房地產(chǎn)復(fù)習(xí)課件

四種估價(jià)方法：市場比較法收益法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)收益法收益資本化思路源于房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)將來給業(yè)主帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的。供需雙方都能接受的價(jià)格便是房地產(chǎn)在權(quán)利期限內(nèi)所產(chǎn)生的全部收益的現(xiàn)值總和。這樣一種價(jià)格判定的過程，便是“資本化”根據(jù)這一思路對房地產(chǎn)價(jià)格評估，須先評估房地產(chǎn)在持有期內(nèi)產(chǎn)生的總收益，并扣減為獲得這些收益所必須支付的費(fèi)用，再求取房地產(chǎn)的收益率，最后根據(jù)這一收益率將房地產(chǎn)的凈收益折算為房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)收益法適用范圍：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評估出來的價(jià)值，取決于人們對未來的預(yù)期。應(yīng)用收益法必須具備的條件：（1）估價(jià)房未來的純收益可以用貨幣計(jì)算（2）純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的，而且在數(shù)量上是比較穩(wěn)定的（3）資本化率是可以確定的資本化率資本化率：將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率例：如果將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為資本：房地產(chǎn)價(jià)格投資收益：房地產(chǎn)每年的凈收益資本化率：投資收益率資本化率的求取方法累加法：無風(fēng)險(xiǎn)資本化率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償兩部分，基本公式為安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠選用同一時(shí)期的國債或銀行存款利率市場提取法：搜集同一市場上三宗以上類似房產(chǎn)價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益公式，求出各宗房地產(chǎn)資本化率，最后采用算術(shù)平均或加權(quán)平均綜合得出所需要比率收益法的計(jì)算公式一般公式收益年限的確定補(bǔ)充說明凈收益每年不變的公式一般公式Ai相同，等比數(shù)列，求和公式

V=(1-1/(1+r)n)×a/r例：某宗房地產(chǎn)獲得土地使用年限50年，至今已經(jīng)使用了6年，預(yù)計(jì)利用該房地產(chǎn)每年可收益8萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的是收益價(jià)格。收益年限的確定1、土地估價(jià)------土地使用年限2、建筑物估價(jià)-----建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比較如果：2<=1，根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限如果2>1，先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)公式進(jìn)行計(jì)算；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。房地產(chǎn)估價(jià)成本法成本積算思路就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本來評估房地產(chǎn)的價(jià)格。它是由市場上“經(jīng)濟(jì)人”的替代規(guī)律所導(dǎo)致的。開發(fā)成本是供需雙方都能夠接受的價(jià)格。成本積算思路在理論上的反映就是“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論”成本積算思路是先搞清楚在當(dāng)前的市場上購買一塊與該房地產(chǎn)土地類似的土地的價(jià)格，然后確定建筑物的重新開發(fā)成本，再扣除其累計(jì)折舊用成本法求得的價(jià)格為積算價(jià)格適用范圍《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。主要適用于以下房地產(chǎn)1/既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館等2/在房地產(chǎn)規(guī)模狹小，市場不完善，沒有或很少有交易實(shí)例的情況下3/特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)，如發(fā)電廠，鋼鐵廠，碼頭等4/特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià)，如保險(xiǎn)理賠，房地產(chǎn)抵押，拍賣5/單純的建筑物估價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)的在建工程建筑物折舊概念：建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之差額。減價(jià)修正：扣除折舊三個(gè)方面的折舊：物質(zhì)折舊：建筑物實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失，有形的物質(zhì)磨損功能折舊：由于消費(fèi)觀念，設(shè)計(jì)，技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適