寫字樓物業(yè)管理方案與管理制度

星級(jí)寫字樓物業(yè)管理方案與管理制度1、日常管理及客戶服務(wù)1.1工作程序總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)（工作時(shí)間:根據(jù)實(shí)際需要）A)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠(chéng)微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來(lái)到總服務(wù)臺(tái)，應(yīng)及時(shí)站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語(yǔ)言向客戶主動(dòng)招呼，熱情問(wèn)候，讓人感到溫馨感;C)接待問(wèn)訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽(tīng)。對(duì)能回答的要隨問(wèn)隨答；對(duì)不清楚的問(wèn)題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問(wèn)訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺(tái)接待問(wèn)訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2

禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動(dòng)服務(wù)，主動(dòng)補(bǔ)位，通力合作;A)

按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠(chéng)微笑，表里如一;B)

應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。對(duì)客戶要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C)

工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。1.1.3服務(wù)（服務(wù)時(shí)間：8:30--17:00）話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽(tīng)鈴響三聲必有應(yīng)答。A)

按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語(yǔ)）和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語(yǔ)接聽(tīng);B)

禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來(lái)自大樓內(nèi)外部;C)

仔細(xì)傾聽(tīng)客人的要求，如遇到無(wú)法解決回答的問(wèn)題，須將轉(zhuǎn)交部門主管處理;D)

在轉(zhuǎn)接時(shí)，首先要認(rèn)真聽(tīng)完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接過(guò)程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f(shuō)明;E)

接到火警時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;F)

認(rèn)真做好上下班總機(jī)的交接工作，并有記錄。1.1.4

報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時(shí)間:8:00--17:00）

A)鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠(chéng)懇，規(guī)范用語(yǔ);B)接報(bào)后首先要問(wèn)清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間;C)立即打到綜合維修組通知報(bào)修;D)按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》;E)五分鐘后跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒(méi)趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G)認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好跟蹤回訪記錄;H)每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對(duì)維修不滿意的，及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪;I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。1.1.5

VIP接待服務(wù)A)

物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;B)

服務(wù)部通過(guò)《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;C)

禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;D)

VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;E)

VIP離開(kāi)時(shí)，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作;F)

VIP離開(kāi)時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見(jiàn)VIP，應(yīng)彎腰迎送。2會(huì)務(wù)管理程序：2.1會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容；1、會(huì)議服務(wù)工作2、VIP服務(wù)工作部分；3、總臺(tái)服務(wù)工作。2.1.1會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、會(huì)前準(zhǔn)備。二、會(huì)議服務(wù)。三、會(huì)后清潔工作。2.1.2VIP服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、準(zhǔn)備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。2.1.3咨詢臺(tái)服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、開(kāi)檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。2.2

會(huì)議服務(wù)工作部分2.2.1

會(huì)前準(zhǔn)備1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議要求、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)則。2、服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無(wú)污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。D、地面無(wú)破損、無(wú)污跡、無(wú)異味。E、衣帽車清潔無(wú)灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺(tái)擺放位置合理。G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺(tái)服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無(wú)妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開(kāi)啟，無(wú)損壞、無(wú)閃跳，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。4、檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。2.2.2會(huì)議服務(wù)1、會(huì)議開(kāi)始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會(huì)議室門前迎候客人。客人進(jìn)入會(huì)議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門，指引客人入場(chǎng)。會(huì)議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員開(kāi)始服務(wù)。A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5cm的距離。B、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。D、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。2、會(huì)議進(jìn)行時(shí)，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問(wèn)題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過(guò)往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問(wèn)好。3、特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。4、在會(huì)議過(guò)程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。5、在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人打開(kāi)會(huì)議室的門。6、午間休會(huì)，須進(jìn)行會(huì)場(chǎng)整理工作。7、撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過(guò)的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到達(dá)時(shí)再開(kāi)門。12、通常情況下，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結(jié)束時(shí)，為客人打開(kāi)會(huì)議室的門。14、客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)熱情地指引方向。15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3會(huì)后工作1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后勤組處理。2、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。3、通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。5、及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問(wèn)題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3

總臺(tái)服務(wù)工作部分1、開(kāi)檔工作1.1早上8：30到崗1.2要做好開(kāi)門、開(kāi)燈工作。A、同時(shí)開(kāi)啟會(huì)議室的兩扇門，無(wú)會(huì)議的會(huì)議室不需開(kāi)。B、參觀所有會(huì)議室只需開(kāi)啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？偡?wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)脫落、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。C、桌面無(wú)污跡，無(wú)多余及枯萎的插花。D、檢查總服務(wù)臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共亭的清潔；檢查公共場(chǎng)所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。2、服務(wù)工作2.1將對(duì)外開(kāi)放參觀的會(huì)議室打開(kāi)，并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。2.4總臺(tái)服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5見(jiàn)到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問(wèn)好。2.6客人進(jìn)行詢問(wèn)時(shí)要耐心講解，決不可向客人說(shuō)“不”，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽(tīng)時(shí)要用規(guī)范語(yǔ)言。要求：接聽(tīng)快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。2.7因工作需要要離開(kāi)總臺(tái)，須將臺(tái)卡翻至“請(qǐng)稍候”，需離開(kāi)10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請(qǐng)示。2.8負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。3.2收和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時(shí)整理總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)2.1保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務(wù)（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)安全、寧?kù)o、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2保安服務(wù)的分類按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。2.2.2

按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個(gè)大類。2.3保安服務(wù)的內(nèi)容2.3.1防范管理防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防范管理防范的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。2.3.2消防管理消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最??；另一方面重點(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢(shì)滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。2.3.3道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理四個(gè)方面。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：2.3.4安全安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。2.3.5有序在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來(lái)的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。3.保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。1.2立綱姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實(shí)行開(kāi)啟服務(wù)；0：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開(kāi)門、關(guān)門服務(wù)。1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。1.7對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.8阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外）。1.9交接崗時(shí)按規(guī)范操作。1.10在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。2.2為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。2.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。2.4付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。2.6當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。2.7巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開(kāi)通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對(duì)可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。3.2監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。3.3控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。3.4嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。3.5負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無(wú)差錯(cuò)，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。3.6發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.1地面4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。4.1.2按管理處規(guī)定對(duì)車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。4.1.3督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。4.2車庫(kù)4.2.1車輛憑管理處發(fā)放《停車證》放行，及時(shí)登記，進(jìn)車庫(kù)時(shí)問(wèn)車號(hào)、車位。4.2.2無(wú)《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶的車位。4.3.3督促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫(kù)。4.3.6保持車庫(kù)入口暢通。4.3.7經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。4.3.8車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫(kù)清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開(kāi)啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。5.安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5.1固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。5.2

巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。5.3保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。5.4停車場(chǎng)保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。5.5當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部《突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。5.6保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。5.7保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。5.8保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部《保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要強(qiáng)。5.9保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。5.11保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。5.12保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。6.消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來(lái)火災(zāi)。6.1動(dòng)火前“七不”6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動(dòng)火。6.1.3附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。6.1.4凡盛裝過(guò)油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.5凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2動(dòng)火中的“四要”：6.2.1動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人；6.2.2現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動(dòng)火。6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。6.2.4動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6.3動(dòng)火后的“一請(qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛(ài)動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開(kāi)。6.4配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對(duì)方任何雜物。6.5各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈所有人員必須遵守《國(guó)家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。6.7嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程1.門崗作業(yè)規(guī)程1.1對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。1.2按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。1.3大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對(duì)后無(wú)誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問(wèn)請(qǐng)?jiān)?，做好登記?.7當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。1.8當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程2.1巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。2.2嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。2.3在巡邏過(guò)程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即用對(duì)講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。2.4《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無(wú)涂改。2.5在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題則在“備注”欄中寫明。2.6每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。3.3每班對(duì)各類信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無(wú)法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。3.4個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，立即通過(guò)對(duì)講機(jī)或通知當(dāng)值班長(zhǎng)前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前去處理。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。3.8按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。3.10為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警。3.11當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。3.12謝絕與本控制室無(wú)關(guān)人員出入。3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程4.1職責(zé)4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。4.1.2保安部車庫(kù)崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管理。4.1.3車管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車場(chǎng)上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車庫(kù)車輛停放制度4.2.1業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑《停車證》方可進(jìn)入地下車庫(kù)，無(wú)證不得入內(nèi)。4.2.2《停車場(chǎng)》應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4.2.3有《停車證》的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；4.2.4自覺(jué)遵守地下車庫(kù)禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮；4.2.5駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場(chǎng)；4.2.6其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫(kù)，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。4.3廣場(chǎng)、停車場(chǎng)4.3.1廣場(chǎng)、停車場(chǎng)為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場(chǎng)地，先到先停，停滿為止；4.3.2凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽(tīng)車場(chǎng)的車輛必須服從工作人員的指揮；4.3.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。4.3.4按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車費(fèi)用，對(duì)不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開(kāi)廣場(chǎng)停車場(chǎng)；4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。4.4非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車4.4.1非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽(tīng)從保安人員的指揮順序停放；4.4.3各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道；4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5.安全防范作業(yè)規(guī)程5.1職責(zé)5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6.消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。6.1.1每年12月制定下一年度《消防演聯(lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；6.1.2每年12月制定下一年度《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；6.1.3負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。6.1.4擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改；6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。6.2工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。6.3管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6.3.1審批《臨時(shí)動(dòng)火證》；6.3.2批準(zhǔn)《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。6.4臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序：6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)；6.4.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫(kù)、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。3.1確定基本方針充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。3.1.4作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2清潔工作分類日常作業(yè)a)道路，地面清掃；b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c)電梯去除污漬；d)廣告指示牌除塵、污跡；e)安全通道、大門刷洗光亮f)；金屬欄桿去手印、除塵；g)消防栓、滅火器擦拭；3.2.2定期保養(yǎng)a)花卉、盆栽；b)地面清潔；c)玻璃、鏡面清潔；d)外圍綠化殺蟲；e)金屬部分打光、保養(yǎng)；f)燈具、衛(wèi)生死角清潔；3.3作業(yè)時(shí)間3.3.1公共部分日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。3.3.2專業(yè)部分日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。3.4檢查計(jì)劃3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)；3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔3.5.1每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無(wú)明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；3.5.5每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開(kāi)關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急）。3.6.3電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。3.7

垃圾收集與清運(yùn)3.7.1通過(guò)規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。3.7.2及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；3.7.3在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上；3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6定期聘請(qǐng)專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5.公共區(qū)域本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。4.工程管理服務(wù)管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng)，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。工程管理目標(biāo)1.完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開(kāi)列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè)，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。

設(shè)備設(shè)施日常管理工作1.房屋、建筑設(shè)施1.1工作程序設(shè)備主管a.

負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b.

每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.

組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d.

對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；e.

每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；f.

每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.2.1主體結(jié)構(gòu)a.

屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)；b.

鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；c.

基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。1.2.3外粉刷外粉刷無(wú)起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷），無(wú)裂縫、無(wú)剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.4內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5水、電a.

各種照明電器線路完好，無(wú)老化，開(kāi)關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.

上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設(shè)備2.1工作程序2.1.1

設(shè)備主管a.

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.

組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.

每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.

每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.

對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2.2.1低壓開(kāi)關(guān)柜a.

耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b.

開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c.

電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；d.

接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏；e.

操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確；f.

閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好；g.

接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；h.

雙電源箱能自動(dòng)切換；i.

控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。2.2.2照明設(shè)備a.

燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；b.

開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；c.

照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；d.

防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；2.2.3防雷接地裝置a.

接地電阻值應(yīng)符合要求；b.

接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c.

接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4機(jī)房環(huán)境a.

消防設(shè)施完備，有效；b.

內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；c.

電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4.給排水設(shè)備4.1工作程序4.1.1設(shè)備主管a.

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.

組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.

每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.

每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.

對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.

每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i.

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.2.1供水泵a.

各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；b.

管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活；c.

各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；d.

電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠；e.

水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。4.2.2水箱及附件a.

各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠；b.

各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；c.

溢水管暢通，箱底排污閥良好；d.

減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e.

各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。4.2.3排水系統(tǒng)a.

各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；b.

各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；c.

各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；d.

各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。4.2.4污水處理系統(tǒng)a.

各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；b.

初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；c.

壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；d.

各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e.

各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；f.

各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象；g.

氣浮除渣設(shè)備完好；h.

各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；i.

電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?；j.

消毒裝置完好、有效；k.

電氣接地保護(hù)可靠、安全；l.

經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng)5.1工作程序5.1.1日常巡視a.

設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b.

安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。5.1.2定期檢查a.

由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；b.

由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。5.1.3維修保養(yǎng)a.

設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.

設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；c.

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.

消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。5.1.4設(shè)備主管a.

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.

組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.

每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.

每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.

對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)5.2.1消火栓泵a.

消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；b.

管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活；c.

消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象；d.

電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?；e.

水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損；f.

管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。5.2.2增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。5.2.3消火栓及配套設(shè)施a.

各層消火栓箱及附件齊全完好；b.

啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠；c.

各層消火栓出水壓力符合要求；d.

消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏；e.

戶外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活；f.

消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。5.2.4消防報(bào)警a.

消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；b.

報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6.弱電設(shè)備6.1工作程序6.1.1維修人員a.

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b.

弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c.

弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。6.1.2電工a.

每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；b.

發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。6.1.3保安人員a.

負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；b.

發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4設(shè)備主管a.

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.

組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；d.

每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.

每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；f.

對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i.

協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)a.

控制臺(tái)-各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開(kāi)關(guān)完好。b.

顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.

電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為；-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d.

攝像機(jī)-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。e.

錄像機(jī)-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a.

對(duì)講裝置-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。b.

電子防盜門-閉門器開(kāi)閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無(wú)損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3巡更系統(tǒng)a.

主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；b.

電源、充電體充放電正常；c.

配套附件完好。6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)a.

光電識(shí)別器性能良好；b.

信號(hào)傳輸線路良好；c.

聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過(guò)0.5~0.6%時(shí)，就會(huì)使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合，含量達(dá)到15.5~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護(hù)裝置。7.3制冷設(shè)備檢修管理7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過(guò)濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)；7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)；

7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理建立運(yùn)行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為：7.4.1室外溫度7.4.2壓縮機(jī)排氣壓力7.4.3壓縮機(jī)吸氣壓力7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫7.4.5潤(rùn)滑油油位

7.4.6設(shè)備運(yùn)行電流7.4.7設(shè)備運(yùn)行電壓7.4.8壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù)7.4.9水泵運(yùn)行電流7.4.10水泵進(jìn)出水壓力7.4.11供回水分配器進(jìn)出壓力7.4.12其它數(shù)據(jù)7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過(guò)熱。7.5.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。7.5.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。7.5.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。7.5.5檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。

7.5.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。

7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

7.5.8清洗Y型濾網(wǎng)

7.5.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。7.5.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。7.5.13檢查各閘閥、止回閥。7.5.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求7.6.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過(guò)熱情況。7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。7.6.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.6.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。7.6.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。7.6.10檢查及重新校對(duì)各控制電路，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。7.6.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。7.6.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。7.6.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。7.6.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開(kāi)及全閉，為各絲桿加油。7.6.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。7.6.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過(guò)熱。

7.7.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。

7.7.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。

7.7.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。

7.7.5檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。

7.7.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。

7.7.7檢查水泵壓力是否正常。7.7.8清洗Y型濾網(wǎng)7.7.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。7.7.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。7.7.13檢查各閘閥、止回閥。7.7.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求7.8.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過(guò)熱情況。7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。7.8.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.8.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。7.8.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。7.8.10檢查及重新校對(duì)各控制電路，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。7.8.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。7.8.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。7.8.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。7.8.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開(kāi)及全閉，為各絲桿加油。7.8.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。7.8.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。7.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理

7.9.1清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。7.9.2檢查溫控開(kāi)關(guān)是否工作正常。7.9.3檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒(méi)有染音或噪音過(guò)大。7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。7.9.5檢查冷凝水盤，如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。7.9.6清除冷凝水雜物。7.9.7修補(bǔ)損壞的保溫。7.9.8清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問(wèn)題，應(yīng)立即糾正。7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。7.10.3檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。7.10.4檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.10.5檢查水泵壓力是否正常。7.10.6清洗Y型濾網(wǎng)。7.10.7拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。7.10.9檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。8.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案8.1電梯維修和保養(yǎng)8.1.1每日巡視檢查每日電梯投入正式運(yùn)行前，對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性，運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。8.1.2每周檢查保養(yǎng)每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑（制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開(kāi)關(guān)銷軸）8.1.3每月檢查保養(yǎng)每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開(kāi)關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。8.1.4每季度檢查保養(yǎng)每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開(kāi)關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴）。8.1.5每年度檢查保養(yǎng)電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過(guò)磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤(rùn)滑（自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器）。8.1.6專項(xiàng)試驗(yàn)a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。b.限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)c.緩沖器的試驗(yàn)d.極限開(kāi)關(guān)的試驗(yàn)e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗(yàn)f.緊急操作裝置的檢查g.停止保護(hù)裝置的檢查h.制動(dòng)器試驗(yàn)i.曳引檢查8.2機(jī)房管理8.2.1機(jī)房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé)，機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可，無(wú)關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，不準(zhǔn)帶無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)人時(shí)，門不得敞開(kāi)。離開(kāi)時(shí)，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。8.2.2保持房?jī)?nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無(wú)缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過(guò)40度。如發(fā)現(xiàn)無(wú)法解決的問(wèn)題，結(jié)實(shí)報(bào)告有關(guān)部門。8.2.3機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備，如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準(zhǔn)，防火（煙）卷簾必須完好。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材，并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。8.2.4機(jī)房?jī)?nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機(jī)組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開(kāi)關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標(biāo)識(shí)，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。8.2.5機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報(bào)告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書，定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無(wú)授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。8.2.7機(jī)房設(shè)備功能表示均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。無(wú)特殊情況開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)至“自動(dòng)”位置。5、管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾合肥XX物業(yè)管理以顧客滿意度為指針，針對(duì)業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。同時(shí)遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。1、管理目標(biāo)1.1服務(wù)第一、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè)，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來(lái)積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過(guò)有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)之認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。1.3保持國(guó)際品質(zhì)ISO9000目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過(guò)ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。2.分項(xiàng)目標(biāo)1.設(shè)備完好率98％1.1

房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)）1.2

運(yùn)行設(shè)備完好率99％（故障排除時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)）1.3

公共設(shè)施完好率96％（故障排除時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)）1.4

設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實(shí)物及臺(tái)帳）2.維護(hù)保養(yǎng)率100％2.1自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100％（按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查）2.2外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗(yàn)收記錄檢查）2.3房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查）2.4業(yè)主報(bào)修上門維修率100％（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查）3.管理費(fèi)收繳率98％以上3.1首年每月收繳率98％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）3.2解決拖欠管理費(fèi)90％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）4.業(yè)主滿意率95％以上4.1接待服務(wù)滿意率98％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）4.2維修服務(wù)滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）4.3清潔工作滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）4.4保安服務(wù)滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）4.5整體環(huán)境滿意率90％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）4.6消防安全滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）5.員工培訓(xùn)合格率100％5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時(shí)抽查）5.2消防安全培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時(shí)抽查）5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時(shí)抽查）6.無(wú)重大事故隱患6.1無(wú)重大設(shè)備事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）6.2無(wú)消防安全事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）6.3無(wú)治安事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）6.4無(wú)員工操作事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）7.管理費(fèi)收支平衡7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）7.2維修費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）7.3清潔費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）7.4保安費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）7.5辦公費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）7.6其他支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）6、物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理出于誠(chéng)意友好合作，愿在【合肥市財(cái)政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)工作。當(dāng)【合肥市財(cái)政局辦公樓】進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級(jí)物管顧問(wèn)和高級(jí)管理人員駐入現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開(kāi)始，根據(jù)發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位，各管理處、各部門用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長(zhǎng)期積累的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見(jiàn)和建議，以達(dá)到節(jié)約投資，促進(jìn)銷售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。按上述考慮，我們將會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)綜合而具體的物業(yè)管理程序，以供參考，現(xiàn)就主要的范圍及重點(diǎn)分列如下：1.物業(yè)前期管理服務(wù)此項(xiàng)服務(wù)為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗(yàn)收前所提供，目的在于針對(duì)及提出物業(yè)在設(shè)計(jì)上或現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)之管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減物業(yè)設(shè)施，設(shè)備。同時(shí)以管理者角度提供對(duì)將來(lái)管理之意見(jiàn)，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水平之管理。1.1物業(yè)驗(yàn)收前管理服務(wù)（物業(yè)竣工前三個(gè)月）管理公司將派遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進(jìn)行。同時(shí)我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財(cái)政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報(bào)等），以及就基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)，提供專業(yè)性的意見(jiàn)及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。1.2現(xiàn)時(shí)，投資房地產(chǎn)之人士最關(guān)注之問(wèn)題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊(cè)，以供業(yè)主作為未來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。1.3我們將會(huì)編制一份【合肥市財(cái)政局辦公樓】用戶手冊(cè)，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來(lái)之運(yùn)作及一切用戶守則。1.4我們會(huì)就【合肥市財(cái)政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說(shuō)明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。2．物業(yè)接收及交付使用2.1成立接收隊(duì)伍我們會(huì)協(xié)助成立一支接收隊(duì)伍，負(fù)責(zé)與總承判商及各分判商，設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因?yàn)槿魏芜z漏工程將影響物業(yè)未來(lái)之運(yùn)作。故此，于工程及設(shè)備接收時(shí)必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗(yàn)收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。2.2遺漏工程處理我們會(huì)為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗(yàn)收工程及設(shè)備之用。當(dāng)接收隊(duì)伍于錄下各項(xiàng)遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。2.3交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關(guān)承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會(huì)安排交付有關(guān)單位供他們使用。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行：于正式交付前，查驗(yàn)有關(guān)單位，以確定無(wú)重大遺漏工程；2.3.2與租戶預(yù)約交樓時(shí)間，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；2.3.3與租戶共同驗(yàn)收及記錄所有遺漏工程及未符合規(guī)格之設(shè)備，并由業(yè)戶簽署確認(rèn)；3.

移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對(duì)物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。本公司將針對(duì)物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下：3.1移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與用戶作移交程序。提示應(yīng)知事項(xiàng)，如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物作安排等。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時(shí)間通知管理公司以便傳達(dá)有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。3.2裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序?yàn)榇_保用戶之裝修工程及材料運(yùn)送能配合物業(yè)整體運(yùn)作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。4.員工招聘及培訓(xùn)計(jì)劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理?yè)?dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，亦包括其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。7、緊急時(shí)間處理預(yù)案1.突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案1.1程序任何人發(fā)現(xiàn)爆管浸水事故后，立即告知監(jiān)控中心。1.1.2監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。1.1.3工程經(jīng)理立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。1.1.4工程部人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開(kāi)系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場(chǎng)積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水；1.1.5保安人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門，防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點(diǎn)；1.1.6工程部設(shè)備運(yùn)行工將電梯手動(dòng)提升至水浸區(qū)域以上樓層，同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用；1.1.7保潔人員用吸水器、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場(chǎng)帶的積水排凈；1.1.8保安人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序，同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。1.1.9保安人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行疏散，對(duì)業(yè)主住戶及顧客進(jìn)行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；1.1.10故障消除后，各部門將現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀，同時(shí)總工程師/工程經(jīng)理向上級(jí)管理者有關(guān)人員匯報(bào)；1.1.11現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀后，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù)，修復(fù)過(guò)程中應(yīng)盡可能減小對(duì)客戶的影響。2.防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案2.1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。2.2設(shè)備組對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。2.3特別對(duì)排風(fēng)機(jī)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。2.4服務(wù)部向業(yè)主傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息，及時(shí)做好關(guān)好門窗的工作。2.5保安加強(qiáng)巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。2.6設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。2.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。2.8臺(tái)風(fēng)過(guò)后，如對(duì)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。3.設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案3.1一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。3.2備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。3.3遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。3.4消防設(shè)備：消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等）在火警時(shí)如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng)，如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的方法，方法有二種：設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開(kāi)關(guān)上，然后合上電開(kāi)關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。3.5其他設(shè)備當(dāng)所有BA控制或自動(dòng)控制設(shè)備的自控部分故障時(shí)，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。4.觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案4.1變配電站、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對(duì)供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。4.2一旦發(fā)現(xiàn)供配用電設(shè)備、設(shè)施有會(huì)引起人員觸電的危險(xiǎn)，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。4.3一旦發(fā)生觸電事故，現(xiàn)場(chǎng)人員要設(shè)法先斷開(kāi)造成觸電事故的電源，然后立即對(duì)觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。4.4救護(hù)者要認(rèn)真觀察觸電者的全身情況，用少于5秒的時(shí)間來(lái)觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時(shí)間來(lái)觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時(shí)，應(yīng)立即在現(xiàn)場(chǎng)用心肺復(fù)蘇法就地?fù)尵?，不得拖延?.5心肺復(fù)蘇法的基本措施是：氣道——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；4.5.2口對(duì)口（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—1.5秒，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；4.5.3胸外按壓（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點(diǎn)，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。4.5.4觸電者的呼吸、心跳恢復(fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。4.5.5事件結(jié)束后，要寫出事故報(bào)告。工程部人員要及時(shí)查明觸電原因：如存在隱患，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。動(dòng)5.電梯困孟人應(yīng)急處理踏預(yù)案胖5.1發(fā)生邪電梯困人，成值班保安員喂應(yīng)及時(shí)幅通知維保單潔位，并通過(guò)姑對(duì)講機(jī)/電組話通知工程漏經(jīng)理/工程孔主管/運(yùn)行碎人員、服務(wù)桐主管、保安貝主管、領(lǐng)班頓及就近保安血人員5分鐘平內(nèi)到達(dá)事故自現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)桂安全防范，昨疏導(dǎo)客人流芽向，配合工股程部采取各園種措施，以度避免因故障夫而發(fā)生各種層人、財(cái)、物會(huì)損失的事件章。港5.2監(jiān)控鑒中心要耐心除做好被困人捏員的安撫工冤作，不斷與擁被困人員對(duì)甜話并告知對(duì)佩方自我保護(hù)穴措施，目的值要使被困人從員情緒穩(wěn)定姨。占5.3監(jiān)控評(píng)中心保安人揭員要監(jiān)控電廈梯運(yùn)行狀況假，以及被困將人員的情況擠，并通過(guò)對(duì)笛話器做好被匹困人員工作福，并將觀測(cè)桐到的情況用立對(duì)講機(jī)告知品現(xiàn)場(chǎng)處理人確員。梁5.4工程剝主管/運(yùn)行稠人員在接報(bào)呆后5分鐘內(nèi)禍到達(dá)事故現(xiàn)隔場(chǎng)，查明故暢障原因，嚴(yán)鐵格按電梯操銜作規(guī)范采取媽應(yīng)急措施，臉并使用辜/對(duì)講機(jī)等爸通信工具聯(lián)車系維保單位慘人員，將故般障情況及時(shí)節(jié)告之。悟