收益還原法課件

第三章收益還原法基本公式表達(dá)式、變量含義、假設(shè)前提估價(jià)程序與方法各估價(jià)步驟及各種參數(shù)確定方法應(yīng)用方面及估價(jià)實(shí)例概述定義、原理、特點(diǎn)、適用范圍收益還原法基本要求：掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法。熟悉：收益還原法的適用范圍。第一節(jié)收益還原法概述定義：在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。原理：預(yù)期收益原理土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特征→不僅現(xiàn)在能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來(lái)年間源源不斷地繼續(xù)取得→將此項(xiàng)純收益以適當(dāng)?shù)倪€原率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額→該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。第二節(jié)收益還原法的基本公式要求掌握各公式的內(nèi)涵（假設(shè)前提）、表達(dá)式、各變量含義一、土地年純收益不變的公式1、無(wú)限年期：P-土地價(jià)格;a-土地純收益;r-土地還原率

公式假設(shè)前提：①純收益每年不變且為a；②r每年不變且大于零；③土地使用年期無(wú)限。2、有限年期：n—使用土地的年限或有土地收益的年限（從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起至未來(lái)的年期）此公式除了可以用于直接計(jì)算價(jià)格外，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用年限或不同收益年限(以下簡(jiǎn)稱(chēng)不同年限)價(jià)格之間的換算；②用于比較不同年限價(jià)格的高低；③用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。(2)用于不同年限價(jià)格之間的換算

Kn=1-1/(1+Y)nK70-70年時(shí)的K值，K∞-無(wú)限年時(shí)的K值，Pn-收益年限為n年的價(jià)格，P∞-收益年限為無(wú)限年的價(jià)格。不同年限價(jià)格之間的換算方法如下：若已知P∞，求P70,P50如下：

P70=P∞×K70

P50=P∞×K50

上述公式一般化為：Pn＝PN×Kn／KN

例4：已知某宗收益性地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，還原率為10%，試求該宗地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。P30＝P40×K30／K40

＝2500×[1-1/（1+10%)30]/[1-1/（1+10%)40]＝2410.16(元/平方米)

(3)用于比較不同年限價(jià)格的高低

要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價(jià)格的方法與上述不同年限價(jià)格之間的換算方法相同。

例5：有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000

元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)l800元／㎡。假設(shè)還原率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。

[解]

要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格：甲房地產(chǎn)P∞=P50/K50=2114.81元/平方米

乙房地產(chǎn)P∞=P30/K30=2179.47元/平方米

名義上:乙低于甲實(shí)際上：乙高于甲

例6：某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為：1200元／m2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無(wú)限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。[解]

本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無(wú)限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價(jià)。V50＝V∞×K50＝1189.78（元/平方米）

純收益每年不變的公式還有一些其他作用，如可以用來(lái)說(shuō)明在不同還原率下土地使用年限延長(zhǎng)到何時(shí)，有限年的土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年的土地所有權(quán)價(jià)格。通過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，還原率越高，接近無(wú)限年的價(jià)格越快。收益還原法基本公式二、土地純收益在若干年內(nèi)有變化的計(jì)算公式1、土地使用年期無(wú)限:ai-第i年的純收益；t-純收益有變化的年限a-不變的年純收益此公式的假設(shè)前提是：①純收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為a；②還原率大于零；③收益年限為無(wú)限年。2、土地使用年期有限此公式的假設(shè)前提是：①純收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為A；②還原率大于零；③收益年限為有限年n。例7：某宗房地產(chǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的純收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的純收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原率為10%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：=310.2（萬(wàn)元）四、純收益按一定數(shù)額遞增的公式1、無(wú)限年期公式假設(shè)前提：①純收益按一定數(shù)額b遞增；②r每年不變且大于零；③土地使用年期為無(wú)限年

2、有限年期五、純收益按一定數(shù)額遞減的公式1、無(wú)限年期2、有限年期六、純收益按一定比率遞增或遞減的公式1、無(wú)限年期：公式假設(shè)前提：①純收益按一定比率s遞增或遞減；②r每年不變,遞增時(shí)r>s；遞減時(shí)r+s>0;③土地使用年期為無(wú)限年。

遞增時(shí)取減號(hào)，遞減時(shí)取加號(hào)2、有限年期公式假設(shè)前提：①純收益按一定比率s遞增或遞減；②r每年不變,遞增時(shí)r≠s,r+s≠0；③土地使用年期為有限年期遞增時(shí)取減號(hào)，遞減時(shí)取加號(hào)

七、純收益、還原率有變化的計(jì)算公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，是收益還原法公式的最一般形式，前面六類(lèi)公式都是它的特例。例：某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的純收益為16萬(wàn)元，此后每年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：==424.7（萬(wàn)元）若總收益與總費(fèi)用遞增或遞減的比率不等，總收益A比率為s1，總費(fèi)用C比率為s2,則有：遞增取“-”；遞減取“+”。例：預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的總收益不變?yōu)?6萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為8萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。第三節(jié)收益還原法估價(jià)程序與方法一、估價(jià)程序：1、計(jì)算總收益：分析可能產(chǎn)生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等。分析可能產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出。3、計(jì)算土地純收益：從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4、確定合適的還原率：是影響地價(jià)高低的重要因素，要慎重選擇。5、選擇公式求算地價(jià)二、總收益的測(cè)算實(shí)際收益與客觀收益：實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)；客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。有形收益與無(wú)形收益：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益；無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。總收益的測(cè)算總收益產(chǎn)生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保證金的利息企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益：正常經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。三、總費(fèi)用的測(cè)算方法1、土地租賃中總費(fèi)用：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。2、房地出租中總費(fèi)用：①管理費(fèi)：以年租金的2%—5%計(jì)；依管理面積平均計(jì)算。②維修費(fèi):可按建筑物重置價(jià)的1.5%—2%計(jì)算。③保險(xiǎn)費(fèi)：一般按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。④稅金：關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定

⑤房屋折舊費(fèi)：計(jì)算公式為：當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，其計(jì)算公式如下：不考慮殘值、尚可使用年限等房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限＋土地出讓年限總費(fèi)用的測(cè)算方法總費(fèi)用的測(cè)算方法企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。

根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式不同，一般可分為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（如賓館、飯店、商場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)）和生產(chǎn)性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類(lèi)。經(jīng)營(yíng)性企業(yè)總費(fèi)用包括：銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等。生產(chǎn)性企業(yè)總費(fèi)用包括：生產(chǎn)成本（原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、、人工費(fèi)等）、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)等。兩種計(jì)算方法：根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算：根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表及有關(guān)財(cái)務(wù)資料，詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的全過(guò)程,扣除不正常的神產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用，計(jì)算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用.根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)項(xiàng)目計(jì)算:根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計(jì)算總成本,了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程和各種成本費(fèi)用的支出狀況.四、土地純收益的計(jì)算1、土地租賃中的土地純收益計(jì)算土地純收益＝年租金總收入－年總費(fèi)用其中：年總費(fèi)用＝土地稅十管理費(fèi)十維護(hù)費(fèi)2、房地出租中的土地純收益計(jì)算①房地純收益＝房地出租年總收益－房地出租年總費(fèi)用

總費(fèi)用＝管理費(fèi)十維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi)十稅金十折舊費(fèi)十其它②土地純收益＝房地純收益―房屋純收益③房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率其中：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度或：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)―房屋總折舊房屋總折舊＝房屋年折舊×已使用年限土地純收益的計(jì)算3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的土地純收益計(jì)算①企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益＝年經(jīng)營(yíng)總收入－年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用②土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益－非土地資產(chǎn)純收益4、自用土地或待開(kāi)發(fā)土地純收益的計(jì)算采用比較法求取，即比照類(lèi)似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。五、土地還原率1、定義：是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。2、還原率的種類(lèi)：土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率。

關(guān)系：

r=(L×r1+B×r2)/(L+B)3、確定方法：①純收益與價(jià)格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。②安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值③各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法：六、土地價(jià)格的確定在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。第四節(jié)收益還原法應(yīng)用

利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格利用土地直接收益評(píng)估地價(jià)利用房地收益評(píng)估地價(jià)（土地殘余法）利用收益還原法評(píng)估建筑物價(jià)格

利用房地收益評(píng)估建筑物價(jià)格（建筑物殘余法）利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格一、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格基本思路：首先求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。計(jì)算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L=a－B(r2+d)/r1=a1/r1式中：L—土地價(jià)格；B—建筑物的價(jià)格a—建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；d—建筑物折舊率；a1—土地的純收益例題1某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)值為1300元／平方米?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元，年銷(xiāo)售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6％，商品銷(xiāo)售稅金及附加為銷(xiāo)售收入的8.5％，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10％，若2005年7月1日同類(lèi)型建筑物重置價(jià)值為1500元／平方米，房屋還原率為8％，土地還原率為6％，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。解：1．年經(jīng)營(yíng)收入＝6000萬(wàn)元2．年須扣除總費(fèi)用：(1)銷(xiāo)售成本及經(jīng)營(yíng)成本=4000萬(wàn)元(2)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000×6％=360萬(wàn)元(3)商品銷(xiāo)售稅金及附加=6000×8．5％＝510萬(wàn)(4)房屋年折舊折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，房屋重置價(jià)＝1500×15000＝2250萬(wàn)元年折舊額＝2250／39＝57.69萬(wàn)元(5)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝6000×10％＝600萬(wàn)元

年總費(fèi)用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527.69萬(wàn)元3．房地產(chǎn)年純收益＝6000－5527.69＝472.3l萬(wàn)元4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率＝(2250－57.69×4)×8％＝161.54萬(wàn)元5．土地年純收益＝472.3l－161.54＝310.77萬(wàn)元6．求該地塊于2005年7月1日價(jià)值剩余收益年限35年

土地使用權(quán)價(jià)格＝a/rd×[1－1/（1+rd）n]＝310.77/6%×[1－1/（1+6%）35]＝4505.62萬(wàn)元土地單價(jià)＝9011元／平方米例題2、(1998年試題)某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑物出租租金一般為每月30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類(lèi)建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．3％。目前該建筑物重置價(jià)為1500元／平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。基本思路：1、根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；2、通過(guò)房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；3、將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；4、用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。

(1)總收益計(jì)算采用客觀收益：以30元／月計(jì)年總收益：30×450×12=162000(元)(2)計(jì)算出租總費(fèi)用年稅金：20×450=9000(元)年管理費(fèi)：3162000×5％=8100(元)年維修費(fèi)：1500×450×3％=20250(元)年保險(xiǎn)金：1500×450×0．3％=2025(元)年折舊費(fèi)：1500×450÷49=13775.5(元)年總費(fèi)用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)(3)計(jì)算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限)×房屋還原率=(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)(4)計(jì)算土地純收益土地純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益=162000－53150.5－38020.4=70829.1(元)(5)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格土地總價(jià)：P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429.0(元)例題3：某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10％，A地塊面積450㎡，建筑面積為400㎡，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費(fèi)為同類(lèi)建筑年租金的4％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％。試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格

3.估價(jià)過(guò)程(1)該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。(2)計(jì)算出租總收益：收益應(yīng)采用客觀收益，即每月每平方米30元。年總收益=30×400×12=144000元（3）計(jì)算出租總費(fèi)用總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：①年稅金=20×400=8000元②年管理費(fèi)=30×400×12×4%=5760元③年維修費(fèi)=1500×400×2%=12000元④年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×400×0.2%=1200元⑤房屋年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元總費(fèi)用=①+②+③+④+⑤=39205元（4）計(jì)算房屋出租年純收益：①房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限=1500×400-12245×3=563265元②房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=563265×6％=33795.9(元)(5)計(jì)算年土地純收益：土地年純收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795.9=70999.1(元)

(6)確定1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)價(jià)格為：1、B2、B3、BC4、B5、ABD6、A二、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格基本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式：

a-Lr1=B×r2

B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B—建筑物的收益價(jià)格；a—建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益a1—建筑物的純收益；L—土地的價(jià)格r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；例題5：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000㎡，土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2005年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元(容積率為l時(shí))。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加l，地價(jià)增長(zhǎng)60％。該飯店每月的客觀純收益為15萬(wàn)元。已知土地還原率r1＝6％，該飯店的建筑還原率取r2＝8％。試評(píng)估房屋(該飯店)2005年8月的價(jià)格。

估價(jià)過(guò)程：①計(jì)算房地產(chǎn)年總純收益：房地年純收益＝15萬(wàn)元／月×12月＝180萬(wàn)元／年②計(jì)算土地價(jià)格：土地總地價(jià)＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％）＝2200（萬(wàn)元)(容積率修正)③計(jì)算土地年純收益：土地年純收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139.58（萬(wàn)元）④計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益＝房地年總純收益－土地年純收益＝180—139.58＝40.42（萬(wàn)元）⑤計(jì)算房屋價(jià)格：房?jī)r(jià)=房屋年純收益/r×[1—1/（1+r）50]=40.42/8%×[1—1/（1+8%）50]＝494.48(萬(wàn)元)三、利用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格例題6(1)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)介不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下表：土地面積：8400㎡。建筑物部份：1樓：3800㎡；2～5樓：2800㎡；合計(jì)：15000㎡其他條件：建筑物總造價(jià)為4800萬(wàn)元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動(dòng)產(chǎn)每年空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動(dòng)產(chǎn)租稅為54．65萬(wàn)元；保險(xiǎn)費(fèi)為0．48萬(wàn)元；管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2％。(2)估價(jià)目的：作為購(gòu)買(mǎi)土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8％。(3)估價(jià)期日：2005年9月30日(4)估價(jià)日期：2005年9月1日至10月30日(5)估價(jià)方法：采用收益還原法等方法估價(jià)(6)估價(jià)過(guò)程：①計(jì)算總收益：租金總額：82.8×12＝993.60(萬(wàn)元)押金運(yùn)用收益：21.8×0.07=1.53(萬(wàn)元)空房等損失額：以1個(gè)月的租金計(jì)，為82.8萬(wàn)元?jiǎng)t年總收益合計(jì)為：993.6+1.53-82.8=912.33(萬(wàn)元)②計(jì)算總費(fèi)用折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。主體：4800×0.65×1／50＝62.40(萬(wàn)元)設(shè)備：4800