項目開發(fā)建議

旅游度假休閑項目開發(fā)建議及效益評估報告目錄TOC\o"1-2"\h\z1項目開發(fā)策略51.1開發(fā)意義5姿1.2耕項目開發(fā)格饒局分析孩5純1.3屑開發(fā)策略異6郵1.4吳出租方式的遲開發(fā)策略豆7猛2愧功能規(guī)劃建犁議辱8鋼2.1通總體功能分晚區(qū)圖披8降2.2癥交通規(guī)劃圖味8炮2.2妖交通規(guī)劃圖巾9登2.3游游線及游客豆密度分析圖目10或2.4挖明代文化區(qū)繞11粱2.5店民國文化區(qū)僵16材2.6碗時尚運動區(qū)終21說2.7凳生態(tài)度假區(qū)厚22猴2.8小生態(tài)商務花蟲園膊22定3尊規(guī)劃設計概線念提示逆23裂4咱項目開發(fā)模蓬式建議賄31逃4.1場生態(tài)保護與編土地開發(fā)休31臺4.2翼生態(tài)與商業(yè)兵31朋4.3眨開發(fā)模式珍31爹5嫁項目建設規(guī)量模估算粗32樹5.1詞項目建設規(guī)旗模坦32鍋5.2冠項目開發(fā)時壞序冒34品6干投資成本估這算略35誕6.1沫投資估算依燒據(jù)虧35晝6.2艘項目投資估襲算呈35散7扁收益預測鏈36旱7.1氧測算說明算36宮7.2軋經濟效益預盆測妻36溪7.3歌間接經濟效撫益淺37團7.4式生態(tài)環(huán)境效韻益民37曠7.5肝社會效益肺37葬8敘財務指標分屢析及收益回貞報評價叔38屯8.1輕財務指標糟38尊8.2什不確定性分嚇析六38握8.3艇風險與對策明39緣9佳設計任務書優(yōu)40酬1項目杏開發(fā)策略湊1.1開發(fā)午意義形對本風景區(qū)沫經營者而言網，景區(qū)初作為生態(tài)環(huán)婆境的風景區(qū)盜系統(tǒng)，不應松該被看作獨旦立的體系，驕而是與更大徑的周邊區(qū)域敗融為一體的底組成部分。夫要做的不僅昨僅是建造一罪個國際化的吼風景區(qū)，還焰要肩負起探詳索旅游產業(yè)裹化經營的重炊任。旅游產藥業(yè)被稱為是附21夢世紀最具活環(huán)力的朝陽產印業(yè)之一，正遲以其高速發(fā)勉展的姿態(tài)成津為備受青睞包的絞“雄香餑餑照”行。慰1.2項目贈開發(fā)格局分傾析雙圖1－1項步目開發(fā)格局敵分析圖彩本風景區(qū)內勿人文歷史以寇民國文化和音明朝遺跡為膜主，大多分微布在山脊線走以南，范圍笨較廣；鞠南部與市區(qū)燃聯(lián)系緊密，刃作為整個本橫景區(qū)內游客芹的主要進入委方向，所受釣影響較大，勾利用價值也奪最高；工中部為大片泳的生態(tài)保護獅區(qū)，是某市揭的綠肺，需患要得到全面絡的保護；蛛西北部靠近院主要的陸路摟交通樞紐與她市區(qū)經濟聯(lián)豐系較大；眼東北部生態(tài)稼環(huán)境優(yōu)良，姐受外界干擾溉較小，適宜匆開展高檔旅懷游度假活動份。轟由此基礎我岔們大膽的對霉本風景區(qū)的橫開發(fā)格局做巖出如下安排值：里一縱一橫、疾兩翼齊飛梁在以本為核象心的南北方雷向，安排以擾民族革命的附艱辛和成果柿為主要表現(xiàn)紀內容的項目疊，以統(tǒng)一共粉和為主題的詢縱軸，連接創(chuàng)本、民國文狀化區(qū)、革命遇烈士陵園等胖區(qū)域，并成摩為整個景區(qū)銀最主要的旅勝游吸引物。城以人文歷史鉆時間線索為中橫軸，與縱俱軸相交于本鬧。按照歷史曠發(fā)展脈絡設役計明朝、民嫩國和現(xiàn)代三炸個不同主題暴區(qū)域，展現(xiàn)粥中華民族的耗人文精神，員指引未來的奸生活方向。翼以生態(tài)商務聞區(qū)和生態(tài)度逮假區(qū)為兩翼佛滿足某城市求對未來發(fā)展勁的需要，同秋時最大程度行上實現(xiàn)了土睡地的商業(yè)價居值。帶南北呼應，雹東西貫通院將大規(guī)模的郊建設集中在平景區(qū)南部，犯把現(xiàn)代化的節(jié)城市建設與巡幽雅古樸的護歷史文化分種隔開來，保淺護、維持景閘區(qū)中部和北鬼部的歷史遺護存及生態(tài)環(huán)貌境。氣并以適合新貧時代旅游活陡動的項目與跪北部傳統(tǒng)的孩瞻仰觀光相吳對應，豐富?，F(xiàn)有的旅游并活動內容。律西部以市政贊公園為切入捉點，與某普腳通的市民生挺活緊密結合咬；東部以第秋一印象區(qū)吸給引從長三角悠其它地區(qū)進軌入某的外地索游客，合理森引導不同游鴉客的流向。偷1.3開發(fā)鴨策略撫開發(fā)策略為鞏先開發(fā)南片賽，儲備北片堤，由南向北喊滾動開發(fā)，垃均衡布局景季區(qū)利大和利券少項目。稅為了追求開耳發(fā)利益最大爆，預留一些屬空地以供將綠來使用。桐滾動開發(fā)緩月解了資金壓建力，確保了鬼開發(fā)品位。佳用土地收益拿籌集建設資銜金，本風景象區(qū)的建設才敲能如期按計接劃順利進行傭。統(tǒng)一進行慕本風景區(qū)規(guī)垮劃與土地利威用以及基礎潑設施配套，炭然后出售部垮分土地以補粉償配套費用纖，其余用于夫自行開發(fā)。閑政府應用有掛限委托代理葬的方式、用和市場化公開裂透明的運作柏方式實現(xiàn)土匆地開發(fā)公開座化、市場化捆，包括應盡孟可能地用公錯開招標的方啄式安排有限思的委托代理阿。穿市場化運作嫌方式可以發(fā)恨揮社會、企觸業(yè)的力量，頃代景區(qū)經營初者完成必要震的土地整理淹、開發(fā)儲備繼工作，克服只景區(qū)經營者尋在大量資金紗和人力上的檔投入困難，登同時解決市冷場土地供給邪的壓力和信他息的不對稱選問題，增強在了景區(qū)經營葉者的土地供殲給和市場調咸節(jié)能力。摧（一）置換尸土地功能，款提供商業(yè)載倆體卸本風景區(qū)土杠地價值寸土捏寸金，為充圾分發(fā)揮有限臟土地資源的專最大效益，拾運用土地極影差地價原理膜，把經營效刮益低的土地宋或企業(yè)機構朋置換到區(qū)外低騰指籠換鳥。此秋外采取彈性纏開發(fā)，限量騰供應，最大揚限度發(fā)揮土澡地價值，實凱現(xiàn)景區(qū)的可揉持續(xù)發(fā)展。秋（二）整合律景區(qū)資源，賢產生整體效蝴益房針對目前風疾景區(qū)產業(yè)結襲構、土地利育用、空間形菜態(tài)、景區(qū)功船能過于零星君、散亂的問揉題，采取社拔會資源共享莫，風景區(qū)功幼能區(qū)空間打青通的整合優(yōu)清化方式，就遭能產生整體貨大于局部之煌和的價值增籌量。整合內夫容如下：碼1世、相對集中頓布局產業(yè)功專能。必須利霧用規(guī)模效益腦的經濟規(guī)律貴，把同質、及同類功能空傅間盡可能集居中布置，打椒造配套齊備訪的經營環(huán)境例，形成產業(yè)誓結構合理，矮適應景區(qū)商甩業(yè)發(fā)展的經歉營環(huán)境，同衫時減少景區(qū)籮原有生態(tài)、容歷史文化的國破壞。遍2、優(yōu)化道嚼路交通組織室。在保持現(xiàn)騙有路網結構洪基本穩(wěn)定前朵提下，組織駛好景區(qū)內部嫌交通，關鍵悉是加強道路談間的銜接和病協(xié)調，處理軟好交通瓶頸吧節(jié)點，并有鏡效控制過境羞交通?？?、構建商稈業(yè)區(qū)域內公萬共空間。需秒要創(chuàng)造良好帽的生態(tài)環(huán)境聰和更多的公喚共活動空間盞。埋4、綜合整別治環(huán)境景觀開。其內容涵賽蓋建筑形態(tài)萬色彩、城市伍廣告、指示孤系統(tǒng)、夜景君照明、環(huán)境世小品等。結通合商業(yè)地區(qū)接的區(qū)位特點崖及已有建筑布風貌，在景振觀系統(tǒng)上統(tǒng)頭一協(xié)調和控依制，開展街番道空間立面仔形態(tài)和地面循景觀整治，綢展現(xiàn)風景區(qū)皇商業(yè)區(qū)域特乓有的景觀魅林力。輝5、完善文滅化配套設施役。主要是豐示富商業(yè)區(qū)文衰化內涵，提義升商業(yè)區(qū)文迎化品位。擺（三）漸進飲式更新，逐構步實現(xiàn)景區(qū)挽開發(fā)遞景區(qū)開發(fā)，派現(xiàn)狀基本形腿成，不可能喬采取完全推汽倒重來和大皆規(guī)模開發(fā)模序式，只能采妹取漸進式的量更新改造。特必須注重遠筋期規(guī)劃與近塞期建設相結辟合，統(tǒng)一規(guī)達劃與滾動實論施相結合。榴姓采取漸進式三更新主要有林以下幾方面迫內容：魯1芽、建筑物功若能更新和外安立面改造。針可根據(jù)不同瘋結構形式和價功能調整要跟求，采取不隱同的更新方曾案，分區(qū)域貫進行統(tǒng)一的鹿外立面改造鐮，規(guī)范外墻紙、屋頂、窗改戶、陽臺、架雨棚、空調區(qū)罩的形式、汗色彩，使舊慚貌換新顏，劫逐步完善建桃筑與景區(qū)和號諧統(tǒng)一的外鳥部形象。良2兵、逐步改善睬景區(qū)基礎設外施。景區(qū)開鵝發(fā)離不開基甲礎設施的完勤善，但基礎卸建設一次性漲投資規(guī)模大百，建設周期勢長，在城市魂建成區(qū)中實湊施也不可能溝一步到位。圣因此，有計種劃地分步實火施市政基礎逼設施改造，悠應作為中央傳商務區(qū)發(fā)展墻的命脈。例錢如：景區(qū)次溫干道的整治謎改造，精心隔設計并組織槍實施一些重呈要路段地下寶人行道建設弦，實現(xiàn)人車館分流，建設朵一些公共停螞車場、停車臉場，以提高鍋區(qū)域交通的宏通達能力。竿同時結合勵“腫注意力經濟戒”困的理論，從伴本風景區(qū)的莖長期可持續(xù)渾運營、避免均同質化產品筍競爭的角度蘆出發(fā)，圍繞疑文化生態(tài)主丸題進行完善而的功能布局牲，強調如何紐塑造每一宗挽地塊的獨特鍵性和標識性惜以此為基礎首，強調將目價標客戶群定勇位于端“平終端用戶為毛主、兼顧土遷地二級開發(fā)跨商軋”寸，力求避免累不符合戰(zhàn)略麻方向的經營言性企業(yè)無序炊進入。吸引染包括全球商帖業(yè)經營機構嗚、中央部委肚機關等在內鍬的實力型終卡端客戶，這哥樣既可以保廢證形成本風惕景區(qū)的獨特數(shù)商業(yè)環(huán)境，跟同時也能夠魯確保商業(yè)土搞地的順利租啦賃、有序開夫發(fā)與有效運話營。艇1.4出租河方式的開發(fā)扁策略轉●訪在本風景區(qū)愉商業(yè)經營性督區(qū)域，以長配期投資的理枕念開發(fā)，確譜立只整地不悼蓋建物的目集標，整地后費出租予其它團開發(fā)者，租廁期20年期快滿建物所有誦權后歸本風劃景區(qū)所有;盼●閥實行土地年芳租制嬸-每年收繳蹤一次地租;拜●矛混合租賃方分式;瘦●開采取余“虹低（價）進駕入、高（價蒙）維護為”弦的方式。這厚樣既能夠保撞證商業(yè)土地罩的如期出租陪、開發(fā)、經螞營，同時也奴可以保證某咸本風景區(qū)形穗成獨特的文吃化商業(yè)氛圍無。如此制定區(qū)開發(fā)策略，添在很大程度僚上確保了風吉景區(qū)的商業(yè)債經營及相關雙項目的有序救操作，較好掘地規(guī)避了土羨地的炒作現(xiàn)嫁象，并兼顧租了土地二級斷開發(fā)商的利殘益等辣此種出租的抽開發(fā)方式一巷為保持本風嘉景區(qū)的規(guī)劃慚品質，二為融節(jié)省土地交狀易的稅收，呆三則使承租雙戶開發(fā)費用繁降低。為便旁于管理,其活營銷、管理哨等后續(xù)工作脾均由本風景丑區(qū)經營管理天或委托管理握。盞2功能規(guī)劃咐建議氧2.1總體擋功能分區(qū)圖況2.2交通庭規(guī)劃圖潮2.3游線填及游客密度忙分析圖均2.4明代何文化區(qū)江轎總體思路最解析扁明代文化區(qū)防的開發(fā)思路額主要從以下您四條主線入朱手：宣通過完整現(xiàn)啊有明孝陵的怨游線，恢復甜皇陵本來線器路，并在其哭中穿插其他參項目加深這襯一世界遺產掃的磅礴氣勢集和豐富項目故內容；馬通過明遺村暫以別樣鮮活歐的主題游覽抱方式展現(xiàn)明妙朝文化，作某為明孝陵這莫一嚴肅莊嚴弄的明朝旅游都旅游景點的鎮(zhèn)補充，使整廳個明代文化礙旅游更為完重整；呆通過利用明惑城墻這一經撲歷了某滄桑鹿巨變的見證非物營建城墻獵舊事休閑帶蛋，讓置身于絕其中的游客欣細細品味某響曾為六朝古藝都的輝煌與幅滄桑；提在易道規(guī)劃賢基礎上，構斑建沿路景觀姑和廣闊的開員放空間，既娛為西部入口耗打造良好景竊致的第一印口象區(qū)，又為亡市民休閑和帆戶外活動提束供了場地。趣租總體項目布漿置圖醬姿項目分區(qū)畢詳解■明孝陵太□訓區(qū)域主題與抗功能禍這是一條以豈明孝陵為核柴心吸引物的寺觀光路線，爐兼有少量的透參與性項目寧。績全力恢復和騎保護明孝陵趙一線的歷史頑空間肌理，心重現(xiàn)神圣莊枕嚴的歷史氛笨圍，從而改連變目前游線遺被切割的狀隱況，永葆明講孝陵恢弘氣暖勢；粥重點保護大遍金門、四方善城、神道、翅孝陵殿、寶稀頂這一主軸蔬上的歷史遺添存，形成一梨?zhèn)€封閉的、劇主線清晰的毛遺產保護區(qū)破，有效控制室遺址的游客展數(shù)量；怖同時，依照趟歷史將游線簡從大金門延鈴伸至下馬坊派，增設小體再量的表演節(jié)折目，提高游繼覽價值?！鯀^(qū)域環(huán)境磁區(qū)域整體處煉于一片林海娃之中，煙霧萬繚繞、鳥鳴醫(yī)深處，明代僑建筑氣勢非磁凡。珍明孝陵遺址樹保護區(qū)右側西是梅花山，歸左為植物園捐，氛圍莊嚴微、環(huán)境幽靜刪；戒大金門至下修馬坊一線，繪主要以表演震節(jié)目等方式榜展示明朝文呢化，使游客判從下馬坊步熊行到大金門她的過程中，搏能對明朝和河明代帝王將毫領有個大致挽的了解，培怨養(yǎng)游歷情緒賤；蜻從下馬坊至桑寶頂?shù)恼麠l臘線路為單行州線，要求通絲暢、清晰，瓦目前被道路果和建筑強行后割斷的地點慘，將采取架轟設景觀橋、筋設置景觀遮架蔽等方法，蝴使之前后自施然相連。懼□已主體線路表蝕寶頂炎地宮所在地陸觀光屠古樹參天豬圓形大土丘處，等待地宮牢發(fā)掘遠明樓久陵宮后寢寧觀光株景觀高點終重點修復和胞保護點霉孝陵殿耗孝陵主建筑塘觀光勤肅穆褲重點修復和芬保護點尸文武坊門爭陵宮第一門本觀光緊大氣挽重點修復和平保護點補五龍橋扭連接神道零觀光腦古樸執(zhí)增加橋兩側麻的生態(tài)景點點神道綁神獸甜觀光忘雄渾神圣暗保護神道及湊兩側生態(tài)環(huán)竟境韻四方城統(tǒng)圣德碑碑廳誦觀光販滄桑釣在室內成列占一些文物古騰跡好大金門傲孝陵園大門裹售票服務傳氣勢猶在需拿要修復散入口將設置波一個小型的餓游客集散地繳，增加服務常設施拴英雄走廊銷新增項目芳觀光娛樂耀目前尚無游產樂項目激擺放劉基等凍明代開國將挨臣的塑像，蒙形成一個主暗題游樂走廊孕下馬坊偶孝陵入口的鞋標志性建筑展表演服務地破壞嚴重蠻需要重整齊石雕牌坊為鵝標志物，形殃成廣場休閑療區(qū)，用表演直活動吸引游壁客時■肺城墻舊事休唯閑帶蝶□值區(qū)域功能與餡主題制借助明城墻未這一絕佳的肅景觀體系，糊通過提供餐鴨飲、住宿為丘本地市民、照國內外背包儀族和有較高贊旅游需求的擾游客提供一斥片能夠深刻思體味某的休跨閑場所，秘圍繞明城墻竊這一實體展伍開，以明文抽化為主線，教同時通過其加他包涵某作表為六朝古都聞元素的單體透將其豐富。閣□車區(qū)域風格與坑環(huán)境怠明城墻作為猶某人的一個京驕傲在該休芬閑帶的氛圍鄭營造上起著架支撐性的作租用，整體氛券圍應較為古抓樸、安靜、跡閑散，避免騾高密度和刺思激性較強的滅項目活動設斯置，遵循返匠樸歸真的簡得約風格。此北外無論身處田于該休閑帶艷的本地市民礎和外地游客越需能夠體會擔到一種濃重匪的文化氣息巡，讓人們通乘過城墻讀懂谷明朝文化及豐某歷史。怪□柱設計原則與波方向：職依托利用原幻有規(guī)劃對該估區(qū)域的景觀傭設計?；ニ械捻椖挎I設置均需依皂托明城墻的臘景觀體系而踢建。顧從各個層面掙體現(xiàn)某作為濁六朝古都的喉滄桑與輝煌哄，著重突出浮明朝文化元燒素。下配合明遺村句，從入口處曬起通過一些繼隱約的線索曠和遞進將游璃人引導至明膨遺村稀注重設施整受體和細部設碎計的藝術性砍，充分傳達嘉文化內涵的脆厚重。傍通過本體資循源的優(yōu)勢和歲相關文化活厭動的烘托，昆逐步提升該續(xù)區(qū)的文化氛補圍。賤逐步發(fā)展成勸為國內外明抄朝或某文化吧愛好者的一儲個溝通與交擠流的集散地悅。邪□深主要項目設栽置略懷舊茶館酒親吧佩古今戲臺蟻明史長廊牢主題客棧時馬棚冒街頭表演秀匹街邊小攤軌水中食舫灣水上表演熔大型明代藝吃術博覽愉仿古書亭■明遺村棒□雷區(qū)域功能與密主題援這是一個作錘為本景區(qū)明貫朝遺址的配犧套項目，以濃明朝民間文厚化和孝陵衛(wèi)警生活為背景們的主題游覽灑項目。除一竭般的展示功愛能外，注重崇整體的氛圍酒營造并增加事參與性項目即，因為來到傻本景區(qū)游客商在通常情況術下只能通過錯明陵來感受踏明朝的文化選，感覺較為惹凝重不能生紹動鮮活的展告示昔日明朝向人們的普通筋生活，因此朝，能夠體會后身臨其境的兼感覺將成為啟該項目最大蛙的賣點。堵“情明遺村臂”林顧名思義，評該主題公園招應該有一種冤隔世之感，報所有項目設耗置均緊密圍浪繞明朝文化林，通過特殊些的項目關系宅安排使游客召深刻體會到于這是一個從丸明朝遺留下暈來從未與外魔世接觸過的唯區(qū)域。立□景區(qū)域風格與按環(huán)境玉整體為明代訂村落風格，攏同時也可建糟造官吏的深記宅大院，進揉入該村落的章游客將按照巴一種離奇的療游線進行游蝴覽，通過營棒造植物景觀與隔離帶和處孩理空間關系奧來控制各片姨區(qū)的視覺效畝果，使游客規(guī)進入每個片危區(qū)時都是在賀不經意之間綿，在心里上賴形成與現(xiàn)實丟生活的巨大傳反差。琴□楚設計原則與唱方向：機整體風格古戚樸簡單。謀項目由若干禁節(jié)點組成，祝疏密有致。嘴不安排大體紹量建筑。盈注重與周邊勵環(huán)境的融合同，如由植物挖制成的公園窗圍墻與景觀鈴隔離帶。市逐步與明孝心陵發(fā)展成為中捆綁式的旅也游產品。朗□陵主要項目設混置饅第一印象區(qū)械大型生態(tài)時俊鐘煌大明莊園職科舉考試據(jù)編鐘表演廚蹴鞠秘兵器博覽令作坊片區(qū)吧錢莊嗚織布作坊匆陶瓷作坊作打鐵作坊遺民居片區(qū)比院落展示浙耕種展示及您體驗旺酒肆縮明藝院佛民間歌舞表摩演疤宮廷歌舞表灶演□游線描述菊在園外通過餡精心設置植忙物景觀隔離顯帶將使游客輝不能看到園濫內景觀，門遷口處的大型儀生態(tài)時鐘將市暗示游客對棍時間的思考銳，他們也許杰會想象著明殿代人們的樣丸子和生活，敲就在這種對訂已然逝去朝板代的想象中襖進入園內。泡首先出現(xiàn)在拌游人面前的隔是大明莊園竊。莊園將分琴成幾個院落槍，在這里游翼客可以了解國到明代的藝粘術文化，欣腔賞并試奏明后朝宮廷音樂樂，參與古代登的體育活動編，時間不久秘后游客發(fā)現(xiàn)布自己已經到巖了莊園的最搶后一個院落陰或一個側院水，也許會覺揀得這個莊園霉面積并不算作大而且活動題有限，似乎他游覽已到盡扮頭，但當他促們在后院或截側院打開某焰?zhèn)€房間的門矛時突然發(fā)現(xiàn)旬自己眼前的巨是另一個完幼全不同的片未區(qū)。禮與大明莊園墾相連的兩個榮片區(qū)是傷“需作坊片區(qū)畏”依和輪“概民居片區(qū)夫”貢，作坊片區(qū)裕內將安排若臺干古式作坊邊，游客可在出此處切身體都驗參與釀酒輛、織布、制刑陶等活動，裁最后游客將吊來到差“塌時間作坊圍”掘，當游人開急門進入房間鄉(xiāng)卻發(fā)現(xiàn)屋內志有農具、灶投臺、床鋪、例水缸等物品皺，儼然是普嬌通農戶的居捧家模樣。素走出農家后違發(fā)現(xiàn)自己已毫然進入民居駛片區(qū)，這里字有明式的民席居和農田，睡裝扮成農民檔的工作人員逐會帶領游客尿參觀民居，紡試耕農田，騙并向游客講件述明朝的民析間故事，講顧述中將告訴騙游客某個農塵戶的家中有強一條神奇的珠秘道，實際罵上是一條通病往最后一個扁片區(qū)的地道瘦。頁最后一個片蚊區(qū)是以表演辱展示為主的液“梯明藝院楊”虜，經過前三務個片區(qū)的步婆行游覽后游謝客可以在這云里坐下來欣提賞明朝的民洞間和宮廷歌砍舞表演?；摇霾∏昂蓍e區(qū)計大體上遵照劍易道規(guī)劃，施建議適當豐身富原有項目懂，增加新項夠目。倉利用一部分解湖面適當引椅進新穎的濱月水項目，如除：沙灘排球朵、蹦床等。各設立若干出雕租和出售活鴿動器具的商憑店，如：風矛箏店、帳篷身出租、皮劃姜艇出租。艇增加水岸邊喇的晚間活動撤。半■靈草坪游憩區(qū)患大體上遵照素易道規(guī)劃，朱但適當減少穩(wěn)原有范圍，繳增加新項目重。威增加移動快俗餐車和移動楊水吧向游人挪提供餐飲服臂務。探設立專門場戰(zhàn)地作為兒童厘游樂園。烏設立若干出擺租和出售活以動器具的商贈店，如：孔攻明燈、風箏呢店、帳篷出泊租、吊床出辦租等。劈2.5民國就文化區(qū)酬佳總體思路解莫析喪■勒區(qū)域名稱黎：民國文化躬區(qū)施■太主題形象傷：誼走向共和、嫌走向統(tǒng)一泥曾有一批人谷為了實現(xiàn)中準華民族的自克強和統(tǒng)一，礦終身奮斗不床息，孫中山津先生是其中害的杰出代表雞。如果說現(xiàn)輝在的本園著姨重表達了人件們對中山先冠生的哀思和鋼緬懷，那么牧改造后的民謙國文化區(qū)將迅圍繞時代背捐景和中山先瞎生的生平，傳以括“困重點表現(xiàn)否”粥的手法展現(xiàn)荷中華民族走根向共和的歷堪史，通過介酷紹背景和氛午圍烘托讓人殿們更充分認海識到中山先幅生在共和史木和統(tǒng)一史中篩的地位。并拾通過設立特紫殊紀念場所述表達人們向霜往統(tǒng)一、期飛待統(tǒng)一的情過懷。殺定位：孫中喉山先生的權醫(yī)威紀念地；童本風景區(qū)乃耐至某市的人籮文地標；半國內民國文迅化游的領跑睜者。駛允總體項目布隱置圖傾圖2－7民桂國文化區(qū)總亮體項目布置鋪圖購株分區(qū)項目詳境解■統(tǒng)一山□主題形象挑夢圓本，中名華自強窮如果紀念的案初衷是為了子一件史實、獵一個人或一益群人，那它廚的目的將不具僅僅是懷念巡過去，更重慌要的是提醒劈、安慰、激違勵活著的人叔。紀念的內縣涵，更重要鐘的是給人以舍啟示與反思質。如果說本緊給人的是歷蒙史的凝重，吵這里將要展賴示的更多的岔是一種民族踢的活力，表弦達的是面向科未來的進取雅精神。毅中華民族的故千百年來的裙夢想將在不塵遠的未來實持現(xiàn)，在這里滿實現(xiàn)。從前頭親愛的兄弟危從這里離開軋家庭的溫暖店，總有一天鳴他們必將在種這里又重回券到家庭的懷政抱。威到那時我們瑞就將這份厚沿重的禮物呈墓放在中山先距生的長眠之拘地，告慰中巷山先生在天碑之靈，告訴打他，他的夙磁愿終于得以熔夢圓。班現(xiàn)在前進的槐道路并不是惡大道坦途，碗還會有些荊房棘，所以現(xiàn)還在的統(tǒng)一山乳上的并不完亞全建成，而扒是留下一點嘉點遺憾，以奮時代的缺憾受美打動每一進個來此的游張客，呼喚中買華民族的使俘命感。用細謊節(jié)烘托出的厚整體效果的童統(tǒng)一，使強案烈的藝術氛續(xù)圍，在默默界中感染每一予人，給人的喊視覺和心靈脹造成無以復凡加的沖擊，欣讓人過目不滅忘。漠更加令人概剖況的是，統(tǒng)鐮一基石正好真在中山先生格長眠之地的喪正前方。價□桶功能安排及抽重點項目主◆第整體風格邪建筑采用后暫現(xiàn)代主義風電格，亦莊亦諸諧，與本相欣互呼應。瘋設計不僅要烈滿足當代建劃設的理由，蘿也要將這種茅昂揚蓬勃的棵情懷延續(xù)下貸去；應該與蝕歷史脈絡、抱都市紋理以孕及景區(qū)環(huán)境吸相結合，廣案場的設計觀泰念應以此為血重點和基礎啞。收◆貢主要項目統(tǒng)一基石怠總會有那么脆一天，泰“鵲兄弟竿”功會重聚首。伶那一天的到塊來將會是中誠華民族在當婦今時代最大子的幸事，我堂們肯定要在熊那一天為之鳥大大的慶祝烈，它需要足父夠的地域以單表達我們的測感情，所以里我們留下這袖個基礎給未分來。在這上罷面將樹立起鋸象征中華民晌族團結的標奶志性紀念物豎，這將會成噸為整個本、帥某、甚至中錄華民族的人截文地標。統(tǒng)一廣場去采用各種靜竊態(tài)的表現(xiàn)手落法，將中華僻民族上下五勾千年中具有下代表性的某解些片段表現(xiàn)銅出來。也為寬未來的統(tǒng)一寄留下空缺。衣這里應該成籌為某市舉辦收重大活動的匪場所。統(tǒng)一博物館思充分利用聲乏、光、電等告科技元素，水以動態(tài)的效釘果，演繹前蹄輩們?yōu)榱私y(tǒng)劉一和平所做堡出的努力，收展現(xiàn)從古到重今中華民族嚷一次次大團如圓的過程和傅恢弘場面，遞向世界彰顯仁中華民族團犯結所表現(xiàn)出沉來的凝聚力金，與統(tǒng)一廣僻場動靜結合肝，前后呼應悟。新人堂犁維系我們生意存和發(fā)展的研應該是一種兵崇高、莊嚴閉的民族精神掏。新一代的舍生活從庸俗榨的場面和酒亮肉中開始是洪一種無奈的系可悲，婚姻胃更意味著兩灑個人的結合喊，更意味著哭一種責任的喬降臨。我們暖要在統(tǒng)一山詢上，為即將勾步入二人世遞界生活的人漏們設立一座壽幸福的殿堂錯，將我們民膚族的精神延煙續(xù)下去。（賢在新人堂舉固辦婚禮儀式戰(zhàn)）■共和傳奇化選址于美齡俯宮下面一個壺私密性很好吊的小山谷中后，平面似葫崖蘆，這個位濕置幽靜、偏赤僻、私密性慎好，即使站館在高高的本造上也難以覺嘉察到它的存宅在。周圍的栗環(huán)境對它難便以產生影響叛，它也難以鼻影響到周圍踐的莊嚴肅穆尤?！踔黝}形象絡“炮統(tǒng)一論壇永盤久會址頸”葬，民國建筑擋及藝術精粹舍之大成址”創(chuàng)□陶功能安排及生重點項目蠟◆狗功能安排使將圍繞會議混、住宿功能弊，展開度假毀、休閑、娛怖樂、養(yǎng)生、蠶展示、餐飲質、購物等功新能。處處體掃現(xiàn)尊貴與高攝檔，看似漫墻不經心，其適實別有用意藏。掀◆環(huán)重點項目沿這一主題區(qū)股對易道公司互原有規(guī)劃作帝了較大的修科改，把原來喝的博愛園建映造成一組超吳五星級的酒掉店，不僅僅天是一個高級玩接待設施，蜓更是本風景事區(qū)的一個吸桿引物。以民糖國文化為背喪景，這里的垮所有建筑都辰是民國建筑立師當年的杰太作，形成規(guī)摩模龐大的建喉筑山谷，建會筑內部環(huán)境王融合當年的核藝術成就，茄每一個細節(jié)描都營造出與該共和年間最脊貼切氛圍，唉真正打造出恒一座傳奇性走的豪華酒店壽。飼建筑風格：落這里是民國繁建筑集大成末者。民國的慨建筑磅礴大置氣，風格各撕異。民國的享建筑大師濟裳濟一堂，各彎懷絕技。大滔多都有海外法多年游學的礦背景，博采由眾長，將世狗界各地建筑淺風格與中國咽本土建筑糅燒合到一起，紙造出了一系惱列的傳世名沸作。他在這里的每踏個角落，你曾都能注意到勢民國建筑師伏的影子，或附是他們的一侵個建筑小品謀，或是他們素的一幀小照夸與生平簡介鄙，或是他們味的一副建筑屢畫。倡項目設置：薄共占地約2鞋50畝，容鬼積率控制在攔0.25，爆1000個拿床位的接待片能力，除了屢五星級酒店拜的所有配套端設施以外，曾會議會展是唇酒店的另一打大功能，有響大型的會議趴會展中心，閉能接待各種算大型會議論虹壇活動，爭桃取作為海峽愚兩岸主要論立壇的會址，嚴促進兩岸愛劇國人士的交扣流。咐■閱臺灣風情街孤□盈主題形象任這是一個以乒人文共和為摔基調的商業(yè)御片區(qū)，通過鉆對繽紛多彩誤的臺灣風情號的演繹，表碗達對祖國統(tǒng)憂一的人文訴戚求，更多的冰展現(xiàn)開放自褲由、平和融伸洽的人文精押神。宮它主要包括腿富有特色的像臺灣人文景疲觀的展示，赤富有特色的楚各式餐飲服信務以及主題弊化的小型商報業(yè)服務，營芳造和諧歡快咱的娛樂氣氛私。這里將會得成為以本為倘中心的綜合扔片區(qū)內的主棵要游客集散岸地，同時它元將依托廣大警游客群體所周帶來的人氣勺，面向主題絞地產區(qū)的居茂民，為某市薦民提供一個衫嶄新的休閑膊活動場所。譯□淚功能安排及功重點項目鎖◆駐功能安排飽本區(qū)為集餐罵飲、購物、兩娛樂于一體攔的小聚落，內為游客提供祝與開展旅游遇活動相關的玩各項服務，爺其內容的密娃集性及活動鄉(xiāng)的多樣性在刺整個民國文合化區(qū)中是最號強的。剝◆臟建筑要求浪雖然名為風鐮情街但實際頓上應該是一往個依山傍水未，坐東向西猴的小鎮(zhèn)概念嚇。嫩建筑風格以井臺灣島風格封為主，可以給選取臺灣省葡具有代表的銅建筑外形為譯設計元素。偵片區(qū)內建筑姐高度要有所蔽控制，應保紡持兩層左右常，以不超過雀景觀樹為準畝。瀕臨湖岸源的房屋以構虛筑物為主，嬌必須限制高辱度，不能影檢響湖岸風景澡視線。竿整體布局要伍做到疏密結辯合，強調區(qū)渾域功能的集面中。蜻◆齡主要項目傭安排擋游客服務中飽心、特色酒猛吧（建筑酒菌吧、原住民穩(wěn)風情吧、演粉藝酒吧等）胳、水岸茶座火、青年客棧唉（簡潔明快欺的小旅館）照、主題購物鈴店、迷你劇揉院、小吃街勁（引進僅“金車西餐狠”、“阿宗付面線”壇等為臺北特色餐杏飲。真）砍■寄走向共和長托廊□設計思路般以晚清民初票波瀾壯闊、穿跌宕起伏的丟社會政治生逝活為主要內棄容，以中國拖近代史上的豎民族精英斤(尤其孫中翅山)品為中華民族欄尋找出路為螞主題線索，虹在進入景區(qū)潔核心黑“材本茅”障的主要通路泥打造一條博“涉走向共和走升廊匙”魄。長廊將通享過求塑造一批逼朋近歷史租的生動奔人物濟群像和演繹磚走向共和歷刻史進程中的馬歷史片段，歲采取多種表冰現(xiàn)手法來表打現(xiàn)主題，是俯一處集結知減識、趣味、續(xù)審美、休閑許為一體的疏倒密結合的主全題走廊。□主題形象涂明線：共和桃史大略。歸暗線：孫中惡山先生的一司生革命經歷全。公□伏功能及重點碼項目勿◆訪功能安排緩中華民族共餅和史簡要認孟識。粉進入傭“肥本凈”擺的知識和情辜緒培養(yǎng)。趣另有必要的激游客休憩、慢零售以及特恨殊服務功能屑。塵◆尾重點項目返總體來說，細長廊開放中坦有閉合、疏池朗中有緊湊欲。按照時間濤順序將民國扭年間，重點蓋是鴉片戰(zhàn)爭敢至中山逝世米間的重大事廳件一一展現(xiàn)事，表現(xiàn)手法任可以是雕塑握、雕像、記街錄歷史瞬間醋的照片、一正段錄音。序表現(xiàn)內容可自以是共和大米事記、重要梨歷史事件、介重要場所、醉重要人物、鳳重要時刻，辛也可以是歷搭史遺棄物、沖重要遺址片妹斷、復制的舉文物，甚至倍是一段錄音煉、一張手寫血的書信。如組：春“倘虎門硝煙織”優(yōu)場景展（鴉偵片戰(zhàn)爭）、蓬太平天國難“裳眾王虧”買群雕（顯太平天國運梯動）、戰(zhàn)場存圖片展示（辨中法戰(zhàn)爭）資、會議文物拒展示（興中久會成立）、艷“猛定遠號輔”川模型展示（裝黃海海戰(zhàn)）塞、來“退圓桌談判雕淡塑牧”孕（馬關條約繞）、澡“養(yǎng)七君子怪”最浮雕（戊戌億變法）、義沸和團桃武器展示（描義和團運動惕）、條約簽學定勉圖片展（采辛丑條約）餓、片“歉十六字曉”套碑文（漁“區(qū)同盟會工”紡成立）、起獎義聲響模擬踏長廊（片惠州起義）葉、祭黃花崗突七十二烈士隔碑文》（黃紅花崗之役）加、璃“殖古炮稈”隊展示（武昌姻起義）、溥幣儀退位（邁辛亥革命）布、事件背景沉資料文物圖嗓片展示（宋乞教仁案）、部革命路線圖姜植雕展示（類二次革命）親、搜“棒中山講演陡”陶聲響回放（必護國運動）腎、廢棄坦克柿展示（濟張勛復辟）族、聽音室（名陳炯明兵變發(fā)）、云“諸黃埔軍校鑰”央?yún)⒂^（像聯(lián)俄聯(lián)共）誕、孫中山人蒼物馳植雕（凍孫中山逝世歉）。■名城園□主題形象駛世界歷史文途化名城博覽燦園（論壇永測久會址）舅□寇功能安排及活重點項目◆功能組2004某凳盛事皆——粗歷史文化名緣城博覽會/敬WORLD捷HIST艦ORICA扯L&C互ULTUR呼ALCI僅TISE魔EXPO圓家滿召開。畏借助名城博在覽會成功的頭運作模式、宗影響力，提昨高本風景區(qū)狐項目豐度、弟影響廣度和鍋內涵深度。魚將傳統(tǒng)旅游例景區(qū)提升到勝會議、會展封、歷史文化疼學術研究的辯新高度。實拍現(xiàn)強強聯(lián)手賽，進而提升處整個某市的照城市地位?！繇椖繆逝c大會組委役會聯(lián)動發(fā)展嶼，借助名城禽園號召力吸淡引世界各歷院史文化名城浩來某永久會航址修建自己網的基地，依揮托基地作為加宣傳自身的姥窗口，例如民典型建筑，掏聚少成多，污進而形成一涌個世界名城大園。在此，娘游客可以領艘略到各個城衫市閣歷史甲背景、發(fā)展蹲狀況、城市識規(guī)劃特色、廈土特產品、肌美食文化加以及浩民間傳統(tǒng)技匠藝表演坦、現(xiàn)代藝術謀表演等要?！鼋鹆昙覉@結本地塊位于三本風景區(qū)南胖側，北靠風舟景秀麗的本努，南臨寧杭頃公路，滬寧顆高速進入市開區(qū)段高架從視其北側經過蘆，面積約1集000畝，腫交通條件便特利，除現(xiàn)有遍的道路交通薪網外，規(guī)劃緞中的地鐵2妹號線也已提拾上日程，快雨捷的交通是諷本區(qū)域土地帆升值的保證痛。墊人文粗環(huán)境遼優(yōu)越守，有多家高巾等教育、科佛研機構做?！踔黝}形象泄按照孫中山象的理想打造吊的完美社會艘的主題地產弦。寸背靠民國文插化區(qū)，感受呢秀麗的山景稿與偉人的博蒜大胸懷，周粒邊高校云集榨，感受自然觸美景與深厚賤的文化底蘊蝶，讓您親近先自然，享受鏈生活。嶄開發(fā)的總體掩思路為：城散市桃源，尊欲祟人居?！蹰_發(fā)指標害本項目今后賣無論是整體梳或分片開發(fā)利，將是本景見區(qū)改造后利苗潤最大、最幫優(yōu)化的重點灰區(qū)域。掠目前本區(qū)域播住宅項目除恩市政府的經譯濟適用房外稍多為訊高尚歲住宅菜社區(qū)筋，如總梅花山莊?沒湖畔之星、登月牙湖花園揀、澳麗嘉園湊、銀城?御政道家園、美際林東苑、大熱邦云頂、大驕邦紫云閣、以紫金名門、給富麗山莊、鑰本花園城、滔清新家園、科萬達?江南掃明珠稠、釧山銀城集東苑斤等井。其中經濟籠適用房盡本花園城蒼基價都為3悉680元/谷平方米，銀指城東苑每平杠方米也突破撕了6000鍵元。兩定位：配高尚住宅新初城；麻規(guī)劃：睜由多層、小溝高層（16逝層）、聯(lián)體百別墅組成；莫公建配套：田國際雙棋語幼兒園、席中小學、大械型商業(yè)設施誦、星級酒店練、金融中心蜜等，其中商丸業(yè)最好為世裝界知名品牌榆；彼建筑風格：聾現(xiàn)代典玻雅風格，線誕條明朗、簡共潔，造型俊侮雅、色彩統(tǒng)盾一。妹園林設計：腔建一人薄工湖，聯(lián)體諷別墅沿湖布走置，并以流誤水貫穿整個親小區(qū)，設計核中式風情園口林，形成外辣有山、內有齡水的居家氛專圍；盡設計駝要求：跑不只以人為眾本，更以自兆然為本，為污住戶營造出括舒適、健康無的生活空間抄，將風、光歷、水、石多哄個寓意自然標要素的主題光庭院及一個念大型中央根水系公園有機結開合，提供了南充滿自然蠢與文化商氣息的生活尸環(huán)境虧。昆功能布局：攻商業(yè)配享套設施安排矩在寧杭公路堅沿線，以后塘分別是多層跑住宅區(qū)、小渣高層住宅區(qū)身、別墅區(qū)。泰交通組織：叮最大限果度人車分流稅，車位1:得1.5；劇容積率俘：1.塔6左右；奶綠化率任：60廢%。罪2.6時尚瓣運動區(qū)衡咸總體項目布學置圖應圖2－8時裙尚運動區(qū)總足體項目布置汁圖匯保區(qū)域功能與委環(huán)境蹦時尚運動區(qū)雹是一個結合嗓傳統(tǒng)項目和構時尚方式的襯運動大營地貪，占地面積婦近3平方公者里，按照功病能和運動項煮目的差別，貸分成汽車營培地、跑馬場桑等十個小片柏區(qū)。它不但存為本風景區(qū)陷的游客提供宴方便的運動癢場所和新穎硬的休憩方式合，更將成為農某市內功能棚最為全面、葵人氣旺盛的監(jiān)市民運動和如娛樂天地。譽注意維持和惕改善整個區(qū)銷域中的生態(tài)翻環(huán)境，使各藝個運動設施幅融入在一片專濃濃綠意之區(qū)中。苗忙分區(qū)項目列完表廚2.7生態(tài)磁度假區(qū)飯呢策劃思路賊隨著周邊高劇爾夫球場的腫建成和現(xiàn)有巨度假區(qū)的開迷發(fā)及本景區(qū)雨的光環(huán)效應降下，這一片仁區(qū)將會發(fā)展醫(yī)成為一片山陳湖風光秀美蛙、度假環(huán)境掩優(yōu)雅、生活仔人氣旺盛的蠻地方，其土愿地價值也隨佩之增長。這債時，適量地龍開發(fā)主題度尾假產品則是楚呼之欲出的篩策略。禁貼區(qū)域功能與制主題膚利用現(xiàn)場湖答光山色環(huán)境旅和文化底韻鵲，開發(fā)出契驢合整個本開盟發(fā)主題的綜篩合度假產品枯。以自然景辯觀來塑造度溜假環(huán)境，以敞人文思想來摧倡導休閑氛償圍。住竹區(qū)域總體描居述封◆貨本區(qū)域地處挖本東麓山腳諒，地形結構著上形成了很閘多私密性較躲好的小山谷鋪，山谷與外屢部城區(qū)之間概是較平坦的飄開闊空間，逢可以很容易哲的開發(fā)工人恒湖泊，再加盜上原有的水牢庫，度假區(qū)例可謂依山傍鄭水。宇◆躬建筑主要藏顯于小山谷之鍛中，前面的浙水面與開放頁空間則是度見假區(qū)最好的富休閑場所，庫背后的山谷當和本生態(tài)保拘護區(qū)是度假悼拓展項目最平好的去處，杏在這里度假腸休閑可以體圾驗到豐富的跨生活方式，匯生態(tài)觀光、踏文化瞻仰、敵運動娛樂等廟任度假游客往選擇。度假翼區(qū)內還可以舞增加溫泉療碗養(yǎng)、鄉(xiāng)村度高假等特色產疏品，滿足不習同市場的需框求、豐富度眼假區(qū)的產品果類型。躲◆帳整個區(qū)域與架城市的接確針面要重點做檔景觀隔離，租同時增加度雷假游客進入浸各度假核心送區(qū)的通道距斧離，彎曲起堵伏的進入道革路可讓游客扔甩開城市喧撐囂、慢慢培封養(yǎng)起度假休陣閑的心境。字◆物區(qū)域內整體茶建筑風格以嫩民國時代特擦色為主，不圈脫離本景區(qū)澡的整體主題獸，餐飲也是降以地方特色壇為主，服務發(fā)及各細節(jié)都途體現(xiàn)出濃厚使的民國文化珍氣息，培養(yǎng)視出本景區(qū)獨凍有的生活方廣式和休閑氛輛圍。旬2.8生態(tài)奸商務花園陜內區(qū)域功能與個環(huán)境鄭本區(qū)位于風遞景區(qū)腹地狹炎小的西北角混，由于區(qū)域瞞背靠本，面猜朝西北，無剃法享受到充濕足的家居陽根光，故不利襪于啟動住宅嗓開發(fā)。而另目一方面，此暢處連接城市示的外部交通抄條件卻十分任優(yōu)越，生態(tài)穩(wěn)狀況極其優(yōu)劇良，容易營篩造私密的氛閘圍，這些因漂素恰好契合元當前風云初塘現(xiàn)的生態(tài)辦焰公時尚，于筐是若在此創(chuàng)腔造一處人性寇化的生態(tài)辦級公環(huán)境，修陣建一個滿足誓部分高端科鞋研、設計、呀策劃等行業(yè)棵公司需求的判“藝生態(tài)商務花驕園崖”鑼，將是這片衫區(qū)域達到土啄地增值最大像化的最好選括擇。牽收區(qū)域總體描查述鋼◆須充分發(fā)展此單處自然環(huán)境齊原有的濕地慶、水系、樹鳴林、綠地等僑條件，利用毒環(huán)境包圍建偽筑的手法，亂形成建筑掩車映于綠樹之岡中的氛圍。偶◆澡區(qū)域是一處途高效、低耗勻、無廢無污群染且能實現(xiàn)糧一定程度自座給的新型辦斬公花園。當觀中道路的設品置將被人為臭地將其與草壽坪隔開，保姐證道路下面功的生物流暢輸?shù)亟涣?；區(qū)無內的路燈都陪裝有光電板幟，白天吸收拉太陽能，以悶儲備晚上所知耗的電能；睜建筑墻體外僚還會種植大稿面積綠化植態(tài)物，減少墻晝面接受的太瞎陽輻射量，液調節(jié)局部生解態(tài)環(huán)境。藝◆朝區(qū)域散布的顛都是一些慚低密度、個災性化的很三怪層拜以內腿的單體小樓瞇，建筑風格驚可依入駐方冬要求量身定種做。爛例如可以做垮成是阻野外別墅塌、殖仿古建筑、形歐式農家小滋屋式建筑、幣通體玻璃結撥構通透式建關筑等骨等輛。都◆況這里的生態(tài)窄要求極其苛江刻，山間公貍路兩側都是岡排列整齊的至高大樹木，遇溝谷之中生襪長的都為茂鞠密叢林，蔓撒藤的長廊之林畔顯現(xiàn)百花啟齊放，等等閱從大景觀到辦小場景都要記需要進行嚴語格細致的生弟態(tài)布置。橡◆陜區(qū)域將設公胃共商務空間壞，此空間包給括會有富麗門堂皇的生態(tài)講大堂，幽谷簽空鳴的森林員會所，半開累放式茶座、蔬觀景臺等非閉正式交流場滾所等等。屯4項目開發(fā)煮模式建議柄4.1生態(tài)床保護與土地華開發(fā)作風景區(qū)生態(tài)愁維護與土地駐資源的綜合絞開發(fā)是景區(qū)猴籌資的有效驢途徑，是實冷現(xiàn)自然生態(tài)搭資源運營商現(xiàn)業(yè)化的關鍵箏，是解決生鮮態(tài)保護問題智的治本之路軍，是大風景袋區(qū)可持續(xù)發(fā)要展的需要。乳為籌集足夠棍運營資金，駱在保護生態(tài)申環(huán)境、尊重央文化的前提丑下，脆本風景區(qū)準利用自身資播源從事商業(yè)甘開發(fā)，其途與徑主要有設恐立經營場所排、場地出租盾以及外部贊峰助等。皂生態(tài)保護與卷土地資源必商須統(tǒng)一規(guī)劃沉、整合開發(fā)資，以本風景轉區(qū)的規(guī)劃建賢設為契機，富引導景區(qū)內方產業(yè)結構與訪空間形態(tài)的惑發(fā)展，建立偶以土地經營泛性開發(fā)為導仔向的景區(qū)生程態(tài)資源保護供形態(tài)。經營變好景區(qū)生態(tài)每資源與土地鉗資產，為景色區(qū)開發(fā)保護紅籌集資金，礦促進本風景討區(qū)與運營的季主體多元化肅與運作商業(yè)荷化，實現(xiàn)社持會、經濟、記環(huán)境的協(xié)同隔發(fā)展。劍4.2生態(tài)交與商業(yè)螺生態(tài)環(huán)境不僑僅能為經營旺性商業(yè)者提門供景觀效應羅中獲利，也澡是商業(yè)地產站開發(fā)的重要器商機，將生技態(tài)理念發(fā)展物成為一種贏慘利性的商業(yè)饒投資方式。談景觀、園林扎、水系、小歸品、綠地、晨成樹和基礎留設施都將成在為升級商業(yè)演區(qū)域的必備們條件。當然敢，在此基礎口上，還必須弄有優(yōu)秀的物蘿業(yè)管理、升益級客戶服務謝和完善的商津業(yè)區(qū)配套等抗多樣、多功點能的公共設京施，顆使經營性商柔家均共享聚擁集經濟效益皺。敘4.3開發(fā)乎模式煉一是魂“盟項目管理、鐘集約經營材”插的開發(fā)模式逢，就是通過極土地開發(fā)可煎行性研究和文經營策劃，蘆確定開發(fā)模躺式和經營技僵術路線，經訴專家評審，遞并報市政府所批準后，組蘇建項目管理幣班子，按照費“孝滾動開發(fā)、級分期出租、價封閉經營允”碎的原則組織容實施征地拆涼遷、土地整斤理、公建配遮套設施建設礦和土地出租知，嚴格控制田成本、工期木、質量和重偷要工作節(jié)點填，土地開發(fā)繡資金來源采慨取以銀行借裁貸為主和部國分財政支持妖的方式，通巷過滾動經營滋逐步完成開任發(fā)及成本收木益平衡。采二是重點建岡設項目和基插礎設施先行憂，推行以重款點建設項目搞和基礎設施打提升土地價水值的土地開先發(fā)模式。備●場整個項目將位采用分期投源資、循序漸倚進方式進行影規(guī)劃和建設樓。分期發(fā)展指計劃得以降芽低項目開發(fā)巾風險；省●車長期地投資晶本風景區(qū)。敢以保持景區(qū)愈、商業(yè)區(qū)、金商務區(qū)的活守力；遠●蹦吸引要求環(huán)多境品質、低泡租金、多重角彈性使用的遲經營性機構記進入；莫●低不論開發(fā)者置或經營主體仙部門的開發(fā)耐行動應保持汗“罰彈性閉”丹及計劃目標留導向。尸●狀按照誰受益互誰維護的原鉗則進行的生土態(tài)環(huán)境可持踢續(xù)性發(fā)展。改生態(tài)環(huán)境的家維護費用的占絕大部分由怕商業(yè)區(qū)所負奏擔，面積約群為商業(yè)區(qū)面桿積2-3倍兩的商業(yè)區(qū)周楊邊地區(qū)被劃港入生態(tài)維護餐地區(qū)。商業(yè)繩區(qū)域內的生覽態(tài)環(huán)境的使衣用權歸周圍評經營性機構饞以及賓館所鄰有。一般市應民或游客只身有成為賓館吊的顧客才有容可能利用商咱業(yè)效益公園岸中的設施。潮齡賊商業(yè)地產利儉用生態(tài)資源注升值，并未墻占用公共資傘源，相反為咐景區(qū)整體提貢供了更多的濱綠色空間，逼無論這些空罰間是否被其神它市民所利狹用。而公園筑周邊房地產挎的升值顯然卷是利用了作汪為公共財富焰的綠色空間掛的資源價值居，大規(guī)模綠賞色公共空間蛛給周邊房地綱產帶來的影動響不可忽視綱。霉所帶動的區(qū)犬域內商鋪的虜開發(fā)以及受衣益者負擔金輔的征收，休騰閑娛樂場所棟的增加和風恭景區(qū)整體生供態(tài)環(huán)境質量喂的提高適合佳于本風景區(qū)超開發(fā)建設的擴一種模式。木在市場化運難作的今天，晨某本風景區(qū)倡必須采取市滔場項目開發(fā)忽模式和分期看分段實施進敏度。在總體階規(guī)劃的指導洞下，實施市式場項目建設漁開發(fā)模式，勒采取吸引項斜目融資、受習益投資、效洗益投資等方呼式，最終形并成項目效益轉，實現(xiàn)生態(tài)搞效益、經濟炕效益及社會昨效益共贏目螞標。座5項目建設烏規(guī)模估算晚5.1項目樹建設規(guī)模好民嗽國備文忙化藥區(qū)誠走向共和長婚廊準300蔽0.0拿1縱景觀步行長跌廊，以各種哈展覽為主，習公益為主，斯少量精致項室目收費欣一期撥統(tǒng)一山栽300即0.0拍1懶統(tǒng)一基石、嗎統(tǒng)一廣場、寸統(tǒng)一博物館扶、新人堂刑除統(tǒng)一博物關館另行收費累外，其余為和公益確一期辦共和傳奇盜30剝0忌0.25歇統(tǒng)一論壇永尸久會址、大尤型會議會展惹中心、超五蜓星酒店，志1000進個床位背酒店、會議乎二期劉臺灣風情街懷1緞2飾0勒0.1扮游客服務中眉心、特色酒茄吧（建筑酒乞吧、原住民幻風情吧、演稅藝酒吧等）鼓、水岸茶座愧、青年客棧亭（簡潔明快杏的小旅館）風、主題購物尊店、迷你劇漏院、小吃街縣（引進關“曠金車西餐社”蹈、描“而阿宗面線伍”互等臺北特色尋餐飲。）靈主題商業(yè)街晃形式娃一期擠名城園魯3臺8道0逮0.08馬中外歷史文葉化名城博覽百會永久會址燥類似園博園嘆二期胳金陵家園穩(wěn)1000糠1.6慌地產、不超勇過氣16篇層，多層少小，以小高層惜、別墅為主陰地產艘三期站其他綠地及槽開放空間亂2070抱0.01國道路、停車序場、草坪、惑綠化、水景獲、廣場等篩綠化景觀、競公共開放怠一期灣總計亞4450覺0.38樸時尚運動耐區(qū)咐室外運動場鐘于380懼00.00鎖5時常規(guī)項目的巨運動場所艱低收費進一一期番運動中心與魄馬術學校玩1180季00工.08饑提供室內的綿服務運動、宵醫(yī)療、專業(yè)貿培訓罪集散區(qū)、服鑄務中心、部逗分收費蒙二二期俘汽車營地多2320妻00.02角專為自駕車頃愛好者提供案自助的休閑遺度假區(qū)們主題度假區(qū)厲、營位收費楚一一期進騎馬場宣220渴0.005古提供娛樂性球騎術項目揮專用場地、屯高檔收費辣二期放極限運動營姿80乏0.05隱極限運動的府表演舞臺霜運動與娛樂庫相結合、部眨分收費臣二期年水上運動區(qū)暑120廊0.05盜水上娛樂運恰動休閑區(qū)桃中低收費谷二期墓背包客營地驢180柿0.01韻背包客及散知客的集中露槽營區(qū)慌公共開放、奪收租賃服務乓費鎮(zhèn)一期穴越野俱樂部咸240洋0.01礎小型的多功渣能賽車場消主題運動區(qū)餡、中檔收費涂一期淺營地拓展區(qū)固400策0.005宗拓展類運動頭的區(qū)域疤公共開放、盟部分收費桑一期抓公共小花園動130畝0.01拘公共的休憩國場所盼公共開放影一期蠶其它用地懲400屠0.05頑道路、停車貸場、水景、埋廣場等律公共開放幟一期摧總計壘2690遺0.056知第一印象區(qū)集4680訴00.00薦3玉景觀營造，絡綠化帶愁公共開放、電休憩區(qū)若一一期劫生態(tài)度假區(qū)故45000禍00.02桃溫泉療養(yǎng)、煎度假酒店勒度假住宿、線生態(tài)療養(yǎng)桑三三期手生態(tài)商務區(qū)勤3800罵0.05很商務辦公區(qū)皺、生態(tài)廣場高、信息中心額出租辦公區(qū)亡二期渴總計優(yōu)9480喬0.03誦5.2項目慧開發(fā)時序計本風景區(qū)項掩目是一個龐爪大的系統(tǒng)工寧程，要出精左品，就應該劃精雕細琢，報細化工程的駱各項工作。環(huán)本風景區(qū)在踢規(guī)劃上采取粘“居堡壘推進，湖步步為營查”尋的策略，共取分三個階段遼：掠第一階段（家2005－弄2023）晉：首先啟動和部分金陵地糕產項目靠近捎國道和下馬貍坊的區(qū)域，品形成高品質娘的生態(tài)文化羨特色居住區(qū)色。首期土地續(xù)出讓收益將查重新投入后司續(xù)項目建設沙，形成良好溝的滾動發(fā)展段循環(huán)。利用京啟動資金對嫌明朝文化區(qū)藏進行建設，寶首先完成景貴區(qū)入口區(qū)（傻第一印象區(qū)均）林蔭道、虎建筑物及汽巷車營地項目賭，同時對公吩共空間、主油題類公園、茶生態(tài)綠地、雁森林進行整壇理，構筑相各關商業(yè)經營何性項目環(huán)境今及基礎設施財。密第一階段（填2023－小2023）乘：通過啟動豬部分金陵地傅產項目獲得域的資金對民病國文化區(qū)進澡行建設，特點別是要完成材為辛亥革命傾一百周年獻僚禮的系統(tǒng)工散程，如統(tǒng)一鎮(zhèn)山、共和傳岡奇、走向共怖和長廊、臺喂灣街及名城精園等，以及顏生態(tài)商務區(qū)趨項目，本風州景區(qū)利用景煙區(qū)公共空間階作多用途使嘆用區(qū)域，提盒供公共設施滲，使投資者陷省下可觀的用基礎設施改唉善費用及長憂期等待開發(fā)俱許可之成本框。公共空間欠及高品質開剪發(fā)將吸引生宣態(tài)商務區(qū)承溪租戶愿意進偵駐風景區(qū)。柄生態(tài)商務區(qū)臭大樓為彈性御使用的辦公朋中心，并降僻低租金吸引老高品質、前膝五百強大公惡司進駐，以感此互利方式稿強化景區(qū)與稠私人公司的鴿關系，此共連生關系將成筑為很有利的米市場工具。蘋重點進行生版態(tài)度假區(qū)的扁基礎設施和敢公建配套的管建設，形成遷高品質的度申假休閑區(qū)，乒其包含居住殺、旅館、辦怎公混合及服匙務性設施。勵白第三階段：撓本階段進一魯步完善民國喊文化區(qū)、明成代文化區(qū)、藍生態(tài)商務區(qū)石內的功能，創(chuàng)形成良好的緩生態(tài)文化特賠色，啟動度霉假地產區(qū)、禿酒店區(qū)及時皺尚運動區(qū)基挑礎設施和公伴建配套建設炮，形成高品細質的景區(qū)度遇假景觀帶、論商務服務區(qū)昨、以休閑運蹲動為主題的裹綠色新景區(qū)鐮。充一旦世本風景區(qū)繩項目啟動，爆項目就要受華到嚴格的時艦間、法律程派序和涉及范頃圍的限制。匯訂立嚴格的蓋建筑規(guī)范等圣，嚴謹?shù)拈_雁發(fā)方式將提龜供創(chuàng)造高品畢質的租賃市遞場及商業(yè)引屢進方式。爆圖5－1項溪目開發(fā)時序嘆示意圖寄6投資成本活估算贊6.1投資間估算依據(jù)葬■摧所有設備眼價格均依據(jù)嗚廠家報價和冷市場詢價；貍■猾建筑工程排采用江蘇省煉某地區(qū)當?shù)匮惞こ填悪驯确ㄟM行估圣算；烏■猴國家有關嗎建設項目投割資估算的規(guī)孩定；部6.2項目叛投資估算偽項目總投資陵是指擬建項秋目從前期準芳備階段開始撕，到建成營轎運為止所發(fā)稀生的全部投面資費用及營室業(yè)期所需預反付的全部流喚動資金。桑根據(jù)策劃組下對某地區(qū)旅泡游產品、設塌施的設計，站為提高規(guī)劃其實施中的可偏操作性，對汪該地區(qū)內的事重點旅游投差資項目列表憐如下：讀某本風景區(qū)逝項目估算表緞（萬元）濱明襖代債文食化堂區(qū)弊明孝陵保護芹區(qū)怠4328島城墻舊事休址閑帶持2800貞明獵遺奶村未第一印象區(qū)蓄1500蹈大明莊園正1375跟作坊片區(qū)蠻788攔民居片區(qū)方583伙其他綠地及業(yè)開放空間癢1100驢總計雖12474悶民臉國塞文算化景區(qū)克走向共和長參廊眉5215違統(tǒng)一山冷4250舊共和傳奇脫52000研臺灣風情街敢3800雖名城園旅18000弄金陵家園陣31000選36000斯45000撤其他綠地及攤開發(fā)空間嘴3150雜總計違19841付5布時誼尚緞運背動蕩區(qū)摟室外運動場昏500脊運動中心與深馬術學校糞600駁汽車營地斬500資騎馬場圈800俗極限運動營繪500攜水上運動區(qū)荷800靜背包客營地述30學越野俱樂部術800屢營地拓展區(qū)瀉500督公共小花園摩200呈其它用地津700躬總計杯5930窯第一印象區(qū)減850溉生態(tài)度假區(qū)速22000昆生態(tài)商務區(qū)結13000堂18000斷總計裝53850杰各階段投資阻總計笨45158燭13891刑1莖86600鵲總投資蔥27066架9迎旅游投資斥10566識9飼地產類投資惕16500住0荒注：以上數(shù)零據(jù)未包括拆永遷費用，根川據(jù)某風景區(qū)臣實施狀況，里拆遷費用以積一次性投入喬25億人民犧幣，納入后鐮面經濟分析累中。低某本風景區(qū)奪總投資52框.07億(避包括拆遷費艘用25億)滴；魂其中旅游項舅目投資10突.57億；仙地產類項目辜16.50歸億；7收益預測犬7.1測算四說明比1、開發(fā)時釋序：項目總罪共分三期開姥發(fā)。析2、預計每丸年正常營業(yè)俯360天，搭人均消費每娛天吹186額元。噴3、項目基副準收益率取牙8%。易4、繳納稅粉金和稅率：稼按稅法規(guī)定胸，該項目營鄙業(yè)稅的適用丸稅率為5%屑，城市維護辣建設稅為營較業(yè)稅的1%祝，所得稅為嬸33%?？?、固定資朽產綜合折舊閥率為粱10%，貌折舊按10核年提取，殘船值為10%箱，無形資產倍按10年攤波銷。勁7.2經濟凱效益預測薯根據(jù)市場調廁研結果、市旬場預測及人葬均消費狀況倒，得出預測畢旅游收入，籃詳見下表：耕某本風景區(qū)漢旅游收入預噸測表第一年0.00533.30533.3082193.8017000.0099193.80第二年15.53568.70584.2389966.8118700.00108666.81第三年34.07605.95640.0298474.4920570.00119044.49第四年55.51645.64701.15107786.2422627.00130413.24第五年80.18687.93768.11117978.0024889.70142867.70第六年108.47732.99841.46129132.9027378.67156511.57第七年140.82781.00921.82141341.8830116.54171458.42第八年177.70832.151009.85154704.5133128.19187832.70第九年219.63886.661106.29169329.7136441.01205770.72第十年267.21944.741211.95185336.7240085.11225421.83第十一年321.071006.621327.69202855.9944093.62246949.61第十二年381.931072.551454.48222030.3248502.98270533.30第十三年450.581142.801593.38243015.9553353.28296369.23

累計2252.7010441.0312693.731944147.30416886.112361033.41粥在上表中，咳策劃后某本阻風景區(qū)旅游芒項目在十三淡年內：竹新增加游客滅2252.衫7萬人；沖提升人均消酷費至186鍬元；脂新創(chuàng)造19柔4.4億元陷直接收入；日總創(chuàng)造23幣6.1億元鏟。駝7.3間接史經濟效益弟旅游業(yè)是公襲認的關聯(lián)度楊高、帶動性方強、輻射力晴大的經濟產倚業(yè)。某本風來景區(qū)開發(fā)項夜目建成后，竟將極大的促載進某的經濟膽發(fā)展。贏按一般規(guī)律真，每1元的陸旅游直接收協(xié)入可帶來4墊.3元的間而接收入。考融慮到某的旅挪游業(yè)剛剛起哪步，目前還號沒有發(fā)展成蘭大產業(yè)，這視里采用3作灣為間接收入歇的倍數(shù)，則絮項目給當?shù)貛淼穆糜斡g接收入如燥下表。慮某本風景區(qū)項開發(fā)旅游項魯目間接經濟才效益表(億暑元)直接收入9.9210.8713.0415.6518.7822.5427.05236.1間接收入29.7632.639.1246.9556.3567.6381.16708.31虧與此同時，敲旅游業(yè)還能徒優(yōu)化產業(yè)結跟構，帶動某謊范圍內建筑唯業(yè)、制造業(yè)詳、食品業(yè)、散商業(yè)、服務魄業(yè)、金融業(yè)疼和信息業(yè)等藥其他相關產富業(yè)的發(fā)展，敗從而促進個勾舊全州經濟礙持續(xù)、快速擊、穩(wěn)步發(fā)展餡。隨著基礎個設施的逐步警完善，當?shù)夭竦耐顿Y環(huán)境筐也會大為改催善，從而進綱一步推動某再的對外開放未。隊7.4生態(tài)鞋環(huán)境效益濃本項目所在槐的區(qū)域，旅毀游資源豐富質，交通區(qū)位食環(huán)境優(yōu)越，湯旅游資源特求色突出。但睛當?shù)啬壳皩﹀\旅游資源的旺粗放利用，亮不利于可持復續(xù)發(fā)展。通度過建設某本鉆風景區(qū)開發(fā)動項目，可以匹使風景區(qū)上麗下普遍重視賢旅游資源保頭護和生態(tài)環(huán)賴境建設，讓塌本地居民自浪覺維護生態(tài)索平衡，讓游蘭客深入認識默生態(tài)環(huán)境演振變的規(guī)律，眾從而最大限末度的協(xié)調好壞人與自然的武關系，其所議取得的生態(tài)蔬環(huán)境效益是哭無可估量的桌。沾7.5社會底效益陡踏理論社會效葵益懇■尾增加就業(yè)富崗位棟旅游業(yè)是一式個勞動密集盒型產業(yè)，能貢夠提供大量緊直接和間接幻的就業(yè)機會澡。根據(jù)世界普旅游組織測或算，旅游部織門每增加一謀個直接就業(yè)織人員，社會禮就能增加5且個就業(yè)崗位繭。這樣通過普某本風景區(qū)薯開發(fā)項目的梅建設，既可肚以解決某師摟及周邊部分遙城鎮(zhèn)人口的塘就業(yè)問題，替還能為拆遷守居民中的部猴分剩余勞動案力提供一個簽就業(yè)機會。掏■底改善人民擁生活，擴大查對外開放愚某本風景區(qū)巷開發(fā)項目的駛建設，可以育吸引大量中拳外游客，使耐得外界的先缺進思想、文擊化、觀念和禽信息源源不著斷的輸入，省有效促進本俘地文化與外式來文化的交觀流和融合，輪從而加速其層社會經濟的拔現(xiàn)代化進程叫，提高人民瓦生活水平和慕質量。也有捷利于改善投兩資環(huán)境，擴憐大對外開放奇，提高某的弓知名度。同母時旅游業(yè)的向發(fā)展，還將萄促進社會穩(wěn)焰定，有利于狼當?shù)芈糜钨Y熄源的保護和儲傳統(tǒng)文化的守弘揚。餅凡對國家和社植會貢獻水平久的科學評價斬項目實施計基劃期13年素內（建設期那1年，經營嘴期12年）休，旅游項目邪可為國家和瓦社會創(chuàng)造的蘿價值總額為局236.1模億元，應交饞所得稅為4匪1.17億罰元，凈利潤垃83.58青億元。故該配項目對社會粗的貢獻可依飯據(jù)以下指標挖衡量：襲社會貢獻率田=項目對社越會貢獻總額短/投資總額男×10%劇帖躺=236.誓1/52.透07嘗×10%起=45天3.4在%賠表明項目全積部投資為社鐵會創(chuàng)造支付扎價值的能力督強?？?財務指標鞠分析及收益爭回報評價嗎8.1財務躁指標病1、內部收坐益率：通過容現(xiàn)金流量表瓜計算出該項拾目的內部收球益率（IR趴R）為14島.47%>伶基準收益率積8%，說明握項目可行性驅較高。研2、回收期誰：靜態(tài)投資合回收期為7里.48年，厚動態(tài)投資回啊收期為9.捉67年（包唱含建設期1裙年），是經微濟效益比較悟理想的開發(fā)胞項目。旺3、凈現(xiàn)值鵲：項目在1舞年建設期、握11年經營倚期內的凈現(xiàn)稅值為耳11羅.急95繩億晉元>0說明圖項目可接受百，故項目可妥行。鐘8.2不確病定性分析槳在某本風景鏟區(qū)開發(fā)項目庫評估工作中鉛，大量計算橫分析所用的公數(shù)據(jù)都是來喂自預測和估勤計，由于受宗客觀條件及值有關因素的內變動和主觀優(yōu)預測能力的驅局限的影響機，本項目的子實施結果（落投資效果和矛經濟效果等竭）不一定符昆合我們原來鞠所作的預測僻和估計。因矮此，無論采腰用哪種方法然對某本風景此區(qū)開發(fā)項目即進行財務效莫益評估時，捷總是有一些犯不確定性的司因素。由于至這些不確定蹦性因素的作豈用超過一定它程度時，就劃會給我們所福評估的該項測目帶來風險亭。一般來說治，不確定因耍素和風險存稻在是不可避船免的，因此蔬，我們在做將財務效益評村估的同時，陸需要對某本呼風景區(qū)開發(fā)升項目進行不芬確定性分析推。河不確定性分份析的方法很允多，我們在柱此處選用項襖目評估中最校重要也是最迫常用的兩個貸分析方法：岸盈虧平衡分距析和敏感性街分析。嬸正盈虧平衡分艙析漆盈虧平