印力商業(yè)洞察-購物中心行業(yè)研究報告 2022-2023

出品方：印力商用置業(yè)有限公司、印力商業(yè)研究院總編：丁力業(yè)、王海武執(zhí)行主編：郭慧子特邀作者：廖潔（贏商tech）、胡雨晴（贏商tech）、陳華景（滴灌通）作者：陳俊佈、程曉潔、郭慧子、梁國華、陸楊、呂斌、隋嘯、滕碩、招靖雯、甄世江、朱炳芳、朱麗媛（按姓氏拼音排序）外部專家：林元慶博士（Aibee愛筆智能）、竇強博士（博銳尚格）、譚必文先生（惟客數(shù)據(jù)）、桑媛女士（iziRetaiI逸芮）業(yè)務指導：蔡勃、陳軍、陳旭存、傅鑑夢、付凱、蔣云海、沈楠、吳洋、楊海光、楊衛(wèi)東、姚海波、袁威、張雪東、鄭莉、鐘林雄（按姓氏拼音排序）特別鳴謝：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會CCFA贏商tech,滴灌通，Aibee愛筆智能、惟客數(shù)據(jù)科技、博銳尚格科技、iziRetaiI逸芮、慧臻品牌整合傳播免責條款：本刊著作權(quán)歸印力及作者所有，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)載本刊中所有地圖非嚴格地圖，相關(guān)內(nèi)容僅供參考本刊中所有籌備中或規(guī)劃中項目相關(guān)圖文介紹，僅為規(guī)劃意向，不作為本公司承諾，具體以實際為準本刊中所有效果圖均為規(guī)劃效果示意圖，與實景存在一定差異，具體以實際為準內(nèi)部交流，免費贈閱命印力致敬2022年的每一束光

致敬每一位商業(yè)地產(chǎn)追光人推薦序推薦序PREFACE中國零售進入快速變化的新時期，近三年變化的波幅尤其顯著、放眼長期，我們或許可以想象得出零售行業(yè)光明的未來：層出不窮的新業(yè)態(tài)，不斷迭代的新模式，飛速進步的新應用和大批涌現(xiàn)的新企業(yè)…但如何從今天走到未來，需要披荊斬棘的勇氣與銳意改革的魄力，所以這個時代，我們尤其要呼喚行業(yè)的企業(yè)家精神！企業(yè)家精神意味著直面挑戰(zhàn)、直面復雜、2022年，零售行業(yè)面臨前所有未有的不確定性，這些不確定性帶來的挑戰(zhàn)如此之艱巨，很容易讓人聚焦“近憂”而忽略長期的確定性方向、很高興看到這本《商業(yè)洞察》從中長期趨勢著眼，看到了疫情擾動之下的長期趨勢，并發(fā)掘當前多變環(huán)境下的結(jié)構(gòu)性機會、企業(yè)家精神還意味著主動變革、主動創(chuàng)新、變革正以加速度模式發(fā)生，過去10年間，人類生活方式的變化比此前百年間都要大、新消費需求、新零售品類和新技術(shù)范式將深刻地塑造零售行業(yè)的未來、而印力在這些方面的思考與創(chuàng)新實踐，讓我們對這個中國老牌商業(yè)地產(chǎn)公司有了新的認識和尊重、轉(zhuǎn)眼間，印力從創(chuàng)辦至今已20年，為其祝福的同時，也為20年來中國商業(yè)的發(fā)展感到驕傲！這20年間，中國零售發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展的土壤也日益肥沃，我相信中國一定能夠生長出可立于世界商業(yè)之林的參天大樹！陰霾是暫時的，它終將散去，讓我們對中國零售行業(yè)的前景更有信心！相信“大鵬一日同風起，扶搖直上九萬里”，祝印力越來越好，中國零售行業(yè)越來越好！中國連鎖經(jīng)營協(xié)會創(chuàng)會會長序序PREFACE萬科集團合伙人

印力集團董事長丁力業(yè)2022年是風高浪急的一年。宏觀環(huán)境和疫情的高度不確定性讓商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了金融海嘯以來最冷的冬天，相比于規(guī)模和速度，韌性成為這個時代企業(yè)更寶貴的品質(zhì)、看未來，商業(yè)關(guān)乎民生和美好生活，只要人民對美好生活的向往不變，商業(yè)就一直有生意做、但在任何時候都沒有普遍的狂歡、也沒有普遍的失落，機會永遠是結(jié)構(gòu)性的，對于企業(yè)而言，危機永遠并存；看過去，印力發(fā)展20年里經(jīng)歷過至少兩次全球危機和大大小小的經(jīng)濟波動，很多同行的起落讓我們認識到，在風暴中，不能只是“修墻”，而要努力“造風車”?；貧w商業(yè)的根本，如果把商業(yè)比作一棵有機生長的樹，那么它的根應該在社區(qū)。5月11日，武漢青山印象城內(nèi)，全國首個進駐購物中心的國家一級圖書館-武漢“青圖?青山上”開業(yè)、除了圖書館外，項目外廣場上一座全球最大的江豚雕像、江豚腳下，是一個免費向民眾開放的大型兒童樂園，互動夜光跑道圍繞周圍，每年不間斷地組織親子及青年活動兩百余場，與機場大巴接駁點、社區(qū)服務中心、社區(qū)警務室等各種社區(qū)生活功能一起，成為周邊社區(qū)居民各種各樣生活場景的入口、把根深深地扎進社區(qū)，是商業(yè)得以生存的根本所在。洞察商業(yè)的趨勢，如果說商業(yè)是消費文化的“表”，那么它的“里”就是當前本土消費文化的崛起。9月30日，福州煙臺山二期開街、福州的煙臺山倉前九里片區(qū)曾匯聚17個國家的領(lǐng)事館，代表著一段人文歷史，也代表著曾經(jīng)的摩登生活、項目保留了倉前九里46棟古厝和13條漫步街區(qū)，還原“萬國建筑博物館”的歷史質(zhì)感，組合現(xiàn)代生活方式品牌，共同重啟了二十一世紀的煙臺山、尤其云集了大量由福州本地青年們創(chuàng)辦的新本土品牌，它們的主理人大多是有海外求學和生活背景的福州年輕人，將中西生活方式融合創(chuàng)新，把煙臺山這個具有歷史感的地方打造成新一代年輕人的聚集地。助力本土消費的崛起，是商業(yè)未來發(fā)展的機遇所在。商業(yè)不僅是商業(yè)場所，也是社區(qū)的公共空間，更是城市的文化聚落。因此，把根扎進社區(qū)、融入城市發(fā)展，商業(yè)的韌性才會更強。2022年印力直面復雜，提出“重輕并舉”和“夯實鐵三角基本功”的攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展策略，因為我們相信，今日之世界與明日之世界或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性的差異，巨大的機會也蘊藏其中。冬天雖冷，但卻是蓄力增肌的最好時機。隨著2022年年尾疫情防控進入新局面，經(jīng)濟的活力也將不斷修復，我們相信未來的商業(yè)將再現(xiàn)勃勃生機。無論明日如何，我們都相信今日方長。愿只爭朝夕、無負今日！萬科集團董事.集團合伙人

印力集團總裁王海武2022年底英國科林斯字典發(fā)布的年度詞匯是“PERMACRISIS”,最形象的譯文或許應是“一波未平一波又起”、身處復雜環(huán)境，我們需要回歸商業(yè)本質(zhì)，方能撥云見日，追光而行。從本質(zhì)上講，商業(yè)是鏈接消費者和商家的平臺，我們的價值就是為雙方提供更高效、更優(yōu)質(zhì)的服務。因此商業(yè)的一切變化都要與消費者和商戶的變化相耦合，才能最大程度地發(fā)揮價值。從消費者端看，今天我們面對的是層出不窮的新潮流、琳瑯滿目的新商品、隨處不在的購買鏈接和無孔不入的營銷廣告…“購買”這一動作變得垂手可得，因此圍繞消費者“錢包份額”所展開的競爭，其激烈程度前所未有。然而，在物質(zhì)極大豐富的今天，滿足消費者物質(zhì)需求的渠道俯首皆是，但滿足大家精神和情緒需求的場域仍以線下為主，為消費者提供獨特體驗恰恰是以購物中心為代表的的線下商業(yè)的獨特優(yōu)勢、我們認為，商業(yè)未來的競爭，要從爭取消費者的“錢包份額”轉(zhuǎn)為“時間賬戶”。因此，從產(chǎn)品到內(nèi)容，從方法到關(guān)系，商業(yè)都要圍繞“時間”而進化；產(chǎn)品場景從“精致”到“用心”。既然體驗是線下商業(yè)的優(yōu)勢所在，產(chǎn)品設(shè)計(PRODUCTDESIGN)不僅僅是硬件設(shè)計，而需要服務設(shè)計(SERVICEDESIGN)和體驗設(shè)計(EXPERIENCEDESIGN)，從消費者旅程和峰終體驗出發(fā)，將故事線貫穿與多個場景流中、業(yè)態(tài)組合從“購物”到“體驗”。購物中心中的餐飲、娛樂、社交、體驗等相關(guān)業(yè)態(tài)比重不斷增大，印力已初步形成“零售-餐飲-娛樂”并重的業(yè)態(tài)組合骨架，這些也往往是消費者駐留購物中心的核心因素、空間運營從“皮囊”到“靈魂”。今天的消費者更看重一個場是否具有“有趣的靈魂”、能否產(chǎn)生“精神共頻”、印力旗下項目積極舉辦賽事、社群活動、文化事件等，這些軟IP運營讓商業(yè)空間持續(xù)增加”場格魅力”、消費者運營從“粗放”到“精細”。會員數(shù)量的粗放增長并不能帶來消費者真正的認同與忠誠，我們更需要靈活運用會員、社群、媒體矩陣等多種工具，基于消費者全生命周期進行精細化運營，而由此帶來的客戶粘性則在另一維度上支撐了“時間賬戶”的增長、消費者關(guān)系從“客戶”到“伙伴”。傳統(tǒng)上，商業(yè)運營者們將消費者稱“客戶-CUSTOMER”，英國百貨公司SELFRIGES創(chuàng)始人首次將消費者稱為“GUEST(客人)”，但我們相信未來，消費者可以參與從項目策劃到運營的全過程共創(chuàng)，從而成為我們的“伙伴-COMPANION”、從商家端看，不斷涌現(xiàn)的新國貨品牌正在成為一股不容忽視的力量，重塑著中國商業(yè)的供給側(cè)。正如日韓上世紀所經(jīng)歷的一樣，中國的文化自信正通過商業(yè)舞臺逐步綻放，而本土品牌的品質(zhì)與創(chuàng)新也不斷獲得市場認可、相應地，商業(yè)應從“傳統(tǒng)招商”轉(zhuǎn)向與商戶的“共創(chuàng)”。商業(yè)空間從“容器”到本土品牌“孵化器”。面對新消費品市場格局，印力開啟“新國貨計劃”，希望通過合資、聯(lián)營等靈活的方式助力其發(fā)展壯大，讓更多新品牌異地開店，也為各地的商業(yè)帶來新鮮的首店資源、與商戶關(guān)系從甲乙方到共創(chuàng)者。印力的項目中，越來越多的門店是定制化門店，或基于商業(yè)主題，或依托在地文化，或展示制造工藝，或體現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)…定制門店讓商業(yè)走出同質(zhì)化，也讓商業(yè)與商家在共建中實現(xiàn)雙贏、“舊地圖找不到新大陸”，與消費者和商家同頻共振，才是商業(yè)運營者持續(xù)創(chuàng)造價值的本質(zhì)所在。主動發(fā)現(xiàn)變化、應變而變，商業(yè)才能在任何環(huán)境中都能找到前路的光！執(zhí)行主編郭慧子執(zhí)行主編郭慧子編者前言EDITOR'SFOREWORD今年是《商業(yè)洞察》系列連續(xù)推出的第三年、三年前，疫情蔓延，我們愈發(fā)迫切地需要對商業(yè)趨勢和行業(yè)動態(tài)進行深入思考、因此，印力集團、印力商業(yè)研究院開展多個課題的研究并首次推出《商業(yè)洞察-購物中心行業(yè)研究報告》一書、三年以來，《商業(yè)洞察》不僅匯集了印力集團內(nèi)各崗位專家作者的思考，也得到了許多領(lǐng)導和外部專家大力支持：CCFA（中國連鎖經(jīng)營協(xié)會）的創(chuàng)始會長郭戈平、會長裴亮、副會長武瑞玲先后于三年內(nèi)給予本書指導；2021年我們有幸邀請RET睿意德的索珊女士、歐路商學校友會學術(shù)主席王瑋博士作為特邀作者；2022年我們邀請了贏商tech的廖潔女士、胡雨晴女士，以及滴灌通的陳華景先生作為特邀作者，并與來自博銳尚格、Aibee愛筆智能、惟客、逸芮的外部專家聯(lián)合研究并創(chuàng)作了部分內(nèi)容，進一步打開了格局和視野、本書正文共分兩章、第一章“大趨勢與小波動”分別對中長期市場趨勢及2022年市場變化進行分析研判、盡管市場不確定性顯著增大，但我們相信人口、城市結(jié)構(gòu)、消費習慣的演變并非隨機游走，而是有因可循的、因此，通過比較日美長周期的消費發(fā)展路徑和中國的現(xiàn)實情況，讓我們對市場規(guī)律有了更深刻的認知和敬畏、第二章“新浪潮與新機遇”面向未來，從新供給、新技術(shù)、新需求和新鏈接四個角度切入，覆蓋了行業(yè)普遍關(guān)注的專題，包括：消費品類投融資動向、數(shù)智時代的購物中心新運營、疫后大健康業(yè)態(tài)與購物中心的新合作，以及創(chuàng)新金融模式下購物中心與商戶的新鏈接關(guān)系等、由于本書編撰于2022年11月，受限于市場數(shù)據(jù)的發(fā)布時間，部分報告以2022年前三季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，盡管不夠全面，但對全年主體情況有一定代表性、撰寫前言之際，恰逢全國疫情防控進入新局面，遺憾未有足夠時間將此變化納入研究，相信其影響將在2023年逐步顯現(xiàn)、由于數(shù)據(jù)的不全面，可能導致部分結(jié)論或判斷偏差，敬請諒解、感謝所有參與本書撰寫和制作的伙伴！CONTES目錄大趨勢與小波動CONTES目錄大趨勢與小波動TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"從國際經(jīng)驗看中國商業(yè)的中長期發(fā)展趨勢 01L啟示:從美日消費發(fā)展路徑看中國商業(yè)機會與挑戰(zhàn)03趨勢:不同品類業(yè)態(tài)的中長期發(fā)展趨勢 24——招靖雯購物中心2022：不確定中的確定性 55——廖潔、胡雨晴

新浪潮與新機遇新供給：2022年新勢力品類品牌投融資動向 75 ■郭慧子新技術(shù):走向更加智慧和綠色的購物中心 95鍛造“數(shù)智韌性”:數(shù)據(jù)驅(qū)動智慧運營的現(xiàn)在與未來99基于ALP模型的購物中心消費者運營 111以數(shù)字化踐行購物中心綠色雙碳與能源管理 121——陳俊佈、呂斌、朱麗媛、朱丙芳、梁國華、甄世江、滕碩林元慶、譚必文、竇強

廿：印力20年\o"CurrentDocument"崢峽20年:印力集團發(fā)展歷程 175 隋嘯印力集團簡介及項目一覽 191149新需求:大健康業(yè)態(tài)與購物中心149——陸楊、程曉潔、桑媛新鏈接:購物中心與商戶的滴灌共生——陳華景165作者招靖雯印力集團業(yè)務研究合伙人畢業(yè)于法國里昂商學院，從事商業(yè)地產(chǎn)研究、商業(yè)項目研策、消費者研究、數(shù)據(jù)分析等領(lǐng)域。作者招靖雯印力集團業(yè)務研究合伙人畢業(yè)于法國里昂商學院，從事商業(yè)地產(chǎn)研究、商業(yè)項目研策、消費者研究、數(shù)據(jù)分析等領(lǐng)域。01從國際經(jīng)驗看中國商業(yè)的中長期發(fā)展趨勢“歷史不會簡單地重復，但總是押著相同的韻腳前行”，小波動不改大趨勢，放眼未來，回顧美日消費發(fā)展路徑，看中國商業(yè)機會與挑戰(zhàn)?！觥龃筅厔菖c小波動 大趨勢：中國商業(yè)的中長期發(fā)展趨勢_!33?躍 #?:製 92新浪潮與新機遇部分重點籌開項目印力未來將持續(xù)打造好產(chǎn)品、好項目、好服務，面向新時代的消費者，提供豐富且特色化的都市生活場景和體驗。根植天津城市特色，成為展示新城市生態(tài)、時尚、人文、活力的精神地標。建筑面積：11萬rrf預計開業(yè)時間：2023年Q2天津和平印象城.I議:如^*岫異剛!. 重慶國際商務區(qū)的核心載體標志性項目，是在建的重慶第一高樓、已經(jīng)封頂?shù)奈鞑康谝桓邩?、躋身全球超高層建筑前20名。匯集國際化商業(yè)品牌，成就重慶商業(yè)地標。印力集團簡介及項目一覽總建筑面積：13萬|預計開業(yè)時間:2023年Q3西安虹橋前灣印象城MEGA匹配客質(zhì)定位“都市靈感中心”，彌補區(qū)域空白且推升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)。旨在友鄰相聚社交客廳、美好生活新體驗地、獨創(chuàng)新鮮有趣的城市空間。建筑面積：7萬rrf—預計開業(yè)時間:2023年Q2一個可持續(xù)生長的城市自然游樂場+N個“自然+”靈感生活方式集群建筑面積:27萬rrf預計開業(yè)時間:2025年Q2代表包頭商業(yè)2.0的全新時代，依托LifeHub場景聯(lián)接與多