常州戚墅堰區(qū)地塊可行性分析

常州戚墅堰區(qū)地塊可行性分析第一頁(yè)，共73頁(yè)。PART

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城市宏觀環(huán)境研究第二頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況常州素有“三吳重鎮(zhèn)，八邑名都”之稱(chēng)，別稱(chēng)"龍城"，地處長(zhǎng)三角地區(qū)，與上海、南京兩大都市等距相望，全市土地總面積4375平方公里。第三頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況城市印象●

素有“三吳重鎮(zhèn)，八邑名都”之稱(chēng)，別稱(chēng)“龍城”。第四頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市區(qū)位

常州位于長(zhǎng)江三角洲太湖平原西北部，江蘇省南部，介于南京、上海之間。常州城區(qū)南接武進(jìn)區(qū)，武進(jìn)區(qū)環(huán)抱常州市市區(qū)；武進(jìn)南瀕太湖，銜滆湖（西太湖）；武進(jìn)南鄰溧陽(yáng)，南接宜興，東鄰無(wú)錫、江陰，西鄰金壇、金壇銜接長(zhǎng)蕩湖（洮湖）、丹陽(yáng)，常州新北區(qū)北接長(zhǎng)江。常州地貌類(lèi)型屬高沙平原，山丘平原兼有。南為天目山余脈，西為茅山山脈，北為寧鎮(zhèn)山脈尾部，中部和東部為寬廣的平原區(qū)。境內(nèi)地勢(shì)西南略高，東北略低，高低相差2米左右。經(jīng)緯度：市中心位于北緯31°09′-32°04′、東經(jīng)119°08′-120°12′。常州是唯一被東經(jīng)120度經(jīng)線(xiàn)穿越城區(qū)的城市，為此，常州市將把東經(jīng)120度經(jīng)線(xiàn)確定為城市東部的主要景觀軸線(xiàn)。第五頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市區(qū)位的優(yōu)勢(shì)

市區(qū)北臨長(zhǎng)江，南瀕太湖，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，有著十分優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸空交通條件。常州與蘇州、無(wú)錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈。常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，常州素有“三吳重鎮(zhèn)”之稱(chēng)，交通條件極其優(yōu)越，距離上海及南京都市圈均在兩小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)。常州市地處長(zhǎng)江三角洲，與蘇州和無(wú)錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長(zhǎng)三角都市群中的重要組成部分。第六頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市區(qū)位的優(yōu)勢(shì)第七頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市交通

常州水陸空交通便利，老京滬鐵路、京滬高鐵、滬寧城際鐵路、京杭大運(yùn)河、312國(guó)道和滬寧、寧杭、常寧、沿江（常蘇）、常澄、錫宜等高速公路，以及江蘇第2大機(jī)場(chǎng)，4E級(jí)民航常州奔牛機(jī)場(chǎng)，構(gòu)成了常州發(fā)達(dá)的水陸空交通網(wǎng)。此外京滬高速鐵路常州北站是滬寧段中間站中站房面積最大的車(chē)站。第八頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市交通

截至2011年底，常州西繞城高速正式通車(chē)后，外環(huán)城高速，內(nèi)環(huán)城高架的網(wǎng)絡(luò)將基本形成。

常州快速內(nèi)環(huán)：全市矚目的常州高架道路二期工程——青洋路高架工程，經(jīng)過(guò)建設(shè)者近15個(gè)月的奮力拼搏已經(jīng)建成。2010年9月28日上午，常州高架道路二期正式開(kāi)通，并與一期工程接通，全程55.35公里的常州高架道路網(wǎng)絡(luò)正式形成。“二縱二橫”的道路框架形成了對(duì)接常州東西、南北的快速通路，二期工程的建成通車(chē)，標(biāo)志著常州由此邁入了快速發(fā)展的“全城高架時(shí)代”。第九頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市公交

城市公共交通發(fā)達(dá)，市區(qū)內(nèi)220余條公交車(chē)大多可以享受空調(diào)車(chē)1元,刷卡6折的優(yōu)惠（學(xué)生3折，70周歲以上老人、殘疾人免費(fèi)）。是繼北京以后全國(guó)第二個(gè)給與市民公共交通優(yōu)惠的城市。另外2008年1月1日開(kāi)通了快速公交（BRT）一號(hào)線(xiàn)，是江蘇省內(nèi)首條，也是國(guó)內(nèi)繼北京、杭州后的第三個(gè)快速公交系統(tǒng)（即BRT）。常州BRT（快速公交系統(tǒng)）一號(hào)線(xiàn)是常州修建的第一條BRT線(xiàn)路，呈南北走向。京滬高鐵常州北站，南至武進(jìn)長(zhǎng)途汽車(chē)站北邊，全長(zhǎng)約29.8km，共設(shè)29個(gè)站點(diǎn)（不包括首末站），車(chē)道的布置方式為路中右開(kāi)。常州BRT（快速公交系統(tǒng)）二號(hào)線(xiàn)自2009年5月1日起正式開(kāi)通，二號(hào)線(xiàn)全線(xiàn)長(zhǎng)21.5km，一汽公交一公司～戚區(qū)公交中心站。第十頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市公交

城市公共交通發(fā)達(dá)，市區(qū)內(nèi)220余條公交車(chē)大多快速公交及遠(yuǎn)期軌道交通規(guī)劃將加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。第十一頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展概況●城市行政區(qū)劃

下轄武進(jìn)區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)、新北區(qū)、戚墅堰區(qū)、金壇市、溧陽(yáng)市。全市總面積4385平方公里，總?cè)丝?00萬(wàn)，其中市區(qū)面積1864平方公里，常住人口380萬(wàn)。城市建成區(qū)面積為220平方公里。常州行政區(qū)劃圖常州主要城區(qū)狀況第十二頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平●經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步攀升

2011年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3580.4億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)12.2%；按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)77473元，按當(dāng)年平均匯率折算，已達(dá)12000美元（精確數(shù)字為11995美元）。

全年實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入350.9億元，比上年增長(zhǎng)22.6%；地方一般預(yù)算收入占GDP的比重達(dá)到9.8%，較上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。第十三頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平常州市03－11年GDP走勢(shì)圖第十四頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2003－2011年常州市固定資產(chǎn)投資增幅變化示意圖2011年，常州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)2338.9億元，與2010年全年相比增幅11.22％?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，隨著新一輪城市建設(shè)的啟動(dòng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資未來(lái)兩年仍將保持高位運(yùn)行，投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征。第十五頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2011年，常州市地方財(cái)政一般預(yù)算收入累計(jì)為354.2億元，地方財(cái)政一般預(yù)算支出為350.9億元，縱觀05-11年，除05年和09年出現(xiàn)虧順之外，均出現(xiàn)盈余，總的來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)的前景還是較好的。常州市2005－2011年地方財(cái)政一般預(yù)算收支變化示意圖第十六頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平●通脹壓力下，區(qū)域消費(fèi)趨于旺盛，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅24.92％常州市2003－2011年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況2011年，常州市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額1236.1億元，增長(zhǎng)24.92%，是自05年以來(lái)增長(zhǎng)幅度最大的一年，表明常州市居民的物質(zhì)文化生活水平與社會(huì)商品購(gòu)買(mǎi)力有了很大程度的提高。第十七頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平●居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，國(guó)富有待民強(qiáng)

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29829元，比上年增長(zhǎng)13.55%。從近幾年的發(fā)展看，常州市居民的富裕程度在不斷提高，人均生活水平也逐年不斷大幅提升。從08年全年統(tǒng)計(jì)，全市人均可支配收入在2.4萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)26.3％。09年增長(zhǎng)幅度有所下滑，10年又有所增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，將會(huì)增加改善性住房的需求量，改善性需求的購(gòu)房將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。第十八頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平常州市2003－2011年城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)情況第十九頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平●

常州市城市居民人均消費(fèi)性支出18893元，相比2010年增長(zhǎng)10.33%；常州市2005－2011年城市居民消費(fèi)支出情況第二十頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

常州是以第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展是在以制造業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。第三產(chǎn)業(yè)歷年發(fā)展緩慢，目前以服務(wù)業(yè)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。第二十一頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究常州城市規(guī)劃第二十二頁(yè)，共73頁(yè)。城市布局呈現(xiàn)“一城、七片”的組團(tuán)、片區(qū)式空間結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)人口外移。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究第二十三頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究城市發(fā)展格局堅(jiān)持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西”的方向，南北向成為城市發(fā)展主軸。第二十四頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)序：優(yōu)化中心拓展南北完善東西第二十五頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究常州城市布局第二十六頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究第二十七頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究●常州城市定位與未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)■□政策出臺(tái)背景：

2010年5月24日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃。長(zhǎng)三角戰(zhàn)略定位為亞太地區(qū)重要的國(guó)際門(mén)戶(hù)、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群。■□

核心內(nèi)容：常州未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向：1．發(fā)展包括文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、城市旅游等在內(nèi)的都市經(jīng)濟(jì)。第二十八頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究2．發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)，以國(guó)家、省級(jí)園區(qū)為載體，以常州已經(jīng)確立的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群。

3．發(fā)展本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，包括重點(diǎn)發(fā)展已經(jīng)有一定基礎(chǔ)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群和有一定規(guī)模或成長(zhǎng)性較好的企業(yè)。

4.在城市定位方面，未來(lái)五年是常州向后工業(yè)化階段打基礎(chǔ)的五年。因此，常州在發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還要重點(diǎn)發(fā)展常州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代個(gè)人消費(fèi)服務(wù)業(yè)，常州要逐步由生產(chǎn)為主的城市向生產(chǎn)和消費(fèi)并舉的城市轉(zhuǎn)變。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式方面，常州要在民生工程和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面有所突破，固然處于投資導(dǎo)向階段的常州離不開(kāi)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變才是根本。在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境方面，常州一方面要繼續(xù)推進(jìn)創(chuàng)新型城市建設(shè)，另一方面要加快金融市場(chǎng)建設(shè)。第二十九頁(yè)，共73頁(yè)。PART1

城市宏觀環(huán)境研究/常州市城市發(fā)展趨勢(shì)研究■□政策效應(yīng)：以前常州城市定位以制造為主，但隨著長(zhǎng)三角核心區(qū)同城化步伐加快，即長(zhǎng)三角國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力世界級(jí)城市群形成，位于幾何中心的常州必將以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)為主。第三十頁(yè)，共73頁(yè)。PART

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房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究第三十一頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究●常州市房地產(chǎn)投資情況常州市2002－2011年房地產(chǎn)投資占總投資比重情況

數(shù)據(jù)顯示，常州市固定資產(chǎn)投資中，近20%是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)的，且這一比重保持相對(duì)穩(wěn)定。今年，常州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2338.9億元，其中房地產(chǎn)投資565.9億元，占比24.20%，比2010年上升了2.92個(gè)百分點(diǎn)。第三十二頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究●常州市房地產(chǎn)政策情況江蘇樓市調(diào)控細(xì)則"省24條"出臺(tái)非首套房契稅3%（2010年10月11日）■□

出臺(tái)背景：

11日江蘇省公布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知)，一共有六大方面24條細(xì)則。和今年4月份中央出臺(tái)的10號(hào)文以及9月29日出臺(tái)的二次調(diào)控通知相比，江蘇省的24條細(xì)則是對(duì)中央的調(diào)控政策進(jìn)行了全面的貫徹?！觥跽咝?yīng)：江蘇樓市調(diào)控細(xì)則"省24條"的出臺(tái)，標(biāo)志著政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)的發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，將從財(cái)政政策和貨幣政策兩方面進(jìn)行新一輪的調(diào)控。第三十三頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究常州契稅征收新標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)二套房至少多繳1萬(wàn)元（2010年10月14日）■□出臺(tái)背景：從常州地稅局獲知，常州市契稅繳納方式已發(fā)生變化，明確區(qū)分家庭首套住房和二套及二套以上住房不同的繳納方式?！觥?/p>

政策效應(yīng)：這次契稅稅率的調(diào)整是中央二次調(diào)控“新五條”在常州的直接反應(yīng)，落地新政是各地樓市走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。隨著中央樓市調(diào)控政策逐步實(shí)行,一些地方也陸續(xù)出臺(tái)了樓市調(diào)控的相關(guān)細(xì)則,將樓市調(diào)控進(jìn)行到底。常州尚無(wú)新政細(xì)則出臺(tái)，但地稅部門(mén)已經(jīng)取消了二套及二套以上住房的契稅優(yōu)惠政策，這也給常州新政細(xì)則出臺(tái)亮了一個(gè)信號(hào)燈。第三十四頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析●常州房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2011，常州共成交161幅地塊，流拍17幅，總成交面積8143926.26平米，同比增長(zhǎng)24%，總成交金額3470337.23305萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)27.7%。其中中心城區(qū)成交33宗地，占總數(shù)的20%；武進(jìn)區(qū)成交95宗地，占總數(shù)60%；新北區(qū)成交33宗地，占總數(shù)的20%。從用地性質(zhì)來(lái)看，全年商住類(lèi)用地占比例最多，占全部類(lèi)型的48%。其次是商業(yè)用地，占總數(shù)的42%。住宅占3%，其他用地占7%。第三十五頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析2011年和2010年常州每月土地成交走勢(shì)如上圖，如圖所示，2011年常州12月份土地出讓面積最大，達(dá)2851316.3平米，達(dá)到了全年的6成；2月次之，土地出讓面積1092128.8平米；5月份列全年第三，出讓面積達(dá)1059074.36平米。2011年常州土地成交金額也是以12月份最多，達(dá)1763939.9435萬(wàn)元；5月份次之，土地成交金額394703.28445萬(wàn)元；2月份列全年第三，土地成交金額超223810.28975萬(wàn)元。值得一提的是，2010年是1月無(wú)土地成交，而到了2011年，也出現(xiàn)了一個(gè)月無(wú)成交的情況，就是8月份2011年常州土地市場(chǎng)成交814萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)24%●常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年全年土地成交情況第三十六頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析●2011年常州各類(lèi)土地成交詳情第三十七頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析2011年總成交面積共8143926.26平方米，其中中心城區(qū)成交743819.7平方米，占總面積的9%。武進(jìn)區(qū)成交6260932.56平方米，占總面積的77%。新北區(qū)成交平方米，占總面積的14%。從土地性質(zhì)來(lái)看，住宅類(lèi)成交843362.3平方米，占總面積的10%?！?011年常州各類(lèi)土地成交詳情第三十八頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析●2011年常州各區(qū)土地成交詳情第三十九頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地分析●2011年常州各區(qū)土地成交詳情2011年常州土地交易共成交161宗地，其中中心城區(qū)成交33宗地，占總數(shù)的20%；武進(jìn)區(qū)成交95宗地，占總數(shù)60%；新北區(qū)成交33宗地，占總數(shù)的20%。從各區(qū)成交數(shù)量看，2011年與2010年的變化不大，依然是以武進(jìn)區(qū)為主，由于武進(jìn)區(qū)地大物博，同時(shí)隨著西太湖等板塊建設(shè)的積極推進(jìn)，越來(lái)越多的房企進(jìn)駐武進(jìn)區(qū)。從各區(qū)成交面積和成交金額的占比來(lái)看，各區(qū)樓面價(jià)總體都在合理的范圍，沒(méi)有出現(xiàn)量?jī)r(jià)倒掛的情況。第四十頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析●商品住宅市場(chǎng)2011年商品住宅市場(chǎng)交易相比10年趨勢(shì)有所下滑，成交量下降，但房?jī)r(jià)依舊高速上漲。第四十一頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析2011年1-12月各物業(yè)總共成交45745套住宅占據(jù)超70%

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-12月中所有物業(yè)類(lèi)型總共成交45745套，成交面積為4809342.76平方米?！裆唐纷≌袌?chǎng)第四十二頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析2011年1月到12月，商品住宅共成交33332套，面積達(dá)366.75萬(wàn)平米，成交均價(jià)為6454元/平。全年成交最高峰在1月、低谷位于2月，全市均價(jià)走勢(shì)也波浪起伏，其中4月與6月住宅成交均價(jià)達(dá)7500元/平以上?！裆唐纷≌袌?chǎng)第四十三頁(yè)，共73頁(yè)。2011年商品房市場(chǎng)各區(qū)域房?jī)r(jià)分布●商品住宅市場(chǎng)PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析第四十四頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析●商品住宅市場(chǎng)

新北區(qū)全年成交面積最大，達(dá)126.45萬(wàn)平米；各區(qū)成交均價(jià)仍然保持傳統(tǒng)，由鐘樓、天寧領(lǐng)跑，這兩大盤(pán)踞市中心的區(qū)域成為常州樓價(jià)的最高地段，而意外的是，本年度武進(jìn)區(qū)超越新北區(qū)，以超1000元/平的差距位居第三。第四十五頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析2011年常州商品住宅購(gòu)房?jī)r(jià)格段集中在6000-8000元/平，而傳統(tǒng)的低價(jià)盤(pán)6000元/平以下的樓盤(pán)也占據(jù)了1/3之多，說(shuō)明常州購(gòu)房者買(mǎi)賬的還是8000元/平以下樓盤(pán)，而1萬(wàn)元以上的豪宅僅占5%，屬于少數(shù)圈層?！裆唐纷≌袌?chǎng)第四十六頁(yè)，共73頁(yè)。PART2

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究/常州市商品住宅市場(chǎng)分析2011年常州商品住宅成交排行Top10中，新城域以1138套的銷(xiāo)量成為全市銷(xiāo)冠，而本土大鱷——新城地產(chǎn)笑傲江湖，以三盤(pán)的優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居銷(xiāo)量榜房企冠軍。而在成交均價(jià)上，8000元/平以下的樓盤(pán)成購(gòu)房者最青睞房源。●商品住宅市場(chǎng)第四十七頁(yè)，共73頁(yè)。PART

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目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況第四十八頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域概況戚墅堰區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)戚區(qū)，位于常州市區(qū)東部●地塊所在區(qū)域概況

戚墅堰區(qū)位于常州市區(qū)東部。東、南、北與武進(jìn)區(qū)相連，西則分別與天寧區(qū)、新北區(qū)接壤。面積31.58平方千米，戶(hù)籍人口8.02萬(wàn)人。戚墅堰區(qū)轄3個(gè)街道：戚墅堰街道、丁堰街道、潞城街道。2010年戚墅堰區(qū)經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，GDP總量達(dá)到68.95億元，人均GDP達(dá)到65210元，折合9788美元。

戚墅堰區(qū)第四十九頁(yè)，共73頁(yè)?！駞^(qū)域發(fā)展思路PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域概況建成“實(shí)力強(qiáng)、形象靚、有特色”的東大門(mén)2008年戚區(qū)人代會(huì)明確提出“加快建設(shè)東大門(mén)、造福戚區(qū)老百姓”思路。根據(jù)這個(gè)思路，戚墅堰區(qū)緊緊圍繞“小區(qū)做強(qiáng)區(qū)、小區(qū)變靚區(qū)、小區(qū)建‘特’區(qū)”的奮斗目標(biāo)，迅速啟動(dòng)新城區(qū)建設(shè)、大力提升開(kāi)發(fā)區(qū)水平、加強(qiáng)老城區(qū)改造，重點(diǎn)沿東方路和五一路規(guī)劃建設(shè)集行政辦公、商務(wù)金融、文化教育、體育衛(wèi)生于一體的公共服務(wù)發(fā)展軸；沿京杭運(yùn)河、丁塘河規(guī)劃建設(shè)集游憩、休閑、健身于一體的濱水景觀軸，“雙T結(jié)構(gòu)、三區(qū)聯(lián)動(dòng)”。第五十頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域概況●區(qū)域規(guī)劃

地塊所處的戚墅堰區(qū)正處在高速發(fā)展階段，重點(diǎn)沿東方路和五一路規(guī)劃建設(shè)集行政辦公、商務(wù)金融、文化教育、體育衛(wèi)生于一體的公共服務(wù)發(fā)展軸；沿京杭運(yùn)河、丁塘河規(guī)劃建設(shè)集游憩、休閑、健身于一體的濱水景觀軸，“雙T結(jié)構(gòu)、三區(qū)聯(lián)動(dòng)”。

區(qū)域規(guī)劃有助于提升區(qū)域整體形象和價(jià)值，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)也屬于利好因素。第五十一頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域概況●區(qū)域交通

地塊內(nèi)外交通相對(duì)便捷。BTR、青洋路高架、8車(chē)道的東方路以及城際鐵路戚墅堰站構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)，十多分鐘就可以直達(dá)市中心，去周邊城市也較為方便。第五十二頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/目標(biāo)地塊基本概況本次調(diào)研的3塊目標(biāo)地塊均隸屬于戚墅堰區(qū)，圍繞常州市戚墅堰區(qū)政府呈品字型分布戚墅堰區(qū)目標(biāo)地塊1目標(biāo)地塊2目標(biāo)地塊3第五十三頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/目標(biāo)地塊基本概況●區(qū)位及范圍目標(biāo)地塊1：地塊南至東方西路，西至灣城路，東至海棠路。目標(biāo)地塊2：地塊北至富明路，南至潞橫路，西至大明路，東至商業(yè)大街。目標(biāo)地塊3：地塊南至東方東路，西至東城路，東至城東路。地塊名稱(chēng)用地面積功能意向容積率建筑高度土地情況丁塘河濕地公園西側(cè)地塊（目標(biāo)地塊1）625畝商業(yè)、高檔住宅區(qū)1.5-2.8≤100-150m具備出讓條件戚區(qū)18#地塊（目標(biāo)地塊2）406畝住宅1.5-2.5≤100m已投入開(kāi)發(fā)戚墅堰區(qū)政府東側(cè)地塊（目標(biāo)地塊3）——————————第五十四頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/目標(biāo)地塊基本概況●地塊實(shí)地情況第五十五頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/目標(biāo)地塊基本概況●地塊周邊配套地塊

1地塊

2●●●東方西路小商品城戚墅堰區(qū)政府地塊

3第五十六頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/目標(biāo)地塊基本概況●SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength

）劣勢(shì)（Weakness

）A：項(xiàng)目所在的戚墅堰區(qū)是常州市“東大門(mén)”，BTR、青洋路高架、8車(chē)道的東方路以及城際鐵路戚墅堰站構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)外交通便捷。B：區(qū)域內(nèi)水系眾多，沿京杭運(yùn)河、丁塘河規(guī)劃建設(shè)集游憩、休閑、健身于一體的濱水景觀軸，景觀資源豐富。C：近幾年戚墅堰區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，本案所處地段具有強(qiáng)大的升值潛力和投資價(jià)值。A：項(xiàng)目地塊離常州市中心較遠(yuǎn)，非主城區(qū)，區(qū)域?qū)傩暂^差。B：戚墅堰區(qū)近幾年才開(kāi)始發(fā)展，生活配套設(shè)施不完善。C:戚墅堰區(qū)本地居民地域情結(jié)不濃，該區(qū)居民選擇有條件者會(huì)選擇在其他區(qū)域置業(yè)。第五十七頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/目標(biāo)地塊基本概況●SWOT分析機(jī)會(huì)（Opportunity）A:戚墅堰區(qū)正處在高速發(fā)展階段，屬于常州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃利好。B：戚墅堰區(qū)為常州市重點(diǎn)打造的沿東方路和五一路規(guī)劃建設(shè)集行政辦公、商務(wù)金融、文化教育、體育衛(wèi)生于一體的公共服務(wù)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施和交通資源會(huì)更趨于完善。威脅（Threat）A：該地段有較大體量的后續(xù)供應(yīng)，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。B：國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控態(tài)度依然強(qiáng)硬，未來(lái)宏觀市場(chǎng)不容樂(lè)觀。第五十八頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析●●●●●●●●●●天順御河灣港龍紫荊城新城公園壹號(hào)東方福郡龍東香珀紫韻香庭名桂坊天順御河灣新城香溢紫郡常發(fā)豪郡藍(lán)湖溪谷

項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較集中，距離較近，競(jìng)爭(zhēng)激烈。青洋路高架以西項(xiàng)目較多，屬于天寧區(qū)，雖與項(xiàng)目地塊不屬于同一區(qū)域，但由于天寧區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必會(huì)分流一部分客戶(hù)，對(duì)本區(qū)域產(chǎn)生較大影響。未開(kāi)盤(pán)已開(kāi)盤(pán)目標(biāo)地塊水晶城●第五十九頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析新城公園壹號(hào)項(xiàng)目地址：戚區(qū)東方大道188號(hào)總用地面積：86447㎡總建筑面積：500000㎡物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層交房時(shí)間：2012-12開(kāi)發(fā)商：常州新城東郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：1.3綠地率：40%戶(hù)數(shù)：4000停車(chē)位：3200個(gè)物業(yè)費(fèi)：0.8元/平方米·月

第六十頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析東方福郡項(xiàng)目地址：戚區(qū)常州市戚墅堰區(qū)東方大道(戚區(qū)政府南)總用地面積：47200㎡總建筑面積：118000㎡物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層交房時(shí)間：2011-12開(kāi)發(fā)商：常州市合豐景宏置業(yè)發(fā)展有限公司容積率：2.5綠地率：30%戶(hù)數(shù)：1000停車(chē)位：700個(gè)物業(yè)費(fèi)：0.7元/平方米·月

第六十一頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析港龍紫荊城項(xiàng)目地址：戚墅堰東方大道與華豐路交匯處總用地面積：43510㎡總建筑面積：108775㎡物業(yè)類(lèi)型：高層交房時(shí)間：2013-10-28開(kāi)發(fā)商：江蘇港龍名揚(yáng)置業(yè)有限公司容積率：2.5綠地率：41%戶(hù)數(shù)：990停車(chē)位：690個(gè)物業(yè)費(fèi)：0.75元/平方米·月第六十二頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析水晶城項(xiàng)目地址：天寧區(qū)東方西路與橫塘河?xùn)|路交匯處總用地面積：121030㎡總建筑面積：242060㎡物業(yè)類(lèi)型：別墅、小高層、高層交房時(shí)間：2011-12-31開(kāi)發(fā)商：常州裕城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：2.0綠地率：30%戶(hù)數(shù)：當(dāng)期戶(hù)數(shù)1924戶(hù)

停車(chē)位：1200個(gè)物業(yè)費(fèi)：0.75元/平方米·月

第六十三頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析名桂坊項(xiàng)目地址：戚區(qū)青洋路以東，東方大道以北總用地面積：60000㎡總建筑面積：125000㎡物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層交房時(shí)間：2012-12-30開(kāi)發(fā)商：常州陽(yáng)誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：2.0綠地率：30%戶(hù)數(shù)：1000停車(chē)位：600個(gè)物業(yè)費(fèi)：0.69元/平方米·月

第六十四頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析新城香溢紫郡項(xiàng)目地址：天寧龍城大道與青洋路交界處總用地面積：185000㎡總建筑面積：460000㎡物業(yè)類(lèi)型：高層交房時(shí)間：暫定2013年12月開(kāi)發(fā)商：常州新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：2.5綠地率：35%戶(hù)數(shù)：4161停車(chē)位：3962個(gè)物業(yè)費(fèi)：2.5元/平方米·月第六十五頁(yè)，共73頁(yè)。常發(fā)豪郡藍(lán)湖溪谷PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目地址：西起橫塘河?xùn)|路，北至龍城大道，南靠水晶城總用地面積：145630㎡總建筑面積：364075㎡物業(yè)類(lèi)型：多層、別墅交房時(shí)間：2013-5開(kāi)發(fā)商：常州常發(fā)城東置業(yè)有限公司容積率：2.5綠地率：50%戶(hù)數(shù)：192停車(chē)位：192個(gè)物業(yè)費(fèi)：1.32元/平方米·月第六十六頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)總建（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型戚墅堰區(qū)新城公園壹號(hào)5000001.3小高層、高層?xùn)|方福郡1180002.5小高層、高層港龍紫荊城1087752.5高層天寧區(qū)水晶城2420602.0別墅、小高層、高層名桂坊1250002.0小高層、高層新城香溢紫郡4600002.5高層常發(fā)豪郡藍(lán)湖溪谷3640752.5多層、別墅●競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品分析周邊主要在售項(xiàng)目產(chǎn)品雷同度高，由于容積率基本都在2.0以上，多為小高層和高層產(chǎn)品，多層、洋房和別墅等低密度產(chǎn)品稀缺。新城公園壹號(hào)與目標(biāo)地塊產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)較大，并且該項(xiàng)目體量大，供應(yīng)量充足。第六十七頁(yè)，共73頁(yè)。PART3

目標(biāo)地塊及所屬區(qū)域基本概況/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析●競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格分析區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)跟蹤時(shí)間成