某公館項(xiàng)目營銷策略思考

1合肥xx公館項(xiàng)目營銷策略思考謹(jǐn)呈安徽xx置業(yè)04.需求分析DEMANDS01.目標(biāo)理解OBJECTIVE02.市場(chǎng)趨勢(shì)研判

ANTICIPATION03.競(jìng)爭(zhēng)分析COMPETITION05.戰(zhàn)略定位STRATEGY06.營銷策略TACTICS07.世聯(lián)豪宅案例EXAMPLES合肥華地公館項(xiàng)目營銷策略思考301基于項(xiàng)目判斷和核心目標(biāo)的思考項(xiàng)目背景核心目標(biāo)思考4位居人文優(yōu)勢(shì)凸出的城市高端居住板塊，大牌云集，發(fā)展日趨成熟高新區(qū)板塊政務(wù)新區(qū)市中心一環(huán)路二環(huán)路區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，在老城區(qū)、大蜀山區(qū)、政務(wù)新區(qū)的環(huán)抱之中，享有他們的資源條件。集中了合肥80%的科教資源，匯集了39所大中專院校，60余家科研院所，收入水平高。由于所在區(qū)域發(fā)展較早，被市中心、高新區(qū)、政務(wù)新區(qū)環(huán)抱，決定了土地后續(xù)供應(yīng)有限、出讓價(jià)格高，樓盤的銷售價(jià)格普遍較高，未來開發(fā)也將以舊改項(xiàng)目為主。高校云集價(jià)格區(qū)間7000-9000元/㎡產(chǎn)品形式小高層、高層客戶特征地緣性客戶為主，包括附近高校的教師、企事業(yè)單位職工、公務(wù)員，以及全市的中高端客戶代表項(xiàng)目金色名郡、幸福里、學(xué)府名都等黃潛望板塊望江路交通便利配套成熟人文優(yōu)勢(shì)凸出，造就眾多高素質(zhì)高收入人群交通便利，生活配套成熟區(qū)域的局限區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)背景區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目開發(fā)背景區(qū)域?qū)傩源髤^(qū)域價(jià)值、市政配套賦予項(xiàng)目眾多利好因素潛山路望江路次極圈層——購物、休閑、餐飲及生活配套圈層：包括：超市、百貨、餐飲、家居廣場(chǎng)、電器電子類專業(yè)店、書店、商業(yè)步行街等外圍圈層——辦公商務(wù)圈層：包括：寫字樓、商務(wù)公寓、酒店、銀行證券電信等營業(yè)廳，快餐店、服裝類專賣、商務(wù)禮品店（酒、煙、茶）等核心圈層——住宅圈層：包括：大量中高端水平的住宅小區(qū)6項(xiàng)目屬性：較成熟區(qū)域中等規(guī)模，高層中大戶型為主的高品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目屬性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：

約14.2萬平；總建面：約30萬平；建筑密度：20.62%；容積率：2.12；綠化率：40.15%戶數(shù)：約1300戶項(xiàng)目為純高層的物業(yè)形態(tài)，且具備較高品質(zhì)感。面積以改善性需求的客戶為主。純高層中大戶型社區(qū)項(xiàng)目環(huán)境園林以打造富有人文特質(zhì)的生態(tài)人居環(huán)境為宗旨，建筑以帶有簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格的新古典主義為主。建筑園林戶型面積比例113-11536%124-12726%133-13722%142-15417%7項(xiàng)目開發(fā)背景開發(fā)商目標(biāo)板塊運(yùn)營轉(zhuǎn)型——作為深耕黃潛望區(qū)域的開發(fā)商，需要一個(gè)真正能代表板塊升級(jí)、轉(zhuǎn)型形象的項(xiàng)目產(chǎn)品線跨越——紫園、名都已經(jīng)成為企業(yè)精品、中高端產(chǎn)品的代表作，企業(yè)需要一個(gè)真正的豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目12華地公館項(xiàng)目對(duì)于開發(fā)商的意義世聯(lián)理解：在快速回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，完成兩個(gè)轉(zhuǎn)型和跨越轉(zhuǎn)型！超越！2011，華地豪宅紀(jì)元年實(shí)現(xiàn)板塊轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線跨越是華地公館賦于開發(fā)商的重要意義8目前黃潛望區(qū)域片區(qū)王的價(jià)格在8000元/平米左右，已經(jīng)形成區(qū)域內(nèi)價(jià)格的天花板效應(yīng)。思考:什么是豪宅？8000元/平米10000元/平米價(jià)格突破躋身合肥頂級(jí)項(xiàng)目的行列意義?實(shí)現(xiàn)10000元/平米的高價(jià)，才是華地與世聯(lián)攜手的重要意義9意味著什么?8000元/平米10000元/平米高端豪宅10意味1：名都及紫園的操盤思路已不再適用09年10年11年立勢(shì)，亮相08年名都發(fā)掘價(jià)值，經(jīng)營客戶逐步形成成熟社區(qū)氛圍，口碑效應(yīng)價(jià)值回歸，完美銷售，品牌效應(yīng)華地的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)亮相的第一槍“中央官邸”形象的樹立，確立市場(chǎng)地位，實(shí)現(xiàn)利潤與速度的雙贏在調(diào)控年的影響下，通過前期良好的市場(chǎng)口碑及逐漸形成的品牌價(jià)值完成目標(biāo)項(xiàng)目全面清盤階段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金牛向瘦狗產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)化1、開發(fā)商初次涉足房地產(chǎn)，保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)的第一目標(biāo)；2、項(xiàng)目所處區(qū)位，入市時(shí)價(jià)值還未得到充分發(fā)掘，項(xiàng)目承擔(dān)了帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展和升級(jí)的助推力；3、鑒于以上兩種因素，名都項(xiàng)目的操作是一個(gè)普通中高端社區(qū)大盤的操作模式。11意味1：名都及紫園園的操盤思路路已不再適用用10年11年12年……紫園亮相走品牌、走口口碑、走客戶戶維系路線華地2號(hào)作品，走人人文，走精品品路線樹立片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)地位，完成成利潤與速度度的雙贏，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展展目標(biāo)1、在名都成功功的基礎(chǔ)上，，企業(yè)擴(kuò)充產(chǎn)產(chǎn)品線、持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的的源動(dòng)力；2、項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)位相對(duì)劣勢(shì)勢(shì)，精品路線線的方向提升升項(xiàng)目檔次；；3、鑒于以上兩兩種因素，紫紫園項(xiàng)目的操操作是一個(gè)非城市核心精精品社區(qū)的操作模式。。通過區(qū)域和項(xiàng)項(xiàng)目的成熟、、品牌的傳播播，持續(xù)高速速走量樹立標(biāo)桿，發(fā)發(fā)掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值值及客戶12意味2：板塊內(nèi)的客客戶已經(jīng)不再再適用多改客戶首改、二改客客戶剛需客戶名都、華潤、、萬科60-80萬價(jià)格承受力關(guān)注價(jià)值點(diǎn)地段》戶型》總價(jià)》景觀》配套區(qū)域其它項(xiàng)目目80-120萬120萬以上地段》面積》戶型》價(jià)格》物管地段》環(huán)境》產(chǎn)品》配套》價(jià)格多改客戶首改、二改客客戶剛需客戶顯性客戶8000元/平米10000元/平米80-120萬150萬以上隱性客戶13意味3：常規(guī)的營銷銷套路已經(jīng)不不再適用，不不是一兩個(gè)高高端活動(dòng)就能能實(shí)現(xiàn)高價(jià)華地學(xué)府名都營銷總控圖時(shí)間10月11月12月上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬住宅部分

10月23日加推7#樓

加推20#樓

頂?shù)桩a(chǎn)品車位部分

車位二次銷售

商業(yè)部分

10月16日商業(yè)簽約會(huì)10月30日推一期商業(yè)

推出二期商業(yè)工程節(jié)點(diǎn)加快7#樓、商業(yè)預(yù)售證的辦理加快后期20#樓、商業(yè)施工節(jié)奏及相關(guān)證件的辦理營銷活動(dòng)商業(yè)簽約會(huì)、商業(yè)開盤業(yè)主答謝會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng)、老帶新活動(dòng)、頂?shù)變?yōu)惠活動(dòng)媒體推廣策略集中推廣7#樓，加大商業(yè)部分的宣傳力度業(yè)主答謝會(huì)宣傳，加大車位的現(xiàn)場(chǎng)推廣力度尾貨中推廣20#樓，二期商業(yè)宣傳對(duì)剩余頂?shù)桩a(chǎn)品的特價(jià)推廣組合戶外＋報(bào)廣＋短信＋網(wǎng)絡(luò)＋CALL客＋DM直郵＋營銷活動(dòng)戶外＋報(bào)廣＋短信＋網(wǎng)絡(luò)＋活動(dòng)各方

工作

計(jì)劃華地1、7#樓現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)公示及展架到位

2、7#樓推廣相關(guān)物料的跟進(jìn)

3、商業(yè)簽約會(huì)的相關(guān)配合工作4、一期商業(yè)相關(guān)公示文件及現(xiàn)場(chǎng)物料5、業(yè)主答謝會(huì)相關(guān)準(zhǔn)備工作6、車位二次銷售相關(guān)物料準(zhǔn)備工作

1、20#樓現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)公示及展架到位

2、20#樓推廣相關(guān)物料的跟進(jìn)3、二期商業(yè)相關(guān)公示文件及現(xiàn)場(chǎng)宣傳物料

1、頂?shù)滋貎r(jià)產(chǎn)品世聯(lián)1、7#樓銷售策略及價(jià)格表2、9月份營銷總結(jié)及下階段營銷策略3、配合百瑞進(jìn)行商業(yè)團(tuán)隊(duì)的組建、培訓(xùn)等相關(guān)內(nèi)容4、配合百瑞進(jìn)行商業(yè)簽約會(huì)、開盤、銷售方式的討論及5、業(yè)主答謝會(huì)的跟進(jìn)6、車位二次銷售的跟進(jìn)1、20#樓銷售策略及價(jià)格表2、10月份營銷總結(jié)及下階段營銷策略3、配合百瑞進(jìn)行商業(yè)二期銷售

1、頂?shù)滋貎r(jià)產(chǎn)品銷售調(diào)整策略及銷售員激勵(lì)政策圣熹1、7#樓相關(guān)戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)展架畫面設(shè)計(jì)

2、商業(yè)相關(guān)折頁、戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)物料設(shè)計(jì)

3、車位小區(qū)內(nèi)部橫幅、DM直投、現(xiàn)場(chǎng)展架畫面設(shè)計(jì)4、業(yè)主答謝會(huì)相關(guān)物料設(shè)計(jì)1、20#樓相關(guān)戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)展架畫面設(shè)計(jì)

2、二期商業(yè)相關(guān)折頁、戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)物料設(shè)計(jì)

1、頂?shù)桩a(chǎn)品相關(guān)物料設(shè)計(jì)

需要全新的頭腦革命顛覆14名都及紫園的操盤經(jīng)驗(yàn)板塊內(nèi)的客戶戶理解常規(guī)的營銷套套路不適用轉(zhuǎn)型。超越。突破價(jià)格標(biāo)桿桿。15對(duì)于華地——曾經(jīng)的成功與與榮耀被不斷斷復(fù)制對(duì)于公館——原有的營銷手手段，都是堆堆砌！16不是戰(zhàn)術(shù)層面面可以解決的的問題，只有有正確的戰(zhàn)略略，才能成功功??！17需要明確的問問題：1、我們面臨著著怎樣的未來來？2、我們的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手是誰？？3、我們的客戶戶是誰？合肥華地公館館項(xiàng)目營銷策策略思考1802合肥市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)19世聯(lián)觀點(diǎn)1：合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了了由成本型市市場(chǎng)向資本型型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的的階段，未來來會(huì)進(jìn)入快速速上漲軌道在城市經(jīng)濟(jì)、、人口需求的的發(fā)展帶動(dòng)下下，預(yù)計(jì)未來來待政策解禁禁后，合肥將將進(jìn)入快速上上漲通道。。2007年之前2008-2010年2010年以后土地：供應(yīng)量大，03-07年共供應(yīng)31743畝，城市呈現(xiàn)現(xiàn)攤大餅式發(fā)發(fā)展開發(fā)商：以金大地、新新華等本土開開發(fā)商為主價(jià)格：98-07年商品房漲幅幅平穩(wěn)，最高高漲幅22%，07年均價(jià)僅3800元/㎡客戶：區(qū)域型置業(yè)特特征明顯，無無明顯客戶細(xì)細(xì)分土地：供應(yīng)呈現(xiàn)向外外圍擴(kuò)散的趨趨勢(shì)開發(fā)商：萬科、華潤、、國貿(mào)等一、、二線開發(fā)商商進(jìn)入價(jià)格：08-10年為房?jī)r(jià)快速速成長(zhǎng)期，均均價(jià)達(dá)近6000元/㎡，但整體較為為健康，向品品質(zhì)型、資本本型過渡客戶：客戶出現(xiàn)細(xì)分分，投資客增增多，出現(xiàn)了了一波品質(zhì)追追求型客戶，，也出現(xiàn)了被被價(jià)格擠壓到到遠(yuǎn)郊的客戶戶成本型市場(chǎng)快速上漲資本型市場(chǎng)土地：中心土地稀缺缺，供地主要要集中在遠(yuǎn)郊郊開發(fā)商：未來更多品牌牌開發(fā)商占據(jù)據(jù)合肥市場(chǎng)價(jià)格：由于市場(chǎng)細(xì)分分，出現(xiàn)價(jià)格格增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)動(dòng)機(jī)——豪宅，會(huì)帶動(dòng)動(dòng)合肥整體價(jià)價(jià)格的快速增增長(zhǎng)客戶：客戶層級(jí)繼續(xù)續(xù)拉開，豪宅宅客戶搶占豪豪宅區(qū)，中高高端客戶被迫迫向外擠壓，，性價(jià)比客戶戶被迫遠(yuǎn)郊置置業(yè)20世聯(lián)觀點(diǎn)2：合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈中心心區(qū)空心化發(fā)發(fā)展特點(diǎn)高新區(qū)目前土土地供應(yīng)量稀稀少，作為省省內(nèi)最具創(chuàng)新新活力的區(qū)域域之一，未來來該區(qū)域?qū)?huì)會(huì)有較大的供供應(yīng)。長(zhǎng)江路徽州大道黃山路阜陽路二環(huán)一環(huán)政務(wù)區(qū)商住用用地供應(yīng)已接接近尾聲，只只有少量土地地有待開發(fā)，，用地容積率率普遍偏高，，未來供地緊緊張。城北位于主城城周邊，地緣緣優(yōu)勢(shì)明顯，，短期內(nèi)以小小幅地塊為主主。城東方向只有有少量零星土土地放量自2006年正式啟動(dòng)以以來，濱湖區(qū)區(qū)延續(xù)了近幾幾年的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，土地開開發(fā)規(guī)模大、、速度快，目目前依然是土土地供應(yīng)的熱熱點(diǎn)地區(qū)。中心區(qū)土地稀稀缺，供應(yīng)向向外圍轉(zhuǎn)移，，一環(huán)內(nèi)幾乎乎無可開發(fā)之之地0-20畝20-50畝50-100畝100-200畝大于200畝21世聯(lián)觀點(diǎn)2：合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈中心心區(qū)豪宅化的的發(fā)展特點(diǎn)一環(huán)二環(huán)阜陽路長(zhǎng)江路黃山路徽州大道融僑官邸地址：宿州路宿州路橋東側(cè)項(xiàng)目信息：高層產(chǎn)品，主力面積79-240平米價(jià)格：均價(jià)11000元/平米萬科金域華府地址：長(zhǎng)江西路、西一環(huán)與南一環(huán)交口項(xiàng)目信息：高層產(chǎn)品，主力面積108-209平米價(jià)格：均價(jià)11000元/平米（含2000元標(biāo)準(zhǔn)精裝修）萬達(dá)公館地址：馬鞍山路和蕪湖路交匯處項(xiàng)目信息：高層產(chǎn)品，主力面積190-260平米價(jià)格：均價(jià)13000元/平米萬科金色名郡地址：合肥市望江西路203號(hào)項(xiàng)目信息：高層產(chǎn)品，主力面積89-120平米價(jià)格：均價(jià)9200元/平米（含1500元標(biāo)準(zhǔn)精裝修）中心區(qū)目前在在售的項(xiàng)目基基本代表了合合肥市房?jī)r(jià)的的最高水平22世聯(lián)觀點(diǎn)3：隨著城市化化的進(jìn)程不斷斷加快，合肥肥房?jī)r(jià)正處于于房地拉扯的的快速上漲期期合肥市2008-2010年住宅成交面積單位：萬㎡“415”新政合肥市2008-2010年住宅成交均價(jià)單位：元/㎡08年以后，合肥肥房地產(chǎn)價(jià)格格快速穩(wěn)定上上漲，之前價(jià)價(jià)格低于同級(jí)級(jí)別城市，基基本為補(bǔ)漲，，在2010年“4·15”新政出臺(tái)后也也保持在高價(jià)價(jià)位運(yùn)行?！?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了補(bǔ)補(bǔ)漲，在高位位運(yùn)行，但泡泡沫較少，市市場(chǎng)相對(duì)健康康，價(jià)格下探探空間不大。。時(shí)間競(jìng)得單位地塊名稱畝/單價(jià)樓面價(jià)元/平米總金額2009年萬達(dá)集團(tuán)美菱地塊615萬元1845元10.22億元2010年藍(lán)鼎置業(yè)飛歌地塊970萬4850元9.8億元23世聯(lián)觀點(diǎn)4：市場(chǎng)各高端端項(xiàng)目在建筑筑、園林、用用材品質(zhì)上不不斷升級(jí)，但但同質(zhì)化較強(qiáng)強(qiáng)，難以越出出重圍市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)主要以英英倫風(fēng)格和意意式風(fēng)格為主主，輔以個(gè)別別的法式做派派；外立面多采用用了天然花崗崗巖石干掛，，體現(xiàn)出厚重重的莊園格調(diào)調(diào)；市場(chǎng)客戶對(duì)歐歐式及古典主主義風(fēng)格認(rèn)知知較高?，F(xiàn)有項(xiàng)目在風(fēng)風(fēng)格打造上以以歐式為主，，同時(shí)客戶普普遍認(rèn)可，但但同時(shí)也出現(xiàn)現(xiàn)了同一風(fēng)格格體系下過于于重復(fù)所帶來來的審美疲勞勞。內(nèi)森莊園萬科金域華府府萬城南山郡觀瀾天下融僑官邸24世聯(lián)觀點(diǎn)4：市場(chǎng)各高端端項(xiàng)目在建筑筑、園林、用用材品質(zhì)上不不斷升級(jí)，但但同質(zhì)化較強(qiáng)強(qiáng)，難以越出出重圍市場(chǎng)現(xiàn)狀園林與建筑相相互映襯，主主題鮮明，保保證社區(qū)風(fēng)格格一體化；個(gè)別項(xiàng)目利用用現(xiàn)有自然資資源，巧妙的的引入社區(qū)中中，與小區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑以及景景觀節(jié)點(diǎn)相呼呼應(yīng)，最大化化發(fā)揮資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)；客戶表現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)烈的水景占占有欲，對(duì)植植被營造的居居住私密性關(guān)關(guān)注度高在各盤景觀打打造成熟度趨趨高的狀況下下，內(nèi)部整體體風(fēng)格的統(tǒng)一一以及細(xì)節(jié)方方面更人性化化的處理成為為項(xiàng)目贏得市市場(chǎng)和獲取客客戶認(rèn)同的重重要因素。原生態(tài)植被利利用水資源引入精致的園林小小路各具特色主題題景觀體系建筑與景觀融融為一體項(xiàng)目活動(dòng)名稱活動(dòng)形式萬達(dá)公館“高性能豪華轎車”萬達(dá)專門從南京邀請(qǐng)來了產(chǎn)自意大利的名車法拉利和瑪莎拉蒂。安糧城市廣場(chǎng)夢(mèng)動(dòng)全城征集客戶夢(mèng)想，統(tǒng)一抽獎(jiǎng)，完成夢(mèng)想。融僑天俊傳奇之夜明星+愛馬仕限量版絲巾品鑒綠地內(nèi)森莊園徽商名流PARTY之夜與合肥免稅店、尚城酒莊和星光珠寶多家國際品牌合作，以“體驗(yàn)MANOR生活方式”為主題，邀請(qǐng)了百余位安徽各界企業(yè)家、銀行家和主流媒體領(lǐng)導(dǎo)參加金大地1912商業(yè)簽約聯(lián)盟會(huì)在李鴻章故居，以“堂會(huì)”的形式，配合黃梅戲，昆曲恒大華府開盤儀式邀請(qǐng)大牌明星推薦樓盤，渲染現(xiàn)場(chǎng)人氣。萬達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)邀請(qǐng)易學(xué)大師麥玲玲講解易學(xué)理論與項(xiàng)目風(fēng)水恒盛皇家花園亞洲小姐邀您游上海，共鑒恒盛居住品質(zhì)行。邀請(qǐng)2010年亞洲小姐大賽的冠亞季軍佳麗選場(chǎng)抽獎(jiǎng)形式，邀請(qǐng)客戶游上海。25世聯(lián)觀點(diǎn)5：市場(chǎng)上營銷銷水平不斷提提高，靠簡(jiǎn)單單的奢侈品營營銷活動(dòng)已難難以實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)萬達(dá)豪車展安糧圓夢(mèng)活動(dòng)動(dòng)融僑愛馬仕絲絲巾秀合肥華地公館館項(xiàng)目營銷策策略思考2603合肥豪宅市場(chǎng)場(chǎng)解析2709年到10年未來市場(chǎng)預(yù)判判08年以前08年以前的的合肥尚沒有有真正意義上上的豪宅市場(chǎng)場(chǎng)，綠城桂花花園做市場(chǎng)標(biāo)標(biāo)桿型項(xiàng)目，，但其豪宅價(jià)價(jià)值并未得到到實(shí)現(xiàn)。09年后合肥肥市場(chǎng)大幅上上漲，真正意意義上的高端端項(xiàng)目出現(xiàn)（（如綠城玫瑰瑰園、綠地內(nèi)內(nèi)森莊園、萬萬科金域華府府、萬達(dá)公館館等），共同同刺激合肥豪豪宅市場(chǎng)開始始分化。市場(chǎng)現(xiàn)有的高高端項(xiàng)目加上上政務(wù)區(qū)新起起的豪宅（華華潤萬象城、、新地中心等等），促成合合肥細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的形成，預(yù)預(yù)計(jì)政策解禁禁后豪宅將引引領(lǐng)合肥整體體市場(chǎng)飛速上上漲。從08年前的成本本型市場(chǎng)到到09年后的市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分，合合肥豪宅市市場(chǎng)大致經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)個(gè)發(fā)展階段段合肥豪宅市場(chǎng)發(fā)展歷程28合肥高端豪豪宅市場(chǎng)出出現(xiàn)頂級(jí)別別墅項(xiàng)目和和占有城市市資源的城城市豪宅，，市場(chǎng)開始始細(xì)分頂級(jí)低密度豪宅分散在政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、經(jīng)開區(qū)，占有山景或湖景強(qiáng)勢(shì)資源，自然資源優(yōu)越但城市配套不足，別墅均價(jià)3萬/平米，基本實(shí)現(xiàn)價(jià)值占有城市資源的城市豪宅從銷售情況來看，成熟城市版塊的高端項(xiàng)目的價(jià)值已被充分實(shí)現(xiàn)并放大，以省內(nèi)客戶為主，外來置業(yè)客戶所占比例有所增大合肥高端豪豪宅市場(chǎng)整整體可分為為頂級(jí)低密度度豪宅及占有城市資資源的城市市豪宅綠地內(nèi)森莊莊園綠城玫瑰園園融僑觀邸萬科金域華華府合肥豪宅市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分29綠城玫瑰園園為合肥別別墅市場(chǎng)的的新一級(jí)，，資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)及領(lǐng)先產(chǎn)產(chǎn)品力成就就項(xiàng)目?jī)r(jià)值值規(guī)模占地33.5萬方總建面67萬方容積率0.5產(chǎn)品法式合院別墅戶型360~560㎡價(jià)格總價(jià)1000~1700萬銷售實(shí)現(xiàn)10年9月推出20多套獨(dú)棟別墅，11月售罄；月去化20套左右；二期預(yù)計(jì)近期推出客戶構(gòu)成客戶為頂級(jí)豪宅客戶，多為本地富豪和高級(jí)別公務(wù)員，多為綠城系品牌追隨者。品牌認(rèn)知產(chǎn)品力從桂花園到到百合公寓寓再到玫瑰瑰園，綠城城系產(chǎn)品始始終為為合合肥高端物物業(yè)的標(biāo)桿桿。資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰城城市絕版景景觀資源——翡翠湖，全全市范圍內(nèi)內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。創(chuàng)新法系合合院別墅升升級(jí)合肥別別墅市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品水平。。項(xiàng)目屬綠城城經(jīng)典玫瑰瑰系產(chǎn)品，，具備資源源、產(chǎn)品、、品牌的綜綜合優(yōu)勢(shì)，，目前單價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)全市市最高，但但經(jīng)開區(qū)的的區(qū)域價(jià)值值成為項(xiàng)目目的最大劣劣勢(shì)。合肥豪宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)30綠地內(nèi)森莊莊園——-品牌開發(fā)商商傾力打造造，占有有強(qiáng)勢(shì)湖景景資源的頂頂級(jí)別墅項(xiàng)項(xiàng)目合肥豪宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)規(guī)模占地15萬方總建面27萬方容積率0.62產(chǎn)品獨(dú)棟，聯(lián)排，高層戶型280-750㎡聯(lián)排，380㎡為主力戶型價(jià)格聯(lián)排均價(jià)23000~25000元/平銷售實(shí)現(xiàn)2010年6月底開盤推出50套聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，2010年8月19號(hào)售罄；現(xiàn)售二期聯(lián)排；即將推出200平米到300平米“天墅”?？蛻魳?gòu)成主要為安徽省內(nèi)頂級(jí)財(cái)富階層購買；職業(yè)有高級(jí)公務(wù)員、私企業(yè)主、私營業(yè)主、企業(yè)高管等；外地占20%左右，主要來自上海、浙江等長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)。地段優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)政務(wù)區(qū)的核核心區(qū)域，，擁有不可可復(fù)制的高高區(qū)域價(jià)值值資源優(yōu)勢(shì)地塊內(nèi)部具具有稀缺水水資源；項(xiàng)目容積率率0.62，具有打頂頂級(jí)低密度度的條件除全國影響響力外，企企業(yè)在合肥肥深耕多年年，擁有良良好的市場(chǎng)場(chǎng)及客戶基基礎(chǔ)。項(xiàng)目屬性上上具備打造造頂級(jí)豪宅宅的先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)，核心心區(qū)域的核核心地段+強(qiáng)勢(shì)絕版資資源+頂級(jí)物業(yè)是是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的有力保保障。31萬城南山郡郡：較低容容積率，占占有大蜀山山稀缺山景景資源及良良好的開發(fā)發(fā)商品牌基基礎(chǔ)規(guī)模占地15.7萬方總建面16萬方容積率1.05

產(chǎn)品獨(dú)棟，聯(lián)排戶型300~500平米聯(lián)排別墅已開始預(yù)約，即將推出130余席小獨(dú)棟及500余席花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)3萬/平米以上區(qū)域認(rèn)知基基礎(chǔ)產(chǎn)品力大蜀山板塊塊具備作為為全市高價(jià)價(jià)值居住區(qū)區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知基礎(chǔ)。。強(qiáng)勢(shì)資源項(xiàng)目位于合合肥最好山山景資源區(qū)區(qū)域——大蜀山，占占有強(qiáng)勢(shì)景景觀資源。。古典主義建建筑風(fēng)格，，干掛石石材的立面面打造，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源占占有綜合放放大了項(xiàng)目目產(chǎn)品力。。占有大蜀山山稀缺山景景資源，具具有良好的的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期，未未來隨著項(xiàng)項(xiàng)目的入市市，將進(jìn)一一步促進(jìn)合合肥別墅市市場(chǎng)的細(xì)分分。合肥豪宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)32綜合來看，，合肥別墅墅市場(chǎng)開始始分化，頂頂級(jí)別墅已已經(jīng)從市場(chǎng)場(chǎng)傳統(tǒng)的價(jià)價(jià)格戰(zhàn)中脫脫離合肥豪宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)小結(jié)核心資源（（自然資源源及配套資資源）占有有成為別墅墅物業(yè)高價(jià)價(jià)值的基礎(chǔ)礎(chǔ)。結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三品牌開發(fā)商商引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)，通過領(lǐng)領(lǐng)先產(chǎn)品力力打造創(chuàng)造造高價(jià)值。。市場(chǎng)開始細(xì)細(xì)分，豪宅宅與普通住住宅的剪刀刀差加大，，高端物業(yè)業(yè)價(jià)值逐漸漸放大。結(jié)論四頂級(jí)產(chǎn)品對(duì)對(duì)應(yīng)頂級(jí)客客戶，客戶戶敏感點(diǎn)集集中在資源源占有、產(chǎn)產(chǎn)品力及身身份彰顯。。33融僑官邸——位于合肥老老城區(qū)，注注重產(chǎn)品力力的打造和和營銷豪宅宅氛圍，園園林景觀為為亮點(diǎn)規(guī)模占地3.6萬方總建面16萬方容積率4.20

產(chǎn)品住宅、寫字樓、商鋪戶型110~248㎡兩房,103-174㎡三房，80一房?jī)r(jià)格8500~12000元/平米銷售實(shí)現(xiàn)9月24號(hào)開盤，推出180套80~110平米戶型，10月13號(hào)剩余30套，月去化率60套左右客戶構(gòu)成本地客戶占70%，多為市區(qū)私營業(yè)主和企業(yè)中高管、公務(wù)員階層；省內(nèi)外地客戶占25%左右，多為教育驅(qū)動(dòng)或工作緣客戶；5%為外地投資客戶。成熟板塊產(chǎn)品創(chuàng)新緊鄰逍遙津津公園，的的城市中心心地段，交交通條件優(yōu)優(yōu)越。園林景觀客廳和主臥臥連接闊景景陽臺(tái)，南南北通透；；贈(zèng)送面積積實(shí)用性高高。項(xiàng)目地段及及城市資源源占有優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，景景觀打造和和形象展示示等方面充充分體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的高端端形象。以ArtDeco風(fēng)格為藍(lán)本本,雕有古典圖圖形的別致致花缽，打打造出規(guī)整整的、序列列式、極符符合ArtDeco建筑風(fēng)貌的的社區(qū)園林林景觀。合肥豪宅市場(chǎng)城市豪宅34萬科金域華華府——重點(diǎn)依托地地段、品牌牌及產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，全面面?zhèn)鬟_(dá)高端端豪宅價(jià)值值規(guī)模占地11.6萬方總建面48.3萬方容積率3.56產(chǎn)品高層戶型108~124㎡小三房,160~209㎡大三房?jī)r(jià)格均價(jià)11000元/平米，含精裝銷售實(shí)現(xiàn)金域華府10.23推出434套108-214㎡精裝修住宅，均價(jià)10500，銷售率39%，現(xiàn)周銷售量約十套客戶構(gòu)成本地客戶占80%，多為本地知識(shí)階層，及萬科品牌追隨者品牌優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品價(jià)值放放大一線品牌，，品牌為溢溢價(jià)提供基基礎(chǔ)。極致營銷展展示100平米以上的的精裝修豪豪華戶型，，精裝修放放大產(chǎn)品價(jià)價(jià)值。精裝修及營營銷展示營營造豪宅感感，單價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)成就目目前合肥高高層市場(chǎng)最最高。在主入口設(shè)設(shè)置景觀體體驗(yàn)區(qū)，通通過營銷放放大項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值。合肥豪宅市場(chǎng)城市豪宅35萬達(dá)公館——作為城市綜綜合體，自自身完善配配套放大住住宅價(jià)值，，精裝修進(jìn)進(jìn)一步提升升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力項(xiàng)目萬達(dá)公館規(guī)模占地11萬方總建面70萬方容積率5.0產(chǎn)品獨(dú)棟，聯(lián)排，高層戶型255—280平米價(jià)格13000元/平米銷售實(shí)現(xiàn)2010年6月27號(hào)推出精裝修大戶型產(chǎn)品100套；11月剩余30余套，月去化率13.3套客戶構(gòu)成多為合肥企業(yè)中高管、高級(jí)公務(wù)員階層、私企業(yè)主，占75%；其他為省內(nèi)其他城市客戶，商業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)或區(qū)域價(jià)值驅(qū)動(dòng)較多強(qiáng)勢(shì)區(qū)域認(rèn)認(rèn)知精裝產(chǎn)品立立勢(shì)老城區(qū)中心心，目前為為住宅價(jià)格格最高點(diǎn)；；區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知高。。綜合體價(jià)值值放大大規(guī)模城市市綜合體，，配套齊全全，綜合體體內(nèi)部有六六星級(jí)威斯斯汀酒店和和購物中心心等商業(yè)配配套帶動(dòng)動(dòng)住宅價(jià)值值提升。首次嘗試高高端精品住住宅路線，，高標(biāo)準(zhǔn)精精裝，（3500~4000元每平米））項(xiàng)目開發(fā)上上沿用萬達(dá)達(dá)傳統(tǒng)的開開發(fā)模式，，同時(shí)在地地段及綜合合體價(jià)值的的雙重優(yōu)勢(shì)勢(shì)下，提高高了住宅定定位檔次，，高標(biāo)準(zhǔn)精精裝修豪宅宅實(shí)現(xiàn)了高高價(jià)值。合肥豪宅市場(chǎng)城市豪宅36未來城市豪豪宅重點(diǎn)集集中在政務(wù)務(wù)區(qū)，依托托區(qū)域價(jià)值值、資源及及本體配套套成就城市市豪宅新一一級(jí)合肥豪宅市場(chǎng)城市豪宅華潤萬象城城——總占地22萬平，總建建面77萬平，容積積率3.5，規(guī)劃物業(yè)業(yè)類型有住住宅、寫字字樓、購物物中心，其其中住宅以以180平米以上的的大面積戶戶型為主，，定位為平平層豪宅。。新地中心——總占地94畝，總建面面55萬平，容積積率7.0，規(guī)劃物業(yè)業(yè)類型有住住宅、寫字字樓、商業(yè)業(yè)，其中住住宅包括了了少量的主主流居家產(chǎn)產(chǎn)品及超高高層大平面面豪宅，另另外本體還還規(guī)劃了高高端會(huì)所作作為配套附附加。37隨著別墅物物業(yè)的價(jià)值值放大，高高層豪宅的的細(xì)分同步步形成。結(jié)論一除產(chǎn)品本身身外，占據(jù)據(jù)城市核心心資源及配配套是高層層豪宅的價(jià)價(jià)值基礎(chǔ)。。高層豪宅的的溢價(jià)能力力初步顯現(xiàn)現(xiàn)，快速上上漲寄托于于未來。未來城市豪豪宅的出現(xiàn)現(xiàn)和升級(jí)更更多的依托托于政務(wù)區(qū)區(qū)。隨著市場(chǎng)整整體細(xì)分，，合肥高層層豪宅價(jià)值值也被進(jìn)一一步放大，，與普通住住宅逐漸拉拉大價(jià)差合肥豪宅市場(chǎng)城市豪宅市場(chǎng)小結(jié)結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四38合肥豪宅市市場(chǎng)小結(jié)隨著合肥整整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分已經(jīng)經(jīng)逐漸形成成，豪宅逐逐漸從傳統(tǒng)統(tǒng)市場(chǎng)中分分離。1、市場(chǎng)細(xì)分分逐漸形成成，頂級(jí)別別墅和占據(jù)據(jù)城市最優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源的的高層豪宅宅組成合肥肥豪宅市場(chǎng)場(chǎng)。2、從后續(xù)供供應(yīng)來看，，未來合肥肥的豪宅主主力集中在在政務(wù)區(qū)，，屆時(shí)將引引領(lǐng)政務(wù)區(qū)區(qū)整體價(jià)格格平臺(tái)的大大幅攀升。。3、從量?jī)r(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)來看，，豪宅在市市場(chǎng)細(xì)分之之下的價(jià)值值優(yōu)勢(shì)開始始放大，售售價(jià)與普通通住宅的剪剪力差已經(jīng)經(jīng)拉開。4、從客戶需需求來看，，客戶對(duì)豪豪宅的評(píng)判判標(biāo)準(zhǔn)逐漸漸多元和成成熟，產(chǎn)品品價(jià)值、區(qū)區(qū)域價(jià)值、、資源占有有成為核心心關(guān)注點(diǎn)。。5、隨著整體體市場(chǎng)的細(xì)細(xì)分，豪宅宅市場(chǎng)內(nèi)部部的細(xì)分也也將隨之形形成，且在在豪宅的帶帶動(dòng)下，高高端住宅的的價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)也將被放放大。核心問題：：本項(xiàng)目沒沒有老城區(qū)區(qū)的城市綜綜合配套資資源，也沒沒有山水等等優(yōu)勢(shì)自然然資源，夾夾縫中生存存的豪宅之之路將如何何實(shí)現(xiàn)？39內(nèi)森莊園玫瑰園南山郡融僑官邸金域華府萬達(dá)公館萬象城新地中心頂級(jí)別墅城市高層豪豪宅未來CBD城市綜合體體資源+地段+品牌資源+產(chǎn)品+品牌資源+地段+產(chǎn)品地段+產(chǎn)品+園林地段+產(chǎn)品+品牌地段+產(chǎn)品+綜合體公館的豪宅之路合肥華地公公館項(xiàng)目營營銷策略思思考4004需求規(guī)律分分析41通過對(duì)合肥肥未來客戶戶的需求規(guī)規(guī)律進(jìn)行分分析，本項(xiàng)項(xiàng)目客戶定定位為城市市富人階層層主流居家客客戶城市中產(chǎn)階階級(jí)富豪城市富人追求低總價(jià)價(jià)下主流居居家產(chǎn)品，，未來隨區(qū)區(qū)域價(jià)格和和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級(jí)，，將被動(dòng)邊邊緣化或驅(qū)驅(qū)趕出政務(wù)務(wù)區(qū)。置業(yè)完全被被區(qū)域價(jià)值值所引導(dǎo)，，對(duì)品質(zhì)要要求較高，，能承受主主流產(chǎn)品中中價(jià)格較高高的項(xiàng)目。。他們來自于于社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體系中接接近層峰的的部分在積累財(cái)富富的過程中中，他們已已經(jīng)進(jìn)入到到財(cái)富的穩(wěn)穩(wěn)定期或擁擁有穩(wěn)定的的財(cái)富收入入，通過高檔的的生活品質(zhì)質(zhì)和居住環(huán)環(huán)境體現(xiàn)身身份標(biāo)簽，，物業(yè)一定定程度上可可以向地段段和項(xiàng)目妥妥協(xié)，價(jià)格格稍敏感。。頂級(jí)資源、、稀缺物業(yè)業(yè)的占有者者，追求最最高的區(qū)域域價(jià)值，最最優(yōu)質(zhì)的自自然資源和和城市配套套及奢侈生生活的尊貴貴感。??:PwC綜合考慮客客戶的財(cái)富富水平、置置業(yè)、行為為生活特征征等因素，，將未來合合肥客戶劃劃分為以下下幾個(gè)階層層：42城市富人——合肥頂級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目的追隨隨者，選擇擇頂級(jí)產(chǎn)品品線的中端端主流產(chǎn)品品置業(yè)選擇核心需求支付能力多選擇頂級(jí)級(jí)城市豪宅宅項(xiàng)目的中中端主流產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)最最頂級(jí)的物物業(yè)無強(qiáng)烈烈要求，但但關(guān)注項(xiàng)目目品牌和檔檔次。（如如：內(nèi)森莊莊園的高層層產(chǎn)品）要求產(chǎn)品具具備高端的的外部檔次次感和多元元附加值城市高價(jià)值值區(qū)域、舒舒適的居住住環(huán)境和內(nèi)內(nèi)部空間；；具有追求更更高社會(huì)層層級(jí)的意愿愿，重視圈圈層感和富富人標(biāo)簽感感，通過項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)外圍圍價(jià)值彰顯顯自我身份份。收入豐厚，，福利好，，具有很強(qiáng)強(qiáng)的購買力力，價(jià)格敏敏感度不強(qiáng)強(qiáng)對(duì)于千萬級(jí)級(jí)別墅無法法承受，價(jià)價(jià)格上限在在500萬以內(nèi)。綠地內(nèi)森莊莊園但隨著合肥更多豪宅項(xiàng)目的興起，城市富人將緊追其高端價(jià)值，未來將從富豪階層和中產(chǎn)階層中更多的分化?？蛻糈厔?shì)演變內(nèi)森莊園高高層產(chǎn)品華潤萬象城城客戶組成客群結(jié)構(gòu)主力客群引導(dǎo)客群身份描述政府官員；；私營企業(yè)主主、民營業(yè)業(yè)主或企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)人（（政商階層層）；海外創(chuàng)業(yè)歸歸來者；企業(yè)高級(jí)管管理階層；；IT/證券／律師師／文藝界界精英一族族；中小型民營營或私企老老板等44購買8000元高層的客客戶是自然然存在的,他們是金色色名郡的大大戶型、名名都的樓王王、幸福里里的洋房客客戶……當(dāng)價(jià)格定格格在10000元/平客戶是前者者的篩選與與分化；客戶是其他他區(qū)域的補(bǔ)補(bǔ)充他們是隱性的客戶戶……45他們需要被發(fā)掘!被定義!被引導(dǎo)!引導(dǎo)策略Strategies對(duì)于文化感感知力較強(qiáng)強(qiáng)的財(cái)富精精英具備一定感感知力，需需要引導(dǎo)的的潛在客戶戶群對(duì)于精英一一族的精神神生活趨于于模仿與推推崇的潛在客戶群群對(duì)話引導(dǎo)引領(lǐng)富人尊貴論論：初級(jí)層層次47生活理念：：我要尊貴貴心理特征：：正處于出出人頭地階階段，渴望望揚(yáng)名，渴渴望社會(huì)的的注意、認(rèn)認(rèn)同行為方式：：占有、炫炫耀比別人人更多更優(yōu)優(yōu)越的資源源，如名牌牌享受、旺旺地大宅、、吃喝玩樂樂等這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：以旺為為尊、以大大為尊文化特質(zhì)：：張揚(yáng)、夸夸張居住的誤區(qū)區(qū)：豪宅短短缺時(shí)代，，不僅住宅宅本身沒有有達(dá)到真正正意義上的的高尚物業(yè)業(yè)層面，而而且也不適適宜人居住住，只是停停留在“貴貴價(jià)盤”層層次富人尊貴論論：第二層層次48生活理念：：尊貴要我我心理特征：：為了表現(xiàn)現(xiàn)身份的尊尊貴，不得得不受到尊尊貴的約束束行為方式：：占有最好好的資源，，滿足尊貴貴對(duì)人提出出的符號(hào)要要求，如：：富豪必須須住別墅、、穿名牌、、出入高尚尚俱樂部等等這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：以豪為為美，以貴貴為尊文化特質(zhì)：：嫁接文化化符號(hào)、標(biāo)標(biāo)簽居住的誤區(qū)區(qū)：豪宅克克隆時(shí)代，，住宅“豪豪則豪矣，，宅非心宅宅”，建筑筑好看不好好用，或者者將度假別別墅成為常常住大屋，，并不是宜宜人居住，，只是停留留在“貴族族盤”層次次49生活理念：：尊貴由我我心理特征：：尊貴由內(nèi)內(nèi)心的自信信、對(duì)事物物的把控而而來，舉手手投足自然然煥發(fā)，輕輕輕松松超超越物質(zhì)對(duì)對(duì)人的束縛縛，跨越式式俗符號(hào)的的限制，進(jìn)進(jìn)退自如行為方式：：占有最好好的資源，，但已經(jīng)不不刻意用來來炫耀而是是用來享受受，生活完完全有自己己做主這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：適度的的豪、歸心心的宅文化特質(zhì)：尊尊貴是我，身身心由我富人尊貴論：：第三層次50我們的客戶正正處在第二層層次向第三層層次的升級(jí)、、轉(zhuǎn)化中；他們是未來的的頂級(jí)富豪處于轉(zhuǎn)型期的的成長(zhǎng)的城市市富人——財(cái)富積累已完完成，注重學(xué)學(xué)習(xí)，注重提提高生活品質(zhì)質(zhì)和品味他們——是伴隨城市發(fā)發(fā)展起來的第第一代富人，，其財(cái)富伴隨隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展而不斷斷增長(zhǎng)；他們——大多經(jīng)歷了創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期，財(cái)富富觀念漸漸淡淡?。凰麄儭佑^念濃厚厚，重視家庭庭；他們是——合肥領(lǐng)先的，，學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)長(zhǎng)中的富人階階層客戶特征他們——更注重自身學(xué)習(xí)習(xí)與發(fā)展，不墨墨守陳規(guī)；他們——思慮家族企業(yè)業(yè)的傳承，注注重家族后代代的教育、培培養(yǎng)；他們——學(xué)習(xí)如何平衡衡財(cái)富與生活活的關(guān)系、學(xué)學(xué)習(xí)生活品位位隨財(cái)富的提提高而提升；他們——學(xué)習(xí)新的生活活態(tài)度和更高高的鑒賞能力力。熱衷于進(jìn)修和和論壇懂得平衡工作作與生活紛紛送子女出出國留學(xué)52他們是——城市富人中有有修養(yǎng)的族群群53我們需要緊抓其行為趨趨勢(shì)和習(xí)慣；；他們關(guān)注什么么，未來將喜喜歡什么；展現(xiàn)、教育和和引導(dǎo)54喜歡收藏汽車車、手表、珠珠寶和古代字字畫，一線城市富豪豪明顯在汽車車、手表收藏藏上花費(fèi)得更更多，二三線線城市富豪則則喜歡收藏古古代字畫和瓷瓷雜。胡潤表示：““中國富裕人人士越來越追追求由富及貴貴的格調(diào)，藝藝術(shù)品的收藏藏已成為他們們生活中不可可或缺的一部部分?！敝袊f富豪豪的平均年齡齡為39歲，億萬富豪豪的平均年齡齡為43歲。主要從事事房地產(chǎn)業(yè)和和制造業(yè)；其其財(cái)富來源以以投資回報(bào)和和企業(yè)所有權(quán)權(quán)為主。他們們對(duì)中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展前景景持樂觀態(tài)度度，喜歡投資資房地產(chǎn)和股股票。休閑時(shí)間，他他們喜歡旅游、打打高爾夫和游游泳，二三線城市市富豪還喜歡歡品茶；他們?cè)絹碓疥P(guān)注健健康的生活方方式，平均擁有假假期16天，70%有定期體檢的的習(xí)慣，1/3不喝酒，近一一半不抽煙。。喜歡足道自2008年5.12大地震之后后，中國企企業(yè)家們也也更關(guān)心慈善善事業(yè)了?？傮w來來說，相比比去年7%的富豪不做做慈善，現(xiàn)現(xiàn)在這一比比例已下降降到3%。。投身慈慈善事業(yè)已已成為中國國企業(yè)家的的一種生活活方式。他們熱衷于教育育與再教育育，會(huì)參加各各種MBA教育培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)展展自己人脈脈同時(shí)擴(kuò)展展知識(shí)面。。喜歡送子子女去國外外接受教育育城市富豪行行為偏好——節(jié)選自《2010胡潤財(cái)富報(bào)報(bào)告》55收藏藝術(shù)與音樂樂運(yùn)動(dòng)與健康康慈善教育家庭與圈層層行為偏好關(guān)關(guān)鍵詞：合肥華地公公館項(xiàng)目營營銷策略思思考5605戰(zhàn)略定位華地公館·主張：展示客戶未未來的生活活狀況，引引導(dǎo)其需求求和向上成成長(zhǎng)；這是一個(gè)從從物質(zhì)層面面“富有””到精神神層面“尊尊貴”提升升的過程——源于物質(zhì)而而超然于物物質(zhì)之上的的上流階層層生活；以一種更高高的姿態(tài)彰彰顯本案目目標(biāo)客群尊尊貴，內(nèi)斂斂，深刻的的氣質(zhì)形象象——懂得生活，，懂得享受受，更懂得得追求“心心境”的富富有。58致力合肥財(cái)財(cái)富人群的的居住夢(mèng)想想滿足“以居住藝藝術(shù)禮獻(xiàn)生生活的鑒賞賞家”攜華地的光光榮與夢(mèng)想想近城市，遠(yuǎn)塵囂；居華宅，享人生；不是簡(jiǎn)單的的物質(zhì)堆砌砌，而是賦賦予精神享享受不單純是“豪華”物業(yè)，而是是“尊貴”生活合肥華地公公館項(xiàng)目營營銷策略思思考5906華地公館營營銷之路60目標(biāo)客戶回回顧——有修養(yǎng)的城市富人物質(zhì)的低調(diào)極致文化內(nèi)涵策略解讀競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)術(shù)＋階層語語境目標(biāo)：通過過戰(zhàn)術(shù)手段段擺脫低層層面競(jìng)爭(zhēng)，，通過階層層語境實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與特殊客群的的雙向溝通通：通過對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶群哲哲學(xué)、理念念、習(xí)慣、、興趣等深深層次探尋尋和理解，，在專屬于此此階層的語境境平臺(tái)及思思考習(xí)慣中中，以引導(dǎo)導(dǎo)而非迎合合的姿態(tài)，將本案獨(dú)獨(dú)特、稀有有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)譯譯成品牌個(gè)個(gè)性，從而而形成真正正的熱銷態(tài)態(tài)勢(shì)?！坝⑿巯в⒂⑿鄣难凵裆?，說明了了一切”62核心營銷策策略——實(shí)現(xiàn)精神利利益帶動(dòng)物物質(zhì)利益的的豪宅整合營營銷理念；；硬件——物質(zhì)層面的的符號(hào)感和和純粹性外立面設(shè)計(jì)計(jì)——低調(diào)的奢華華以高檔石材為主要外檐檐裝飾材料料，結(jié)合燈燈光的處理理，突出表表現(xiàn)材料的的質(zhì)感、光光澤；外檐以暖色色調(diào)為主，，突出低調(diào)調(diào)、奢華的的品質(zhì)感。。售樓處的設(shè)計(jì)主題165注重表現(xiàn)材材料的質(zhì)感感、光澤；；造型設(shè)計(jì)計(jì)中多采用用幾何形狀狀或用折線線進(jìn)行裝飾飾；色彩設(shè)設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)調(diào)運(yùn)用鮮艷艷的顏色、、暖色和金金屬色，造造成華美絢絢爛的視覺覺印象。室內(nèi)空間設(shè)設(shè)計(jì)——內(nèi)斂、精致致櫥窗展覽ArtDeco藝術(shù)品或古古董售樓處的設(shè)計(jì)主題1主題66售樓處的布局1周公館宋子文公館館公館低調(diào)的的奢華文化化展覽廳所謂公館，，在古代，，公吏外地地赴任、公公干的居停停之所稱為為公館，后后經(jīng)演變，，凡仕宦、、富紳的寓寓所均稱公公館。在20世紀(jì)上半葉葉，西風(fēng)東東漸，當(dāng)時(shí)時(shí)的政治名名流、外交交使節(jié)、社社會(huì)風(fēng)云人人物無不紛紛紛于城市市核心區(qū)域域建筑私館館，公館達(dá)達(dá)到鼎盛。。開辟公館文文化展廳，，介紹公館館貴族奢華華尊貴的生生活氛圍，，傳達(dá)項(xiàng)目目的形象。。仿佛在夢(mèng)中中穿行，身身邊夢(mèng)幻的光影，引引領(lǐng)我們到到達(dá)真實(shí)的的彼岸黑房間的洗洗腦房：聲聲光科技下下的全新體驗(yàn)光電通道：：黑房間入入口黑暗的狹長(zhǎng)長(zhǎng)走廊空間間，運(yùn)用光光、聲、電電等方式引導(dǎo)客戶向前行行進(jìn)黑房間——l奢華產(chǎn)品體體驗(yàn)的洗腦腦過程售樓處影音室主題1主題270度弧形影院院3D立體宣傳片片僅28席座位樣板示范區(qū)區(qū)呈現(xiàn)之前前的殺手锏锏通過3D的渲染兌現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)價(jià)值售樓處影音室1主軸線兩側(cè)對(duì)稱精致元素：：裝飾感噴噴泉奢華元素：：林蔭道和和樹籬12林蔭道法式噴泉1林蔭道2入口強(qiáng)調(diào)序序列性：入入口內(nèi)設(shè)置置富含儀式式感的林蔭蔭道和小型型噴泉廣場(chǎng)場(chǎng)，注重園園林的裝飾飾性和精致致感，營造造專屬和奢奢華感園林展示區(qū)區(qū)序列和儀式式感主題小而精致270在縱向的景景觀墻體和和平面的大大面積植被被中加入花花朵點(diǎn)綴，，工整中增增加園林的的浪漫氣息息園林展示區(qū)區(qū)讓鮮花和落落葉帶您回回家主題271通過雕塑及及小品的應(yīng)應(yīng)用，體現(xiàn)現(xiàn)園林的純純粹性，同同時(shí)賦予社社區(qū)及產(chǎn)品品精神價(jià)值值園林展示區(qū)區(qū)符號(hào)的純粹粹性主題272梁志天設(shè)計(jì)計(jì)作品：湯臣一品、、長(zhǎng)城下的的公社、擎擎天半島I高文安設(shè)計(jì)計(jì)作品：海怡半島、、麗港城、、香港紅勘勘體育館、、上海灘、、香港沙田田賽馬會(huì)所所高文安——“香港室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)之父”。多次被赫赫赫有名的的香港長(zhǎng)江江集團(tuán)、新新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)、恒基集集團(tuán)等巨型型公司開發(fā)發(fā)的大型樓樓盤聘為首首席室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)師。梁志天（SteveLeung），，香港十大頂頂尖設(shè)計(jì)師師之一大師級(jí)樣板板房主題3廚房定制——世界頂級(jí)品品牌的整體體廚房設(shè)計(jì)計(jì)，采用德德國POGGENPOHL櫥具及GAGGENAU廚房電器品品牌主衛(wèi)定制——Swarovski水晶衛(wèi)浴，，在最私密密的主人空空間彰顯極極致奢華客廳傢俬定定制——訂做ARMANI等世界頂級(jí)級(jí)品牌家私私、擺件奢侈品樣板板房主題3軟件——精神層面的的內(nèi)涵感宣傳調(diào)性——追溯公館歷歷史……公館，為考考究之仕的的文化習(xí)慣慣／生活主主張／人生生追求，代代表建立于于品質(zhì)之上上的品位生生活．因此對(duì)于華地公公館：不以物質(zhì)的的多寡來衡衡量不以富貴的的表述來取取悅不以華麗的的廣告來爭(zhēng)爭(zhēng)寵我們更注重重其背后的的人文內(nèi)涵涵及精神溝溝通我們更注重重平實(shí)的態(tài)態(tài)度及低調(diào)調(diào)的內(nèi)心渴渴望華地公館，，對(duì)于兀自自變幻的合合肥而言，，是堅(jiān)守也也是重塑77開篇：公館館的歷史與與榮光主題17878產(chǎn)品：沉穩(wěn)穩(wěn)、尊貴、、大氣主題2演繹：階層層的地位主題380演繹：階層層的地位主題3營銷活動(dòng)之之“五個(gè)一一”——以客戶之行行為趨勢(shì)，，造華地公館館之藝術(shù)饕饕餮盛宴第一樂章：：一場(chǎng)朗朗朗鋼琴獨(dú)奏奏會(huì)主題1項(xiàng)目前期形形象高調(diào)啟啟動(dòng)；牽手著名鋼鋼琴家朗朗朗先生，上上海愛樂樂樂團(tuán)助力華華地強(qiáng)勢(shì)發(fā)發(fā)聲，上演演肖邦專場(chǎng)場(chǎng)演奏會(huì)；；邀請(qǐng)合肥政政界領(lǐng)導(dǎo)，，現(xiàn)場(chǎng)站臺(tái)臺(tái)，借高端端音樂會(huì)拓拓展金融、、企業(yè)客戶戶，進(jìn)行圈圈層拓展，，擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)影響力。。郎朗肖邦專專場(chǎng)演奏會(huì)會(huì)上海愛樂交交響樂團(tuán)擔(dān)擔(dān)任伴奏第二樂章：：一場(chǎng)全球球人居論壇壇主題2聯(lián)合國副秘秘書長(zhǎng)講話話簽名留念念合肥首個(gè)個(gè)獲得聯(lián)聯(lián)合國全全球人居居環(huán)境獎(jiǎng)獎(jiǎng)的樓盤盤，結(jié)合合產(chǎn)品品品鑒會(huì)，，邀請(qǐng)聯(lián)聯(lián)合國官官員與國國內(nèi)頂尖尖設(shè)計(jì)師師共同探探討合肥肥人居新新高度，，增強(qiáng)客客戶的購購買信心心；將論壇作作為營銷銷事件，，配合媒媒體軟文文宣傳，，起到營營銷造勢(shì)勢(shì)的作用用。第三樂章章：一場(chǎng)場(chǎng)傳統(tǒng)與與復(fù)興主題3活動(dòng)：《牡丹亭》跨界主題：結(jié)結(jié)合樣板板房開放放活動(dòng)，，在園林林展示區(qū)區(qū)舉行園園林實(shí)景景版昆曲曲《牡丹亭》演出，，邀請(qǐng)國國外友人人及政要要官員，，一起品品味古老老戲劇的的無窮魅魅力，感感受公館館生活的的幽然雅雅趣。第四章：：一場(chǎng)華華地慈善善拍賣會(huì)會(huì)主題4以中國紅紅十字會(huì)會(huì)、合肥肥政府的的名義發(fā)發(fā)起合肥肥慈善拍拍賣結(jié)合認(rèn)籌籌節(jié)點(diǎn)舉舉行；號(hào)召合肥肥藝術(shù)名名家進(jìn)行行作品捐捐贈(zèng)，如如范增等等；開發(fā)商將將項(xiàng)目的的優(yōu)質(zhì)房房源作為為壓軸進(jìn)進(jìn)行拍賣賣；所獲款項(xiàng)項(xiàng)均捐獻(xiàn)獻(xiàn)給中國國紅十字字會(huì)顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)的選房房模式，，以晚宴宴形式進(jìn)進(jìn)行，客客戶可以以互相彼彼此交流流，改變變以往選選房熱鬧鬧浮躁特特點(diǎn)；整個(gè)選房房流程充充分考慮慮客戶感感受，給給予每選選房客戶戶充分的的考慮及及選擇時(shí)時(shí)間，體體現(xiàn)了對(duì)對(duì)于客戶戶的尊重重；場(chǎng)地布置置高雅隆隆重，體體現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目格調(diào)調(diào)?，F(xiàn)場(chǎng)布置置主持人簽到處第五章：：一場(chǎng)豪豪門夜宴宴主題5頂級(jí)服務(wù)務(wù)——圍繞客戶戶關(guān)注的的安全、、教育、、健康進(jìn)進(jìn)行88安全：天天安門保保安主題1聘請(qǐng)?zhí)彀舶查T、駐駐港部隊(duì)隊(duì)退役人人員，參參與項(xiàng)目目安防保保衛(wèi)工作作。既可可提升物物業(yè)形象象，又可可作新聞聞事件炒炒作。教育：貴貴族幼兒兒園主題2伊頓公學(xué)學(xué)是英國國最著名名的貴族族學(xué)校形式式：：成立伊伊頓智慧慧幼兒園園暨伊頓頓公學(xué)暑暑期研修修班合作作儀式目的的：抓住住業(yè)主望望子成龍龍的心理理，給誠誠意客戶戶以實(shí)際際利益，，強(qiáng)力促促進(jìn)客戶戶成交參加人員員：伊頓頓公學(xué)校校長(zhǎng)、誠誠意客戶戶、特邀邀媒體記記者、合合肥教育育系統(tǒng)有有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)活動(dòng)方式式：產(chǎn)品品推介、、簽約儀儀式等。。說明：其其他國外外貴族學(xué)學(xué)校備選選，具體體形式待待進(jìn)一步步落實(shí)伊頓派專專職教師師到幼兒兒園教授授英語和和禮儀，，小貴族族從這里里誕生定期組織織業(yè)主子子女到伊伊頓公學(xué)學(xué)舉行為為期三周周的夏令令營伊頓公學(xué)學(xué)老師親親自執(zhí)教教中國“小貴族”主題健康：合肥首席席健康主主題會(huì)所3專業(yè)的健康管理理專家（有很深深資歷的的中西醫(yī)醫(yī)、擅長(zhǎng)長(zhǎng)健康調(diào)調(diào)理和養(yǎng)養(yǎng)生）氣質(zhì)良好好的健康管理理師（包括照照料客戶戶日常健健康管理理課程和和起居飲飲食）全套專業(yè)業(yè)級(jí)養(yǎng)生生項(xiàng)目及及體檢設(shè)設(shè)備綜合體檢檢服務(wù)中醫(yī)推拿拿等特色色服務(wù)養(yǎng)生顧問問服務(wù)健身教練練服務(wù)專業(yè)護(hù)理理員服務(wù)務(wù)服務(wù)選項(xiàng)項(xiàng)——為社區(qū)所所有業(yè)主主建立永永久電子子健康管管理檔案案中老年慢性病防治針對(duì)性防治心腦血管疾病高血壓糖尿病脂肪肝高血脂企業(yè)家健康管理亞健康測(cè)評(píng)與療復(fù)腦血栓危象的預(yù)報(bào)婦科常見疾病的診斷優(yōu)生優(yōu)育、產(chǎn)期保健…兒童成長(zhǎng)健康管理視力健康跟蹤管理飲食營養(yǎng)結(jié)構(gòu)管理微量元素檢測(cè)心理健康管理…建立健康康管理中中心，對(duì)個(gè)人或或人群的的健康危危險(xiǎn)因素素進(jìn)行全全面檢測(cè)測(cè)、分析析、評(píng)估估、預(yù)測(cè)測(cè)以及預(yù)預(yù)防的的全過程程。包括括三部分分：健康體檢檢患病危險(xiǎn)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)開具個(gè)性性化的健健康管理理處方主題3健康：合肥首席席健康主主題會(huì)所健康會(huì)所所案例：：愛爾蘭蘭KCLUBKSPA———完整服務(wù)務(wù)鏈條水療和休息室女子保健中心男子健身中心游泳池SwimmingPoolfitnessExtension理療、牽引水療和休休息室等等封閉空空間在較較偏僻位位置,滿足家庭庭或私人人聚會(huì)的的私密需需要健身中心心和泳池池等開發(fā)發(fā)空間在在中心位位置主題3健康：合肥首席席健康主主題會(huì)所合肥華地地公館項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷策略思思考9307世聯(lián)豪宅宅案例94世聯(lián)案例例深圳代理理豪宅項(xiàng)項(xiàng)目香蜜湖1號(hào)萬科17英里中信紅樹樹灣中旅國際際公館金地·香蜜山鴻翔·御景東園園中信高爾爾夫別墅墅城市山谷谷波托菲諾諾優(yōu)品藝墅墅淘金山鴻景翠峰峰星河·丹堤……-------一個(gè)城市市的珍藏藏-------不可復(fù)制制的海濱濱資源，，獨(dú)特的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)-------65萬平米灣灣區(qū)物業(yè)業(yè)，比肩肩全球-------19萬平米香香蜜湖畔畔，稀缺缺公館豪豪宅-------17萬平米山山居十二二院-------城市中央央26萬平米水水景園林林社區(qū)-------湖、山、、原林、、高爾夫夫四者的的結(jié)合，，深圳僅僅此一處處-------城市院街街別墅，，低調(diào)的的奢華-------旅游主題題地產(chǎn)社社區(qū)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)波托托菲諾生生活格調(diào)調(diào)-------高尚住宅宅，海濱濱生活-------49萬平米突突破區(qū)域域價(jià)格，，成就豪豪宅地位位-------梧桐山谷谷中心地地帶、永永久性原原生態(tài)梧梧桐山景景觀-------36萬平米城城市原生生別墅區(qū)區(qū)95北京代理理豪宅項(xiàng)項(xiàng)目世聯(lián)案例例棕櫚泉國國際公寓寓西山美廬廬麥卡倫地地復(fù)地元墅墅融澤府亮馬名居居鋒尚國際際公寓……-------北京核心心區(qū)經(jīng)典典城市豪豪宅-------制定針對(duì)對(duì)性營銷銷策略，，創(chuàng)造別別墅市場(chǎng)場(chǎng)銷售奇奇跡-------新學(xué)院派派風(fēng)格別別墅：利利用產(chǎn)品品魅力打打造項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)-------純獨(dú)棟全全溪境別別墅：先先進(jìn)居住住理念的的完美詮詮釋-------西二環(huán)稀稀缺純版版社區(qū)，，內(nèi)城藏藏品豪宅宅-------精準(zhǔn)的市市場(chǎng)定位位和整合合資源，，奠定區(qū)區(qū)域豪宅宅形象地地位-------北京市場(chǎng)場(chǎng)首創(chuàng)高高科技住住宅，建建立全新新價(jià)值體體系……上海代理理豪宅項(xiàng)項(xiàng)目佘山銀湖湖別墅佘山月湖湖山莊上海蘇河河1號(hào)上海涵壁壁灣……-------一方蘊(yùn)藏藏文化根根源的土土地上，，一座傳傳統(tǒng)、經(jīng)經(jīng)典的別別墅名宅宅-------打造綠色色生態(tài)園園林景觀觀私家高高爾夫、、山水園園藝、大大戶豪宅宅-------詮釋優(yōu)勢(shì)勢(shì)成本與與稀缺價(jià)價(jià)值-------依環(huán)湖13個(gè)自然島島而建戶戶戶臨水水……96世聯(lián)案例例其他城市市代理豪豪宅項(xiàng)目目廣州世紀(jì)紀(jì)城?國際公館館廈門國貿(mào)貿(mào)?藍(lán)海廈門國貿(mào)貿(mào)?天域成都中海海國際社社區(qū)長(zhǎng)沙藏瓏瓏三亞半島島龍灣……-------華南地區(qū)區(qū)最具規(guī)規(guī)模的TOWNHOUSE社區(qū)-------廈門五緣緣灣兩千千萬級(jí)單單套別墅墅-------地王造就就帝王-------成都高端端生活典典范-------雙瑞首次次進(jìn)入長(zhǎng)長(zhǎng)沙，藏藏瓏項(xiàng)目目奠定市市場(chǎng)影響響力-------半島龍灣灣，龍脈脈之尊，，世代傳傳承……地產(chǎn)界界豪宅宅專家家全國化化視野野與案案例，，強(qiáng)大大平臺(tái)臺(tái)支持持xx地產(chǎn)——98在全中中國范范圍內(nèi)內(nèi)，提提供值值得信信賴的的房地地產(chǎn)綜綜合服服務(wù)realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.愿xx與xx，攜手經(jīng)經(jīng)歷過過更多多……謝謝聆聆聽?。∩袷サ牡墓ぷ髯髟诿棵總€(gè)人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點(diǎn)點(diǎn)一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給人人寶貴的的磨練機(jī)機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得得起環(huán)境境考驗(yàn)的的人，才才能算是是真正的的強(qiáng)者。。22:0122:0122:01:3422:01:34所謂天才才，只不不過是把把別人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。強(qiáng)烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有強(qiáng)大大的動(dòng)力力才能在在好的職職業(yè)中獲獲得成功功。你必必須在心心中有非非分之想想，你必必須盡力力抓住那那個(gè)機(jī)會(huì)會(huì)。患難可以以試驗(yàn)一一個(gè)人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以顯出非非常的氣氣節(jié);風(fēng)平浪靜靜的海面面，所有有的船只只都可以以并驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝。命命運(yùn)的鐵鐵拳擊中中要害的的時(shí)候，，只有大大勇大智智的人才才能夠處處之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場(chǎng)不不景氣氣時(shí)，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。06-1月月-2322:01:34在艱難難時(shí)期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會(huì)會(huì)，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長(zhǎng)期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計(jì)讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶家家中。。時(shí)間是是一個(gè)個(gè)偉大大的作作者，，它會(huì)會(huì)給每每個(gè)人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話，，流程是將說說轉(zhuǎn)化為做的的惟一出路。。1月-231月-2322:01:34在一個(gè)崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會(huì)會(huì)獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。1月-231月-23命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇到到許多困困難，反反而會(huì)使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認(rèn)識(shí)到到的是成功者者往往經(jīng)歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來并繼續(xù)續(xù)向前。22:01:3422:011月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計(jì)請(qǐng)一一個(gè)高招的專專家醫(yī)生，還還不如請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫隨到且且價(jià)格便宜的的江湖郎中。。是員工養(yǎng)活了了公司。2023/1/622:01能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是偉大的。不滿足讓客戶戶滿意，要追追求讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)造客客戶終身價(jià)值值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，，不是大魚吃吃小魚，而是是快魚吃慢魚魚。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動(dòng)都在在書寫自己的的歷史。06一月202310:01下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)細(xì)節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。