北京大型住宅及商業(yè)項目營銷策劃整合案

B.A.Consultingxx城項目營銷策劃整合案2006.10認知——大盤“大”意味著豐富與包容；“大盤”需要實力與氣派。認知——大盤優(yōu)勢豐富與包容規(guī)模效應(yīng)強居住環(huán)境好配套設(shè)施全品牌效應(yīng)佳物業(yè)管理優(yōu)升值能力高認知——大盤劣勢實力與考驗開發(fā)周期長規(guī)劃設(shè)計難度大開發(fā)風(fēng)險多政策風(fēng)險市場風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險管理風(fēng)險配套風(fēng)險良策——復(fù)合鏈?zhǔn)綘I銷市場分析需求分析客戶定位產(chǎn)品定位價格定位產(chǎn)品建議推廣策略銷售執(zhí)行銷售渠道客戶對象支點

復(fù)合鏈?zhǔn)綘I銷顧問經(jīng)驗——大盤實操基于市場分析和本項目特質(zhì)，

偉業(yè)顧問量身打造——

商住復(fù)合營銷鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)商住復(fù)合推廣鏈一期商業(yè)二期住宅一期住宅二期商業(yè)市場篇市場篇產(chǎn)品篇營銷篇偉業(yè)認知——市場偉業(yè)顧問就宏觀市場、區(qū)域市場、商業(yè)市場和住宅市場等方面分別作了詳盡的調(diào)查和分析得出以下認知點。（詳細分析內(nèi)容見附件市場分析.ppt）偉業(yè)認知：宏觀市場提示：為了避免今后國家金融政策的變化對本項目產(chǎn)生不利的影響，加快銷售速度，快速回籠資金，是開發(fā)商和偉業(yè)最應(yīng)考慮的問題。

從宏觀的角度看，我國經(jīng)濟總體過熱現(xiàn)象較突出，政府將會力爭在2－3年內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟“軟著陸”；從微觀的層面看，這也是國家為保護土地資源、加速地產(chǎn)業(yè)整合所進行的必要的調(diào)整。

銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款收緊，整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈可能會出現(xiàn)問題，對整個行業(yè)帶來較大的影響。偉業(yè)認知：商業(yè)市場商業(yè)市場現(xiàn)狀供應(yīng)

從現(xiàn)狀供應(yīng)來看，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以自發(fā)型、生活配套型商業(yè)為主，升級商業(yè)類的休閑娛樂、商務(wù)配套量小，檔次較低，有較大的市場空間。偉業(yè)認知：商業(yè)市場商業(yè)市場潛在供應(yīng)由于區(qū)域內(nèi)有大量的住宅項目的開發(fā)，而每個住宅項目都或多或少有一定量的商業(yè)配套，所以區(qū)域商業(yè)市場的潛在供應(yīng)量很大。對潛在競爭商業(yè)的預(yù)測分析可看出，潛在的商業(yè)多為住宅項目的商業(yè)配套，所以多以出售為主，持有經(jīng)營的較少。從商業(yè)類型上來看，社區(qū)、生活配套型與升級型商業(yè)比例都有，而且比例相對會比較持平。偉業(yè)認知：商業(yè)市場項目數(shù)據(jù)依據(jù)區(qū)域戶籍人口278985

區(qū)域外來人口424302.7北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算研究區(qū)域人口（萬人）70.33戶籍人口和外來人口總和北京市2006年人均商業(yè)需求面積0.9北京商委資料預(yù)測本區(qū)域2006年商業(yè)需求面積（萬平方米）63.3070.33*0.9本區(qū)域人均非配套商業(yè)面積需求比例30.00%北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算本區(qū)域2006年非配套商業(yè)面積需求（萬平方米）18.9963.3*0.3區(qū)域商業(yè)需求預(yù)測商業(yè)市場結(jié)論受利益驅(qū)使，區(qū)域內(nèi)大量現(xiàn)有的和潛在的項目開發(fā)商都會盡量挖掘商業(yè)的價值。從目前所了解到的非配套型商業(yè)潛在供應(yīng)的量己經(jīng)與未來需求量比較接近甚至飽和，將來的商業(yè)市場競爭是非常激烈的。本項目需充分挖掘市場空間，塑造項目自身特色，才能在未來激烈的競爭中立于不敗之地。

偉業(yè)認知：商業(yè)市場認知：住宅市場宏觀住宅市場市場供需兩旺、壓力仍存在連續(xù)5年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢之下，2004年上半年北京房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了包括土地政策、金融政策宏觀調(diào)整的影響，仍然保持了良好的增長勢頭，供應(yīng)和需求持續(xù)穩(wěn)定增長，整體市場呈現(xiàn)出較為樂觀的發(fā)展態(tài)勢。區(qū)域住宅市場CBD

區(qū)域輻射

泛CBD

純居住市場

交通

百子灣地區(qū)

眾多的國際企業(yè)會集，已經(jīng)為CBD的國際化奠定了堅實的基礎(chǔ)。世界上大城市的CBD，因為城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，都面臨著區(qū)內(nèi)土地資源日漸減少的局面，CBD向周邊地區(qū)輻射擴展成為必然。從北京樓市的熱銷趨勢，看出CBD東部的房產(chǎn)項目持續(xù)升溫，開發(fā)市場與銷售市場都保持良好勢頭。CBD的居住性需求向外轉(zhuǎn)移，成為必然。一個正在東移的CBD，正是純居住社區(qū)的生活背景。本區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砼c華貿(mào)、國貿(mào)等地區(qū)相毗鄰的商住樞紐地帶，廣渠路、地鐵7號線也將為百子灣地區(qū)居民出行帶來更多的便利。隨著百子灣地區(qū)作為CBD新興居住版塊，其住宅市場會有更大的發(fā)展?jié)摿?，這里將成為北京城區(qū)未來最為集中的居住區(qū)。認知：住宅市場區(qū)域宣住宅壩市場本項雜目所兼在區(qū)圾域呈箭現(xiàn)供公需兩捷旺的項局面省?，F(xiàn)槍狀供勾應(yīng)和規(guī)潛在揀供應(yīng)鞭都較鑒大，定市場礙銷售禿表現(xiàn)著良好肝。受CB偽D輻射攻明顯譯，區(qū)稅域市私場整彈體需潤求旺省盛。由于倡潛在格供應(yīng)全巨大紡，所尸以未疑來的孫競爭寇會比珠較激究烈，鑒因此添有必搞要細均分客孩戶群盒，在欺戶型降大小輩、主前力戶賓型的及設(shè)計皇、總欲價的猾制定余，特閣別是臘形象網(wǎng)定位升上塑俊造差詞異性釀，使粱項目尋具有懇強大礎(chǔ)的競奇爭優(yōu)柄勢。認知則：住危宅市株場認知化：市帥場需澇求1、在北身京的CB金D，有愉許多剝服務(wù)坊型公嘉司、朵配套票商業(yè)泰機構(gòu)米，紛白紛向巖外延兇伸尋府求發(fā)賓展；藏最終邪，直妖接形鴨成一椅個或冤多個漲依附獻于CB慨D的“肅擴張耽區(qū)”秧。2、CB懷D東南哄的百親子灣繡地區(qū)蛋，形周成了裂一個漠項目剪密集擾的區(qū)典域，序一定涉數(shù)量宗的居算住人圓口與鄭原有諷的商禮業(yè)氛仙圍奠淹定了奮發(fā)展家的基愧礎(chǔ)。3、隨著切區(qū)域傍內(nèi)一嘩批住鑒宅小竟區(qū)的彎建設(shè)際和入呼住，死區(qū)域捐的居降住人骨口將屋會激夸增，鞏預(yù)計20桂07年以拌前住炎宅增慢量將招達到50噸0萬平貧方米奸左右稿，區(qū)械域新否增人準(zhǔn)口數(shù)請將在10萬人劇以上義，屆醉時總劫居住俱人口忙將達盞到48萬人椅左右獨。4、從消舍費層痛面上給看，梳隨著劈燕人們春生活尊水平庭的提普高，慶居民進在食趙品、永衣服濾等基攜本生源活和脈物質(zhì)宣方面陶的支勇出逐軍漸減把少。樓相應(yīng)稍地，帽對精酒神生戶活的填需求暗增加槐，開只始越具來越革注重俘娛樂群、休錘閑、腐保健內(nèi)等方頁面的嶄需求商。5、問卷歡調(diào)查魂顯示圣該區(qū)巷域內(nèi)83蟻%的消抵費者膜首先曠認為訂該區(qū)朝域購苗物不破方便脆，主辦要是制規(guī)模鎖比較賴小，銀而且喂品種病也比昂較少遞，環(huán)凡境比鬧較差未，不跳能滿崖足他規(guī)們的航購物援需求插。第引二，槍該區(qū)自域消說費者嫁常去浩的地夠方不炕是國捷貿(mào)，刪更多鉆的是允崇文調(diào)門新朗世界壩、王權(quán)府井漠和西嚷單。拔第三辛，74脅%的人幻玉認為薪該區(qū)普域缺珍乏有縱檔次殊的餐跌飲。診第四綱，49捷%的消輪費者域認為造這個元區(qū)域憂里面之缺乏謹一定兇檔次伯的娛背樂設(shè)猶施。6、從市拿場的勁需求棒情況聯(lián)看，轟國內(nèi)叮大型釋超市黎、連胡鎖便勒利店濃及專給業(yè)市蝴場需浸求日博益旺宮盛。貸各類兵新型螺業(yè)態(tài)塌發(fā)展敢迅速瞞，其慨在零墨售物新業(yè)市窗場所亮占比祝例不耍斷上土升。耍外資盤零售肯商進才入市想場的免速度典加快杰，需該求上抖升。板如沃忙爾瑪脊、歐猜尚、劈燕百安答居、繪迪亞食等都劇加快犁了在飽北京螞擴張溉的步涌伐。辦這些展商家鴉對商舒業(yè)的錫需求律都非耕常大況，而貸目前茶很多劫商業(yè)等設(shè)施壞都難瞎以滿紫足他儉們的關(guān)面積延要求滋。產(chǎn)生品礎(chǔ)篇市場撥篇產(chǎn)品男篇營銷四篇項目聾優(yōu)劣坡勢分剛析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢：CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）地段優(yōu)勢：位于CBD輻射區(qū)內(nèi)，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方（3）規(guī)模優(yōu)勢：86萬平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校和餐飲娛樂等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應(yīng)（4）交通優(yōu)勢：隨著廣渠路、地鐵7號線的改造和完工，使得本項目交通配套更趨完善（5）啟動優(yōu)勢：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強，啟動拆遷容易，開工速度快（1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低（2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項目營銷推廣難度（3）風(fēng)險：項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，商業(yè)面積較大，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風(fēng)險變數(shù)（4）景觀：項目周邊無大型自然景觀可以利用，增加項目自身產(chǎn)生景觀難度，北面的鐵路也將會對項目造成一定的噪聲影響Opportunities機會分析Threats威脅分析（1）天時——宏觀經(jīng)濟運行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛（2）地利——區(qū)域市場認可度較高，周邊項目市場反應(yīng)良好，交通的改善將會緩解本項目的交通問題（3）人和——CBD人口密度的增加和中央電視臺的進駐必定帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展（1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀(jì)城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項目的目標(biāo)客戶人群分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項目較多（2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項目如金海國際、京泰、樂成等前期供應(yīng)量和后期供應(yīng)量較大，從品質(zhì)和規(guī)模上與本項目均構(gòu)成競爭本案香市場蝴定位偉業(yè)帥語：定位——實質(zhì)萍上是葬對房哄地產(chǎn)抖市場位規(guī)則冬的理魂解和創(chuàng)造季性的仙掌控退。本案旋住宅漿客群忍定位CB澡D區(qū)域杏的中孟高級獸階層客群奴素描目標(biāo)炕客戶錫的主毅力人設(shè)群年掠齡在30棗——使40歲左晶右，精正處套于事足業(yè)的壁高峰亂期，烤他們扣普遍嗎受過萄高等收教育陸，知幼識層揮次很章高，債其中惹不乏命有過絨海外絲式留學(xué)項、工頃作、背生活愈經(jīng)歷鴨的人濁。這傭部分徑人群橫對居歪住和斷生活適的品槐質(zhì)要敬求較廟高，滲注重丙家庭付生活負，具膽有投資資意耀識。朽他們遮主要淘是為竿了就聲近工蜘作，踐提升核生活六品質(zhì)絮，給腎家人源創(chuàng)造情一個帶溫馨覽、親虛情的瓶環(huán)境繭。本案寧商業(yè)秘客群葡定位以主梨力店奇經(jīng)營智為主滾，帶蓮動百搬貨、授餐飲專、娛華樂等舞配套畏中高惡檔經(jīng)蓮營商堪，吸汁引商楚業(yè)投糾資者遷。價格戰(zhàn)定位住宅蹤蝶：最終煮均價串實現(xiàn)75跪00元/建筑勒平米侵（精路裝）商業(yè)首：最終媽均價孔實現(xiàn)17壯00擁0元建撫筑平貼米（語毛坯巧）本案滴產(chǎn)品軋定位CB荒D品質(zhì)達生活戲，高記尚人灑文社業(yè)區(qū)定位嫁描述規(guī)模剃居住星區(qū)——滿足CB劫D區(qū)域直人員似需求咬，同賤時吸旁引外絮區(qū)域薯人群欠居住捕，興吧建學(xué)叼校、鵝醫(yī)院械、商薪場、虜銀行炒等配媽套，獅形成須小型鑰城市輩居住辨環(huán)境趴。人文腎生活職圈——運動陡會所宣、商昨務(wù)會魚所、聰藝術(shù)逗會所疫、風(fēng)悄情會何所、抱人文對廣場姜、藝等術(shù)小足品等道提供欄多重沃人文毯情調(diào)餓，領(lǐng)位略親憶密和奴諧的閥人文宅氣息浸。高標(biāo)寬準(zhǔn)環(huán)宮境——前瞻搜性的除規(guī)劃岸、完域善的膽配套塔、綠第色生溉態(tài)陽趙光的子生活組旋律告、人財性化么的建貿(mào)筑設(shè)營計裝鋸點高發(fā)尚生多活的抓細節(jié)器。強勢樣性品臘牌——開發(fā)銅、設(shè)別計、屋施工黃、銷地售、語物業(yè)朽、商恩業(yè)全浮過程戲品牌先介入坑，營吐造出務(wù)更適具合人鍵居的學(xué)現(xiàn)代勁生活僚品質(zhì)旁。產(chǎn)品蛙素描總體哲：橫汽向視欺覺景怎觀帶見＋縱幸向生遣活帶版結(jié)合豬。南區(qū)芹，1A地塊——商業(yè)死價值句最大法化；1B地塊——景觀嶼價值恒最大縫化。北區(qū)倘，2A、2B地塊——居住愧舒適消度、骨便利敬度最皺大化產(chǎn)品催素描住宅拾：圍飄合式禍、南解北向屯（部乎分東賞西向托）、衫中高圈層、溝高層攏板樓商業(yè)凈：底蜻商步辮行街鑄、純沃商業(yè)分（主學(xué)力店趨、醫(yī)岡院、霜學(xué)校非）總平產(chǎn)品狐建議住宅帳部分格局漫配比腸總體請原則吹＞＞幣舒適砍性為歌前提抵的，陽二人泛或三春口之徹家中高欣板：室高舒請適度陷，梯果戶比零高、販私密益性好高板舌：容企積率愈較高場，但含視野刃較好并，以枝中、搭小面島積為俯主東西童向戶宿型：甲銷售媽抗性雪較大映，可閥規(guī)劃磁為小脹面積LO棗FT、小駁復(fù)式魚等，咱以趣刃致性雅來做重抵抗格局必配比主力戶型一居室比例二居室比例三居室比例LOFT及復(fù)式、四居1A大一居及常規(guī)一居、常規(guī)二居50%40%5%左右5%左右1B大一居、常規(guī)二居及大二居、常規(guī)三居、LOFT20%50%10%20%2A大一居、大二居、小復(fù)式、LOFT30%25%常規(guī)三居15%30%2B一居、小復(fù)式、LOFT30%20%20%30%商業(yè)掏部分櫻＞商艙情因令子交通治：現(xiàn)財狀一輝般，壞前景矛較好炎。通歡達性策較好商圈求輻射押：1、一驕級商途圈：看本案致、本系案周秩邊項凡目2、二捆級商前圈：CB脊D、通父州、角兩廣顯路路況善：臨賣主路型。但畝中間己有隔切離帶可視顛性：厲兩廣踏路可真視性慨較好哄。四瘦環(huán)主憐路一錘般商業(yè)銀部分異＞商佛情因圍子客流俗量：20黃06年左匪右預(yù)育計可鳳達日抖均4－6萬人1、常上駐人穿口：4萬人2、流詳動人睬口：2萬人購買芒力：取中高礎(chǔ)檔次妨為主消費嶺習(xí)慣把及傾臥向：妙品牌股忠誠貞度較丙好商業(yè)杰部分堂＞檔芬次及手規(guī)模檔次親：中的檔為騎主，船少量澆高檔掘配合業(yè)態(tài)床規(guī)劃際：1、生弓活配然套型染：醫(yī)壞院、糠學(xué)校慌、超盜市、蠢餐飲驅(qū)街、線銀行懷、主險力賣晚場等脅。占恥到80林%2、舒嫩適升氏級型父：一炸線精午品廊保、咖學(xué)啡館可、酒門吧、工網(wǎng)吧尊、陶皂藝館辦。占殼到20咳%商業(yè)害部分覆產(chǎn)品碼建議夜間威可視短引導(dǎo)獨立帳店招注位步行否街獨肥立店滿面、醬獨立只出入峽口店面吃通透脖性（靈展示瀉性）進深暖面寬大比不降超過3展示罰層層圖高不碑低于4米園林康部分嬸客流痕導(dǎo)入爛、駐就留設(shè)駕計主力作店、受醫(yī)院投內(nèi)部拆垂直鍬交通正系統(tǒng)品質(zhì)應(yīng)提升簡＞＞旦小區(qū)曉總體園林滾：日幟韓式膀東方縮慧園林1、稀剛?cè)毙韵遥ㄖ芘鲞呿椚蹦课囱b見）2、便閣于物老業(yè)日瘋后維輕護。深日式便枯山錯水，佩少量鐘水體續(xù)點綴批，冬膽夏均帥為一梳景品質(zhì)計提升氏＞＞贈小區(qū)窗總體外立狐面風(fēng)婦格：1、汲山取老錢四合逢院建丹筑立和面元海素、椅材質(zhì)黃及色鄉(xiāng)豐調(diào)，貓同時吩采用賊國際膚化的若表現(xiàn)乞手法鮮去操莊作2、考慕慮到席商業(yè)杯的可盤視性繁，要令做樓呢體夜惱間燈吉光效翠果，最同時酒也可緩更加稅渲染妻國際貪都會巧的氛國圍品質(zhì)劉提升賄＞＞里小區(qū)蠻總體會所腦：泛備會所任設(shè)置營擴銷窮篇市場爹篇產(chǎn)品柜篇營銷弄篇整合灶營銷偉業(yè)建語：營銷——營銷舌的魅找力不闖僅在必于“模銷”即，而絲式且在集于“營焦”，箏這是剪一個始資源薪整合希與協(xié)稼同作選戰(zhàn)的過唉程。內(nèi)部拘資源寺結(jié)構(gòu)蔥與作嚷用資源構(gòu)成作用市場銷售專家制定價格策略制定競爭策略制定銷售方案社會觀察分析專家估測非商業(yè)風(fēng)險制定規(guī)避非商業(yè)風(fēng)險策略進行買方行為分析制定公關(guān)策略商業(yè)經(jīng)營策劃專家明確項目身份提出商業(yè)環(huán)境要求制定商業(yè)推廣計劃消費心理分析專家提供科學(xué)的風(fēng)水意見進行買方行為分析建筑與環(huán)境設(shè)計顧問建筑與環(huán)境設(shè)計建議建筑語言選擇建議整合傳播專家制定媒體傳播策略我愛我家網(wǎng)絡(luò)提供一、二級市場聯(lián)動模式整合爬營銷側(cè)戰(zhàn)略品牌堪戰(zhàn)略——有利香于前哄期促悟進后碼期銷匆售，正后期穴帶動昂前期煮升值揭，提繁高客板戶忠絮誠度撕，創(chuàng)嚷造并番加強析第二貴銷售歡渠道詠。差異束化戰(zhàn)鎖略——形成還項目核與文效化的引對接也，避書免產(chǎn)到品同養(yǎng)質(zhì)化弓，建蜂立核政心競譯爭優(yōu)觀勢。領(lǐng)先泥戰(zhàn)略——通過裂新材形料、帖新產(chǎn)猛品和鴨新技鴉術(shù)提放高產(chǎn)渠品科獨技含動量，發(fā)避免土長周偷期開容發(fā)的仇技術(shù)有落后朋，擴羅大產(chǎn)判品競吹爭優(yōu)貝勢。合作趴戰(zhàn)略——利用哲偉業(yè)看顧問劈燕良好鑒的業(yè)逮內(nèi)關(guān)憶系和慢對周蘭邊項看目（擠京泰烈）的曉參與積，獲訂得較紹佳的前開發(fā)副軟環(huán)仰境、床貼切泡的買閘方產(chǎn)潔品、舌合理父的商南業(yè)配讀套規(guī)封劃和傾暢通料的銷竿售渠況道。信息演化戰(zhàn)寺略——建立遺信息惠收集曠、加懷工、縮慧整理殃、分怒析平臥臺，橫增強籮對項儲目的天再定愿位、蒸再設(shè)夕計、拋再建脖設(shè)、烏再銷衫售能鵝力。總體件策略以住告宅帶眾動商尾業(yè)以商自業(yè)提安升項摟目整棚體價突值營銷撇策略定制那營銷臥策略利用燃我愛缺我家殃網(wǎng)絡(luò)屑優(yōu)勢恨和偉捕業(yè)顧幅問的與客戶豆資源撥，在臥銷售蠢期前楚做好蒸市場晌預(yù)熱沾工作魔，實績現(xiàn)一闖對一餓銷售披。營銷女策略機動脂營銷甜策略銷售散模式啦：我懇愛我畢家網(wǎng)垂絡(luò)和責(zé)網(wǎng)點棄實現(xiàn)兩租售架結(jié)合扮、以鍋租代鋼售、枝網(wǎng)絡(luò)確銷售巨等方疾式通路泉：一平二級修市場菠聯(lián)動曠、外涂賣場設(shè)與售貼樓書放結(jié)合付款映：一肅次性膚付款聞、按撕揭、際分期接、建關(guān)筑期強付款淡、延傲期付桃款等女方式猾。營銷循策略文化已營銷反策略將廣虹告宣擴傳與工活動憂營銷還有機勒結(jié)合楊，通必過推拌廣手采段的份多樣者化，搜提升厚項目辱品質(zhì)按及市駛場知惜名度唇，從殿而使吐客戶那從物子質(zhì)認眠知到械文化分認可土，以絮達到輔銷售雄的目得的。營銷與策略借力盾借勢厭策略外力以：包影括同乓行業(yè)工、媒恨介、笛專家出和消罰費者外勢扁：節(jié)索假日布、重崇大活釘動與羨本區(qū)各域有豬關(guān)的進影響單因素整合極外力交外勢域資源趕，開聞?wù)故露准谐间N，毛促進煮產(chǎn)品船知名陸度和諸關(guān)注企度。營銷聲策略價格發(fā)策略低開法高走乎，滾拌動蓄魚勢再掘發(fā)同一鏟戶型姥每銷獲售20丈%，單礎(chǔ)價即敏漲1－1.予5%營銷顏策略——商業(yè)銷售厭及運摘營管息理模佛式銷售模式產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)管理權(quán)主力店賣場、醫(yī)院、學(xué)校整租零售小面積分割產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主主力店賣場、醫(yī)院、學(xué)校商業(yè)運營公司步行內(nèi)街單鋪銷售業(yè)主業(yè)主（自用）或租戶（出租）商業(yè)運營公司步行外街長期持有開發(fā)商開發(fā)商商業(yè)運營公司營銷洽策略——商業(yè)銷售俯模式提：1、臨行廣渠壓路的型街面任商鋪鵝價值幕最高而，同職時也份便于堅在后型期對條商業(yè)肺街總簽體形手象及洗業(yè)態(tài)摘做一脾個定行位控導(dǎo)制及仿調(diào)整宏，建怪議開叮發(fā)商肯長期爹持有2、主吃力店壤、醫(yī)璃院、牌學(xué)校雜及其故步行礙內(nèi)街梁商鋪熊出售其。形警式為撿＞＞揪包租怖加回染購、墊單包茶租（膽三年晉、五智年、慚十年倘）、穴增值市回購盾、長小線包浙租（攪不回腫購）夫等3、低和價招臥租（心整租嶼）、抗高價帖銷售隸（分亂散零芒售）踐主力呆店實紋現(xiàn)吸堵引終沫端消才費者身，提紀(jì)升項宰目整者體品蘋質(zhì)感一期咐營銷求策略純的整竿合與描應(yīng)用1、直乖效行根銷（DS）——采用勻偉業(yè)金的客凈戶網(wǎng)乳（散煤客）警進行孟直銷偉業(yè)筑最新于最具葉時效恰性的話客戶竟資源我愛事我家坊的強缸大網(wǎng)灶絡(luò)優(yōu)述勢2、將勁預(yù)熱睜期提醬前，仗充分原培養(yǎng)定市場什資源走，滿廊足前喂期資映金快敬速回夏籠的亂要求3、把迫握推堂盤節(jié)司奏，哭持續(xù)蘆熱銷4、價避格策此略——低開木高走衣，穩(wěn)嗚步攀茂升5、客嗽戶帶思客戶告政策銷售槐道具售樓怎處：A1精4、A1全5＃樓疫臨街避，展耐示效津果較怠好，賊可設(shè)粗置為淚售樓氧處及曬樣板辟樓樣板辨區(qū)：A1抄4、A1笛5＃樓盜前及蛙西側(cè)蕉做為雪園林膝樣板萌區(qū)及珍停車足場所樣板卡間：1、住側(cè)宅：勸可做LO脂F(xiàn)T（全罰精裝井）及微大二瓶居（膨標(biāo)配芽）兩醬種戶酒型各鬧做一介款2、商董業(yè)：A1特4、A1拐5＃樓縫即可矩成為肢商業(yè)忠樣板僑樓銷售域道具售樓梢處內(nèi)桿包裝命：吊耍旗、連強勢預(yù)賣點報展板惡（8－10塊）儀、背悅板（2塊）仗、沙總盤（4－6個）議等戶外泥指引鬧系統(tǒng)勤：道酸旗、血燈箱現(xiàn)、擎店天柱帽、售臉樓處勢頂路街牌、螞樓體坐廣告銷售敢平面廚工具讀：1、風(fēng)摔格、斑材質(zhì)黎：國園際化嘴風(fēng)格拳文字雹元素頂，懷地舊感辣覺的謀視覺熱平面籍表現(xiàn)2、項環(huán)目：熊文化妄樓書符、產(chǎn)測品說餅明書骨、海薪報、DM單、盯戶型劉圖、叨客戶賄通訊餐、業(yè)嬌務(wù)員答銷售壤圖冊延等推廣博策略原則勺：合理獎控制卵營銷逗推廣勿節(jié)奏概及費陶用，辟減少機硬性北報紙把廣告霸，充烏分利哲用媒劑體、順現(xiàn)場紫包裝今、促怖銷（川配合缸公關(guān)沸活動具和工貪程節(jié)噴點）墻等手瘡段，路有效懸地將嗽賣點尖貫通紛其中妨，制呆造市量場焦械點，纖提高多銷售售率。案名誕建議大·城CB復(fù)D之外·集聚回內(nèi)涵蹄之規(guī)末模城念市城·邦CB線D之外·主調(diào)衣街區(qū)嫁花園壟城邦案名末備選璧盞閣什城城世艇紀(jì)年景城達加州百年盒城邦東部錄洲東界推廣煉定位SL富OG拳AN有容陸乃大·城中自各有黃扶金屋（住震宅、鐮商業(yè)求均可撿）CB測D之外·集聚迅內(nèi)涵搶之規(guī)遠模城序市推廣虹策略推廣亮手段蜘：事中件營蛾銷炒傻熱區(qū)講域及母地塊載價值怕、轟遵炸式散宣傳始帶動襖熱銷電氣氛斧、提仿升知混名度植后再尿度提秧升美扯譽度媒體思：青鈔報、棄新浪雖網(wǎng)、代生活患速遞闖等主坡流媒祖體，水文化胃類媒槍體、DM直投覺為輔SP活動決營銷秋：軟性鈴手段胃：軟巾文、鍛金質(zhì)寒生活泳專欄一期敢銷售扒媒體株計劃戶外路牌1220萬東三環(huán)或四環(huán)路牌2100萬京通高速道旗50萬廣渠路平面雜志類160萬例：英才、新地產(chǎn)、目標(biāo)等報紙類170萬北青報、北晚、精品（含軟、軟廣）網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站（維護）70萬網(wǎng)站的設(shè)計和維護網(wǎng)絡(luò)廣告的投放宣傳（sina、sohu、搜房等）其他廣告公司月費132萬（12萬/月*11月）一期悲各階添段推稻廣計接劃銷售階段預(yù)熱和認購期時長4——8個月價格策略啟動內(nèi)部認購價格，擴展客戶層面推廣重點大城大內(nèi)涵內(nèi)部認購搶先升值宣傳策略媒體策略偉業(yè)客戶資源和我愛我家網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)點實現(xiàn)針對性宣傳啟動戶外媒體包裝策略完成售樓處建設(shè)工地現(xiàn)場整體包裝一期喜各階先段推緣瑞廣計泥劃銷售階段開盤期時長2個月價格策略確定開盤價格啟用一次性付款、分期付款優(yōu)惠推廣重點產(chǎn)品服務(wù)年CBD的直屬生活區(qū)宣傳策略媒體策略展開報紙、雜志廣告針對CBD、燕莎、賽特等重點區(qū)域進行DM啟動外展，將客戶請進銷售中心軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式包裝策略啟動產(chǎn)品服務(wù)年舉辦開盤新聞發(fā)布會舉辦CBD生活論壇一期混各階賞段推噴廣計肢劃銷售階段強銷期時長4個月價格策略銷售均價月漲幅在1%左右啟動各種靈活的銷售方式和付款方式推廣重點大城十大生活項目環(huán)境建設(shè)方案和實施我們的文化宣傳策略媒體策略全方位廣告宣傳，全面啟動CBD區(qū)域市場宣傳推廣利用房展會等強勢媒體設(shè)立流動展場銷售現(xiàn)場舉辦公關(guān)活動包裝策略環(huán)境景觀方案的實施包裝文化品位包裝公關(guān)促銷房展會業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼