綠城蘇州御園對比九龍倉國賓一號研究

綠城蘇州御園VS九龍倉國賓1號九龍倉國賓1號綠城御園國賓1號比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析指標占地面積34萬㎡15萬㎡競品略占優(yōu)勢國賓一號容積率、綠化率低于本項目，產(chǎn)品形態(tài)為純獨棟、雙拼御園產(chǎn)品面積段大于競品，影響總價車位比優(yōu)于競品建筑面積20萬㎡12萬㎡總戶數(shù)669套（包括獨棟91套，雙拼232套，公寓346套）320套(法式合院128套，平層官邸192套)容積率0.6（其中1期0.46，2期0.73）0.78建筑類型獨棟、雙拼別墅法式合院、平層官邸綠化率50%40%主力戶型（㎡）獨棟608-691㎡（地上約375-430㎡，地下室約220-240㎡）；雙拼412-495㎡（地上約300，地下室約150㎡），地下室計入銷售面積合院別墅725-795㎡（地上約425-490㎡；地下約290-330㎡），平層官邸308-405㎡（平層一樓不計入銷售面積）車位比1：2合院1：3平層1：2比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析團隊建筑設計美國JWDA建筑設計事務所綠城東方建筑設計院優(yōu)御園項目無論建筑、景觀規(guī)劃還是室內設計，均為業(yè)界大師強強聯(lián)手；國賓1號所用JWDA建筑設計事務所，是綜合性設計公司，目前在中國有分公司，其中國項目設計均為國內設計師作品。綠城物業(yè)，園區(qū)服務體系優(yōu)于競品景觀設計美國JWDA建筑設計事務所美國LSI景觀設計公司會所設計美國JWDA建筑設計事務所陳文棟設計樣板房設計上海大野設計公司陳文棟設計物管團隊上都物業(yè)/物業(yè)費：雙拼3.8元/月/㎡；獨立別墅4.86元/月/㎡綠城物業(yè)/物業(yè)費：合院別墅5.5元/月/㎡；平層官邸5.65元/月/㎡比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析規(guī)劃規(guī)劃布局呈南北帶狀分布，主要集高端雙拼、獨棟別墅于一體以經(jīng)典的歐洲十字布局為核心，獨創(chuàng)性的法式合院和平層官邸建構市中心稀缺的低密度大宅氛圍優(yōu)從規(guī)劃上說國賓一號沒有公共的小區(qū)空間、組團景觀，御園的景觀帶長400米，面積有5000多方，同時有13000方的親水公園御園實行人車分流，九龍倉無空間規(guī)劃注重景觀層次打造，西班牙、地中海、意大利三種建筑風格排列其間純法式皇家園林規(guī)劃體系，以層層遞進的院落和庭院表現(xiàn)優(yōu)雅的園林情境，以縱橫交錯的街道和深巷承載歐洲小鎮(zhèn)典雅生活場景道路規(guī)劃主干道雙行道入口設計，主干道寬6-7米采用徹底的人車分流系統(tǒng)，地面部分只留四周環(huán)道，整個地下車庫之間相互連通，每家均有獨立的地下車位，從地下車庫直接入戶，私密安全。御園雙向車道7.5-8米景觀規(guī)劃內部景觀水系圍繞，增強私密空間，不帶組團，景觀細節(jié)、層次設計一般以圍繞十字形空間軸線展開，串聯(lián)一系列廣場、花園，形成富有禮儀性和尊貴感的中心宮廷式花園。各組團又各有主體和特色，建立起統(tǒng)一而又富變化的整體景觀序列關系國賓1號蘇州御園比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析建筑建筑風格西班牙、地中海、意大利法式新古典主義風格相近，項目略占優(yōu)法式建筑經(jīng)典純粹，競品多種風格不統(tǒng)一項目樓間距小于競品，密度較高，略劣于競品在建筑層高上，除標準層高和地下室層高優(yōu)于競品圍墻的高度要高于竟品立面材質石材干掛（葡萄牙、西班牙、德國米黃、埃及米黃）石材干掛（平層：山東金沙黃；合院：德國米黃）樓間距20米樓間距為主，有部分做到30米,區(qū)別于市場普遍獨棟別墅的樓間距離合院別墅約10米樓間距，平層官邸約22米間距建筑高度地上11-12米；地下3.3米地上：合院檐口高7.6米，平層檐口高17.4米；地下：合院3.9米，平層3.6米層數(shù)獨棟：地上2層+地下1層，地下室計入銷售面積雙拼：地上3層+地下1層，地下室計入銷售面積合院：地上2層+地下1層，地下室計入銷售面積平層：地上4-5層+地下1層，地下室不計銷售面積層高獨棟：F1：4米,F2：3.4米，地下室3.3米（獨棟大堂挑高9米）雙拼：F1：3.8米，F(xiàn)2：3.4米，F(xiàn)3：3.4米，地下室3.3米合院：一層3.9米，二層3.7米，地下室3.9米平層：一層3.8米，標準層3.4米，地下室3.6米圍墻高度1.8米合院內圍墻高度暫定約5米，部分合院外圍墻為3米；平層底層花園圍墻約2.5米入口大門意大利進口裝甲防盜門入戶門采用實木門窗鋁木復合內開內倒窗、Low-E玻璃開模定制的85系列斷橋隔熱鋁合金門窗，6+12A+6雙層中空玻璃，開啟方式為平開比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析區(qū)內布局主景觀軸2萬方水系圍繞樓王經(jīng)典的歐洲十字形空間軸線，串聯(lián)一系列廣場、花園，形成富有禮儀性和尊貴感的中心宮廷式花園另有近13000方的親水公園優(yōu)整體小區(qū)內主要景觀軸及水系小品勝于競品主干道及步行通道寬度優(yōu)于競品水系利用水系環(huán)繞成為別墅間的又一區(qū)隔元素，提升區(qū)內環(huán)境的同時，增加私密感項目每一條重要景觀軸線的交匯處都會出現(xiàn)水景雕塑。其中，位于南北和東西主軸交匯處的中央大水景，為整個社區(qū)點睛之筆主干道寬度主干道6-7米車行道7米寬步行通道寬約5米比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析公共部分會所1個會所（共2層），總建4000平方米。目前會所配置暫定恒溫游泳池，其它配置未定，會根據(jù)客戶實際需求進行調整一層約1000平方米（包括居委會），暫定的功能為大堂吧、大堂、醫(yī)務室。二層的面積約為305平方米，暫定的功能為棋牌室。地下室約為1000平方米，功能暫定為泳池、泳池配套用房、健身房等。優(yōu)會所面積低于競品，但功能配置更合理衛(wèi)生間、電梯間、及室內公共部分配置高于競品衛(wèi)生間配置獨立隔開座便器，并配有獨立的洗手池，品牌全部為科勒浴缸、龍頭、臺盆、座便器、淋浴電梯間配置未定三菱天花板普通乳膠漆、局部仿古銀箔、局部灰鏡地磚普通地磚石材、實木復合地板、地磚比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析樣板裝修/智能化樣板間精裝品牌衛(wèi)浴品牌：科勒衛(wèi)浴品牌：唯寶（合院）；勞芬（平層）優(yōu)

競品樣板房精裝修品牌劣于項目競品基本無智能化設施設備龍頭品牌：科勒龍頭品牌：當代（合院）；漢斯格雅（平層）地板品牌：地板品牌：地源熱泵系統(tǒng)克萊門特（意大利）美國特靈（合院）新風系統(tǒng)無霍尼韋爾戶式中央空調無東芝VRV空調（平層）中央吸塵系統(tǒng)無愛爾特地板熱輻射采暖系統(tǒng)無菲斯曼（壁掛爐、水箱）喬治費歇爾（管材）車輛管理系統(tǒng)無有太陽能熱水系統(tǒng)無力諾瑞特中央凈水、軟水及直飲水系統(tǒng)無美國怡口智能安防電子巡更，周界防御報警系統(tǒng)，可視對講等多重安防系統(tǒng)。每戶配備“家庭安全防范報警系統(tǒng)”出入口、圍墻管理系統(tǒng)，大周界主動防范系統(tǒng)、周界電視監(jiān)控系統(tǒng)，區(qū)內設置電視監(jiān)控系統(tǒng)、全色彩視頻的訪客對講機系統(tǒng)，戶內設置家庭防盜及緊急報警系統(tǒng)支管電伴熱系統(tǒng)無有家庭智能系統(tǒng)無預設會客、就餐、休息等場景模式,智能控制燈光、空調、地暖、音樂周層排水、地下室污水提升系統(tǒng)無有比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析戶型單套占地獨棟單套占地700-2000㎡不等（包含花園）；雙拼單套占地350-400㎡（包含花園）合院：430-475㎡各有優(yōu)劣勢項目較競品占地面積小項目比競品房間少開間獨棟：18.2米雙拼：15.7米合院：16-17.5米平層：18-21米進深獨棟：13.4米進深：10.6米合院：27米平層：17.4-22.8米主臥面寬、進深獨棟：面寬4.8米，進深5.4米雙拼：面寬4.8米，進深5.1米合院：面寬6米，進深5米平層（最小戶型）：面寬4.8米，進深6.4米得房率100%合院：100%；平層87%房間數(shù)5室合院為4個套房；平層為3個套房車庫配置獨棟：2-4個；雙拼：2個平層：2-3個；合院：3個比對內容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析戶型衛(wèi)生間尺度獨棟：面寬3.6米，進深3.9米雙拼：面寬3.6米，進深3.6米合院：面寬4米，進深5米平層（最小戶型）：面寬2.7米，進深4.4米各有優(yōu)劣勢

項目比競品花園面積小

項目比競品戶型尺度更為舒適競品為半地下室，優(yōu)于項目竟品獨棟室內設置電梯，較舒適生活陽臺獨棟：15平米雙拼：18平米合院（樣板房A2）：主臥露臺24平米平層（樣板房B）：客廳陽臺11平米花園庭院面積尺度及產(chǎn)權獨棟300-600平方米，

雙拼160-300平方米；南北花園圍合式布局，入口分布南邊和北邊，交房時為草坪交付；獨棟花園南北比例為1/3：2/3，雙拼入口處1/4，后花園3/4。私密性較差一期合院內庭院70-110平米，均為內庭院圍合式布局；平層一樓160-400平米；二者均為精裝成品交付，只有使用權，無產(chǎn)權儲藏間無每戶均有至少一個儲藏間工人房獨棟雙工人房，雙拼單工人房約8平米衣帽間設置獨棟10平米雙拼8平米合院（樣板房A2）：10平米平層（樣板房B）：8平米庭院面積獨棟300-600平方米雙拼160-300平方米地下室標高半地下室，一層標高1.2米全地下室，合院：地下室3.9米；平層：地下室3.6米地上1層地上2層地上3層“雙拼大宅，獨棟化設計”——區(qū)別與傳統(tǒng)雙拼別墅平行式入戶方式，每戶均設置獨立的入戶花園，在產(chǎn)品上具有一定的創(chuàng)新。競品戶型-雙拼戶型國賓1號雙拼：總面積460㎡（地上面積300㎡+地下面積160㎡）國賓1號雙拼戶型劣勢：入戶帶玄關，戶型較中規(guī)中矩，浪費空間大；小露臺的設計，露臺少，產(chǎn)品附加值不大。優(yōu)勢：8.6米的南向面寬，100平米的大開間大主臥，享受二層的“總統(tǒng)套房設計”，主人尊享獨立的私密空間，同時配備書房、休息室、更衣室、洗手間；獨立的私家入戶花園；非對稱設計：以獨棟的標準進行雙拼別墅的設計規(guī)劃，兩套別墅前后左右錯開布局，保持空間的獨立性；國賓1號戶型優(yōu)劣勢：競品戶型-獨棟戶型大面積挑空設計，增強奢華的空間格局，超大面積地下室地下室地上1層地上2層國賓1號獨棟：總面積595㎡（地上面積375㎡+地下面積220㎡）國賓1號戶型優(yōu)劣勢：1、下沉式庭院，增加地下室采光，空間利用率提高，帶大面積地下室；2、門廳、客廳挑高，增強空間感，彰顯大氣風范；3、預留電梯位，居住多樣體驗。國賓1號獨棟戶型地上1層地上2層地下室項目戶型-法式合院御園合院：總面積745㎡（地上面積419㎡+地下面積326㎡）御園合院戶型優(yōu)勢：獨特的建筑形制，法式立面內涵中國庭院精神，前后二進制格局，公共空間、半私密空間、私密空間遞進式分區(qū)，中國大宅氣象。前后建筑形制，通過灰空間（連廊及室外功能區(qū)）進行連接，形成獨特圍合形制。（更多南向面寬，中庭設計減少進深深度，更多采光通透面）。地上僅兩層，降低層數(shù)，每層空間超越常規(guī)別墅尺度，一層約280平米左右，二樓約150平米左右。同時3.7-4.2超常規(guī)層高，突破常規(guī)立體尺度。前所未有大宅生活開啟。私密性規(guī)劃理念，通過地面僅二層規(guī)劃，法式坡屋頂建筑符號，內庭院約5.8米圍墻設定，產(chǎn)品私密感超越傳統(tǒng)別墅規(guī)制，綠城第三代別墅升級之作。禮儀性室內尊貴空間，室內外雙走道流線設計，所有戶型均雙客廳布置；主臥室均設立衛(wèi)生間和步入式衣帽間，形成功能完備獨立套房。劣勢：部分戶型南北區(qū)域設計開放式戶外就餐區(qū)，動線不連通，極端天氣使用不便；花園面積較小，多為70㎡-100㎡；北入戶房型一層區(qū)域采光較差；南入戶房型北側一層區(qū)域由于連廊干擾，視線和采光受影響；御園合院戶型優(yōu)劣勢：地上1層地下室項目戶型-平層官邸一樓御園平層：地上面積361㎡御園合院戶型優(yōu)勢：低層形制之上，配備高標準電梯，獨立入戶。進戶門至的入戶門廳與十字圓廳構成入戶第一觀感和禮儀場所，同時亦是府邸各個功能空間交匯之處，體現(xiàn)出禮儀本位的尊貴居住理念，并將公共區(qū)與秘密區(qū)清晰區(qū)隔。地下室層高至3.6米，一樓層高高達3.8米，突破常規(guī)的立體尺度，增加室內空氣容量和對流效果，有效擴充可實現(xiàn)的光照面積，帶來前所未有的空間感受。人性化布局，入口門廳、圓廳舒適大氣；禮儀區(qū)、公共區(qū)、私密區(qū)、工作區(qū)考究分區(qū)，各功能分區(qū)之間阻而不斷，融而有隔；室內客廳、餐廳、臥室皆超大開間設計，具備優(yōu)闊大氣的空間尺度。方正布局，人性化戶型設計：全套房式設計，均帶獨立衛(wèi)浴間；大開間客廳設計，盡享大宅胸懷，客廳并連大尺度景觀陽臺，觀社區(qū)園林；獨立書房，坐享靜謐天地；獨立儲藏室，更多儲藏空間。劣勢：戶型中間部分采光受影響，除主臥外大部分衛(wèi)生間均為暗衛(wèi)；戶型設計廊道空間較多，空間浪費比較多；多套戶型無保姆房設計，戶型功能設計欠缺；一層房型書房設計在地下層，一層僅3套房設計；部分房型一梯兩戶設計；御園平層官邸優(yōu)劣勢：植物對比：蘇州御園名貴苗木列表蘇州御園名貴苗木列表序號樹種名稱樹齡（年）株樹規(guī)格01特大香樟1001高大于10米，冠幅大于8米，胸徑75CM02銀杏（直生）5012高7.5米以上，冠幅4.5-5米，胸徑30CM03櫸樹35-4017高7-8米以上，冠幅4.5-5.5米，胸徑25-30CM