北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場社區(qū)商業(yè)及

鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目

競爭市場研究報告

（社區(qū)商業(yè)及底商）二OO四年四月1目錄重要結(jié)論摘要3研究背景及方法11競爭項目分析13競爭項目：社區(qū)商業(yè)及底商141.現(xiàn)代城152.蘋果社區(qū)底商213.萬泉商務(wù)花園底商274.華騰園底商335.北京財富中心商業(yè)配套396.珠江駿景底商457.望京新城A5區(qū)底商518.清芷園底商579.第五大道底商63重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應(yīng)量總結(jié)分析2003年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不少于30萬平方米，同比增長100％以上；南城大批住宅項目都進(jìn)行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)；目前北京商鋪投資相對于股市和住宅，其回報率較高，資金回收周期一般是6至8年，此后年出租收益率為16％左右。北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城的社區(qū)商業(yè)及底商經(jīng)營情況總結(jié)分析：階段性供過于求；北京商鋪空置率15％到20％；北京市各商鋪售價情況：普通社區(qū)商業(yè)售價1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價3—4.5萬/平方米。北京市及南城各沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r：租金上大致可分三檔商鋪；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，占有率為50％左右；南城沿街商鋪的租金以3—5元/天/平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，但在未來拆遷可能性極大，因此我司認(rèn)為南城商鋪在未來幾年中，租金提升空間較大。重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商未來發(fā)展趨勢分析：社區(qū)底商市場供需兩旺；社區(qū)底商投資以地段為首；社區(qū)底商的租售價格隨行就市；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；未來社區(qū)商業(yè)形成的特點(diǎn)：就近方便、價廉物美、服務(wù)多樣；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)是生鮮方面；未來小型底商需求量有增加趨勢；北京商鋪成交急升，投資潛力大。重要結(jié)論摘要現(xiàn)代城：作為北京概念型商鋪的典型；現(xiàn)代城商業(yè)開發(fā)規(guī)模略大，影響后期經(jīng)營的穩(wěn)定，本項目開發(fā)時要謹(jǐn)慎判斷；如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開發(fā)商后期的一項重要工作； 鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問題，主要原因就是商鋪完全出售，本項目應(yīng)有所警惕。蘋果社區(qū)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套；作為社區(qū)商業(yè)，和本項目類似，其理念值得參考借鑒；本項目商鋪分割時，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法；注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)合；商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營銷。綜合調(diào)查情況，以下社區(qū)商業(yè)及底商對于本項目來講有下述借鑒點(diǎn)：重要結(jié)論摘要萬泉商務(wù)花園：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務(wù)底商；本項目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內(nèi)人口數(shù)量而定；有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設(shè)施，有利于商業(yè)后期的成功運(yùn)營； 本項目提升商鋪價格，首要問題是挖掘能夠提升商鋪銷售價格的影響因素；新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過高。華騰園：以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔；因為開發(fā)商前期原因，底商僅賣得住宅略高價格，開發(fā)商利益沒有最大化，屬于開發(fā)商需要警惕的操作方式；該項目最大的借鑒在于商業(yè)底商項目的低價值操作。重要結(jié)論摘要北京財富中心：北京目前乃至未來真正的國際商務(wù)核心區(qū)底商該項目底商的規(guī)劃設(shè)計均有效推動商鋪價值空間，值得本項目借鑒；底商的品質(zhì)是本項目需要關(guān)注的；現(xiàn)代消費(fèi)觀念的不斷提高，本項目應(yīng)更多的關(guān)注如何體現(xiàn)出整體化、人性化和專業(yè)化。 珠江駿景：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過大，商業(yè)風(fēng)險加大，本項目應(yīng)做適當(dāng)規(guī)模的商業(yè)，不應(yīng)偏大；本項目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場的方式；物品、服務(wù)、體驗業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項目商業(yè)價值的實(shí)現(xiàn)。重要結(jié)論摘要望京新城A5區(qū)：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民；其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項目參考；望京新城A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的特點(diǎn)，其成功對本項目“浙江城”類似概念有借鑒價值；本項目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗。清芷園：服務(wù)于本社區(qū)居民每個項目應(yīng)結(jié)合自身情況準(zhǔn)確定位；應(yīng)引入主力商戶來帶動本項目的發(fā)展。重要結(jié)論摘要第五大道：以對外為主，對內(nèi)為輔；引入主力商戶，為本項目增加亮點(diǎn)；關(guān)注知名商家的品牌效應(yīng)，對拉動商鋪銷售價格存在實(shí)效性；良好的經(jīng)營管理，易受到知名商家的青睞。研究背背景及及方法法11研究背背景及及方法法研究目目的：：通過對對北京京市現(xiàn)現(xiàn)有成成熟及及新建建社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)底商商的調(diào)調(diào)研，，了解解其定定位、、地位位、經(jīng)經(jīng)營、、業(yè)態(tài)態(tài)以及及前景景商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)狀狀況相關(guān)評評價對潛在在問題題及市市場機(jī)機(jī)會進(jìn)進(jìn)行分分析為本案案市場場定位位提供供業(yè)態(tài)態(tài)以及及經(jīng)營營方面面的參參考信信息。。研究方方法：：實(shí)地地調(diào)查查調(diào)研地地點(diǎn)：：北京市市被訪商商業(yè)項項目營營業(yè)面面積：：3000平米米以上上競爭項項目分分析13競爭項項目：：社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)及底底商141、現(xiàn)現(xiàn)代城城底商商關(guān)于現(xiàn)現(xiàn)代城城底商商位置：：北京朝朝陽區(qū)區(qū)建國國路；；定位：：社區(qū)區(qū)底商商；地位：：作為為概念念型底底層商商鋪的的典型型；規(guī)模：：商業(yè)業(yè)面積積為1.9萬萬平方方米；；業(yè)態(tài)組組合：：物品品、服服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)；；經(jīng)營狀狀況：：通過過幾年年時間間的經(jīng)經(jīng)營打打造，，現(xiàn)代代城朝朝社區(qū)區(qū)里面面的商商鋪經(jīng)經(jīng)營狀狀況比比較好好；經(jīng)營理理念：：以中中檔消消費(fèi)為為主，，主要要服務(wù)務(wù)于本本社區(qū)區(qū)；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：社區(qū)商商業(yè)日日趨成成熟，，已被被大家家廣為為熟知知；硬環(huán)境境：地地下停停車位位充足足，商商鋪環(huán)環(huán)境良良好；；商鋪檔檔次：：中低低檔次次皆有有；人氣：：受到到寫字字樓工工作人人員及及本社社區(qū)住住戶的的歡迎迎；租金：：USD30-35/月月/平平方米米；現(xiàn)代城城底商商優(yōu)劣劣勢分分析優(yōu)勢1、交交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、各各檔次次餐飲飲齊聚聚，各各種特特色口口味豐豐富；；3、寫寫字樓樓和社社區(qū)內(nèi)內(nèi)SOHO族、、金領(lǐng)領(lǐng)等消消費(fèi)人人群的的強(qiáng)大大支撐撐；4、停車位位充足足，有有地下下和停停車樓樓。劣勢1、現(xiàn)現(xiàn)代城城底商商的規(guī)規(guī)模不不夠大大，無無法滿滿足其其后期期發(fā)展展；2、底商商北側(cè)側(cè)的招招商與與定位位不一一致；；3、現(xiàn)現(xiàn)代城城是帶帶產(chǎn)權(quán)權(quán)的商商業(yè)商商務(wù)經(jīng)經(jīng)營用用房，，開發(fā)發(fā)商在在銷售售后對對經(jīng)營營用房房沒有有約束束力，，導(dǎo)致無經(jīng)經(jīng)營主主題現(xiàn)現(xiàn)象是是不可可避免免的；；4、租租金過過高，，后期期商戶戶經(jīng)營營壓力力過大大，導(dǎo)導(dǎo)致商商戶頻頻頻更更換。?，F(xiàn)代城城底商商前景景分析析前景：：社區(qū)商商業(yè)已已趨于于成熟熟，但但其對對體驗驗業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)發(fā)掘遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠，，無法法適應(yīng)應(yīng)未來來消費(fèi)費(fèi)的需需求。。該項目目突破破口：：對體驗驗業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)發(fā)掘及及延伸伸本項目目參照照性分分析結(jié)合現(xiàn)代城城底商的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)，本本項目應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1.現(xiàn)代城城商業(yè)開發(fā)發(fā)規(guī)模略大大，影響后后期經(jīng)營的的穩(wěn)定，本本項目開發(fā)發(fā)時要謹(jǐn)慎判斷；；2.如何避避免商鋪招招商與前期期定位存在在差異，是是開發(fā)商后后期的一項項重要工作；3.鑒于現(xiàn)現(xiàn)代城后期期出現(xiàn)的問問題，主要要原因就是是商鋪完全全出售，本本項目應(yīng)有所警惕惕。2、蘋果社社區(qū)底商關(guān)于蘋果社社區(qū)底商位置：北京CBD核心區(qū)東東南，距國國貿(mào)橋600米；定位：高檔檔社區(qū)底商商；商業(yè)性質(zhì)：：社區(qū)商業(yè)業(yè)配套及區(qū)區(qū)域商務(wù)配配套；規(guī)模：總長長約2千米米，總建筑筑面積為8萬平米；；商業(yè)組合：：由“蘋果果商業(yè)街””和“蘋果果二十二院院街”組成成；經(jīng)營狀況：：尚未銷售售；經(jīng)營理念：：“蘋果果商業(yè)街””針對社區(qū)區(qū)內(nèi)居住人人群消費(fèi)為為主，“蘋蘋果二十二二院街”面面對社區(qū)內(nèi)內(nèi)商務(wù)消費(fèi)為主；商業(yè)環(huán)境：：全力打造高高檔社區(qū)配配套及商務(wù)務(wù)配套氣息息；硬環(huán)境：地地下停車位位2000個，商鋪鋪?zhàn)杂蛇B通通；商鋪檔次：：中高檔次次皆有；人氣：尚未未開業(yè)；蘋果社區(qū)底底商優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢1、地理位位置：位于于CBD核核心區(qū)東南南，是最新新興起的CBD后花花園；2、規(guī)劃設(shè)設(shè)計：在蘋蘋果社區(qū)的的規(guī)劃設(shè)計計中，商務(wù)務(wù)區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)、住宅宅區(qū)功能區(qū)區(qū)分嚴(yán)謹(jǐn)，，商業(yè)區(qū)的功能能規(guī)劃十分分全面；；3、藝術(shù)氛氛圍：該項項目的開發(fā)發(fā)商今典集集團(tuán)一向以以注重項目目的藝術(shù)含含量而著稱稱，在該項項目的開發(fā)上更更是以“項項目未見，，藝術(shù)現(xiàn)行行”為宣傳傳手段，包包裝售樓處處，征集詩詩歌組織編編輯《非常童童話》，極極力體現(xiàn)項項目的人文文氣息，有有利于后期期商業(yè)街藝藝術(shù)氛圍的的形成；；4、停車位充足足。劣勢1、項目進(jìn)度：：蘋果社區(qū)區(qū)近兩年來來在各大媒媒體頻頻曝曝光，主要要圍繞著一一些概念進(jìn)進(jìn)行，受到了很多準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主的熱熱烈追捧，，但由于各各種原因，，目前項目目仍未出地地面，其售售樓處也剛剛初具雛雛形，導(dǎo)致致了部分意意向購房者者的不滿，，對開發(fā)商商的實(shí)力及及信用產(chǎn)生生懷疑。。蘋果社區(qū)底底商前景及及業(yè)態(tài)組合合分析前景：蘋果社區(qū)商商業(yè)的概念念超前，該該項目商業(yè)業(yè)部分目前前并未開始始銷售，其其他部分的的銷售也剛剛剛開始，，未來形成成的人流及及項目的商商業(yè)氛圍的的形成還有有待時間考考驗。該項目突破破口：商家的選擇擇，招商的的力度。業(yè)態(tài)組合：：1、蘋果街街：由美術(shù)術(shù)館、6廳廳電影院、、潛水俱樂樂部、小劇劇場、上萬萬平方米大大型品牌超超市，2000戶地地下停車庫庫，及600余間商商鋪構(gòu)成；；2、蘋果二二十二街院院：由錯落落有致、獨(dú)獨(dú)具特色的的數(shù)十個現(xiàn)現(xiàn)代院落組組成的酒吧吧、餐吧、、茶吧一條條街。本項目參照照性分析結(jié)合蘋果社社區(qū)底商的的優(yōu)缺點(diǎn)，，本項目應(yīng)應(yīng)注意以下下幾點(diǎn)：1.作為社社區(qū)商業(yè)，，和本項目目類似，其其理念值得得參考借鑒鑒；2.本項目目商鋪分割割時，可以以考慮“自自由連通式式”的鋪位位分割方法法；3.注重文文化元素與與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)結(jié)合；4.商鋪在在營銷策略略中，可借借鑒蘋果社社區(qū)多種方方式的宣傳傳手段為其其營銷。3、萬泉商商務(wù)花園底底商關(guān)于萬泉商商務(wù)花園底底商位置：海淀區(qū)巴溝溝南路35號，蘇州州橋萬泉河河路往西；；定位：高檔檔社區(qū)底商商；商業(yè)性質(zhì)：：高檔住宅宅商業(yè)配套套及高檔商商務(wù)底商；；規(guī)模：總商商業(yè)面積為為20000平方米米；業(yè)態(tài)組合：：快餐廳、咖咖啡廳、美美容美發(fā)、、商務(wù)中心心等；經(jīng)營狀況：：美容美發(fā)發(fā)已經(jīng)開業(yè)業(yè)；經(jīng)營理念：：高品質(zhì)、、高檔次服服務(wù)于社區(qū)區(qū)住宅及商商務(wù)配套；商業(yè)環(huán)境：：新古典主義義歐陸風(fēng)格格商業(yè)街；；硬環(huán)境：停停車位充足足，綠化率率較高，外外立面可視視性好；商鋪檔次：：中高檔次次；人氣：尚未未形成較大大人氣；住宅售價：：11000元/平平方米；商業(yè)售價：：20000元/平平方米；商商鋪?zhàn)饨穑海?—12元/天/平方米；；萬泉商務(wù)花花園底商優(yōu)優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢1、位于西北三環(huán)地地帶，交通便利，，多條公交交路線可以以到達(dá)；2、比鄰中中關(guān)村地區(qū)區(qū)，較高收收入消費(fèi)人人群對其有有效的支撐撐；3、其自身身較好的社社區(qū)環(huán)境及硬件件優(yōu)勢。劣勢1、鋪位分分割較大，，其中最小小分割300平米；；2、其昂貴的租租金，會使使商戶望而而卻步。泉商務(wù)花園園底商前景分分析前景：底商仍處于銷銷售階段，尚尚未形成人氣氣；高售價、、高租金使其其商業(yè)遲遲不不能正式運(yùn)營營，前途堪憂憂。該項目突破口口：鋪位分割合理理、準(zhǔn)確定價價。本項目參照性性分析結(jié)合萬泉商務(wù)務(wù)花園底商的的優(yōu)缺點(diǎn)，本本項目應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)：1.本項目的的底商規(guī)模需需要參考社區(qū)區(qū)內(nèi)人口數(shù)量量而定；2.有效改善善社區(qū)環(huán)境及及硬件設(shè)施，，有利于商業(yè)業(yè)后期的成功功運(yùn)營；3.本項目提提升商鋪價格格，首要問題題是挖掘能夠夠提升商鋪銷銷售價格的影影響因素；4.新生商業(yè)業(yè)需要培育，，在此階段租租金需要提升升，不可在培培育期中過高高。4、華騰園底底商關(guān)于華騰園底底商位置：朝陽東三環(huán)雙雙井勁松橋北北100米；；定位：社區(qū)底底商；商業(yè)性質(zhì)：以以社區(qū)內(nèi)住宅宅人群為主，，社區(qū)周邊為為輔；規(guī)模：住宅面面積40萬平平米，商業(yè)面面積約3萬平平方米左右；；業(yè)態(tài)組合：餐餐飲、洗染、、健身、保齡齡中心等；經(jīng)營狀況：餐餐飲經(jīng)營情況況最佳，其他他業(yè)態(tài)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展；經(jīng)營理念：以以中高檔休閑閑餐飲為主，，主要服務(wù)于于本社區(qū)；商業(yè)環(huán)境：社區(qū)商業(yè)仍在在發(fā)展階段，，商業(yè)環(huán)境初初步形成；硬環(huán)境：地下下停車位充足足，綠化面積積較高；商鋪檔次：中中高檔；人氣：受到本本社區(qū)住戶的的歡迎；商鋪售價：7000元/平方米，（（商業(yè)以住宅宅價格銷售，，只售不租））；華騰園底商優(yōu)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、位于東三三環(huán)邊，交通通便利，多條條公交路線可可以到達(dá)；2、底商以住住宅價格出售售，價格低廉廉，招來眾多多大型主力商商家青睞；3、底商定位位以餐飲、休休閑為主，迎迎合社區(qū)居民民消費(fèi)心理；；4、停車位充足，，有地下車位位。劣勢1、開發(fā)商首首次開發(fā)商業(yè)業(yè)規(guī)模過大，，售價低廉，，開發(fā)商損失失較大；2、社區(qū)商業(yè)業(yè)主要以餐飲飲、服務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)組成，過分分單一，不利利于商業(yè)未來來發(fā)展。華騰園底商前前景分析前景：社區(qū)商業(yè)處于于發(fā)展階段，，前景主要以以服務(wù)于社區(qū)區(qū)內(nèi)部方向發(fā)發(fā)展。該項目突破口口：合理分配物品品、服務(wù)、體體驗業(yè)態(tài)比例例。本項目參照性性分析結(jié)合華騰園底底商的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本項目應(yīng)應(yīng)注意以下幾幾點(diǎn)：1.因為開發(fā)發(fā)商前期原因因，底商僅賣賣得住宅略高高價格，開發(fā)發(fā)商利益沒有最大化化，屬于開發(fā)發(fā)商需要警惕惕的操作方式式；2.該項目最最大的借鑒在在于商業(yè)底商商項目的低價價值操作。5、北京財富富中心商業(yè)配套關(guān)于北京財富富中心商業(yè)配配套區(qū)位：東三環(huán)北路23號(3501廠院內(nèi)內(nèi))；定位：商業(yè)配配套；地位：北京目目前乃至未來來真正的國際際商務(wù)核心區(qū)區(qū)；規(guī)模：商業(yè)面面積55000平方米（（一期1萬多多商業(yè)面積））；業(yè)態(tài)組合：精品店、餐飲飲、銀行、文文化休閑娛樂樂等；經(jīng)營狀況：2005年營營業(yè)；經(jīng)營理念：頂頂級、時尚、、文化；商業(yè)環(huán)境：北京財富中心心是北京中心心商務(wù)區(qū)(CBD)目前前建筑規(guī)模最最大、功能最最全的商務(wù)建筑群；售價：商鋪均均價RMB36000/平方米，住住宅均價RMB13800/平方米米；北京財富中心心商業(yè)配套優(yōu)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、交通便利利，多條公交交路線可以到到達(dá)，占據(jù)CBD規(guī)劃的的核心區(qū)域；；2、財富中心心與周邊眾多多大型購物中中心及特色娛娛樂休閑場所所共同打造國國際化生活社社區(qū)；3、財富中心心未來的商業(yè)業(yè)將兼顧物品品、服務(wù)、體體驗業(yè)態(tài)，滿滿足了不同客客戶的需求。。前景：財富中心出售售率和出售價價格比較高，，它的客流量量比較大，且且擁有極佳的的地理位置，，商鋪的升值值是顯而易見見的。北京財富中心心商業(yè)配套前前景分析業(yè)態(tài)組合：頂級名品店:8000平平方米；商商業(yè)街:25000平平方米；餐餐飲:7000平方米米；

康樂樂休閑:10000平方方米；文文化娛樂:5000平方方米（劇場、、影院）；共共計:55000平平方米。本項目參照性性分析結(jié)合北京財富富中心商業(yè)配配套的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本項目應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)：：1.該項目底底商的規(guī)劃設(shè)設(shè)計均有效推推動商鋪價值值空間，值得本項目借借鑒；2.底商的品品質(zhì)是本項目目需要關(guān)注的的；3.現(xiàn)代消費(fèi)費(fèi)觀念的不斷斷提高，本項項目應(yīng)更多的的關(guān)注如何體現(xiàn)出整體體化、人性化化和專業(yè)化。。6、珠江駿景景底商關(guān)于珠江駿景景底商區(qū)位：南中軸路木樨樨園橋西南角角永外果園43號珠江駿駿景園；定位：社區(qū)底底商；商業(yè)性質(zhì)：服服務(wù)于本社區(qū)區(qū)及周邊居民民；規(guī)模：一、二二期商業(yè)面積積共20000平方米左左右；業(yè)態(tài)組合：餐飲、超市、、便利店等；；經(jīng)營狀況：一一期底商已經(jīng)經(jīng)營業(yè)，其狀狀況不是很理理想；經(jīng)營理念：方方便于本社區(qū)區(qū)和周邊的居居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)配套設(shè)施施完善，有地地下停車庫和和服務(wù)于本小小區(qū)的會所；；售價：商鋪均均價RMB15000/平方米，住住宅均價RMB6300/平方米；；珠江駿景底商商優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢1、交通便利利，多條公交交路線可以到到達(dá)；2、本社區(qū)的的配套設(shè)施完完善，方便本本社區(qū)的居民民；3、本社區(qū)環(huán)環(huán)境優(yōu)美，珠珠江駿景斥資資開鑿了京城城最后一口溫溫泉井，并提提供溫泉入戶戶。劣勢1、周邊是北北京大型的服服裝批發(fā)市場場的集散地，，治安有些混混亂；2、本社區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模過大，，社區(qū)居民難難以支撐這么么大的商業(yè)市市場；3、底商地下下一層的出租租困難，出租租率極低，嚴(yán)嚴(yán)重影響了社社區(qū)商業(yè)氣氛氛。珠江駿景底商商前景分析前景：商業(yè)規(guī)模過大大，社區(qū)居民民難以支撐如如此大規(guī)模的的商業(yè)。該項目突破口口：把二期的商業(yè)業(yè)面積做成體體驗業(yè)態(tài)的形形式，來彌補(bǔ)補(bǔ)本區(qū)域的市市場空白。本項目參照性性分析結(jié)合珠江駿景景的優(yōu)缺點(diǎn)，，本項目應(yīng)注注意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.鑒于珠江江駿景商業(yè)規(guī)規(guī)模過大，商商業(yè)風(fēng)險加大大，本項目應(yīng)應(yīng)做適當(dāng)規(guī)模的商業(yè)，不不應(yīng)偏大；2.本項目如如有地下商業(yè)業(yè)面積，建議議采取下沉廣廣場的方式；；3.物物品、、服務(wù)務(wù)、體體驗業(yè)業(yè)態(tài)三三者兼兼顧有有利于于本項項目商商業(yè)價價值的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。7、望望京新新城A5區(qū)區(qū)底商商關(guān)于望望京新新城A5區(qū)區(qū)底商商區(qū)位：：望京；；定位：：社區(qū)區(qū)底商商；商業(yè)性性質(zhì)：：服務(wù)務(wù)于本本社區(qū)區(qū)及周周邊居居民；；規(guī)模：：商業(yè)業(yè)面積積約2.5萬平平方米米；業(yè)態(tài)組組合：：餐飲、、超市市、銀銀行、、健身身俱樂樂部等等；經(jīng)營狀狀況：：已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入了穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的的階段段，很很少有有商鋪鋪空而而待租租；經(jīng)營理理念：：方便便于本本社區(qū)區(qū)及周周邊居居民；；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：小區(qū)配配套設(shè)設(shè)施完完善，，有餐飲、、超市市、銀銀行、、健身身俱樂樂部；；人氣：：方便便了周周邊及及本社社區(qū)的的居民民，人人氣指指數(shù)極極高；；望京新新城A5區(qū)區(qū)底商商優(yōu)劣劣勢分分析優(yōu)勢1、交交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、本本社區(qū)區(qū)的配配套設(shè)設(shè)施完完善，，在北北京享享有很很高的的聲譽(yù)譽(yù)；3、本本社區(qū)區(qū)擁有有足夠夠的客客戶基基礎(chǔ)，，各商商鋪生生意較較好。。劣勢1、望望京地地區(qū)整整體商商業(yè)氛氛圍不不濃厚厚；2、商商業(yè)底底商過過于分分散，，不利利于經(jīng)經(jīng)營。。望京新新城A5區(qū)區(qū)底商商前景景分析析前景：：商業(yè)規(guī)規(guī)模適適中，，本社社區(qū)的的居民民完全全可以以支撐撐，已已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了了穩(wěn)定定的發(fā)發(fā)展階階段。。該項目目突破破口：：可以適適當(dāng)?shù)牡臄U(kuò)充充一下下商業(yè)業(yè)面積積，來來彌補(bǔ)補(bǔ)本區(qū)區(qū)域的的市場場空白白。本項目目參照照性分分析結(jié)合望望京新新城A5區(qū)區(qū)的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本本項目目應(yīng)注注意以以下幾幾點(diǎn)：1.其其底商商的成成長、、成熟熟過程程無疑疑是北北京底底商發(fā)發(fā)展歷歷史的的經(jīng)典典案例例，值值得本項項目參參考；；2.望望京新新城A5區(qū)區(qū)成為為韓國國人聚聚居地地，并并且當(dāng)當(dāng)?shù)氐椎咨叹呔哂械涞湫晚n韓國城城的特點(diǎn)，，其成成功對對本項項目““浙江江城””類似似概念念有借借鑒價價值；；3.本本項目目商業(yè)業(yè)的定定位、、規(guī)劃劃需要要從望望京新新城A5區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展中中吸取取經(jīng)驗驗。8、清清芷園園底商商關(guān)于清清芷園園底商商區(qū)位：：位于宣宣武育育新街街47號；；定位：：社區(qū)區(qū)底商商；商業(yè)性性質(zhì)：：服務(wù)務(wù)于本本社區(qū)區(qū)居民民；規(guī)模：：商業(yè)業(yè)面積積約3000平平方米米；業(yè)態(tài)組組合：：餐飲、、健身身俱樂樂部等等；經(jīng)營狀狀況：：已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入了發(fā)發(fā)展的的階段段，經(jīng)經(jīng)營狀狀況良良好；；經(jīng)營理理念：：方便便于本本社區(qū)區(qū)的居居民；；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：小區(qū)周周邊環(huán)環(huán)境較較好；；人氣：：方便便了本本社區(qū)區(qū)的居居民，，人氣氣指數(shù)數(shù)較好好；租金：平平方米米/天天；清芷園園底商商優(yōu)劣劣勢分分析優(yōu)勢1、交交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、本本社區(qū)區(qū)的配配套設(shè)設(shè)施完完善，，為住住戶提提供周周到的的服務(wù)務(wù)；3、本本社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)定位位準(zhǔn)確確，得得到了了消費(fèi)費(fèi)者的的認(rèn)可可；4、本本社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)成功功的引引入了了主力力商戶戶，帶帶動了了社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。劣勢1、本本社區(qū)區(qū)的商商業(yè)規(guī)規(guī)模過過小，，難以以滿足足本社社區(qū)及及周邊邊居民民的需需求；；2、商業(yè)氛氛圍打打造不不突出出，缺缺乏自自身宣宣傳。。清芷園園底商商前景景分析析前景：：社區(qū)商商業(yè)定定位清清晰，，得到到了社社區(qū)居居民的的認(rèn)可可，已已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了了穩(wěn)定定的發(fā)發(fā)展階階段。。該項目目突破破口：：應(yīng)加大大社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)面積積，滿滿足更更多人人的需需求。。本項目目參照照性分分析結(jié)合清清芷園園底商商的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本本項目目應(yīng)注注意以以下幾幾點(diǎn)：：1.每每個項項目應(yīng)應(yīng)結(jié)合合自身身情況況準(zhǔn)確確定位位；2.應(yīng)應(yīng)引入入主力力商戶戶來帶帶動本本項目目的發(fā)發(fā)展。。9、第第五大大道底底商關(guān)于第第五大大道底底商區(qū)位：：亞運(yùn)村村大屯屯路與與安立立路的的交叉叉口；；定位：：社區(qū)區(qū)底商商；商業(yè)性性質(zhì)：：以對對外為為主，，對內(nèi)內(nèi)為輔輔；規(guī)模：：商業(yè)業(yè)面積積約36000平方方米；；業(yè)態(tài)組組合：：餐飲、、娛樂樂、家家居等等；經(jīng)營狀狀況：：已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入了初初步發(fā)發(fā)展的的階段段，經(jīng)經(jīng)營狀狀況良良好；；經(jīng)營理理念：：滿足足大范范圍高高收入入居住住區(qū)居居民的的高品品質(zhì)生生活需需求；；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：周邊商商業(yè)環(huán)環(huán)境較較好，，處于于亞奧奧商圈圈內(nèi)；；售價：：RMB25000-35000/平平方米米，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)40年年；租金：：RMB8-20/平方方米/天，，租約約為3－5年；；第五大大道底底商優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析優(yōu)勢1、交交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、第第五大大道位位于亞亞奧商商圈內(nèi)內(nèi)，發(fā)發(fā)展前前景極極好；；3、周周邊居居民整整體素素質(zhì)比比較高高，高高消費(fèi)費(fèi)者居居多；；4、第第五大大道成成功的的引入入了主主力商商戶，，將帶帶動本本商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。劣勢1、商商業(yè)氛氛圍濃濃厚，，影響響到社社區(qū)內(nèi)內(nèi)安靜靜的居居住環(huán)環(huán)境；；2、缺缺乏大大眾餐餐飲，，現(xiàn)有有餐飲飲檔次次較高高。第五大大道底底商前前景分分析前景：：商戶基本本上已完完全入駐駐，其經(jīng)經(jīng)營效果果還未真真正的展展現(xiàn)出來來。該項目突突破口：：加大自身身的宣傳傳力度。本項目參參照性分分析結(jié)合第五五大道底底商的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)，，本項目目應(yīng)注意意以下幾幾點(diǎn)：1.引入入主力商商戶，為為本項目目增加亮亮點(diǎn)；2.關(guān)注注知名商商家的品品牌效應(yīng)應(yīng)，對拉拉動商鋪鋪銷售價價格存在在實(shí)效性性；3.良好好的經(jīng)營營管理，，易受到到知名商商家的青青睞。9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:24:1113:24:1113:241/1/20231:24:11PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2313:24:1113:24Jan-2301-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。13:24:1113:24:1113:24Sunday,January1,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2313:24:1113:24:11January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。01一一月月20231:24:11下下午午13:24:111月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:24下下午1月-2313:24Ja