某投資公司土地政策報(bào)告

北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目土地政策分析報(bào)告母2002年化11月25者日中國(guó)北京目錄TOC\o"1-2"\u正一、靠添我國(guó)土地基章本狀況鎖顛3居1.競(jìng)腥土地利用現(xiàn)漂狀結(jié)構(gòu)風(fēng)寶3溪2.改賄耕地保護(hù)壘竹6饑3.完墻土地市場(chǎng)慧異6吊4.西舉規(guī)劃與地籍抄管理衡州7舍5.乖扮法制建設(shè)劫經(jīng)8翁二、中國(guó)土幅地權(quán)屬分布波礎(chǔ)9新1.買役北京市土地鮮權(quán)屬現(xiàn)狀酒醬9包2.雜耐集體所有土惱地的用地結(jié)地構(gòu)愧齊10倍3.睛童集體所有土厭地權(quán)屬的分質(zhì)類移泉10妥三、土地開精發(fā)政策的改詢變逆頸10仇1.卵弱政策調(diào)整圈債10尸2.襖山新土地供應(yīng)娛政策出臺(tái)的鑄背景吊泰12課4.于代土地市場(chǎng)的邪發(fā)展情況對(duì)小土地儲(chǔ)備的弄影響四閱14鞭四、對(duì)房地律產(chǎn)企業(yè)可能彩的影響茅鏡14販1.霧妄土地供應(yīng)總覺(jué)量斑吵14盆2.問(wèn)哥土地價(jià)格和籍成本蹲材16乖3.拔默競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)由艷17卸4.羅眾跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)秋限18倍五、華融的秘對(duì)策建議讀粒18合附件１：北螺京市綠化隔忘離帶項(xiàng)目現(xiàn)災(zāi)狀和政策分妥析話掛20豐附件２：國(guó)紐務(wù)院批復(fù)的旅北京市土地鎖利用總體規(guī)射劃鉆1997-喘2010最間22信我國(guó)土地基料本狀況俗土地利用現(xiàn)云狀結(jié)構(gòu)裹據(jù)土地利用叉現(xiàn)狀調(diào)查，鋒截至肅1996年倆10月31買日故在全國(guó)土地麗調(diào)查總面積棍95067酷6.沙2千公頃虹(1426斧014.3汽萬(wàn)畝)中：獻(xiàn)耕地130效039.搏2千公頃償(1950評(píng)58.8萬(wàn)傷畝)，占1善3.7%；盡園地100譜23.評(píng)8千公頃俗(1503符5.7萬(wàn)畝怠)，占1.火0%；林地館22760董8.少7千公頃潤(rùn)(3414滑13.1萬(wàn)謎畝)，占2僑3.9%；接牧草地26磁6064.飽8千公頃組(3990介97.1萬(wàn)邊畝)，占2唐8.0%；步居民點(diǎn)及工裙礦用地24賣075.蒜3千公頃瑞(3611健2.9萬(wàn)畝深)，占2.嶄5%；交通各用地546懷7.序7千公頃枕&127;孫(8201妙.5萬(wàn)畝)野&127;腳，占0.6筒%；水域4魄2308.吵8千公頃栽&127;路(6346元3.2萬(wàn)畝緒)&127脆;，占4.林5%；未利材用土地24纏5087.鉆9千公頃到(3676支31.8萬(wàn)巾畝)，占2換5.8%。拿我國(guó)土地利須用現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)趙的特點(diǎn)是：蹲（1）矛稈農(nóng)業(yè)用地占昌主導(dǎo)地位。侄在全國(guó)土地禾調(diào)查總面積然中，農(nóng)、林冷、牧業(yè)生產(chǎn)覺(jué)用地（即耕甜地、園地、慘林地、牧草題地面積之和筐）占66.介7%,即粱占2/3,公居主導(dǎo)地易位。而在農(nóng)頁(yè)業(yè)用地中，示牧草地、林萍地比重大，糖耕地次之，底園地比重最亂小。著（2）已否建設(shè)用地中寺農(nóng)村居民點(diǎn)郵、農(nóng)村道路護(hù)占地和獨(dú)立兆工礦用地的寬比重較大。柄在城鄉(xiāng)建設(shè)厚用地中，農(nóng)諒村居民點(diǎn)和漲農(nóng)村道路所腫占比重最大近，兩項(xiàng)之和蠟占建設(shè)用地鋼的57.4歸%；其次拋為獨(dú)立工礦旺用地，占晌7.8%復(fù)。陜（3）葵糕未利用土地給多為難利用庫(kù)土地。全國(guó)模未利用土地嶄中目前難以仔開發(fā)利用的賤沙漠、荒漠炒、裸巖及石夾礫地、重鹽私堿地、重沼吸澤地等占甘3/4左褲右。這些土那地大部分分逆布在西北干錘旱地區(qū)和青棍藏高原，自茫然條件惡劣信，開發(fā)難度孟大。央不同地帶土吩地利用結(jié)構(gòu)號(hào)的差異詞：思根據(jù)土地的鵝自然條件、鐮歷史條件和宗社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)同展水平的不手同，將全國(guó)揚(yáng)劃分為東、摔中、西部三騾個(gè)地帶。東籃部地帶包括恢遼寧、北京嫁、天津、河喊北、山東、派江蘇、上海委、浙江、福買建、廣東、霸廣西、海南墨12個(gè)省、水自治區(qū)、直驗(yàn)轄市（缺香裕港、澳門、范臺(tái)灣）；中貿(mào)部地帶包括北黑龍江、吉各林、山西、火內(nèi)蒙古、河垃南、安徽、澤湖北、湖南胞、江西9個(gè)拔省、自治區(qū)屆；西部地帶象包括重慶市稿、四川、貴階州、云南、珍陜西、甘肅濱、寧夏、青包海、新疆、古西藏10個(gè)禿省、自治區(qū)饑、直轄市。西三個(gè)地域的兩土地開發(fā)利耳用程度和土碎地利用結(jié)構(gòu)燙存在較大差倦異，見表1暫表1全國(guó)必東、中、西易部地帶土地崗利用結(jié)構(gòu)比晌較表單位申：％紗土地利用類霞型雖全國(guó)仗?hào)|部肢中部閣西部嬌土地總面積廈緩100蹈100貍100蛙100托耕地且13.7常28.0祥19.9菜6.9曾園地旋1.0煩4.2硬0.8紐0.4染林地蹲23.9躍37.1僅32.5喊16.2濾牧草地痛28.0芒1.6價(jià)25.8是35.6展居民點(diǎn)及工休礦用地套2.5侵6.9素3.4酷1.0摟交通用地偶0.6榜1.4害0.8戚0.3偶水域拾4.5板8.9鹽4.9寬3.1盯未利用土地丈電25.8屑11.9飯11.9妖36.5故注：本表比享重按暑1996年具10月31獲日按全國(guó)土地資巨源調(diào)查辦公算室匯總數(shù)據(jù)懇，奉東部地帶，筆即東部沿海占地帶，土地報(bào)總面積13然1.89萬(wàn)材平方公里（較缺香港、澳高門、臺(tái)灣）證，占全國(guó)土港地總面積的咳13.8%交。本地帶大救部分地處暖這溫帶及亞熱迫帶濕潤(rùn)、半槳濕潤(rùn)地區(qū)，察水熱條件優(yōu)酒越，人口密便集，經(jīng)濟(jì)發(fā)勒達(dá)，土地開圾發(fā)利用程度疼高。各類用貪地占土地總那面積的比重廊：耕地占2摧8.0%，幻園地占4.誘2%，林地堵占37.1恐%，牧草地床占1.6%甩，居民點(diǎn)及態(tài)工礦用地占編6.9%，器交通用地占屑1.4%，瘡水域占8.嶼9%，未利射用土地占1囑1.9%。欄其中耕地、越園地、林地缺、居民點(diǎn)及雪工礦用地、憐交通用地、觸水域６類用暈地所占比重棉，不僅高于占全國(guó)，也高騎于中部、西鼓部地帶同類匙用地占土地兄總面積的比婚重，是全國(guó)縫土地墾殖率沃、森林覆蓋汽率、建設(shè)用斃地率、水面憑覆蓋率最高按的地帶；而字牧草地、未火利用土地，券則低于全國(guó)慎同類用地占灑土地總面積煌的比重，是本全國(guó)牧草地譯比重最小的示地帶。拳中部地帶，誘土地總面積閃281.5煙9萬(wàn)平方公圓里，占全國(guó)騰土地總面積恥的29.7水%。本地帶攀位于東、西磨部地帶的過(guò)欣渡地帶，大郵部為半濕潤(rùn)嫌的中溫帶、倡暖溫帶及亞拐熱帶地區(qū)，農(nóng)熱量條件較已好，歷來(lái)是攜全國(guó)糧、棉揪、油生產(chǎn)基魯?shù)?，東北的翻大、小興安拘嶺和長(zhǎng)白山將林區(qū)是全國(guó)皂主要的林業(yè)井生產(chǎn)基地，小地帶內(nèi)礦產(chǎn)絨資源豐富。隙土地利用結(jié)院構(gòu)：耕地占朗19.9%芽，園地占0食.8%，林系地占32.擊5%，牧草攔地占25.喜8%，居民母點(diǎn)及工礦用胖地占3.4叫%，交通用焰地占0.8震%，水域占反4.9%，間未利用土地挖占11.9租%。其中耕行地、林地、肉居民點(diǎn)及工夢(mèng)礦用地、交補(bǔ)通用地、水簡(jiǎn)域５類用地違所占比重都薄高于全國(guó)，磚也高于西部搜地帶同類用旁地占土地總薯面積的比重表，園地低于拋全國(guó)但高于休西部地帶的菌比重，牧草得地、未利用潔土地略低于申全國(guó)也低于狀西部地帶的孟比重，與東燥部地帶未利性用土地的比丑重相同。污西部地帶，摟土地總面積混537.2輕0萬(wàn)平方公產(chǎn)里，占土地牌總面積的5跟6.5%。貸本地帶西北童部地處干旱輕、半干旱地衫帶，而西部慢的青藏高原犯則處于高寒冰地帶，土地乒遼闊，沙漠偵、戈壁和高尊寒荒漠面積革大，氣候干藏旱，水源缺少乏，生態(tài)環(huán)兇境脆弱，土匹地開發(fā)利用蘭程度較低，續(xù)但牧草地多峽，是全國(guó)重睡要牧區(qū)和礦蒙產(chǎn)基地，又省是綠洲農(nóng)業(yè)記區(qū)；西南山筋區(qū)則是重要抬的林區(qū)、礦宗產(chǎn)和能源（球水電）基地額。土地利用份結(jié)構(gòu)：耕地使占6.9%卷，園地占0冤.4%，林含地占16.亭2%，牧草誼地占35.吵6%，居民樸點(diǎn)及工礦用歷地占1.0伐%，交通用啄地占0.3薦%，水域占算3.1%，香未利用土地杠占36.5予%。其中牧機(jī)草地、未利勾用土地占土黎地總面積的膏比重是全國(guó)轉(zhuǎn)最高的地帶吐，而耕地、曲園地、林地匠、居民點(diǎn)及甚工礦用地、范交通用地、祝水域占土地漁總面積的比踏重則是全國(guó)竿最低的地帶挨。耕地保護(hù)仔我國(guó)土地總媽面積居世界柔第三位，但敏人均土地面脆積呢0.777悶公頃旱(11.6補(bǔ)5畝)，相豬當(dāng)于世界平宣均水平的三習(xí)分之一，人做均耕地面積疫出0.106頁(yè)公頃別(1.59桐畝)，不足煙世界人均數(shù)頃的43%窯。我國(guó)耕地史總體質(zhì)量不屬高，全國(guó)大苦于已25度的陡女坡耕地有6菜07.15爪萬(wàn)公頃(0顧.91億畝秩)，有水源穗保證和灌溉槐設(shè)施的耕地嚷面積只占4粗0%，中低睡產(chǎn)田占耕地霜面積的79壩%。犬我國(guó)可開發(fā)割的后備土地懲資源不足，洞其中可開發(fā)席為耕地的約戲667萬(wàn)公處頃，且主要僚分布在西北刻和東北地區(qū)抖。但通過(guò)土耽地整理可增打加耕地達(dá)5天33-73考3萬(wàn)公頃足；工礦廢棄喝地復(fù)墾可增癥加耕地棄93僻萬(wàn)公頃。脈1999年伸全國(guó)耕地面滴積減少84離.2萬(wàn)公頃突，其中：辭非農(nóng)業(yè)建設(shè)絲實(shí)際占用耕我地桌20.乳5萬(wàn)公頃級(jí)，占耕地減像少面積的2井4.39%駕；天生態(tài)退耕減虎少耕地面積歇39.46申萬(wàn)公頃(5散91.9萬(wàn)禿畝)，占4爺6.88%燈；魚農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)苦整占用耕地續(xù)10.腎7萬(wàn)公頃擔(dān)(160.體7萬(wàn)畝)，拆占12.7辨3%；略災(zāi)毀耕地?fù)?3.覆5萬(wàn)公頃旅(202萬(wàn)摟畝)，占1尿6%?？ㄍ觊_發(fā)整安理及復(fù)墾增虧加耕地筍40.賓5萬(wàn)公頃疫(607.斷6萬(wàn)畝)，撥增減相抵，貴凈減43.蜜7萬(wàn)公頃使(654.軍9萬(wàn)畝)。冬由于生態(tài)退典耕面積大幅冰度增加，同冒1998年慧耕地凈減少準(zhǔn)26.怨1萬(wàn)公頃留相比，19仙99年耕地啦凈減數(shù)增加渠17.拘5萬(wàn)公頃銅。土地市場(chǎng)景土地有償使話用的范圍逐曉步擴(kuò)大，叮土地資產(chǎn)效倉(cāng)益在國(guó)民經(jīng)折濟(jì)建設(shè)中發(fā)辰揮了重要作擔(dān)用。億國(guó)土資源部王提供的數(shù)據(jù)語(yǔ)，1996市年至今，國(guó)靜家土地部門垮直接為24癢0多家國(guó)有臭改制企業(yè)處接置土地資產(chǎn)欠9.7萬(wàn)多槐宗，涉及面扛積17.4險(xiǎn)萬(wàn)多公頃，戚顯化土地資滅產(chǎn)1600糞多億元。地胳方各級(jí)國(guó)土姥資源管理部頂門處置顯化樂(lè)的國(guó)有土地分資產(chǎn)量就更萄大。以浙江吧省為例，全責(zé)省累計(jì)為9社038家國(guó)忠有改制企業(yè)女處置土地資軌產(chǎn)2.1萬(wàn)容多宗，面積顫2600公師頃棚，顯化土地征資產(chǎn)200礦多億元。如獅今，經(jīng)營(yíng)土您地的理念已棍經(jīng)在各級(jí)政佩府中形成了互共識(shí)，土地瘦資產(chǎn)管理制柱度建設(shè)也取界得了重大進(jìn)陵展。芒截止到２０租０１年，全猾國(guó)收取土地史出讓金箏近柔５０００億伶元。羅土地使用權(quán)練轉(zhuǎn)讓、出租激、抵押等交跪易活動(dòng)日益訴活躍，土地?zé)捠袌?chǎng)初步形欲成。蠅國(guó)務(wù)院辦公體廳發(fā)出《關(guān)悲于加強(qiáng)土地等轉(zhuǎn)讓管理，瓶嚴(yán)禁炒賣土暴地的通知》淡，有效地規(guī)螞范了土地市敵場(chǎng)。國(guó)1999年駕,全國(guó)有2善3個(gè)?。▍^(qū)委、市）開展許了國(guó)有土地眼使用權(quán)招標(biāo)名拍賣工作，素招標(biāo)拍賣出原讓國(guó)有土地闊13000濱多宗，面積漲1000萬(wàn)克平方米，收墾取土地出讓敘價(jià)款114寧億元。全國(guó)幕土地招標(biāo)拍豬賣平均價(jià)格掉為每平方米克1057元煮，成交價(jià)明迅顯高于協(xié)議繭地價(jià)水平。恭２００１年河，全國(guó)土地仁出讓金收入納高達(dá)４９２仔億元。的規(guī)劃與地籍夏管理既進(jìn)一步完善稍國(guó)土資源規(guī)錯(cuò)劃體系，強(qiáng)媽化了規(guī)劃的罰實(shí)施管理。鼓《決1997-寒2010夫年全國(guó)土地慘利用總體規(guī)貝劃綱要》于編1999年峰4月2日釀經(jīng)國(guó)務(wù)院批暢準(zhǔn)實(shí)施。需課報(bào)國(guó)務(wù)院審德批的112截個(gè)省、市級(jí)糟土地利用總鴿體規(guī)劃，3階1個(gè)省級(jí)規(guī)贈(zèng)劃和64個(gè)食市級(jí)規(guī)劃經(jīng)律國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)堂實(shí)施。市（層地）、縣、料鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)送土地利用總茅體規(guī)劃修編卵已基本完成搶，有的已批廣準(zhǔn)實(shí)施。1結(jié)999年全摟國(guó)土地利用蹤計(jì)劃實(shí)施效補(bǔ)果良好，有辯效地控制了逆建設(shè)占用耕陽(yáng)地。筋地籍管理等賞基礎(chǔ)工作得奇到加強(qiáng)，在竿全國(guó)吼31個(gè)省(背區(qū)、市)開雕展了土地證嶄書年檢，僅殺8個(gè)省就有毛14.6萬(wàn)演宗地補(bǔ)辦了紡登記手續(xù)。泰1999年汽，全國(guó)共頒肥發(fā)土地證書碰230多萬(wàn)休個(gè)，保護(hù)了藥土地使用者拆合法權(quán)益。碰加大土地權(quán)拜屬糾紛調(diào)處法力度，全國(guó)炸各級(jí)土地管什理部門共調(diào)估處土地權(quán)屬姻糾紛近5萬(wàn)推起，維護(hù)了旅正常的生產(chǎn)劇、生活秩序聯(lián)。法制建設(shè)智圍繞《土地齒管理法》的額實(shí)施，加快煙配套法規(guī)建射設(shè)。繼譽(yù)1998年遷修改《土地丑管理法》、幣《土地管理篩法實(shí)施辦法盜》和《基本匹農(nóng)田保護(hù)條途例》之后，時(shí)《報(bào)國(guó)務(wù)院糠批準(zhǔn)的建設(shè)礎(chǔ)用地審查辦竟法》于19梯99年由國(guó)琴務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)際施。國(guó)土資壩源部先后頒袍布5個(gè)部門稼規(guī)章，下發(fā)鐵30多個(gè)規(guī)獨(dú)范性文件，睬包括《土地?fù)评媚甓扔?jì)脊劃管理辦法防》、《建設(shè)殘用地審查報(bào)青批管理辦法捷》、《閑置匪土地處置辦駕法》、《新企增建設(shè)用地咐土地有償使如用費(fèi)收繳使昏用管理辦法規(guī)》等。各地注區(qū)也制定了瀉地方性法規(guī)蒼。這些為加歐強(qiáng)土地管理六，保護(hù)耕地居，促進(jìn)土地孤資源集約利桶用，提供了艙有力的法律皇保障。涂嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)倦察，土地管料理秩序進(jìn)一寫步好轉(zhuǎn)。廣1999年堵省以上國(guó)土他資源管理部傲門共立案查模處與土地等猴國(guó)土資源有認(rèn)關(guān)的違法案酬件745件債，處理結(jié)案坡率為83%匹，對(duì)10筒5名責(zé)任人掏提出了行政升處分建議。刷最近加大了侵對(duì)土地市場(chǎng)撐和土地資源恒的管理力度賠，頒布了一魄系列的法律佳法規(guī)缺。例如：效中華人民共禁和國(guó)農(nóng)村土吩地承包法(扇2002年咱)畢橫外商投資開倒發(fā)經(jīng)營(yíng)成片壯土地暫行管藍(lán)理辦法(2犧000年)喘中華人民共州和國(guó)城鎮(zhèn)土掃地使用稅暫默行條例(2瀉000年)被月中華人民共父和國(guó)土地增幟值稅暫行條偏例(200裳0年)發(fā)錦外商投資開燃發(fā)經(jīng)營(yíng)成片呼土地暫行管耀理辦法(2虧000年)每采大中型水利趴水電工程建謹(jǐn)設(shè)征地補(bǔ)償總和移民安置雷條例(20吊00年)兩惰中華人民共禽和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)咬有土地使用壯權(quán)出讓和轉(zhuǎn)火讓暫行條例撿(2000飾年)里土地復(fù)墾規(guī)瞎定(200桶0年)卸工基本農(nóng)田保清護(hù)條例(2噸000年)漿用中華人民共以和國(guó)土地管棋理法實(shí)施條五例(200屆0年)療中華人民共感和國(guó)城市房吵地產(chǎn)管理法泊(2000駐年)嘗中華人民共賽和國(guó)土地管衡理法(20胳00年)繪招標(biāo)拍賣掛戒牌出讓國(guó)有宮土地使用權(quán)否規(guī)定混(予國(guó)土資源部芽令第晴11添號(hào)儉)(200逃2夾年號(hào))謙土地利用年婆度計(jì)劃管理褲辦法（中華悉人民共和國(guó)楊國(guó)土資源部劃令庸2腳號(hào)）窯(2001分年給)透建設(shè)用地審女查報(bào)批管理煌辦法（中華粥人民共和國(guó)擺國(guó)土資源部煤令守3招號(hào)）藏(2001槽年金)瘋地質(zhì)災(zāi)害防客治管理辦法棄（中華人民巖共和國(guó)國(guó)土散資源部令蕉4很號(hào)）匠(2001率年堡)婆閑置土地處啦置辦法（中惰華人民共和糧國(guó)國(guó)土資源姥部令奶5戲號(hào)）絮(2001暖年催)念在京中央國(guó)登家機(jī)關(guān)用地鄙土地登記辦滔法（國(guó)土資毯源部令敞6絲號(hào)）宰(2001狗年步)羅建設(shè)項(xiàng)目用柳地預(yù)審管理軍辦法（中華蘇人民共和國(guó)礎(chǔ)國(guó)土資源部尸令桿7播號(hào)）竊(2001紙年梯)靠國(guó)土資源行廁政復(fù)議規(guī)定占（中華人民地共和國(guó)國(guó)土死資源部令占8復(fù)號(hào)）垃(2001買年繪)龜構(gòu)成了完整許的土地管理乞體系。孟二、中國(guó)土側(cè)地權(quán)屬分布躺根據(jù)199犯6年國(guó)土資薄源調(diào)查報(bào)告滾，中國(guó)國(guó)土若資源中的集換體土地43腔0平方公里伐，占國(guó)土面經(jīng)積的45%看，國(guó)有土地路占505平邁方公里，占鏟52%，其衛(wèi)他屬于未定東權(quán)屬土地。益北京市土地扇權(quán)屬現(xiàn)狀梅北京市共有立國(guó)有土地2點(diǎn)69.78躁萬(wàn)畝，占土飼地總面積1率0.95％麗，其中國(guó)有梢耕地面積為催9.05萬(wàn)慧畝，占3.巖36％；國(guó)啟有園地面積金2.28萬(wàn)糖畝，占O.丟82％；國(guó)醫(yī)有林地面積梁37.46需萬(wàn)畝，占1鬼3.8％；爪國(guó)有牧草地共面積為O.暖05萬(wàn)畝，框占0.02勻％；國(guó)有居瘡民點(diǎn)及工礦哲用地的面積慢為119.鍋00萬(wàn)畝，捆占44.1狂2％；國(guó)有動(dòng)交通用地面職積為24.陜30萬(wàn)畝，很占9.00晶％；國(guó)有水期域面積為7劇4.92萬(wàn)笛畝，占27艦.78％；構(gòu)國(guó)有未利用宇地土地面積描為2.72念萬(wàn)畝，占1男.01％。奪集體所有土廊地的用地結(jié)饅構(gòu)陷北京市集體冷所有土地的稍面積為2哭180.5銹7萬(wàn)畝，占罪全市土地總罵面積的88日.52％。區(qū)其中集體耕著地為60灘1.98萬(wàn)他畝，占27至.61％；貨集體園地1床12.23趁萬(wàn)畝，占5因.15％；鐮集體林地為舒888.5燥4萬(wàn)畝，占璃40.75著％；集體牧砍草地為6.圖17萬(wàn)畝，紛占O.28陣％；集體居劉民點(diǎn)及工礦咽用地為17桂2.54萬(wàn)施畝，占7.充91％：集媽體交通用地趕為26.2置0萬(wàn)畝，占肺7.20％壯；集體水域拌為54.7西0萬(wàn)畝，占圾2.15％傅；集體未利倦用土地為3貫18.20懂萬(wàn)畝，占1懸4.59％憤。林地、耕早地、未利用姥土地及居民獄點(diǎn)及工礦用袍地是北京市致集體所有土團(tuán)地的主要利脅用類型，這伏四類合占全血市集體所有擇土地面積的丑90.86枯％。囑集體所有土頓地權(quán)屬的分巷類層集體所有土霸地按權(quán)屬性墾質(zhì)可分為鄉(xiāng)秋集體所有土種地和村集體即所有土地兩虹種類型。鄉(xiāng)望集體所有土勺地面積為3滿29.25繞畝，占集體擦所有土地面西積的15.瓣31％；村狼集體所有土類地面積為1冷821.4旱5萬(wàn)畝，占削集體所有土渴地面積的8暢4.69％茄。村集體所州有土地是集亡體所有土地艙中的絕對(duì)主形體。架三、土地開累發(fā)政策的改兔變政策調(diào)整瓜2001年密5月9日差，國(guó)務(wù)院印棕發(fā)《關(guān)于加概強(qiáng)國(guó)有土地享資產(chǎn)管理的柿通知》，主己要精神有六關(guān)條：何一、嚴(yán)格控棚制建設(shè)用地幣供應(yīng)總量梳有效發(fā)揮市耽場(chǎng)配置土地挑資源的基礎(chǔ)伏性作用，充抬分實(shí)現(xiàn)土地密資產(chǎn)價(jià)值，秩提高土地資趙源利用效率罰。各級(jí)政府忽必須嚴(yán)格執(zhí)哀行土地利用存總體規(guī)劃、傍城市規(guī)劃和川土地利用年纏度計(jì)劃，嚴(yán)沒(méi)格控制新增飾建設(shè)用地供節(jié)應(yīng)總量。優(yōu)紀(jì)化土地利用狀結(jié)構(gòu)。加大婆對(duì)閑置土地腎的處置力度幅，堅(jiān)持土地妙集中統(tǒng)一管代理，確保城籠市政府對(duì)建寶設(shè)用地的集歲中統(tǒng)一供應(yīng)長(zhǎng)。市轄區(qū)工漁業(yè)園、科技父園、開發(fā)區(qū)零等各類園、均區(qū)的土地必題須納入所在潛城市用地統(tǒng)鋪一鍋管理要、統(tǒng)一供應(yīng)轟。對(duì)已經(jīng)列西入城市建設(shè)醫(yī)用地范圍的撲村鎮(zhèn)建設(shè)和皂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用認(rèn)地也要按城榴鎮(zhèn)化要求，揚(yáng)統(tǒng)一規(guī)劃、糊開發(fā)。為增少?gòu)?qiáng)政府對(duì)土汗地市場(chǎng)的調(diào)?？啬芰?，有西條件的地方籠政府要對(duì)建悅設(shè)用地試行母收購(gòu)儲(chǔ)備制銀度。市、縣請(qǐng)人民政府可采劃出部分土嗚地收益用于俱收購(gòu)?fù)恋?，能金融機(jī)構(gòu)要籌依法提供信緣貸支持。脈二、嚴(yán)格實(shí)慚行國(guó)有土地?fù)]有償使用制細(xì)度鄙嚴(yán)格執(zhí)行《榆中華人民共上和國(guó)土地管鬧理法》、《學(xué)中華人民共爬和國(guó)城市房繁地產(chǎn)管理法悟》關(guān)于劃撥扭用地范圍的獻(xiàn)規(guī)定，任何豪單位和個(gè)人脹均不得突破宰。除法律規(guī)濃定可以采用緊劃撥方式提作供用地外，浮其他建設(shè)需虜要使用國(guó)有叫土地的，必奪須依法實(shí)行靠有償使用。煤國(guó)土資源部庭要依據(jù)法律扔規(guī)定，抓緊凍制訂具體的管劃撥用地目黎錄。對(duì)于拖低價(jià)出讓、誓租賃土地，亂隨意減免地造價(jià)，擠占挪岡用土地收益吼，造成國(guó)有俱土地資產(chǎn)流內(nèi)失的，要依陜法追究責(zé)任脹。剝?nèi)?、大力推輩行?guó)有土地源使用權(quán)招標(biāo)頸、拍賣裳大力推行土突地使用權(quán)招精標(biāo)、拍賣窗。枝國(guó)有建設(shè)用游地供應(yīng)，除稠涉及國(guó)家安趴全和保密要據(jù)求外，都必庭須向社會(huì)公挖開。商業(yè)性穗房地產(chǎn)開發(fā)趕用地和其他振土地供應(yīng)計(jì)扎劃公布后同浸一地塊有兩雙個(gè)以上意向跟用地者的，獄都必須由市晉、縣人民政茄府土地行政告主管部門依屯法以招標(biāo)、懼拍賣方式提匯供，國(guó)有土感地使用權(quán)招蹤標(biāo)、拍賣必儉須公開進(jìn)行善。要嚴(yán)格限共制協(xié)議用地己范圍。確實(shí)持不能采用招篩標(biāo)、拍賣方徐式的，方可族采用協(xié)議方排式。采用協(xié)管議方式供地們的，必須做鳳到在地價(jià)評(píng)痛估基礎(chǔ)上，浴集體審核確考定協(xié)議價(jià)格損，協(xié)議結(jié)果灰向社會(huì)公開障。處四、加強(qiáng)土頑地使用權(quán)轉(zhuǎn)兔讓管理潔土地使用權(quán)考要依法公開債交易，不得虜搞隱形交易挎。土地使用修權(quán)交易要在鐮有形土地市蠻場(chǎng)公開進(jìn)行火，并依法辦合理土地登記涌。土地行政腸主管部門要?dú)v加強(qiáng)對(duì)出讓爭(zhēng)、租賃合同現(xiàn)的管理，受右讓人和承租裂方未付清全押部出讓金、寧租金的，不偉得為其發(fā)放瓣土地使用證雀，未達(dá)到法紹律規(guī)定和合版同約定的投中資開發(fā)條件錯(cuò)的，土地使貧用權(quán)不得轉(zhuǎn)邀讓。蠶五、加強(qiáng)地凱價(jià)管理尸定期確定、慰公布當(dāng)?shù)氐拿┗鶞?zhǔn)地價(jià)和拜標(biāo)定地價(jià)，箏切實(shí)加強(qiáng)地位價(jià)管理。問(wèn)六、規(guī)范土適地審批的行濟(jì)政行為疫堅(jiān)持政企分稀開，政事分掘開牧；怕堅(jiān)持規(guī)范管完理，政務(wù)公鐮開零；匠堅(jiān)持內(nèi)部會(huì)消審，集體決健策。授中華人民共棒和國(guó)國(guó)土資引源部第11御號(hào)令《招標(biāo)霞、拍賣、掛筍牌出讓國(guó)有刺土地使用權(quán)毫規(guī)定》于2朵002年４驢月頒布，蛋2002年堆7月1日起挎實(shí)施。其主像要內(nèi)容：商藏業(yè)、旅游、粒娛樂(lè)和商品駁住宅等各類宿經(jīng)營(yíng)性用地簡(jiǎn)，必須以招扇標(biāo)、拍賣或筑者掛牌方式伐出讓。佳北京市根據(jù)哭國(guó)家的新土銷地政策也制襪定了相應(yīng)的左《關(guān)于經(jīng)營(yíng)央性國(guó)有土地雀使用權(quán)出讓滑的有關(guān)規(guī)定污》和閑置土瓦地處理、土與地收購(gòu)儲(chǔ)備煙等一系列的隔政策辦法。罷新土地供應(yīng)回政策出臺(tái)的草背景況對(duì)于新土地僵供應(yīng)方式的憐改變，土地途市場(chǎng)化主要覺(jué)目的是反腐泛敗，杜絕土計(jì)地景“嫌尋租絮”滔的需要。墳繼其次，是防亮止國(guó)有資產(chǎn)洪流失的要求直。一方面在衰土地交易過(guò)胖程中暗箱操揪作普遍，造妙成國(guó)有資產(chǎn)樓大量流失；劑另一方面，脈國(guó)有土地的燕增值部分流躍失，在國(guó)內(nèi)辯房地產(chǎn)業(yè)有廈一句話是嬸“辯掙制度的錢塑”奶，在低成本騾和無(wú)成本的嗽情況下，土佩地資源的增喉值部分大量妥流失。三是稈入世對(duì)外招濟(jì)商引資的需樓要。在房地悉產(chǎn)市場(chǎng)上土匠地市場(chǎng)的不峽透明，阻礙糧了外資的進(jìn)概入。不透明文的環(huán)境極容踐易引發(fā)不正萌當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。汽在同一地區(qū)宿，不同的地都價(jià)成本下，拜外資根本沒(méi)壇有辦法進(jìn)行司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，嶄從而限制了汁外資投資與且房地產(chǎn)市場(chǎng)克。北京房地椒產(chǎn)市場(chǎng)吸引任外資的數(shù)量炕連續(xù)下滑，及與上海、深軍圳形成鮮明辛的對(duì)比，就喂是土地市場(chǎng)嶄造成的差別醉所在。是對(duì)女國(guó)內(nèi)土地控牧制的需要。黑土地作為重閑要的生產(chǎn)要嫌素，入世后擴(kuò)外資對(duì)國(guó)內(nèi)偷土地資源的錫需求將進(jìn)一弓步加強(qiáng)，求糊政府在宏觀趴上對(duì)土地市蓋場(chǎng)的調(diào)控有窯所加強(qiáng)。加雷入世界貿(mào)易采組織以后對(duì)跌中國(guó)的土地橫市場(chǎng)的主要伯影響是要求救建立一個(gè)公臘開、透明的數(shù)土地交易市慢場(chǎng)。四是從淹城市發(fā)展、峰建設(shè)資金需眉要和財(cái)政缺飯口看，也是害增加財(cái)政收框入的需要。雄政策內(nèi)容和夠執(zhí)行分析虹從政策內(nèi)容小看：國(guó)務(wù)院桂《關(guān)于加強(qiáng)攪國(guó)有土地資芹產(chǎn)管理的通捎知》：1、貓“坐以營(yíng)利為目她的，房屋所君有人將以劃蓬撥方式取得趣國(guó)有土地使些用權(quán)后所建青房屋出租的骨，應(yīng)將租金彼中所含土地短收益上繳國(guó)前家。川”免2、三“宋改革開放以治來(lái)，隨著土啊地使用制度溫改革的深化鞏，土地資源禾的資產(chǎn)價(jià)值牙得到體現(xiàn)，攀逐步適應(yīng)城聲市建設(shè)、企欣業(yè)改革、經(jīng)彩濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整州的需要。但直目前國(guó)有土卻地資產(chǎn)通過(guò)壯市場(chǎng)配置的沿比例不高，香透明度低；集劃撥土地大臣量非法入市潮，隱形交易也；隨意減免津地價(jià)，擠占著國(guó)有土地收仆益的現(xiàn)象嚴(yán)泳重，使得大喚量應(yīng)由國(guó)家獎(jiǎng)取得的土地匠收益流失到式少數(shù)單位和誘個(gè)人手中。賀”叮3、垮“俗土地使用者晨需要改變?cè)]批準(zhǔn)的土地翼用途、容積徹率等，必須斤依法報(bào)經(jīng)市虛、縣人民政副府批準(zhǔn)。對(duì)灶原劃撥用地望，因發(fā)生土水地轉(zhuǎn)讓、出溜租或改變用味途后不再符瞎合劃撥用地道范圍的，應(yīng)健依法實(shí)行出促讓等有償使果用方式；對(duì)田出讓土地，仙凡改變土地嶄用途、容積俘率的，應(yīng)按攀規(guī)定補(bǔ)交不較同用途和容顧積率的土地處差價(jià)。全”衛(wèi)北京市的規(guī)噸定：幸“掛原劃撥土地壺使用者需轉(zhuǎn)品讓其劃撥土姐地使用權(quán)或頭改變用地性揚(yáng)質(zhì)用于經(jīng)營(yíng)擁性開發(fā)的，劉須進(jìn)入市土昌地交易市場(chǎng)釘公開交易。舟”爸政策內(nèi)容首釘先強(qiáng)調(diào)了土賤地的增值部斬分歸國(guó)家所浩有，其次強(qiáng)也調(diào)了劃撥土渴地使用權(quán)的篩轉(zhuǎn)讓要通過(guò)泄公開方式。井土地的價(jià)值以體現(xiàn)很大一慈部分就在于度土地進(jìn)入房張地產(chǎn)市場(chǎng)后脖的增值價(jià)值專，如果政府旦以碰“步熟地懶”摧的方式進(jìn)入萌市場(chǎng)，無(wú)疑尤政府除了土掏地出讓金外完，還控制了扣相應(yīng)的土地救增值部分。駝新成立的土裳地儲(chǔ)備中心宜將發(fā)揮作用亭。根據(jù)目前橋北京市規(guī)定嘉，取得建設(shè)帽用地批準(zhǔn)文刻件以后或者靈超過(guò)土地使冬用權(quán)出讓合矩同約定的動(dòng)義工開發(fā)日期州，連續(xù)滿一匪年或者超過(guò)規(guī)一年未動(dòng)工娃開發(fā)建設(shè)的禾單位要繳納漂土地出讓金巷的10%作切為土地閑置吹費(fèi)，兩年未瞎開發(fā)將收回醒，這些措施錄也都是政府乖收取土地增睡值收益的做像法。蜘10類被列蘆入收購(gòu)儲(chǔ)備蹦范圍的土地父有：新增建尖設(shè)用地中用滅于經(jīng)營(yíng)性開語(yǔ)發(fā)的土地；川已列入危舊敬房改造計(jì)劃腰的土地；因顫單位搬遷、激解散、撤銷旺、破產(chǎn)、兼撲并或其他原音因調(diào)整出的鳳原劃撥國(guó)有與土地，包括摸原有城市基溝礎(chǔ)設(shè)施改造雕中調(diào)整出來(lái)荷的劃撥用地?fù)u；依法收回池的閑置土地員；政府依法仰收購(gòu)和整理才的國(guó)有土地?zé)?；土地使用呀?quán)期限已滿付、政府依法點(diǎn)收回的土地融；以出讓方黎式取得土地功使用權(quán)后無(wú)鄰力繼續(xù)履行胃出讓合同、古又不具備轉(zhuǎn)禮讓條件的土指地；使用者睬要求政府收司回的土地；元市區(qū)范圍內(nèi)驅(qū)無(wú)合法使用欺權(quán)的國(guó)有土奸地；其他依熊據(jù)法律、法點(diǎn)規(guī)可以收回捧的國(guó)有土地并。聰土地市場(chǎng)的襖發(fā)展情況艦對(duì)謝土地儲(chǔ)備活的影響貢一定的土地滋儲(chǔ)備是房地受產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作甜的必要手段伐，在各地新誓成立的土地掉儲(chǔ)備中心回糟收閑置土地斗上，土地儲(chǔ)春備中心建立宅初期缺少資牌金的問(wèn)題，僵也將得到解貼決。國(guó)務(wù)院慘的《通知》兵規(guī)定厘“寬為增強(qiáng)政府彈對(duì)土地市場(chǎng)倘的調(diào)控能力饒，有條件的描地方政府要熄對(duì)建設(shè)用地賄試行收購(gòu)儲(chǔ)執(zhí)備制度。市崗、縣人民政保府可劃出部這分土地收益藍(lán)用于收購(gòu)?fù)燎驳?，金融機(jī)張構(gòu)要依法提能供信貸支持繡。灑”莖由此獲得信抗貸支持后土心地儲(chǔ)備中心勁在土地儲(chǔ)備朗中介功能上匠的可操作性今將大大加強(qiáng)遮。從土地儲(chǔ)墨備中心所發(fā)兵揮的功能看糾，在北京目獻(xiàn)前所處的建損設(shè)期里，政堂府不希望城甲市土地閑置蘿，企業(yè)大量田儲(chǔ)備土地會(huì)熟影響城市的叨發(fā)展。土地榴市場(chǎng)化的進(jìn)泳展順利程度既，決定回收計(jì)土地的力度挎，因?yàn)殚e置馬土地的存在脾是導(dǎo)致二級(jí)今市場(chǎng)混亂的猜主要因素。裳深圳的實(shí)施么情況表明，營(yíng)該項(xiàng)措施并努沒(méi)有落到實(shí)桑處。不過(guò)，洋政策的風(fēng)險(xiǎn)忙因素也因此焰而存在。潑四、對(duì)房地否產(chǎn)企業(yè)可能置的影響馳土地供應(yīng)總朗量屢國(guó)家采取土大地用地計(jì)劃往管理制度，姓統(tǒng)一供應(yīng)渠話道，能有效況地控制供給頂。未來(lái)土地狠供應(yīng)將適度望從緊，政府拍將通過(guò)土地纖供應(yīng)總量進(jìn)喝行宏觀調(diào)控濕。匆目前的整體盜土地供應(yīng)和離供應(yīng)計(jì)劃之突間存在矛盾演，首先，伴為隨城市擴(kuò)張奔的需要，可尾供建設(shè)的土從地量在不斷密減少，其次智，從城市建棵設(shè)擴(kuò)張的角貌度，又需要頑不斷地釋放疫出大量土地憑供給。從近逗期全國(guó)土地乞調(diào)查來(lái)看，少政府也是在公進(jìn)行摸底。棍從國(guó)內(nèi)人均篩土地平均量坑的角度，國(guó)沈內(nèi)人均土地披擁有量有限蒼，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)傾地區(qū)尤甚。羽根據(jù)目前國(guó)僻家的有關(guān)政乳策和未來(lái)預(yù)景期，土地供籮應(yīng)總量將實(shí)迫行適度從緊綱的趨勢(shì)。根物據(jù)建設(shè)規(guī)劃圖控制總量。株國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)霧的《全國(guó)土竹地利用總體測(cè)規(guī)劃綱要》告確定給浙江趕1997-葬-2010召年規(guī)劃占用驗(yàn)控制指標(biāo)為歸100剖萬(wàn)畝，年均棄僅櫻7.14孤萬(wàn)畝，而浙私江耀2000奮年實(shí)際建設(shè)所用地就達(dá)高25.84耐萬(wàn)畝，供需饑缺口每年在志18泥萬(wàn)畝左右。瓜各地政府在索新的管理框曬架下，違法督批地的現(xiàn)象臘有所遏制。碰國(guó)家對(duì)違法貼占用、審批楚土地的大力載力度的加強(qiáng)登，將大大減豎少違法現(xiàn)象蛛?？煺暧^調(diào)耗節(jié)可以學(xué)習(xí)藍(lán)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)請(qǐng)驗(yàn)，從源頭構(gòu)控制開發(fā)投爪資，減少市母場(chǎng)波動(dòng)顧。斧國(guó)家根據(jù)規(guī)喉劃的總體要隔求，可以從違源頭控制土序地供應(yīng)的數(shù)同量和性質(zhì)，儉有力地引導(dǎo)壽房地產(chǎn)開發(fā)逼的方向和力艘度加強(qiáng)醬。周國(guó)家將在土慣地公開市場(chǎng)怕化中，嚴(yán)格讀管理土地供慚應(yīng)總量和用磚途及建設(shè)時(shí)歇間，改變了如以前開發(fā)商誕替政府作規(guī)寸劃的被動(dòng)局拌面。敏北京的未來(lái)骨土地供應(yīng)形煙勢(shì)將更嚴(yán)峻惠。碌據(jù)市政協(xié)調(diào)濫查統(tǒng)計(jì)，滅2000詞年市區(qū)建成頑區(qū)面積達(dá)杰500籌平方公里，份已達(dá)到市區(qū)撥城市建設(shè)用男地控制規(guī)模沾的上限。另粒據(jù)規(guī)劃和土顏地部門統(tǒng)計(jì)圾，主1990騰年至蛛2001洲年喬12改年間，全市泳經(jīng)規(guī)劃審批撕各類建設(shè)用初地腰249.8練平方公里，低土地部門審紫批新增城市架建設(shè)征用土成地達(dá)餃332號(hào)平方公里，獻(xiàn)因此從總量誕上看，實(shí)際比城市建設(shè)用餅地規(guī)模已大慎大超出了總煮體規(guī)劃的控摘制要求，這移樣未來(lái)預(yù)留毯發(fā)展用地不筆足的矛盾日反益突出柳。錫市區(qū)中心改奴造部分轉(zhuǎn)讓劉土地通過(guò)房涂地產(chǎn)開發(fā)方玩式進(jìn)行，建衰成商務(wù)設(shè)施餃或高檔公寓肅、住宅，不桌按總體規(guī)劃孝要求建設(shè)公養(yǎng)共設(shè)施及公侮共服務(wù)設(shè)施千，對(duì)調(diào)整完售善市區(qū)功能嗎布局以及改利善交通與環(huán)羊境狀況產(chǎn)生聾不利影響絕。百北京梳未形成規(guī)范榮有序的土地屑供應(yīng)市場(chǎng)，籃多源頭、多污渠道供應(yīng)土游地，導(dǎo)致建胡設(shè)用地總量理失控。原來(lái)巧的土地供應(yīng)忽渠道有以下幅７個(gè)：底城市危改地筋塊醒市區(qū)國(guó)營(yíng)大喚的開發(fā)企業(yè)緞劃撥土地儲(chǔ)占備創(chuàng)近郊的浙20序多個(gè)開發(fā)區(qū)般工業(yè)企業(yè)拆斥遷土地程中央在京單施位的劃撥土擋地綠化隔離帶答占用集體土蠻地檔當(dāng)然，在北虜京興建綠色暈奧運(yùn)的城市靈快速擴(kuò)張期候，新增建設(shè)蕉用地和危改雞用地的供應(yīng)博量應(yīng)該是增饑加的趨勢(shì)。甚國(guó)家控制土使地供應(yīng)量的川衡量指標(biāo)是閱，土地利用乓總體規(guī)劃、艦?zāi)甓韧恋毓┰綉?yīng)計(jì)劃和城唱市總體規(guī)劃患的情況。目磚前，北京市漠城市總體規(guī)捷劃占主導(dǎo)地崇位，是發(fā)展廈的首要任務(wù)毒。預(yù)計(jì)新土扎地政策初期森北京的土地叫供應(yīng)量會(huì)減羨少。但是隨從著政府的土松地收購(gòu)儲(chǔ)備混能力的提高僻，供應(yīng)量會(huì)建逐步增加，貓并且在政府鄉(xiāng)“便熟地胃”犯轉(zhuǎn)讓的前一盡段時(shí)期，成米本不會(huì)有明肥顯的增加，掠再加上大幅捎波動(dòng)不會(huì)出逆現(xiàn)。蒙土地價(jià)格和吳成本聰上海的土地茫市場(chǎng)化進(jìn)展珠也較好，不毫過(guò)和深圳相妖比，上海的室情況和北京東更有可比性碑，因?yàn)樯钲趯邮且粋€(gè)新興他的城市，基際本不存在土疤地歷史遺留西問(wèn)題。而上冊(cè)海和北京一挪樣也存在危乒改、城市規(guī)售劃、大集團(tuán)咽劃撥土地等騰問(wèn)題。但上嘉海的土地市存場(chǎng)市場(chǎng)化程芽度和透明度焦比北京好，搭因此上海房堅(jiān)地產(chǎn)市場(chǎng)在累市場(chǎng)發(fā)展和瓣吸引外資上麥，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先債于北京。從假兩個(gè)城市土久地公開轉(zhuǎn)讓江占整體土地瞞市場(chǎng)的比例閑看，雖然遠(yuǎn)期遠(yuǎn)高于北京手95%協(xié)議持轉(zhuǎn)讓，但所朽占比例也仍奏在30-4憤0%左右。腳因此可以預(yù)仰見，除了必達(dá)須的劃撥、帝協(xié)議轉(zhuǎn)讓外狀，在公開轉(zhuǎn)兩讓中，主動(dòng)初適應(yīng)市場(chǎng)需礎(chǔ)求的掛牌轉(zhuǎn)澤讓將在公開叫出讓方式中樓占一定的比鄙例。從經(jīng)濟(jì)嶄學(xué)的角度看脅，土地是重貼要的生產(chǎn)資盤料。供求決矩定其基本價(jià)寸格。從中國(guó)蒸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的斷前景看，未質(zhì)來(lái)土地的需幅求在不斷上區(qū)升，但是土珍地供給受到稱一定的制約莫，不可避免屠造成土地的妹價(jià)格在不斷職攀升。摧眼公開拍賣等貿(mào)方式，由于爆信息不對(duì)稱哥，可能造成致土地價(jià)格的約不合理上升豎。一段時(shí)間師的土地供應(yīng)楚數(shù)量也對(duì)土養(yǎng)地價(jià)格的波幫動(dòng)造成影響買。映從房地產(chǎn)開敲發(fā)的角度看庫(kù)，土地價(jià)格販的上升和土好地開發(fā)成本脈并不一定完炊全一致。以胡前的土地使西用模式，造驚成很多土地錄地價(jià)甚至無(wú)酸償轉(zhuǎn)讓，土籌地的開發(fā)成駝本很低。但剛是沒(méi)有關(guān)系驗(yàn)的開發(fā)商必唇須通過(guò)其他冶途徑獲得這泡些土地，轉(zhuǎn)影讓成本非常撐高。最終的牌開發(fā)成本也歷非常高。米公開的轉(zhuǎn)讓師價(jià)格一定高布于協(xié)議轉(zhuǎn)讓您的價(jià)格，但偏是到最終開騾發(fā)商的土地離成本未必更土高。而且節(jié)勾省大量的公腸關(guān)成本和前榆期籌備的時(shí)間間。土地市勢(shì)場(chǎng)化將降低齒房地產(chǎn)企業(yè)斃取得土地的伸公關(guān)成本、惰減少投資過(guò)周程中的不確肥定因素，從輩而降低開發(fā)美成本。社會(huì)語(yǔ)資源、關(guān)系鬼等影響投資縣的因素的退掘出，將推動(dòng)恥市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)俱品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代知。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)乎從其他城市墊的經(jīng)驗(yàn)看，令土地市場(chǎng)化哀有一個(gè)發(fā)展著過(guò)程。國(guó)內(nèi)種土地市場(chǎng)化尸較好的是深已圳、上海一釀些沿海城市粘，國(guó)內(nèi)土地蛋市場(chǎng)化的發(fā)月展經(jīng)驗(yàn)是匱思乏的，深圳牛1987年呼12月1日呼開始第一次爺土地拍賣。潮深圳到20勤00年土地預(yù)市場(chǎng)才完全脫進(jìn)入市場(chǎng)化盼，用深圳業(yè)罪內(nèi)人士的話乞說(shuō)，深圳土追地市場(chǎng)化后遭，深圳房地州產(chǎn)市場(chǎng)才真勾正進(jìn)入發(fā)展幕的平臺(tái)。此鄙前在深圳土蔽地市場(chǎng)，社互會(huì)關(guān)系是決洪定的因素，乎在部分土地璃市場(chǎng)化的進(jìn)鉆程中，關(guān)系壯的因素也并轟沒(méi)有消失。較只有在土地曾完全市場(chǎng)化析的近期，深蓮圳土地市場(chǎng)棗才有了真正外的新氣象，逢可見土地市或場(chǎng)化對(duì)房地紡產(chǎn)市場(chǎng)的深鐘刻影響。名土地市場(chǎng)化飲使原先的使哈用權(quán)者的作笑用在減小，睡受影響的包男括：各區(qū)城牌市危改的土冰地、國(guó)企開愛(ài)發(fā)公司劃撥器土地、近郊宵各區(qū)縣、各填開發(fā)區(qū)的土齡地、工業(yè)企均業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整徐“愧退二進(jìn)三店”張的土地、中厭央在京單位間，包括部隊(duì)?wèi)蛳到y(tǒng)的土地鋤以及近郊鄉(xiāng)基鎮(zhèn)屬于城市怖綠化隔離帶祝的土地。適公開的土地惠市場(chǎng)，房地崖產(chǎn)開發(fā)的門攝檻大大降低后，很多外來(lái)特的開發(fā)商甚甩至其他企業(yè)撓可以憑借資困金優(yōu)勢(shì)進(jìn)入逢房地產(chǎn)開發(fā)性行業(yè)。進(jìn)一裹步加劇房地敲產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域護(hù)的競(jìng)爭(zhēng)。土收地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)床機(jī)制將提高喪對(duì)房地產(chǎn)企雙業(yè)的實(shí)力要疫求，中小企味業(yè)可能面臨自拿不到地的倉(cāng)局面。深圳姿今年的百“壇地王央”竟拍賣就是最芬好的例證，占國(guó)內(nèi)最大的懂幾家房地產(chǎn)份企業(yè)都不能企單獨(dú)身“充吃下征”經(jīng)整個(gè)慕“蹈地王嚴(yán)”萍，迫使政府午將整塊土地裙劃分成三塊暴拍賣。喬政府在土地麗市場(chǎng)的主導(dǎo)席地位將有利烤于科學(xué)的城舟市規(guī)劃，改旨變過(guò)去大型堆國(guó)有房地產(chǎn)球集團(tuán)公司在障城市建設(shè)中流的重要作用師。國(guó)有房地免產(chǎn)大型集團(tuán)洪以前所占有夸的優(yōu)勢(shì)背景馬將削弱，城粘市規(guī)劃思路遠(yuǎn)的變化，要耍求企業(yè)需要銷更強(qiáng)的房地底產(chǎn)市場(chǎng)投資展策略思維?？鐓^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)職新土地政策線大大減少跨膨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的著成本。有利恥于房地產(chǎn)開鷹發(fā)的跨區(qū)域丑競(jìng)爭(zhēng)。外國(guó)險(xiǎn)、外行、外滲地的開發(fā)商確將越來(lái)越多帥。這從上海完、深圳這些玻土地市場(chǎng)化競(jìng)程度較早的案城市中可以袍看到。主要數(shù)的原因在于石可以快速介抗入外地市場(chǎng)江，縮短開發(fā)軟時(shí)間和市場(chǎng)遷風(fēng)險(xiǎn)。從北愿京最近的土菌地公開招標(biāo)售、拍賣的市照?qǐng)鰧?shí)踐看，往北京兩片比娃較有分量的賤土地拍賣都娘是外地比較瑞有實(shí)力的公甘司中標(biāo)。廣巴州富力以句31亮億中標(biāo)廣渠趕門外柿45悉萬(wàn)平米地塊米，湖南電廣到傳媒中標(biāo)北愿京西紅門經(jīng)偶濟(jì)適用房。境北京的一些秧開發(fā)商也開川始參與外地像的項(xiàng)目招投半標(biāo)。區(qū)域城卸市之間的房旗地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將月加劇，產(chǎn)業(yè)玉資本區(qū)域之詳間的流動(dòng)將析增強(qiáng)。目前退在國(guó)內(nèi)房地平產(chǎn)市場(chǎng)，企級(jí)業(yè)跨區(qū)域的霸擴(kuò)張趨勢(shì)已珍經(jīng)顯現(xiàn)。全怖國(guó)性的土地綢市場(chǎng)化降低雨了產(chǎn)業(yè)資本雕進(jìn)入不同區(qū)龜域市場(chǎng)的門害檻，將更加鬧促使產(chǎn)業(yè)資四本的流動(dòng)。慶同時(shí)，不同恨市場(chǎng)之間市臣場(chǎng)環(huán)境優(yōu)劣監(jiān)，市場(chǎng)發(fā)展笨空間大小的鎮(zhèn)不同，還將科促使資本的勇套利流動(dòng)。盜并且，由于屈資本流動(dòng)產(chǎn)咐生的競(jìng)爭(zhēng)加酸劇，還將產(chǎn)共生在“脊擠出效應(yīng)?！睗?，部分中小彈資本將趨于莖二線城市投吹資。矩五、華融的凝對(duì)策建議疊華融作為北晴京市西城區(qū)普直屬企業(yè)，出以前具有獨(dú)樸特的土地資癢源優(yōu)勢(shì)。但季是這種優(yōu)勢(shì)隨將逐步被削夢(mèng)弱。企業(yè)以擔(dān)后的開發(fā)可會(huì)能依靠從市嚴(yán)場(chǎng)獲得土地司。原有的土斧地成本優(yōu)勢(shì)耗不復(fù)存在。脅企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)鹽優(yōu)勢(shì)受到挑希戰(zhàn)。蒙1、珍惜現(xiàn)殃有土地儲(chǔ)備酬未來(lái)土地供攔應(yīng)將適度從問(wèn)緊。華融應(yīng)驟該珍惜現(xiàn)有叢土地儲(chǔ)備，緒在企業(yè)財(cái)力執(zhí)許可的范圍進(jìn)內(nèi)適當(dāng)加大澆儲(chǔ)備。目前序華融的土地閃儲(chǔ)備資源比盆較充足，開俊發(fā)任務(wù)飽滿暴，無(wú)需在公桶開市場(chǎng)上尋委找土地。但皆是從價(jià)格趨缸勢(shì)上看，未梨來(lái)北京的土屯地價(jià)格將不訴斷攀升，華肢融應(yīng)該珍惜復(fù)目前的土地瘦資源，充分魄利用這些土?xí)刭Y源，利驟潤(rùn)最大化，堤同時(shí)為下一宵步的發(fā)展創(chuàng)跳造條件。賊目前市場(chǎng)上灰的房地產(chǎn)企遮業(yè)兼并、并欲購(gòu)行為明顯傻增加，部分腦土地之間的研出讓通過(guò)企胞業(yè)之間的股凍權(quán)兼并來(lái)完銜成。既可以擔(dān)規(guī)避目前的筑政策限制，閣還可以將其關(guān)交易成本。額蘇培養(yǎng)自身的粉核心競(jìng)爭(zhēng)力茫培養(yǎng)企業(yè)的廁市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能爹力減少對(duì)土菜地成本優(yōu)勢(shì)拆的依賴。增缺強(qiáng)企業(yè)實(shí)力多，擴(kuò)寬融資見渠道是房地露產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)懷土地市場(chǎng)化約的良策。穗3、企業(yè)加系強(qiáng)對(duì)土地市鋒場(chǎng)信息的收京集、分析和盼管理，是發(fā)父掘投資機(jī)會(huì)瓣的重要渠道繡。在土地市贈(zèng)場(chǎng)化下，土鳳地市場(chǎng)信息潤(rùn)將趨于透明毅，通過(guò)公開炮信息渠道提雜前獲得的深道圳全年土地帝供應(yīng)的計(jì)劃眾，為企業(yè)投慘資計(jì)劃提供漂先機(jī)。漠4、合理利汗用國(guó)家政策污研究國(guó)家的世地區(qū)政策、水產(chǎn)業(yè)政策漿。餐利用國(guó)家對(duì)湖高科技項(xiàng)目鑼、環(huán)保、小栽城鎮(zhèn)、西部束大開發(fā)等政旦策性傾斜，東從中尋覓新害的開發(fā)項(xiàng)目沖和土地資源渾。利用目前杏政策的灰色拋地帶：例如狀北京市規(guī)定秘的綠化隔離修帶項(xiàng)目、小書城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)聰目、危舊房漿改造項(xiàng)目以殲及其他重大卡建設(shè)項(xiàng)目中膛的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)立目用地，因買和其他非經(jīng)悠營(yíng)性項(xiàng)目確錫實(shí)不可分割叛，而不能進(jìn)舉入市土地交今易市場(chǎng)公開北交易的項(xiàng)目碰用地；屬于臨規(guī)劃為高科煤技、工業(yè)用種途的經(jīng)營(yíng)性恒項(xiàng)目用地確藍(lán)需協(xié)議出讓黃的；市政府沉批準(zhǔn)的其它闖經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目雀用地等可以遙不進(jìn)入土地竹市場(chǎng)。蘿5、轉(zhuǎn)換經(jīng)腐營(yíng)機(jī)制。從讀資源優(yōu)勢(shì)型條向能力優(yōu)勢(shì)伯型企業(yè)轉(zhuǎn)變里。企業(yè)也可農(nóng)以利用國(guó)家花土地政策的更實(shí)行和自身扒豐富的一級(jí)浙開發(fā)優(yōu)勢(shì)，且轉(zhuǎn)變企業(yè)的夫經(jīng)營(yíng)盈利模名式，主動(dòng)向罷政府的一級(jí)預(yù)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?cè)嬲暧H成土地的征枯地、平整、狼開發(fā)任務(wù)。紡附件１：北憂京市綠化隔要離帶項(xiàng)目現(xiàn)薪狀和政策分衫析若1、機(jī)綠化隔離地侍區(qū)涉及的范惰圍冷綠化隔離地杠區(qū)總面積為爆241.7賓9平方公里咽，涉及6個(gè)段區(qū)縣（朝陽(yáng)針、海淀、豐法臺(tái)、石景山綠、大興、昌側(cè)平）、26豬個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3唐個(gè)農(nóng)場(chǎng)。其浮中朝陽(yáng)區(qū)1茄6個(gè)鄉(xiāng)，海合淀區(qū)3個(gè)鄉(xiāng)駕，豐臺(tái)區(qū)3躁個(gè)鄉(xiāng)，石景脊山區(qū)1個(gè)鄉(xiāng)工，大興縣2腐個(gè)鎮(zhèn)，昌平勇區(qū)1個(gè)鎮(zhèn)。翁3個(gè)農(nóng)場(chǎng)是隨東郊農(nóng)場(chǎng)、伏盧溝橋農(nóng)場(chǎng)碰和南郊農(nóng)場(chǎng)自。綢2、綠化隔挪離地區(qū)的占眾地及土地用長(zhǎng)途情況扣占地情況：牙鄉(xiāng)屬農(nóng)村占器地191.棋81平方公職里，占79三.47％；訓(xùn)農(nóng)場(chǎng)占地7粉.2平方公待里，占2.叫98％；市拌、區(qū)單位占書地37.6哄4平方公里倡，占15.嘩59％；中升央單位占地菊4.72平父方公里，占極1.96％寒。兔用地情況：詞耕地61.磨82平方公蠅里，占25寺.6％，其爬中，基本農(nóng)巡田32.9孟3平方公里做；農(nóng)田水利綢用地3.2盜平方公里，拳占1.3％侵；水面3.漲89平方公遲里，占1.永6％；已綠膝化用地（林據(jù)地、園地、盛草地公園）銳38.21針平方公里，譯占15.8母％；各類建鑒設(shè)用地11畜8.29平環(huán)方公里，占原49.1％蒸，其中，居既住用地41聰.88平方蝴公里，企業(yè)撒用地60.蝶82平方公盛里，辦公用悠地6.51斬平方公里，類市政用地3仿.29平方馳公里，倉(cāng)儲(chǔ)授用地5.7希9平方公里迅；其它用地替15.96凍平方公里，蹤占6.6％閘。湊3、綠化隔羊離地區(qū)人口辯及單位情況叨人口情況：隨總?cè)丝诩s8誠(chéng)85408原人刑。捆其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)史常住人口3子8.7萬(wàn)人憤；農(nóng)場(chǎng)常住湊人口604局02人。搏1986年釋至1993愛(ài)年，市政府詢從首都大環(huán)汁境綠化要求抬出發(fā)，制定吩了相應(yīng)政策駱，先后發(fā)布盒了“京政發(fā)哨[1993享]77號(hào)”梁、“京政辦哪發(fā)[199嗚0]64號(hào)啊”文件，提煙倡鄉(xiāng)、村農(nóng)愈民搞綠化，兄市、區(qū)政府末給予適當(dāng)補(bǔ)妄貼和獎(jiǎng)勵(lì)，恒實(shí)施近郊區(qū)錘大環(huán)境綠化展工程。安1樓994年初北，針對(duì)綠化震隔離地區(qū)內(nèi)纏建設(shè)規(guī)模急循劇擴(kuò)大的嚴(yán)醬峻局面，市假政府批轉(zhuǎn)首尋規(guī)委辦公室找《關(guān)于實(shí)施流市區(qū)規(guī)劃綠掃化隔離地區(qū)桿綠化請(qǐng)示的盡通知》（京違政發(fā)[19紋94]7號(hào)收）。這個(gè)文勸件的主要精公神是“以綠宜引資、引資奸開發(fā)、開發(fā)瘡建設(shè)、以綠藏養(yǎng)綠”，把欄房地產(chǎn)開發(fā)譜同舊村改造輕、實(shí)現(xiàn)綠化伐相結(jié)合。塌根據(jù)北京市楚的新的土地接政策，綠化做隔離帶的項(xiàng)仗目土地?zé)o須區(qū)經(jīng)過(guò)土地市編場(chǎng)，可以通兩過(guò)協(xié)議出讓悟土地。隨著騙北京城市建莫設(shè)規(guī)模的急起劇擴(kuò)