桂林洋藍(lán)貝藝術(shù)酒店策劃(4.14)

桂林洋藍(lán)貝度假酒店策劃方案二O一五年四月

1、項目概況

5、功能內(nèi)容

2、項目定位6、市場分析

3、總體構(gòu)想7、投資運營

4、規(guī)劃設(shè)計

8、建設(shè)建議

1.1、項目位置:項目位于海南省?？谑薪瓥|組團(tuán)東海岸國家級旅游度假區(qū)0201號西地塊，位于?？谑薪瓥|組團(tuán)紅樹林片區(qū)東海岸國家級旅游度假區(qū)東端和桂林洋高校新區(qū)的北側(cè)，西側(cè)為江東組團(tuán)的城市公園規(guī)劃用地。1、項目概述1、項目概述1.2、規(guī)劃用地范圍及建設(shè)規(guī)模：項目屬于江東組團(tuán)的0201地塊，用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地，容積率為0.8，一期開發(fā)西道路地塊，占地約32畝，可開發(fā)（計容）建筑面積1.7067萬㎡，總建筑面積約2.7—3.2萬㎡。1、項目概述1.3、項目規(guī)劃指標(biāo)及功能規(guī)劃平面圖項目規(guī)劃指標(biāo)項目占地約21378㎡，容積率0.8，限高23米，用地退紅線按控規(guī)要求。建筑面積（計容）17100㎡，通過抬高自然地面，增加負(fù)一層面積10000-15000㎡。各功能用房地下（負(fù)一層）利用用地可適當(dāng)加大面積，主要功能有：停車庫、設(shè)備房、辦公管理及員工休息用房、多功能會議室（約500㎡）、兒童看護(hù)、醫(yī)務(wù)等；臨街商業(yè)街用房（設(shè)計酒店1-2層）約5000㎡，功能有海鮮酒樓（約3000）、特色餐廳、旅游產(chǎn)品體驗店等；酒店大堂及接待，約1000㎡，含大堂小茶吧、行李間、衛(wèi)生間、門廳、服務(wù)臺，兒童娛樂等；臨海路用地內(nèi)設(shè)2層特色酒吧屋---“海螺的故事”，約500㎡；3-6層為全海景貝螺藝術(shù)客房，其中：10%為套房，利用建筑退臺設(shè)計各樓層休閑景觀套房。1.4、建設(shè)周期：2年。其中：項目前期3-5個月，建設(shè)施工周期：1年半，經(jīng)營籌備期3個月。項目預(yù)計2018年底建成營業(yè)。吊橋室外茶吧休閑區(qū)溫泉康體（SPA亭）區(qū)貝螺迎賓廣場景觀步道景室外主題活動廣場生態(tài)林蔭下休閑長廊聯(lián)通沙灘水上服務(wù)中心兒童娛樂貝螺珍珠旅游超市海鮮大酒樓一樓特色餐廳酒吧2、項目總體定位

2.1、項目精品主題酒店產(chǎn)品概念

項目定位為藍(lán)貝藝術(shù)主題的五星級精品度假酒店。

精品酒店是圍繞某一主題素材，通過主題概念引入、主題環(huán)境與氛圍的營造、主題設(shè)施與產(chǎn)品的設(shè)計以及主題活動與服務(wù)的提供等為顧客提供的有價值、難忘的住宿體驗。精品主題酒店與一般酒店截然不同，主題酒店產(chǎn)品是酒店服務(wù)產(chǎn)品和體驗產(chǎn)品的融合，主題酒店產(chǎn)品是體驗性酒店產(chǎn)品。體驗產(chǎn)品與服務(wù)產(chǎn)品最本質(zhì)的區(qū)別就在于其難忘性。對于主題酒店來說，顧客參與的好壞直接影響到顧客的體驗效果。2.2、項目以貝螺藝術(shù)為酒店的主題定位23海南擁有200平方公里海洋面積，占全國海洋面積的2/3，表現(xiàn)海洋文化旅游及主題酒店項目甚少（目前僅海棠灣洲際酒店海底餐飲營業(yè)）；海南島東西南北各市縣以海岸為連接，長1823公里，已開發(fā)亞龍灣、海棠灣（國際海岸）、清水灣等各具特色的旅游度假海灣。?？谑袞|西北以海岸為連接，長131公里,其中東海岸長86公里、西海岸長35公里，?？跒?0公里，?？跒臣拔骱０兑验_發(fā)出具規(guī)模，唯悠長的東海岸在未開發(fā)狀態(tài)，主要規(guī)劃旅游精品酒店項目，其作為國家旅游度假區(qū)，開發(fā)為以海洋文化等主題的系列精品酒店，在文化特色就可以與海棠灣相媲美，并超過?？谖骱０兜膰壹壜糜味燃賲^(qū)的特色。打造海南獨具特色的熱帶海洋文化主題，可重塑海口旅游度假養(yǎng)生的核心競爭力可與東寨港紅樹林、海底村莊、文昌鋪前漁港及悠長海岸線連成一片，整體發(fā)展海洋文化主題群旅游區(qū)以貝螺海洋藝術(shù)的主題酒店本質(zhì)可歸結(jié)為差異性、文化性、體驗性特色差異性，追求桂林洋濱海區(qū)獨特的貝螺時尚、浪漫藝術(shù)主題，是酒店的戰(zhàn)略出發(fā)點；文化性，追求貝螺富有時尚浪漫的海洋文化內(nèi)涵，是酒店執(zhí)行的具體戰(zhàn)術(shù)和手段；體驗性，追求浪漫情趣的貝螺藝術(shù)創(chuàng)造體驗和藝術(shù)享受效果，是酒店的最終目標(biāo)。2.3、項目創(chuàng)意定位貝類是自然博物中僅次于昆蟲之一大群，其形態(tài)各異，色彩斑斕，全世界約11萬五仟多種貝類，僅海南獨特的貝螺就有千余種。項目將顛覆國內(nèi)傳統(tǒng)的海洋主題公園靜態(tài)、固化、大規(guī)?；l(fā)展的模式，并主要針對桂林洋地區(qū)青壯年學(xué)生情侶市場和中年精英階層等浪漫時尚的目標(biāo)旅游度假市場，引入新時代主題酒店小而精的動感、時尚、夢幻元素，創(chuàng)造海南首個全方位展示某一特色的海洋文化（藍(lán)色貝螺藝術(shù)）、探索海洋奧秘、體驗海洋浪漫、享受海洋開放生活的海洋主題精品藝術(shù)酒店項目。2.4、項目規(guī)劃目標(biāo)定位

桂林洋藍(lán)貝藝術(shù)酒店將打造一個以濱海生態(tài)旅游為核心，以貝螺海洋藝術(shù)文化為主題的五星級精品酒店度假區(qū)，按照桂林洋國家旅游度假區(qū)未來發(fā)展的趨勢，充分利用桂林洋濱海海洋資源，保護(hù)藍(lán)色生態(tài)海岸和海洋，尊重自然，保護(hù)健康，低碳建設(shè)。通過科學(xué)的規(guī)劃和科技的應(yīng)用最終成為：中國熱帶濱海海洋資源最佳配置的典范海洋主題的時尚浪漫度假生活方式的典范濱海生態(tài)旅游與海洋藝術(shù)文化度假的典范

項目發(fā)展途徑

濱海海岸生態(tài)為形，時尚浪漫海洋文化為魂，浪漫的藍(lán)貝藝術(shù)時尚文化主題的休閑度假產(chǎn)業(yè)為綱。無論是濱海生態(tài)還是海洋主題建筑氛圍，獨特的貝藍(lán)海洋文化賦予其項目個性，豐富其內(nèi)涵。通過浪漫時尚的海洋開放文化深入人們的內(nèi)心，

讓居者和游客能引起內(nèi)心共鳴，引發(fā)憧憬和向往。23

3、藍(lán)貝藝術(shù)酒店總體構(gòu)思

桂林洋藍(lán)貝藝術(shù)酒店圍繞貝螺海洋藝術(shù)文化為主題素材，通過以下內(nèi)容為顧客提供有價值、難忘的海洋文化住宿度假體驗。主題概念的引入與貫穿始終主題環(huán)境與氛圍的營造主題設(shè)施與產(chǎn)品的設(shè)計主題活動與服務(wù)的提供貝螺海洋藝術(shù)主題概念的貫穿始終貝螺海洋藝術(shù)主題概念主題的獨特一致性主題的體驗文化性主題的消費吸引性與指定性在桂林洋濱海區(qū)獨特新穎浪漫時尚，富有情趣的形象鮮明表現(xiàn)系統(tǒng)完整、和諧、一致性與桂林洋濱海海洋環(huán)境相融合具有深厚的海洋歷史文化底蘊(yùn)能體現(xiàn)其獨特的海洋藝術(shù)品味以時尚浪漫開放的特點吸引青少年學(xué)生青壯年情侶、中青年精英符合青壯年及情侶精英階層追求海洋時尚浪漫體驗式旅游度假消費理念藍(lán)貝時尚浪漫藝術(shù)主題吸引特定市場共鳴，優(yōu)美動人的外形產(chǎn)生聯(lián)想貝螺海洋藝術(shù)的主題設(shè)施與產(chǎn)品貝螺藝術(shù)主題設(shè)施與產(chǎn)品

基本主題設(shè)施與產(chǎn)品附加主題設(shè)施與產(chǎn)品海鮮酒樓的海鮮膳食菜肴系列貝螺藝術(shù)飾品與貝藝畫裝飾的主題客房藍(lán)貝藝術(shù)形狀的客用物品（如餐具、客房用品）“海螺故事”的啤酒屋或海岸酒吧等體現(xiàn)海洋主題風(fēng)格的海鮮酒樓“海螺姑娘”（或珍珠姑娘）展示貝螺主題文化的主題宴會（婚慶）自創(chuàng)貝螺旅游工藝品牌商品藍(lán)貝海洋藝術(shù)的主題景觀（如入口與沙灘的貝螺根雕、石雕、沙雕、植物雕、噴泉）貝螺工藝坊的沙雕、根雕等體驗式設(shè)施獨特的貝螺藝術(shù)酒店紀(jì)念品（贈送客人）貝螺海洋藝術(shù)的主題活動與服務(wù)貝螺藝術(shù)主題活動與服務(wù)

貝螺藝術(shù)主題活動客戶貝螺工藝品貝藝畫制作才華展示的體驗活動貝螺主題文化的溫泉康體療養(yǎng)活動陶冶情操的貝螺藝術(shù)博物館（貝螺藝術(shù)品購物超市）審美參觀活動貝螺藝術(shù)淘寶文化沙龍活動酒店服務(wù)員制服、服飾、首飾體現(xiàn)貝螺藝術(shù)酒店有介紹藍(lán)貝藝術(shù)主題特色及活動的宣傳手冊酒店服務(wù)員具備豐富的貝螺海洋文化知識，熟練介紹酒店貝螺藝術(shù)品和藝術(shù)活動始終體現(xiàn)貝螺海洋文化的品牌標(biāo)識服務(wù)和營銷活動

貝螺藝術(shù)主題服務(wù)貝螺藝術(shù)沙雕根雕植物雕塑周月活動總體構(gòu)想---特色藍(lán)貝藝術(shù)主題酒店入口貝螺迎賓文化廣場貝螺沙雕藝術(shù)活動海岸貝螺工藝品制作坊貝螺藝術(shù)風(fēng)情商業(yè)街貝螺旅游工藝品超市貝螺藝術(shù)海洋餐廳貝螺飾品貝藝畫藝術(shù)客房貝螺藝術(shù)溫泉世界貝螺藝術(shù)淘寶沙龍酒吧藍(lán)貝藝術(shù)酒店亮點原創(chuàng)十大主題游覽項目：?貝螺藝術(shù)入口迎賓廣場-海螺姑娘?貝螺藝術(shù)沙雕活動海岸?貝螺工藝品制作坊?貝螺海洋主題餐廳?貝螺藝術(shù)客房?貝螺藝術(shù)溫泉浴湯?貝螺藝術(shù)淘寶沙龍（酒吧）?“海螺的故事”海岸酒吧?“珍珠的姑娘”主題宴會（婚慶）?“貝螺童話故事”青少兒童體驗場旅游精品度假酒店貝螺藝術(shù)主題鮮明、配套設(shè)施齊全、時尚浪漫前衛(wèi)注重濱海海洋生態(tài)、貝螺海洋文化、低碳、環(huán)保的營造強(qiáng)調(diào)人、自然和建筑的相互融合4、項目規(guī)劃設(shè)計方案

2號路3號路1、2層為商業(yè)，3-6樓為酒店客房1、2層為大堂和餐飲，3-6樓為酒店客房濱海酒吧

1號路項目規(guī)劃指標(biāo)：項目占地約21378㎡，容積率0.8。建筑面積（計容）17100㎡。通過抬高自然地面，增加負(fù)一層面積10000-15000㎡。功能區(qū)規(guī)劃：地下（負(fù)一層）：停車庫、設(shè)備房、辦公管理及員工休息用房、多功能會議室（約500㎡）、兒童看護(hù)、醫(yī)務(wù)等；臨街商業(yè)街用房（酒店1-2層）約5000㎡，含海鮮酒樓、特色餐廳、特色旅游產(chǎn)品體驗店、水上服務(wù)中心主題啤酒屋等；酒店大堂及接待，約1000㎡，含大堂小茶吧、行李間、衛(wèi)生間、門廳、服務(wù)臺及商務(wù)中心、兒童娛樂；臨海路用地內(nèi)設(shè)2層特色主題酒吧屋；3-6層為客房，其中10%為套房，各層建筑退臺設(shè)計景觀。沙灘活動中心：海濱休閑浴場、沙灘太陽傘椅、吊床躺椅、休閑吧、沙灘排球運動及海上快艇、帆板等運動

吊橋室外茶吧休閑區(qū)溫泉康體（SPA亭）區(qū)貝螺迎賓廣場景觀步道景室外主題活動廣場（篝火音樂PT）生態(tài)林蔭下休閑長廊聯(lián)通沙灘水上服務(wù)中心兒童娛樂貝螺珍珠旅游超市海鮮大酒樓一樓特色餐廳酒吧特色主題花園區(qū)“海螺的故事”主題體驗花園海鮮大酒樓二樓包廂橋去掉設(shè)露臺套房2套設(shè)露臺套房2套設(shè)露臺套房2套設(shè)露臺套房2套5、項目功能內(nèi)容5.1.入口海螺迎賓廣場——海螺姑娘

以美麗海螺姑娘的故事為文化主題情節(jié)，以海螺浮雕、根雕、植物雕塑藝術(shù)及音樂噴泉為表現(xiàn)內(nèi)容，展示藍(lán)貝藝術(shù)的迎賓文化廣場及酒店loge和名稱。5、項目功能內(nèi)容5、項目功能內(nèi)容臨（城市公園）西主干道設(shè)貝螺海洋風(fēng)情商業(yè)街（1-2層，3樓以上為客房）。主要對外開放，吸引?？谑忻瘛⒙糜斡慰偷暮ｕr餐飲、特色酒吧和旅游購物等全天候的商業(yè)消費服務(wù)。海洋主題餐廳（海鮮酒樓）：1層為門廳、散座和吧臺、廚房等功能，建筑面積1500㎡，可容納200余人就餐，2樓為貴賓包廂，建筑面積1500㎡。旅游購物超市（設(shè)“珍珠姑娘的故事”主題場景）和啤酒屋（酒吧）：建筑面積約1000㎡。樓內(nèi)為貝螺珍珠藝術(shù)品等旅游購物超市，1樓臨街面和2樓為啤酒屋酒吧。南側(cè)第2間商鋪設(shè)為水上服務(wù)中心用房，提供救生、游泳設(shè)施出租；5.2.貝螺海洋風(fēng)情商業(yè)街5、項目功能內(nèi)容海洋主題餐廳——海鮮酒樓設(shè)計

運用玻璃魚缸，加上各種海洋魚類營造出動感的海底神秘感，讓在用餐的客人在享受美食的同時，享受到動感的海底世界景象。餐廳的頂面LED燈屏幕在用于裝飾的基礎(chǔ)上，為餐廳提供了照明系統(tǒng)。此LED屏幕采用太陽能發(fā)電，衛(wèi)生環(huán)保。在帶來動感氛圍的同時，達(dá)到了環(huán)保的目的。

5、項目功能內(nèi)容5.3.貝螺藝術(shù)酒店樓的設(shè)計

總體將貝螺海洋藝術(shù)的奇特多樣和現(xiàn)代時尚浪漫建筑室內(nèi)外風(fēng)格結(jié)合在一起，追求回歸自然的清新感受，并運用高科技手段發(fā)展綠色環(huán)保與生態(tài)建設(shè)。酒店大堂及接待，約1000㎡，為半室內(nèi)的貝螺海洋藝術(shù)大堂，與室外泳池及小泡池聯(lián)通，含小茶吧、行李間、衛(wèi)生間、門廳、服務(wù)總臺等；兒童娛樂室布置在大堂，占用商務(wù)中心旁商鋪用房臨主干道的2-6層和南側(cè)的2-6層設(shè)置全海景的藝術(shù)客房，每層設(shè)退臺式景觀套房2套。底樓為地下車庫（約200個轎車位，設(shè)高爾夫電瓶車、單車停車位）及多功能會議室、辦公管理生活用房、設(shè)備房及員工活動室、娛樂室、休息房、倉儲用房等，設(shè)人行通。酒店客房樓層的建筑面積約1.1萬㎡，總客房約200間（套），其中：標(biāo)準(zhǔn)間170間，行政大床房18間，退臺式景觀套房12套。貝螺海洋主題客房設(shè)計——貝螺藝術(shù)飾品貝藝畫點綴：

尋求南中國海海洋風(fēng)格，體系時尚浪漫及海洋開放風(fēng)格，藍(lán)色和白色搭配，形成干凈、爽快的感覺。配合珠簾、吊燈，將藍(lán)與白不同程度的對比與組合發(fā)揮到極致。衛(wèi)生間的門運用門，配合浴缸形式的玻璃墻，衛(wèi)生間內(nèi)部安裝特殊涂層玻璃，在衛(wèi)生間洗浴的同時，可以欣賞客房中的貝螺藝術(shù)飾品貝藝畫風(fēng)景。

走廊的設(shè)計吸取隧道的靈感，形成深邃的感覺，讓人身處其中尋求到良好的進(jìn)深感。在墻壁上設(shè)置魚缸，魚缸背后設(shè)置燈光，形成一種特殊的“見光不見燈”的效果，更好的貼近海洋酒店的主題。5、項目功能內(nèi)容5.4.貝螺藝術(shù)工藝制作體驗坊

連貝螺珍珠工藝品商城、兒童娛樂東側(cè)設(shè)置，室內(nèi)外結(jié)合，與其融為一體，為兒童、青少年和成人提供一個貝螺工藝品、沙雕品、根雕品、植物雕塑品制作體驗購物場。5.5.貝螺藝術(shù)溫泉養(yǎng)生花園世界

在酒店商業(yè)客房區(qū)與貝螺藝術(shù)制作體驗區(qū)圍合的空間，設(shè)置溫泉游泳池（500㎡）、各貝螺狀溫泉小泡池（200㎡）、兒童戲水池（200㎡）及各貝螺狀水上滑梯，池臺設(shè)各貝螺雕塑小品，池邊設(shè)置池畔酒吧（200㎡）及SPA亭（200㎡）。泳池布局獨特，水景觀、小橋流水、蜿蜒步行道、園林、小品等共同形成特色主題花園，鄰主題花園，依托泳池、溫泉池布局室外溫泉康體吧，室外有SPA亭；5、項目功能內(nèi)容5、項目功能內(nèi)容5.6.濱海休閑酒吧主要利用酒店北側(cè)優(yōu)越的濱海休閑（浴場）環(huán)境和酒店間的休閑廣場與防護(hù)林帶的寬敞空間，設(shè)置景觀花園環(huán)繞的“海螺的故事”特色酒吧，展示貝殼文化與漁船、漁民的生活場景。本酒吧主要吸引桂林洋大學(xué)城的師生和?？谑忻褚归g賞海景的休閑酒吧消費，臨海道路兩側(cè)設(shè)置部分停車場。5.7.生態(tài)綠色長廊與沙灘休閑運動中心

利用項目防護(hù)林帶，設(shè)置生態(tài)綠色休閑長廊，供游客避雨、防曬休息亭、樹間休閑吊床和躺椅設(shè)施，在臨海的寬敞白灘，設(shè)置海濱休閑浴場（太陽傘躺椅休憩場）、沙灘吧（300㎡）、沙灘排球、網(wǎng)球運動場及海上快艇、帆板等運動設(shè)施。5、項目功能內(nèi)容酒店設(shè)施數(shù)量間（套）凈面積㎡陽臺面積㎡建筑面積㎡標(biāo)準(zhǔn)雙人房、大床政樓大床房184010900行政樓套房68020600家庭套房（2臥室）412030600家庭套房（3臥室）216040400客房總量20011000海鮮主題餐廳3000特色中餐廳1000大堂及咖啡西餐廳大堂500㎡西餐廳300半室內(nèi)咖啡吧5001000啤酒屋、沙灘特色酒吧臨商業(yè)街500沙灘吧5001000多功能會議室500溫泉SPA設(shè)施療亭200㎡泳池500泡池200200貝螺藝術(shù)超市商鋪500㎡制作坊500500兒童娛樂看護(hù)、醫(yī)務(wù)室地下兒童娛樂500醫(yī)務(wù)室5001000其他管理設(shè)施辦公管理用房生活用房設(shè)備及地下車庫10000項目占地約33畝，建筑面積約3萬㎡，其中：計容積率17100㎡，不計容積率約10000-13000㎡（地下）6、市場分析——區(qū)域背景分析6.1、?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃：海口起源于漢代，得名于宋代，開埠于宋末元初，建市于民國，一千多年來凝聚了深厚的歷史文化底蘊(yùn)，列為“國家歷史文化名城”。在海南國家旅游島的戰(zhàn)略定位：一地：世界一流的都市休閑目的地。打響戶外有氧運動和國家歷史文化名城兩大品牌，把?？诮ㄔO(shè)成為集休閑度假、商貿(mào)會展、康體娛樂、文化體育、購物觀光為一體的世界一流的都市休閑目的地。“兩市”：全國旅游業(yè)改革創(chuàng)新示范市。全國綠色低碳城市。把生態(tài)環(huán)保、低碳理念貫穿于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市建設(shè)各個領(lǐng)域，探索建立綠色低碳發(fā)展模式，使海口在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面走在全國前列。“三中心”：國際旅游島建設(shè)綜合服務(wù)中心。企業(yè)總部聚集地，為南海資源開發(fā)和國際旅游島，建設(shè)提供智力支撐和綜合保障。區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。大力推進(jìn)現(xiàn)代物流、金融保險、文化體育、中介服務(wù)等產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，建設(shè)國際購物中心，引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。區(qū)域經(jīng)貿(mào)文化交流中心。引領(lǐng)全省經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，多方位開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、文化交流活動，努力使?？诔蔀榄h(huán)北部灣、泛珠三角和中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和文化交流的重要窗口。6、市場分析——區(qū)域背景分析6.2.江東組團(tuán)片區(qū)的區(qū)域規(guī)劃：充分發(fā)揮江東組團(tuán)的生態(tài)資源優(yōu)勢，變優(yōu)勢資源為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，打造東海岸國家級旅游度假區(qū)，創(chuàng)造具有一流品牌、一流水準(zhǔn)的集休閑度假、高爾夫運動、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。?？诮瓥|組團(tuán)片區(qū)依據(jù)功能定位，按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能布局?！皟蓭А敝敢劳斜泵?0公里海岸帶，規(guī)劃國家級旅游度假區(qū)；利用14公里濱江帶開發(fā)沿江居住區(qū)?！耙粎^(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！拔迤敝敢?guī)劃范圍內(nèi)的五個建設(shè)片區(qū)，即以發(fā)展星級度假酒店和居住為主的東營片區(qū)；以發(fā)展旅游度假為主的紅樹林片區(qū)；以發(fā)展居住和辦公為主的沿江生活片區(qū)；以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和風(fēng)情小鎮(zhèn)為主的桂林洋工業(yè)片區(qū)；以發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)為主的高教片區(qū)。其功能定位符合海口“十二五”發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖，順應(yīng)海南國際旅游島的建設(shè)這個大環(huán)境。且布局合理，位于海口東海岸，區(qū)位優(yōu)勢明顯。其建成后吸引市場的能力必然成為海口本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一強(qiáng)大動力。海口東海岸“江東組團(tuán)”依托得天獨厚的濱海生態(tài)資源優(yōu)勢，及零工業(yè)污染的生態(tài)文化城市定位，規(guī)劃為國際一流的濱海城市居住區(qū)、國家級旅游度假區(qū)，規(guī)劃總面積129.3平方公里，是大海口“東優(yōu)”戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域。桂林洋國家旅游區(qū)規(guī)劃：

桂林洋濱海休閑區(qū)位于江東組團(tuán)的紅樹林片區(qū),瓊州海峽南面。區(qū)域面積約1073公頃,可開發(fā)利用土地面積約8000畝。該區(qū)域旅游資源豐富,周邊有東寨港紅樹林自然保護(hù)區(qū)、海底村莊等旅游觀光勝地及大學(xué)城教育基地。6、市場分析----區(qū)域背景分析功能定位為國家級旅游度假區(qū),東西兩端布置開放性的市公共海灘公園,沿海一線規(guī)劃賓館酒店用地,沿海二線以旅游度假用地區(qū)為主,部分用地可兼容一類居住,在沿海中心位置海面上規(guī)劃一大型填海旅游島,并附設(shè)游艇停泊碼頭。

海濱游泳場是海岸線長達(dá)10多里的大型天然游泳場。海水比海口西海岸清凈，海域無鯊魚，海底無礁石，海岸伸延坡度小，海岸淺水帶寬達(dá)20米。沿海木麻黃林帶如墻似壁，海沙白如銀，細(xì)如粉，松如綿，是理想的暢泳之地和休閑度假場所。

6、市場分析——投資商機(jī)及優(yōu)勢海南國際旅游島作為國家發(fā)展戰(zhàn)略,?？谧鳛閲衣糜螎u綜合服務(wù)中心的發(fā)展契機(jī)海口—文昌旅游產(chǎn)業(yè)鏈作為瓊北都市經(jīng)濟(jì)圈的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)江東大橋?qū)⒑５閸u、新埠島和江東旅游區(qū)聯(lián)通，桂林洋旅游區(qū)將成為?？谧钪匾氖忻裥蓍e后花園。文昌航空發(fā)射基地的建成，?？凇牟偤I海旅游線形成，將成為海南旅游的新熱點。海口——鋪前大橋的建設(shè)通車，桂林洋旅游區(qū)將成為‘?？凇牟偤！侣糜尉€的中心區(qū)域項目近臨桂林洋旅游區(qū)中心廣場和市民公園，將成為市民休假游玩的集中地和游客的必經(jīng)地。6、市場分析——項目優(yōu)勢分析區(qū)域優(yōu)勢東海岸不僅是目前人為改造痕跡最少的濱海區(qū)域，同時還保留了良好的原生態(tài)環(huán)境。還有著立體式的交通和出行方式，另外近鄰桂林洋大學(xué)城、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、航空物流基地、省行政中心等，配套設(shè)施齊全且在不斷完善。從目前來看，海口東海岸最適合開發(fā)的物業(yè)是旅游、度假及高端物業(yè)，主要包括別墅、酒店度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店和公寓。未來學(xué)府地段，升值潛力巨大。立體化交通優(yōu)勢和未來市場前景優(yōu)勢（四大市場）藍(lán)貝海洋藝術(shù)酒店6、市場分析——目標(biāo)市場分析項目桂林洋旅游區(qū)的目標(biāo)客群分析大學(xué)城的師生濱海休閑娛樂：海鮮餐飲、濱海酒吧消費?？谑忻竦男蓍e后花園：市民平時休閑游玩的最佳地海口——文昌——瓊海新旅游線形成，成為島外游客的必經(jīng)旅游度假養(yǎng)生基地青少年海洋科普教育研學(xué)旅游：首先是海口周邊學(xué)校學(xué)生，其次是寒暑假期間國內(nèi)大中專中小學(xué)學(xué)生。國際地中海俱樂部“一站式”度假服務(wù)游客：可通過項目產(chǎn)權(quán)酒店分時度假會員銷售吸引國際游客7、項目投資與運營7.1。項目投資估算項目總投資約2億元人民幣。項目前期策劃規(guī)劃設(shè)計及報建等600萬元項目建筑工程投資：約13000萬元其它廣場溫泉景觀設(shè)施投資：約3900萬元經(jīng)營流動資金：約2500萬元7、項目投資與運營序號項目或費用名稱數(shù)量（㎡）單價（㎡)土建費用裝修裝飾費用設(shè)備電器其他費用合計

一建筑工程費用

160001700017000

125751精品酒店客房110005000220022001100

55002大堂及咖啡西餐廳10005000200200100

5003商業(yè)街兩餐廳40004000800400400

16004啤酒屋50040001005050

2005旅游購物超市500

3500

1005025

1756濱海休閑酒吧500

5010050

2007地下空間11000

3300550550

4400二公共空間

3770

入口沙灘休閑廣場2000

100100

溫泉水世界1000

5050

貝螺藝術(shù)工藝坊500

2020

園區(qū)綠化工程12

36003600三其它

124012401前期策劃設(shè)計及報建費2萬

6006002建設(shè)單位管理費

3.00%

4804803工程監(jiān)理費

1.00%

160160四經(jīng)營流動資金

25002500五項目總投資

20085項目總投資估算表預(yù)計項目融資9000萬元,其兩年利息約1080萬元,固定資產(chǎn)投資約18665萬元7、項目投資與運營7.2.項目運營方案一、(商業(yè)及酒店客房)產(chǎn)權(quán)全銷售模式:再統(tǒng)一委托品牌經(jīng)營管理。項目建設(shè)2年，預(yù)計2017年6月份經(jīng)營，隨江東大橋和鋪前大橋的建成通車，文昌航天發(fā)射基地的建成運營，來文昌觀看衛(wèi)星發(fā)射和航天公園的游客將蜂擁而至，桂林洋旅游度假區(qū)已開始成為?？谑忻裥蓍e熱點和?？趰u外游客旅游新熱線的必經(jīng)通道，項目位臨桂林洋的中心廣場與城市公園，其商業(yè)和產(chǎn)權(quán)酒店的投資價值將迅速提升。預(yù)計精品產(chǎn)權(quán)酒店售價1.5萬元/㎡，1-2層商業(yè)售價1.8-2萬元/㎡，產(chǎn)權(quán)銷售收入：1.1×1.5+0.5×1.8=2.99億元(年回報客戶2392萬元)投資利潤：2.99×(1-8.5%)-1.8665=0.87億元,投資回報:46.42%項目投資回收期4-5年(銷售周期3-4年).二、產(chǎn)權(quán)持有，統(tǒng)一委托品牌商業(yè)及酒店管理公司經(jīng)營：如國外二線精品酒店品牌康年、豪生,國內(nèi)錦江之星\喜鵲偷家等酒店品牌,專業(yè)化特色經(jīng)營管理。年經(jīng)營收入12680萬元,含商業(yè)經(jīng)營收入1億元，酒店經(jīng)營收入2680萬元經(jīng)營利潤6368萬元,扣除營業(yè)稅金和酒店管理費,純利5710萬元.投資回收期約5.3年(含建設(shè)期).年投資利潤率30.6%.。三、精品酒店品牌管理、貝螺藝術(shù)的主題活動與服務(wù)五星級精品酒店品牌管理國外品牌：康年、豪生、維珍酒店國內(nèi)品牌：錦江之星、喜鵲偷家貝螺藝術(shù)主題活動與服務(wù)

貝螺生態(tài)藝術(shù)主題活動

貝螺藝術(shù)主題服務(wù)貝螺生態(tài)藝術(shù)主題活動陶冶情操的貝螺藝術(shù)博覽參觀審美鑒賞硨榘貝等海洋生態(tài)保護(hù)主題活動全天候體驗活動：帶孩子揀貝螺、主題就餐、泡溫泉、海螺故事、貝螺童話、珍珠姑娘等場景體驗，吊床躺椅體驗、篝火音樂晚會等。貝螺工藝品貝藝畫制作及才華展示的體驗活動貝螺藝術(shù)沙雕根雕植物雕塑周、月活動貝螺藝術(shù)淘寶文化沙龍活動大貝螺藝術(shù)拍照與婚紗婚慶等活動貝螺藝術(shù)主題服務(wù)酒店服務(wù)員制服、服飾、首飾體現(xiàn)貝螺藝術(shù)介紹藍(lán)貝藝術(shù)主題特色及活動的宣傳手冊酒店服務(wù)員具備豐富的貝螺海洋文化知識，熟練介紹酒店貝螺藝術(shù)品和藝術(shù)活動貝螺主題文化的品牌標(biāo)識服務(wù)和營銷活動7、項目投資與運營7.3.項目投資效益估算一、(商業(yè)及酒店客房)產(chǎn)權(quán)全銷售模式:項目建設(shè)2年，預(yù)計2017年6月份開始經(jīng)營，江東大橋和鋪前大橋的建成通車，文昌航天發(fā)射基地開始運營，全國來文昌觀看衛(wèi)星發(fā)射和航天公園的游客蜂