房地產市場研究報告 烏魯木齊別墅市場分析報告

目錄前言第一部分宏觀環(huán)境調查宏觀經濟形勢分析……………………52006年房地產宏觀環(huán)境及運行情況…………………102006-2007房地產政策回顧……………112007年房地產市場發(fā)展的趨勢預測…………………16房地產價格分析及走勢預測…………20第二部分市場環(huán)境研究烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經濟概況………………23烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造………………………30烏魯木齊北擴新區(qū)規(guī)劃………………31烏魯木齊房地產市場分析……………37烏魯木齊房地產發(fā)展趨勢分析………………………43高端樓盤統(tǒng)計…………………………44第三部分項目分析項目環(huán)境調研…………………………55項目SWOT分析…………………59第四部分項目客戶群分析調研組織實施………………………64調研資料分析………………………66重點樓盤客戶群對比分析………………………84目標客戶定位………………………88第五部分市調綜合評析結束語

前言項目研究背景及說明市場基礎調研，是房地產項目開發(fā)建設的重要依據(jù)。因此，本次市場調研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎上，本著提高居民生活質量，更好的把本項目建設成為本區(qū)域地標建筑原則下展開，本次調研準備充分，調研內容全面、科學，調研數(shù)據(jù)真實、有效。調研目的1．通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解烏魯木齊市房地產市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質，開發(fā)出為市場所接受的產品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。2．根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。調研范圍與調查方法本次調研主要通過對宏觀層面（國家宏觀經濟發(fā)展、房地產政策趨勢、項目所在地烏魯木齊市經濟文化、人口交通、商業(yè)環(huán)境等）和微觀層面（項目所在區(qū)域的消費特征、市場特征、競爭對手等）影響因素的分析研究，并在此基礎上運用SWOT分析模型，做出項目所面臨威脅和機遇的綜合評價、調研總結以及規(guī)劃建議。本次研究以全面調查與典型調查相結合，采用行業(yè)訪談法、問卷法、現(xiàn)場觀察法、政府公告、政策法規(guī)查詢等方式獲得調查資料。我們希望，此次專項調研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為貴公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。第一部分 宏觀環(huán)境調查一．房地產宏觀環(huán)境及運行情況2006年，全國房地產開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產開發(fā)投資12902.4億元，同比增長24.3%，增幅上升2.1個百分點。住宅房地產開發(fā)投資占70.3%，其中，低密度房地產開發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為22.7%、53.0%、33.6%，其中，西部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅低于中部地區(qū)，低于西部地區(qū)。2006年，全國完成購置土地面積24054.23萬平米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個百分點，低于商品房施工面積漲幅的21.9個百分點、新開工面積21.0個百分點?？傮w來看，當前房地產市場正在朝著宏觀調控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。但各項調控政策落實還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應結構性矛盾依然突出，調控任務還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預期目標還有差距；三是部分中心城市異地購房占比較大；四是房地產開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。

三．2006-2007房地產政策回顧政策出臺時間2006—2007房地產政策年相關政策回顧2007年3月18日利率再次上0.27%中國人民銀行決定：自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%。2006年12月12日限、禁目錄國家發(fā)改委和國土資源部12月12日發(fā)布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。與1999年禁止目錄相比，新目錄增加了別墅類房地產開發(fā)，高爾夫球場，賽馬場，黨政機關、國有企事業(yè)單位新建培訓中心，未依法取得探礦權的礦產資源勘查，未依法取得采礦權的礦產資源開采等六個項目。

新進入限制用地的項目包括，機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設施，大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目），賽車場項目，公墓項目，機動車訓練場項目等。

2006年11月20日土地有償使用費11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，規(guī)定2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，同時繼續(xù)實行中央與地方三七分成體制，地方70％的費用分成將上繳至省級后下?lián)?。相關收入專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發(fā)。2006年9月5日土地調控9月5日，國務院發(fā)布《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調控政策上再度進行重大調整。進一步強調了土地管理問責制、制定工業(yè)用地出讓最低價標準、提高建設用地相關稅費標準等。2006年9月4日外資購房9月4日，國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規(guī)定境外主體辦理購房結匯時，結匯資金直接劃入房地產開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產轉讓取得的人民幣資金須經審核方可購匯匯出。境外主體并購或收購境內房地產企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，不辦理轉股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內的資金不得用于房地產開發(fā)和經營。2006年7月24日外資限炒令7月24日，建設部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營以及境外機構和個人購房的管理。

2006年7月12日90平方米7月12日，建設部頒發(fā)165號文件《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，進一步明確了37號文件中90平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任。2006年7月6日規(guī)范房產交易秩序7月6日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》，要求加大房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。具體為：加強商品房預售許可管理。房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。2006年5月29日九部委“十五條”5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標準。

2006年5月17日國六條5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。主要內容有：切實調整住房供應結構；重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房；各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用；嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求；科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。2006年4月28日上調房貸利率4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12％上調至6.39％。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產價格。表6—房地產政策匯總表

【結論】2006—2007年房地產新政策頒布時間更加密集，整治力度不斷加大，2006年的房地產無疑是一個政策調控年，2007年的房地產行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年，其房地產政策特點表現(xiàn)在以下幾點：一、加強調地方政府職能，通過土地政策和金融信貸政策對市場進行手段化調控,促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展，如《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》將直接導致別墅項目開發(fā)的唯一性，以及別墅項目在市場上的稀缺性；二、通過政策調控，抑制對房地產投機炒作和暴利行為。如房貸利率上調、外資購房設限等政策，對房地產市場的買方市場進行限制，抑制房價非理性上漲。三、通過在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、市場規(guī)范化、注重品牌建設、提升經營效率和定位市場的真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產企業(yè)的關注重點。對于本項目而言，以上政策規(guī)定利好大過風險。在大環(huán)境別墅批地受限的情況下，本項目的稀缺性以及增值空間得以凸顯；從銷售角度來看，本項目客戶群為社會高收入群體，房貸上漲并不能造成直接購買阻力。

四．2007年房地產市場發(fā)展的趨勢預測：1、政策調控執(zhí)行力度將繼續(xù)加大。

面對主要大中城市不斷上漲的住房價格，在05年政府出臺一系列調控政策的基礎上，06年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制等出臺諸多相關政策，政府對房地產行業(yè)調控的力度明顯加大。從當前房地產形勢來看，政府的調控效應雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以及房地產行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務院更是組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果，相信07年將進一步加大政策調控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進一步的調控政策出臺可能性就比較大。2、房地產開發(fā)投資增速將放緩。

在政府控制房價、調整住房結構、加強土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經濟面臨戰(zhàn)略性結構轉型（將經濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應明顯的房地產投資將受到政府的嚴密控制。

控制房地產信貸規(guī)模、提高房地產信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，匯海東方預計2007年房地產開發(fā)投資增速可能會放緩到15％左右。3、住房供應結構繼續(xù)調整，普通住房和經濟適用房供應將增多。

2006年的房地產調控中對住房供應結構提出了具體的90/70標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產的投資和投機性需求。2007年的住房供應結構將繼續(xù)調整，普通住房和經濟適用房供應將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。4、土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，這也將加劇對于存量土地的競爭。

2006年以來國家對土地的調控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的"國十五條"中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定，2006年9月初，國務院更是專門下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》,主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調控。5、政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內不會變化，房地產企業(yè)資金壓力不容小視。

2006年1－8月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金16285億元，相比去年同期增長28.1％，其中國內貸款3584億元，增長51％，國內貸款在資金來源中占比由2005年的18％上升到22％以上，而來自于定金和預收款的比重則開始大幅降低，從過去4年來的40％左右下降到2006年的約27％。更值得注意的是，2006以來，定金及預收款首現(xiàn)負增長，這反映出的現(xiàn)實是房地產預銷售同比開始出現(xiàn)下降，房地產企業(yè)未來資金回籠的壓力在加大。

預計，2007年房地產企業(yè)面臨的資金壓力風險加大。一方面，從房地產開發(fā)資金來源構成方面來看，房地產開發(fā)投資中對于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經濟的角度來看，投資和信貸增長過快是2006年中國經濟再度呈現(xiàn)過熱局面的直接原因。也因此控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調控的著力點。從前8個月的固定資產投資增速和信貸增速來看，雖然增速有所放緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內不會變化。在這種背景下，預計房地產開發(fā)企業(yè)未來面臨的資金壓力不容小視。中國引進外資進入中國地產行業(yè)的比例已高達11.9%，外資概念地產將成為中國的一個重要力量。6、2007年住房供求差距將縮小，價格成為關鍵因素。

從當前的各類調控政策來看，改善住房供應結構和穩(wěn)定房價是核心要點，改善供求關系和住房價格將仍是2007年政府宏觀調控的主要目標之一。房地產供給指標：2007年的實際供應量增長將有所加快，但是，在政府宏觀調控下，房地產供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；房地產需求指標，經過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；住房供應結構的調整：將在一定程度上增加有效住房供應量，預計2007年住房供求差距將進一步縮小，而房地產價格將成為影響供求關系的關鍵因素。房地產價格走勢問題：由于政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，匯海認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內的房地產價格預期產生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2007年房地產價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產價格的短期波動將加大。五．房地產價格分析及走勢預測1、房地產市場價格的基本情況商品房價格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價格小幅下降。06年上半年商品房集中成交價同比上漲9.18%，環(huán)比累計比上年末上漲5.88%。各類住宅價格上漲較快，低價位住宅價格漲幅較大。上半年，商品住宅價格同比上漲8.84%，二季度同比上漲9.87%。其中，經濟適用房漲10.14%,高于普通商品住宅7.92%。從城市不同地段價格走勢看，中低價位的二、三類地段普通商品住宅價格同比分別上漲9.24%和9.10%，也高于高價位的一類地段普通商品住宅價格同比6.05%的上漲幅度，存量房住宅價格同比上漲11.94%。各地區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價漲幅較高。4.58個百分點。全國十個主要城市房價同比分別上漲最低成都（10.24%）到最高深圳（24.74%），僅上海房價同比下降6.42%。2、價格走勢

國家調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格政策效果將逐步顯現(xiàn)。

房屋供給量增加和空置面積的增長將抑制房價大幅上漲。房屋供給量和空置面積的增加都將對抑制房價大幅上漲起到積極作用。房屋供求結構矛盾在短期內無法得到根本解決。貫徹落實中央調控政策的積極性不高，一些地方仍然存在片面追求房地產拉動經濟增長的問題。

貨幣流動性過剩的局面不會在短期內得到改變，房價仍將獲得一定支撐。在其他投資渠道不暢的條件情況下，大量資本仍將集中于房地產市場，并在一定條件下，有可能將房價進一步推高。第二部分 市場環(huán)境研究一．烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經濟概況 地理概況1．地理區(qū)位：烏魯木齊市位于天山北麓、準噶爾盆地南緣。三面環(huán)山，地勢東南高，西北低，海拔680-920米，屬于中溫帶大陸干旱氣候。烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，是全疆政治、經濟、文化、科技的中心，南北疆交通的樞紐，也是第二座歐亞大陸橋中國西段的橋頭堡，我國西部對外開放的重要門戶。是世界上離海洋最遠的城市。2．行政區(qū)劃烏魯木齊市轄7區(qū)1縣，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)、達板城區(qū)和烏魯木齊縣，還有兩個國家級開發(fā)區(qū)：即烏魯木齊高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和烏魯木齊經濟技術開發(fā)區(qū)；六個國營農墾團場，即五一農場、三坪農場、頭屯河農場、西山農場、104團場、養(yǎng)禽場。全市行政區(qū)劃面積達1.2萬平方公里。3．歷史沿革烏魯木齊歷史上曾是“絲綢之路”新北道上的重鎮(zhèn)，自古以來就是眾多游牧民族聚居的地方，同量也是兵家必爭的戰(zhàn)略要沖。早在明朝時厄魯特蒙古族就在烏魯木齊修筑了城堡。1758年，清政府駐烏魯木齊的軍事官員，在烏魯木齊河以東地區(qū)修筑土城，作為駐地官兵的正式營堡。土城周圍三華里，是烏魯木齊的基礎。翌年，清朝政府設置烏魯木齊提督，掌握地方軍事。1760年，清政府把烏魯木齊同所管轄的烏魯木齊以東地區(qū)劃歸甘肅安要道隸屬。1765年改名為“迪化”。1773年，清政府正式設置迪化直隸州，由甘肅省巡府直接管轄。1884年，新疆建省，新疆軍政管理中心由伊犁轉到迪化，迪化直隸州改為迪化府，為新疆省會。1913年撤迪化府，保留迪化縣。1934年成立迪化市政府。1949年9月25日宣布和平起義，并于當天組成新疆省臨時人民政府，10月20日，中國人民解放軍進駐迪化，從此，迪化回到了人民手中。1949年12月7日省、市政府同時宣告成立。1955年10月1日正式成立新疆維吾爾自治區(qū)，首府為今天的烏魯木齊市。城市規(guī)模1．人口概況烏魯木齊現(xiàn)轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，其中規(guī)劃區(qū)面積1600平方公里，建成區(qū)面積139.5平方公里。居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、蒙古等49個民族?？側丝?08.2萬人（第五次人口普查口徑），其中少數(shù)民族人口占24.6％，市區(qū)人口占83.5％。2．交通狀況航空：區(qū)內現(xiàn)有12個航空港，有至北京、上海、廣州、成都、敦煌、蘭州、西安、哈爾濱、青島等24條國內航線以及到阿拉木圖、塔什干、莫斯科、新西伯利亞、伊斯蘭堡等國際航線。

鐵路：蘭新鐵路及西段——向東通往內地中樞北京、上海等城市；向西可到達阿拉山口。亞歐大陸橋橫穿境內，不僅使內地與歐洲商貿得到了飛速的發(fā)展，而且極大的推動了新疆快速增長。

公路：新疆區(qū)內完整的公路網(wǎng)絡已基本形成，以烏魯木齊為中心向四面八方輻射，建設國道216線、217線和國道312、314、315線兩縱三橫骨架公路?；拘纬韶灤┻B接新疆所有地區(qū)、市、縣、團場、口岸，東聯(lián)內地西出周邊國家的公路網(wǎng)。城市經濟狀況1．國民經濟保持較快增長，產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化調整。 2006年烏魯木齊GDP總量654億元，增長14‰∶37∶61.5。2．烏魯木齊近年財政收入/固定資產投產投資/進出口貿易/利用外資情況較2005年穩(wěn)步增長 2006年烏魯木齊實現(xiàn)全口徑財政收入147.1億元，其中地方財政收入62.54億元，按可比口徑增長12.24%；2006年烏魯木齊固定資產投資總額達248.36億元，增長9.63%；2006年烏魯木齊進出口貿易總額達45億美元，增長15%；2006年烏魯木齊利用外資5198萬美元，完成年度目標任務的186%，占自治區(qū)實際利用外資總額的51%；3．城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步增長，消費市場價格保持基本穩(wěn)定。全年居民消費價格總水平比上年上漲1.7%，其中居住類價格上漲6.3%。全市城鎮(zhèn)可支配收入達到10438元，比上一年增長近8.6%。強大的可支配收入是各項滿足各項消費的重要支撐。4．烏魯木齊旅游產業(yè)旺盛發(fā)展2006年烏魯木齊接待游客780萬人次，增長11.75%；實現(xiàn)旅游及購物總收入76.18億元，增長12.86%；旅游業(yè)的旺盛發(fā)展，對烏市經濟發(fā)展將是良好的支持，而對低密度住宅的銷售前景也有一定積極意義。社會經濟發(fā)展目標在2007年1月30日，烏魯木齊市委副書記、市長乃依木·亞森在烏市十三屆人大五次會議上作出的《政府工作報告》中提出：2006年實現(xiàn)GDP總量654億元、增長14%的基礎上，2007年烏魯木齊的目標是：GDP總量達到768億元，增長15%?！墩ぷ鲌蟾妗酚昧?/3的篇幅對2007年的工作做了詳細安排，提出了預期目標：地方財政收入69.8億元，增長12%；固定資產投資285億元，增長15%；社會消費品零售總額313億元，增長15%；居民消費價格漲幅控制在3%以內；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長9%；農牧民人均純收入增長10%；實現(xiàn)城鎮(zhèn)人員就業(yè)4.3萬人，登記失業(yè)率控制在3.7%以內；人口自然增長率控制在7‰以內?！窘Y論】由烏市產業(yè)構成結構增長可以看出，較國內其它城市二三線城市第三產業(yè)構成比重增長迅速，烏市消費水平大幅度提高，市場宏觀環(huán)境看好。同時，大量的引進外資辦企在解決了當時居民就業(yè)的同時也促進了居民年收入增長及外地移民人口的增加，這種種因素促進了房地產市場的有效需求。按國際經濟組織統(tǒng)計表明，當一個地區(qū)的經濟增加速度大于5%的時候，當?shù)氐姆康禺a的發(fā)展存在者極為廣闊的前途。烏魯木齊各項經濟指標均顯示社會經濟運行良好，加上政府對烏魯木齊市房地產業(yè)健康發(fā)展提供了一系列優(yōu)惠條件，和城市規(guī)劃的有力支持，房地產正存在廣闊的市場，進入烏魯木齊市場正當其時。二．烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造1、南控北擴，東延西進，構建“一城兩軸”新格局首府中心城區(qū)不再安排工業(yè)項目，建設重點轉向改善城市基礎設施和生態(tài)環(huán)境，健全社區(qū)服務功能上來，部分商住密集區(qū)原則上實行只拆不建。引導城市開發(fā)建設沿東、西、北三個方向全面展開，逐步緩解中心城區(qū)人口密度過高壓力。按照烏昌經濟一體化的發(fā)展要求，烏魯木齊將以米東新區(qū)、頭屯河城市副中心為依托，以312國道、216國道為產業(yè)發(fā)展軸，逐步形成以烏魯木齊為中心的“一城兩軸”的空間發(fā)展格局。2、烏昌經濟一體化，精心打造城市經濟圈。SHAPE2004年12月，自治區(qū)黨委、人民政府作出了在不涉及烏魯木齊市、昌吉州行政區(qū)劃調整的前提下，成立烏昌黨委、加快推進烏昌經濟一體化的重大戰(zhàn)略決策。烏昌經濟一體化的范圍包括烏魯木齊市、昌吉州及阜康市、米泉市、五家渠市等五個地州、市。財政統(tǒng)一、市場統(tǒng)一、規(guī)劃統(tǒng)一，是烏昌經濟一體化的基本原則。2005年10月19日，烏魯木齊市昌吉州財政局（烏昌財政局）掛牌成立，標志著烏昌一體化進入了實質階段。根據(jù)烏昌兩地經濟發(fā)展的實際，烏昌黨委確定了烏昌經濟一體化“三步走”的戰(zhàn)略目標。第一步，抓好米東新區(qū)的建設發(fā)展，先行取得突破，積累成功經驗，發(fā)揮示范效應，帶動烏昌經濟的整體推進。第二步，推動烏魯木齊兩個國家級開發(fā)區(qū)在昌吉、阜康、米泉、五家渠市建立工業(yè)園區(qū)，充分利用國家級開發(fā)區(qū)的體制和政策優(yōu)勢，帶動整個烏昌地區(qū)工業(yè)特別是高新技術產業(yè)的快速發(fā)展。第三步，依托八鋼和昌吉工業(yè)帶，加快昌吉市和頭屯河區(qū)的融合發(fā)展，推動烏昌地區(qū)制造業(yè)的大發(fā)展，并進一步統(tǒng)一這個地區(qū)的規(guī)劃建設，使頭屯河成為烏昌地區(qū)的城市“中心河”。三、烏魯木齊北擴新區(qū)規(guī)劃1．北新區(qū)定位為城市中心區(qū)的一級輻射區(qū)項目地塊緊鄰的北新區(qū)，將依托鐵路局商圈的發(fā)展，形成為以居住、生態(tài)農業(yè)、高科技、物流為特點的區(qū)域性產業(yè)帶，并成為以鐵路局商圈為核心的城市北部中心的一級輻射區(qū)。2．北新區(qū)在區(qū)位上位于城市大三角的中心位置。從城市北擴新區(qū)規(guī)劃思路上看，北新區(qū)規(guī)劃出多元化多功能的區(qū)域發(fā)展目標：北京路北延、北外環(huán)路、烏奎路等區(qū)域主干道的規(guī)劃建設，打通了北新區(qū)與市中心、頭屯河區(qū)和東山區(qū)兩個城市副中心區(qū)的流通渠道，直接意義在于從時間和空間上拉近了北新區(qū)與三個城市中心的距離，并成為北部城市發(fā)展重心——鐵路局片區(qū)的有機組成部分。在規(guī)劃中可以看到，北新區(qū)的倉儲物流、高新科技園、生態(tài)旅游農業(yè)經濟將與大三角完成有效承接，多元化的城市功能和優(yōu)越的自然環(huán)境必將吸引大量的常住人口。3．北新區(qū)未來城市功能定位必然呈現(xiàn)多元化布局。規(guī)劃中對于北新區(qū)的功能分布進行了詳實的定位：北部的高新農業(yè)基地和生態(tài)旅游農業(yè)經濟區(qū)、東北部的高新科技產業(yè)帶、東部的工業(yè)區(qū)、東南部的文廣鐵路貨運站、西部的安寧渠路兩側的倉儲物流園區(qū)與機場物流區(qū)對接、中部以商住混合、行政辦公、教育、城市公園以及多點分布的市政設施。這種區(qū)域性的功能分布已經將北新區(qū)規(guī)劃成為烏魯木齊市城市發(fā)展中，采取南北兩側協(xié)同發(fā)展的“扁擔形”格局的重要組成部分，擔負了城市重心北移有效疏散城市功能的作用。4．北新區(qū)仍需要加快完善各項市政配套設施。北新區(qū)由于過去對其定位的制約，各項市政配套設施極度匱乏，無論在道路建設、醫(yī)療保健、教育科技、商務功能等都存在很大的空白，在此條件下，大規(guī)模開發(fā)住宅項目面臨的直接問題就是生活不便利。5．城市輕軌建設已經提上日程烏魯木齊未來將發(fā)展以軌道交通、快速地面公交系統(tǒng)為主的城市公共交通。遠期2020年首府應建成50公里左右的城市軌道交通網(wǎng)絡，并形成2—3條市域和市際軌道交通線；還要在城市內部建設10條左右的快速地面公交走廊，組成城市快速地面公交系統(tǒng)；在此基礎上，優(yōu)化完善地面常規(guī)公共交通系統(tǒng)，形成城市內150條左右的地面常規(guī)公交線路，使公交服務能覆蓋整個城市。初步的規(guī)劃方案設計，首府的輕軌將走過市區(qū)、穿行城鄉(xiāng)結合部，與烏魯木齊周邊城市相接。方案設想，市區(qū)輕軌設計為地下穿越式，城鄉(xiāng)結合部輕軌設計為地面高架，郊區(qū)與烏魯木齊周邊城市相接將設計為地面軌道。５０公里輻射圈范圍內包括周邊昌吉、五家渠、米泉、阜康等城市的烏魯木齊都市圈在不遠的將來逐步形成。至時，乘輕軌從烏市城區(qū)到昌吉僅需30分鐘?！窘Y論】本項目位于烏市和昌吉中間，緊鄰北擴新區(qū)，受益于烏昌經濟一體化和城市北擴政策，而且承借一級輻射區(qū)的力度，直接潛在客戶層面也放大到了三個城市中心的高層次的消費群體。另一方面配合北部生態(tài)居住生活區(qū)的形成，以郊居化生活理念和國際化生態(tài)化的居住環(huán)境來刺激中心區(qū)居民對于健康的高尚生活區(qū)的渴求。針對烏市目前狀況，如能合理地利用烏市現(xiàn)有以及未來城市的道路建設、片區(qū)規(guī)劃為本項目創(chuàng)造直接亮點，提升片區(qū)形象，對本項目的價值提升空間具有重要的意義。四．烏魯木齊房地產市場分析與內地眾多城市房地產市場迅速升溫，泡沫明顯不同，烏市房地產開發(fā)投資連續(xù)幾年呈下滑趨勢，供需均降。因此，2005年11月2日，烏魯木市召開了房地產工作會議，并在會上公布了《烏魯木齊市促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，對“十一五”期間的烏市房地產業(yè)健康發(fā)展提供一系列支持和優(yōu)惠政策，具體包括：1．投資在5000萬元以上的房地產開發(fā)項目或關系到城市建設重大發(fā)展的房地產開發(fā)項目列入烏魯木齊市年度重點建設項目范圍，享受市級重點建設項目的優(yōu)惠政策。2．在今后的房地產業(yè)發(fā)展中，將進一步配合“城市北擴、東延、西進”的發(fā)展戰(zhàn)略，在城市新區(qū)特別是房地產開發(fā)項目周邊，將優(yōu)先安排道路、給排水、燃氣、熱力、公共交通等配套基礎設施建設計劃。在城市新區(qū)房產開發(fā)建設中，對一次性投資5000萬元以上或開發(fā)面積在5萬平方米以上的企業(yè)，將給予土地出讓金和城市配套費部分返還的優(yōu)惠，并可以分期繳納。3．在房地產建設當中，各項目審查、審批單位在現(xiàn)有審批程序的基礎上提高辦事效率，縮短辦事時限，進一步縮減收費項目，降低收費標準，實行事前一次性收費。所有審批項目、收費標準必須在烏魯木齊建設工程政務中心大廳公示。今后，各有關部門要在2006年1月底以前精簡、壓縮、清理1/3以上的審批事項。4．對一次性在首府購買商品房（不含二手房）面積在120平方米以上或購房金額在30萬元以上的，可以申請辦理本人、配偶及1名未婚子女共3人的烏魯木齊市戶口并減免城市增容費。對一次性購買商品房（不含二手房）面積在60平方米以上或購房金額在15萬元以上的，可申請辦理1人（本人或配偶或未婚子女）的烏魯木齊市戶口并減免城市增容費。購買兩套以上住房的，可合并計算。外地單位購買商品用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他用房，購房金額在30萬元以上且在首府有實際住所，符合入（立）戶條件的,可申請減免1人的城市增容費。5．進一步搞活住房二級市場。房屋購置1年后上市交易的，減免1人的城市增容費。鼓勵居民為改善居住條件而進行的小房換大房、舊房換新房，1年內換購住房的視同房屋產權對換，只繳納房屋差價增值部分契稅。2006年12月31日前已購房改房上市交易的，暫不收取土地出讓金。6．停止單位性質的集資建房。駐烏魯木齊各單位職工的住房需求應通過房產交易實現(xiàn)。提高住房公積金的貸款額度和延長還貸期限，貸款期限可以放寬至30年，貸款額度可以放寬到30萬元。7．預售及按揭政策：烏魯木齊預售管理依據(jù)的是《城市商品房預售管理辦法》，但在別墅的預售條件上，原則上要求主體封頂方可辦理《預售許可證》。但從早期與各大商業(yè)銀行的接觸來看，如國家政策不發(fā)生大的變化，按揭辦理應無問題，只是首付估計在四成以上?！窘Y論】與內地眾多城市房地產市場迅速升溫，市場呈現(xiàn)泡沫情況明顯不同，烏市房地產開發(fā)投資建設早在03年就出現(xiàn)上漲趨勢，而后04、05年急劇下滑，供需均降。因此，05年底烏魯木齊政府針對房地產市場推出一系列政策，這一系列政策的出臺對供需雙方給予扶持及優(yōu)惠，因此，對烏市房地產市場起到了積極的拉動作用，造成2006年烏市房地產呈現(xiàn)爆炸式的增長，供需兩旺，預計07年房地產市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。2003年2004年2005年2006年施工面積1013.04萬㎡㎡935.23萬㎡970萬㎡竣工面積488.41萬㎡㎡423.85萬㎡406萬㎡完成投資額40億元元商品房銷售額元商品房銷售面積295.81萬㎡256.56萬㎡229.7萬㎡㎡住宅銷售額元住宅銷售面積263.99萬㎡227.45萬㎡214.38萬㎡㎡住宅銷售均價1866元/㎡1886元/㎡1914元/㎡1996元/㎡商品房空置面積239.43萬㎡193.35萬㎡173.66萬㎡㎡從上表可以看出，從2003-2006年以來，銷售面積逐年增長，與竣工面積漸呈反比，到2006年銷售面積與竣工面積比例逐漸趨近于1，由此可見，房地產市場已經出現(xiàn)了產銷兩旺的市場局面。3、2007年供儲用地情況天山區(qū)（共483.57畝）第一宗地后泉街辦公居住用地第二宗地大灣路商業(yè)住用地第三宗地團結戶八戶梁林地280畝正在規(guī)劃設計中第四宗地中環(huán)路正在規(guī)劃設計中水磨溝區(qū)（共412畝）第一宗地河灘路東7巷70畝居住用地第二宗地東八家戶河灘路東側200畝商住用地第三宗地東八家戶南湖北路25畝商住用地第四宗地河南路117畝商住用地沙依巴克區(qū)（共1171.58畝）第一宗地克拉瑪依西路商住用地第二宗地克拉瑪依西路商住用地第三宗地九家灣大慶路東側商住用地第四宗地九家灣大慶路東側商住用地第五宗地馬料地270畝正在規(guī)劃設計中第六宗地九家灣克拉瑪依西路用于商業(yè)或工業(yè)第七宗地九家灣五、六隊正在規(guī)劃設計中新市區(qū)（共1428.36畝）第一宗地長春路90畝商住用地第二宗地阿勒泰路商住用地第三宗地四八家戶六、七隊600畝正在規(guī)劃中第四宗地長春路輕軌用地今年烏魯木齊市擬供儲備土地19宗，共計3495.51畝。19宗土地中，天山區(qū)共4宗，合計483.57畝；沙依巴克區(qū)公7宗，合計1171.58畝；水磨溝區(qū)共4宗，合計412畝；新市區(qū)4宗，合計1428.36畝。4、2007年前兩月住房銷售情況根據(jù)烏魯木齊市房產局房屋產權交易管理中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年前兩月首府房地產銷售4229套住房，其中新建住房有2952套，比去年同期增長了170%，其中60-90平方米的房屋最受青睞，共銷售1107套。另外根據(jù)房屋產權交易管理中心《商品住房購買對象分類表》統(tǒng)計，前兩月房地產銷售市場，外來人口購房占到5成，其中新疆其他地區(qū)占83%，內地占17%。根據(jù)國家統(tǒng)計局新疆調查隊2月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2月份首府新建商品房銷售價格水平與2006年2月份相比上漲%，平均價格達到2514元/平方米。其中，高檔住宅上漲了1.8%，平均價格在3066元/平方米。并依然呈小幅連續(xù)上漲態(tài)勢。五、烏魯木齊房地產總體發(fā)展趨勢分析1．烏市作為首府城市在吸引疆內人員的購房優(yōu)勢進一步凸顯2006年，烏市房地產的各項指標有了突破性的增長，目前市場銷售狀況呈良性運轉，可以說是供銷兩旺，銷售價格也有了較大提升。此外，由購房客戶區(qū)域來看，在前9個月烏市銷售的商品房中，外來人口占了相當大的比例，數(shù)據(jù)顯示已售商品房外來人口購買比例達到56.6%。由引可見烏市作為首府城市在吸引疆內人員的購房優(yōu)勢進一步凸顯，而本地居民隨著住宅的更新?lián)Q代，二次置業(yè)需求量需要得到有效激發(fā)，因此此部分客戶群尚存在較大挖掘空間。由07年1、2月官方網(wǎng)站統(tǒng)計銷售情況來看，烏市銷售價格也有了較大的提升；受90平米政策影響，大戶型商品房有望成為市場新寵，大多數(shù)樓盤都調整了原有規(guī)劃，主力戶型都集中在70-90平米之間。截止2007年4月，烏魯木齊樓市正待上市的開盤項目中，中小戶型比例逐漸增加，大戶型嚴重縮水，因此，在市場供應量減少的情況下，大戶型或有可能成為稀有產品，可吸引大部分二次置業(yè)或投資客戶群。

六．高端樓盤市場調查高端樓盤區(qū)位判斷西南片區(qū)

東片區(qū)：依托水磨溝公園、水塔山以及南湖廣場良好的綠化環(huán)境，完善的周邊配套，居住氛圍成熟，但由于處于城市下風區(qū)域，空氣質量不佳，以及離東山公墓較近，一部分居民對此并無好感。東山片區(qū)擁有包括：玫瑰園、雪蓮山高爾夫、水塔山莊、優(yōu)詩美地、水清木華等高檔樓盤。西南片區(qū)西南片區(qū)：倚靠雅瑪里克山優(yōu)美的自然環(huán)境，周邊較為便捷的生活配套，同時也處于城市下風區(qū)域，空氣質量一般。西南片區(qū)擁有包括：半山灣畔、御墅臨峰等高檔樓盤。西北片區(qū)：處于城市北部平原地帶，綠化植被豐富，度假休閑場所居多，而生活配套設施并不完善。城市上風處，空氣質量相對較好，西北片區(qū)擁有包括：香格里拉美泉、大德豪庭、麗景江山等高檔樓盤。2、主要項目調查綠城·玫瑰園半山灣畔雪蓮山高爾夫香格里拉·美泉麗景江山優(yōu)詩美地水清木華水塔山莊占地面積約300畝約240畝一期217畝150畝420畝約240畝18000㎡200畝建筑形式聯(lián)排別墅獨立別墅獨立別墅獨立別墅TOWNHOUSE疊加別墅TOWNHOUSE高層住宅聯(lián)排別墅主力戶型聯(lián)排250㎡左右獨立350㎡左右250㎡左右和310㎡左右為主400㎡以上170㎡、200㎡、270㎡三種戶型160-200㎡234㎡和282㎡140㎡三房200㎡以上四房208㎡-225㎡套數(shù)140多套，其中第一期35套138套180套，第一批30多套7萬平方米28萬㎡216套371套180套售價獨立6500元/㎡5500元/㎡均價4000元4200元/㎡3500元/㎡4200元/㎡4100元/㎡4000元/㎡工程進度一期現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓入伙時間2006年9月30日2006年6月30日現(xiàn)樓2006年12月30日3、高檔樓盤市場調查分析銷售價格呈上升趨勢,但總體水平仍舊偏低2006年突破3000元/㎡的樓盤數(shù)呈增加趨勢，如優(yōu)詩美地二期（2900元/㎡）、紅十月（2900元/㎡）、金康麗景苑（2800元/㎡）、金福苑（2880元/㎡）、新洲城市花園（2900元/㎡）；銷售均價接近3500元/㎡的中高檔項目也逐漸被市民所接受，如空中花園、象牙城等；而繼天安名門之后，水清木華成為又一個銷售均價突破4000元/㎡的非別墅住宅項目。配套建設滯后由在售的幾大別墅項目來看，均存在較嚴重的配套建設滯后問題，除綠城玫瑰園因與市區(qū)較接近，而且位處水磨溝公園和東山之間，生活配套和居住環(huán)境都具有較大優(yōu)勢以外，半山灣畔和雪蓮山高爾夫的銷售均已遭遇了瓶頸，僅售出十幾套，制約銷售的主要原因之一就是配套。園林建設的不到位以及生活配套的匱乏使得兩項目舉步維艱。建筑品質開始提升，但仍較為落后在售別墅項目在平面規(guī)劃、建筑風格、園林建設上都有了一定的進步，但即使目前代表新疆別墅最高水平的綠城玫瑰園項目，在開發(fā)理念、現(xiàn)場管理、環(huán)境營造等方面與北京、深圳等地的別墅項目仍有較大的差距。銷售價格呈上升趨勢銷售價格相比前兩年有了大幅度的上揚。此前大德豪庭的銷售價格不過3000元/㎡左右，如今的別墅銷售價格已全面超過此價位，綠城玫瑰園的銷售價格更是已超過6500元/㎡，據(jù)了解近期價格仍會上調。銷售狀況開始好轉進入2007年3月以來，烏市高檔住宅產品均出現(xiàn)了良好的銷售勢頭，玫瑰灣、水塔山莊、香格里拉?美泉等大量別墅自3月底開始大量銷售，表明烏市在高檔住宅的消費潛力值得期待，只是市場上缺乏具有足夠號召力的優(yōu)質產品。4、近期市場走勢預測由于本項目總體規(guī)劃已基本確定，品質與價格處于烏魯木齊市上等水平。由于土地價格的不斷攀升，直接提高了房地產項目的開發(fā)成本。綜觀今年內下半年和明年即將推出來與本項目銷售檔期有所沖突的新盤，具有以下幾個特點：市場供應量呈快速增長趨勢由于以廣匯為代表開發(fā)的中低檔樓盤長期占據(jù)了烏市的住宅市場，使烏市的高端住宅市場尤其是別墅市場呈現(xiàn)長期的真空狀態(tài)。2003年大德豪庭項目推出后在烏市銷售大獲成功，其后昌吉世紀花園也在烏市高端住宅市場中分得一杯羹，烏市發(fā)展商看到了新的機遇，一時間烏市別墅市場開始熱鬧起來，綠城玫瑰園、半山灣畔、雪蓮山高爾夫別墅、優(yōu)詩美地、香格里拉美泉別墅、麗景江山等項目紛紛上馬，別墅供應量大增。建筑品質有所提升與大德豪庭相比，如今的別墅項目在平面規(guī)劃、建筑風格、園林建設上都有了一定的進步，尤其是綠城?玫瑰園項目，秉承綠城地產公司在內地多年的別墅開發(fā)經驗，項目在開發(fā)理念、現(xiàn)場管理、環(huán)境營造等方面均遠超其他別墅項目，成為了新疆高檔別墅的標志性項目。銷售價格大幅上漲銷售價格相比前兩年有了大幅度的上揚。此前大德豪庭的銷售價格不過3000元/㎡左右，如今的別墅銷售價格已全面超過此價位，綠城?玫瑰園二期的銷售價格已突破8000元/㎡。銷售狀況開始好轉2005年所有高檔樓盤的銷售均不理想,銷售率多在30%左右,固然有各樓盤自身的原因,如綠城?玫瑰園受東山公墓及開盤過急的影響、優(yōu)詩美地的發(fā)展商品牌美譽度不高且戶型設置不合理、半山灣畔建筑檔次偏低且環(huán)境建設一般、雪蓮山配套匱乏和戶型過大等等,但也令人對烏市的高檔樓盤市場承接能力產生顧慮。進入2006年以來,烏市高檔住宅產品市場迅速升溫,綠城?玫瑰園、雪蓮山高爾夫均完成一期的銷售,開始建設二期,且價格均有突破(綠城?玫瑰園二期銷售價格已超過8000元/㎡;雪蓮山高爾夫也由一期的3500元/㎡上漲至4000元/㎡);2006年新推出的水清木華高層項目也迅速取得了80%以上的銷售業(yè)績(銷售均價4200元/㎡，單套總價在80萬元左右),烏市2006年的高檔住宅煥發(fā)出了空前的消費潛力。已售及在售典型項目戶型分布表綠城·玫瑰園半山灣畔雪蓮山高爾夫香格里拉·美泉麗景江山優(yōu)詩美地水清木華水塔山莊占地約300畝約240畝一期217畝150畝420畝約240畝18000㎡200畝建筑形式聯(lián)排別墅獨立別墅獨立別墅獨立別墅TOWNHOUSE疊加別墅TOWNHOUSE高層住宅聯(lián)排別墅主力戶型聯(lián)排250㎡、獨立350㎡250㎡、310㎡400㎡以上170㎡、200㎡、270㎡三種戶型160-200㎡234㎡和282㎡140㎡三房200㎡四房208㎡-225㎡套數(shù)140多套，其中第一期35套138套180套，第一批推出30多套7萬平方米28萬㎡216套371套180套售價獨立65005500元/㎡，均價4000/㎡4200元/㎡3500元/㎡4200元/㎡4100元/㎡4000元/㎡工程一期現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓入伙06、9、3006、6、30現(xiàn)樓06、12、306．個案對比1、綠城·玫瑰園案名綠城·玫瑰園物業(yè)類別聯(lián)排、獨立開發(fā)商新疆陽光綠城建筑設計浙江綠城建筑單位福建惠五建設工程綠化率35%占地面積約300畝面積范圍250-350m總戶數(shù)約140戶主力戶型250-350m銷售動態(tài)二期尾盤平均價格均價6500元物業(yè)管理浙江綠城物管費用付款方式一次性、按揭、分期公開日期2004年5月售樓中心烏魯木齊市南湖路26號銷售熱線4657888綜合點評：項目位于水磨溝公園和東山之間，自然景觀資源在目前在售別墅項目中首屈一指。項目由浙江綠城集團開發(fā)，憑借沿海城市別墅開發(fā)的先進經驗，綠城玫瑰園項目在規(guī)劃設計、立面風格、園林建設等方面的開發(fā)水準均高于其他項目，使得項目毗鄰東山公墓的劣勢得到有效弱化，銷售價格為烏市最高，銷售形勢也最被看好。此項目也將會是我司華新地塊項目在高端客戶市場上的主要競爭對手。就樓盤本身質素而言，綠城·玫瑰園的先天資源、配套條件和建設水平堪稱目前烏市最高，由于緊鄰項目的東山公墓對項目造成了一定影響，而且項目整體銷售條件尚不具備的情況下急于開盤，項目在2005年銷售情況一般（僅售12套），但隨著2006年項目園林的完善，銷售狀況已有明顯改善，一期基本售磬,二期已預訂13套。2、半山灣畔案名綠城·玫瑰園物業(yè)類別聯(lián)排、獨立開發(fā)商新疆陽光綠城建筑設計浙江綠城建筑單位福建惠五建設工程綠化率35%占地面積約300畝面積范圍250-350m總戶數(shù)約140戶主力戶型250-350m銷售動態(tài)二期尾盤平均價格均價6500元物業(yè)管理浙江綠城物管費用付款方式一次性、按揭、分期公開日期2004年5月售樓中心烏魯木齊市南湖路26號銷售熱線4657888綜合點評：項目位于水磨溝公園和東山之間，自然景觀資源在目前在售別墅項目中首屈一指。項目由浙江綠城集團開發(fā)，憑借沿海城市別墅開發(fā)的先進經驗，綠城玫瑰園項目在規(guī)劃設計、立面風格、園林建設等方面的開發(fā)水準均高于其他項目，使得項目毗鄰東山公墓的劣勢得到有效弱化，銷售價格為烏市最高，銷售形勢也最被看好。此項目也將會是我司華新地塊項目在高端客戶市場上的主要競爭對手。就樓盤本身質素而言，綠城·玫瑰園的先天資源、配套條件和建設水平堪稱目前烏市最高，由于緊鄰項目的東山公墓對項目造成了一定影響，而且項目整體銷售條件尚不具備的情況下急于開盤，項目在2005年銷售情況一般（僅售12套），但隨著2006年項目園林的完善，銷售狀況已有明顯改善，一期基本售磬,二期已預訂13套。3、雪蓮山·高爾夫案名綠城·玫瑰園物業(yè)類別聯(lián)排、獨立開發(fā)商新疆陽光綠城建筑設計浙江綠城建筑單位福建惠五建設工程綠化率35%占地面積約300畝面積范圍250-350m總戶數(shù)約140戶主力戶型250-350m銷售動態(tài)二期尾盤平均價格均價6500元物業(yè)管理浙江綠城物管費用付款方式一次性、按揭、分期公開日期2004年5月售樓中心烏魯木齊市南湖路26號銷售熱線4657888綜合點評：項目位于水磨溝公園和東山之間，自然景觀資源在目前在售別墅項目中首屈一指。項目由浙江綠城集團開發(fā)，憑借沿海城市別墅開發(fā)的先進經驗，綠城玫瑰園項目在規(guī)劃設計、立面風格、園林建設等方面的開發(fā)水準均高于其他項目，使得項目毗鄰東山公墓的劣勢得到有效弱化，銷售價格為烏市最高，銷售形勢也最被看好。此項目也將會是我司華新地塊項目在高端客戶市場上的主要競爭對手。就樓盤本身質素而言，綠城·玫瑰園的先天資源、配套條件和建設水平堪稱目前烏市最高，由于緊鄰項目的東山公墓對項目造成了一定影響，而且項目整體銷售條件尚不具備的情況下急于開盤，項目在2005年銷售情況一般（僅售12套），但隨著2006年項目園林的完善，銷售狀況已有明顯改善，一期基本售磬,二期已預訂13套?！窘Y論】通過以上樓盤介紹及分析，我們得出以下結論：與本項目所處區(qū)位、特質相近的可競爭樓盤較少，抓住市場機會點，積累有效客戶。本市房地產市場尚處在持續(xù)發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。本地開發(fā)企業(yè)對于項目品牌營造力度不夠，產品附加值較低。根據(jù)銷售速度可以看到現(xiàn)市場的房價與市民的承受價位相當，據(jù)調查，市民對本區(qū)域高檔住宅的預期價位認同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎。第三部分項目分析第四部分 項目客戶群分析

一．調研組織實施為獲取烏魯木齊市消費者購房需求方面的第一手資料，使本項目在市場定位、產品定位和銷售策略的制定過程具有市場和客戶依據(jù)，我們組織了烏魯木齊市潛在消費者的調查工作。目的:在分析烏魯木齊市區(qū)消費者信息的基礎上，了解本地區(qū)消費者的購買力、消費特征，對物業(yè)的需求及期望，獲得烏魯木齊住宅市場客戶的一手資料，為本項目歸納出符合產品要求的目標購買群體特征和需求，提供準確的市場定位及產品定位，尋求高效的營銷手段。地點烏魯木齊市城區(qū)主要繁華路段：人民路、解放北中山路北京路阿勒泰路邊疆賓館大西門、小西門商貿城華凌市場方法采用問卷調查形式，問卷為封閉式，以客觀題為主，主觀題為輔，并通過調查員的現(xiàn)場問詢，了解調查對象的真實需求。日期2007年3資料分析方法采用被調查客戶資料統(tǒng)計、數(shù)據(jù)歸納分析相結合的方法。調查對象調查員首先對被調查著進行高端客戶斟選，以選擇性街坊和預約式訪談圈定調查對象，總246人。調研資料分析調查對象基本情況分析1．年齡構成分析數(shù)據(jù)顯示：在本次調查中，調查對象中年齡為30-40歲的比例最高，達68%；25-30歲的占19%左右；40歲以上的調查對象為13%。各個年齡段的購房意向如何，以及他們對所購買物業(yè)的需求差異，我們將結合其它各項指標進行綜合分析。2．受教育程度分析數(shù)據(jù)顯示：本次調查對象的總體受教育程度中等，其中大專及大專以上學歷超過70%；高中及高中以下學歷所占比例為28%，在調查過程中，我們發(fā)現(xiàn)，學歷較高的被訪者對于新型住宅持比較贊同意見，更樂于改變生活品質。3．家庭狀況分析●調查對象婚姻狀況數(shù)據(jù)顯示，調查對象中已婚人口較多，占總數(shù)的96%；3口之家所占比例較高，占總數(shù)的82%；但也不排除三代同堂的現(xiàn)象，這對我們在后面的產品面積、房型需求、戶型配比方面提供現(xiàn)實的參考依據(jù)和關聯(lián)度?！裾{查對象現(xiàn)居住類型數(shù)據(jù)顯示：調查對象中自購商品房的占到總調查對象的54%，比例較高，但該數(shù)據(jù)中不排除城鎮(zhèn)居民原公有住宅貨幣化的可能；現(xiàn)有住房類型為公房的和自建的各為12%。調查對象中現(xiàn)有家庭住房面積在3房2廳2衛(wèi)以上的合計為64%；而未來兩年內居住人口超過3的占65%，根據(jù)現(xiàn)場訪談員的問詢，該部分大都為自購商品房。4．職業(yè)分析數(shù)據(jù)顯示：調查對象中工人/普通職員/企事業(yè)單位中層干部和技術人員/教師/醫(yī)生/律師/司機等，共占48%，其次分別為私營業(yè)主占22%，銷售業(yè)務占19%，數(shù)據(jù)說明烏魯木齊仍然是固定企事業(yè)單位固定收入人群占高端消費的主導。調查對象購買力分析1．家庭年收入分析數(shù)據(jù)顯示：調查對象中家庭年收入在20000至29999元之間的所占比例最高，達31%；其次為家庭年收入在30000至39999元間的，所占比例為22%；家庭年收入在40000元以上的合計為38%。2．單價承受能力數(shù)據(jù)顯示：70%的調查對象認為別墅的折實價格應該是3000-4000之間，19%的調查對象認為2000-3000較為合適；甚至11%的調查對象認為1000-2000。說明盡管在高端客戶的范圍內調查，其別墅價格的市場平均水平決定了被調查者的認知水平，另一方面，由于目前烏魯木齊別墅市場形象，品質都沒有較好的展現(xiàn)，因此市民心理價位水平偏低。3．總價承受范圍數(shù)據(jù)顯示：調查對象能夠承受總價的峰值出現(xiàn)在25萬元以下，占42%；總價承受在25-30萬的占26%；總價承受在30-35萬的占18%，承受總價在35萬以上的為14%。由于購房者都希望購買“物美價廉”的住房，因此報價時的心理價位都偏低。根據(jù)本司的操盤經驗，客戶實際的價格承受力要比調查結果高出20%左右。調查對象購買需求分析1．購買決定因素調查顯示，烏魯木齊市民在購買房屋時主要傾向于選擇房屋的“地理位置”、“交通條件”、“空氣、綠化及周邊自然環(huán)境”。說明烏魯木齊市民對于房屋的需求選擇還處于初級階段。2．擬購房區(qū)域分析數(shù)據(jù)顯示：被訪客戶在選擇購房區(qū)域時的最大峰值為天山區(qū)，占總數(shù)的34%，說明天山區(qū)的地理、交通、環(huán)境等質素得到市民廣泛認可。而新市區(qū)和水磨溝區(qū)同樣成為少部分市民的購房首選。本項目座落于北郊外，其交通與然環(huán)境還需進一步改善方能達到市民的進一步認可。3．購買用途分析數(shù)據(jù)顯示：烏魯木齊高端消費者欲購商品房物業(yè)中，用于純自住的比例為68%，純投資比例為20%。烏魯木齊房地產價格大幅攀升，住宅投資性上升，商品房呈現(xiàn)居住功能和投資需求兩旺之勢。4．購買商品住宅類型數(shù)據(jù)顯示：被調查者中愿意購買別墅的占到23%，其次是帶電梯的多層，占到22%，多層不帶電梯和高層、小高層基本持平。說明烏魯木齊高端客戶中有相當一部分人愿意購買和與自己身份相匹配的高檔住宅。5．房型選擇數(shù)據(jù)顯示：潛在客戶中希望購買三房二廳的比例最高，達43%；對四房的需求比例為10%；二房二廳的需求為21%。6．建筑風格要求數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)潛在消費群體對現(xiàn)代簡潔風格情有獨鐘，占到43%，而對北美風格建筑接受程度排在第二，達到25%。在調查過程中，多數(shù)人并不能適應居住環(huán)境不倫不類的“萬國風格”，所以只求簡潔，但對具有很強烈主題性的居住氛圍表示“可遇不可求”。7．對車庫的要求數(shù)據(jù)顯示：97%的潛在消費者對車庫有要求。8．關注的置業(yè)因素從調查的問卷統(tǒng)計的關注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構應該關注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認為其他因素、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮賣房應當關注的因素。關注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構、交通、工程質量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設施。9．置業(yè)重要因素排序置業(yè)者購房關注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價格、工程質量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結構、升值潛力、發(fā)展商信譽、地理位置、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等。從以上調查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關注，但重要位置卻排在較后的位置。綜合分析，環(huán)境因素無論從關注度，還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關注的重要因素。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應予充分的關注。在因素排序中，交通成為僅次于環(huán)境的第二重要因素。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關外樓盤對消費者將具重大吸引力。10．各種置業(yè)因素加權排序被訪者關注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經過加權排序，環(huán)境景觀、工程質量、物業(yè)管理、交通排在前五位。調查顯示，環(huán)境景觀已成為置業(yè)者考慮的首要因素。加權排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權排序卻排在工程質量、物業(yè)管理之后。由此可以看出，不同的置業(yè)者關注的因素差異性比較大。如對有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。通過對潛在消費群的直接深入采訪調查，經過綜合整理并加以分析后，我們發(fā)現(xiàn)：消費者對于該區(qū)域產品的偏好為：◎25%的人選擇別墅，其次是帶電梯的多層；◎偏好三房二廳，烏市目前三房兩廳的住宅面積大多為110平米左右；◎高端住宅必須配備車庫；◎現(xiàn)代簡約的建筑風格和時尚的建筑外立面，并不排斥主題風格；消費者對于產品配套的要求為：◎希望本項目或者附近有購物中心和超級市場；◎休閑娛樂配套希望有籃球場和健身房；◎希望小區(qū)內或附近有教學質量較高的幼兒園；◎相對于景觀，消費者更看重朝向，但是兩者沒有顯著的差別消費者對于安寧渠片區(qū)的認知度：◎離市中心遠，屬于郊區(qū)范圍；◎有很多農家樂和植物園，是夏天度假的重要選擇；空氣質量好；【結論】高檔住宅購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購房的最主要因素關系到建筑質量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型；尤其對物業(yè)管理、區(qū)內的景觀和公共配套提出較高要求和個性化需求。而目前烏市在售樓盤的問題點主要集中在建筑風格、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境營造上，我們應在以下點上抓住客戶心態(tài)并給予滿足和引導，做出深圳開發(fā)商的風格及品牌，提升項目形象，營造品質賣點。超前消費觀念保守區(qū)域性居住觀念嚴重，不了解房地產市場，對住宅貸款認識不足，對建筑期內分期付款接受度較高。受收入所限，對住房消費態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力，以滿足自住為主。城市文化氛圍淡薄人們對住宅消費的綜合認識、接受及提升還需要一定的過程，對于郊居化生活理解不多，改變生活品質意思淡薄，需求意思未能得到有效引導和刺激。在購房途徑上認可朋友間的介紹在購房環(huán)節(jié)中對于廣告?zhèn)髅叫湃味容^低，比較相信和認可親朋的推薦，在銷售過程中如可以巧以利用，可引起連環(huán)效應。三、重點樓盤對比分析（玫瑰園）玫瑰園在項目屬性、項目定位以及產品形態(tài)都與本項目有相似之處。玫瑰園是本項目的有力競爭對手，在客戶構成上也具有很多相似之處。所以，研究玫瑰園的客戶來訪資料，對于本項目的目標客戶定位將是具有指導意義的?？蛻羧后w的構成與特征的描述居住地取樣110個數(shù)據(jù)顯示：玫瑰園來訪客戶中66%是烏魯木齊本地消費群，疆內占19%，“口子里”的占到15%。年齡層年齡主要分布在30—45歲數(shù)據(jù)顯示：玫瑰園的主要來訪客戶群年齡結構在30—45歲。購房用途A度假型（占20%）：“5+2”B自用型（占70%）：三代同堂，為老人購置養(yǎng)老，為孩子提供舒適的成長環(huán)境，為自己提供放松的度假環(huán)境。C珍藏投資型（占10%）：炫耀的資本，看好低密度住宅的稀缺性而投資。付款方式：如上圖所示，目前烏市購房付款方式仍以按揭為主，但較其它城市不同的是，按揭首付比例較高，基本在四到五成。另一次性付款客戶較多，比較符合穩(wěn)定收入有些資產積累的客戶群；因擔心建房過程中產生的一些不定因素，部分客戶傾向于建筑分期付款。個人情況及職業(yè)特征年齡介乎30-45歲之間的事業(yè)小有成就的人士為主家庭收入6000～8000元左右主力客戶群體職業(yè)特征家庭結構私營企業(yè)主各行業(yè)有保姆處理家務。追求人生功成名就后的高品質生活享受。企業(yè)高級管理人員烏市外企、合資企業(yè)及周邊縣市效益較好的企業(yè)一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。個體工商戶以商貿為主一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。律師、會計師、醫(yī)生高收入者律師、會計師、醫(yī)生等一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。證券投資行業(yè)及自由職業(yè)者工作場所、時間相對自由一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界需要家庭工作空間，追求品位和格調。衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置?；疑杖胝咝姓挝煌顿Y置產，以備不時之需。四、目標客戶定位：本項目較烏市現(xiàn)期在售別墅而言，擁有無可比擬的生態(tài)資源以及規(guī)模優(yōu)勢，而公司更是擁有多年的開發(fā)及品牌塑造經驗，加上06年一系列的政策調整，更是增加了項目優(yōu)勢，結合鼎成先進的營銷推廣整合手段，可以說本項目已經占據(jù)了“天時、地利、人和”，它的客戶層也將是起于玫瑰因而高于玫瑰園的，因此，我們將本項目的客戶群定位于——中上及上層追求生活品質和健康人生的成功人士他們是：私企成功人士、高級管理層、政府事業(yè)單位高層、實業(yè)家、金融家、新貴一族等這一人群年齡多在40歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有雄厚的經濟實力，屬于二次或多次置業(yè)。要求高品質的生活環(huán)境，處事穩(wěn)健從容，他們注重物業(yè)環(huán)境，人文氛圍，資產的保值及增值，住宅要求有絕對的私密性，鄰里素質及社會層次因素考量。第五部分市調綜合評析通過為期半個月的市場調研，我們認為：烏魯木齊房地產市場廣闊，潛力巨大。雖然經過了國家一系列的宏觀調控，但是烏魯木齊的房地產市場仍然處于蓬勃發(fā)展的勢態(tài)。烏魯木齊市近年旅游及投資業(yè)興旺，為城市的發(fā)展帶來強大的商業(yè)契機及投資力度，隨著居民收入及素質的提高，消費欲望也隨之增強，商務辦公、住宅更新?lián)Q代、固定資產投資都為本市房地產市場創(chuàng)造了良好的生長環(huán)境，但受大地理及氣候條件所限制，城市大規(guī)模化擴張受阻。因此，我們建議利用項目的品牌形象及銷售推廣手段，積極把握市場脈搏，抓住市場機遇，在有限的市場里降低有效競爭、避免產品內部沖突。我們相信只要解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場定位，必能取得較理想的銷售業(yè)績。結束語我們希望，本次市調的分析結果能為項目的各項決策提供有效依據(jù)，同時也感謝公司各級領導在調研過程中給予的幫助和大力支持。由于時間緊迫，所取調查樣本的數(shù)量以及我們對本項目了解有限，本報告難免還會有疏漏不足之處，希望貴公司多提建議，以使我們在下一步工作中更好的為項目服務。最后，再次感謝給予我們這次合作的機會，也希望我們能為烏魯木齊的規(guī)劃建設盡綿薄之力！貨到付款《2010房地產營銷策劃大全》QQ：1323556639更多優(yōu)惠詳情請登陸：://tuanyuan.tv鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款?。?！內容簡介：一、包含本站六大版塊內容：研究報告、規(guī)劃設計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產、管理綜合……二、41個細分欄目全部在內：市調、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火……四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內容格式：WORD、PPT、PDF、EXCEL、JPG、PSD、CDR、AI全套容量：600GB，海量……由于篇幅所限，以下僅列出2009年以及2010年網(wǎng)站更新的資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系QQ1323556639驗證！內容簡介：精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設計師的精華設計源文件!完全矢量化CDR格式,高質量源文件,張張為經典之作!內容豐富、針對性高.是造型與色彩都設計得新穎、震撼、大方!是地產相關領域廣告創(chuàng)意公司、設計工作室、設計師不可多得的學習珍藏品!<研究報告2010年09月更新>《2010年城建威尼斯項目滕州市場調研報告》--89頁<研究報告2010年09月更新>《2010年7月淮南房地產市場月報》--27頁<研究報告2010年09月更新>《2010年5月?？谑泻５閸u項目可行性研究報告》--46頁<研究報告2010年09月更新>《2010年4月海口市房地產報告》--21頁<研究報告2010年09月更新>《2010年1-7月淮安市土地市場供應與成交分析》--1頁<研究報告2010年09月更新>《2010年成都九里堤地塊論證報告》--34頁<研究報告2010年09月更新>《中原地產周刊（2010.08.23-2010.08.29）》--16頁<研究報告2010年09月更新>《鑒略咨詢2010年8月23日新政視角下的長沙小戶型投資分析》--3頁<研究報告2010年09月更新>《2010年上半年深圳房地產商業(yè)物業(yè)市場分析》--10頁<研究報告2010年09月更新>《2010年衡水房地產市場調研及別墅項目可行方案》--24頁<研究報告2010年09月更新>《2010年第二季度安徽馬鞍山房地產市場分析報告》--5頁<研究報告2010年09月更新>《2010年6月20日玉溪市德安·湖濱碧海園項目可行性研究報告》--49頁<研究報告2010年09月更新>《2010年5月馬鞍山房地產市場分析報告》--14頁<研究報告2010年09月更新>《2010年5月杭州三墩區(qū)域市場透視》--20頁<研究報告2010年09月更新>《2010年5月佛山房地產市場分析報告》--38頁<研究報告2010年09月更新>《2010年5月鞍山房地產市場現(xiàn)狀》--49頁<研究報告2010年09月更新>《2010年3月運城項目一覽表》--3頁<研究報告2010年09月更新>《2010年1-4月三亞房產情況》--4頁<研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年7月12日－2010年7月18日長沙地產廣告監(jiān)控》--78頁<研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年5月10日－2010年5月17日長沙地產廣告監(jiān)控》--60頁<研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年5月3日－2010年5月9日長沙地產廣告監(jiān)控》--56頁<研究報告2010年09月更新>《2010年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》--125頁<研究報告2010年09月更新>《2010年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心III-2-5地塊項目市場分析報告》--103頁<研究報告2010年09月更新>《2010年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》--91頁<研究報告2010年09月更新>《2010年阜陽易景國際項目市場調研報告》--31頁<研究報告2010年09月更新>《2010年撫州市房地產市場調研報告》--54頁<研究報告2010年09月更新>《2010年6月18日宿遷市市場分析報告》--25頁<研究報告2010年09月更新>《2010年2月1日長春房地產市場調查研究報告》--23頁<研究報告2010年09月更新>《中原2010年8月新房市場周報（8月13日—8月19日）》--1頁<研究報告2010年09月更新>《興業(yè)證券2010年1-5月全國房地產市場運行數(shù)據(jù)研究》--10頁<研究報告2010年09月更新>《世邦魏理仕2010年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》--24頁<研究報告2010年09月更新>《2010年8月福州正榮潤城市場周報》--167頁<研究報告2010年09月更新>《2010年5月佛山市房地產市場月度報告》--15頁<研究報告2010年09月更新>《中航國際2008年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》--62頁<研究報告2010年09月更新>《同策經典合院別墅項目產品透析》--22頁<研究報告2010年09月更新>《前線機構2009年福建·南平延平區(qū)房地產市場進入可行研判》--54頁<研究報告2010年09月更新>《北大縱橫開發(fā)區(qū)運營模式研究報告》--95頁<研究報告2010年09月更新>《2007年天津綠色能源產業(yè)基地項目可行性研究報告》--101頁<研究報告2010年09月更新>《遠洋地產2009年12月低碳技術與綠色建筑》--178頁<研究報告2010年09月更新>《中原2010年8月13日—8月19日新房市場周報》--1頁<研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月無錫房地產市場月報》--15頁<研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月杭州房地產市場月報》--10頁<研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月北京房地產市場月報》--42頁<研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年6月國家調控政策對市場的影響》--8頁<研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年6月北京房地產市場月報》--43頁<研究報告2010年09月更新>《世邦魏理仕2010年2季度中國物業(yè)市場指數(shù)簡介》--24頁<研究報告2010年09月更新>《瑞銀不動產2010年鄭州鄭東新區(qū)市場簡報》--34頁<研究報告2010年09月更新>《恒達2010年1-5月蘇州房地產運行狀況》--13頁<研究報告2010年09月更新>《合富輝煌2010年6月天津房地產市場月報》--25頁<研究報告2010年09月更新>《光岳地產2010年北京之春房展會考察報告》--33頁<研究報告2010年09月更新>《東北證券2010年8月24日房地產行業(yè)近期政策回顧及展望》--6頁<研究報告2010年09月更新>《成全機構2010年8月16日-8月22日中國房地產行業(yè)動態(tài)》--28頁<研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年7月19日－2010年7月25日長沙地產廣告監(jiān)控》--75頁<研究報告2010年09月更新>《2010年中國房地產上市公司測評研究報告》--39頁<研究報告2010年09月更新>《2010年唐山住宅市場動態(tài)分析》--4