桃花三村改造項目定位及投資可行性分析-XXXX年

桃花三村改造項目定位及投資可行性分析__XXXX年目錄5項目整體定位321企業(yè)目標(biāo)及項目介紹區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4市場背景分析企業(yè)目標(biāo)2企業(yè)目標(biāo)及項目介紹企業(yè)目標(biāo)項目介紹3企業(yè)目標(biāo)基本目標(biāo)——規(guī)避市場風(fēng)險，保證合理利潤，實現(xiàn)順利銷售。追求目標(biāo)——樹立項目形象,實現(xiàn)更高利潤,提升城市形象，樹立城投品牌。4企業(yè)目標(biāo)及項目介紹企業(yè)目標(biāo)項目介紹5項目區(qū)位情況：城市邊緣老城區(qū)邊緣位置，城中村格局，依托洪城大市場商圈強大的人流和商流，區(qū)域商業(yè)價值較高。西湖區(qū)朝陽洲老區(qū)與朝陽新城交匯處地塊位于新桃花路與水廠路交匯處，而水廠路以南為高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中的朝陽新城，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?。心理距離較偏本地塊周邊多為村莊聚集地，交通不便利導(dǎo)致該區(qū)域成為城市的死角。舊城中心（東湖區(qū)）朝陽洲（西湖區(qū)）象湖昌南（青云譜區(qū)）紅谷灘新區(qū)青山湖區(qū)南昌大橋八一大橋中山路規(guī)劃當(dāng)中的朝陽新城小結(jié)：本項目位處老城邊緣，隨著朝陽新城整體開發(fā)的啟動，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿艽蟆１景?距離城中心近：從項目所在地到老城中山路10分鐘車程；前往周邊區(qū)域便利：距離紅谷灘新區(qū)僅需10分鐘車程；臨近洪城大市場：項目在洪城大市場西南步行5分鐘的位置；公共交通缺乏：目前路過項目的公共交通缺乏；道路現(xiàn)狀差：灌嬰路為洪城大市場物流運輸要道，交通混雜，水廠路非區(qū)域主干道，且路況較差；道路規(guī)劃前景好：東面新桃花路目前已列為道路改造工程之一，新桃花路將被打造成為南昌市13條快車道之一，南面直通至南隔堤，北接中山橋，貫穿洪城路，道路拓寬為50米，雙向四車道。南面水廠路將打造為城市次干道；舊城中心（中山路）朝陽洲（西湖區(qū)）10分鐘車程紅谷灘新區(qū)10多分鐘車程規(guī)劃當(dāng)中的朝陽新城小結(jié)：交通是關(guān)鍵，值得我們高度重視，桃花路的開通和水廠路的拓寬將是提升項目價值的關(guān)鍵因素?！椖克趨^(qū)域與幾大核心繁華區(qū)較近，目前交通條件較差，但未來交通優(yōu)勢顯著；項目交通情況:桃花路水廠路洪城大市場5分鐘步行距離7撫生路水廠路灌嬰路桃花路地塊現(xiàn)狀：菜地及自然村洪順德批發(fā)市場桃花三村（桃花小學(xué)）轉(zhuǎn)彎小區(qū)（1）沿路物流公司及汽修（2）桃花學(xué)校前往洪城大市場（3）少量公司及桃花三村村委會（4）菜地：拆遷安置房區(qū)規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中朝陽新城桃花中學(xué)眾鑫城上城桃花醫(yī)院江西中醫(yī)學(xué)院科技學(xué)院新桃花路（建設(shè)當(dāng)中）菜地（市場用地）項目出生地:臨近桃花三村、五村、洪城大市場，四周倉庫、物流扎堆.小結(jié)：項目地塊周邊環(huán)境嘈雜、居住環(huán)境較差，缺乏好的自然景觀資源，做好本項目的重點是在產(chǎn)品本身上下功夫。8地塊情況:宗地占地:193畝常住戶：175戶非住宅戶：4戶居住人口：918人農(nóng)民房面積：69795.36㎡（初步測算），其中住宅：60925.7㎡非住宅（廠房、倉庫、宿舍）：8869.66㎡南面水廠路北面灌嬰路西面自然村東面：菜地、廠房、倉庫、宿舍菜地、廠房、倉庫、宿舍、自然村地塊情況及相關(guān)指標(biāo)地塊現(xiàn)狀：N小結(jié)：東面菜地部分地塊較為平整，西面自然村體量大，拆遷體量大，開發(fā)成本高、難度大。9基本指標(biāo):宗地占地:193畝，其中商品房用地：141.1畝，安置房用地：41.5畝，規(guī)劃路用地：10.4畝；計劃容積率:商品房2.5；拆遷安置小于等于2.2，申請地價：220萬元/畝公建部分待規(guī)劃；安置房面積安置房：41.5畝，容積率2.2安置面積約60900㎡，需安置175戶常住戶，非住宅戶4戶，居住人口918人?；剡w房位置初步確定在東北角，將興建小高層公寓商品房面積占地141.1畝，容積率2.5，商品房可售面積：235845.13㎡商品房用地公開掛牌拍賣（約220萬元/畝），土地收益用于平衡拆遷安置費用居住用地性質(zhì)；項目用地附屬條件小結(jié)：隨著老城區(qū)土地的稀少，本項目地塊位置日顯珍貴，地塊具有絕對的區(qū)位優(yōu)勢，位置決定價值！10S優(yōu)勢O機會項目SWOT綜合分析：地段優(yōu)勢，緊鄰老城區(qū)；規(guī)模優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計空間大；3、配套較全，靠近傳統(tǒng)老城區(qū)；4、市場空間廣，臨近洪城商圈，自住和租賃需求大；5、規(guī)模大容易塑造項目形象和品牌；1、項目北面環(huán)境嘈雜，噪聲污染嚴重；2、公交配套暫時缺乏；3、交通路網(wǎng)設(shè)施尚未完善。1、朝陽新城大開發(fā)的啟動，加快了片區(qū)城市中心化；2、洪城商圈的龐大住房需求。3、新桃花路和水廠路已列入改造工程。目前市場正處于調(diào)整期，后市形勢不明朗；2.周邊環(huán)境嘈雜帶來一定的噪音和心理影響；3.拆遷難度大。W劣勢T威脅11項目SWOT小結(jié)：

客觀分析，本項目優(yōu)勢大于劣勢，要做到有效的拉升項目銷售價格，在銷售周期內(nèi)順利完成銷售任務(wù)、快速回籠資金，還應(yīng)創(chuàng)造更多的優(yōu)勢條件，克服劣勢和威脅，塑造出本項目的優(yōu)質(zhì)特色，在黃金地段打造黃金產(chǎn)品，把洪城商圈的“勢”借好借足。12宏觀房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展機遇樓市未來發(fā)展格局6項目整體定位經(jīng)濟測算321企業(yè)目標(biāo)及項目介紹區(qū)域房地產(chǎn)市場分析5市場背景分析13南昌市宏觀房地產(chǎn)市場14小結(jié)：房地產(chǎn)新增供應(yīng)量及銷售價格在2007年達到最高峰，成交量達到了337萬㎡，同比增長了71.06%，住宅成交均價4653元/㎡，08年市場出現(xiàn)拐點，出現(xiàn)量價齊跌局面，09年又迅速回升，市場處于穩(wěn)定期；2007年之前，隨著南昌市城市化進程的發(fā)展，房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，新增供應(yīng)量和成交量迅速增加，價格也呈現(xiàn)快速上漲勢頭，整體呈量價齊升局面；2008年，受全球金融危機的沖擊，市場進入調(diào)整期，出現(xiàn)量價大幅齊跌的現(xiàn)象；2009年上半年，寬松的貨幣政策以及國家政策性的干預(yù)及扶持，市場迅速回暖，成交量以及銷售價格有所回升；——數(shù)據(jù)來源信德行地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2005-2009年南昌市宏觀房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)比較成交量與價格走勢分析:15小結(jié)：08年市場供大于求,09年市場表現(xiàn)活躍，呈現(xiàn)供不應(yīng)求發(fā)展態(tài)勢，住房需求旺盛?！獢?shù)據(jù)來源信德行地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫09年1-7月份供求比為1:2.33，08年蕭條的市場環(huán)境使得09年開發(fā)商心有余悸，停工緩建的項目增多，推售進度放緩使得09年上半年的新增供應(yīng)量驟降，09年上半年市場以去化存量為主；5-7月份受政策的微調(diào)，過快的價格上漲，需求受抑制是導(dǎo)致成交量下降的直接原因；09年1-7月，市場成交量264.96萬㎡，同比較08年同期水平增長了298.3%，為南昌歷年同期最高值；2005-2009年南昌市宏觀房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)比較供求關(guān)系分析：16朝陽新城:桃花河濱水城市生活景觀線沿江歷史文化景觀線朝陽新城發(fā)展前景朝陽新城位于水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、象湖以西的朝陽洲地區(qū)，桃花河貫穿南北，總面積11.7平方公里，規(guī)劃人口20萬。土地儲備5000畝，出讓地價較高，地價水平在260萬/畝以上。小結(jié)：隨著朝陽新城的崛起，南昌城市發(fā)展重心將逐漸向南移，本項目所處位置是片區(qū)的第一站，將成為未來的熱點樓盤。規(guī)劃前景：“一江兩岸”發(fā)展軸心帶，南昌未來“新四城”，融辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、休閑娛樂等為一體的人居典范濱水新城；主要分為5大區(qū)域：濱江商貿(mào)金融區(qū)、中央商貿(mào)文化休閑區(qū)、臨湖文化娛樂區(qū)、物流市政配套區(qū)以及標(biāo)準(zhǔn)居住小區(qū)，政府計劃四年內(nèi)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)市場蓄勢待發(fā)。本地塊南面規(guī)劃有60畝的九年制學(xué)校用地，規(guī)模為90個班，可容納學(xué)生4200人。17南昌市樓市格局—城市主流置業(yè)方向3、前10個月紅角洲、老城中心成交面積分別為53萬㎡，各占全市成交量的13%。1、前10個月紅谷灘中心區(qū)成交面積為80萬㎡，占全市成交量的19%。2、前10個月象湖新城成交面積為62萬㎡，占全市成交量的15%。從上表的成交情況可以看出南昌去年和現(xiàn)在的主流置業(yè)方向是紅谷灘中心區(qū)、象湖新城、紅角洲、老城區(qū)；18象湖新城：象湖新城商品房建設(shè)用地約15000畝，總規(guī)劃建筑面積約1200萬㎡，其中已售面積約300萬㎡，待開發(fā)建筑面積約900萬㎡；紅角洲：定位城市高尚居住區(qū)（CLD），初步統(tǒng)計未來幾年內(nèi)商品房供應(yīng)面積達到358萬㎡；朝陽新城：土地儲備約5000畝，按目前標(biāo)準(zhǔn)容積率2.5計算，未來幾年商品房供應(yīng)面積約800余萬㎡。08年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面啟動，房地產(chǎn)開發(fā)蓄勢待發(fā)。市中心版塊：土地稀缺，規(guī)模較??；青山湖：沿湖已開發(fā)大量樓盤，土地稀缺城東：土地出讓以工業(yè)用地為主，商住項目分散，聚集效應(yīng)不強；青云譜、昌南：老城居住區(qū)，樓盤分散；紅谷灘中心區(qū)：住宅項目開發(fā)量極小，未來以商業(yè)辦公為主；昌北經(jīng)開區(qū)：以工業(yè)用地出讓為主，商住項目樓盤分散且體量小；小盤供應(yīng)大盤集中2011～2013年南昌房產(chǎn)市場走向預(yù)測象湖新城朝陽新城紅角洲市中心青山湖城東青云譜、昌南、蓮塘紅谷灘中心區(qū)昌北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)小結(jié)：隨著紅谷灘中心區(qū)和老城區(qū)供應(yīng)的樓盤越來越少，象湖新城和紅角洲大盤較多，后續(xù)的存量還很充裕，未來幾年內(nèi)這兩大板塊還是南昌人主流置業(yè)的方向。隨著朝陽新城的啟動，將是未來幾年住宅重點供應(yīng)的一大板塊。朝陽新城價格較紅角洲有優(yōu)勢，地段較象湖新城有優(yōu)勢，朝陽新城的崛起有可能成為未來最具競爭力的板塊。195項目整體定位經(jīng)濟測算321企業(yè)目標(biāo)及項目介紹區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4市場背景分析20朝陽洲板塊樓市格局皇冠國際眾鑫城上城江鈴中山濱江象湖2008國際財訊中心星河國際國金濱江洪城財滿街濱江一號未售在售小結(jié)：片區(qū)樓盤供應(yīng)不足，片區(qū)在售樓盤7個，其中尾盤3個。21朝陽洲板塊區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)情況小結(jié)：片區(qū)在售樓盤主要為眾鑫城上城和皇冠國際，未來供應(yīng)量46萬㎡，市場存量較小，部分江景豪宅突破10000元/㎡。項目物業(yè)類型總體量已售量可售量在售價格（元/㎡）備注皇冠國際城市高端綜合體項目24萬㎡約8萬㎡16萬㎡一線江景8500-11000二線6500在售眾鑫城上城城市中高端、定位區(qū)域豪宅33萬㎡10萬㎡23萬㎡5300在售洪城財滿街住宅3.6萬㎡3.5萬㎡0.1萬㎡5200尾盤象湖2008（國際財訊中心）公寓、寫字樓6萬㎡3.75萬㎡2.25萬㎡寫字樓4800公寓4700在售星河國際公寓、寫字樓5.3萬㎡2萬㎡3.3萬㎡5800毛胚精裝6800在售國金濱江單棟公寓2.3萬㎡1.7萬㎡0.6萬㎡4500尾盤江鈴中山濱江單棟公寓0.9萬㎡0.70.25800尾盤合計75.130.0545.4522編號地塊編號宗地位置土地用途容積率建筑密度綠化率宗地面積(畝）成交單價(萬元/畝）1DGC0644中山西路以南,朝新路以西住宅用地，商業(yè)、辦公用地5.530%35%5.59771202（06年地王）2JDG0719團結(jié)路以西商服、住宅、公建用地3.40.220.437.62266（2007）3JDG0815水廠路以北、撫生路以西醫(yī)療及居住用地2.230%35%地塊一：59.135；地塊二：76.053128（2008）4JDP0912團結(jié)路以東原西河灘危房改造周邊地塊居住用地2.733%30%3.094145（2009）41本項目小結(jié)：朝陽洲片區(qū)近年土地出讓較少，多為較高容積率小地塊，已出讓地塊約181畝，按標(biāo)準(zhǔn)容積率算，未來供應(yīng)量約31萬㎡；3206、07、08、09年朝陽洲老區(qū)共出讓4宗地塊；朝陽洲老區(qū)未來供應(yīng)情況23朝陽新城——土地儲備5000畝，出讓地價高出讓時間編號經(jīng)濟指標(biāo)(R容積率、M密度、L綠化率)宗地面積（畝）起拍價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）總價（萬元）樓面地價用地性質(zhì)地址交易時間竟得人08.6JDP0805R≤2.5，M≤25%，L≥35%，套型建筑面積90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積55%84.53260.00260.0021978.581560居住彭澤路以西、云錦路以南地塊2008.7江西恒泰路橋工程有限公司08.609.8JDP0906（0806）同上73.74260.00260.0019172.1401560居住用地朝陽洲云飛路以北、江韻路以東地塊2009年8月25日南昌市筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08.6JDP0807同上75.06260.00未成交居住用地云飛路以北、彭澤路以西地塊09.8JDP0907R≤3.5、M≤20%、L≥35%21.50280.00392.008427.6081680居住用地西湖區(qū)水廠路以南、濱江路以東2009年8月31日江西嘉圓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司JDP0907JDP0805JDP0906（JDP0806）JDP0807未成交08年6月政府首次出讓朝陽新城三宗地塊，當(dāng)年成交一宗，樓面地價1560元/㎡（甚至高于紅角洲平均出讓地價）；土地價格直接體現(xiàn)區(qū)域價值朝陽新城未來供應(yīng)情況小結(jié)：朝陽新城已出讓地塊約180畝，居住用地較多，按容積率2.5算，建筑面積約30萬㎡，隨著朝陽新城全面快速啟動，未來增量市場繼續(xù)放大，競爭越來越激烈。24眾鑫城上城物業(yè)位置建設(shè)西路與撫生路交匯處開發(fā)商江西省眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司名家物業(yè)；物業(yè)管理費：1.48元/平方米·月物業(yè)類型11棟高層住宅、1棟寫字樓總體規(guī)劃指標(biāo)占地面積130畝建筑面積約33萬㎡容積率3.50綠化率40%總戶數(shù)2700項目配套小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園、科技人才交流中心、商業(yè)、網(wǎng)球場、籃球場、會所以及架空層健身區(qū)風(fēng)格新古典主義風(fēng)格建筑（70-150米樓間距）+英倫風(fēng)格園林在售一期四棟撫生路灌嬰路建設(shè)西路朝陽洲板塊在售個案點評----眾鑫城上城25備案總套數(shù)882套備案總面積110887㎡銷售率累計住宅均價可售套數(shù)82套可售面積13939㎡91%4591元/㎡已售套數(shù)800套已售面積97830㎡——南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)（截止09.10.22）價格走勢：首次開盤整體均價約4800元/㎡，起價3980元/㎡，開盤后經(jīng)常推出少量特價房源，但整體價格未作大的調(diào)整，目前在售高樓層江景房源，均價5300元/㎡。朝陽洲板塊在售個案點評---眾鑫城上城推售節(jié)奏：眾鑫城上城2008年9月29日首次開盤，一期推出四棟樓，共計882套房源，開盤銷售約200套（包括內(nèi)部認購），08年受整體市場低迷影響，銷售情況一般，09年2-5月份銷售情況隨大勢好轉(zhuǎn)。目前一期剩余82套房源未售，整體銷售率91%，剩余少量高層江景房源未售；二期明年推出，具體未定；26小結(jié)：大戶型、舒適戶型是眾鑫城上城的特點，戶型無贈送無創(chuàng)新。戶型套數(shù)比例面積區(qū)間（㎡）銷售率小三房（2+小書房）23528.8%93-9899.6%三房24329.7%113-12599.6%大三房20425%131-14199%四房13516.5%165-18880.7%合計817100%93-18896.3%戶型特點分析：朝陽洲板塊在售個案點評---眾鑫城上城98㎡2+1小三房125㎡三房兩廳兩衛(wèi)170㎡四房兩廳三衛(wèi)165-188㎡四房去化速度較慢；27項目名稱皇冠國際物業(yè)位置西湖區(qū)南昌大橋橋頭西湖區(qū)政府西側(cè)開發(fā)商力高置業(yè)（江西）有限公司景觀設(shè)計貝爾高林國際（香港）有限公司建筑設(shè)計英國RMJM建筑設(shè)計事務(wù)所物管公司深圳萬廈居業(yè)有限公司物業(yè)管理費住宅1.78元/平米·月；瓏SOHO1.98元/平米·月物業(yè)類型9棟高層住宅、1棟寫字樓、1棟SOHO公寓城市高端綜合體項目總體規(guī)劃指標(biāo)占地面積80畝建筑面積約24萬㎡其中住宅：155734.6㎡，酒店：38069㎡，辦公：17121㎡，SOHO：24846㎡容積率4.50綠化率48.6%總戶數(shù)1702車位1289項目配套內(nèi)部配套：力高皇冠假日酒店營銷動態(tài)T3棟VIP卡銷售當(dāng)中贛江瓏SOHO寫字樓（酒店）9棟住宅樓朝陽洲板塊在售個案點評---皇冠國際28備案總套數(shù)977套備案總面積91337㎡累計住宅均價可售套數(shù)198套可售面積14668㎡6580元/㎡已售套數(shù)779套已售面積76669㎡——南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)（截止09.10.22）價格走勢：皇冠國際08年首次開盤均價7000元/㎡，其后主要以消化小戶型公寓為主，公寓累計成交均價約5800元/㎡，目前一線江景11000元/㎡，二線江景房約8500元/㎡，實現(xiàn)住宅累計成交均價6580元/㎡。朝陽洲板塊在售個案點評---皇冠國際推盤節(jié)奏：皇冠國際自2008年5月開盤首次推出T1、T4樓后，至今先后推出瓏SOHO、T5、T2、T6樓，共6棟，共930套房源，目前可售套數(shù)198套（公寓比例大），整體銷售率80%；29小結(jié)：三房和四房亮點是贈送空中花園，品質(zhì)和江景是其賣點，戶型面積整體偏大。戶型賣點：三房和四房贈送空中花園戶型套數(shù)比例面積區(qū)間已售套數(shù)銷售率二房14627%92-10714498%三房29255%123-14026691%四房9618%167-1698791%合計534100%92-16949793%公寓44348%30-6728264%合計977100%30-16977980%朝陽洲板塊在售個案點評---皇冠國際94㎡二房兩廳一衛(wèi)132㎡三房兩廳二衛(wèi)170㎡四房兩廳兩衛(wèi)戶型特點分析：空中花園空中花園30洪城財滿街項目名稱洪城財滿街物業(yè)位置西湖區(qū)桃花路433號（仁愛女子醫(yī)院南面300米）

開發(fā)商江西黃埔投資集團有限公司規(guī)劃設(shè)計單位大地建筑事務(wù)所

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物業(yè)管理費：1.48元/平方米·月物業(yè)類型3棟高層（2棟住宅樓、一棟70年小戶型公寓）總體規(guī)劃指標(biāo)占地面積14畝建筑面積36200㎡容積率3.50綠化率45.6%總戶數(shù)439車位125朝陽洲板塊在售個案點評---洪城財滿街31備案總套數(shù)442套備案總面積32134㎡銷售率累計住宅均價可售套數(shù)139套可售面積7646㎡69%4892元/㎡已售套數(shù)303套已售面積24488㎡——南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)（截止09.10.22）價格走勢：08年9月，洪城財滿街1#樓開始預(yù)約，初步定價5200元/㎡；12月28日開盤，受整體市場寒冬的影響，價格調(diào)整為4800元/㎡；09年5月23日2#樓開盤，開盤均價4800元/㎡，后受市場回暖影響，價格逐漸上漲到5200元/㎡；09年7月3#公寓樓開盤，開盤起價4800元/㎡，均價5200元/㎡；朝陽洲板塊在售個案點評---洪城財滿街推售節(jié)奏：洪城財滿街2008年12月28日首次開盤，推出1#樓，53㎡一房，93-107㎡的二房、三房，共54套房源，基本售罄；09年推出2#、3#樓，共388套房源，其中2#樓為大戶型，基本售罄，3#樓為小戶型公寓；開發(fā)商保留了3層、4層、9層及10層共68套房源；32洪城財滿街——戶型配比戶型套數(shù)比例面積區(qū)間銷售率一房26460%36-6562%二房368%81-9355%小三房5011%102-10798%大三房9221%126-14196%合計442100%36-14172%朝陽洲板塊在售個案點評---洪城財滿街105㎡三房兩廳一衛(wèi)93㎡兩室兩廳兩衛(wèi)小結(jié)：戶型多以緊籌型的小戶型和公寓為住，戶型無創(chuàng)新和贈送。33國金濱江物業(yè)名稱國金濱江所屬板塊朝陽洲地址南昌大橋頭物業(yè)形態(tài)1棟26高層40年產(chǎn)權(quán)公寓建筑面積35858總戶數(shù)651均價4500元/㎡起價4200元/㎡1-3層裙樓商業(yè)，4-7層為商務(wù)酒店，8-26層為酒店式公寓。公寓每層28戶，局部30戶，總套數(shù)651套，戶型全部為面積區(qū)間36-58㎡的一房小戶，內(nèi)部配置4部電梯，137個停車位。朝陽洲板塊在售個案點評---國金濱江平面圖34國金濱江——推售節(jié)奏和價格走勢9月29日現(xiàn)場接待中心開放12月6日首次開盤推出8-12層09年4月11日開盤09年3月21日重新包裝后VIP卡發(fā)售推售節(jié)奏：08年12月6日首次開盤，由于首次開盤不成功，項目重新包裝；并于09年3月21日發(fā)放VIP卡，截止09年4月11日開盤前銷售約700張。再次開盤當(dāng)天銷售現(xiàn)場火爆，20層以下房源已全部售罄，開盤當(dāng)天共認購約350套。目前剩余4-5、24-26層小公寓140套未推。銷售率：78%，前期推出的已售完，還有部分樓層未推。銷售價格：首次開盤推出8-12層房源，銷售均價4700元/㎡，折后均價約4500元/㎡。09年4月11日開盤采取階段定價的策略，其中：8-11樓：B戶型（中間南北標(biāo)準(zhǔn)單間戶型，每層16套）一口價3780元/㎡（較首次開盤均價明顯降低），其他戶型4158元/㎡；12-15樓：B戶型3980元/㎡，其他戶型4358元/㎡；16-19樓：B戶型4218元/㎡，其他戶型4558元/㎡；20-23樓：B戶型4558元/㎡，其他戶型4838元/㎡。24-26樓：均價5800元/㎡朝陽洲板塊在售個案點評---國金濱江35象湖2008項目名稱象湖20008物業(yè)位置西湖區(qū)灌嬰路599號將軍渡青云水廠西側(cè)開發(fā)商南昌市金潤物流中心有限公司物管公司江西豐安物業(yè)管理有限公司物管費1.80元/平方米·月

物業(yè)類型2棟23層高層（40年產(chǎn)權(quán)公寓和寫字樓）總體規(guī)劃指標(biāo)占地面積30畝建筑面積69224㎡容積率3.66綠化率39.2%總戶數(shù)800車位324象湖2008象湖2008為金潤物流開發(fā)的金潤廣場4期，國際財訊中心為其的寫字樓朝陽洲板塊在售個案點評---象湖200836象湖2008--一室一廳兩室一廳單間朝陽洲板塊在售個案點評---象湖2008價格走勢：2008年1與26日，象湖2008首次開盤推出部分房源，均價5500元/㎡，開盤期間銷售約40余套，銷售情況很差；2009年3月，寫字樓國際財訊中心開盤，折后3369元/㎡起，均價4800元/㎡，推出三年無條件回購A計劃（連本帶息回購），銷售率86%，剩余面積約4000㎡；2009年8月22日，象湖2008酒店式公寓開盤銷售，均價4700元/㎡，南面房源5300元/，銷售率42%，剩余面積約1.85萬㎡；戶型點評：戶型主要以小戶型公寓為主，部分一房和二房，40年產(chǎn)權(quán)37區(qū)域房地產(chǎn)市場分析總結(jié)供應(yīng)

片區(qū)住宅供應(yīng)量相對其他板塊較少，皇冠國際和眾鑫城上城是片區(qū)住宅供應(yīng)的代表；產(chǎn)品主流戶型整體偏大，以120㎡左右三房產(chǎn)品居多，戶型單一，設(shè)計無創(chuàng)新、無贈送等附加值體；需求住宅去化良好,公寓產(chǎn)品去化滯后；價格隨著房地產(chǎn)市場升溫，片區(qū)普通住宅均達在5000元—6500元/㎡之間，后期升值空間較大；客戶以區(qū)域客戶為主，洪城大市場商圈的商戶成為片區(qū)的主流置業(yè)客戶；土地供應(yīng)片區(qū)內(nèi)近年土地出讓少，多為較高容積率小地塊，朝陽洲和朝陽新城未來住宅供應(yīng)量約60余萬㎡，近年增量市場競爭不大；38客戶定位形象定位產(chǎn)品定位5項目整體定位經(jīng)濟測算321企業(yè)目標(biāo)及項目介紹區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4市場背景分析39項目整體定位客戶定位項目開發(fā)理念定位產(chǎn)品定位40以實力強勁的洪城商圈私營老板為核心客戶，拉動其它重要客戶需求重點客戶邊緣客戶核心客戶補充客戶屬性：南昌本地人，或是長期在此發(fā)展的外鄉(xiāng)人置業(yè)目的：需要改善居住環(huán)境的自住需求經(jīng)濟狀況：較好，家庭年收入在50萬以上洪城商圈私營老板屬性：本區(qū)域內(nèi)工作生活的其他群體（桃花鎮(zhèn)、桃苑等）置業(yè)目的：換房需求、投資經(jīng)濟狀況：以城市中等以上收入水平為主區(qū)域內(nèi)原居民屬性：本地人或是外地來南昌發(fā)展的人置業(yè)目的：自住兼長期升值經(jīng)濟狀況：城市中高端收入水平區(qū)域外客戶屬性：本區(qū)域內(nèi)工作的泛公務(wù)員置業(yè)目的：自住、投資經(jīng)濟狀況：城市中等以上收入水平泛公務(wù)員群體客戶定位：41需求特征共性：區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主是重要的一群，潛力無限；區(qū)域內(nèi)泛公務(wù)員群體和原居民，群體龐大；區(qū)域外中高端客戶部分有需求，可以挖掘拉動。精明，有錢，屬于中高端客戶范圍，信奉實用主義原則。誰有需求？客戶特征：自住需求——買房看重性價比、看重居住環(huán)境和居住品質(zhì)。投資需求——關(guān)注價格和升值空間。需求特征：42什么樣的產(chǎn)品能抓住潛在客戶的心？

目標(biāo)客戶心理需求樓盤形象和市場口碑關(guān)注優(yōu)美的園林和稱心的物管希望

房型舒適性強、附加值高需要小結(jié)：追求一種健康的，舒適的高品質(zhì)生活。43項目整體定位客戶定位開發(fā)理念定位產(chǎn)品定位44營造朝陽新城國際化居住理念，高品質(zhì)生活榜樣。結(jié)合上述兩大原則，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方式作概念定位：除了產(chǎn)品本身，還要在概念上做“加法”，把建筑風(fēng)格做到位，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。開發(fā)理念定位-----做市場主流、做品質(zhì)社區(qū)朝陽新城·30萬㎡歐陸風(fēng)情高尚生活領(lǐng)地

45朝陽新城第1站——城市：體現(xiàn)城市價值，老城區(qū)地段；優(yōu)闊：中大戶型，居家舒適；生活特區(qū)：高品質(zhì)生活的示范居住區(qū)、樹立朝陽新城居住新標(biāo)桿。形象定位：城市優(yōu)闊生活特區(qū)46項目整體定位客戶定位開發(fā)理念定位產(chǎn)品定位47高尚住宅定位支撐點：項目品質(zhì)定位：

190畝適中規(guī)模，30萬㎡規(guī)模社區(qū)；典雅的建筑立面—主張新古典建筑風(fēng)格開闊樓間距，一流的小區(qū)環(huán)境；毗鄰象湖風(fēng)景區(qū)和朝陽新城區(qū)。

產(chǎn)品定位區(qū)域高尚住宅區(qū)48產(chǎn)品類型：小高層：14棟建筑面積:115531㎡-------------------18層高層：10棟建筑面積：81469㎡-------------------28-32層高層：3棟建筑面積：15700㎡

--------------商業(yè)：臨街商業(yè)街建筑面積：25256整體布局：半圍合式布局，把小區(qū)園林做到極致和最大化安置房商品房A區(qū)商品房B區(qū)商品房C區(qū)幼兒園及公建商業(yè)小高層18層板式高層18層點式高層32層高層產(chǎn)品布局49經(jīng)過信德行對南昌建筑類別的分析判研，歐陸式的建筑風(fēng)格大氣、簡約，歷久彌新，本地消費者更加易于接受，結(jié)合片區(qū)環(huán)境較雜，一個亮麗新穎的建筑群更能脫穎而出，建議采用：新古典主義風(fēng)格建筑

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精致典雅的外立面整體建筑:現(xiàn)代歐陸式建筑風(fēng)格、直線與弧形的完美結(jié)合、大氣挺拔。外立面顏色:米色或赭石色的中性暖色調(diào)，凸顯建筑品質(zhì)，歷久彌新。窗體玻璃：采用通透的白色玻璃，盡可能的增大窗體的展示面積。產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議：---主張新古典主義歐陸風(fēng)情50產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議1：---主張新古典主義歐陸風(fēng)情典雅華麗51產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議2：---主張新古典主義歐陸風(fēng)情莊重大氣52商業(yè)街風(fēng)格建議：---羅馬風(fēng)情街商業(yè)街立面53經(jīng)過信德行對南昌景觀類型的分析判研，水景及中央景觀是營造環(huán)境亮點的最佳手法，建議在小區(qū)景觀中采用。軸線式人造水景

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社區(qū)中央景觀軸線人造水景:利用中庭位置打造獨具特色的水景軸。中央景觀:綠化與石材結(jié)合的小型噴泉，中心區(qū)地面的鋪設(shè)，形成中央景觀。景觀小品及綠化：符合整體風(fēng)格的景觀小品、多種植物結(jié)合的綠化景觀帶。園林建議：54軸線人造水景水景小品、親水平臺園林建議：水景示意55戶型需求：三房是主力，去化速度最快；面積區(qū)間：三房：110-140㎡整體以90以上的戶型為主，占到整體的90％，以滿足項目中高端定位；將三房進行細分，通過不同性質(zhì)三房的功能的細化滿足不同消費者需求，整體占到項目的主流；四房作為項目的樓王產(chǎn)品，樹立價值標(biāo)竿，適當(dāng)控制面積；贈送：考慮到市場主流，設(shè)計時要求戶均達到10%左右贈送率，提高產(chǎn)品附加值戶型套數(shù)比例面積區(qū)間已售套數(shù)銷售率二房14627%92-10714498%三房29255%123-14026691%四房9618%167-1698791%合計534100%92-16949793%公寓44348%30-6728264%合計977100%30-16977980%皇冠國際眾鑫城上城

本項目戶型配比戶型定位：產(chǎn)品為適度大戶型兩房三房四房兩房大兩房（2+1小三房）三房大三房戶型區(qū)間（㎡）80-8590-105110-120125-135150-165戶型比例（％）10％20%40％20％10％56產(chǎn)品賣點：主打贈送牌，送面積，送實惠填充贈送變?yōu)槎喙δ芊咳霊艋▓@室內(nèi)化改成多功能房或者書房舒適三房戶型示意：適用于高層2梯3戶戶型面積：110-120㎡贈送區(qū)域：入戶花園、挑空區(qū)域填充后改成書房或入戶花園填充后加大書房面積57闊綽三房戶型示意：適用于小高層1梯2戶產(chǎn)品賣點：主打贈送牌，送面積，送實惠戶型面積：125-135㎡贈送區(qū)域：入戶花園、陽臺面積錯層陽臺挑空區(qū)域贈送入戶花園陽臺陽臺6米陽臺進行填充贈送58二房二廳戶型示意：產(chǎn)品賣點：主打贈送牌，送面積，送實惠戶型面積：90-95㎡贈送區(qū)域：入戶花園、落地飄窗入戶花園改造成小書房奇數(shù)層贈送偶數(shù)層贈送飄窗可拆卸交房后填充贈送空調(diào)位室內(nèi)化595項目整體定位規(guī)劃建議與經(jīng)濟測算321項目介紹及企業(yè)目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4市場背景分析60規(guī)劃排布初步建議61項目規(guī)劃布局示意：

總占地面積：193畝商品房占地面積：141.1畝容積率：2.5項目產(chǎn)品：小高層14棟18層高層10棟28-32層高層3棟桃花路、水廠路商業(yè)街：2層規(guī)劃路商業(yè)街：1層A區(qū)北面商業(yè)街：1層安置房南面商業(yè)街：2層

指標(biāo)初步分配：小高層、高層（除商業(yè)街樓上住宅）建筑密為13%，臨街商業(yè)建筑密度為14%,住宅建筑面積約212867.84㎡；商業(yè)建筑面積25256㎡（含安置房商業(yè)），幼兒園及公建面積約4300㎡。安置房商品房A區(qū)商品房B區(qū)商品房C區(qū)幼兒園及公建商業(yè)小高層18層板式高層18層點式高層32層高層62經(jīng)濟測算63商品房區(qū)面積（㎡）備注占地面積94067.14商品房用地面積141.1畝

容積率2.50總建筑面積235167.84基底占地面積25247其中住宅密度：13%商業(yè)密度：14%(部分商業(yè)樓上有住宅)建筑密度26.87%商品房用地建筑密度商品房可售面積230867.84商品房區(qū)住宅面積+商品房區(qū)商業(yè)面積住宅總面積212867.84

11層小高層住宅面積74595

18高層住宅面積105332

32高層住宅面積32940

商業(yè)面積18000地下室停車場39000不計容積率（按1：1.6配）500個車庫、600個車位幼兒園及公建4300其中幼兒園3300㎡，社區(qū)服務(wù)用房及物業(yè)用房等1000㎡園林47034暫按占地面積50%計安置房區(qū)面積（㎡）備注住宅面積60900商業(yè)面積7256商業(yè)總面積（含安置房）25256其中商品房區(qū)商業(yè)18000㎡，安置房區(qū)商業(yè)7256㎡可售面積238123.84項目經(jīng)濟指標(biāo)（假定）：64投資成本估算項目金額(元)備注固定成本地價款地塊地價款310420000.00土地出讓金為220萬元/畝建設(shè)費總建安費257045100.00小高層按900元/㎡，中高層按1200元/㎡，高層按1300元/㎡，幼兒園、街鋪均按多層700元/㎡計配套設(shè)施費14110070.40總建筑面積×60元/㎡(水、電、氣、道路）園林綠化9406800.00商品房園林面積×200元/㎡；地下室停車場78000000.00地下室面積×2000元/㎡規(guī)費47033568.00總建筑面積×200元/㎡前期費用23516784.00總建筑面積×100元/㎡（含勘察、設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、招投標(biāo)等）工程監(jiān)理費2570451.00總建安費×1%項目管理費12852255.00總建安費×5%不可預(yù)見費7711353.00總建安費×3%建設(shè)費合計452246381.40以上各類建設(shè)費合計固定成本合計762666381.40地價款+建設(shè)費地上每平方米單位固定成本3108.11固定成本合計/總建筑面積(元/m2)，含安置房商業(yè)可售面積分攤單位固定成本3202.81固定成本合計/投資商可售總面積(元/m2)，含安置房商業(yè)可變成本資金占用利息25599944.46啟動資金×年銀行利息（6.6%），啟動階段按1年計營銷推廣費用42552850.00策劃、代理、廣告、包裝、促銷，物業(yè)總價值×2.5%營業(yè)稅、印花稅及相關(guān)稅170211400.00物業(yè)總價值×10%可變成本合計238364194.46以上三項之和可售面積分攤單位可變成本1001.01可變成本合計/投資商可售總面積（元/m2）總成本投資方總成本1001030575.86投資方固定成本+投資方可變成本可售面積分攤單位成本4203.82單位分攤單位固定成本+單位分攤單位可變成本價（元/m2）65商品房區(qū)收益估算：綜合評定：

項目總投資為1001030576元，其中地價款310420000萬元，總建筑面積23.5萬㎡。作為一個總體的投資分析測算表，在價格上的是預(yù)期的，如果項目操作成功，啟動資金為352320188.05，項目稅后凈利潤為455965583.73元。房地產(chǎn)作為一個高投入的行業(yè)，按照行業(yè)測算慣例，投資回報率低于50%的項目，則操作空間不大，利潤相對較低。80%左右的投資回報率屬正常范疇，若投資回報率在100%以上時，說明該項目操作性較強，潛力巨大。本案129.42%投資回報率，證明了本案的投資盈利較高。項目金額（元）備注銷售收入住宅銷售收入1170768500.00暫按均價5500元/㎡計商業(yè)銷售收入317912000.00桃花路及水廠路一二層合計暫按均價15000元/㎡計，規(guī)劃路按8000元/㎡，安置房規(guī)劃路一二層9000元/㎡地下車庫107000000.00車庫暫按13萬元/個計,車位按7萬元/個計銷售收入合計1595680500.00以上三項銷售收入之和利潤毛利潤607954111.64銷售收入－固定成本－可變成本所得稅151988527.91毛利潤×25%純利潤455965583.73毛利潤－所得稅啟動資金A區(qū)啟動資金352320188.05見A區(qū)投入與收益分析回報率投資回報率129.42%純利潤/啟動資金稅后利潤率46.16%純利潤/總成本66開發(fā)節(jié)奏面積（㎡）項目面積（㎡）項目面積（㎡）一期A區(qū)

12833411層建筑面積：36098可售商業(yè)面積1280218層建筑面積：7043628層建筑面積：8997合計115531二期B區(qū)8666711層建筑面積：35857可售商業(yè)面積519818層建筑面積：3489632層建筑面積：10716合計81469三期C區(qū)2000011層建筑面積：2640幼兒園面積330032層建筑面積：13060公建（物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)用房）1000合計15700安置房商業(yè)7256靠桃花路規(guī)劃兩層商業(yè)面積3248靠南面規(guī)劃路兩層商業(yè)面積4008項目分期投入及收入分析：項目各分區(qū)指標(biāo)：67商品房A區(qū)投入及收入分析：商品房A區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)項目面積（㎡）占地面積51333.59㎡（77畝商品房用地）建筑面積128334㎡容積率2.5㎡商業(yè)面積12802㎡住宅可售面積115531㎡11層小高層36098㎡18層高層70436㎡28層高層面積8997㎡地下室面積23394（300個車庫、368個車位）園林面積25666㎡68項目金額(元)備注固定成本地價款地塊地價款310420000.00土地出讓金為220萬元/畝建設(shè)費總建安費137668900.00小高層按900元/㎡，中高層按1200元/㎡，高層按1300元/㎡，幼兒園、街鋪均按多層700元/㎡計配套設(shè)施費7700038.50總建筑面積×60元/㎡(水、電、氣、道路）園林綠化5133359.00商品房園林面積×200元/㎡；地下室停車場46788428.39地下室面積×2000元/㎡規(guī)費25666795.00總建筑面積×200元/㎡前期費用12833397.50總建筑面積×100元/㎡（含勘察、設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、招投標(biāo)等）工程監(jiān)理費1376689.00總建安費×1%項目管理費6883445.00總建安費×5%不可預(yù)見費4130067.00總建安費×3%建設(shè)費合計248181119.39以上各類建設(shè)費合計固定成本合計558601119.39地價款+建設(shè)費地上每平方米單位固定成本4119.78固定成本合計/總建筑面積(元/m2)可售面積分攤單位固定成本4352.71固定成本合計/投資商可售總面積(元/m2)可變成本資金占用利息23253132.41啟動資金×年銀行利息（6.6%），啟動階段按1年計營銷推廣費用23161796.25策劃、代理、廣告、包裝、促銷，物業(yè)總價值×2.5%營業(yè)稅、印花稅及相關(guān)稅92647185.00物業(yè)總價值×10%可變成本合計139062113.66以上三項之和可售面積分攤單位可變成本1083.60可變成本合計/投資商可售總面積（元/m2）總成本投資方總成本697663233.05投資方固定成本+投資方可變成本可售面積分攤單位成本5436.31單位分攤單位固定成本+單位分攤單位可變成本價（元/m2）69商品房A區(qū)投入與收益分析：項目金額（元）備注啟動資金交付地價310420000.00全額支付總地價款31042萬元建安費預(yù)付27533780.00建安費預(yù)付×20%配套設(shè)施費預(yù)付（含水電增容）770003.85配套設(shè)施費預(yù)付×10%規(guī)費預(yù)付8983378.25規(guī)費預(yù)付×35%前期費用預(yù)付3850019.25前期費用×30%工程監(jiān)理費預(yù)付413006.70工程監(jiān)理費×30%預(yù)付營銷策劃啟動費用350000.00營銷推廣費用（按35萬計）啟動資金合計352320188.05以上六項之合計收入住宅銷售收入612319467.50暫按均價5300元/㎡計商業(yè)銷售收入168520000.00桃花路及水廠路一二層合計暫按均價15000元/㎡計，規(guī)劃路按8000元/㎡，安置房規(guī)劃路一二層9000元/㎡地下車庫64760000.00車庫暫按13萬元/個計,車位按7萬元/個計銷售收入合計845599467.50以上三項銷售收入之和利潤毛利潤158045282.27銷售收入－固定成本－可變成本-安置房成本所得稅39511320.57毛利潤×25%純利潤118533961.70毛利潤－所得稅70商品房B區(qū)投入及收入分析：商品房B區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積34666.8452畝商品房用地地上總建筑面積86667.1

地下室面積15798.6901不計容積率（按1：1.6配）可售建筑面積86667.1商業(yè)面積12802㎡容積率2.50

住宅總面積81469

小高層住宅35857

18高層住宅34896

32高層住宅10716

商業(yè)總面積5198

二層商業(yè)面積3288水廠路規(guī)劃路一層商業(yè)面積1910規(guī)劃路地下室停車場15798.6901200個車庫、232個地下車位園林17333.42暫按占地面積50%計71項目金額(元)備注固定成本建設(shè)費總建安費91715900.00小高層按900元/㎡，中高層按1200元/㎡，高層按1300元/㎡，幼兒園、街鋪均按多層700元/㎡計配套設(shè)施費5200026.00總建筑面積×60元/㎡(水、電、氣、道路）園林綠化3466684.00商品房園林面積×200元/㎡；地下室停車場31597380.21地下室面積×2000元/㎡規(guī)費17333420.00總建筑面積×200元/㎡前期費用8666710.00總建筑面積×100元/㎡（含勘察、設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、招投標(biāo)等）工程監(jiān)理費917159.00總建安費×1%項目管理費4585795.00總建安費×5%不可預(yù)見費2751477.00總建安費×3%建設(shè)費合計166234551.21以上各類建設(shè)費合計固定成本合計166234551.21地價款+建設(shè)費地上每平方米單位固定成本1769.90固定成本合計/總建筑面積(元/m2)可售面積分攤單位固定成本1918.08固定成本合計/投資商可售總面積(元/m2)可變成本資金占用利息1858232.66啟動資金×年銀行利息（6.6%），啟動階段按1年計營銷推廣費用15331945.00策劃、代理、廣告、包裝、促銷，物業(yè)總價值×2.5%營業(yè)稅、印花稅及相關(guān)稅61327780.00物業(yè)總價值×10%可變成本合計78517957.66以上三項之和可售面積分攤單位可變成本905.97可變成本合計/投資商可售總面積（元/m2）總成本投資方總成本244752508.87投資方固定成本+投資方可變成本可售面積分攤單位成本2824.05單位分攤單位固定成本+單位分攤單位可變成本價（元/m2）商品房B區(qū)投入及收入分析：72商品房B區(qū)投入與收益分析：項目金額（元）備注啟動資金交付地價0.00前期已全額支付總地價款31042萬元建安費預(yù)付18343180.00建安費預(yù)付×20%配套設(shè)施費預(yù)付（含水電增容）520002.60配套設(shè)施費預(yù)付×10%規(guī)費預(yù)付6066697.00規(guī)費預(yù)付×35%前期費用預(yù)付2600013.00前期費用×30%工程監(jiān)理費預(yù)付275147.70工程監(jiān)理費×30%啟動資金合計27805040.30以上六項之合計收入住宅銷售收入464373300.00暫按均價5700元/㎡計商業(yè)銷售收入64600000.00桃花路及水廠路一二層合計暫按均價15000元/㎡計，規(guī)劃路按8000元/㎡地下車庫42240000.00車庫暫按13萬元/個計,車位按7萬元/個計銷售收入合計571213300.00以上三項銷售收入之和利潤毛利潤331741953.63銷售收入－固定成本－可變成本所得稅82935488.41毛利潤×25%純利潤248806465.22毛利潤－所得稅73商品房C區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)項目面積（㎡）備注占地面積800012畝商品房用地地上總建筑面積20000

幼兒園及公建4300可售建筑面積15700

容積率2.50

住宅總面積15700

小高層住宅2640

32高層住宅13060

園林4000暫按占地面積50%計安置房商業(yè)面積建筑面積7256商品房C區(qū)和安置房經(jīng)濟指標(biāo)：74商品房C區(qū)投入與收益分析：項目金額(元)備注固定成本建設(shè)費總建安費22364000.00小高層按900元/㎡，高層按1300元/㎡，幼兒園按多層700元/㎡計配套設(shè)施費1200000.00總建筑面積×60元/㎡(水、電、氣、道路）園林綠化800000.00商品房園林面積×200元/㎡；規(guī)費4000000.00總建筑面積×200元/㎡前期費用2000000.00總建筑面積×100元/㎡（含勘察、設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、招投標(biāo)等）工程監(jiān)理