招商市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范例

(招商)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一九一二集團(tuán)商務(wù)資源部2012年8月目錄第一部分-城市商業(yè)分析第二部分-商業(yè)項(xiàng)目分析第三部分-項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析第四部分-商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶分析前言-市場(chǎng)調(diào)研分析目的

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在城市的商圈，商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析、商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶分析，為項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)。第一部分城市商圈分析

通過(guò)對(duì)城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況、判斷未來(lái)商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)通過(guò)政府對(duì)商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導(dǎo)向性非常重要），結(jié)合1912項(xiàng)目所處商圈分析利弊，便于我們?cè)陧?xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程怎樣揚(yáng)長(zhǎng)避短，以及如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益、社會(huì)效益。城市功能規(guī)劃承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地2008年以前的滁州主要市域國(guó)家級(jí)AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型老城核心商圈城南新區(qū)商圈工業(yè)園區(qū)商圈高鐵站前商圈本案滁州1912城市商圈規(guī)劃老城核心商圈的范圍界定天長(zhǎng)路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場(chǎng)為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍滁州1912老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的

正在經(jīng)營(yíng)中的中大型商業(yè)項(xiàng)目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)面積約為30萬(wàn)平米。老城核心商圈已開業(yè)主要商業(yè)明細(xì)在建項(xiàng)目多為購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè).面積約為30萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，引進(jìn)的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時(shí)餐飲與休閑娛樂(lè)比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的老城核心商圈在建商業(yè)明細(xì)老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)

目前老城核心商圈主要在建商業(yè)有四家：中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、泰鑫·現(xiàn)代城、泰鑫·城市星座、第五大道，這四個(gè)在建項(xiàng)目相互之間直線距離在一公里之內(nèi)，門面商鋪售價(jià)區(qū)間2.5萬(wàn)/平-5萬(wàn)/平，內(nèi)鋪因樓層的高低差異，售價(jià)區(qū)間1萬(wàn)/平-3萬(wàn)/平。城南新區(qū)商圈的范圍界定以新市政府為中心、龍?bào)创蟮罏檩S，在建和規(guī)劃了多個(gè)大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅商業(yè)配套，未來(lái)將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)核心區(qū)，輻射整個(gè)新區(qū)及全椒縣。城南新區(qū)城南新區(qū)商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的

滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體+綜合商業(yè)街+社區(qū)配套商業(yè)的模式，形成區(qū)域性商圈，輻射整個(gè)城南新區(qū)。城南核心商圈在建商業(yè)明細(xì)城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)

目前城南核心商圈主要在建商業(yè)有一家：金鵬99城市廣場(chǎng)；規(guī)劃中未動(dòng)工商業(yè)有四家：世貿(mào)廣場(chǎng)、中普城市廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、港匯中心。其中進(jìn)度最快的金鵬99城市廣場(chǎng)目前售價(jià)還未完全確定，預(yù)計(jì)售價(jià)均價(jià)3萬(wàn)/平。工業(yè)園區(qū)

商圈的范圍界定瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個(gè)區(qū)域，南區(qū)為揚(yáng)子路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域；北區(qū)為揚(yáng)子路、上海北路和世紀(jì)大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國(guó)際商城和儀邦廣場(chǎng)，其他商業(yè)在規(guī)劃中。工業(yè)園區(qū)北區(qū)工業(yè)園區(qū)南區(qū)工業(yè)園區(qū)

商圈商業(yè)構(gòu)成-滁州國(guó)際商城瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國(guó)際商城和儀邦廣場(chǎng)，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。項(xiàng)目位置：滁州市上海北路611號(hào)開發(fā)商：滁州中州置業(yè)有限公司總建筑面積：約68萬(wàn)㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于城東工業(yè)園區(qū)，位置較偏遠(yuǎn)，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、裝飾專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目由ABC三區(qū)構(gòu)成，A區(qū)已開業(yè)、B區(qū)招商中，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)、C區(qū)規(guī)劃中。在售B區(qū)28-38棟兩層，26㎡/間商鋪，1F層高5.6米，2F層高5.4米。1F臨街約7000-9000元/㎡。2F3000-6000元/㎡。滁州19125.2公里滁州國(guó)際商城工業(yè)園區(qū)

商圈商業(yè)構(gòu)成-儀邦廣場(chǎng)

瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國(guó)際商城和儀邦廣場(chǎng)，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。滁州19124.9公里項(xiàng)目位置：上海北路585號(hào)開發(fā)商：滁州儀邦置業(yè)有限公司占地面積：186畝總建筑面積：182000㎡商業(yè)建筑面積：74000㎡項(xiàng)目信息：項(xiàng)目包含住宅7萬(wàn)平米（均價(jià)3000-4000元），酒店式公寓3.6萬(wàn)平米，公建配套0.2萬(wàn)平米，商業(yè)7.4萬(wàn)平米，打造集休閑、娛樂(lè)、辦公、購(gòu)物、于一體的品牌廣場(chǎng)。商業(yè)為2層底商，打造大滁城奧萊城。銷售和商業(yè)招商狀況不理想，目前已是二次招商，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2014年左右。儀邦廣場(chǎng)城東工業(yè)園區(qū)商業(yè)明細(xì)城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)

目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家：滁州國(guó)際商城、儀邦廣場(chǎng)；規(guī)劃中未動(dòng)工一家：紅星美凱龍。目前只有滁州國(guó)際廣場(chǎng)一期在售，售價(jià)為一樓：7000元/平-9000元/平；二樓3000元/平-6000元/平。高鐵站前商圈的范圍界定高鐵站前區(qū)位于六個(gè)組團(tuán)之一的高速鐵路站前組團(tuán)內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂(lè)大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂(lè)路和儒林路，用地規(guī)模為821.5公頃，規(guī)劃人口容量約為14萬(wàn)人。商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29.02公頃。高鐵站前商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在規(guī)劃中的滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃，集交通、商貿(mào)、文化娛樂(lè)、居住功能為一體的城市新區(qū)。其中核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務(wù)、賓館酒店等為主的交通樞紐中心，規(guī)劃中的商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29.02公頃，預(yù)計(jì)2016年左右完成商業(yè)落定開業(yè)時(shí)間可能要到2018年。

城市商圈分析小結(jié)隨著建設(shè)大滁城的步伐進(jìn)一步加快未來(lái)滁州將實(shí)現(xiàn)南接全椒、北連來(lái)安和天長(zhǎng)，整個(gè)滁州市的商業(yè)格局也將發(fā)生變化，城南商圈對(duì)老城商圈的影響不可小視。一、老城核心商圈以天長(zhǎng)路和南橋北路交匯處的成熟商圈為中心，周邊三公里范圍為半徑的輻射范圍，構(gòu)成了目前滁州最為繁華的核心商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)中成熟商業(yè)體量預(yù)計(jì)達(dá)30萬(wàn)方，在建新型商業(yè)體量達(dá)23.萬(wàn)方。二、城南新區(qū)商圈隨著新市政府的南遷，城南新區(qū)吸引了一批較為有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)者，集中在以新市政府為中心，龍?bào)创蟮罏橹鬏S的周圍區(qū)域，如世貿(mào)中心、喜來(lái)登中心城、中普城市廣場(chǎng)、金鵬99城市廣場(chǎng)等，未來(lái)將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)中心，逐步形成城南核心商圈，輻射整個(gè)城南新區(qū)及全椒。三、工業(yè)園商圈城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心，主要是以專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主，如五金建材批發(fā)市場(chǎng)、紅星美凱龍家居等。四、高鐵站前商圈：目前處于規(guī)劃階段城市商圈分析小結(jié)第二部分滁州市商業(yè)項(xiàng)目分析

通過(guò)對(duì)城市商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研分析，了解目前商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、招商情況、銷售情況、連鎖品牌入駐情況、經(jīng)營(yíng)情況。

根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位、目前及未來(lái)的消費(fèi)客群數(shù)量和結(jié)構(gòu)、有針對(duì)性規(guī)劃具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以準(zhǔn)確的商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功招商、以成功的招商和良性的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售、最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資客戶、經(jīng)營(yíng)客戶共贏的目的。傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析商之都商廈安徽商之都滁州商廈，位于天長(zhǎng)東路；主要經(jīng)營(yíng)范圍：服裝鞋帽,日用百貨,針紡織品,皮革制品,煙酒,副食,鐘表,照相器材,文體用品,玩具等；商之都立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，提供高、中、低各檔商品。經(jīng)營(yíng)模式為合作抽成，無(wú)保底或反保底，扣點(diǎn)數(shù)17%-25%滁州1912傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)：位于天長(zhǎng)東路。主力店為嘉美時(shí)尚街區(qū)、蘇果超市經(jīng)營(yíng)檔次較低，為分割式商鋪，售后返租，主營(yíng)服飾，租金內(nèi)鋪5-8元/㎡/天（小面積鋪位），臨街商鋪12元/㎡/天（小面積鋪位），生意一般，商家更換率較高。金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)的嘉美時(shí)尚街區(qū)面向的顧客是滁州16-24歲的年輕人。滁州1912傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析滁州白云商廈白云商廈是目前滁州裝修最新、檔次最高的百貨商場(chǎng)，位于滁州市南譙北路，是中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)主力店為自持物業(yè)。經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶首飾、兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售。經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)加合作聯(lián)營(yíng)，扣點(diǎn)數(shù)17%-25%主要的消費(fèi)群體：面向的主要是具有一定購(gòu)買力、追求品位和個(gè)性的消費(fèi)群體。滁州1912傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析北大荒商都北大荒商都目前是滁州核心商圈中檔次比較低的一家百貨商店，經(jīng)營(yíng)面積1200平左右，主要面對(duì)28-45歲之間的成年男女消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)范圍：男女正裝、男女商務(wù)休閑服飾。經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)加合作聯(lián)營(yíng)，扣點(diǎn)數(shù)17%-22%北大荒商都現(xiàn)有四家分店：北大荒商都（位于南譙北路）——小型服裝商場(chǎng)，女人世界（位于滁州市南譙北路）——專業(yè)女裝商場(chǎng)，北大荒新天地（位于滁州市瑯琊東路）——中高檔專業(yè)服飾商場(chǎng)，來(lái)安北大荒服飾廣場(chǎng)——專業(yè)服飾商場(chǎng)。滁州19121912同類型商業(yè)分析宋城美食街1912同類型商業(yè)分析第五大道商業(yè)街名稱：第五大道項(xiàng)目位置：豐樂(lè)大道與天長(zhǎng)西路交匯處開發(fā)商：滁州市嘉宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：118.83畝總建筑面積：270000㎡商業(yè)建筑面積：40000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：4萬(wàn)平米商業(yè)（名人酒吧街、名人餐飲街，名店精品街），機(jī)動(dòng)車位1208輛。外商業(yè)街長(zhǎng)約600M,為10棟獨(dú)立2或3層，平均2000㎡/棟建筑。目前尚未開盤，2013年10月交付。第五大道滁州19121912同類商業(yè)分析同樂(lè)坊區(qū)位：瑯琊山風(fēng)景區(qū)入口，瑯琊古道旁體量：共三期，一期1萬(wàn)㎡，二期、三期將近7萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：徽派復(fù)古項(xiàng)目簡(jiǎn)介：以歐陽(yáng)修《醉翁亭記》“與民同樂(lè)”理念，打造一個(gè)古典與現(xiàn)代相結(jié)合的高檔餐飲休閑街區(qū)項(xiàng)目定位：類1912餐飲休閑娛樂(lè)街區(qū)。一期以高檔餐飲、 休閑為主，二期以時(shí)尚娛樂(lè)為主招商情況：目前一期已開業(yè)商家有粵鴻禾、喜福會(huì)、玄水SPA、鼎閣夜總會(huì)、港匯豆撈，目前仍屬于培育期租金為0.8-1.3元/㎡/天開街日期：2011年10月開街同樂(lè)坊滁州19121912同類商業(yè)分析同樂(lè)坊優(yōu)勢(shì)地處瑯琊古道，緊鄰瑯琊山，環(huán)境幽靜，山清水秀，具有絕佳的風(fēng)景和文化氛圍遠(yuǎn)離城區(qū)，營(yíng)造私密空間，對(duì)高檔消費(fèi)起到促進(jìn)作用項(xiàng)目目前一期已開業(yè)4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效應(yīng)劣勢(shì)項(xiàng)目定位過(guò)于高端，還需要較長(zhǎng)一段時(shí)期的培育期滁州當(dāng)?shù)厝狈ψ銐虻南M(fèi)支撐，可能會(huì)導(dǎo)致商家“養(yǎng)不活”項(xiàng)目位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，屬于明顯的目的性消費(fèi)，但因體量較小，開業(yè)商家較少，聚客效應(yīng)不明顯項(xiàng)目所屬銅礦企業(yè)在周邊的商鋪并不成功，租金在0.5—1元/㎡/天，且經(jīng)營(yíng)情況較差，項(xiàng)目獲利空間比較有限商業(yè)項(xiàng)目分析

小結(jié)從目前的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，正在經(jīng)營(yíng)的零售項(xiàng)目還停留傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)和以超市為主力店而延生的傳統(tǒng)購(gòu)物商場(chǎng)為主，正在建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目正在向購(gòu)物中心和商業(yè)綜合體過(guò)度且有向南延伸的勢(shì)頭，未來(lái)對(duì)1912項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)的銷售、招商、運(yùn)營(yíng)的影響不可小視。同類項(xiàng)目勉強(qiáng)來(lái)說(shuō)目前只有“同樂(lè)坊”、“宋城美食街”兩個(gè)項(xiàng)目。“同樂(lè)坊”因開業(yè)項(xiàng)目地理位置較偏，且商業(yè)體量較小業(yè)態(tài)單一聚客能力弱，目前整體經(jīng)營(yíng)情況不好對(duì)1912項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。商務(wù)餐飲生意較好但客單價(jià)不高基本在100-250元之間。“宋城美食街”項(xiàng)目在1912項(xiàng)目西側(cè)，因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營(yíng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、宣傳推廣和運(yùn)營(yíng)管理造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)較差未能吸引城市高端消費(fèi)客群，經(jīng)營(yíng)客戶經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)有限，對(duì)1912項(xiàng)目也不會(huì)形成威脅。第三部分項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)客群的調(diào)研，了解項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客戶的結(jié)構(gòu)和層次，便于尋找市場(chǎng)供需關(guān)系，便于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位，同于也利于項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的吸引消費(fèi)者的推廣途徑。項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析政府機(jī)關(guān)客群A.滁州市公證處B.滁州市農(nóng)業(yè)委員會(huì)C.滁州市產(chǎn)權(quán)交易所D.滁州市審計(jì)局E.滁州市水利局F.江淮船舶檢驗(yàn)局滁州辦事處G.滁州市農(nóng)學(xué)會(huì)H.滁州市民委I.滁州市殘聯(lián)滁州1912項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析政