戶平平時(shí)的休閑閑活動(dòng)場(chǎng)地地利用，既是是景觀，又又可使用，，同時(shí)考慮慮日后物業(yè)業(yè)管理的成成本。體現(xiàn)“以人人為本———以人的身身體與心理理感受為創(chuàng)創(chuàng)作基點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行景觀布布局，在園林設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)體現(xiàn)人人的參與性性，如：座座椅、花架架、兒童游游樂場(chǎng)、雕雕塑……外環(huán)境、規(guī)規(guī)劃，要注注意項(xiàng)目的的風(fēng)格，整整體形象，，街道、商商業(yè)氛圍營(yíng)營(yíng)造；內(nèi)環(huán)境規(guī)劃劃，注意一一樓商業(yè)街街的人流和和小區(qū)居民民的安全；；在環(huán)境規(guī)規(guī)劃上，內(nèi)環(huán)境境以祥和、、寧靜為上上乘之策；；架空層園林林功能架空層園林林融小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀及及會(huì)所為一一體，形成成小區(qū)獨(dú)有有泛會(huì)所概概念，定位為生態(tài)態(tài)、健康、、運(yùn)動(dòng)型會(huì)會(huì)所，與環(huán)環(huán)境融為一一體，倡導(dǎo)導(dǎo)健康理念念，滿足小區(qū)居民民對(duì)于環(huán)保與與綠色的需要要；主要通過合理理設(shè)置功能分分區(qū)實(shí)現(xiàn)。盡量多設(shè)置不不收費(fèi)設(shè)施，，如兒童樂園園、休憩區(qū)、、健康區(qū)（擺擺放耐用類的健身器材））、乒乓球室室、閱覽室、、休閑健康步步道等；重點(diǎn)為前期投投入少，易維維修，降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本。架空層園林設(shè)設(shè)計(jì)提示架空層的休憩憩空間架空層籃球場(chǎng)場(chǎng)架空層兒童樂樂園架空層漫步小小徑架空層茶社戶型設(shè)計(jì)建議議戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)戶型創(chuàng)新，引引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)；在保證方正、、實(shí)用、通風(fēng)風(fēng)、采光的基基礎(chǔ)上，適當(dāng)當(dāng)進(jìn)行創(chuàng)新；；分戶設(shè)計(jì)服從從于整體外觀觀設(shè)計(jì)理念，，形成項(xiàng)目大大氣、豪華、、現(xiàn)代、時(shí)尚等等個(gè)性；為項(xiàng)目增加亮亮點(diǎn)，為營(yíng)銷銷推廣創(chuàng)造賣賣點(diǎn)。戶型創(chuàng)新：270度觀景景陽臺(tái)；落地凸窗設(shè)計(jì)計(jì)增加立面層層次感和室內(nèi)內(nèi)使用空間；；陽光花房設(shè)計(jì)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)提示示二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)一房二廳四房二廳陽光花房設(shè)計(jì)計(jì)提示戶型布局建建議以均好性為為原則，綜綜合考慮采采光、通風(fēng)風(fēng)、朝向、、日照、景景觀、易用用、實(shí)用、、合理的功能能分區(qū)等因因素，力爭(zhēng)爭(zhēng)做到明廚廚明衛(wèi)明房房明廳。戶型布局建建議其他細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)提示電梯廳走道寬度控控制在1.8米，長(zhǎng)長(zhǎng)度盡量短短，以提高住宅宅使用率。。注意電梯廳廳采光；門入戶門采用用防火防盜盜門，大戶戶型要求設(shè)設(shè)計(jì)為雙扇扇門，寬度為1200，相相鄰入戶門門不得相互互士擾，盡盡可能拉開開間距；通往陽臺(tái)的的門設(shè)為推推拉門或雙雙扇外開門門；其他細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)提示落地凸窗客廳、臥室室的窗設(shè)計(jì)計(jì)為凸臺(tái)窗窗；主臥窗可設(shè)設(shè)計(jì)為轉(zhuǎn)角角凸窗，窗扇中設(shè)景景觀大玻璃璃；注意適當(dāng)?shù)牡拈_啟面積積；凸窗落地，，進(jìn)深為0.6～0.8米?？蛷d廚房廚房要求自自然采光通通風(fēng)，面積積與戶型面面積成比例例，最小不不小于4平平米；合理安排各各種功能，，外墻預(yù)留留排風(fēng)扇孔孔洞一個(gè)，，孔直徑為為10CM；設(shè)專用煙道道，煙道出出屋頂部分分要求考慮慮好通暢排排煙、防雨雨、抗?jié)B等等問題。排水設(shè)計(jì)采采用戶內(nèi)側(cè)側(cè)墻出水。。其他細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)提示客廳一房的客廳廳開間不小小于3.2米，兩房的客廳廳開間不小小于3.8米，三房以上的的客廳開間間不小于4.2米，，面積大于130平米米的戶型客客廳開間不不小于4.8米；客廳的進(jìn)深深不大于2倍開間；；面積小于150平米米的戶型客客廳、餐廳廳的總面積積為30～～40平米米。主人房主人戶根據(jù)據(jù)戶型面積積開間設(shè)計(jì)計(jì)為二戶及及小三戶：：3.3～～3.6米米；大三戶以上上戶型3.6～4.0米；大戶型主人人房要求設(shè)設(shè)書房或衣衣帽間，衣衣帽間盡量量使用邊角角空間。其他細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)提示衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求求自然采光光通風(fēng)，兩兩房設(shè)一個(gè)個(gè)衛(wèi)生間，，三房以上上可設(shè)兩個(gè)個(gè)衛(wèi)生間；衛(wèi)生間面積積與戶型面面積成比例例，公用衛(wèi)衛(wèi)生間面積積不小于3.5平米米，主人房衛(wèi)生間間不小于4.5平米米；衛(wèi)生間排水水方式設(shè)計(jì)計(jì)為戶內(nèi)側(cè)側(cè)墻出水，，并要求設(shè)設(shè)兩個(gè)地漏漏，一個(gè)為為排洗浴用水，，一個(gè)排地地面水；衛(wèi)生間外墻墻預(yù)留排風(fēng)風(fēng)扇及強(qiáng)排排式熱水器器孔洞各一一個(gè)，孔直直徑為10CM，相應(yīng)位置設(shè)設(shè)置電源插插口。項(xiàng)目智能化化標(biāo)準(zhǔn)建議議“五重安防防”系統(tǒng)出入口智能能卡（門禁禁）管理及及周界越線線報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)住戶連網(wǎng)報(bào)報(bào)警：住宅宅室內(nèi)安裝裝上紅外探探頭、緊急急求助按紐、、煤氣報(bào)警警等一系列列的設(shè)備。。電子巡更系系統(tǒng)車輛進(jìn)出及及停車場(chǎng)智智能管理系系統(tǒng)物業(yè)管理建建議1、物業(yè)管管理公司社區(qū)服務(wù)的的有機(jī)運(yùn)作作需要依靠靠物業(yè)管理理作一系列列的專業(yè)性性安排，才才能取得完完善的效果果。建議聘聘請(qǐng)品牌物物業(yè)管理公公司（通過過ISO9000系系列認(rèn)證））作顧問，，以提高本本項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理水平平，提高樓樓盤形象，，給住戶信信心，維持持物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)聲譽(yù)，令令物業(yè)得以以最大限度度地保值和和升值。2、物業(yè)管管理基本內(nèi)內(nèi)容1）物業(yè)使使用的管理理及維修、、養(yǎng)護(hù)；2）物物業(yè)公共設(shè)設(shè)施設(shè)備及及場(chǎng)所的維維修養(yǎng)護(hù)和和管理；3）公公共部位的的清潔衛(wèi)生生；4）公共秩秩序維護(hù)；；5）便民服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的的經(jīng)營(yíng)管理理；

6））紅線范圍圍內(nèi)的車輛輛行駛及停停泊管理；；7）社區(qū)文文化建設(shè)及及組織相關(guān)關(guān)活動(dòng)；8）物業(yè)及及業(yè)主的檔檔案資料管管理；9）小區(qū)的的安全護(hù)衛(wèi)衛(wèi)；10）法律律法規(guī)及顧顧問合同規(guī)規(guī)定的其它它事項(xiàng)。社區(qū)服務(wù)建建議新加坡鄰里里中心模式式是新型社社區(qū)管理經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)理念念；特點(diǎn)為：““有序、規(guī)規(guī)范、配套套”本項(xiàng)目具有有鄰里中心心服務(wù)的功功能，包括購購物、娛樂樂、休閑、、運(yùn)動(dòng)、保健健、服務(wù)等等功能及泛泛會(huì)所等，有有條件采用用鄰里中心心模式（NCMS）目錄錄項(xiàng)目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項(xiàng)目開發(fā)建建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示公寓定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示商業(yè)規(guī)劃核核心思想：：項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)價(jià)值的的最大大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)值最最大化的四四個(gè)手段手段Ⅰ：多首層；；手段Ⅱ：多臨街面面；手段Ⅲ：內(nèi)鋪街鋪鋪化；手段Ⅳ：街區(qū)資源源整合項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示規(guī)劃原則：：現(xiàn)代簡(jiǎn)約的的建筑風(fēng)格格；色彩明明快、富有有時(shí)代感；；住宅與商業(yè)業(yè)區(qū)之間用用架空層園園林，保證證了住宅的的私密性和和舒適性；；用景觀中軸軸線將整個(gè)個(gè)商業(yè)分成成獨(dú)立的兩兩部分，增增加了平面面的變化，，同時(shí)加強(qiáng)了了內(nèi)部的采采光；超大圓形中中庭及大廣廣場(chǎng)，形成成核心的公公共交流空空間；室內(nèi)商業(yè)街街結(jié)合下沉沉式的噴泉泉廣場(chǎng)，制制造兩個(gè)首首層，提升升商業(yè)價(jià)值值；局部大面積積玻璃外墻墻，增加了了通透感，，使外觀富富有變化及及層次；統(tǒng)一的大面面積廣告位位，商業(yè)氛氛圍強(qiáng)；項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示人流導(dǎo)入項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示功能布局剖剖面圖項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示商業(yè)中庭設(shè)設(shè)計(jì)提示項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示商業(yè)街小品品提示目錄錄項(xiàng)目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項(xiàng)目開發(fā)建建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提提示公寓定位公寓定位概念導(dǎo)入高品質(zhì)智慧慧型·現(xiàn)代代主義投資資產(chǎn)品———SMALL（SmartModernismAssetsofLivelihoodandLucre）公寓定位SMALL的價(jià)值核核心：EnjoySMALL———享受SMALL多多重價(jià)值體體系享受SMALL位居居城市中心心區(qū)位的珍珍貴價(jià)值；；享受SMALL外有有空間多元元資源配套套的成熟價(jià)價(jià)值；享受SMALL外部部多元交通通網(wǎng)路的便便利價(jià)值；；享受SMALL產(chǎn)品品的復(fù)合價(jià)價(jià)值；享受SMALL社區(qū)區(qū)的集約式式價(jià)值；享受SMALL高昂昂投資回報(bào)報(bào)的現(xiàn)實(shí)化化價(jià)值；享受SMALL現(xiàn)代代文化價(jià)值值；公寓定位SMALL與傳統(tǒng)小小戶型的區(qū)區(qū)別傳統(tǒng)小戶型社區(qū)滿足生活最基本的要求：休息，小私密空間SMALL多重價(jià)值體系外部多重豐富價(jià)值產(chǎn)品的復(fù)合價(jià)值社區(qū)的集約式價(jià)值高昂投資回報(bào)價(jià)值提升品質(zhì)、展示SMALL現(xiàn)代文化SMALL現(xiàn)代文化價(jià)值補(bǔ)充，形成SMALL！公寓定位SMALL社區(qū)的生生活人群———都市菁英———年輕的的、積極的的、城市的的、品味的的、時(shí)尚的的、個(gè)性的的理性生活：：需要一個(gè)自自我的私密密空間、面面積適中，，但功能齊齊全，方便便上下班。。感性生活：：可以將個(gè)個(gè)性完全演演繹的空間間中。要速度、要要時(shí)尚、要要自由、要要本色、要要品質(zhì)、要要興奮、要要沖動(dòng)、要要愛情小筑筑SMALL客戶定位位公寓定位【客戶形象象特征描述述】：倒立著聽音音樂熱熱愛明星星擁擁有至少一一件“三宅宅一生”（（IsseyMiyake）喝紅酒彩彩鈴吃吃全麥產(chǎn)品品哈蘇相機(jī)收收藏藏法布爾開開放裝吉普普車去哈根達(dá)斯斯（Haagen-Dazs）吃雪糕糕睡睡在地臺(tái)臺(tái)上抽抽雪茄茄DIY看看《《時(shí)代》周周刊HIPHOP居室必備：：CD架苦苦巧克力和和苦咖啡穿穿布布鞋最新款手機(jī)機(jī)或不用手手機(jī)喜喜力啤酒酒（Heineken）吃吃日本菜菜過“洋“節(jié)節(jié)純純銀飾飾品不不穿名牌無所不在的的設(shè)計(jì)燈中中式式衣服給給我一杯杯冰水節(jié)食泡泡酒吧公寓定位本項(xiàng)目總體體定位為：：煙臺(tái)新城市市中心·投投資型·SMALL風(fēng)格主義義·臻尊領(lǐng)領(lǐng)籌定位闡釋：：煙臺(tái)新中心心區(qū)——強(qiáng)強(qiáng)力展示項(xiàng)項(xiàng)目地段價(jià)價(jià)值，憑借借地段的現(xiàn)現(xiàn)今發(fā)展與與未來潛力，必將將吸引市場(chǎng)場(chǎng)、引發(fā)關(guān)關(guān)注。SMALL風(fēng)格主義義——賦予予項(xiàng)目獨(dú)特特的概念，，并在概念念體系下加加強(qiáng)內(nèi)部?jī)r(jià)價(jià)值的打造、、提煉與整整合，塑造造獨(dú)特項(xiàng)目目個(gè)性與差差異化。臻尊——產(chǎn)產(chǎn)品均好性性與絕優(yōu)品品質(zhì)感的最最優(yōu)復(fù)合，，也是SMALL價(jià)價(jià)值的體現(xiàn)現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值與功能能價(jià)值。領(lǐng)籌——與與“投資型型”相呼應(yīng)應(yīng)，統(tǒng)領(lǐng)新新概念，投投資感突出出，形象獨(dú)獨(dú)特、易于識(shí)別。。公寓定位項(xiàng)目形象定定位SMALL風(fēng)格主義義·城市中中心享受型型財(cái)富升級(jí)級(jí)生活定位闡釋：：（1）SMALL風(fēng)風(fēng)格主義———強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特概概念，強(qiáng)調(diào)調(diào)概念涵義義內(nèi)的多重重價(jià)值體系系，塑造項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特形形象。（2）城市市中心———具有感染染力量的空空間地標(biāo)，，相關(guān)聯(lián)想想：珍貴、、成熟、繁繁華、便利利、積極、、活力………（3）享受受型——具具有深厚價(jià)價(jià)值體系基基礎(chǔ)的上層層建筑，相相關(guān)聯(lián)想：：享受SMALL、、享受都市市、享受資資源、享受受交通、享享受成熟、、享受便利利、享受投投資……（4）財(cái)富富升級(jí)生活活——投資資意味豐富富的生活方方式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資、人人生、快樂樂、生活層層次的享受受型升級(jí)。。相關(guān)聯(lián)想想：更多回回報(bào)、更有有保障、更更快樂、更更從容、更更優(yōu)雅、更更多情趣………公寓定位項(xiàng)目推廣名名建議SMALL品尚城具有SMALL風(fēng)格格主義的意意味，突出出概念，含含義雋永；；厚重、突顯顯品質(zhì)感，，能迅速將將項(xiàng)目的高高檔形象傳傳播給受眾眾；公寓定位項(xiàng)目檔次定定位中高檔檔定位闡釋：：中高檔的檔檔次定位與與項(xiàng)目區(qū)位位的珍貴價(jià)價(jià)值相呼應(yīng)應(yīng)，展示中中高檔次項(xiàng)目形形象、展示示煙臺(tái)新中中心區(qū)位的的珍貴價(jià)值值；中高檔的檔檔次定位與與SMALL的品質(zhì)質(zhì)感及生活活主張相呼呼應(yīng)，在豐富資源中中從容生活活，必是城城市上等生生活、優(yōu)裕裕的SMALL境界界；中高檔的檔檔次定位有有助于項(xiàng)目目樹立高昂昂形象、從從而推動(dòng)銷銷售價(jià)值的最高、、最快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；此定位對(duì)開開發(fā)商品牌牌形象樹立立有巨大推推動(dòng)，從而而建立企業(yè)業(yè)品牌嶄新新形象。公寓定位戶型設(shè)計(jì)示示意華蘭德，盡心盡力服服務(wù)客戶！！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:06:0808:06:0808:0612/17/20228:06:08AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2208:06:0808:06Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。08:06:0808:06:0808:06Saturday,Dec