房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制-精品文檔

房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制1、設(shè)計(jì)階段的成本控制一般來說，設(shè)計(jì)完成后，工程建設(shè)的成本70-80%就基本確定，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過程中對人力、物力和財(cái)力投入的需求，因此設(shè)計(jì)在成本控制中起著先天性的影響。設(shè)計(jì)的計(jì)劃性是保證工期順利推進(jìn)的有效保障，設(shè)計(jì)的完整性和準(zhǔn)確性，能提高招標(biāo)過程中競爭的充分性和招標(biāo)完成后招標(biāo)結(jié)果的執(zhí)行力。通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，可以減少不必要的成本開支，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。設(shè)計(jì)的深化不但可以提高設(shè)計(jì)的完整性，而且可以提高招標(biāo)結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。在實(shí)際案例中，許多技術(shù)人過員多的側(cè)重于設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，而較少考慮設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，這在根本上加大了項(xiàng)目的建設(shè)成本。為了避免過分關(guān)注設(shè)計(jì)安全系數(shù)而造成成本失控，可重點(diǎn)從以下方面著手：實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，比較多個(gè)設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)合作單位，在設(shè)計(jì)階段引入競爭機(jī)制，在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)推行設(shè)計(jì)成果安全性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的辦法，在這兩個(gè)方面設(shè)定一定的權(quán)重來進(jìn)行綜合考慮。要邀請多方較為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位一起來競標(biāo)，并要綜合分析各個(gè)競標(biāo)單位的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，多方聽取專家的設(shè)計(jì)建議，取長補(bǔ)短，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的，最終在保證項(xiàng)目整體布局、建筑造型、適用功能

等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，在降低工程造價(jià)上實(shí)現(xiàn)一定的突破。針對具體工程要結(jié)合當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)情況，就可能的多“接地氣”，采取當(dāng)?shù)爻墒斓慕?jīng)濟(jì)型基礎(chǔ)，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)的地質(zhì)情況以及換填用的材料都各不相同。另外就是要多溝通，設(shè)計(jì)單位與建設(shè)單位之間要充分的溝通，讓設(shè)計(jì)單位充分了解建設(shè)單位的意圖，而建設(shè)單位需要在前期，要做充分的市調(diào)及預(yù)期考慮，最大限度的避免在施工過程中出現(xiàn)大規(guī)模的二次變更。再者就是重大問題，特別是涉及到經(jīng)濟(jì)性的問題，設(shè)計(jì)單位必須要為作重點(diǎn)課題綜合考慮，在保證安全的前提下，選用經(jīng)濟(jì)的方案。實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，就是要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的成本目標(biāo)控制初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專業(yè)達(dá)到使用功能，符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，保證總投資控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計(jì)管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的成本。從勘察工作開始，就要著手進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在編制工程勘察文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、巖土治理和施工的需要。設(shè)計(jì)單位應(yīng)把限額設(shè)計(jì)為作設(shè)計(jì)工的作重點(diǎn)考量因素，練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目成本目標(biāo)嚴(yán)格控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能為下一個(gè)步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計(jì)貫穿于勘

察設(shè)計(jì)的全過程。2、招投標(biāo)階段的成本控制要做好招標(biāo)工作，首先，業(yè)主要編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序，規(guī)范和指導(dǎo)好施工招標(biāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)，標(biāo)書中要約定好評標(biāo)原則、報(bào)價(jià)范圍和具體方式、報(bào)價(jià)項(xiàng)內(nèi)容的描述及報(bào)價(jià)規(guī)定、合同價(jià)格形式、合同價(jià)之外的價(jià)格約定、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標(biāo)底編制這一項(xiàng)招投標(biāo)管理的核心工作，標(biāo)底是確定合同價(jià)款的基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格編制科學(xué)的標(biāo)底，才能真實(shí)、準(zhǔn)確的判斷出競標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)的合理性和可靠性，為最終總包合同價(jià)款的確定奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、施工階段的成本控制3.1標(biāo)準(zhǔn)化合同管理，嚴(yán)格審核工程變更管理好合同，首先要將合同有效地進(jìn)行分類，在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上將其標(biāo)準(zhǔn)化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，降低無效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開發(fā)市場中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠”的競標(biāo)策略。所以作為開發(fā)商的造價(jià)管理人員，不要對較低的中標(biāo)價(jià)抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤的基礎(chǔ)，上嚴(yán)格審核工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用

支出，避免投資失控。3.2借助監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)核價(jià)管理開發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對項(xiàng)目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績與其監(jiān)理費(fèi)實(shí)行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責(zé)分工及有關(guān)制度，保證工程成本目標(biāo)在可控范圍內(nèi)變動(dòng)。同時(shí)，要將對監(jiān)理工作的考核細(xì)分到季度、月度及周，嚴(yán)格工程進(jìn)度款的審核，及時(shí)檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額的核價(jià)工作，確認(rèn)無誤后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。3.3進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綠色環(huán)保理念措施的實(shí)施是項(xiàng)目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費(fèi)約占直接工程費(fèi)的70%左右，同時(shí)，直接費(fèi)的高低又極大的影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前建筑新新成果的廣泛運(yùn)用，能有效降低材料費(fèi)的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來有效降低成本。并且要強(qiáng)化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點(diǎn)滴式的集腋成裘，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價(jià)比的切實(shí)提高。二、我國房地產(chǎn)投資存在的問題目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究還

不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的辨識(shí)和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得不確定的收。益而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收與益風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場。同時(shí)它還會(huì)受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大、投資回報(bào)率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時(shí)對投資風(fēng)險(xiǎn)列專項(xiàng)進(jìn)行研究。三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理對策1、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)企業(yè)應(yīng)大力培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。積極關(guān)注國家、地方政府政策和銀行信貸管理政策以及其他金融政策，研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，增強(qiáng)預(yù)測和識(shí)別能力，及時(shí)識(shí)別和防

范各種風(fēng)險(xiǎn)。采取房地產(chǎn)類型組合投資形式，各種類型的投資在運(yùn)作過程中此消彼長，利用資金的調(diào)劑作用，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。采集、處理房地產(chǎn)投機(jī)性指標(biāo)，檢測市場投機(jī)程度變化情況，以提高對潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測準(zhǔn)確度。完善信息處理模塊，及時(shí)搜集、整理、儲(chǔ)存、分析風(fēng)險(xiǎn)信息，并盡快傳遞給相關(guān)人員。在投資前期做好方案評價(jià)、決策，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、減少和轉(zhuǎn)移等，采取預(yù)租預(yù)售措施或盡量縮短開發(fā)周期等措施，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。2、應(yīng)建立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理流程企業(yè)應(yīng)設(shè)置專職的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備足夠的相關(guān)技術(shù)人員。將領(lǐng)導(dǎo)層的決策行為、各部門在生產(chǎn)中的表現(xiàn)都納入監(jiān)督、評價(jià)范圍。機(jī)構(gòu)需積極收集市場相關(guān)信息和競爭對手情況，進(jìn)行周密分析和論證，及時(shí)提出風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意見，供企業(yè)決策層參考。一旦經(jīng)決策層采納，企業(yè)上下必須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。針對某些僅有苗頭但并不明顯的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)應(yīng)構(gòu)制定預(yù)備方案，并隨時(shí)觀察風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展趨勢，做到心中有數(shù)，及時(shí)應(yīng)對。同時(shí)，建立周密的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，用制度管控風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的工作與內(nèi)部審計(jì)工作緊密結(jié)合起來。一旦出現(xiàn)問題，兩機(jī)構(gòu)要深入到項(xiàng)目實(shí)施過程的各個(gè)環(huán)節(jié)和相關(guān)部門，進(jìn)行周密的調(diào)查研究，并采用故障樹法、專家調(diào)查法、分解原則法等風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法和層次分析評估法、風(fēng)險(xiǎn)平衡計(jì)分卡法等風(fēng)險(xiǎn)分析方法對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研判，以提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的準(zhǔn)確度和應(yīng)對的高

效率。完善房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)制。保險(xiǎn)行業(yè)應(yīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)出臺(tái)有針對性的險(xiǎn)種和條款。如根據(jù)工程所在地的自然環(huán)境、工程采用特殊材料和工藝帶來的較大差異性和風(fēng)險(xiǎn)、被保險(xiǎn)人的自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力、工程投資額度大小等確定險(xiǎn)種或特別條款，可考慮是否包括相關(guān)職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)和貨物運(yùn)輸險(xiǎn)等擴(kuò)展保險(xiǎn)條款。同時(shí)，開發(fā)商作為建設(shè)管理者，應(yīng)總體控制，牽頭組織聯(lián)合工程保險(xiǎn)，使所有參與建設(shè)工程的人成為被保險(xiǎn)人。結(jié)束語本文研究了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本控制及風(fēng)險(xiǎn)控制的有關(guān)問題，針對施工環(huán)節(jié)的招、標(biāo)設(shè)計(jì)變更、合同管理、施工現(xiàn)場簽證等環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析，提出了對策。降低成本、提高利潤，關(guān)鍵在于